관광휴양형 제2종지구단위계획수립기준 개선방안 연구

공정식 서울시립대학교 도시과학대학원 2008 국내석사

The small-sized unplanned land developments have caused many side-effects such as lack of infrastructure, environmental damage and scenic damage while having been sporadically progressed so far. Therefore, new city management planning method called 2nd District Unit Plan was institutionalized which can establish and develop detailed plan according to Plan First and Development Later principle on Plan Control Areas and Develop-promotion districts among Control Areas so as to make planned development on certain scale. 2nd District Unit Plan, according to an investigation performed in 2007, was increased 5 times compared to 2005, and 2nd District Unit Plan is gradually settled down. For smooth operation of District Unit Plan system, Ministry of Construction & Transportation prepared the 1st District Unit Plan establishing guideline and the 2nd District Unit Plan establishing guideline, and especially, the 2nd District Unit Plan establishing guideline suggests District Unit Plan Guideline with common part and 6 types of Guideline in accordance with various plan types. However, the suitability of this Guideline has not been reviewed yet. This study judges that it is time to make evaluation and improvement on the Tourism & Recreation Type among Guidelines for the 2nd District Unit Plan. Therefore, this study will evaluate Tourism & Recreation Type 2nd District Unit Plan Guideline through case analysis on the Tourism & Recreation Type 2nd District Unit Plan established after 2003, and will compare the Tourism & Recreation Type 2nd District Unit Plan Guideline with the Guideline of existing Non Built-up Areas plan system so that more suitable plan can be established than the Tourism & Recreation Type 2nd District Unit Plan as for suggesting improvement direction. As it was progressed under a hypothesis that 2nd District Unit Plan establishment guideline is as important planning means and administrative guideline upon establishing the 2nd District Unit Plan, this study examined the state of the 2nd District Unit Plan represented in the 2nd District Unit Plan notice (revised) by each local authority to investigate the problems of Tourism & Recreation Type 2nd District Unit Plan Guideline, and made the following conclusions. In relation with individual law, terms and standards suggested by various relative businesses shall be harmonized; land use category shall be shaped in detail to prevent confusion of terms; the difference of minor changes shall be in concord. In District Unit Plan Guideline, common guideline and Tourism & Recreation Type's own guideline shall be clearly differentiated; in typical guideline, Tourism & Recreation Type's own guideline shall be prepared. Especially, planning elements of 'scene' and 'environment' shall be suggested in systematic guideline so that the observance of plan can be clearly judged for better developed 2nd District Unit Plan Guideline. It was hard to make comparison of District Unit Plan Guidelines in a mass only with the example represented in the 2nd District Unit Plan decisive (revised) notice, but we could see the state of the established plan of Guideline with planning elements, and this study is meaningful that we could draw out problems thereby and suggested improvement directions for Tourism & Recreation Type 2nd District Unit Plan Guideline. However, as the Guideline for development plan is subject to change according to the social or local conditions, we should perform continuous monitoring on the problems of District Unit Plan for its smooth operation and improve Tourism & Recreation Type 2nd District Unit Plan Guideline, and we need continuous study for stable settlement of the 2nd District Unit Plan system. 그 동안 산발적으로 진행된 소규모 난개발은 기반시설의 부족, 환경훼손, 경관훼손 등 많은 부작용을 유발시켰다. 그래서 일정규모 이상의 계획적인 개발이 가능하도록 관리지역 중 계획관리지역과 개발진흥지구를 대상으로 선계획?후개발 원칙에 따라 상세한 계획을 수립하여 개발 할 수 있는 제2종지구단위계획이라는 도시관리계획수법이 새롭게 제도화 되었다. 제2종지구단위계획은 2007년에 조사된 바에 의하면 2005년에 비하여 5배 이상 증가하였으며 제2종지구단위계획이 점차적으로 정착단계에 들어서고 있음을 알 수 있다. 건설교통부는 지구단위계획제도의 원활한 운영을 도모하고자 제1종지구단위계획수립지침과 재2종지구단위계획수립지침을 마련하였으며 특히 제2종지구단위계획수립지침은 다양한 계획유형에 따라 지구단위계획수립기준을 공통부분과 6개 유형의 수립기준을 제시하고 있다. 그러나 이러한 수립기준의 적합성 여부는 아직 검토되지 못하고 있는 실정이다. 이러한 때에 본 연구는 제2종지구단위계획의 수립지침 중 관광휴양형에 대하여 평가와 함께 그에 따른 개선이 필요한 시점이라고 보았다. 따라서 본 연구는 2003년 이후 수립된 관광휴양형 제2종지구단위계획 사례분석을 통해 관광휴양형 제2종지구단위계획수립기준을 평가하고, 관광휴양형 제2종지구단위계획수립기준을 중심으로 기존의 비시가화지역 계획제도의 수립기준과 비교하여 관광휴양형 제2종지구단위계획 수립시 보다 적합하고 계획수립이 되도록 개선 방향을 제시하고자 하였다. 제2종지구단위계획수립지침이 제2종지구단위계획 수립에 있어서 행정적 지침뿐만 아니라 계획요소로서 제2종지구단위계획 중요한 계획 수단으로 자리 잡고 있다는 가정 하에서 진행하였으므로 이를 위해 각 지방자치단체의 제2종지구단위계획 고시 결정(변경)문에 나타난 제2종지구단위계획 현황을 조사하여 관광휴양형 제2종지구단위계획수립기준의 문제점을 파악하고자 하였고 다음과 같은 결론을 얻었다. 개별법과의 관계에 있어 다양한 관련사업에서 제시되는 용어와 기준의 조화가 필요하며 토지이용분류체계를 구체화 하여 용어의 혼란을 방지할 필요가 있으며 경미한 변경의 차이를 일치시킬 필요가 있다. 지구단위계획 수립기준에 있어서 공통수립기준과 관광휴양형 만의 수립기준의 차이를 보다 명확히 설정하고 유형별 수립기준에 있어서 관광휴양형 만의 특성에 맞는 수립기준이 마련되어야 한다. 특히 계획요소로서 '경관'과 '환경'의 계획요소가 보다 체계적인 가이드라인 제시되어 계획 준수 여부를 명확히 판단 할 수 있게 함으로써 보다 발전된 제2종지구단위계획 수립기준이 되도록 해야 한다. 제2종지구단위계획 결정(변경)고시문에 보인 사례를 통해 지구단위계획 수립기준의 일괄적인 비교는 어려웠지만 계획요소로 수립기준의 계획수립 정도를 알 수 있었고 이에 따른 문제점을 돌출하여 관광휴양형 제2종지구단위계획수립기준에 대한 개선방향을 제시 했다는 점을 연구의 의의로 생각 한다. 다만 개발제도의 수립기준은 사회적 여건과 지역적 여건에 따라 변경 될 수 있는 것으로 지구단위계획제도의 원활한 운영을 위해 지구단위계획의 문제점에 대한 지속적인 모니터링을 통해 관광휴양형 제2종지구단위계획수립기준을 개선하고 제2종지구단위계획 제도의 안정된 정착을 위해 보다 지속적인 연구가 필요하다고 본다.

지구단위계획 제어요소의 실증적 분석 : 서울특별시를 중심으로

최병진 연세대학교 대학원 2008 국내박사

The District Unit Plan originated from the failure of the previous urban design and its detailed plan to produce substantial institutional effects, with the purpose of leading the reasonable development of land, considering local conditions, under the motto, 'Development after Planning'. Despite its positive purpose and intentions, the plan causes a few problems during execution. As a means to manage private development, the district unit plan gave most of the landowners a negative impression, due to its regulatory characteristics.Hence, ever since the district unit plan settled down, there has been a desperate need for a practical improvement plan for the problems with the operation of district unit plan and the propriety of the application of major plan components, through actual data and examples. Therefore, this study intended to find problems with the actual application of control elements of the district unit plan to make effective use of land and improve the urban landscape. Also, it suggests how to enhance the effectiveness of joint development and offering incentives.This study explored disagreements and problems between public servants, who set up the district unit plan by themselves, and architects or construction employers, who are forced to accept the decided district unit plan. As well, it involved a questionnaire about the importance and necessity of the control elements of the plan, incentives according to the elements, the expected effects and matters to improve, targeting 148 public servants and 237 architects and construction employers, so that, by taking their opinions and requests into account, it tried to help set up and adjust the district unit plan suitable for local characteristics.As a result, regarding the necessity of the control elements, although both the public servants and the employers were aware of the necessity for urban management, such as promoting the urban environment and functions, because the plan goes between urban and construction plans, they had very different reasons for the necessity of individual elements. Public servants, although they take the control elements into consideration mainly in public aspects, felt that these elements would encourage excessive regulation in private development and restrict creativity and diversity.The survey results implied that both public servants and architects, construction employers were aware of the need for control elements in the district unit plan, but there are still several problems with the effectiveness of the district unit plan. Thus, solutions to improve the district unit plan and regulations and offer practical incentives are in desperate need. Furthermore, general standards are usually forced upon while there is hardly full understanding of the concerned districts during decision-making and the development and management directions are still unclear. Subsequently, there appear such issues as distortion or arbitrary changes of the initial purpose or intentions of the plan for certain districts. Not only that, complex administrative procedures prolong the decision-making process, which mars the essence of the plan. Such problems raise the necessity to prioritize deliberate discussions and agreements about the development direction and to prepare how to omit unnecessary procedures or put them on hold, while planning according to the set direction.Besides, with the found problems through the questionnaire, the study looked into the effectiveness and improvement plan for joint development and incentives, through empirical analysis of actual examples. To begin with, regarding joint development, the study targeted offices in Seoul to come up with the aforementioned plan, centering upon the results of changes in the former urban plan committee related to joint development. It found that 639 bills have been submitted to the committee to change joint development since 2001, and 488 of them, 76%, were passed while 24% rejected. Additionally, 22 Seoul offices out of 25 were brought up at the committee deliberation about changes and 60% of them, 18, were passed.This implied that, aside from the intention of joint development while self-governing districts set up the district unit plan, building permits were granted through the deliberation on changes in the plan at the committee. Hence, plans for joint development should consider the characteristics of each region and put control through deeper analysis, to make liberal joint development possible within the range of the proper scale of development and the maximum limit. To minimize the low-income or landlocked lots within a district, considering the access of cars, joint development is actively recommended.In order to investigate how much incentives of the floor space index (FSI) affect in building permits, by complying with the control elements, this study also included the empirical analysis of the relationship between the permissible FSI and the FSI applied in granting actual building permits.For the analysis, the ratio of permissible FSI, given by observing the control elements, to the actually applied FSI had to be quantitatively measured. Thus, the study calculated (FSI Standard FSI) / (Permissible FSI Standard FSI) × 100 as an incentive application ratio 'a' and conducted comparative analysis. Among 630 building permits within the target area of the district unit plan since 2002 regarding the offices in Seoul, 41.1% had less than 10% of the FSI incentive ratio 'a' (%) and 67.0% had less than 60% of the ratio.This analysis indicated that the FSI in most of the building permits could not reach the permissible FSI through incentives, which, given according to control elements, were thus no longer advantageous. Thus, it is necessary to improve the amount and effectiveness of incentives, given by complying with control elements. Also, to achieve the purpose of the district unit plan, incentives per control element need to be drastically increased and diversified in a realistic way.In closing, when it comes to setting up and operating the current district unit plan, there are limitations in systematizing sales of lots by creating institutional devices to encourage participation from the execution process and by appraising economic factors, while focusing upon FSI incentive-based management to activate joint development. Therefore, to force the practice of the district unit plan, asan improvement solution for the effectiveness of control elements of the district unit plan, there are two ways: either purchase certain lots in the public sector and decide an urban plan, which will oblige the neighboring landowners to purchase the lot; or those willing to develop the land ask for the sales of the land. Thus, in order to solve such problems as reduction in the existing urban district or undefined lots, certain regulations need to be sustained, while preparing for standards for tax favors for those complying with the control elements and amending legal systems to maximize economic profits of FSI, to speak for residents' demand. Additionally, to help the urban areas evenly develop, public and private sectors should understand and improve their mutual relationship. 지구단위계획은 기존의 도시설계와 상세계획이 제도적 실효를 얻지 못한데서 태동되었으며 도시개발에 대한 관리수단으로서의 선계획·후개발이라는 취지하에 지역적 여건을 고려하여 토지의 합리적인 개발을 유도하는데 그 목적이 있다. 이러한 긍정적인 목적과 취지에도 불구하고 지구단위계획은 그 시행에 있어서 많은 문제점이 지적되고 있으며 특히 민간개발에 대한 관리수단으로서의 지구단위계획은 그 규제적 성격으로 인해 대다수의 토지소유자들에게 부정적인 인상을 갖게 하였다.따라서 지구단위계획제도의 정착이후 오늘날까지 지구단위계획이 운영되어오면서 제기되는 문제점 및 주요 계획요소 적용의 적정성에 대하여 실증적 자료 및 사례에 대한 분석을 통한 실제적 개선방안이 요구되고 있다.따라서 본 연구는 토지이용의 효율화 및 도시미관증진을 위한 지구단위계획 제어요소의 실제적 적용사례에 대한 실증적 분석을 통한 문제점을 도출하고, 그 제어요소로서 공동개발과 인센티브제공의 실효성 제고 및 개선방안을 제시하고자 하였다.이를 위하여 본 연구에서는 지구단위계획을 직접 수립하는 공무원과 지구단위계획 수립의 결정에 따라 수용해야 하는 건축주, 건축사들 사이에 인식차이 및 문제점을 도출하고 그들의 요구와 의견을 수렴하여 지역특성에 맞는 바람직한 방향의 지구단위계획을 수립 및 개선하고자 공무원 148명, 건축사 및 건축주 237명을 대상으로 지구단위계획 제어요소의 중요도 및 필요성, 제어요소에 따른 인센티브 사항, 지구단위계획에 따른 기대효과 및 기타 개선사항에 대하여 설문을 실시하였다.지구단위계획의 제어요소의 필요성과 관련하여 공무원, 건축사, 건축주 모두가 도시계획과 건축계획의 중간적 계획으로서 도시의 환경 및 기능의 증진 등 도시관리를 위해서는 반드시 필요하다라고 인식하고 있었지만, 각 제어요소별 필요성 및 불필요한 이유에 대해서는 서로 상이한 차이를 두고 있었다. 계획을 수립하는 공무원의 입장에서는 지구단위계획의 제어요소가 공공적 측면에서 중점을 두고 계획하지만 이러한 것들이 민간개발에 있어서는 과도한 규제나 건축계획의 창의성 및 다양성을 제한하는 것으로 인식되고 있었다.이는 공무원, 건축사, 건축주 모두가 지구단위계획의 제어요소를 통한 도시관리계획 측면에서의 필요성은 인식은 하고 있으나, 계획제도의 실효성에 대해서는 여러 가지 문제점을 가지고 있음을 알 수 있다. 따라서 지구단위계획의 계획내용 및 규제요소 등에 대한 계획내용의 개선 및 실제적인 인센티브 부여방안이 요구된다. 특히 계획결정과정에서 해당 구역에 대한 이해가 충분하지 못하고 개발 및 관리에 대한 방향의 설정이 명확하지 못한 가운데 일반적 기준만을 강요함에 따라, 당초 구역의 계획 취지 및 목적이 결정과정에서 변경, 왜곡되는 문제점을 지적되고 있으며 복잡한 행정절차 등에 따른 계획결정의 장기화 등으로 계획의 본질이 흐려지는 문제가 지적되고 있다. 이를 개선하기 위해서는 이러한 구역 또는 지구의 계획방향에 대한 심도 있는 논의와 합의가 선행되어야 하며, 이렇게 설정된 계획방향에 따라 일관되게 계획을 수립해 나가면서 계획상 필요 없는 절차는 과감하게 생략하거나 의제처리 할 수 있는 방안이 필요하다.이러한 지구단위계획의 개선 및 실용성을 높이기 위해서는 전문화된 계획수립가가 필요하지만 현재 순환보직제에 따라 서울시의 지구단위계획담당 공무원의 지구단위계획과 관련한 업무경력으로는 3년 미만인 담당자가 81%나 차지하여 문제점으로 나타났다. 지구단위계획은 일반 도시계획규제와 달리 내용이 복잡하여 전문성이 제고될 필요가 있으므로 전문직과 같은 직제의 개방과 함께 전문 인력의 교육이 요구된다.이러한 설문조사를 통한 문제점 도출과 함께 지구단위계획요소 중 공동개발 및 인센티브적용에 있어서 실제적 적용사례의 실증적 분석을 통해 그 실효성 및 개선방안에 관하여 연구하였다. 우선 공동개발에 있어서 서울시 각 구청을 대상으로 공동개발 관련 구도시계획위원회 변경에 대한 결과를 중심으로 그 실효성 및 개선방안을 제시하고자 하였다. 2002년 이후 공동개발을 변경하고자 구도시계획위원회에 상정된 총 심의건수 639건으로 그중 488건이 가결되어, 평균 76%가 가결되었으며 24%가 부결되었음을 알 수 있었다. 그리고 서울시 25개 구청 중에서 조사대상인 22개 구청 중 18개 구청이 구도시계획위원회 공동개발관련 변경심의에 상정하여 가결된 비율이 60%이상이었다. 이는 대부분의 자치구에서 지구단위계획 수립시 공동개발의 의도와는 다르게 도시계획위원회 지구단위계획 변경심의를 거쳐 건축허가되었음을 알 수 있다. 따라서 지구단위계획수립시 공동개발 계획은 그 지역의 특성을 고려하고 심도 있는 분석을 통하여 제어 할 것이며, 그 구역의 적정개발규모 및 최대개발규모내에서 자유로운 공동개발이 이루어지도록 하여야 할 것이다. 그러나 구역내 영세필지나 맹지형 필지의 최소화 및 차량 진출입을 고려한 필요에 따른 공동개발에 대해서는 적극적인 권장이 필요하다.또한 본 연구에서는 지구단위계획의 제어요소의 준수에 따른 용적률 인센티브가 실제적으로 건축허가시 얼마나 부여되고 있는지를 분석하기 위하여 실제 건축허가시 적용한 용적률과 허용용적률과의 관계를 실증적으로 분석하였다. 이를 위해서 지구단위계획 제어요소 준수에 따라 주어지는 용적률 인센티브의 최대치인 허용용적률과 실제로 건축허가시 적용된 용적률의 비율을 계량화하기 위해서 (용적률 - 기준용적률) / (허용용적률 - 기준용적률) × 100을 인센티브 적용 비율 a로 설정하여 비교분석 하였다. 서울시 각 구청의 경우 2002년 이후 지구단위계획구역내 건축허가 현황을 살펴보면 총630건 중에서 지구단위계획 용적률 인센티브 비율 a(%) 가 10 % 이하인 경우가 41.1% 이고, 지구단위계획 용적률 인센티브 비율 a(%) 가 60 % 이하인 경우가 67.0% 인 것으로 나타났다.이러한 사례 분석에서 알 수 있듯이 대분의 건축허가시 용적률이 인센티브 부여에 따른 허용용적률에 도달하지 못하고, 제어요소에 따른 인센티브부여는 그 매력이 상실되었음을 알 수 있다. 따라서 지구단위계획 수립시 제어요소 준수에 따른 인센티브항목의 현실성 및 그 양에 있어서는 개선이 필요하다. 지구단위계획의 목적을 달성하기 위해서 필요에 따라서는 제어요소별 인센티브량을 과감히 높일 필요가 있으며 인센티브의 적용항목에 대한 실질적인 다양화가 요구된다.결론적으로 현재의 지구단위계획의 수립 및 운영에 있어서 공동개발을 적극적 유인하기 위한 용적률 인센티브 중심의 운영은 지구단위계획 실시단계부터 동참할 수 있는 제도적 장치와 그에 따른 경제적 요소를 감정평가 등을 통해 필지 상호간의 매매가 가능토록 제도화하는 데는 한계에 부딪칠 수밖에 없다. 따라서 본 연구에서 제시된 지구단위계획 제어요소의 실효성에 대한 개선방안으로 지구단위계획구역의 강제적 실천을 위해서는 공공부문에서 특정필지의 경우, 우선 도시계획 결정 및 매수 후, 인접필지 소유자에게 의무적 매입하도록 유도하는 방안을 도입하거나, 개발의지가 있는 자가 일정 필지의 매도청구를 통한 개이 필요하다. 따라서 기존 시가지의 소규모화 및 필지의 부정형 문제 해결을 적극적으로 유도하기 위해 필수적인 규제를 하면서도 그 제어요소의 준수에 대한 세제혜택의 기준안 마련, 용적률의 경제적 이익 극대화를 위한 제도 개선을 통해 주민의 욕구를 근본적으로 대체하고 도시환경의 균형적 발전을 위해 공공과 민간의 상호 유기적인 관계의 이해 및 개선하려는 노력이 필요하다.

제2종지구단위계획의 문제점 및 개선 방안에 관한 연구 : 주거형을 중심으로

이수진 건국대학교 부동산대학원 2009 국내석사

圓滑한 共同開發을 爲한 地區單位計劃의 改善方案에 關한 硏究

김원철 서울시립대학교 도시과학대학원 2008 국내석사

The wave of industrialization since 1960s caused the influx of the rural population into the metropolis, and the industrial structure and mode of living underwent a sudden change, giving rise of urbanization. The growth of cities caused much problem, giving salience to the systematic defect of the existing urban planning. Despite continuous demands for systematic modification in the dimension of urban planning, it has proved difficult to reflect the distinctive qualities (in the dimension of urban planning). There has been limitations in actively building a city at this point, and the urban design has been introduced to improve on this matter. With the complementary measure, the design is now modified into the district unit plan, but the prospect is that a better complemented system and name are soon to take place in the future. This is because the district unit plan is a not a system preferred by the "haves" or landholders, but rather there has been much assertion that it is an unreasonable system. Most of the times, plans begin with anticipation or opinions of only a few rather than an active interest from most of the residents through public announcements, public hearings and presentation meetings for residents in the process of establishing a district unit plan, a public project. The present condition is that an actual resident participation, such as a direct landholders' request of what is necessary and resident participation from the planning process, is considerably insufficient. In this study, I attempt to grasp attributes and limitations of joint developments for the purpose of diversifying involvement and revitalization of landholders in the future. A joint development undergoes construction with 2 or more lots and parcels as a start. And in this case, the problem of effectiveness is called into doubt- whether incentives are granted and the joint development is being carried out according to the guidelines when construction permission is given. For the actual analysis of a joint development, the effectiveness of joint developments have been examined through the rate approved by old urban planning committee's consideration for modification and civil proposals in regards to joint developments. Furthermore, I examined problematic points of the special planning districts and measures for improvement. For a realistic and logical operation of the district unit plan, I propose a measure that would lead to a harmonious joint development project. First, the plan must have the possibility of realization by basing on opinions of landholders or participation of residents and division of public roles. And rather than consolidation or cancellation of implicit large-scale developments, a scheme is likely to be realized when characteristics of a region and appropriate plan are specialized, even if it is for a small-scale development. Second, the means to promote a joint development should be induction-oriented rather than regulation-oriented. And an active promotion of the plan would become possible not when merely centering on the roles of experts and administrators, but when landholders' will to participate and profits of the development are determined to some extent. Third, when a joint development within a district unit plan zone is designated, a fixed scale or autonomous or selective joint development should be incited, instead of indiscriminately deciding on the largest possible scale of development. For scales above fixation, a system that approves a joint development through related procedures in case detailed development plan is to be established by each scale as a special plan district. In this case, the scheme may be regarded as another regulation, but it has the potential to become extremely effective in an aspect of leading a smooth joint development, and active participations of landholders are anticipated as well. Fourth, reasons that developments of regions designated by the district unit plan are not being realized than undesignated regions are because of the decline of landholders' will(for development) due to excessive regulations, and its economic effect after the development is judged to be insignificant. Therefore, a more flexible and bold operational plan of incentives should be proposed. Fifth, at the time of designation(of a joint development) the maximum development of a small-scale joint development or an autonomous and selective joint development should be induced. For medium-scale or above joint developments, lands that can contribute to the public in the maximum development scale such as Pocket Park, vacant land opened to the public and public space may be secured. And this is effective in providing pleasantness to the city. So, medium-scale joint developments should secure 25% or more of the entire lots to bring out the effect of the development. Therefore, an active administrative inducement is necessary. Sixth, in the case of Gwanak-gu, large-scale lots of Nambu Highway should be brought into the special plan district, and determine the development plan in detail by lot in order to arrange an appropriate and flexible plan of floor space index incentive. Infrastructure should be formed preferentially so that it is carried out in the public, and provide support to bring about preferences of civil developments. Seventh, in cases of lands near Bongcheon Station, 11 blocks-70,446㎡ should be vitalized as a special plan district and improve on the systematic and legal support since the development cannot take place without the consent and cooperation of landholders. Eighth, among 11 blocks of special plan districts 2 blocks should change its use and readjust it as a landmark position. In case there is no consideration of residents at the time of the establishment, there should be a consultation with the authority with decisive power and come up with a plan with more incentives such as a rental house, rental one room and rental resident for singles. Moreover, intendance should install a Task Force team to provide one-stop administrative support and operate a total-service system. Ninth, 45.8% of civil proposals changed the plan of independent development to a joint development. And cases in which lands were combined for joint developments reached 86.44%. When classifying this in civil types, most of landholders preferred joint developments than independent developments, and they chose the means to heighten investment value through joint developments. When observing that less than 660㎡ of joint developments reached 74.57%(of the entire joint developments), small and medium-scale buildings that fit regional conditions is preferred than large-scale buildings. This means that the people prefer less than medium-scale buildings for joint developments. Furthermore, in the center of the district (of the district unit plan), operational guidelines for 660㎡ or above medium-scale joint developments should be applied more broadly and endow more benefits. Accordingly, the plan of a joint development should consider characteristics of the region concerned and planned after going through sufficient consultations with landholders in advance. And within the normal development scale of the region and maximum development scale, a systematic improvement on establishment guidelines are required in order to realize a free joint development. The present district unit plan, which is established and operates by the incentive-oriented operation for floor space index that is intended to incite joint developments, has limitations in providing the system that allows an involvement from the operational phase and systematizing mutual trade of lots through estimation of its economic factors. Therefore, while making the necessary regulations that would lead to scale-down(small-scale) of the existing urban districts and the problem of lots of an indeterminate form, a standard plan of tax relief should be provided. Furthermore, through an improvement of the system established for the purpose of maximizing economic profit of floor space index, residents' basic wants should be sufficed. And for a well-balanced development of urban environment, understanding and improvement are necessary through a systematic relationship of the public and people, While the district unit plan reflects special attributes of a region and takes in the opinions of the residents. it includes difficult aspects in urban planning and construction planning as a necessary management method for the systematic and schematic development for the increase of efficiency of land use. And it is developing the systematic foundation that would lead to the accomplishment of the goals of city and construction planning. Accordingly, through continuous research, a measure to elevate the feasibility of the joint development undertaking and vitalize the district unit plan is needed. Through this study, I attempted to make an empirical analysis on the attributes for effectiveness of joint developments and special plan zone of the district unit plan through realistic, applicable examples. However, to realize a smooth joint development with the optimum scale, there appeared to be limitations for the joint development scale by the district, lot, location and condition, and an analysis for an effective undertaking. There was the need to analyze these in parts, but in this study, an empirical analysis on the issues of joint developments and special plan zone, which were found to be important in the district unit plan, have been made. Therefore, an additional, in-depth analysis of the applied relationship of the optimum scale for joint developments which is to create a realistic systematic support is needed in the future. 1960년대 이후 산업화의 물결로 농촌인구가 도시로 유입되고 산업구조와 도시민의 생활양식이 급변하면서 도시화를 초래하게 되었고, 도시의 팽창은 도시문제로 이어져 기존의 도시계획이 가지는 제도적 결함으로 부각되기 시작하면서 이를 개선하고자 도시계획적 차원에서 제도적인 개편이 지속적으로 요구되었음에도 도시계획적 차원의 특성을 반영하기는 여간 힘들지 않았다. 이러한 시점에서 적극적으로 도시를 구축해 가는데는 한계가 있었으며, 이를 개선하고자 도입된 제도가 도시설계이며, 이를 보완하여 상세구역으로 이제는 지구단위계획으로 변경하여 운영되고 있으나, 앞으로 지구단위 보다는 이를 더 보완한 새로운 제도와 이름으로 바뀌는 계기가 올것으로 전망해 본다. 이는 지구단위가 가진자로 구분할 수 있는 토지소유자가 선호하는 제도라기 보다는 오히려 불합리 하다고 주장하는 자가 많기 때문이다. 지구단위계획인 공공계획을 수립하는 과정에서 열람공고와 공청회, 주민설명회 등을 통하여 주민 대다수가 관심을 가지고 적극적으로 참여하는 것 보다는 소극적인 입장에서 바라만 보거나 의견만 제시하는 정도로 시작하는 계획이 대부분이기에 토지소유자 스스로 필요한 것을 요구하고 계획과정부터 참여하는 실제적인 주민참여 방향이 부족하여 매우 안타까운 실정이다. 본 연구에서는 공동개발에 대한 그 특성과 한계를 파악하므로 향후 토지소유자의 참여를 다양화하고 활성화 하여야 할 것이다. 공동개발은 2이상의 획지 및 필지를 일단의 대지로 하여 개발(건축)하게 되며, 이 경우 공동개발로 인한 인센티브를 부여받고 지구단위계획구역내 건축허가시 시행지침에 맞게 공동개발이 이루어 지는지에 대한 실효성 문제가 제기된다. 공동개발의 실제적 분석을 위하여는 구도시계획위원회 변경심의와 가결된 비율과 공동개발에 따른 민원제기를 통하여 공동개발의 실효성을 살펴보았다. 또한 특별계획구역의 문제점과 개선방안도 살펴보았으며, 이를 감안한 현실성 있는 지구단위계획의 합리적인 시행을 위해서는 원활한 공동개발의 개선방안을 제시하고자 한다. 첫째, 토지소유자의 의견이나 지역주민의 참여, 공공의 역할 분담 등에 기반을 둔 실현 가능한 계획이어야 하며, 무조건적인 대규모 개발 위주로 합병이나 해제보다는 소규모 개발이라도 지역 특성과 여건에 적합한 계획을 특화시켜야 효과적인 실현이 가능할 수 있다. 둘째, 공동개발의 추진방법은 규제중심 보다는 유도중심으로 풀어야 하며, 계획수립은 전문가나 행정가 중심보다는 토지소유자의 참여의지와 개발이익이 어느 정도 확고해야 적극적인 추진이 가능할 것이다. 셋째, 지구단위계획구역 내에서 공동개발 지정시, 과대건축을 규제하는 최대개발 규모를 일률적으로 결정하기 보다는 일정 규모이내는 자율적, 선택적 공동개발을 유도하고, 일정 규모이상은 특별계획구역으로 규모별 세부개발계획을 수립할 경우 관련 절차를 거쳐 공동개발을 승인하는 제도가 필요하며, 이 경우 또하나의 규제로 인식할 우려도 있으나 원활한 공동개발을 유도하는 차원에서는 매우 효과적일 수 있으며, 이럴 경우 토지소유자의 적극적인 개발참여가 있을 것으로 기대된다. 넷째, 지구단위계획으로 지정된 곳이 그렇치 않은 지역보다 개발이 이루어지지 않는 것은 지나친 규제로 인한 토지소유자의 개발의지 쇠퇴와 개발 후 경제적인 효과가 미미하다고 판단되기 때문으로 보다더 융통성 있고 과감한 인센티브 운영방안이 제기되어야 한다. 다섯째, 공동개발 지정시, 소규모 공동개발의 최대개발규모 이내는 자율적, 선택적 공동개발을 유도하고, 중규모 이상의 공동개발은 최대개발규모 이상에서 공공에 기여할 수 있는 토지중 쌈지공원, 공개공지, 공개공간 등의 추가 확보가 가능하게 되므로 쾌적한 도시를 마련하는데 효과적이므로 중규모 공동개발이 전체 획지의 25%이상이 확보되어야 개발의 효과가 나올 수 있어 적극적인 유도행정을 할 필요성이 있다. 여섯째, 관악구의 사례에서 남부순환도로변의 일정 규모이상의 대규모 필지는 특별계획구역으로 유도하여 필지별 세부개발계획을 결정하고 공동개발을 유도하여 지역특성에 적합한 융통성 있는 용적률 인센티브 운영방안을 마련하고, 기반시설은 공공에서 집행토록 우선적으로 조성하여 민간개발이 선호할 수 있도록 뒷받침해 주어야 한다. 일곱째, 본 연구를 통해 봉천역 주변의 11개 블럭 70,446㎡를 특별계획구역으로 활성화하여 개발하기에는 토지소유자들의 동의와 협조 없이는 현행법상 개발이 불가능하므로 원할한 개발을 위하여는 제도적, 법적인 뒷받침이 개선되어야 한다. 여덜째, 특별계획구역중 11개 블록 중 2개블럭을 용도변경하여 이 지역을 대표할 만한 랜드마크적인 위치를 재조정하여 유치하여야 하며, 계획수립시에 서민들을 위한 배려가 없었다면 시행계획시에 결정권자와 재협의하여 임대주택, 임대원룸, 임대독신자 숙소 등을 반영시 더 많은 인센티브를 부여하는 방안과 함께 행정청에서도 One-Stop 행정지원을 위한 Task Force team을 설치하여 획기적인 Total-Service제를 운영함이 바람직 하다. 아홉째, 지구단위계획구역의 공동개발에 관한 전체 민원내용 중 단독개발 계획에서 공동개발로 변경한 민원이 전체의 45.8%였으며, 공동개발을 위해 토지를 합병한 경우가 전체의 86.44%나 차지하고 있다. 민원유형으로 구분해 볼때 대부분의 토지소유자는 단독개발 보다는 공동개발을 선호하였으며, 이는 공동개발로 더 많은 투자가치를 높이는 방법을 선택하고 있었다. 공동개발과 관련하여 면적별로 분석해 볼때 660㎡이하의 공동개발이 전체의 74.57%나 되는 것으로 보아 대형 건물 위주 보다는 중소형 건물 위주로 지역여건에 맞는 건물의 선택을 선호하고 있음이 나타났다. 이는 대형건물 보다는 중규모 건물 이하의 공동건축을 선호하고 있었다. 아울러 지구단위계획의 지구중심에서는 660㎡이상의 중규모 공동개발의 시행지침을 보다 더 폭넓게 적용하여 많은 혜택을 부여함이 타당할 것이다. 따라서 지구단위계획수립시 공동개발의 계획은 그 지역의 특성을 고려하고 사전에 토지소유자들과 충분한 협의를 거쳐 계획되어 져야 할 것이며, 그 구역의 적정개발규모 및 최대개발규모내에서 자유로운 공동개발이 이루어지도록 수립지침 등에 대한 제도적 개선이 요구된다. 현재의 지구단위계획의 수립 및 운영에 있어서도 공동개발을 적극적으로 유도하기 위한 용적률에 대한 인센티브 중심의 운영은 지구단위계획 실시단계부터 동참할 수 있는 제도적 장치와 그에 따른 경제적 요소를 감정평가 등을 통해 필지 상호간의 매매가 가능토록 제도화하는 것은 한계가 있다. 따라서 기존 시가지의 소규모화, 부정형 필지의 문제 해결을 적극적으로 유도하기 위한 필수적인 규제를 하면서도 준수에 대한 세제혜택의 기준안 마련, 용적률의 경제적 이익 극대화를 위한 법 제도의 개선을 통해 주민의 근본적인 욕구를 충족하고 도시환경의 균형적인 발전을 위해 공공과 민간이 상호 유기적인 관계로 이해와 개선의 노력이 필요하다. 지구단위계획은 지역의 특성을 반영하고 주민의 의견을 수렴하면서도 토지이용의 효율성 증진을 위한 체계적이고 계획적인 지역발전을 위하여 반드시 필요한 관리수단으로 도시계획이나 건축계획에서 다루기 힘든 부분도 포함하고 도시계획과 건축계획의 목적을 완성할 수 있는 제도적 기초를 만들어 가고 있다. 따라서 지속적인 연구를 통해 원활한 공동개발로 사업성도 높이고 지구단위계획도 활성화하는 방안이 필요하다. 본 연구는 지구단위계획의 공동개발과 특별계획구역에 대하여 공동개발의 실효성에 관한 특성을 실제적 적용사례를 통하여 실증적으로 분석하고자 노력하였다. 그러나 지구단위계획에서 사업성과 일치되는 적정한 규모로 원활한 공동개발을 이루기 위해서는 지구별, 획지별, 위치별, 여건별 등으로 공동개발 규모와 효과적인 사업성 분석에는 한계가 있었다. 부분적으로 이를 분석할 필요성은 있었으나 본 연구에서는 지구단위계획에서 중요하다고 인식되는 내용의 하나인 공동개발과 특별계획구역에 관해서만 실증적 분석이 이루어져 한계를 가지게 되었다. 따라서 향후 연구로는 지구단위계획에서 실제적인 공동개발에 필요한 적정규모와 적용관계를 보다더 심도있게 분석하여 실현가능한 제도적 뒷받침에 대한 추가적인 연구가 필요하다고 하겠다.

주민참여적 도시재생 활성화를 위한 지구단위계획기법 적용에 관한 연구

강태호 제주대학교 행정대학원 2019 국내석사

본 연구는 도시재생사업의 취지를 고려했을 때, 주민참여를 기반으로 도시재생 활성화 효과를 발휘하도록 하는 도시계획기법의 적용이 필요하고, 관련법률 및지침에서는 도시재생사업계획 수립 시 지구단위계획의 활용을 권장하고 있으나 이러한 제도의 활용도가 높지 않아 도시재생사업의 활성화를 위하여 체계적이고 계획적인 기법의 적용이 필요하다는 문제의식에서 출발하였다. 이를 위하여 토지이용의 합리화를 도모하고, 단순한 평면적 계획수립이 아닌 건축물의 용도와 밀도 등 세부적인 도시의 경관과 미관 개선과 함께 주민에 의한 자발적 계획 및 사업추진이라는 목적달성을 위해 도시재생 관련계획의 수립과 연계한 지구단위계획 기법 적용방안을 제시했다. 도시재생사업을 추진함에 있어 지구단위계획의 계획요소를 활용하여 유형별 특색 있는 재생사업을 추진하기 위한 도시재생사업과 지구단위계획의 연계성을 분석의 틀로 설정하여 행정절차 일원화를 통한 계획 간 정합성 확보 및 활성화 지역의 유형별 지구단위계획 기법의 적용방안과 주민참여를 바탕으로 주민 중심의 활성화가 실현되기 위한 계획수립방안을 도출하였다. 본 연구의 목적인 주민참여적 도시재생 활성화를 위한 지구단위계획 기법 적용방안은 현재 활성화계획과 지구단위계획이 수립된 계획 간 중첩 또는 인접한 지역과 향후 신규 지정이 예상되는 경우에 유형별 계획수립기준으로 활용이 가능하다. 또한 법률에서 정하는 계획 간 입안절차의 일원화를 통해 계획 간 정합성 확보와 사업효과의 극대화를 도모하고, 과거 하향식(Top-Down)개발의 부작용을 극복 하기 위하여 주민참여율을 극대화 시켜 주민과 지역공동체 주도의 재생의지에한 사업추진방식의 정착을 도모할 수 있도록 도시재생전략계획 수립 시 주민 참여율 등 지역의 재생의지를 활성화지역선정 지표로 활용할 필요가 있다. 이를 통해 주민 역량강화에 따른 재생의지가 높은 지역이 주민동의를 기반으로 사업의 우선순위에서 선 추진될 수 있는 방식의 사업운영이 가능하다. 하지만 본 연구는 관련법률 및 연구보고서 등 문헌조사 위주로 진행되었고, 계획수립 사례에 있어서 제주특별자치도에서 수립된 도시재생전략계획과 지구 단위계획만을 대상으로 분석되었다는 점 등 한정된 사례분석 범위에 대한 한계를 가지고 있다. 이에 따라 향후 과제로 전문가와 활성화지역별 주민을 대상으로 하는 인터뷰, 활성화지역의 유형별 현장조사와 지구단위계획수립 사례 등에 대한 검토를 통해 계획 간 연계성이 사업추진에 미치는 효과에 대한 검증이 필요하며, 행정구역 등 물리적 거리에 제한을 두지 않고 전국의 지방자치단체에서 추진 중인 사업추진 현황을 분석하여 계획수립 측면이 아닌 사업 운영측면의 효율적 추진 방안에 대하여 분석하기 위한 연구가 필요하다. This study started from the thingking that it is necessary to apply the urban planning technique to demonstrate the effect of effective urban regeneration when considering the purpose of the urban regeneration project. In the related laws and guidelines, However, since the utilization of these systems is not so high, it is necessary to apply systematic and planned planning techniques to revitalize urban regeneration projects. For this purpose, we suggested rationalization of the land use and establish urban renewal business plan in order to achieve the purpose of voluntary planning and business promotion by residents, along with improvement of detailed landscape and aesthetics of city such as use and density of buildings, And suggests the application of the district unit planning technique in conjunction with the plan. In order to promote the city renewal project, the plan component of the district unit plan shall be used to establish the linkage between the urban renewal project and the district unit plan to promote distinctive rehabilitation projects by type. Based on the application of the district unit planning method and the participation of the residents in the activated area, a plan for establishing the revitalization of the residents' center has been drawn. The purpose of this study which is to utilize the method of applying the district unit planning method for revitalizing urban regeneration can be used as a basis for planning according to the type of overlapping between the current activation plan and the plan in which the district unit plan is established. In addition, through the unification of the planning process between the plans defined by the law, it is planned to secure the consistency between the plans and to maximize the business effect, and to maximize the participation rate to overcome the side effects of past top-down development, It is necessary to utilize the local regeneration intention such as the participation rate of the citizens as the activation area selection index when establishing the urban regeneration strategy plan so as to plan the way of business based on the will. Through this, it is possible to operate the business in such a way that the areas with high willingness to renew due to the strengthening of the resident capacity can be promoted in the priority of the business based on the residents' consent. However, this study focused on literature review such as related laws and research reports, and has limitations on the scope of limited case analysis, such as the analysis of the urban renewal strategy plan and district unit plan established in Jeju Special Self - Governing Province Have. As a result, it is necessary to verify the effects of inter-plan linkages on project implementation through interviews with experts and active local residents, field survey by types of active areas and case studies of district unit plans. This study needs to be analyzed the current status of the projects being promoted by the municipalities in the country that does not have any restrictions on the project management.

서울시 공동주택 지구단위계획 특성에 관한 연구 : 계획대상 주거환경 유형을 중심으로

장은교 서울大學校 環境大學院 2004 국내석사

본 논문은 2001년 5월에 시행된 공동주택 지구단위계획이 종세분화 과정을 통한 구역지정 결정에 치우쳐 있어 계획내용의 중요성이 형식적 통과의례로 인식되어 있고, 계획수립지침의 동일적용으로 인해 주변지역 특성을 반영하는 기존의 취지를 살리지 못한 천편일률적인 계획안이 작성되고 있다는 문제의식에서 시작하였다. 연구의 목적은 공동주택 지구단위계획지침의 계획내용을 분석함으로 앞으로 운영되어질 공동주택 지구단위계획의 바람직한 개선방향을 모색하는 것이라 할 수 있다. 그래서 서울시에서 이루어지고 있는 공동주택 지구단위계획안을 주거환경유형별로 구분하여 단독주택지, 재건축아파트, 이전적지로 분류하고 현황을 살펴본 후 심의.자문과정상의 계획안과의 대응관계를 살펴보는 방법으로 연구를 진행하였다. 계획대상지 주거환경유형별 계획안이 심의.자문과정을 거치면서 대응하는 방법을 분석해본 결과 다음과 같은 종합적인 문제점이 파악되었다. 첫째, 상위법.계획측면에서 자동차도로, 녹지, 자건거도로, 보행도로에 대한 마스터플랜의 부재는 공공부문이 계획가에게 일방적으로 계획안을 떠맡기게 되며 결국에는 임시방편적인 마스터플랜 계획을 초래하였다. 둘째, 도시.건축계획측면에서 높이상승을 유도한 기부체납과 평균층수도입, 판상형과 탑상형의 단순한 배치는 천편일률적인 도시경관을 형성하게 되었다. 셋째, 경관계획과 교통측면에서 수치위주의 입면차폐도의 형식성과 교통수요예측의 부정확성에 따른 계획의 확신성 미흡은 계획기간의 연장을 가져왔다. 이러한 문제점을 극복하기 위해 공동주택 지구단위계획안의 계획내용상 다음과 같은 개선방향을 제시한다. 첫째, 상위법.계획측면에서는 도시관리계획 및 재정비 수립의 적극성이 필요하며 도시관리계획과 지구단위계획사이의 중간단계에 자치구차원의 차량도로, 녹지, 자전거도로, 보행도로 등의 지역시스템 마스터플랜 계획이 준비되어야 한다. 둘째, 도시.건축적계획측면에서는 예측가능한 주거유형(Prototypes)의 개발이 필요하다. 저층, 중층고밀, 고층중밀등 다양한 주거유형개발이 전제되어야 기존의 사업수지타산을 맞추려는 계획가(민간)에게 합리적인 가이드라인을 제시할 수 있다. 셋째, 경관계획과 교통계획측면에서는 경관계획의 재정립과, 교통계획의 정확성이 필요하다. 수치위주의 경관계획은 형식적으로 계획안에 포함되어 있는 것이 아니라 자치구 차원의 주요 조망점에 대한 계획을 전제로 하여 공공을 위한 도시환경보존의 차원에서 계획되어야 한다. 또한 교통수요측정을 계획가에게 떠맡기거나 단순한 교통유발 우려에 의한 계획안 변경을 요구하는 것 보다는 정확한 교통수요예측 방법을 개발하고 적용함으로 교통계획에 완벽을 기해야 한다. 정확성을 높이는 교통계획을 위해서 교통 사이버 시뮬레이션을 통한 기술적 접근은 하나의 방법이 될 것이다. 결론적으로 현행 공동주택 지구단위계획은 주거환경유형이 상이함에도 불구하고, 관리의 용이함과 편리함 때문에 천편일률적으로 계획내용을 적용하고 있어 지역특성을 반영한 도시관리수단으로써의 기능을 다하지 못하고 있다. 그래서 공동주택 지구단위계획 내용의 보안과 개선을 통해 바람직한 도시관리수단으로 제 역할을 담당할수 있도록 유도해야 할 것이다. This study traces back to the recognition of the problem in the view of seeing the apartment housing by District Unit Plan which was revised on May, 2001. The plan's importance and originality was neglected so that it did not completely reflect their surrounding peculiarities into planning area while just make a same planning guide line into different areas. This research aims for analyzing current contents of District Unit Plan Guide Line of apartment housing and seeks for its improvement direction in order to apply it properly. The analyzing method of this research is categorized by three environment types of residential area, Single-detached House District, Reconstruction Apartment District and Brown District. And then, we see their characteristics and implications following District Unit Plan Guide Line and observing its inquiry process. A synthetic problem which was examined through analyzing the method of an application of District Unit Plan Guide Line as follows; First, the absence of master plans for street, open space, cycling road and pedestrian road brings about not only planner's burden of whole responsibilities loosening public sector's role but also a temporary expediential master plan in terms of legal aspects. Second, the results of donation for road uses land to building high-rise construction and a simple arrangement of flat and tower type housing induces a monotonous and boring cityscapes in the view of urban architecture planning. Third, the insufficiency of the plan by an inaccuracy of traffic demand forecasting makes the construction period unnecessarily long. And the numerical coverage of building facade let the planning process rigid owing to lack of confidence of the plan. The planning contents's directions of apartment housing in District unit plan to improve the plan were detected as follows; First, the active Urban management planning and reconsolidation in high position law is need and prepared the local systemic master plan for street, open space, cycling road and pedestrian road in the middle stage planning between Urban management planning and District unit plan. Second, the development of predictable residential prototypes in terms of the urban? architecture planning is requested. And various residential type's developments which depend on low & high-density in the plan can provide reasonable guidelines based on the feasibility study of its business balance to the private. Third, the landscape planning and traffic planning calls for its resettlement. Landscape plan have imposed on just a numerical value which had been contained in the plan conventionally. The important focal point by the planning of Local government should be included for an environmental conservation for the public landscape. And also, the method of traffic demand forecasting should be developed and applied more accurately rather than rely on planners' solemn estimations. Technological approach with the cyber simulation can make the traffic plan improve its accuracy. In the conclusion, District Unit Plan Guide Line of apartment housing has a same application simultaneously to each areas despite of different urban contexts. It is not well functioning as an Urban management mean reflecting local property characteristics. In addition, Apartment housing in District unit plan must be derived to improve so that can take charge of role as a desirable Urban management mean.

자치구간 연접한 지구단위계획 계획구역의 가로경관 계획요소 분석에 관한 연구 : 동일 중심지 위계 계획구역을 중심으로

강병훈 연세대학교 대학원 2003 국내석사

도시공간을 몇 가지 용도지역으로 구분하고 규제를 하는 용도지역제의 문제인 지구차원의 특성을 반영한 도시환경의 조성을 위해 건축법 제8조의 2 ‘도심부내의 건축물에 대한 특례’ 규정이 신설되면서 건축법내 도시설계제도가 출발하게 된다. 이후 서울 도심구역의 도시설계를 실시하고, 도시계획법내 상세계획 제도를 별도 운영하게 된다. 1992년 도시계획법이 개정되고 16개 도시설계지구를 지정하고 1998년 6월 71개 지구가 추가로 지정되어 총 87개지구에 이르게 된다. ‘지구단위 계획’은 종전의 건축법에 의한 ‘도시설계’와 도시계획법에 의한 ‘상세계획’을 통합하면서 생긴 제도이며, 지구단위계획은 도시내 일정구역을 대상으로 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 도시환경을 조성하고 지속가능한 도시개발 또는 도시관리가 가능하도록 하기 위한 계획으로 도시계획 및 관련계획의 취지를 살려 토지이용을 구체화.합리화하는 계획이다. 일반적으로 지구단위계획이 가지는 특성은 도시계획절차를 통해 수립되므로 반드시 상위계획 내용과 정합성 유지가 필요한 하위계획이며, 일반도시계획에서 정할 수 없는 사항을 반영하는 구체적인 특수계획이다. 또한, 보편적이고 획일적인 건축행위를 제한하는 일반도시계획에 비해 필지.가구.획지 단위별로 차등을 주어 다양한 건축행위를 유도할 수 있는 입체적인 계획이며, 다른 도시계획과 연계하여 계획이 가능하다. 본 연구는 2000년 7월 15일 이전의 도시설계, 상세계획으로 이미 결정되어진 계획내용과 지침, 운영방안에 대한 내용적인 분석을 통하여, 2000년 2월의 도시계획법 개정으로 통합한 ‘지구단위계획’의 자치구별 계획 수립 내용을 분석하고, 가로변에 연접한 자치구들의 가로경관 계획요소의 문제점을 도출하여 해결방안을 모색하는 것을 목적으로 한다. 지구단위계획 수립기준 중에서 거주환경 및 가로환경의 개선을 위한 경관계획 요소들은 도시기반시설의 배치와 규모와 관련한 공공공지, 녹지 등이며, 가구 및 획지의 규모와 조성과 관련한 공동건축을 추출하며, 건축물의 용적률, 최고층수및 최고높이, 기타 배치.형태.색채.건축선.지붕 등과 관련하여 분석하였다. 가로변에 연접한 자치구의 중심지 위계가 같은 계획구역을 가지고 있는 등촌삼거리.목동사거리.경인고속국도 주변 계획구역에 대해서 살펴보면, 가로를 사이에 두고 두 자치구의 공공공지에 대한 내용 및 최고높이 등에서 차이를 보여주고 있다. 등촌삼거리는 건축지정선과 건축한계선이라는 건축선 지정 목적의 차이와 공공공지의 유.무에 따라 추후 건축행위시 건축물 형태 및 가로환경의 상이함을 예상할 수 있다. 목동사거리의 경우, 최고높이는 자치구간 서로 같은 계획을 하고 있으나, 건축선 지정 목적의 차이와 건축선 후퇴 길이가 3m, 2m로 상이하므로 가로경관상의 차이를 보여준다. 경인고속국도의 경우는 가장 많은 차이를 보여주는데, 강서구의 경우 최고높이 28∼35m, 용적률 300∼350%이며, 양천구의 경우 최고높이 40∼60m, 용적률 400∼480%로 계획되어 있다. 자치구간 가로변에 연접한 지구단위계획 내용의 문제점은 다음과 같다. - 도시의 아이텐티티를 반영할 수 없는 계획 - 가구 및 획지의 규모와 조성과 관련한 공동건축의 차이 - 도시기반시설로서의 공공공지의 계획의 유.무 및 규제.권장에 따른 차이 - 건축물의 최고높이와 용적률의 차이에서 오는 건축물의 규모의 상이함 - 다른 목적의 건축선지정을 통한 향후 건축물의 형태의 차이 - 행정 자치구간의 통합.연계하는 지구단위계획 통합재정비 운영 방안 필요 - 건축행위시 건축선, 공공공지 등의 확보.사용과 관련한 조사 및 관리 필요 쾌적한 가로경관 조성을 위한 지구단위계획 계획요소의 제안은 다음과 같다. - 자치구별 지구단위계획 계획구역의 중심지 위계는 동일하게 설정되어 있지만, 각 자치구들간의 통일되지 않은 접근방식으로 인한 쾌적한 가로경관 형성 차이를 극복해야할 필요 - 시가지 정비나 기타의 목적으로 자치구 지구단위계획 수립시 연접한 타 자치구와의 관계를 고려한 관리 방안 필요 - 가로변에 연접한 타 자치구와의 관계를 고려한, 쾌적한 가로경관의 유도를 위해 해당 자치구들을 통합.연계하는 지구단위계획 통합재정비 운영 방안 필요 - 공개공지, 전면공지, 대지내 조경 등의 계획요소 적용시 합리적인 인센티브의 제공등에 의한 지구단위계획적 조성원칙 수립이 필요 - 5년 단위의 지구단위계획 재정비와는 별도로 지구단위계획 지침을 적용하여 건축행위시 건축선 지정등을 통한 공공공간에 대한 실제 사용 상황 조사로 일률적인 건축선 지정의 문제점 보완 - 주민 전문가들이 주체가 되는 시민참여 프로그램을 조직하여 계획과 시행현장에 참여하며, 공청회의 활성화를 통해 주민의견의 적극적인 반영을 모색시가지 정비나 기타의 목적에 의한 지구단위계획의 수립은 궁극적으로 공공성의 지속적인 실현을 목적으로 하고 있다. 가로환경의 쾌적성과 공공성을 유지하고 관리할 수 있는 정책적인 방향의 설정이 필요하고, 주민들의 적극적인 참여방안이 모색되어야 한다. 본 연구는 서울시 지구단위계획 중 중심지 위계가 동일하고, 가로변에 연접한 서로 다른 자치구들의 지구단위계획 계획요소를 분석을 통한 가로경관의 계획요소를 분석하고 제안하고 있으며, 중심지 위계는 다르지만 가로변에 연접한 자치구들의 지구단위계획의 가로경관 계획요소도 역시 거주민과 보행자의 가로환경을 결정하는 중요요소로써 추후 연구가 필요하다. The urban planning system in the building construction ordinance was established when 'The special case for the buildings in the city' had been established for the urban environmental aids. Then the urban planning of Seoul was enforced and the extent planning was differently enforced too. In 1992, the town planning and zoning was revised and the 16 town planning areas were designated and the 71 areas were added in 1998. 'District Unit Planning' is the united system, the sustainable development, the concrete and reasonable land using planning. Universally, the characteristics of the District Unit Planning are the inferior planning concerned with the superior planning, the concrete and particular planning reflected the facts which are not concerned with the general urban planning and the special planning introducing the difference construct doings. This Study aims at the analysis of the landscape design factors through the analysis of the district unit planning adjacent to autonomous administrative districts and finding the solutions. The landscape design factors are as follow; - The vacant ground and the green, concerned with the arrangement and the scale of the infra structure. - The united construction, concerned with the scale and the assistance of the inmates and the eminent domain. - The ratio of capacity, the highest story, the color, the building line, the roof design and etc., concerned with the buildings The problems of the contents of the district unit planning adjacent to the autonomous administrative district are as follows; - The non-reflecting of city's identity in the district unit planning. - The difference ratio of the united construction. - The existence of the open space, the observance or the exhortation of the district unit planning. - The difference of the building scale from the difference of the highest building story and capacity. - The difference of the future building scale from the different purpose in designating building line. - For unity and linkage of the district unit planning, the total rearrangement is necessary. - To observe the guarantee and using building line and vacant ground, the survey and management of this planning is necessary. The proposals of the landscape design factors from analysis of each autonomous administrative district unit planning are as follow; - Each autonomous administrative district pursues the comfortable landscape by being unified method. - For arrangement of city and the other purposes, the establish of autonomous administrative district unit planning is needed to consider of adjacent to another district - To make comfortable landscape, auotnomous administrative districts need to manage unit planning concerned with the relationship of each other. - As appling the landscape design factors as public open space, facade open space and landscape architecture in the site, district unit planning needs to establish a composing principle by giving a reasonable incentive. - The construction doings applied the guide of district unit planning solve the problems which are concerned with uniformly building line designation. - The resident-participant program, organized by inhabitants, take part in the district unit planning and operation, and the positive reflecting of the resident's opinion is groped by activating a public hearing.

부산시 지구단위계획의 운영실태에 따른 문제점 및 개선방향에 관한 연구

손주환 부산대학교 환경대학원 2008 국내석사

In this report, the problems and betterment plan in operating district units plan are studied by selecting typal case locations based on the types of district units plan of the city of Busan. According to the types, 4 locations of 'type of maintaining preexisting district' and 3 of 'type of managing preexisting district' are selected as case locations, based on a scale and characteristics of each location. In systematical aspects of the case locations, indiscreet upward adjustment of the locations, insignificant participation of the citizens and patternization were recognized as problems. In planning aspects, the similarity between the basic directions and the object, batch-application of the density plan, inadequacy of the usage plan, allocations and patterns of structures, and color planning were recognized to have problematic points. Through the analysing process of the problems arisen from the case locations, I would suggests necessary solutions to improve the effectiveness of the district units plan. In systematical aspects, setting accurate standards for target and range of alteration in line with usage plan of the locations would be necessarily urgent. Also, setting up clear ranges for citizens' participation according to subject of the plan, and providing appropriate methods of participation for each step would be required to accelerate participation level of the citizens. Through the operation of preexisting patternization, the need of adding new patterns was estimated to be required. In planning aspects, distinguished specific operating-guidelines would be necessary to achieve the basic directions and the object of district units plan. Furthermore, the building-to-land ratio and floor space index are needed to be exactly calculated through providing accurate and logical standards for appropriate development density of structures. The proper classification of building purposes in along with the characteristics of the district would be necessary for detailed usage plan for structures leading specialized functions of each district. Avoiding undifferentiated patterns and achieving possibly open allocations of structures should be part of the plan as well. Besides, when applying colors of structures, patterns of arranging colors should be distinguished in line with the patterns of structure. For scenery planning, reasonableness of objects concerned should be examined through simulation processes on a timely basis.

민간제안 지구단위계획의 기부채납 운용특성 : 청주시 사례를 중심으로

노희철 충북대학교 2008 국내석사

Contributed-acceptance system in district unit plans, which got adopted in 2003, is becoming a typical way both to realize the city plans and to increase its effect. The contributed facility afterward gets utilized for the public purpose. During this process the contributed-acceptance shows its publicity in many ways. For now Cheongju city has 36 district unit plans, and its number tends to keep growing. And its main planning ownership keeps gradually changing from the public way, by which all the publicly initiated plans were made and executed, to many different ways like a private proposal, private participation, private initiative, citizen' participation and etc. This study has been analyzed the present status and characteristics of 36 districts selected for the district unit plans by Cheongju city in 2008. And its purpose is to examine the contributed-acceptance characteristics by focusing on analyzing the contributed facilities from the 11 districts by private proposal. To begin the study, the current status of the districts unit plans was analyzed based on the factors like space(a zone of life, special purpose), establish institutor, and the planning years. Those districts were selected by Cheongju city for the districts unit plans by private proposal from 2005 to 2007. Then for the purpose of clarifying the contributed-acceptance characteristics, the contributed facilities were examined based on the factors like space (location, district), administration, consisting facility, and charge expense ratio. Firstly, the spatial (location, district) significances result in the districts did not show any regular pattern. The rate of the contribution was found very high when the accessibility of the facility from existing public facility was extremely low. Secondly, administration process showed that the contributed-acceptance did not change the planning factor of the district unit plans. Some planning factors decreased despite the high level of contributed-acceptance. Thirdly, the frequent facility of Cheongju city has been determined on the reads in Cheongju city even the result had a lack of variety. Finally, the charge expense ratio analysis of the districts was 1.22% in average. Overall rate shows that the business expense by the contribution tends to rise as the contributed-acceptance rate increases. Problems of contributed-acceptance derived from the study were 1) constant of its facility function, 2) unbalance of its facility structure, 3) uneven of charge expense by administration, 4) inadequacy of its implementation, and 5) insufficiency of the field. And their improvement-plans can be 1) perspicuous its facility function, 2) establishing its balance and fairness, 3) diversifying the contribution, 4) cooperative decision making process between the public and private. Based on this study, more concrete further study will be required on the overall research of the contributed-acceptance plans by private or public sectors, the administration reflecting the regional characteristics, the embodiment of incentive system and its improvement, and establishing the model of contributed-acceptance.

행정중심복합도시 단계별 도시건축통합계획 제도 및 계획 기법의 변화

최정수 서울시립대학교 도시과학대학원 2025 국내석사

행정중심복합도시는 국토를 균형 있게 발전시키고 국가 경쟁력을 강화하기 위해 대규모 국책 사업으로 조성되어 왔다. 본 연구는 행정 중심복합도시의 발전 단계별 제도·계획 기법의 변화 특성을 도출하는 것으로, 이를 위해 대표 생활권별 제도 변화 요소를 도출하여 생활권별 계획 기법 변화의 특성을 도출하는 것을 목적으로 하였다. 단계별 제도·계획 기법의 변화를 도출하기 위해 생활권별 사례를 비교 분석한 질적 연구로 진행하였고, 제도 변화의 특성을 도출하기 위해 마스터플랜 공모 방법의 변화, 지구단위계획 수립 주체, 생활권 MP 여부와 토지 공급 공모제도의 변화를 비교하고, 이러한 변화가 생활권별 계획 기법에 미치는 영향을 토지이용계획과 지구단위계획 측면에서 비교분석하였다. 지침·계획·실현 단계의 실증을 위해서는 지구단위계획 지침, 토지 공급 공모 당선안, 준공안 순서로 계획의 연속성을 분석하고, 경관적 특성을 비교 분석하여 다음과 같은 연구의 결과를 도출하였다. 단계별 제도 변화의 특성은 다음과 같다. 첫째, 마스터플랜 공모제도의 차이는 건축사사무소를 선정하던 방식에서 도시와 건축을 통합하여 선정하는 방향으로 공모제도가 변화하였고, 공모단계의 변화와 생활권별 MP 제도의 신설에 따라, 계획을 주도하는 추제는 총괄조정 체계에서 MP와 공모 당선사의 실무협의체 중심으로 변화하는 것으로 나타났다. 둘째, 지구단위계획 수립 제도는 단계별로 도시건축통합계획을 통한 구체적 계획 수립과 생활권 MP, 블록별 MA 등 외부 전문가 개입을 통해 지구단위계획의 구체성을 향상시키는 방향으로 변화 되었다. 셋째, 토지공모 제도는 단계별로 공모 규모가 축소되었고, 공모 제공자료의 구체성 증가, MA를 통해 수립된 지구단위계획의 규제 사항 증가 및 MA의 공모 운영, 당선작 관리를 통해 민간에서 조성되는 공동주택 계획의 관리를 향상하는 방향으로 변화되었다. 이러한 제도 변화에 따른 계획 기법의 변화는 다음과 같다. 첫째, MP·MA 개입으로 도시건축통합계획의 개념과 목표가 뚜렷한 생활권일수록 토지이용계획의 형태적 다양성과 입체적 계획 요소가 증가함을 알 수 있었다. 둘째, 지구단위계획의 수립 단계에서는 MP·MA 개입 여부와 도시건축통합계획의 구체성이 높은 생활권일수록 지구단위계획 시행 지침의 상세성과 배치 구간의 밀도가 크게 증가함을 알 수 있었다. 셋째, 토지공급 공모 시, 구체적인 지침 부여와 MA를 통해 관리를 엄밀히 진행한 생활권일수록 지구단위계획 지침, 토지공급 공모 당선안, 준공안 등 단계별 계획의 연속성이 확보되었고, 경관이 우수한 건축물이 계획되었음을 알 수 있었다. 종합적으로, 행정중심복합도시 제도·계획 기법 변화의 특성은 MP, MA 등 외부 전문가 제도의 운영과 함께 도시건축통합계획의 구체성이 향상되는 방향으로 변화하였고, 이 같은 변화를 통해 토지이용계획과 지구단위계획 지침의 구체성도 향상되었으며, 계획의 단계별 연속성 및 경관의 다양성 확보 측면에서도 유의미하게 개선되었다는 점을 알 수 있었다. The Multi-Functional Administrative city has been developed as large-scale national project aimed at promoting balanced regional development and enhancing national competitiveness. This city has been developed through a series of phased institutional and planning technique changes. This study aims to identify the characteristics of these institutional and technical transformations across different development stage. To achieve this, it derives key institutional change factor for Living Zones and empirically examines how these factors affect the planning techniques and their outcomes in each zone. In order to extract the characteristics of change in the master plan competition methods, district unit planning processes, the adoption of MP(Master Planner) in each zone and shifts inland supply competition system were compared and analyzed in terms of land use planning and district unit planning. For empirical validation across the guidance planning implementation stages, the study compares the continuity of planning through district unit planning guidelines, competition winning proposal, and a complete building. Additionally, it evaluates landscape characteristics. The characteristics of institutional changes at each stage are as follows: First, the master plan competition system evolved from selecting architectural firms alone to selection integrated urban architectural design terms. With changes in competition stages and the introduction of the MP system, the lead actors in planning shifted from a centralize coordination structure to working level consultative body led by MP and competition winner. Second, the institutional approach to district unit planning formulation advanced toward more detailed planning through urban architectural integration, with increased involvement of external experts such as MP and block Master Architect (MA). Third, the detailed planning requirements of land supply competition system and role of MA lead to differences in continuity of planning. AS a result of these institutional changes, the following transformations in planning techniques were observed: First, district where MP and MA were actively engaged and where the goals of integrated urban architectural planning were clearly showed greater morphological characteristics of land-use planning. Second, the presence or absence of MP or MA and the specificity of the integrated urban architecture plan result in significant differences in the density and detail of the district unit planning. Third, in Living Zones where detailed guidelines were provided during the land supply competition and where strict management was ensured through MA, continuity across planning stages-such as district unit planning guidelines, winning proposals from the land supply competition, and the final built outcome-was better maintained, resulting in architecturally andvisually superior buildings. In conclusion, the institutional and methodological evolution of Happy City’s planning system has increasingly relied on external expert system such as MP and MA, leading to greater specificity in urban architectural integration. These changes have contributed to more detailed land use and district unit plan, while also significantly improving the continuity of planning and the diversity of urban landscapes.