행정중심복합도시 지구단위계획 변경특성 및 평가 연구 : 행정중심복합도시 지구단위계획 수립지역을 중심으로

김경엽 서울시립대학교 2017 국내석사

The purpose of this study is to offer meaningful suggestions to the newly development planning, by analyzing the factors and contents of each revision to evaluate attributes of the District Unit Plan revisions in Administrative city The Administrative city is a long-tern development project which have been developing from zone 1 to 6, begun with ‘the fist village’ in zone 2-3 and ‘administrative centered function’ in zone 1-5. The introduction of the comprehensive management system was a distinctive planning feature which ensures the linkage and consistency between DUP and the upper plans-the comprehensive city plan and development plan. In addition, the Administrative city is directly managed by National Agency for Administrative City Construction (NACCA) under the Ministry of Land, Infrastructure, and Transport, which allows a rapid decision for changes in conditions and public resentments (After the initial development plan in 2006 and part of DUP area in 2007 had been established, the District Unit Planning (DUP) of Administrative city project has been revised 36 times in total - 4 times in annually- to cope with problems, public resentments, and political issues in previously developed zone, Urban Planning establishes long-term goals and plans by considering humanity, transport, and environments and is approved based on various deliberations, public opinions and related departments’ comments. Compared with other recently established cities, there are some negative views in frequent revisions of DUP in Administrative city such as unnecessary administrative procedure and misleading of initial planning purpose; there are some positive views for those revisions also exist that it is an effort to put perfection on the urban planning by minimizing public resentments by prompt and active responses for policy changes, errors of plans, and public complaints, and prevent possible errors. In this study, specialist survey was conducted to analyze factors and contents of NACCA’s active response to the continuous revisions. The factors of continuous revisions in DUP were analyzed into 3 categories as follows and rates of the factors in each DUP revision were analyzed; policy change, public complaints and reflection of buyer’s requirements, self-verification. As a result, revisions due to complaints, buyer’s requirements, and self- verification were gradually diminishing, and the policy change factor in DUP revisions was analyzed to increase. Among the three factors, civil complaints / buyer’s requirements and self-verification factors turns out to be related each other in terms of DUP revisions. A checklist to every plot was made as a self-verification when rapid increase in civil complaints and buyer’s factors occurred. After problems, examined through the checklist, have been modified, civic complaints and buyer’s requirements has diminished. Regarding increase in policy change factors, it was analyzed that the DUP of Administrative city, a long-term project and development plan of zones in phase, has been revised frequently due to the reflection of policies changed through the stream of times. According to the expert survey, the results were revealed (turns out) about same except few negative views in policy change for decisions made by few experts in a short period of time which bring about deviation of initial planning intention. Additionally, it is necessary to revise DUP based on the long-term overview and comments from other departments and related plans. Civil complaints and buyer’ requirements can be diminished by the method of self-verification (self- check), checklist, that can be applied in the early part of new development project. In conclusion, active and rapid response of NACCA to the several factors in revisions has raised the DUP standards in Administrative City which can be a meaningful implication for new development projects. 본 연구는 행정중심복합도시의 지구단위계획 변경에 미친 요인 및 내용 분석을 통해 변경 특성을 파악하고 지속적인 지구단위계획 변경이 어떠한 결과를 가져왔는지 평가하여 신규 개발사업에 시사점을 제공하는데 목적이 있다. 행정중심복합도시는 2-3생활권 첫마을과 1-5생활권 행정중심 기능을 시작으로 1생활권부터 6생활권까지 단계별로 개발되며 2006년부터 2030년까지 진행되는 장기 개발사업이다. 계획적인 특징으로는 총괄 관리체계의 도입이 있으며 이를 통해 상위계획인 기본계획 및 개발계획과 지구단위계획간 연계성· 일관성을 확보했다. 또한 국토교통부 산하의 행정중심복합도시건설청이 직접 관리하는 특징을 가지고 있어 여건 변화 및 민원 등 계획의 변경에 대해 신속한 결정이 가능하다. 이러한 특징을 가진 행정중심복합도시 개발사업은 2006년 개발계획, 2007년 일부 생활권의 지구단위계획이 수립된 이후 선 개발된 생활권에서 발생하는 문제점, 민원, 정책적인 변화에 대응하기 위해 현재까지 최초 고시 후 총 36회, 연간 약 4회의 지속적인 지구단위계획 변경이 진행 되어왔다. 도시계획은 장기 목표를 세우고 인문, 교통, 환경 등을 종합적으로 고려하여 계획을 수립하며 각종 심의, 주민의견, 관련부서들의 의견을 종합하여 계획이 승인된다. 그럼에도 불구하고 비슷한 시기의 타 신도시에 비해 행정중심복합도시 지구단위계획의 잦은 변경이 일어나고 있는 것에 대해 행정낭비 또는 본래의 계획 의도 훼손 등의 부정적 시각과 계획의 오류, 민원사항 및 정책 변화 등에 대해 신속하고 능동적인 대처를 통해 민원 등을 최소화하고 일어날 수 있는 오류사항 방지 등 더욱 완성도 높은 도시계획을 수립하기 위한 노력이라는 긍정적 시각이 있을 것이다. 따라서 본 연구는 이러한 행정중심복합도시의 능동적인 대응에 따른 지속적인 변경에 대한 원인 및 내용 파악을 위해 지구단위계획 조서 및 협의자료를 분석하고 그 결과를 평가하가 위해 전문가 설문조사를 실시하였다. 지속적인 변경에 대한 요인으로 정책적인 변화, 민원 및 매수자의 요구사항 반영, 자체 검증의 3가지로 구분하였으며 각 요인별 지구단위계획 변경 차수별 비율을 분석하였다. 그 결과 민원 및 매수자, 자체검증에 의한 변경은 점차 줄어들고 있었으며 정책적인 변화에 의한 지구단위계획 변경은 늘어나는 것으로 분석되었다. 3가지 요인 중 민원 및 매수자 요구사항 및 자체검증 요인은 지구단위계획 변경에 있어 서로 연관성이 있는 것으로 분석되었다. 민원 및 매수자에 의한 요인이 급격히 증가하는 시점에 자체검증의 방법으로 모든 필지에 대해 체크리스트 작성을 실시하였고 체크리스트를 통해 발견된 문제점의 수정이 이루어져 민원 및 매수자의 요구사항에 의한 요인이 점차 줄어든 것으로 분석되었다. 정책적인 변화의 요인이 점차 늘어나는 것에 대해선 행정중심복합도시가 생활권별 단계적 개발 및 장기사업의 특징을 가지고 있어 시대의 흐름에 따라 정책이 변화되고 그 변화의 반영에 따라 지구단위계획이 변경되는 것으로 분석되었다. 이러한 분석결과에 대해 전문가 설문조사 결과 대체적으로 같은 의견을 보였으며 정책적인 변화에 대해 단기간에 몇몇 전문가에 의해 결정되어 본래의 계획의도에 벗어나는 것에 대해 부정적으로 봤으며 장기간 검토 및 관련 계획, 부서 등의 의견을 종합하여 변경하는 것이 필요하다는 의견이 있었다. 민원 및 매수자의 요구사항에 대해선 자체검증의 방법인 체크리스트를 통해 줄일 수 있다고 봤으며 신규 개발사업 초기에 적용 가능 할 것이라는 긍정적인 의견이 있었다. 결론적으로 다양한 요인에 대해 행정중심복합도시의 신속하고 능동적인 대응에 따른 지속적인 지구단위계획 변경이 보다 완성도 있는 계획수립을 이끌어내고 있다고 평가되었으며 이러한 행정중심복합도시의 사례가 신규 개발사업에 시사점을 제공할 수 있을 것으로 판단된다.

토지이용 특성을 고려한 서울시 지구단위계획구역의 유형 분류와 특성 분석에 관한 연구

홍석기 서울시립대학교 도시과학대학원 2021 국내석사

지구단위계획은 대표적인 도시계획 제도로서 서울시 내 467개 구역이 지정되어 있는 등 폭 넓게 활용되고 있으나, 토지이용 특성을 고려하지 않은 획일적이고 실현성이 낮은 계획이라는 비판을 받아 왔다. 서울시는 2020년 지구단위계획 제도 전반에 대한 체계를 개편하면서 유형 재분류를 통해 지구단위계획을 효율적이고 체계적인 제도로 개선하고자 하였으나, 여전히 토지이용 특성에 대한 고려는 미흡하였다. 이에 본 연구에서는 서울시 467개 지구단위계획구역을 대상으로 법률․정책 특성과 토지이용 특성으로 구분된 18개 지표를 전수조사 하였으며, 요인분석과 군집분석, 다변량 분산분석 등을 통해 중심지․역세권형, 신규개발형, 대규모 공동주택형, 저층주거지형, 소규모 공동주택형의 5개 유형으로 분류하고 유형 별 특성을 도출하였다. 그 결과 5개 유형 중 중심지․역세권형, 저층주거지형, 대규모 공동주택형은 주로 기성시가지에 해당하는 구역으로 토지이용 특성에 따라 유형이 구분되었으며, 신규개발형과 소규모 공동주택형은 새로이 개발되었거나 개발이 추진 중인 구역으로 추진 시기와 개발 후 용도에 따라 유형이 구분되었다. 5개 유형을 현행 서울시 중분류 8개 유형과 비교한 결과, 주로 기성시가지에서 서울시 유형 분류가 토지이용 특성과 괴리되어 있었다. 특히 서울시 중심지형에 해당하나 저층주거지형의 토지이용 특성을 보이는 41개 구역의 경우, 중심지 또는 역세권 육성이라는 정책 목적만을 고려한 용도지역 상향 및 특별계획구역 위주의 계획이 오히려 계획의 실현성을 저해하며 주민 불편을 야기하고 있음을 알 수 있었다. 이에 지구단위계획 제도가 지역맞춤형의 효율적이고 체계적인 제도가 되기 위해서는 향후 제도개선 과정에서 유형 별 특성을 고려한 계획수립 기준을 마련해야 하며, 필요할 경우 유형 분류에 대한 조정을 고려하여야 한다. 특히 저층주거지형의 토지이용 특성을 가진 지역은 무분별한 용도지역 상향 및 특별계획구역 지정이 계획되지 않도록 할 필요가 있다. The district unit plan is a representative urban planning system and is widely used, including 467 districts in Seoul. But it has been criticized for being a uniform and unrealistic plan that does not take into account the characteristics of land use. Although Seoul reclassified the types while reorganizing the system for the district unit plan in 2020, consideration of land use characteristics was still insufficient. Therefore, in this study, 18 indices divided into legal and policy characteristics and land use characteristics were investigated for 467 district unit plan districts in Seoul. Through factor analysis, cluster analysis, and multivariate ANOVA, five types were classified into the Center and station area type, New development type, Large-scale apartment type, Low-rise residential area type, and Small-scale apartment type, and the characteristics of each type were derived. As a result, among the five types, the Center and station area type, Low-rise residential area type, and Large-scale apartment type mainly corresponded to existing urban areas and are classified according to land use characteristics. On the other hand, the New development type and the Small-scale apartment type are areas that have been newly developed or are under development, and are classified according to promotion period and use after development. As a result of comparing the five types with the current eight types of mid-class classification in Seoul, the classification of Seoul's types mainly in the existing urban areas was different from the land-use characteristics. In particular, in the case of 41 districts that falls under the Central district type among Seoul type classification, but showing Low-rise residential type land use, a plan that considers only the policy purpose hinders the feasibility of the plan and causes inconvenience to residents. In order for the district unit plan to be efficient, systematic and tailored to the region, it is necessary to prepare a plan establishment standard that considers the characteristics of each type and if necessary, to consider the adjustment of the type classification. In particular, in areas with Low-rise residential type land use characteristics, it is necessary to prevent indiscriminate up-zoning and designation of special planning zones.

수도권 1기 신도시 중심상업지역 지구단위계획의 실행결과 비교연구 : 중동,일산,평촌 보행자도로변을 중심으로

김연화 서울시립대학교 도시과학대학원 2008 국내석사

본 연구는 수도권 1기신도시 개발이 완료된 이후 도시가 안정화 되어가는 현 시점에서 중심상업지역내 보행자도로변에서 발생하고 있는 도시계획과 관련된 각종 문제점의 인식에서 비롯되었다. 계획의 사전적 의미는 '앞으로 할 일의 절차나 방법, 규모를 미리 정하여 작정하는 행위'로서 자연적으로 생성된다는 의미와는 구별 될 수 있다. 도시는 인간의 정주공간과 동시에 생활공간이 공존하고 있으며 그 공간 속에서 인간의 다양한 삶의 행태를 담고 있다. 이러한 도시공간을 미리 계획한다는 것은 어떠한 계획보다도 중요하고 가치 있는 일이다. 또한 한번 계획되어진 도시는 그 계획의 내용과 틀을 쉽사리 바꿀 수 없다는 것이 도시계획의 특성이기도 하다. 그러므로 동일한 목적을 갖고 비슷한 시기에 개발된 수도권 1기신도시의 최초 계획과 개발후의 실행결과를 비교하여 계획수립의 문제점과 개선방안을 찾아보고자 하는데 본 연구의 목적이 있다. 그 방법으로는 수도권 1기신도시 중심상업지역의 보행자 도로변을 중심으로 건축과 관련된 세부적인 지구단위계획 요소를 대지, 동선 및 주차장, 건축물 용도, 건축물규모 및 조경의 네 가지 분야로 구분하여 1990년대 초 최초 계획당시 도시설계 지침과 현장의 실행결과를 상호 비교하여 계획의도와 다르게 적용된 점을 분석하였으며, 객관성과 일반성을 확보하기 위하여 사례대상지를 중동, 일산, 평촌 으로 하였다. 앞으로도 우리가 살고 있는 도시는 계속해서 생성되고 성장할 것이며, 구도시가 신도시가 되고 또한 신도시가 구도시가 되는 유기적인 순환은 반복되어 일어날 것이다. 미래를 계획함에 있어 과거를 되돌아보고 현재와 비교하여 개선하는데 본 연구의 의의를 둔다. Since the first 5 new cities like bun-dang, ilsan, jung-dong, san-bon, pyoung-chon had developed in 1992, these cities became stabilized. At this point this study started in recognizing the various problems, which mostly result from pedestrian road in City Business District(CBD). The lexical meaning of city planning is previously to device a scheme and prepare a thought-out arrangement or method for a new city, clearly distinguished with spontaneously-generated city. The space for human settlement and living coexisted in a city and the space is filled with various form of human life. To previously plan this city environment is much more important and worth than any other planning Also, once the city-planning is established, since then it is very difficult to amend the scheme and contents of the plan because of its own properties. So the purpose of this study is to present improvements and to detect the problems of establishing the new city plan by making a comparison between intention of the first 5 new cities plan in the region around the capital - developed contemporaneously with the politically same object - and the result of action of the plan after development. In this study the elements for a district planning related with structures located in roadside of CBD in the first 5 new cities were classified into 4 details - a lot, a traffic line and parking, use of structure, scale of structure. The environments differed from the first intention of planning in many aspect analysed by comparing with the results of action. To guarantee the objectivity and generality of this study, the analysis was conducted as targeting ilsan, jung-dong, pyoung-chon new cities. The cities which we live in continue to keep up created and grew up in the future, systematic cycle that an old city become a new city or a new city become an old city will be occurred repeatedly. It is significance of this study to improve the scheme of the plan by comparing the present result of action with the intention of the first plan and looking back over the past to plan the future.

地區單位計劃의 接近方法에 관한 硏究 : 地區特性과 計劃의 對應關係를 中心으로

이은식 弘益大學校 大學院 2001 국내박사

본 연구의 목적은 현행 지구단위계획의 지구특성에 따른 대응관계를 파악하여 문제점 및 원인을 밝혀내고 다양한 지구특성을 반영할 수 있는 개선방향을 제시하는 것이다. 이를 위해 서울시의 지구단위계획구역 전체인 71개 구역의 현황자료와 계획자료에 대해 군집분석, 인자분석, 집단간 평균비교, 다차원분석 등의 통계분석과 실증분석을 본 연구의 의의는 지금까지 비판되어 온 "지구단위계획이 지구특성을 반영하지 못하고 있다"는 문제를 한국에서 가장 많은 지구단위계획을 수립한 서울시의 전체 구역 (71개구역)에 대해 실제적인 조사를 통해 지구특성을 반영하지 못하고 있음을 입증 하였다는 것이다. 그리고 이러한 지구특성에 대한 대응관계의 문제점 및 원인에 대해 계획을 주도한 9개 계획기관의 계획책임자와의 인터뷰조사 및 계획에 참여한 92명의 계획가들에 대한 설문조사를 통해 실증적으로 규명하였다는 것이다. 연구과정에서의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 현행 지구단위계획구역의 지구특성을 가장 잘 설명하는 특성요소는 시가지형태, 가로망형태, 대지형태 등의 형태적 특성과 시가지형성시기, 건물노후도 등의 역사적 특성요소들이다. 이는 서울시가 중심지 위계와 구역형태 등에 따라 계획방향을 정하고 있는 것과는 상치하는 결과이다. (3장) 둘째, 현행 지구단위계획의 계획특성을 가장 설명하는 특성 요소는 특별계획구역 지정 증대-최소대지규모 증대와 용적률 상승-인센티브 부여 증대라는 두가지 흐름이다. 결국 공간개조와 개발을 전제로 한 계획의도를 담고 있으며 이에 비해 환경개선 요소의 적용은 극히 미진한 실태이다. (4장) 셋째, 지구특성에 대한 계획의 대응관계는 기본적으로 명확하지 않다. 다만 구역의 지구특성 유형과 계획 유형간의 대응은 지구특성유형 모두가 개발유도형과 밀접하게 연결되어서 계획에서 지구특성을 반영하는 구조가 섬세하지 못하고 개발중심의 매우 단편적인 접근임을 보여주었다. (5장) 넷째, 지구특성에 대한 계획의 접근방법은 ①기능적 계획 전개 ②일반해적 목표추구 ③유형적 계획 방향 설정 ④형식적 계획요소 적용 ⑤소극적인 공공시설 확보로 요약할 수 있고 문제는 이와 같은 성향으로 계획의 접근방법이 편향되어 있다는 것이다.(5장) 다섯째, 이러한 대응관계의 문제점에 대한 원인은 ①계획요소 적용방법에 있어서 중심지위계-용도지역 업죠닝-개발밀도라는 흐름이 계획의 중점사항이 되어 개발과 공간개조 위주의 계획논리를 갖게되어 버렸다는 것 ②공공시설 확보에 있어서 민원과 자치구의 열악한 재정상태로 인해 적정량이나 적정위치를 확보하려는 노력을 포기하고 최소한의 양을 확보하려고 하는 계획의도를 가지게 됨 ③계획수립과정에서 계획기관의 관심과 노력이 심의 통과를 위한 행정절차에 더 비중을 두게 되어 있는 구조임 ④계획운영과정에서는 자치구, 서울시, 심의기관, 주민등 각 주체들이 자신들만의 입장에서 주장과 활동을 전개함으로 인하여 지구특성을 반영한 계획구상은 존립하기가 매우 어려운 실정이다(5장) 마지막으로, 이러한 문제점과 원인들에 대한 실증적인 규명과정을 통해 개선방향을 모색한 결과 본 연구에서 제시하는 가장 주요한 토픽은 현행 지구단위 계획의 "지역별 접근전략'을 "주제별 접근전략“으로 전환하자는 것이다. 1980년대 도시설계가 건축분야를 중심으로 한 '대상지별 접근전략‘을, 그리고 1990년대 상세계획은 도시계획을 강조하는 '지역별 접근전략 '의 흐름으로 나아갔다. 이제 2000년대 두 가지 제도를 통합하는 지구단위계획의 새로운 접근방법은 지구특성을 반영한 "주제별 접근전략"으 로 나아가야 한다는 것이다.(6장) The purpose of this study is to understand the corresponding relations between the district characteristics and the current District Unit Plans, and to determine the problems and causes of such mismatches between the two. As such, the study is intended to propose improved methods that could properly reflect the various district characteristics in the Plans. For the purpose, the characteristics and their corresponding relations are analysed through statistical analyses such as cluster analysis, factor analysis, mean comparison of groups, multidimensional analysis for the physical status quo data and the planning data of all the seventy-one zones under the District Unit Plans in Seoul. Until now, many informed experts have criticized that "the District Unit Plans do not adequately reflect the district characteristics." Significantly, this study has proven that such a criticism is partially correct through actual surveys of Seoul, the city that manages the largest number of District Unit Plans in Korea. Also, the problems and causes of the corresponding relations between the district characteristics and the Plans are examined through the interviews of planning directors of the nine Planning Departments and ninety-two planners who actually participated in the Plans. The major findings of the study are as follows. First, it has been found that the characteristic elements that best explain the district characteristics of the current District Unit Plan zones are mainly the figural ones such as the forms of the urban areas, the road networks, and the shapes of the sites. The historical characteristic elements, on the other hand, are the formation period of the urban areas and the deterioration of the buildings. These findings are contrary to the existing urban hierarchy of Seoul and the urban formation of those zones on which the Plans are decided (see Chapter 3). Second, it also has been found that there exist two main branches of the characteristic elements that best explain the characteristics of the current District Unit Plans. Those are the increases of the Special Plan zone designation-especially, the increases of the minimum lot size and the floor area ratio-and also the increases of the attempts to induce the incentive grants. Although it does carry out the Plans' intent to provide the premises of spatial renovation and development, the application of such elements in an effort to enhance the urban environment is deemed to be completely unsatisfactory (see Chapter 4). Third, it has been shown that the corresponding relation of the Plans with district characteristics is basically unclear, The urban structures that reflect the district characteristics in the Plans are not finite since the characteristic types of the districts are all closely connected to the development-induction types and, furthermore, the Plans only provide a fragmentary approach that is mainly focused on the development (see Chapter 5). Fourth, the proper planning approaches reflecting the district characteristics can be summarized into; 1) the functional plan development; 2) the pursuit of a general goal; 3) the establishment of the categorical planning; 4) the application of the formal plan elements; and, 5) the conservative procurement of the public facilities (see Chapter 5). Fifth, the causes of such mismatches of the corresponding relations are that: 1) the hierarchies of the central Places, up-zoning, and the development densities have become the focal point of the Plans along with the development and spatial renovation; 2) the limited financial resources of the localities cause them to give up the proper efforts to secure the adequate quantities or the appropriate location of the public facilities and, consequently, the intent of the Plans ends up with only minimum required amounts of the facilities; 3) the interests and efforts of the planning departments place more weights on passing the administrative procedures of the review board in the course of establishing the Plans; 4) each of the interested party, i.e., the localities, Seoul City, the review board, and the residents, all persist their own points of view in the management process of the Plan, and, in doing so, usually tends to ignore the planning concepts that could reflect the district characteristics (see also Chapter 5). Finally, in an effort to find an improved planning approaches to overcome the aforementioned problems, the study proposes to convert the current planning strategy 'by districts' to the strategy 'by themes' in the District Unit Plan. In the 1980's, the Urban Design had a strategy 'by sites' focusing predominantly on the architectural details that, in the 1990's, turned into a Detailed Plan with a planning strategy 'by districts.' Now, in the new millenium, it is seen tnlly urgent that the District Unit Plan incorporating the former two systems must have a new planning strategy 'by themes' correctly reflecting the district characteristics (see Chapter 6). Key words : District Unit Plan, district characteristics, Plans' intent, planning approaches, corresponding relation contextual, strategy by themes

지구단위계획을 통한 젠트리피케이션 대응 실효성 검증 및 제도 개선 제안 : 상업적 젠트리피케이션 대응을 중심으로

김수영 서울대학교 대학원 2020 국내박사

본 연구는 상업적 젠트리피케이션 대응을 위한 대표적인 도시계획 수단인 지구단위계획 제도의 실효성을 판단하고, 궁극적으로 선행연구에서 언급하고 있는 ‘개성있는 상권유지를 위한 적절한 도시계획적 해법’을 구상하고자 하였다. 이를 위하여 상업적 젠트리피케이션 관리를 위하여 수립·시행되고 있는 건축·도시 정책의 내용과 방향을 확인하고, 실제 지구단위계획을 수립한 경복궁서측, 익선, 뚝섬주변지역의 젠트리피케이션 양상을 살펴봄으로써 바람직한 정책의 방향을 제안하고자 했다. 또한 상업적 젠트리피케이션 대응을 위한 지구단위계획의 실효성을 5개의 검증항목(구역 경계 설정, 개입시점, 규제범위 및 내용, 규제 가능성, 대응 유연성)을 기준으로 분석함으로써 지구단위계획의 가능성과 한계를 확인하였고, 마지막으로 실효성 개선을 위한 지구단위계획 제도 개선 방안을 제안하였다. 2장에서는 상업적 젠트리피케이션의 학술적·정책적 정의에 대해 살펴봄으로써 국내에서 젠트리피케이션에 대응하기 위해 시행하는 각종 정책의 목적이 프랜차이즈(체인점)의 입점 금지와 소상공인과 같은 원주민의 보호에 있음을 확인하였다. 또한 지구단위계획 제도의 수립배경과 관련 선행연구에 대해 살펴봄으로써 제도의 의의와 활용가능성 및 세부내용에 대해 분석하였다. 선행연구는 상업적 젠트리피케이션 발생 지역의 업종변화나 입지적 요인 분석을 통해 젠트리피케이션 단계를 구분하거나 예측지표를 개발하는 연구가 주를 이루나, 실제로 공공이 대책으로 사용하고 있는 지구단위계획 제도와 상업적 젠트리피케이션 현상과의 관련성에 대한 연구는 미흡한 상황이다. 따라서 본 연구에서는 지구단위계획 제도를 통한 젠트리피케이션 관리방향을 확인하고 본 제도의 실효성을 검토하고자 하였다. 3장에서는 ‘상권의 변화와 획일화’의 관점에서 지역의 젠트리피케이션을 분석하기 위해 지구단위계획에서 중요한 젠트리피케이션 변수로 판단하고 있는 외식업(일반음식점, 휴게음식점, 제과점)용도를 지표로 사용하였다. 경복궁서측, 익선, 뚝섬주변지역 지구단위계획구역에서의 젠트리피케이션 양상을 외식업 인허가 데이터를 통해 살펴봄으로써 지역별 젠트리피케이션 발생시점, 전개양상 등의 차이를 확인하였고, 특히 유동인구의 증가로 인해 프랜차이즈 상업자본이 지역에 유입되는 시점과 구역 내 외식업 폐업 건 수에 비해 신규인허가 건 수가 크게 증가하여 구역 내 음식점의 순신규진입이 급증하는 시점을 중심으로 젠트리피케이션 전개특성을 분석하였다. 또한 각 지역의 지구단위계획 수립 및 재정비 시점과 주요 내용을 분석하여 젠트리피케이션 대응을 위한 지구단위계획의 규제항목과 세부내용에 대해 분석하였다. 경복궁서측의 젠트리피케이션 발생시점은 2009년으로, 이후 2012년 수성동 계곡의 복원과 세종마을 음식문화거리 지정으로 유동인구가 점차 증가하여 2014년에 젠트리피케이션이 극대화되었다가 이후 감소추세에 있다. 익선은 2004년 도시환경정비구역으로 지정된 이후 조합설립위원회가 해체되는 2014년이 젠트리피케이션 발생시점으로 분석되며, 이후 외식업 신규인허가가 현재까지 폭발적으로 증가하고 있다. 뚝섬주변지역은 2011년 인근 초고층 주상복합의 입주가 시작되면서 지역을 공동주택으로 재개발하고자 하는 지구단위계획이 수립되었고 이후 사회적경제조직들이 입주하고 인근 공장을 리모델링한 문화시설 등이 들어서 유동인구가 증가하기 시작하는 2013년을 젠트리피케이션 발생시점이라고 분석하였으며, 2016년에 젠트리피케이션이 극대화된 이후 외식업 신규인허가는 감소추세에 있다. 또한 연구대상지의 지구단위계획들은 지역의 젠트리피케이션 극대화 시점 이후에 수립되었다는 점에서 적절한 정책개입시점을 확보했다고 보기 어렵다. 연구대상지의 프랜차이즈 관련 업소의 정보와 입지패턴에서도 차이를 확인할 수 있었는데, 경복궁서측의 경우에는 대부분이 프랜차이즈(가맹점)이고 대기업 업소인 반면 익선동과 뚝섬주변지역은 가맹점보다 직영점이 많으며, 대기업이 아닌 중소기업이 주를 이루고 있다. 또한 연구대상지 인근 지구단위계획과 비교했을 때 연구대상지의 지구단위계획에서 젠트리피케이션 대응을 위해 사용하는 차별화된 규제항목에는 프랜차이즈 입지제한을 포함하는 용도계획, 소규모의 최대개발규모 제한, 특화된 인센티브 계획 등이 있으나 공통적으로 프랜차이즈 입지제한을 통한 대응이 주를 이루고 있음을 확인하였다. 4장에서는 상업적 젠트리피케이션 대응을 위한 지구단위계획 제도의 실효성을 5개 항목으로 구분하여 검증하였고, 이를 통해 지구단위계획 제도의 가능성과 한계를 다음과 같이 도출하였다. 지구단위계획은 물리적 환경규제를 위한 명확한 경계선을 설정하고 있는데 이러한 구역의 경계 설정 근거가 명확하지 않고, 수립 및 재정비 과정에서 젠트리피케이션 발생지역을 적절히 포함하고 있는지에 대한 검토가 이루어지지 않았을 뿐만 아니라 물리적 환경 규제를 위한 중첩되지 않는 구역 경계로 한번 결정된 구역 경계를 쉽게 변경하거나 확장하기 어려운 문제가 있다. 또한 지구단위계획은 매우 광범위한 규제내용을 담고 있기 때문에 과도한 재산권 침해를 우려한 주민들의 반발로 계획의 수립과 결정·고시가 지연되는 경우가 많아 정책개입이 필요하다고 판단되는 시점에 즉각적인 대응이 어렵다는 문제가 있다. 또한 젠트리피케이션 대응을 위한 지구단위계획 상 용도제한은 가맹사업법의 적용을 받는 가맹사업을 통해 개설된 프랜차이즈(가맹점)에 한해 이루어지고 있기 때문에 기존 상점의 상호변경이나 영업승계를 통해 영업하는 프랜차이즈(가맹점)나 가맹본부의 직영점은 규제범위에 포함되지 않고 있어 규제의 사각지대가 존재하고 있다. 상황변화에 따른 대응의 유연성 확보를 위해 서울시에서는 ‘지구단위계획 재정비 수립기준’을 제정하였으나 현실적으로 실효성 있는 기준이 되지 못하고 있고, 지구단위계획 수립과정에서의 주민참여 기회가 매우 한정적이라는 문제가 있다. 즉 지구단위계획은 현재 법체계하에서 상권의 변화를 관리하는 데에 가장 효과적인 도시계획수단인 것은 분명하지만 해당 제도를 통한 젠트리피케이션 대응의 실효성을 확보하기 어려운 상황이다. 5장에서는 젠트리피케이션 대응을 위한 지자체 목표가 프랜차이즈에 대한 진입금지와 지역 소상공인의 이탈방지에 치중하고 있다는 점을 문제라고 보고 젠트리피케이션 대응의 궁극적 목적인 ‘상권의 획일화 방지와 지역 특색 보존’을 위한 지구단위계획 제도 개선을 제안하였다. 먼저 지구단위계획 실효성 개선을 위한 주요항목인 개입시점의 단축, 지역별로 차별화된 구체적인 규제항목의 구성, 대응 유연성의 확보를 위해 간이 지구단위계획의 수립을 제안하였다. 간이 지구단위계획에서는 젠트리피케이션 대응을 위해 가장 효과적인 항목인 용도규제에 대한 내용을 구체적으로 담도록 하되 현재 지구단위계획 상의 용도제한의 범위가 전적으로 행정청의 계획재량에 맡겨지고 있는 점을 문제라고 보고 건축법 시행령 별표1 상의 건축물 용도분류보다 세분화된 용도구분을 제시하였다. 우선 한국표준산업분류상의 세분화된 용도분류를 건축법 시행령 상의 용도분류와 매치하여 지구단위계획 개입 시점에 구역의 건축물 용도와 형태(면적, 건축구조, 입면 폭 등)의 현황을 기록하여 상권분석을 위한 근거자료로 삼고, 구역의 인구와 업종 분포 등을 고려하여 구체적인 규제대상을 선정할 필요가 있다. 이후 규제대상이 구역에 입점하려고 할 때 기록된 건축물 용도와 한국표준산업분류 상 중분류가 일치하는 경우에 한해 주민협의체의 입점 심사를 거치도록 하고, 그 외의 용도로의 변경을 원칙적으로 금지하는 강한 규제방식을 제안한다. 이러한 규제방식은 직접적으로 프랜차이즈 업소를 규제하는 것은 아니지만, 간접적으로 기존에 영업 중인 독립상점과 다른 용도와 형태를 가지는 프랜차이즈 업소가 입점하는 것을 규제하는 효과가 있으며, 정책개입 결정 시점의 지역적 특색을 효과적으로 보존할 수 있는 도시계획 수단이 될 수 있다. 이를 위해서 지구단위계획 수립과정에서 FBR에서 시행하는 것과 같은 주민 통지(Neighborhood Notification)와 사전검토회의(Pre-Application Meeting), 공청회(Public Hearing)와 같은 다양한 사전 주민참여계획을 활용할 필요가 있고, 특히 주민협의체의 권한을 확대하여 입점심사에서 실질적인 권한을 행사하도록 규정할 필요가 있다. 마지막으로 지구단위계획 수립기간 동안 용도변경에 대한 제한적인 개발행위허가제한이 이루어지도록 하여 지역의 급격한 변화에 대응할 수 있도록 국토계획법 관련 조항의 수정을 제안하였고, 이를 종합하여 지구단위계획 수립지침의 수정안을 제시하였다. 본 연구는 상업 젠트리피케이션 발생지역의 변화양상과 현황분석에 그치는 것이 아닌, 실제적 도시관리수단과의 관계를 확인하였으며 젠트리피케이션 대응의 실효성을 높이기 위한 구체적인 제도 개선안을 제안하였다는 것에 의의가 있다. 기존 국내 학계의 선행연구는 상업적 젠트리피케이션이 이미 발생하여 문제시되고 있는 지역의 현황을 분석하고, 특징적인 변화양상을 파악하는 것이었다면, 본 연구에서는 이를 관리하기 위한 지자체의 도시계획방안 수립에 초점을 맞추었다. 추후 우리나라의 환경과 정책 배경 하에서의 심도깊은 제도 개선 연구가 이루어져야 하며, 이를 위해서 단계적으로 국내 도시계획에 적용 가능한 개선 요소를 도출하고 검증하는 후속연구를 진행하고자 한다. This research seeks to determine the effectiveness of the district-unit plan, the representative urban planning method in responding to the commercial gentrification, and it seeks to design the “proper urban planning solution in maintaining the unique commercial area.” In order to accomplish these objectives, this research reviewed the content and the directionality of the construction and urban policy that are established and currently being implemented to manage the commercial gentrification, and this research examined the gentrification aspects of the westside of the Gyeongbokgung palace, Ikseon, and Ttukseom surrounding area, areas that have the district-unit plan established, to propose the desirable directionality of the policy development. Additionally, this research analyzed the effectiveness of the district-unit plan in responding to the commercial gentrification using five verification standards (district perimeter setting, time of intervention, content, the scope of regulations, possibilities of regulation, and response flexibility) to confirm the possibilities and limitations of the district-unit plan. Lastly, this research offers a proposal for the improved effectiveness of the district-unit plan. In Chapter 2, the research examined the academic and policy-level definitions and confirmed that the objectives of policies that are currently implemented to cope with the gentrification in Korea are to protect natives such as small businesses or the entrance prohibition of franchise businesses. Additionally, this research conducted a review on the background of establishment and preceding research of district-unit plans to analyze the significance, applicability, and detailed contents of the policies. Preceding research mainly consists of classifying the degree of gentrification or developing the prediction index by analyzing the change in business trends or locational factor analysis, and it is greatly lacking in terms of the study on the relevancy of the district-unit plans to the gentrification. Therefore, this research sought to confirm the directionality of gentrification management through the district-unit plan policy while reviewing the effectiveness of the policy. In Chapter 3, this research used the purpose of restaurants (general restaurant and other bakery businesses), the major gentrification variable in the district-unit plan in the gentrification analysis, to analyze the gentrification of an area in the perspective of “the change and standardization of a commercial area.” The gentrification aspects of district-unit plans for the westside of the Gyeongbokgung palace, Ikseon, and Ttukseom surrounding area were examined through the restaurant licensing data to confirm the time of gentrification occurrence and the difference in development aspects. Especially, the development characteristics of the gentrification was analyzed, focusing on the time point at which the franchise commercial capital entered the area due to the increase of the floating population and at which the net entrance of the restaurants within the areas spikes due to the sharp increase of new licensing compared to the closing restaurants within the area. Additionally, the regulation items and details of the district-unit plan for gentrification response were analyzed by examining the establishment and reorganization time points and main content of the district-unit plan. The time point of the first gentrification occurrence at the westside of Gyeongbokgung palace was the year 2009, and the floating population at the area steadily increased due to the restoration of the Suseongdong Valley and the designation of the Food Street of Sejong Village in 2012; the degree of gentrification was maximized by 2014 and is in decrease afterward. The analysis indicates that the time point of the first gentrification occurrence is 2014, the year which the committee for promoting the establishment of association was disbanded after the area was designated as the urban environment improvement project district in 2004, and the new licensing of restaurants is in a rapid increase. In the case of the Ttukseom surrounding area, the district-unit plan that sought to redevelop the area as the multi-family housing was established as the move-in procedure to the near-by high-rise mixed-use building construction began in 2011. The analysis indicates that the year 2013 is the time point of the gentrification occurrence, the year that the floating population increased as the social-economic organizations moved in and as cultural facilities that moved into the remodeled near-by factories. After the degree of gentrification was maximized in 2016, the new licensing of restaurants in this area is in decreased. Additionally, it is difficult to consider that the district-unit plans that were implemented to the target areas secured the proper time of proper intervention because the plans of the areas were established after the degree of gentrifications were maximized. The difference could be found in the information and locational pattern of franchise-businesses of the target area. In terms of the westside of Gyeongbokgung palace, most of the stores and businesses are franchise-businesses that are affiliated to large enterprises. However, the Ikseon and the Ttukseom surrounding area have more franchise-businesses that are affiliated to small to medium-sized businesses rather than the large enterprises, and the majority of them are operated directly by the headquarters. Additionally, when compared to the district-unit plans for near-by areas of the target areas, the district-unit plans for the target areas to include differentiated regulation items such as the use plan that poses limits the franchise-business location, limitation on the maximum development scale, and specialized incentive plan, and it was confirmed that the plans for the target areas mainly focus on the countermeasure on gentrification using the limitations on franchise-business location. In Chapter 4, this research verified the effectiveness of district-unit plans to respond to the commercial gentrification with five verification standards, and it deducted the potential and limitations of the district unit plan as follows: District-unit plans are there to set a clear boundary for the physical environmental regulation, and the basis of such a setting is currently unclear. Additionally, the review on whether the planning and reorganization processes adequately includes the area that gentrification is occurring is not thoroughly conducted, as well as the boundary-setting that does not allow any overlapping causing difficulty when changing or expanding the boundary that is already set. Furthermore, since the district-unit plans contain a vast scope of regulations, local residents who worry the excessive infringement of property rights often resist to the plans and cause the delay to the planning and notification, posing a challenge to the timely response when the authority decides that the policy intervention is required. Currently, the usage limitation within the district-unit plan is only applicable to the franchise-businesses that are established by the operation governed by the Franchise Business Act, and the franchise businesses that operate by changing the business name of the pre-existing business or by operation transfer and the businesses that are operated directly by the headquarters are not included in the scope of regulation, leaving the blind spot of the regulation. In order to respond flexibly depending on the change of circumstance, Seoul City has established the standard for the district-unit plan for reorganization, but it is not acting as a realistic or effective standard, with the limited window for the resident participation in the planning process of the district-unit plan. In other words, under the current law system, it is certain that the district-unit plan is the most effective city planning method in managing the change of the commercial area. However, securing the effectiveness of the gentrification response through institutional measures is facing challenges. In Chapter 5, this research considers that the objectives of local governments and regulations in the gentrification response concentrate excessively to the entrance limitation on franchise business and break-away prevention of local small businesses, and it provided the improvement proposal for the “prevention of standardization of commercial area and preservation of regional characteristic,” the ultimate objective of the gentrification response. Firstly, the proposal suggests the establishment of the simple district-unit plan to secure the quickened intervention, the composition of the differentiated and effective regulation item, and flexibility in response, the important items in effectiveness improvement of district-unit plan. The simple district-unit plan is to include the specific terms on the usage limitation, the most effective item in the gentrification response. Meanwhile, the proposal recognizes the fact that setting the scope of the usage limitation within the district-unit plan is solely under the discretion of the administrative office, and it proposes a more detailed usage classification than its counterpart of the Attached Table 1 of the Enforcement Decree of the Building Act. Above all, there is a need to match the detailed usage classification on the KSIC (Korean Standard Industrial Classification) to the counterpart within the Enforcement Decree of the Building Act to record the usage and structure (area, building construction, elevation width, etc.) of the building, so the relevant authority could use them as the basis for commercial area analysis at the point of intervention of the district-unit plan, selecting the specific regulation targets considering the district population and business type distribution. Afterward, the proposal suggests that, when the regulation target attempts to enter the district, when the recorded usage of the building and the middle-level classification match, the proposal requires the business to be reviewed by the consultative group of residents while prohibiting the future usage change in principal. Such a strong regulation does not directly regulate franchise-businesses. However, it could indirectly regulate the entrance of the franchise-businesses that bear the usage and form that are different from the pre-existing independent business, and it could act as a city planning method that could effectively preserve the regional characteristics at the point of decision of policy prevention. In order to realize this proposal, there is a need to utilize various pre-application residents' participation, such as the Neighborhood Notification, Pre-Application Meeting, and Public Hearing, the procedures that the FBR conducts. Especially, it is required that the power of the residents’ consultative group is authorized to be expanded, having the residents to exercise actual power. Lastly, the proposal suggests that, throughout the planning period of the district-unit plan, the authorities impose the limited level of the development action authorization limitation on the usage change to cope with the rapid change of the region. The proposal suggests the amendment of the relevant statute within the National Land Planning and Utilization Act, and this research aggregated all of the suggestions to propose the amendment plan of the district-unit establishment manual. The significance of this research is that it does not only discuss the change aspect and current situation analysis of the commercially-gentrified area, but it also confirms gentrification’s relationship to the actual city management method and proposes the specific improvement plan. While the preceding research from the Korean academic world focused on analyzing the current situation and comprehending the characteristic change aspect of the troubled area, this research focuses on the establishment of the city planning method for the local governments to manage the issue. It appears that the in-depth system improvement research that considers the difference between the preceding overseas research and the law system and civic consciousness of Korea with the environmental and policy background of Korea, is required. In order to fulfill this need, I will seek to conduct follow-up research that deducts and verifies the improvements that can be applied to the city planning in Korea in stages.

지구단위계획지침과 자치단체 관련 조례의 차이에 따른 택지개발사업의 특성에 관한 연구 : 판교택지지구 중심상업용지를 중심으로

배화일 서울시립대학교 도시과학대학원 2012 국내석사

본 논문은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’의 실행을 위하여 정한 지구단위계획과 건축물의 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 하여 제정된 건축법, 그리고 기타 개별법을 적용함에 있어 이원적 법 적용으로 인하여 발생하는 문제점을 검토하였다. 그리고 분석을 위하여 판교택지지구 중심상업지역의 3가지 경우의 예를 분석하여 사업자의 사업진행과정과 진행하면서 발생하는 각종 문제점을 제기하고 그로 인한 택지지구의 균형발전을 저해하는 사례를 분석하였다. 분석결과 사업의 가장 대표적인 지연이유는 지구단위지침과 각종 타 법률간의 이원적 적용의 간섭으로 인하여 사업자의 사업규모 축소 등의 문제가 발생하는 것이었다. 이에 본 논문에서는 지자체의 법률적용에 있어서 발생하는 이원적 법률적용의 문제점과 문제해결을 위한 지자체의 대응과 그의 해결을 위한 대안을 제시하고자 한다. 본 논문의 이원화된 법률의 상호간섭에 대한 문제의 해결을 위하여 제시하는 결론을 요약하면 다음과 같다 1.지구단위계획의 지침과 지자체 조례와의 이원화된 법률적용에 의한 상호간섭은 법률체계의 혼선을 주어 사업지연의 원인이 된다. 2. 지구단위계획의 계획자는 이원화된 법률적용으로 인한 간섭뿐만 아니라 사유토지의 공공기여에 대한 인센티브 등을 반영하여 다양한 종류의 지구단위계획의 요소를 반영하여야 한다. 3. 이원화된 법률과 법률 사이의 상호간섭관계의 해결을 위하여 각 지자체는 각종 법규제정 등의 방법을 통한 방안을 모색하여야 한다. 4. 택지개발사업의 토지매각, 매입에 관한 방법에 있어 법률적 약자인 수분양자의 과잉경쟁을 유도하는 현행방법은 재고되어야 한다. 주요어(Keyword) : 지구단위계획, 지구단위계획지침,이원화, 이중적용 This thesis reviewed problems caused due to application of dualistic laws in applying the building act for the purpose of contributing to promote district-unit planning and the public weal of buildings decided for implementing ‘the law on planning and use of the national land’ and other individual laws. And for analysis, it suggested the business process of business owners and various problems caused during the process by analyzing 3 kinds of examples of the central commercial district in Pangyo residential area and analyzed examples which hindered balanced development in the residential area. As a result of analysis, the most typical reason for delay of the business was to cause problems such as reduction of business size of the business owner due to interference of dualistic application between the district-unit guideline and other different laws. Therefore, this thesis aims to suggest problems of dualistic application of laws caused by local governments’ application of laws, response of the local governments for solving the problem, and an alternative for the solution. Conclusion of this thesis for solving the problem about mutual interference of dualistic laws is as follows. 1. Mutual interference due to application of dualistic laws between district-unit planning guideline and the ordinance of local government becomes a reason for delay of the business by causing much confusion in the legal system. 2. The planner of district-unit planning should reflect various kinds of elements of the district-unit plan by reflecting incentives for public contribution of privately-owned land as well as interference due to application of dualistic laws. 3. Each local government should seek for a plan through several ways including legislation of various laws for solving the problem of mutual interfering relations between laws. 4. The existing method which induces excessive competition of vendees, the legally weak in the method for selling and buying land in the land-developing business should be reconsidered. Keyword : district-unit planning, district-unit guideline, dualistic application of laws

신도시 점포주택 용지 법정 주차공간 이용실태와 개선방안 연구 : 판교 신도시 사례를 중심으로

지철근 한양대학교 2015 국내석사

우리나라는 고도의 경제성장을 통해 산업구조의 변화와 함께 급격한 도시화가 진행되었으며, 그로 인해 과도한 인구 집중으로 급격한 주택문제와 교통수요를 유발하게 되었다. 주거생활의 안정과 복지향상에 기여함을 목적으로 1996년에 완료된 일산, 분당, 평촌, 산본, 중동 등의 신도시 개발을 시작으로 최근에는 수도권의 택지난의 해소를 위해 판교 신도시가 개발되었다. 특히, 최근에는 주택보급률이 안정되고 삶의 질에 대한 관심이 높아지면서 쾌적한 주거환경에 대한 관심이 높아져 선호하는 주택의 형태가 다양해지고 있으며, 고층화된 아파트보다 거주환경 및 기반시설이 양호한 택지개발지구 내 단독주택에 대해 수요가 증가하고 있다. 이를 반영하여 판교 신도시의 단독주택은 블록형 택지, 협의양도자 택지, 점포와 단독주택 건립이 가능한 이주자 택지를 전체 주택 주택 공급량의 22.7%로 계획하였다. 택지개발 지구는 지구단위계획 지침에 의해 거주 환경을 체계적으로 제어하고 관리하기 위해 지역전체의 규모와 밀도, 경관, 색채, 입체적 도시 관리까지 포함하고 있지만 계획 의도와 다르게 여전히 주거환경의 문제, 주차공간 부족, 보행환경의 문제, 도시의 가로경관 문제가 발생하고 있다. 특히 보행자환경이 차량의 위험에 노출되어 있는 이면도로에서 교통사고의 30%가 발생하고 있다. 본 연구에서는 판교 택지개발지구 단독주택 용지 중 주차공간 문제, 주차환경 문제 및 보행자 환경문제가 가장 열악한 점포 주택지인 이주자 택지를 대상지로 선정하였다. 신도시 택지개발지구 점포주택지 주차공간 계획에 있어 주차계획 관련법규 및 지구단위계획 지침의 내용을 분석 하고, 주차장 이용 실태조사를 통해 보행자 환경 및 주차공간 문제점을 분석하여 발생되는 주차공간 문제의 해결과 그에 따른 보행자 환경 개선방안을 제안한다. 1장에서는 연구의 목적 및 범위를 명시하고 연구의 방법에 대해 서술하였다. 2장에서는 점포주택 및 주차의 개념에 대해 정의 했으며 선행연구를 통한 주차공간 문제를 분석하고, 국내 외 주차 관련 정책 및 사례를 통한 이론을 고찰하였다. 3장에서는 지구단위계획 지침에서 점포주택지 계획지침 및 배치에 관한 사항, 건축물 현황조사, 주차계획 및 1층 용도, 주차장 이용 실태 조사를 통해 주차공간의 문제점에 대해 분석하였다. 4장에서는 대상지 주차공간 이용 실태에 분석에 따른 제도적 측면과 게획적 측면에서 개선방안 및 개선 대안을 제시하였다. 5장에서는 결론으로 점포주택지 주차장 부족과 바람직한 주차공간 개선방안에 대해 제안하였다. 첫째, 세부 용도별 주차수요에 대한 수요 예측을 하여 세부 용도별 주차기준 적용으로 주차수요에 적합한 지침 마련을 해야 하는 것이 바람직하다. 둘째, 주차 공간 계획 시 가구별, 면적별 주차수요에 대한 지침을 적용하여 지구단위 계획 지침에서 점포주택지 필지별 가구 수를 정해야 한다. 셋째, 주차 계획 시 연접주차 계획은 주차장을 이용하는 시간대와 행태가 다른 주거와 근린생활시설이 같이 건립되는 점포주택지에는 적합하지 않은 것으로 판단된다. 넷째, 근린생활시설이 밀집되어 있는 지역의 주차공간 계획은 지침으로서 규제만이 아니라 조성이 완료된 후의 모습을 예측하여 주차공간 계획과 보행자의 안전이 반영된 택지개발지구 토지이용계획이 되어야 한다. 본 연구에서 제시한 점포주택지 주차문제 분석 및 해결방안은 향후 택지개발지구 점포 주택용지 조성 시 지구단위 계획지침 작성 및 주차 수요 추정의 기초자료로 활용될 것으로 기대된다. 키워드 : 주차계획, 점포주택지, 지구단위계획, 법정 주차공간, 이주자 택지

대전광역시 지구단위계획의 지속가능성 평가

이인우 한밭大學校 産業大學院 2005 국내석사

경제성장위주의 개발과 정책은 물질적인 풍요로움과 경제발전을 추구하였지만, 그로 인해 발생된 국토환경의 훼손과 환경오염 문제는 우리 세대는 물론이고 앞으로 살아가야 할 우리 후손의 삶의 질을 위협하고 있다. 이에 대한 반성에서 비롯된 환경보전, 인간성 회복의 움직임은 '환경적으로 건전하고 지속가능한 개발'이라는 개념으로 구체화 되었다. 그러나 이와 같은 사회적 공감대의 형성에도 불구하고 '지속가능한 개발'에 대한 구체적인 평가지표 및 계획기법의 개발은 상대적으로 미미한 실정이다. 본 연구에서는 각종 개발사업의 구체적 지침을 제시하는 지구단위계획의 지속가능성을 평가할 수 있는 지표를 개발하고, 이를 대전광역시에서 최근에 수립된 지구단위계획에 적용하여 이들 사업이 얼마나 환경친화적이고 지속가능한 계획인지 비교·평가하였다. 지속가능성 지표를 개발하기 위해서 선행연구의 고찰을 통하여 지구단위계획을 평가하는데 적용이 가능한 지표를 도출하였다. 지구단위계획의 지속가능성을 평가하는 지표로는 '토지이용계획', '교통' 그리고 '환경'의 각 부문에 대하여 2, 3단계의 세부 평가항목들을 설정하였다. 그 후에 도시계획, 건축 등 관련 분야의 전문가를 대상으로 설문조사를 실시한 결과에 AHP기법을 적용하여 각 항목별 가중치를 산정하였다. 여기서 제시된 평가지표를 대전광역시에서 2000년 전후 수립된 10개의 지구단위계획을 선정하여 각 평가항목별로 점수를 부여한 후 항목별 중요도를 반영하여 종합적 평가점수를 산정하였다. 분석 결과 최근에 개발된 대규모 지구단위계획일수록 지속가능성이 높은 것으로 분석되었고, 계획의 수립시기가 오래된 중소규모 지구단위계획의 경우에는 토지이용과 환경 측면에서 최근에 개발된 지구단위계획구역보다 지속가능성이 낮은 것으로 평가되었다. 이는 최근 수립된 대규모 지구단위계획에서 환경에 대한 사회적인 공감대를 계획에 반영하여 환경친화적인 계획을 수립하기 위하여 노력하였기 때문으로 판단된다. 본 연구는 각종 계획을 평가할 수 있는 지표의 항목 선정과 항목별 가중치의 산정 방법을 제시함으로써 향후 지구단위계획의 수립기준을 작성하는데 도움을 줄 수 있을 뿐 아니라, 유사한 사업의 평가방법 및 과정을 제시함으로써 각종 계획의 객관적 평가를 가능하게 할 수 있다. The purpose of this study is to develop sustainability index to evaluate urban development project and to apply it to district unit planning in Daejeon Metropolitan City. First of all, the items of the index were found by screening of the literatures on the same theme such as OECD Sustainability Index, Sustainability Index for New Capital of Korea, etc. 'Land Use Planning', 'Transportation' and 'Environment' were finally selected as the factors which can evaluate the sustainability of the target projects. Expert survey on architects, planners and engineers was carried out to find out the relative weight of each items via AHP method. 10 numbers of urban development projects which were enforced in last decade were appraised by the index developed. Scores for each items of the index were multiplied by the weight of the item and summed up. The final sustainability rank was decided by this weighted scores of each project. As a result, more recently the project carried out and larger the project size, higher the sustainability score. It is because that citizenship on the environmental problems were grown up in recent years and it was reflected to the planning and design of the projects. This study showed the process of the index development; selection of the appraisal items, derivation of the weight of each items and application to the real project evaluation. It could be useful to establish the standard of urban development project and to make other indices for similar evaluation.

지역개발 활성화를 위한 지구단위계획 제도개선 및 가이드라인 연구 : 경기도 지구단위계획 수립지침을 중심으로

최광걸 대진대학교 대학원 2014 국내석사

The district unit plan introduced for the sake of rationalization of land use, and planned, systematic development and management of the proper region has much contributed to planned management of the national land; nevertheless, in one way, there came up lots of problems from the operational aspect, so the local autonomous entity, which is managing, or subject to this system, is raising the necessity of district unit plan system improvement. Especially in case of Gyeonggi-do, the private development project and local economy are shrinking due to regulation-oriented management of the district unit plan consequent on the regulatory policy on metropolitan areas ;therefore, it's in urgent need of system improvement in 「Gyeonggi-do District Unit Planning Guidelines」. This study is intending to contribute to regional development revitalization and the setting of balanced development conditions through system improvement that can diversify the spectrum of regional characteristics by grasping the problems in Gyeonggi-do district unit plan management system and inquiring into the improvement method, and this study is aimed at providing the guidelines for city & county's district unit plan management & guidelines establishment consequent on the commission of decision-making authority of the district unit plan. As a research method, this study grasped the contents of the law & guideline revisions related to the district unit and analyzed the status of the district unit plan by investigating & analyzing the existing research materials, literature, related laws and guidelines, etc., and then drew the problems about the actual condition of operation of the Gyeonggi-do district unit plan by analyzing the business district decided through the application of 「Gyeonggi-do District Unit Planning Guidelines」and the business district decided through the application of separate 「District Unit Planning Guidelines」based on the grasp of Gyeonggi-do case object places condition. Lastly, this study is intending to propose the improvement plan for the Gyeonggi-do district unit plan by drawing problems by sector and tasks for improvement through individual interviews with an expert and a responsible person of a local autonomous entity with regard to the drawn problems as follows: First, there is a need for cultivation of central places for recovery of the depressed urban center function & balanced development of a city, and flexibilization of use district change for job creation and local economy revitalization and land district complexation. In addition, in order to give the use district for high density development, there is a need for a change consequent on business purpose & characteristics other than an area basis, and it is also necessary to develop a manual for alteration of practical use district. Second, there is a need to alleviate the limited floor area ratio in order to induce local economy revitalization through fairness enhancement between local governments and privately led development promotion. In case of application of the limited floor area ratio by alleviating it to the level of the upper level laws and a local government's ordinances, it will be possible to induce the revitalization of a local development project and business value enhancement of private business, which will serve to oil local residents' resettlement, allay restriction on acts due to business delay, and solve the problem like the infringement of private ownership of property. Third, there is a need for acknowledgment of an extra-district land donation and introduction of a facility land donation. In case of acknowledging an extra-district donation, it will be possible to induce the securing of the infrastructure for the isolated area from a local government, and solution to non-executed urban planning facilities. In addition, through introduction of the facility land donation system, it's possible to efficiently use the limited land, to secure solid infrastructure even without a local government's separate securing of financial resources, and to aggressively respond to a demand for public facilities in local community. Fourth, there is a need for diversification of incentive items in the light of local conditions and characteristics. It's necessary to develop the currently inflexible incentive items with focus on site offer for public facilities into the ones that make it possible to respond to a region's own special matters in the light of the purpose, contents, local conditions and characteristics of the district unit plan. Fifth, it's necessary to alleviate the uniform application of 「Gyeonggi-do District Unit Planning Guidelines」. The individual project, such as urban development project and land development project, etc. already established a separate land use plan based on an individual law in order to set up the plan that could reflect the purpose & characteristics of land use, so it's necessary to do regulation and alleviation of the land use by limiting it to an individual law, and to exclude the application of the land use from 「Gyeonggi-do District Unit Planning Guidelines」. Further, it's necessary to introduce the depressed region in an effort to promote the balanced development of Gyeonggi-do, which will be a momentum for balanced development between local governments and privately led development promotion of the proper local government, consequently serving to revitalize local economy and improve residents' life quality. 토지이용의 합리화 및 당해 지역의 계획적·체계적 개발 및 관리를 위해 도입된 지구단위계획은 시행과정에서 국토의 계획적 관리에 많은 기여를 하였으나, 한편으로 운영측면에서는 많은 문제점들이 대두되어, 제도를 운영 및 적용받고 있는 지자체에서는 지구단위계획 제도개선의 필요성을 제기하고 있다. 특히, 경기도의 경우 수도권의 규제정책에 따른 지구단위계획의 규제 중심 운영으로 민간 개발사업 및 지역경제가 위축되고 있어, 지역개발 활성화를 위한 「경기도 지구단위계획 수립지침」의 제도개선이 더욱 필요한 실정이다. 본 연구는 경기도 지구단위계획 운영제도의 문제점을 파악하고, 개선방안을 모색하여 지역특성의 스펙트럼을 다양화 할 수 있는 제도개선을 통해 지역개발 활성화 및 균형발전의 여건을 조성하는데 기여하고자 하며, 지구단위계획의 결정권한 위임에 따른 시·군의 지구단위계획 운영 및 지침 수립에 대한 가이드라인을 제공하는데 그 목적이 있다. 연구의 과정은 기존 연구자료와 문헌, 관련법률 및 지침 등을 조사하여 지구단위계획 관련 법률 및 지침의 개정사항에 대한 내용의 이해와 지구단위계획제도의 현황을 분석하였으며, 경기도 사례대상지 실태파악을 통하여 「경기도 지구단위계획 수립지침」을 적용하여 결정된 사업지구와 별도의 「지구단위계획 수립지침」을 적용하여 결정된 사업지구를 분석하여 경기도 지구단위계획의 운영실태에 대한 문제점을 도출하였다. 마지막으로 도출된 문제점을 전문가 및 지자체 담당자의 개별면담을 통하여 각 부문별 문제점 및 개선과제를 분석하여 경기도 지구단위계획의 개선방안을 다음과 같이 제안하고자 한다. 첫째, 낙후된 도심기능 회복 및 도시의 균형발전을 위한 중심지육성과 용도지역 복합화로 일자리 창출 및 지역 경제 활성화를 위한 용도지역 변경의 유연화가 필요하다. 또한, 고밀개발의 용도지역 부여는 면적기준이 아닌 사업목적 및 특성에 따른 변경이 필요하며, 실질적인 용도지역 변경의 매뉴얼 개발이 필요하다. 둘째, 경기도 지자체간 형평성 제고 및 민간주도 개발촉진으로 지역경제 활성화를 유도할 수 있는 상한용적률의 완화가 필요하다. 상한용적률을 상위법 및 지자체 조례 수준으로 완화하여 적용할 경우 지역개발사업의 활성화를 유도할 수 있을 것이며, 민간사업의 사업성이 높아져 지역주민의 재정착 및 사업지연으로 인한 행위제한 완화, 사유재산권 침해 등의 문제를 해결할 수 있을 것이다. 셋째, 구역외 기부채납의 인정 및 시설기부채납 제도의 도입이 필요하다. 구역외 기부채납을 인정할 경우 지자체 소외지역의 기반시설 확보 및 미집행 도시계획시설의 해소를 유도할 수 있을 것이다. 또한, 시설기부채납 제도의 도입을 통하여 한정된 토지를 효율적으로 활용할 수 있으며 지자체 별도의 재원확보 없이 입체적 기반시설의 확보가 가능하고, 지역사회의 공공시설 수요에 적극 대응할 수 있을 것이다. 넷째, 지역여건 및 특성을 고려한 인센티브 항목의 다양화가 필요하다. 공공시설에 대한 부지제공 중심으로 경직되어 있는 인센티브 항목을 지구단위계획의 목적 및 내용과 지역 여건 및 특성을 고려하여 지역이 갖는 특수한 사항에 대응하는 인센티브 항목을 개발할 필요가 있다. 다섯째, 「경기도 지구단위계획 수립지침」획일적 적용의 완화가 필요하다. 도시개발사업 및 택지개발사업 등의 개별사업은 토지이용의 목적 및 특성을 반영할 수 있는 계획을 수립하기 위해서 해당 법률의 개별법으로 한정하여 규제 및 완화하여야 하며, 「경기도 지구단위계획 수립지침」에서는 적용을 제외하여야 한다. 또한, 경기도의 균형있는 발전을 도모하기 위하여 낙후지역을 도입이 필요하다. 낙후지역의 도입은 지자체간 균형발전과 해당 지자체의 민간개발 촉진으로 지역경제 활성화 및 주민의 삶의 질 향상을 도모할 것이다.

용도지역 상향계획 부재 지구단위계획에서의 건축협정에 따른 완화용적률 활용방안 연구-서울시 일반주거지역을 중심으로-

백정현 서울시립대학교 국제도시과학대학원 2022 국내석사

지구단위계획은 기성 시가지에서부터 신규 개발지까지 평면적인 토지이용 측면과 입체적인 건축계획의 중간적 성격의 도시공간을 관리하는 계획이다. 건축협정은 맹지, 부정형 필지 등의 건축이 어려운 지역에서 소규모 재건축 활성화를 위해 도입된 제도로 두가지 모두 유사한 곳에서 운영될 수 있다. 하지만 지구단위계획은 인센티브와의 연동이 중요함에도 인센티브가 없는 경우가 있고 건축협정은 필지단위 개발로 인해 공공공간에 대한 고려가 미흡하다. 본 연구는 용도지역 상향이 없는 일반주거지역에서 지구단위계획을 수립할 경우 기준용적률과 허용용적률이 동일하면 인센티브용적률이 발생하지 못하게 된다. 공동개발, 건축용도, 공개공지, 건축선 등의 요소는 도시공간 관리를 위해서 필요하지만 인센티브가 없어 규제로 인식되어 실현성이 저하된다. 이에 따라「건축법」상 건축협정을 통해 완화용적률을 지구단위계획에서 활용함으로 지역정비를 도모하고 계획의 실현성을 제고할 수 있는 제도간 연계성을 찾아보는데 의의가 있다고 하겠다. 또한 지구단위계획에서 인센티브용적률이 없는 경우 건축협정완화용적률을 활용하는 구체적인 적용방법을 제시한 것을 세부 목적으로 한다. 관련법, 지침, 선행연구 등을 살펴본 결과 지구단위계획에서는 공공성을 고려한 인센티브계획을 통해 도시관리를 도모하도록 되어있다. 건축협정에서 용적률 완화는 공공성 확보를 위해 커뮤니티친화적인 건축용도, 건축외부공간을 가로친화적으로 조성시에 적용할 수 있도록 하고 있다. 지구단위계획구역에서 건축협정이 체결된 구역 11개소를 조사하였다. 그 중에 제1·2종일반주거지역(7층이하)인 5개소는 공동개발, 권장용도, 건축선 등의 대지내 공지는 계획이 되어 있다. 인센티브용적률이 없는 구역이 3개소, 2개소는 인센티브용적률이 있지만 용도지역상 용적률이하로 기준용적률을 낮추어 계획하여 실제로 인센티브용적률이 작동한다고 보기엔 어렵다. 그럼에도 건축기준 통합적용을 위해 건축협정이 체결되고 있다. 그럼 도시공간관리 기본원칙에 의해 수립된 지구단위계획을 실천할 수 있는 보완수단이 필요함에도 지구단위계획에서 건축협정 완화용적률을 활용한 경우는 1개소에 불과하다. 전문가 의견수렴결과 지구단위계획에서 인센티브는 중요하고 용적률을 통해 실현되어야 한다고 한다. 건축협정 완화용적률 사용은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(개정 2021.10.08.)」과 연계해 중복적용이 가능다는 의견이다. 유사한 지역에서 운영됨으로 지구단위계획의 범위안에서 용적률 완화가 가능하다고 하였다. 공공성을 전제로 선별적으로 적용하고 가로활성화용도, 건축선 등도 공공공간의 관리차원에서 인센티브에 포함될 수 있다는 의견이다. 이에 따라 본 연구를 통해 보행친화적인 가로활성화용도와 보행친화적 가로환경이 형성되면 두가지 제도에서 이용될 수 있는 공공성에 부합한 것으로 볼 수 있다. 이것은 허용용적률 인센티브 항목상 공동개발, 권장용도, 건축선 등을 준수한 경우라고 할 수 있다. 허용용적률 산식을 이용하여 용적률을 산정하고 배분하는 시뮬레이션을 거쳐 지구단위계획구역에서 건축협정 완화용적률 활용방안을 제시하였다. The district unit plan is to manage urban spaces of the intermediate nature between flat land use and three-dimensional architecture plans, from established cities to new development sites. The construction agreement is a system introduced to revitalize small-scale reconstruction in areas where construction is difficult, such as blind spots and anomalous land, and both can be operated in similar places. However, district unit plans sometimes do not have incentives even though linkage with incentives is important, and construction agreements lack consideration for public spaces due to land unit development. In this study, when establishing a district unit plan in a general residential area where there is no increase in the use area, the incentive floor area ratio cannot occur if the standard floor area ratio and the permitted floor area ratio are the same. Factors such as joint development, building use, public landscaping, and building lines are required for urban space management, but there is no incentive, so it is recognized as a regulation and its feasibility is degraded. Accordingly, it is meaningful to seek linkage between systems that can promote regional maintenance and increase feasibility by utilizing the mitigation floor area ratio in district unit plans through construction agreements under the Building Act. In addition, if there is no incentive floor area ratio in the district unit plan, the detailed purpose is to present a specific application method using the construction agreement relaxation floor area ratio. As a result of reviewing related laws, guidelines, and existing studies, the district unit plan promotes urban management through incentive plans that take into account public realm. In order to secure public realm, the floor area ratio of construction agreements can be mitigated when planning the use of street-friendly buildings and outer spaces. In the district unit planning area, 11 areas where construction agreements were signed were investigated. Among them, five of the first and second grade general residential areas (less than seven floors) are planning joint development, recommended uses, and building lines. There are three areas without incentive floor area ratios and two areas with incentive floor area ratios, but it is difficult to say that the incentive floor area ratio actually works by lowering the standard floor area ratio below the usage area ratio. Nevertheless, construction agreements are being concluded to apply the integrated construction standards. Although supplementary measures are needed to implement the district unit plan established according to the basic principles of urban space management, there is only one case in which the construction agreement mitigation floor area ratio is used in the district unit plan. As a result of collecting expert opinions, incentives in district unit planning are important and should be realized through floor area ratio. It is an opinion that the easing of the floor area ratio of construction agreements can be applied in duplicate in connection with the "National Land Planning and Utilization Act (Amended October 8, 2021) It is said that if operated in a similar area, the floor area ratio can be mitigated within the scope of the district unit plan. It is an opinion that it can be selectively applied on the premise of publicity, and that street activation buildings and building lines can be included in incentives in terms of public space management. Therefore, through this study, it can be seen that the pedestrian-friendly road environment and the pedestrian-friendly building use plan take into account the publicity of the two systems. This can be said to be a case of complying with the joint development, recommended use, and building line of the permitted floor area ratio incentive item. After calculating and distributing the floor area ratio using the floor area ratio calculation equation, a plan to utilize the floor area ratio relaxation in the construction agreement within the district unit planning area was proposed.