저층주거지 지상층 접점공간에 대한 연구 : 서울의 강남 · 서초구와 동경의 시부야구 외 6구의 저층주거지 사례 비교를 통한 시사점 도출

박종찬 고려대학교 대학원 2025 국내석사

서울의 저층주거지는 전체 주거지역 면적의 38.2%를 차지하며, 아파트 단지를 제외한 대표적인 주거유형으로 중요한 의의를 가진다. 시간이 지나며 밀도가 높아지고 있음에도 불구하고, 이 지역들은 세 가지 주요 문제점을 안고 있다. 첫째, 필지 안에 건축물이 자율적으로 배치되고 길은 필지와 필지 사이의 남겨진 공간으로 만들어져 길과 필지의 관계가 설정되지 않아 무질서한 도시 경관이 형성되었다. 둘째, 입면과 전면공간 형태나 설계를 규정짓는 규범이 부재하고, 작은 대지면적에서는 조경 설치 의무가 미흡해 접점공간의 질이 저하되었다. 셋째, 과도한 자율과 상업적 개발로 인해 커뮤니티 공간 부족과 폐쇄적인 주거환경이 조성되었다. 이러한 문제들은 보행자의 경험과 공공성을 저해하며, 접점공간이 열악하게 형성되는 원인이 되고 있다. 기존 논문들은 전면공간과 입면을 개별적으로 다루어 접점공간의 통합적 접근이 부족하고 이를 각각의 요소로 파편화하여 분석하여 실질적인 개선 대안을 제시하지 못했다. 이에 본 연구는 전면공간과 입면을 통합하여 접점공간으로 정의하고, 관련 연구와 도시디자인 가이드라인을 검토하여 접점공간을 구성하는 핵심 요인으로 다양성과 층위성을 도출하였다. 접점공간의 다양성은 건축물 1층과 외부 공간이 다양한 기능과 역할을 결합하여, 보행자가 이동하면서 공간적 변화를 느끼고 시각적 흥미를 경험할 수 있는 특성으로 정의하였으며, 접점공간의 층위성은 가로변에서 건축물 외벽까지의 반사적, 공적인 성격을 가지고 있는 깊이 있는 공간에서 시각적, 물리적 상호작용이 가능한 공간들이 겹겹이 구성된 특성으로 정의하였다. 이러한 특성이 보행자에게 미치는 영향을 분석하기 위해, 서울과 유사한 도시 형태를 가진 동경과 비교 분석을 진행하였다. 두 도시의 유사점은 평탄한 지형과 격자형 도로망, 외곽은 높고 내부는 낮은 도시블록 형태, 건축물 간 이격공간을 확보하는 건축방식이었다. 이에 따라 서울에서는 서초구 방배동과 강남구 논현동을, 동경에서는 진구마에, 와세다 쓰루마키초, 지유가오카, 메구로, 료고쿠, 도다이마에, 이케부쿠로, 에고타 지역을 선정하였다. 각 도시에서 대지면적, 연면적, 층수, 용도, 용적률, 접도조건을 기준으로 유사한 50개 건축물을 선정하여 분석한 결과, 동경은 서울보다 다양성을 확인 할 수 있는 접점공간의 수와 층위성을 확인 할 수 있는 레이어 수가 많았고, 조경, 계단, 발코니 등 다양한 구성요소를 활용해 풍부한 접점공간을 형성하고 있었다. 이러한 접점공간은 보행자에게 머무르고, 쉬고, 시각적으로 교류할 수 있는 기회를 제공하며, 시각적 흥미와 공간적 깊이감을 강화하고 있었다. 특히, 동경은 법규와 설계를 통해 조경 설치를 보행자 시야에 들어오도록 의무화하고, 주차장을 다른 필지와 공유하는 방식으로 접점공간 활용을 극대화하였다. 반면, 서울은 작은 대지면적에서 조경 설치 의무가 면제되며, 필로티 주차장이 사실상 강제됨에 따라 접점공간의 활용과 보행자 경험이 제한되었다. 이러한 결과를 바탕으로, 서울 저층주거지의 접점공간 개선 방향으로 조경, 계단, 단차 등 다양한 구성요소 활용, 다층적 설계를 통한 깊이감 확보, 공공영역과 사적영역 간의 자연스러운 전환 필요성을 제안하였다. 이러한 개선은 보행자 중심의 공간을 조성하고 도시 환경의 질을 높이는 데 기여할 것이다. Low-rise residential areas in Seoul account for 38.2% of the total residential area and hold significant importance as a representative housing type, excluding apartment complexes. Despite increasing density over time, these areas face three major challenges. First, buildings within plots are autonomously placed, while streets are formed as leftover spaces between plots, resulting in a lack of structured relationships between streets and plots and contributing to disorganized urban landscapes. Second, there is an absence of guidelines regulating the design and layout of façades and front spaces. Furthermore, the lack of mandatory landscaping requirements for small plots has led to a decline in the quality of in-between boundaries. Third, excessive autonomy and commercial development have caused a shortage of community spaces and the creation of enclosed residential environments. These issues negatively impact pedestrian experiences and public accessibility, resulting in poorly developed in-between boundaries. Existing studies have addressed front spaces and façades separately, lacking an integrated approach to in-between boundaries and fragmenting analyses into isolated components, thus failing to propose practical solutions. This study redefines in-between boundaries by integrating front spaces and façades, reviews related research and urban design guidelines, and identifies diversity and stratification as the core factors shaping these spaces. Diversity in in-between boundaries is defined as the characteristic of combining various functions and roles in the building’s ground floor and outdoor spaces, enabling pedestrians to experience spatial variations and visual interest during their movement. Stratification is characterized by layered, deep spaces between streets and building façades that foster visual and physical interactions within reflective and public domains. To analyze the impact of these characteristics on pedestrians, a comparative analysis was conducted between Seoul and Tokyo, cities with similar urban forms. The two cities share common features, including flat terrain with grid-like street networks, a block structure where the outer perimeters are higher and the inner areas are lower, and a building arrangement that ensures spacing between structures. Accordingly, Seocho-gu’s Bangbae-dong and Gangnam-gu’s Nonhyeon-dong were selected in Seoul, while Jingumae, Waseda Tsurumakicho, Jiyugaoka, Meguro, Ryogoku, Todaimae, Ikebukuro, and Egota were selected in Tokyo. Fifty buildings from each city were analyzed based on similar criteria, including plot area, floor area, number of stories, usage, floor area ratio (FAR), and road frontage conditions. The analysis revealed that Tokyo had more in-between boundaries demonstrating diversity and more layers showcasing stratification compared to Seoul. Furthermore, Tokyo employed a variety of elements such as landscaping, stairs, and balconies to create rich in-between boundaries. These spaces provided pedestrians with opportunities to rest, interact visually, and engage in spatial experiences, enhancing visual interest and spatial depth. Notably, Tokyo mandates landscaping visible to pedestrians through regulations and utilizes shared parking among different plots to maximize the use of in-between boundaries. In contrast, Seoul exempts small plots from landscaping requirements, and the de facto mandatory implementation of pilotis for parking significantly limits the utilization of in-between boundaries and pedestrian experiences. Based on these findings, the study proposes improvements for in-between boundaries in Seoul’s low-rise residential areas, including the use of diverse elements such as landscaping, stairs, and level changes, and the adoption of multi-layered designs to enhance spatial depth. Additionally, fostering a seamless transition between public and private realms is essential. These improvements would contribute to creating pedestrian-friendly spaces and enhancing the overall quality of the urban environment.

저층주거지 재생을 위한 지원사업의 과제 및 개선방안 연구

안병식 서울대학교 대학원 2012 국내석사

주거유형의 다양화 관점에서 저층주거지에 대한 가치가 재인식되고, 이를 보호 및 관리하고자 하는 사회적 논의가 증가되면서, 서울시는 주거지의 획일적인 재개발 및 재건축의 대안으로서 저층주거지의 점진적 환경개선을 위한 시범적인 사업들을 계속 추진하고 있다. 하지만 이들 공공사업은 저층주거지의 주거환경을 개선하고자 하는 동일한 목적을 공유하면서도, 근거 법, 행정절차, 개선대상과 범위, 개선지침 등에서 차이를 갖는다. 특히, 이들 지원사업은 그동안 공공이 개입하기 어려웠지만, 주거환경의 질을 결정하는데 있어서 중요한 물리적 요소인 주거의 민간영역을 다루고 있으며, 각 사업마다 민간영역에 개입할 수 있는 범위나 방식에서 서로 다른 양상을 나타내고 있다. 이러한 배경에서, 본 연구는 현재 개별적으로 진행되고 있는 저층주거지 재생을 위한 지원사업들의 실효성을 제고하고, 민간영역 개선을 위해 시도할 수 있는 지원사업의 효과적인 개입 방안을 제안하는데 본 연구의 목적이 있다. 이를 위해 우선 저층주거지 관련 주택정책의 유형과 흐름을 알아보고, 그러한 흐름 속에서 저층주거지를 지속적으로 활성화하려는 목적으로 시도되었던 서울시의 저층주거지 자원사업의 위상을 파악하였다. 그린파킹사업, 경관협정사업, 서울휴먼타운사업, 해피하우스사업을 연구 대상으로 하였으며, 이들 지원사업에서 민간영역의 물리적 개선이 어떠한 양상과 특성을 가져 왔는지 비교분석하여 민간영역 개선양상과 특성을 파악하고 민간영역 개입의 가능성과 한계를 파악하였다. 그 결과, 민간영역에 개입하는 방식과 기법이 비교적 다양하여 지역 특성을 반영한 지원사업이 이뤄질 수 있다는 점과 주민들의 참여와 협의를 바탕으로 사업이 추진되기 때문에 공공사업임에도 불구하고 민간영역으로의 공공 개입이 적극적으로 이뤄질 수 있다는 가능성을 도출하였으며, 현행 지원사업은 민간영역 개선범위에 있어서 한계가 있으며, 민간영역에 개입하는 시점이 한시적이고, 여러 지원사업들이 서로 관련을 맺고 연계할 종합적 차원의 제도나 틀이 없다는 한계를 도출하였다. 한편 저층주거지의 구체적인 정비수요를 파악하기 위해 서울시 광진구 중곡4동의 용마마을을 대상지로 선택하여 실태조사를 실시하였다. 그 결과, 무허가 정착촌으로 시작된 자연발생적 저층주거지의 경우에는 신축을 통한 주택개량이 한계가 있으며, 공공영역에 대한 정비보다는 민간영역인 주택의 주거성능의 개선이 가장 시급한 문제로 조사되었다. 이러한 실태조사와 현행 서울시에서 추진 중인 지원사업들의 사업내용 분석를 통해 지원사업의 민간영역 개입의 개선방향을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 각 지원사업이 갖는 개별적인 개입 방식을 통합적으로 제안할 수 있는 제도적 체계와 방안이 마련되어야 할 것, 둘째, 저층주거지의 재생을 위해서 민간영역에 대한 공공의 지원이 어떠한 형태로든 필요함을 인식하고 그 지원범위가 확대되어야 할 것, 셋째, 민간영역 개선을 위한 개입이 지속적으로 이뤄지기 위해 주민으로 하여금 스스로 저층주거지를 보존 및 유지·관리하고자 하는 공감대를 형성할 수 있도록 주민과 행정 간에 소통과 협력이 이뤄질 수 있는 제도적 장치가 마련되어야 할 것이다. 본 연구의 의의는 저층주거지를 보호하고 유지·관리할 수 있는 지원사업의 개선방안을 탐색함으로써 기존 저층주거지 주거성능 향상과 더불어 주민의 자발적인 주택관리 의식을 고취하고, 저층주거지 보존 및 활성화에 따른 주민의 정비의지를 유발할 수 있도록 공공의 지원방안 구축을 위한 초석을 마련하는데 있다.

주차문제를 중심으로한 저층주거지 환경개선에 관한 연구 : 서울시 25개구 그린파킹사업 사례를 중심으로

신영도 성균관대학교 일반대학원 2011 국내석사

본 연구에서는 먼저 저층주거지 및 주거환경에 관한 이론고찰을 수행하여 이를 바탕으로 주차문제를 중심으로한 저층주거지 환경개선 사례로서 그린파킹사업현황과 문제점을 분석하여 문제구조를 도출하고, 사업의 개선방향을 제안함으로서, 향후 그린파킹사업이 저층주거지 환경개선을 위한 보다 기여할 수 있도록 시사점을 제공하고자 하였다. 도시주거정책의 패러다임이 개발에서 정비로, 정비에서 관리로 변화하고 있는 현 시점에서, 각 정부부처에서는 저층주거지를 전면적으로 정비하는 방법 대신에 ‘관리’의 개념 하에서 지역 주민의 참여를 바탕으로 주거환경을 개선하고자 하는 다양한 사업들을 계획 또는 진행 중에 있다. 저층주거지가 생겨나면서 조성된 단독주택이 다세대·다가구주택으로 대체되는 과정에서 기반시설이 함께 정비되지 못하면서 주거환경이 악화되었고, 이와 함께 주차와 관련한 제도적·계획적 측면의 미비 등으로 저층주거지의 이면도로는 통과차량 및 불법주차차량들과 보행자들이 질서 없이 혼재된 지금의 모습을 갖게 되었다. 이러한 배경 하에서 서울시에서는 담장허물기를 도입하여 저층주거지의 주차문제를 중심으로 주거환경을 개선하고자 그린파킹사업을 시행하였다. 2003년 시범사업 이후 2010년 현재까지 지속적으로 추진되어온 그린파킹사업은 많은 시행사례를 통해 그 성과와 가능성에 대해 긍정적인 평가를 받고 있다. 하지만 본래 주차정책으로서 그 역할과 의미가 주차문제해결에만 집중되어 저층주거지의 통합적인 환경개선으로 이어지지 않는 문제점 등이 한계로 지적되고 있다. 이에 본 연구에서는 주차문제를 중심으로한 저층주거지 환경개선 사례로서 그린파킹사업의 사업현황을 분석하였다. 현황분석을 위해 먼저 분석의 틀을 설정하였고 현장조사와 25개구 담당자 설문조사를 통해 물리적·비 물리적 현황을 조사하였으며, 이를 종합적으로 분석함으로서 그린파킹사업의 문제구조를 도출하였다. 이렇게 도출된 문제점을 바탕으로 그린파킹사업이 저층주거지 환경개선을 위해 개선되어야 할 부분을 주요개선방향으로 정리하였다. This study considers the theory about Low-Rise residental area and residental environment and analyze the status and problem of Green Parking in Low-Rise residental area. through suggestion on the improvement direction of project, Green Parking Project is likely to contribute in Low-Rise residental environment. Urban residence policy is in a state of metamorphosis. Development is changing to maintenance, maintenance to management, and many projects developed in Low-Rise residental areas are now being realized. While block housing substitutes for Multihousehold and Multifamily Housing, insufficient infrastructure comes out deteriorated residental environment, inadequate system involved with parking induce the Side Streets to be confused by illegal parking. For this reason, Seoul city government enforce the "Green Parking Project", a residence policy to resolve parking problems in Low-Rise residental areas. The Green Parking Project, which began in 2003, has recieved much positive appraisal in terms of results achieved and its potential. However, it is limited by problems connected with integrated environmental improvements in residental areas, owing to focusing too sharply on a parking problem settlement. This study analyzes the status and problem of Green Parking in Low-Rise residental area focusing parking problem. after framework has set to analyze the status, a Physical · Non-physical Situation in 25 borough are analyzed by a filed study and paper surveys for the person in charge. finally, this study suggests methods of improvement that can contribute to Environmental improvement in Low-Rise residental areas on the overall problem drawn.

저층주거지 맞춤형 재생사업을 위한 마을생활영역 설정에 관한 연구 : 서울시 대상 마을범위인지조사와 도시조직 분석을 중심으로

김성훈 고려대학교 대학원 2019 국내박사

‘보편적 삶의 질 향상과 지속가능한 성장’은 국내외 도시정책의 중요한 패러다임으로 정착하였고, 이를 위한 다양한 실행수단이 개발, 적용되고 있다. 국내의 경우 2006 도시재생사업단을 시작으로 도시재생의 방향과 시범사업을 통해 그 가능성을 확인하고, 2017 ‘도시경쟁력 강화 및 삶의 질 개선을 위한 도시재생뉴딜’이 국가적 차원에서 추진 중에 있다. 국내 국토 이용 및 관리는 용도지역지구제도에 따라 주거, 상업, 공업, 녹지지역으로 구분되며, 그 중 주거지역의 비율은 과반이상을 차지한다. 도시재생사업이 크게 중심시가지형과 근린재생형으로 나누는 이유도 주거지 비율이 높기 때문이며, 특히 가도시화에 따라 60~80년대 걸쳐 토지구획정리사업 등 저층주거지의 형성은 주택의 대량공급을 통해 도시의 외연적 확장을 이룬 반면 부족한 기반시설로 현재 주거복지실현의 주요과제로 대두되고 있다. 연구는 저층주거지의 보편적 주거복지 실현의 필요성(국토부, 도시재생로드맵, 2018)과 현재 주거지 재생사업의 한계(과도기사업, 주민체감, 주민피로도 가중, 재생사업 이해 부족 등)를 인지하고, 효과적인 재생수단을 찾고자 하였다. 선행사업과 연구를 통해 재생사업의 한계를 진단하고, 재생사업의 선결조건으로 ‘대상지 선정과 주민참여의 공간적 범위의 구체화’가 필요함을 도출하였다. 연구는 일상생활공간대상의 맞춤형 재생을 위해 주민이 인지하고, 주거지의 특성에 대응하는 마을생활영역을 설정을 목적으로, 저층주거지 재생사업(주거환경개선사업, 우리동네살리기, 주거지지원형 등)의 공간적 범위인 도시내 저층주거지(연구공간범위로 서울시 기준)를 대상으로 하였으며, 연구의 주요내용은 다음과 같다. 1) 저층주거지 재생사업 조사 및 진단을 통해 일상생활공간을 중심으로 주민생활영역단위의 재생방향 제안 : 공공복지의 과도기적 공공재생, 주민체감이 어려운 공간범위, 계획수립간 주민의 피로도 심화 및 재생사업 이해부족을 고려한 생활공간 맞춤형 재생필요 2) 주민이 인지하는 생활공간과 법정 생활권의 정합성을 고려한 마을인지실험을 통해 마을생활권 설정 : 최소단위 일상생활범위로 마을생활권을 정립하고, 주거지유형과 주민인지조사를 토대로 마을범위의 특성을 경계요인, 규모요인, 영역요인을 기준도출 : 마을생활권은 저층주거지 재생사업의 공간적 범위로 활용가능하며, 가이드라인을 통해 설정방법 제시 3) 도시조직과 영역성을 기준으로 저층주거지 현황조사를 실시하고, 생활영역 특성도출 : 도시조직 이론과 주거지 영역성을 바탕으로 분석기준을 설정하고, 24개 대상지에 대한 현황조사를 실시하여 마을생활영역 특성을 도출 : 마을생활영역은 도시조직 구성요소별 차이를 보이며, 지역마다의 개별성과 조직간 관계를 형성하는 공통특성으로 구분됨 4) 마을생활영역의 위계와 특성을 고려하여 마을생활권, 도시조직 생활영역, 커뮤니티 생활영역으로 정립하고, 저층주거지 맞춤형 재생계획의 활용도구로 마을생활영역도 작성 : 마을생활영역이란 주거지의 고유한 도시조직, 영역성과 관계성을 고려한 공간적 체계와 각 영역으로 정의 : 마을생활권이란 주민의 24시간 일상생활영역으로 생활권의 최소단위이며, 인지가능한 장소중심의 도보생활권으로 정의 : 도시조직 생활영역이란 지역, 마을경계, 가구, 가로, 필지 그리고 건축단위 해당 마을만의 고유한 개별영역특성이며, 주거지 유형 및 거주자에 따라 다름 : 커뮤니티 생활영역이란 도시조직 중 주민의 교류가 발생하는 공동영역으로 지역단위, 마을단위, 이웃단위 영역으로 구분됨 : 마을생활영역도란 마을생활영역을 맵핑한 자료로 마을기초조사 및 재생계획수립의 수단으로 활용됨 연구의 차별성은 기존 사례분석위주의 생활권 연구를 마을설정연구로 구체화 하고, 도시조직과 영역성을 고려한 생활영역체계를 도출하는 실증적 연구로 진행되었다. 연구의 방법은 정책자료, 선행연구 및 사업분석을 통한 기초조사를 바탕으로 저층주거지의 현장조사와 주민인지조사를 종합하여 마을생활영역을 도출하였다. 또한 재생사업의 적용성을 고려하여 실제 사업지 대상 시뮬레이션과 계획자 및 주민대상의 피드백을 진행하였다. 결과, 마을생활영역은 주거지의 체계적 분석과 재생사업의 공간범위설정(대상지, 단위사업)에 활용이 용이하고, 재생계획수립의 도구로 활용 가능함을 확인하였다. 저층주거지의 물리적, 인문적 현황을 마을생활권의 범위와 마을생활영역으로 세분화하여 종합적인 분석틀을 제시하고 재생계획에 활용함은 연구의 성과로 볼 수 있다. 특히, 마을 간 교류, 마을내 교류 그리고 이웃 간 교류의 공간적 범위로 커뮤니티 생활영역의 설정은 주민체감과 공동체 형성을 위한 우선사업과 매칭 가능한 범위로 그 활용성이 기대된다. 궁극적으로 맞춤형 저층주거지 재생사업을 위해 마을생활권은 사업범위보다 주민의 일상생활활동을 위한 관리와 애착의 공동체 범위와 대응하여야 한다. 또한 재생계획은 민원성 단위사업의 종합이 아니라 체계적인 주거지 이해를 바탕으로 생활영역과 매칭을 통해 일상적 개별재생사업으로 활성화 되어야, 보전과 개선을 통한 장소 맞춤형 마을로 도시주거의 다양성을 지속시킬 수 있다.

서울 저층주거지의 생활인프라 적용방향에 관한 연구

신지훈 성균관대학교 일반대학원 2019 국내석사

저층주거지는 서울시 주거의 50%이상을 차지하는 주거 유형으로 최근 건물의 노후도와 빈집의 증가로 안전, 화재, 위생 등의 환경적 문제를 갖고 있는 대표적인 주거유형이다. 저층주거지와 비교대상인 아파트는 지속적인 공급정책으로 꾸준히 증가할 뿐만 아니라 더 좋은 수준의 삶의 질을 제공하기 위한 생활인프라가 공급기준에 따라 적절히 설치되었다. 하지만 저층주거지는 건축 및 세대밀도가 증가했음에도 불구하고 생활도로, 주차장, 생활편익시설, 오픈 스페이스 등의 생활인프라의 추가 공급이 이루어지지 않아 주거환경은 악화되고 있는 실정이다. 따라서 노후화 및 슬럼화가 지속되는 저층주거지를 아파트 수준의 생활환경으로 조성하기 위해서는 생활인프라의 공급 및 개선이 매우 중요하다 볼 수 있다. 이를 위해 이 연구는 서울시 저층주거지 내 생활환경의 질적 향상을 위한 생활인프라를 공급하기 위해 거주자 수요 및 지역 특성을 파악하고 이에 적합한 시설을 도출하여 저층 주거지 문제 해결을 위한 구축방안을 제시하고자 한다. 이는 저층 주거지 환경 개선 문제 해결 뿐 만 아니라 저층주거지의 공동체 회복과 삶의 질 향상이라는 시대적 가치를 충족할 수 있을 것이다. 이 연구에서는 이론적 고찰을 통해 저층주거지와 생활인프라의 개념을 설정하고, 공동체(Community) 공간단위 분석 및 생활인프라 관련 법·제도적 기준과 국·내외 생활인프라 관련 정책 동향에 대해서 살펴보았다. 그 다음으로는 서울 저층주거지 실태와 수요조사 및 서울시 생활인프라 현황조사를 통해 주거환경에 대한 분석을 진행하였다. 이를 바탕으로 서울 저층주거지역에 공급이 시급한 생활인프라를 도출하고, 생활인프라를 구축할 수 있는 방안으로 거점설정과 공급측면에서는 빈집과 학교·유휴시설 활용 등을 통한 공급방안을 제시하였다. 서울 저층주거지의 삶의 질 향상을 위한 생활인프라 공급을 위해 보행권을 기준으로 하는 거점 선정이 매우 중요하다고 볼 수 있다. 페리의 근린주구론에서 거점시설에서 도보 5∼10분 거리의 약500m 정도의 보행권을 그린주구의 이상적 규모로 보고 있으며, 현대로 와서 서울 생활권계획에서도 도보 10분에 도달할 수 있는 시설의 공급 및 유아, 노약자가 갈 수 있는 보행반경을 구분하여 시설 공급에 있어서 보행권을 기준으로 하는 거점의 선정은 매우 필수적인 요소라고 볼 수 있다. 거점시설 마련과 함께 생활인프라 공급을 위한 공간마련방안도 매우 중요하다. 현재 꾸준하게 증가하고 있는 빈집자원과 학생 수의 감소로 인한 학교의 공간과 공공부지의 적극적인 활용을 통해 생활인프라를 공급할 수 있는 기반이 마련된다면 빈집으로부터 발생하는 주거환경의 안전·위생 등 문제를 해결하고 지역의 활성화를 도모할 수 있다. 이를 해결하기 위해 생활인프라 공급이 원활하게 이뤄질 수 있도록 법·제도의 기준을 정비하여 서울 저층주거지역 곳곳에 생활인프라가 마련될 수 있는 기반이 시급히 마련되어야 한다. 향후 이 연구에서 도출된 생활인프라 시설과 구축방안을 토대로 현재 서울 저층주거지역에 적용 가능성에 대해 구체적인 검토와 실증이 필요하며, 생활인프라 공급을 위한 거점시설과 접근성에 대한 추가적인 연구는 지속적으로 진행되어야 할 것이다. 더 나아가 단순한 공급방안 제시뿐만 아니라 지속적인 모니터링을 통해 지속적인 시설관리가 필요하며 주민수요에 유연하게 대응할 수 있도록 적합한 지원체계가 구축되어야 할 것이다. The low-rise residential area is a type of residential type that occupies more than 50% of the residences in Seoul. It is a representative type of residential type that has environmental problems such as safety, fire and hygiene due to the increase in the number of old buildings and empty houses. Low-rise residential areas and comparable apartments have steadily increased in terms of ongoing supply policy, and the living infrastructure to provide a better quality of life has been set up in accordance with supply standards. However, despite the increase in the density of construction and households, low - rise residential areas have not been supplied with living infrastructure such as life roads, parking lots, life convenience facilities, and open spaces. Therefore, it is very important to supply and improve the living infrastructure in order to create low-rise residential areas where aging and slumming are continuing at the apartment level. The purpose of this study is to identify the demand and characteristics of residents to provide living infrastructure to improve the quality of living environment in Seoul low - rise residential area, This will not only solve the problem of improving the low-rise residential environment, but also meet the time value of community restoration and improvement of the quality of life in low-rise residential areas. In this study, the concept of low - rise residential area and living infrastructure was set up through the theoretical review, and the analysis of community space unit and laws and institutional standards related to living infrastructure and policy trends related to national and international life infrastructure were examined. Next, we analyzed the residential environment through surveying the actual condition of low - rise residential districts in Seoul, demand survey and current status of Seoul 's living infrastructure. Based on this, we proposed a supply plan through the use of vacant houses and schools and idle facilities in terms of establishing bases and supply side as a way to derive life infrastructure that is urgently needed in Seoul low - rise residential area and build a living infrastructure. It is very important to select a base based on the pedestrian rights in order to supply living infrastructure to improve the quality of life of low - rise residential areas in Seoul. It is an ideal scale of about 500m walk about 5 ~ 10 minutes walking distance from the base facility in the vicinity of Perry. It is a very important factor to distinguish the walking radius of infants and elderly people and to select a base point based on the pedestrian rights in provision of facilities. It is also very important to provide a space for provision of living infrastructure along with the establishment of base facilities. If the foundation of providing the living infrastructure through the active use of the vacant space resources and the number of the students due to the steady increase in the number of students and space in the school is solved, We can plan activation of area. In order to solve this problem, it is urgent to lay the foundations for laying down living infrastructure in Seoul low-rise residential areas by improving the standards of laws and systems so that the supply of living infrastructure can be smoothly achieved. Based on the living infrastructure facilities and construction plans derived from the study in the future, it is necessary to examine and demonstrate the applicability to the present low-rise residential areas in Seoul. Further research on the base facilities and accessibility for the supply of living infrastructure should be continued something to do. Furthermore, it is necessary not only to provide simple supply plans, but also to provide sustainable facility management through continuous monitoring and appropriate support system to flexibly respond to the demand of residents.

저층노후주거지의 주거환경개선을 위한 소규모 블록단위 도시재생방안 연구

서민수 동국대학교 일반대학원 2022 국내석사

As the only management policy for the maintenance of existing deteriorated low-rise residential areas, a complete demolition-type maintenance project has been underway to build apartments after demolition to supply large amounts of housing, such as redevelopment projects and reconstruction projects. This was a sure way to secure the supply of new houses, but it had many side effects. Community disconnection, apartments and aging low-rise houses have caused various harms such as dualization and polarization of housing types, uniformity of housing, and a decrease in the resettlement rate of natives. Various urban regeneration measures have been proposed as complementary measures to these existing management policies, but the actual effect of improving the residential environment is insignificant. The reason is that the various conditions of each small blocks in the deteriorated low-rise residential area are not sufficiently considered, and the superficial approach only in the large framework of deteriorated low-rise residential area. It is necessary to identify factors affecting different types of buildings and small block's residential environments in deteriorated low-rise residential areas and seek customized improvement measures accordingly. In order to find an effective urban regeneration plan for deteriorated low-rise residential areas, this study investigates Samyang-dong, Gangbuk-gu, Seoul, analyzes the characteristics of each small block in Samyang-dong, and proposes a comprehensive plan reflecting various conditions in the target area. 1960년대 이후 우리나라는 고도성장기를 거치면서 도시의 인구가 급증했다. 이에 따라 폭발적인 수요증가를 감당하기 위해 여러 주택공급정책이 잇따라 실시되었으며 이에 따라 도시의 주택도 그 수가 급격히 증가했다. 이후 도시가 확장하며 고밀도의 고층 공동주택이 도시외곽 신시가지에 대량으로 공급되면서 구도심의 인구는 줄어들었고 기존의 저층주거지들은 점차 노후화하며 쇠퇴하였다. 1983년 합동재개발의 도입을 시작으로 재개발, 재건축사업 등 전면철거형 정비사업이 활발히 진행되면서 저층노후주거지들은 철거의 대상이 되기 시작했다. 전면철거정비방식은 아파트단지 중심의 획일적인 도시건축을 양산하면서 폐쇄적인 주거문화를 조장한다는 비판에도 불구하고 합리적인 토지이용, 부족한 기반시설확보, 주택성능개선, 자산가치 상승이라는 측면에서 쇠퇴한 단독주택지의 문제를 해결할 수 있는 최선의 대안으로 정착되어 왔다 서수정 임강륜, 단독주택지 재생을 위한 주택 관리 및 정비 지원방안, 건축공간연구원, 연구보고서, 2010, p.1. . 결국 이는 신규주택의 공급량을 확보하기 위한 가장 확실한 방법이기는 했으나 실제로 많은 부작용을 낳았다. 소규모 지역 커뮤니티의 단절, 아파트 위주의 공동주택과 노후화된 저층주택으로 주거유형 이원화 및 양극화, 주거획일화, 원주민재정착율 저하 등 각종 폐해가 생겨났다. 이러한 기존 관리정책의 문제를 보완하기 위한 방책으로 2013년 도시재생활성화 및 지원에 관한 법률이 제정되었고 서울시는 2014년 도시재생사업을 시작했으며, 2017년을 시작으로 정부의 도시재생 뉴딜사업이 시행되었다. 이렇듯 다양한 도시재생정책이 시행되고 여러 도시재생방안이 제안되고 있지만 실질적인 주거환경 개선효과가 미미한 실정이다. 실제 최근 서울의 몇몇 도시재생구역의 주민들은 도시재생구역 해제를 요구하고 나섰으며 뉴타운 해제지역이자 도시재생 1호 사업지인 숭인동은 ‘2021 주택재개발사업 후보지 공모’ 시작과 동시에 1호 접수처가 되었다. 저층노후주거지 내 소규모 블록별로 가지는 다양한 컨디션과 그에 따른 개선방향이 충분히 검토되지 않고 저층노후주거지라는 큰 틀에서만의 피상적 접근방식이 가장 큰 원인이라고 볼 수 있다. 다른 한편으로는, 도시재생사업이 본격화 되면서 늘어난 기존 정비사업의 해제지역 중 상당수는 정비사업의 대안 없이 해제가 이루어졌고 그로 인해 관리수단이 없는 상태로 방치되어 점차 심각한 주거환경노후화와 지역의 쇠퇴가 일어나고 있다. 이에 저층노후주거지의 주거환경개선을 위해 명확한 방향성과 실효성을 가진 개선방안이 어느 때보다 필요하다. 본 연구에서는 효과적인 저층노후주거지의 주거환경 개선방안을 찾기 위해 대표적인 저층노후주거지역인 삼양동 저층노후주거지를 대상으로 지역 내 서로 다른 유형의 건물들과 소규모 블록단위의 주거환경에 영향을 미치는 요소들을 파악하고 그에 따른 맞춤형 개선방안을 모색한다. 특정 건물이나 개별필지의 컨디션을 개선하는 계획에 국한되거나 지역전체를 포괄하는 획일적인 방식으로 주거환경 개선의 실효성이 떨어지는 피상적 개선책을 지양하고, 저층노후주거지의 다양한 주거환경 유형에 맞춰 대응할 수 있는 소규모 블록단위의 도시재생 플랜을 제안한다. 유형과 상황에 따른 개별적 낙후요소들에 대한 해결책을 제안함과 동시에, 각각의 개선방안 간 상호보완작용을 통하여 보다 종합적이고 지속가능한 도시재생방안이 될 수 있도록 한다. 또한 삼양동 이외의 저층노후주거지에도 이번 연구에서 제안하는 계획안의 틀을 적용할 수 있도록 일종의 프로토타입 개념의 계획안을 제시한다.

도시 다양성에 기반한 저층주거지 정비방식 고찰

전은영 인하대학교 대학원 2024 국내박사

무엇이 도시공간을 다양하게 하는가? 건강한 생태계가 생물의 다양성에 기반하듯, 도시공간에 다양성은 도시의 건강성과 경쟁력을 형성하는 중요한 토대이다. 도시 내 저층주거지는 주택 및 주거지의 다양성이 존재하는 공간으로서의 의미뿐만 아니라, 다양한 생활문화와 지역자산 등이 깃든 장소이다. 2023년 기준, 서울시 전체 시가화 면적의 약 88%가 주거지역으로, 그중 약 37%를 차지하는 저층주거지는 서울의 다양한 역사, 문화, 삶의 공간이 어우러진 다양성의 진수이다. 그동안 서울시는 많은 대규모 재개발, 뉴타운 등 도시정비사업을 통해서 저층주거지를 아파트단지로 개발하면서, 획일적인 건축 형태, 일관성 없는 경관 형성, 양극화, 교통체증, 집값 상승, 부동산 투기로 인한 부작용을 경험한 바 있다. 제인 제이콥스는 「미국 대도시의 죽음과 삶」에서 이러한 재개발사업을 도시의 사막화를 초래하는 가장 큰 요인으로 주장하였다. 저층주거지는 가치변화에 따라 시장의 다양한 메커니즘과 결합하여 정책의 우선순위가 대규모 개발에서 정비로, 정비에서 재생으로, 재생에서 다시 정비로 변화하였다. 최근 주택공급의 확대가 주요 정책과제로 추진되면서 보존과 재생의 대상이었던 저층주거지가 대규모 개발 유보지로 전환되었다. 이로 인해 전면개발 시 도시공간, 지역특성 및 거주자 특성이 반영되지 않는 획일적인 아파트 형태의 정비방식으로 인한 도시 다양성 상실이 우려된다. 게다가 사회‧경제적 여건 변화와 물리적인 특성으로 인해 모든 저층주거지에서 동일하게 재개발이 작동되는 것은 아니며, 동시다발적으로 재개발이 진행되더라도 시간이 지남에 따라 노후화되는 아파트를 한꺼번에 정비하는 것은 막대한 사회적 비용과 시간이 소요되는 등 각종 부작용이 발생할 가능성이 높다. 지금도 저층주거지는 서울 전역에 산재해 있으며, 저층주택이든 아파트든 정비가 필요한 노후주택은 계속해서 발생하고 있다. 이러한 상황에서 매번 대규모로 개발한다는 것은 현실적으로 어려운 일이다. 본 연구에서는 저층주거지를 단순히 정비와 보존의 대상으로 구분하는 것이 아니라 저층주거지의 특성을 도시 다양성 측면에서 살펴보고, 도시의 다양성 측면에서 바라본 저층주거지가 앞으로 어떻게 정비되고 관리되어야 하는지에 대해 고찰하였다. 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 저층주거지 특성에 따른 정비방식 선택요인을 분석한 결과, 대규모정비는 도시계획 특성에서 도시계획규제가 많을수록 사업선택의 확률이 감소하였고, 개발 특성의 면적이 클수록 사업선택의 확률이 증가하였으며, 평균대지면적이 증가할수록 사업선택의 확률 감소하였다. 건축물 특성에는 노후도가 높을수록, 비주거건물비율이 높을수록, 신축비율이 높을수록 사업선택의 확률이 감소하는 것으로 나타났다. 둘째, 정비방식에 따른 다양성을 분석한 결과, 각각의 다양성을 구성하는 요소에서 한가지 요소가 특출나게 크거나 작으면 다양성이 낮게 나타나고, 반대로 구성요소 간 균등도가 높을수록 다양성이 높게 나타났다. 신축이 많이 발생한 유지‧관리는 신축건물 조화, 주택유형 혼합, 복합용도에서 다양성이 가장 높게 나타났으며, 소규모정비는 신구건물 조화, 복합용도, 대규모정비는 주택유형 혼합에서 다양성이 가장 낮게 나타났다. 소규모정비는 다세대‧다가구‧연립주택 등의 비율이 높아 주거용도와 인구밀도가 높고, 대규모정비는 단독주택 비율이 우세한 주거 중심의 특성을 나타내고 있어 다양성이 상대적으로 낮은 것으로 분석되었다. 셋째, 저층주거지의 특성과 다양성에 따라 정비방식을 판별한 결과, 면적, 도시계획규제, 복합용도가 집단을 구별하는 중요한 요인으로 나타났다. 현재 관리수단이 없는 저층주거지는 신구건물 조화, 복합용도, 도시계획규제, 접도율, 면적에 따라 새롭게 정비방식이 판별되었다. 이러한 연구결과를 종합해보면 대규모정비의 추진이 어려운 지역은 대안으로써 소규모정비를 선택하는 경향이 있는 것으로 판단된다. 신축건물의 비율이 낮아 개발요건을 충족하는 경우 대규모정비를 선택하는 경향이 높았다. 반면, 상대적으로 노후도가 낮고 제2종7층 이하의 주거지역 비율이 높아 재개발 사업요건을 충족하지 못하고 사업성을 확보하기 어려운 지역은 소규모정비를 선택하는 것으로 분석되었다. 한편, 저층주거지의 다양성이란 저층주거지의 활력이나 성장동력을 평가하는 절대적인 기준보다는 상대적으로 접근해야 하며, 저층주거지를 관리하는 데 있어 모니터링의 자료로 활용할 수 있음을 시사하였다. 본 연구의 결과는 향후 관리수단이 필요한 저층주거지의 각각의 특성과 다양성에 따라 적합한 정비방식을 결정하는 데 활용할 수 있을 것이다. 정비구역 지정 요건을 충족하면서도 노후불량주택 비율이 높고, 내부도로 등의 기반시설의 여건이 불량한 지역은 대규모정비를 선택할 수 있을 것이다. 대규모정비와 마찬가지로 물리적 여건이 열악하지만, 사업성을 확보하기 어려운 지역은 보존‧재생을 검토할 수 있을 것이다. 또한, 대규모정비의 사업요건에 부합하지는 못하지만, 주택개량에 대한 주민의 의지가 높고 도시계획규제가 적어 사업성을 확보하기 용이한 지역은 소규모정비를 선택할 수 있을 것이다. 물리적 여건이 양호하고 도시계획규제 등으로 사업의 추진이 어려운 지역은 장기적 관점에서 관리해야 할 것이다. 또한, 최근 경제‧사회적으로 변화된 여건과 저층주거지의 특성을 반영하여 주택개량, 기반시설 설치를 위한 새로운 주거정비 모델이 필요하며, 저층주거지의 다양성을 유지하고 보존하기 위한 관리방안이 마련되어야 할 것이다.

대학가 특성을 반영한 저층주거지 임대료 결정요인 연구

김은광 서울시립대학교 일반대학원 2023 국내석사

대학가 저층주거지는 대학교의 입지적 특성인 지하철역과의 높은 접근성과 대학교와의 인접성이 대학생 및 청년계층에게 높은 효용을 제공하는 공간이며, 또한 이와 같은 계층들의 집합 거주지로써 기능한다. 한편, 이와 같은 대학가 저층주거지에 입지한 임대주택은 향후 높은 사업성을 기대하고 정비사업을 통해 대다수 아파트로 전면 전환되며, 청년 및 대학생 계층이 거주할 수 있는 소형·저렴주택은 점차 소실되어가는 실정이다. 더욱이, 대학가 저층주거지의 일반적 현황은 서울 전역의 여타 저층주거지와 비교할 때 노후한 소형주택으로 구성되어 있으며 생활편의시설이 적은 물리적 현황을 보이고 있으나, 위와 같은 입지적 특성에 의해 유발되는 지속적인 임대주택에 대한 수요가 존재하는 연유로 가장 높은 전용면적당 임대료수준이 형성되어 있다. 이에 따라, 대학가 저층주거지는 임대주택의 임대료를 파악함에 있어서 주택의 물리적·환경적 요인과 더불어 대학교 자체의 특성과 대학가의 공간적 범위에서 발생하는 물리적 변화를 함께 포함하여 임대료 결정요인을 파악할 필요가 있다. 이에 이 연구는 주거입지 이론의 측면에서 높은 입지적 효용을 가진 대학가 저층주거지를 중점으로, 서울시 전역에 분포한 여타 저층주거지와 물리적·입지적 특성을 비교하여 대학가 저층주거지의 일반적 특성을 파악하였다. 더욱이, 특정 규모 이상의 16개 대학가를 대상으로 물리적·입지적 특성 및 대학가 특성을 포함하여 다중회귀분석을 시행함으로써 대학가 저층주거지의 임대료 결정요인을 파악하였다. 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 대학가 저층주거지는 임대주택의 건축경과년수가 높을수록, 주택면적이 클수록, 저층주거지 내 주거용도 비율 건축물이 적을수록 전용면적당 임대료가 낮은 것으로 나타났다. 둘째, 대학교 자체의 특성에서 기숙사 수용률이 높을수록, 또한 기숙사 비용이 낮을수록 인접 주거지역의 임대주택의 전용면적당 임대료가 낮은 것으로 나타났다. 셋째, 대학가의 공간적 범위 내에 비아파트 공공임대주택의 세대수가 많을수록, 동일 범위 내 임대주택의 전용면적당 임대료가 낮은 것으로 나타났다. 마지막으로, 대학가의 공간적 범위 내에 정비사업으로 인해 멸실된 저층주택의 세대수가 많을수록, 동일 범위 내 임대주택의 전용면적당 임대료가 높은 것으로 나타났다. 이는 곧, 대학가 저층주거지에 공급되는 비아파트 공공임대주택과 대학교 기숙사는 실질적으로 인접 주거지역 임대주택의 전용면적당 임대료를 감소시키는 효과를 나타냄을 의미한다. 또한, 대학가에서 시행되는 정비사업으로 인해 노후한 소형·저렴주택이 일괄적으로 아파트로 전환되며 주변 임대주택의 임대료가 상승할 수 있음을 나타내었다. 이에 따른 이 연구의 시사점은 다음과 같다. 대학가 저층주거지에서 발생하는 공공적 측면의 주택 및 입주시설 공급사업과 정비사업을 시행함에 있어서, 청년 및 대학생 계층이 실제로 소요, 수요하는 시설물을 공급하는 방안에 대한 고려가 필요하다. 현재의 기숙사 신축 및 공공임대주택 건설사업은 지역사회 및 임대 사업자와의 갈등에 의해 지속적으로 마찰을 빚고 있는 현황이며, 더욱이 대학가 저층주거지에서 주로 시행되는 정비사업인 재개발사업의 경우에서 재개발공공임대주택을 공급하고 있으나, 청년 및 대학생 계층의 입주가 현실적으로 어려워 사업추진주체와의 조정을 통해 공공임대주택의 소형화 및 입주요건 다양화에 대해 신중히 검토해볼 필요가 있다. The determinants of low-rise residential of university district is a space where high accessibility to subway stations and universities, which are the location characteristics of universities, provide high utility for college students and young people, and also functions as a collective residence for these classes. On the other hand, rental houses located in low-rise residential areas in the university district will be converted into most apartments through urban maintenance projects in the future, and small and inexpensive houses for young people and college students are gradually disappearing. Moreover, the general status of low-rise residential areas in university districts is composed of old small houses compared to other low-rise residential areas throughout Seoul, but the highest rent level per dedicated area is formed due to the continuous demand for rental houses caused by the above location characteristics. Accordingly, in identifying the rent of rental housing, it is necessary to identify the determinant of rent by including the physical and environmental factors of the housing, the characteristics of the university itself, and the physical changes occurring in the spatial range of the university. Therefore, this study compared physical and locational characteristics with other low-rise residential areas distributed throughout Seoul, focusing on areas with high location utility in terms of residential location theory. Moreover, by conducting multiple regression analysis on 16 university districts of a specific size or larger, including the characteristics of university districts, the determinants of rent in low-rise residential areas in university districts were identified. The results of the study are as follows. First, it was found that the higher the number of years of construction of rental housing, the larger the housing area, and the smaller the number of buildings for living in the low-rise residential area, the lower the rent per dedicated area. Second, in the characteristics of the university itself, the higher the dormitory acceptance rate and the lower the dormitory cost, the lower the rent per dedicated area of rental housing in adjacent residential areas. Third, it was found that the lower the rent per dedicated area of rental housing within the same range, the lower the number of non-apartment public rental houses are located within the spatial range of the university district. Finally, it was found that the larger the number of households in low-rise houses demolitioned due to maintenance projects within the spatial range of the university district, the higher the rent per dedicated area of rental houses within the same range. This means that non-apartment public rental housing and university dormitories supplied to low-rise residential areas in the university district actually show the effect of reducing rent per dedicated area of rental housing in adjacent residential areas. In addition, due to the urban maintenance project implemented in the university district, old small and inexpensive houses were converted into apartments collectively, indicating that rents of nearby rental houses could rise. The implications of this study are as follows. In implementing public housing and residential facilities supply and urban maintenance projects occurring in low-rise residential areas in university districts, it is necessary to consider ways to supply housings that young and university students actually need and demand. Moreover, redevelopment public rental housing is supplied in the case of redevelopment projects, which are mainly implemented in low-rise residential areas in university districts, but it is practically difficult for young people and college students to move in. Accordingly, it is necessary to carefully review the miniaturization of public rental housing and the diversification of occupancy requirements through coordination with the project promotion entity.

서울시 저층주거지의 개발에 미치는 영향요인에 관한 연구

이정현 서울시립대학교 일반대학원 2020 국내석사

Low-rise residential areas in Seoul have been under constant development since the past for the purpose of housing supply, and development pressure has been increasing recently due to a decrease in the supply of apartments to stabilize the housing market. Low-rise residential areas in Seoul account for the largest proportion of single-family homes with 42.9% of the total. but, the average single-family homes is more than 35 years old, which requires maintenance Therefore, through the development of single-family housing, it will be developed as a new type of housing. The type that drives the change of low-rise housing is detached housing, and the number of households and density of houses increased relatively due to development. However, problems emerged due to simple volume supply, and a number of problems related to open space, lack of parking facilities, garbage, landscape, and solar rights were typical. However, the means of management for various problems arising from low-rise dwellings are insufficient, and only discussions have been made despite the need for alternative measures to ensure sustainability. This study looked at the current situation and development characteristics to understand the changes in low-rise residential area. aIn addition, based on factors affecting the development of housing, future development patterns were predicted The probability of development by type of housing (multi-family, multi-family, multi-family housing) was reviewed for the aged single-family housing, and the probability-selection model, Multinomial Logit Analysis, was conducted. The analysis of the Multinomial Logit model showed that the development of housing, Land characteristics have been found to be common, the larger and cheaper the land is, the more likely it is to be developed. In the case of economic characteristics, the report showed that the number of businesses is relatively small and the number of workers is more likely to be developed in many areas because low-rise residential areas are used as a space for urban workers to reside in affordable housing. As for location characteristics, accessibility to subway station is an important factor for residents of low-rise residential areas, the convenience of public transport means is highly likely to be developed in areas close to subway stations. The higher the rental level in the housing market, the higher the likelihood of development based on business feasibility, and the higher the rate of development in the small housing and land use sectors. Finally, with regard to urban planning, it was found that the farther the distance between the adjacent development project area and the central area, the more likely it was to be developed. In the future, the forecast of development of low-rise dwellings shows that it is highly likely that old detached houses located in a single field will be supplied mainly multi-onerooms house and multi-family house. In the case of multiplex housing, and it is found that there is a high probability of further development in areas where existing multi-family housing and multiplex housing are supplied, which could result in an increase in house density of low-rise dwellings. In the case of multiplex housing, It has been confirmed that multiplex house are more likely to be developed in high-end detached house. but, It is unlikely that substantial development will take place. However, the planned means of managing low-rise dwellings are insufficient, and the district unit plan, which can be used as a means of management, is being utilized mainly for high-rise apartments and commercial areas at the time of 20 years. Currently, only wide-area management of low-rise dwellings is carried out through the relevant laws and systems of individual building units. Therefore, the rapid introduction of pre-planned means is deemed necessary, and It is believed that it is time for the establishment of a plan for comprehensive management of low-rise residential area and the introduction of a system. 서울시 저층주거지는 주택공급의 목적으로 과거부터 지속적인 개발이 진행되어왔으며, 최근 주택시장 안정화를 위한 아파트 공급의 감소로 개발압력이 증가하는 상황이다. 서울시 저층주거지의 대표적인 주택 유형은 단독주택이 42.9%로 가장 많은 비율을 차지하고 있으나, 평균 35년 이상의 노후주택으로 정비가 필요한 상황이다. 이러한 단독주택을 활용한 개발로 인해 지속적인 멸실과 새로운 주택 유형으로의 개발이 이루어지게 된다. 저층주거지의 변화를 주도하는 주택 유형은 다중주택·다가구주택·다세대주택으로 단독주택보다 상대적으로 큰 규모의 주택들로 나타났다, 이로 인해 세대 수 증가와 점진적인 밀도의 상승이 이루어졌다. 그러나, 단순 양적인 공급으로 인한 문제점이 나타나고 있으며, 대표적으로 오픈스페이스, 주차시설 부족, 쓰레기, 경관 및 일조권 등과 관련된 문제가 다수 발생하였다. 그러나, 저층주거지에서 발생하는 다양한 문제에 대한 관리 수단은 부족한 현실이며, 지속가능성을 담보하기 위한 대안 마련의 필요성이 있음에도 불구하고 논의만 이루어진 상황이다. 이에 이 연구에서는 저층주거지의 실태를 파악하기 위해 변화를 주도하는 주택의 유형별 개발 특성과 영향요인에 대해 살펴보고자 하며, 이를 바탕으로 미래 저층주거지의 개발 양상에 대해 알아보고자 한다. 노후 단독주택을 대상으로 개별 특성에 따른 주택유형별(다중주택·다가구주택·다세대주택)로 개발이 이루어질 확률을 통해 향후 변화를 살펴보았으며, 확률선택모형인 다항로짓분석(Multinomial Logit Analysis)를 실시하였다. 다항로짓모형의 분석결과, 토지특성의 경우 공통적으로 주택의 개발은 저렴한 가격의 큰 규모의 필지와 필지의 형상이 세장비가 긴 장방향인 경우 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났다. 경제특성의 경우 저층주거지는 도시근로자들이 저렴한 가격의 주택에 거주할 수 있는 공간으로 활용되기 때문에 사업체 수는 비교적 작고, 종사자 수는 많은 지역에서 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났다. 입지특성의 경우 지하철과의 접근성이 저층주거지의 거주민에게 대중교통 수단의 편리성은 중요한 요인으로 나타나 지하철역과 가까운 지역에서 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났다. 지역 특성으로는 주택시장의 임대료 수준이 높을수록 사업성에 의한 개발 확률이 높게 나타났으며, 개발수용력 측면에서 평균 필지 면적이 작고 지역의 소형주택비율, 용도지역 비율이 높은 곳에서 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타났다. 마지막으로, 도시계획과 관련하여 인근개발 사업지역과 중심지와의 거리는 멀어질수록 개발이 진행될 확률이 높은 것으로 나타났다. 향후, 저층주거지 개발예측 결과, 단일 필지에 입지한 노후 단독주택의 경우, 다중주택과 다세대주택 위주로 공급될 확률이 높은 것으로 나타났다. 다중주택의 경우, 기존의 다가구주택·다세대주택이 밀집되어 공급된 지역에서 추가적인 개발이 이루어질 확률이 높은 것으로 나타나 저층주거지의 밀도가 상승할 우려가 있는 것으로 나타났다, 또한, 다세대주택의 경우 산발적인 형태로 공급이 이루어질 가능성이 크며 집중적인 공급으로 나타나는 지역의 경우, 흔히 고급단독주택지로 알려진 지역으로 현실적인 개발이 이루어질 가능성은 낮을 것이라 판단된다. 그러나. 저층주거지를 관리할 수 있는 계획적 수단은 부족한 상황이며, 관리 수단으로 활용할 수 있는 지구단위계획의 경우 20년이 되어가는 시점에서 주로 고층의 아파트와 상업지역에 대해 제한적으로 활용되고 있다. 현재 저층주거지의 경우 개별건축물 단위의 관련 법·제도를 통한 광역적인 관리만 이루어지고 있다. 따라서 사전적인 계획적 수단의 신속한 도입이 필요하다고 판단되며, 이를 통해 합리적인 주거지 관리와 주거의 안정성을 담보하는 것을 목적으로 저층주거지 중심형 지구단위계획의 수립과 도입을 통한 관리가 필요한 시점이라 판단된다.

공공영역의 점진적 구축을 통한 노후저층주거지의 재생방안에 관한 연구 : 성남시 수정구 태평1동 주거환경정비 태평1구역을 중심으로

김종길 경희대학교 2012 국내석사

Housing shortage problems have occurred since the rapid increase of the population due to the economic growth after the 60s. So the housing provision and the housing policies were focused on the quantity of the housing provision instead of the quality of it. In this kind of background the low-rise residence area which is one of the general housing typology. For restoring low-rise residence area redevelopment methodology premised of mass demolishment were Established. The change from the low-rise residence area to the apartment complex causes problems such as, closed spatial structures from the privatization of urban space, severance of the existing urban context, rigidity to the changes of the urban context from the self-contained spatial structure, the segregation of the public and priate areas due too two-dimensional land use planning. The policy about low-rise residence area concerning the quantitative dwelling environment has caused the qualitative decline of the dwelling environment, and the restore methodology through the mass demolishment of the low-rise residence area had no consideration of the qualities of the urban space. The values of the low-rise residence area is the diversity of urban space and housing typology, potentials to alterate in stages based on the urban context, and to keep the community among the inhabitants. On the one hand, it is true that a multiplex houses in low-rise residence area has contributed to the supplying of the affordable house typology and is still playing the role. The purpose of this study is to propose a new type of housing that overcomes the limits of habitability of the low-rise residence area and to reflect the urban spacial characteristics that the it has. The site chosen is the Urban Redevelopment area Taepyong 1, at Seongnam-City, Sujeong-District The low-rise residence area in Seongnam city was planned to accommodate the immigrants of the unauthorized housings in Seoul that were demolished, so the site had many limitations from the start. This site is bound to be redeveloped according to the policy with it’s premise of tearing everything down, because of the bad housing environmental situation. The characteristics of the low-rise residence area are, 1. The spacial structure based on the streets and lots with an intimate relation between the two elements, 2. The streets, that could be considered as the public space of the low-rise residence area, have many orders. 3, The functions of the city are not divided two-dimensionally, so the housings and other programs are mixed together making the connection of the public and private spaces quite flexible. Despite all the possibilities and potentials it has, the low-rise residence area are has been developed in quantitative optimization of each lot, and in a way without the relation between the public and private areas. This has caused the severance between two areas, with the result of the low-rise residence area are formed by nothing but homogeneous, and anonymous spaces. If the established methods of modifying the low-rise residence area are, by making internal improvements of the modification unit, without the consideration of the urban context, It should be changed by planning the relationship, and combination of the public areas within the life-zone based on the context of the city overall. Looking at the old low-rise residence area are as a housing typology of problems just makes all the meanings of that fade away. Also understanding the low-rise residence area are in a emotional way would cause one to overlook the problems it faces. Through this study, I intend to find the merits of the low-rise residence area are, in the aspect of the urban space, and based on those unique urban spacial characteristics, I propose a new rejuvenation method of the low-rise residence area are. 본 연구는 공공영역의 점진적 구축을 통해 노후저층주거지의 거주성의 한계를 극복함과 동시에 저층주거지가 갖는 도시공간적 특성을 반영한 새로운 유형의 주거유형의 제안을 그 목적으로 한다. 연구의 진행은 구체적인 대상지를 선정하여 진행하였으며, 국내 노후저층주거지의 일반적인 주거환경문제와 도시공간적 특성을 갖고 있음과 동시에 가구 및 도로체계와 필지 규모 등 공간구조적인 측면에서 특수성을 갖고 있는 성남시의 노후저층주거지를 대상으로 하였다. 1960년대 이후 급격한 경제성장과 이에 따른 도시 인구급증 문제는 심각한 주택난을 초래하였다. 당시 주택공급 및 주거지 관리 정책은 그 질적 환경에 대한 고려는 배제된 채 양적 공급을 우선시 하는 방향으로 진행되었다. 이러한 배경 속에서 국내 보편적 주거유형의 한 부분을 차지하는 저층주거지는 다세대 및 다가구 주택의 양성화와 이에 따른 주거환경의 질적 저하, 주거 수요자의 아파트 유형에 대한 선호의식에 의해 노후하고 불량한 정비의 대상으로만 여겨져 왔다. 또한 1983년 합동재개발 방식의 도입 이후 대단위 아파트의 개발 확산으로 노후주거지에 대한 대규모 철거 재개발이 정착되기 시작하였고, 2003년에 도입된 도시 및 주거환경정비법 제정과 생활권 단위의 도시기반시설 정비를 목적으로 도입된 도시 재정비 촉진을 위한 특별법, 소위 ‘뉴타운 계획’ 또한 기존의 노후저층주거지의 전면 철거를 전제로 한 정비방식을 취하고 있다. 노후주거지에서 대단위 단지형 공동주택으로의 도시공간의 전면적 변화는 도시공간의 사유화로 인한 폐쇄적 공간구조, 전면 재개발로 인한 기존 도시맥락과의 단절, 완결적 공간구조에 의한 도시맥락 변화에 대한 경직성, 2차원적 토지이용계획에 의한 공공영역과 사적영역간의 분리 등의 문제를 불러오고 있다. 또한 전면 철거를 전제를 전제로 하는 폭력적인 개발방식은 많은 사회적 문제를 야기하였다. 이렇듯 주거환경의 양적 차원을 고려한 저층주거지 관리정책은 저층주거지 주거환경의 질적 저하를 초래하였으며 저층주거지의 전면적 재개발을 통한 정비방식 또한 도시공간의 질적 차원을 고려하지 못하였다. 한편 저층주거지는 도시공간적 다양성을 유지할 수 있고, 도시적 맥락을 바탕으로 단계적 변화가 가능하며 주민의 커뮤니티 유지가 가능하다는 점 등 주거유형으로서 가능성을 여전히 가지고 있다. 다세대·다가구 주택의 양성화도 도시 서민형 임대주택의 공급에 기여하였고, 현재까지도 그 역할을 담당하고 있음은 간과할 수 없는 사실이다. 이러한 노후저층주거지의 도시공간적 특징은 1. 가로와 필지를 기반으로 한 공간구조로서 필지와 가로의 긴밀한 관계성을 그 특징으로 하며, 2. 저층주거지의 주요 공공영역이라 할 수 있는 가로가 다양한 위계로 조직되어 있는 점, 3. 도시기능이 2차원적으로 분리되어있지 않고 주거기능과 비 주거기능이 혼재되어 공적 영역과 사적 영역의 연결방식이 유연하다는 점 등이 있다. 저층주거지는 위와 같은 도시공간적 특징을 가지고 있음에도 개별 필지 내에서 정량적으로 최적화하는 방향으로 개선되어 왔으며 공공영역과 사적영역과의 관계는 고려되지 않은 채 진행되어 왔다. 이는 두 영역간의 단절을 초래하였으며 균질한 익명적 공간만으로 저층주거지가 형성되는 결과를 가져왔다. 기존의 저층주거지 정비가 개별 필지의 자체적인 정비방식과 대단위 단지 방식의 정비방식 모두 정비단위별 정비단위 내적인 개선을 중심으로 이루어져 왔으며 기존의 도시맥락과의 연계에는 소홀한 방식으로 진행되었다면 앞으로의 주거지 정비는 단위별 환경개선보다 전체 도시적 맥락을 중심으로 일정 생활권 내 공공영역의 연계 및 통합을 바탕으로 진행되어야 할 것이다. 노후저층주거지를 단순히 문제적 주거유형으로 인식하는 것은 저층주거지가 갖는 주거유형으로서의 의미를 퇴색시키는 일이다. 또한 현재의 노후저층주거지를 감성적으로 이해하는 것 또한 노후저층주거지가 직면한 문제를 간과하는 일이다. 본 연구를 통해 저층주거지가 가지는 도시공간측면에서의 차별성을 도출해내고 이러한 도시공간적 특수성을 기반으로 한 저층주거지의 새로운 재생방안을 제안하고자 한다.