아파트 외관색채의 평가요인과 만족도에 관한 연구

정미경 이화여자대학교 산업미술대학원 1988 국내석사

아파트 발코니 空間 計劃의 變化에 관한 硏究 : 계획사례 및 關係法令을 중심으로

구자선 연세대학교 공학대학원 2006 국내석사

초고층 주상복합아파트의 기준시가 산정시 교통소음 반영에 관한 연구

이호성 서울시립대학교 2005 국내석사

High-rise Mixed-use Apartments slowly locates by the new settling way also tallies the real estate congenially right now to complete by the huge quantity, moreover the price also in rising. By the highest investment value, beautiful waits and sees the prospect, the most high-quality material and supplements facility, convenience factor of transportation and so on, it promotes the building price of the trailer tractor function, but behind is hiding the road traffic noise hidden danger, compared to the ordinary building facts of comfortableness and the housing conditions is the very bad. And, take congenially as the false goal need, conceals the road traffic noise feared the house price drops, the actual occupant who lives nearby the road is the only summons against the noise suffer. Regarding this, in this research essay grasps these questions and the actual condition, not deal with lacks actual effect of noise wall, but provide information of regard ness noise before entering by actual demanders, prompts the goal by one kind of policy plan. In the essay first simply introduced presently High-rise Mixed-use Apartments the noise correlation housing law, the noise stipulation question of correlation law of the noise vibration stipulation so on and the improvement plan, to these research plans, foreseeing the noise degree by using noise-map of positively applies flexibly or discussion, adjust allocation price of High-rise Mixed-use Apartments through that and calculate datum provided plan of datum market price of entrusts with the tax money which duplicated by Tax hall every, first to determine the noise degree in order to choose this designation comparison of representative High-rise Mixed-use Apartments group, compared with basic market price published in May, 2005, look the road traffic noise to the datum market price influence. In the essay also prompted in forms of noise which already reflected in the market price, have to consider in room noise hierarchical system while increasing allocation house price adjustment and the datum market price calculation, if this system could apply flexibly, can beforehand prevent suffer which received because of the road traffic, also will be able to protect resident's rights and interests of residence through this datum market price and compensate road traffic noise suffered residence. This research scope is High-rise Mixed-use Apartments residence who suffered most from road traffic noise, but general housing building cannot be free from the road traffic noise by the reason of the path expansion, if the road traffic noise has not beforehand countermeasure of prevention, afterwards invests the massive expenses to cast on guards against the noise effect is not worthy of mentioning, therefore also must verify whether it is suitable to the general building, also must consider reducing the national tax and therefore plan of make up with transportation environment tax. This conforms to principle of manufacture pollution of the environment policy, also can help internalization to the public property environment expense. 신 주거방식으로 자리잡아가고 있는 주상복합아파트는 부동산 투기와 맞물려 엄청난 물량이 지어지고 있으며, 가격 또한 치솟고 있다. 최고의 투자가치와 멋진 조망권, 최고급 마감재와 편리한 부대시설, 편리한 교통 등으로 인하여 아파트값 상승의 견인차 역할을 하고 있으나 그 이면에는 도로교통소음이라는 악재가 숨어 있으며, 일반 아파트에 비해 쾌적성과 주거여건은 열악한 실정이다. 또한, 투기목적의 가수요자들은 집값 하락을 이유로 도로교통소음을 숨기고 있는 형편이며, 도로변에 주거하는 실수요자들만이 도로교통소음의 피해를 호소하고 있는 상황이다. 이에 본 연구 논문에서는 이러한 문제점과 실태를 파악해 보고, 실효성이 미미한 방음벽 등의 사후처리 대책이 아닌 사전에 실수요자들에게 소음에 관한 정보를 제공할 수 있는 정책적 대안을 제시해 보았다. 현재 주상복합아파트 건축과 관련 있는 주택법, 소음진동규제법 등 관련법의 소음 규정 문제점과 개선방안을 살펴보고, 이러한 연구의 한 방편으로 현재 활용방안이 적극적으로 논의되고 있는 소음지도(Noise-Map)를 사용하여 정확한 소음도를 예측하고 이를 통해 주상복합아파트 분양가를 조절하거나 매년 국세청에서 발표하여 세금부과의 기준이 되는 기준시가 산정에 산입하는 방안을 제시하였으며, 이를 위해서 대표성을 나타낼 수 있는 주상복합아파트 단지를 선정하여 소음도를 측정후 2005년도 5월에 발표한 기준시가와 비교하여 도로교통소음이 기준시가에 미치는 영향을 살펴보았다. 이미 시세형성에 반영되어 있는 소음도를 기준으로 하여 분양가 조절과 기준시가 산정에 산입하기 위한 (실내,외) 소음등급제도를 제시하였고, 이 제도가 활성화 된다면 현재 도로교통소음으로 인한 피해를 사전에 예방할 수 있을 것으로 판단되며, 사후에도 기준시가를 통해 도로교통소음의 피해를 보상해 주는 사회적 보완장치를 만듦으로서 입주민들의 권익을 보호할 수 있을 것이다. 이 연구의 범위는 도로교통소음의 가장 큰 피해자로 판단되는 주상복합아파트를 대상으로 했으나, 도로망의 확충으로 인해 일반 아파트도 도로교통소음으로부터 자유로울 수 없고 도로교통소음은 사전 예방적 대책이 없이는 사후에 막대한 비용을 들여도 소음저감 효과가 미미하기에 일반 아파트로의 확대도 검토해 봐야 할 것이고, 여기서 발생하는 국가 세수의 감소는 현재 논의되고 있는 교통환경세로의 전환에 소음을 포함시키는 방안도 고려해 볼 수 있다. 이는 환경정책의 근간을 이루고 있는 오염원인자 부담의 원칙에 합당하며, 공공재로 인식되고 있는 환경비용의 내부화(internalization)에도 도움이 될 것이기 때문이다.

1층 차별화계획을 도입한 아파트 거주자의 선호층수 및 층수선택 결정요인

정예진 연세대학교 대학원 2006 국내석사

소득증가에 따른 높은 삶의 질 선호와 도시집중화 현상으로 인한 아파트의 고밀도화는 아파트 단지 내에 일조, 조망, 주차, 녹지 공간, 프라이버시 등 많은 문제점들을 발생시켰다. 또한 장기간에 걸친 주택경기침체 및 수요와 공급의 불균형에 의한 미분양사태의 증가와 수요자의 주거선호 변화 등으로 인해, 과거의 물량위주 정책 하에서 발전해온 아파트 건설 사업은 소비자들의 다양한 요구에 맞춘 아파트 계획을 필요로 하게 되었으며 차별화라는 개념이 새롭게 등장하였다.아파트의 1층은 프라이버시 노출과 방범, 일조권 침해 등의 이유로 인해 거주자들이 기피하는 층이다. 따라서 이러한 1층 주호의 문제점을 개선하는 것이 틈새시장을 노린 건설업체들의 차별화경쟁의 주된 전략 중의 하나가 되었고 이 때문에 1층에 전용정원과 직출입형 현관 등의 차별화계획을 적용하여 인센티브를 주는 사례가 늘고 있다. 하지만 아파트 1층부 주호의 환경적 특성과 개선사례에 대한 기존조사는 많이 있으나, 해당 아파트 주민들의 차별화계획에 대한 만족도에 관한 연구는 미흡하며, 개선계획 적용 후의 1층에 대한 선호도 향상의 정도에 대해서는 아직 연구된 바가 없는 실정이다. 이에 본 연구는 1층 차별화계획요소를 도입한 아파트의 실제 거주민들을 상대로 거주층수에 대한 거주자의 선호도와 층수선택 결정요인을 조사하여 이러한 차별화계획요소들에 대한 거주자의 반응을 도출하고 1층 차별화계획요소가 거주자들의 층수선호도에 미치는 영향을 분석하는데 목적을 두고 있다. 이러한 연구로 도출된 결과를 살펴보면 다음과 같다.1) 1층 차별화계획 선호도다른 층들에 비해 선호도가 낮은 1층에 차별화계획을 도입하여 로열층 못지않은 높은 선호도를 보일 것이라는 예상과는 달리, 차별화계획을 도입한 아파트 역시 1층에 대한 선호도가 가장 낮음을 알 수 있었다. 이것은 전용정원과 전용출입구, 복층 등의 차별화계획이 1층 거주자에게 인센티브가 될 수 있지만 1층의 근본적인 문제인 방범과 채광 등의 문제를 해결할 수 없기 때문이다. 특히 방범과 프라이버시 침해, 외부소음 등은 거주자들이 1층을 선호하지 않는 가장 큰 이유로 실제로 층수별 거주만족도 조사결과 1층 거주자들의 방범과 프라이버시 침해, 외부로부터의 소음에 대한 만족도가 다른 층수 거주자들에 비해 낮았다.2) 선호층수와 결정요인15층을 기준으로 6층~13층이 로열층이었던 기존의 아파트와는 달리, 20층 이상의 아파트에서는 16층 이상의 고층부가 가장 선호하는 층수로 예전에 비해 선호하는 층수가 높아진 것을 알 수 있으며, 이는 고층아파트 거주자들이 전망과 채광을 층수선택 시 가장 중요시여기기 때문이라고 추론할 수 있다. 전망과 채광은 선호층수 선택이유 중 가장 높은 비율을 차지한 요소로 층수별 거주만족도 조사결과 고층부 거주자들에게서 만족도가 매우 높았다.

재건축아파트 투자성 분석에 관한 연구 : 江東市營2차아파트의 평형별 수익율 비교분석을 중심으로

이시내 건국대학교 2004 국내석사

한글초록:1997년 11월 IMF라는 초유의 국가긴급사태가 발생하면서 不動産 暴落 등 극심한 景氣沈滯를 맞이하게 되었다. 이에 정부는 경기를 진작시키기 위하여 미분양아파트 양도세 면제 및 완화, 최초 주택구입자 대출금 지급, 분양권 전매금지 폐지 등의 不動産 관련 政策 緩和를 실시하여 2000년부터 2004년 현 시점까지 不動産 活況 시기를 가져오게 되었다. 특히 서울시와 수도권을 중심으로 불붙기 시작한 再建築아파트시장의 가격상승은 금융시장의 저금리를 바탕으로 한 家計貸出의 擴大와 再建築事業에 대한 투자수익의 기대감으로 부산광역시 등 지방도시까지 파급되어 再建築아파트시장에 대한 국민적인 관심과 투기수요를 유발하였다.또한 2003.7.1일부터 도시및주거환경정비법의 시행으로 재건축조합과 시공회사들이 재건축조합의 설립인가, 안전진단 등을 급속히 추진함에 따라 再建築事業이 진행되는 단지는 급속한 가격상승이 유발되었다, 따라서 정부는 再建築 아파트시장의 價格上昇을 억제하기 위하여 서울, 경기도 및 충청도지역에 투기과열지구 및 투기지구를 지정하고 분양권의 전매금지, 양도소득세의 실거래가기준 과세 및 비과세 요건강화, 주택거래신고제, 소형평형 의무비율, 재건축아파트사업의 후분양제 도입, 개발이익환수제 등을 발표하였다.이런 일련의 不動産 市場 중 가장 큰 부분을 차지하며 국민의 지대한 관심의 대상인 再建築아파트에 대한 무작위, 주먹구구식 投資를 止揚하고 收益性 分析을 통한 가장 적절한 投資時點 및 평형 情報를 제시하고 한다 영문초록:After September 1997, the government declared that Korea faced the moratorium and have to receive monetary-aid from the IMF, all kinds of individual firms and public firms had fired many people from their jobs. When this monetary stringency had been passed through, in the stock market the investors had gained big profits and they had invested in the kosdaq market. One-years later, the stock market became at the level of 'IMF'period so that the investors (ant corps)lost their principals. Considering this circles of the stock market, the money invested in the stock market cannot be the investment. But in the real estate market, the investors can be sure of payment of principals although the price of real estate decrease, because the real estate exist at the period of depression. In spite of this principle, it is unfair that a investment in real estate is regarded as a speculation. The reasons why the land scheduled to be reconstructed is popular to investors are as follows. In Seoul, there are old and decrepitude houses which had been constructed. So the city administration has a subject of a reconstruction business. Government have tried to increase the ratio house stock by reconstruction of old and decrepitude houses to solve the problem that house land is insufficient. At present, the price of 'Joensei' are up to 60~70% of the transaction prices in Seoul and the capital region so that the administration have faced two problems that as early stage reconstruction of old and decrepitude and they cannot help approving this business because of expecting the prices of houses to increase. Low leveled ratio of house stock will lead to increase of the house price so that preparations for the increase are needed but the government has not acknowledge the importance of these problems. Also if apartments in regions scheduled to be reconstructed are designed and constructed by the existing method of construction, these apartments constructed at present including reconstruction business will have circles of reconstruction in 20∼30 years later. To solve these problems, the government have to intervene affirmatively in reconstruction, not to leave to private firms, support the regions where reconstruction have to be proceeded in finance and a tax system and control restrictedly the regions where national resources are overused. The policy that designate reconstruction regions has to be concerned to extend the life of a house. In the case of kangDong-SiYoung Second apartment which are 5 storied in AmSaDong, 13Pyong have high income ratio of investment more than 22Pyong(large Pyong) in 2001~2002 years. However, in 2003~2004 years large Pyong(22pyong) have high income ratio of investment.SO, in the beginning of reconstruction, small Pyong have high income ratio of investment and in the end of reconstruction, large Pyong have high income ratio of investment

아파트 용도로 특정한 토지거래허가구역의 지정이 대상 지역의 비아파트 용도 주택 매매에 미치는 영향에 관한 연구 : 강남구 대치동, 삼성동, 청담동을 중심으로

서영민 건국대학교 부동산대학원 2025 국내석사

The polarization phenomenon in the current housing market is very serious. The gap between the metropolitan area and the provinces, the gap between the northern districts with a concentration of low-priced housing and the southern districts where housing prices are continuously rising, and the noticeable gap between apartments and non-apartments due to the recent impact of Jeon-se fraud in the context of decoupling trends are all representative examples. For this reason, in December 2023, the Minister of Land, Infrastructure and Transport of the current government promoted a plan to normalize the non-apartment market, and it was announced that the transaction volume of non-apartment sales in the metropolitan area has significantly increased compared to the same period last year. Meanwhile, regarding the relaxation of regulations on the non-apartment market in October 2023, the land transaction permission system has been amended by changing the underlying law, allowing only apartment use to be subject to regulation. The purpose of this study is to analyze the effects of the policy by examining the sales prices and transaction volumes of non-apartment housing (such as multi-family houses, single-family houses, and officetels) in areas that were designated as land transaction permission zones in Gangnam District, which were released from the designation except for apartment use, following the revised regulations that allow for the specification of permitted uses in land transaction permission zones. These areas include Daechi-dong, Samseong-dong, and Cheongdam-dong. Based on the effective date of November 16, 2023, a comprehensive survey was conducted on housing transactions in Daechi-dong, Samseong-dong, and Cheongdam-dong for one year before and after this date. The transactions were divided into apartment and non-apartment groups, and the average transaction price and transaction volume per standard area(㎡) for each group were examined. Subsequently, the trends in the average transaction price and transaction volume of the non-apartment group were analyzed using independent sample T-tests and analysis of variance. Additionally, the correlation with other determining variables, including the implementation of the relevant policy, was analyzed using multiple regression analysis. The analysis results show that the overall housing transaction volume in Seoul and Gangnam-gu has increased by more than 30% over the past year. In the areas affected of Daechi-dong, Samseong-dong, and Cheongdam-dong, both the transaction prices and volumes of apartments (which are subject to ongoing regulations) have risen, while the non-apartment group (which has had regulations lifted) has shown a notable trend of declining or decreasing transaction prices or volumes. Therefore, although the short-term market activation through regulatory easing has not been achieved, it can be confirmed that the policy of specifically designating permitted uses in land transaction permission zones does not support the general public's vague concerns that it may encourage speculative housing transactions in the deregulated uses. 주택시장에서의 양극화 현상은 지금도 심각한 수준이지만 앞으로 더더욱 심각해지리라 예상된다. 각종 사회간접자본(Social Overhead Capital, SOC) 및 일자리가 집중된 수도권 주택시장과 그렇지 않은 지방 주택시장 사이의 격차, 수도권 주택시장 안에서도 부촌의 대명사인 강남지역과 낙후된 이미지의 강북지역 사이의 격차와 같이 기존에 잘 알려진 현상들에 더하여, 이른바 탈동조화(Decoupling)라고 불리는 동일 지역 안에서도 용도별로 서로 이질적인 모습을 보이는 현상이 관찰되고 있으며, 이는 최근 전세 사기의 여파로 인하여 두드러진 아파트와 비아파트의 격차와도 맥락을 같이 하고 있다. 이와 관련하여 現 윤석열 정부의 두 번째 국토교통부 장관인 박상우는 후보자 시절이었던 2023년 12월 5일 당시 규제 완화를 통한 비아파트 시장의 정상화 계획을 공개하였고, 이후 2024년 11월 28일 주택 통계를 바탕으로 수도권 비아파트 용도 주택들의 2024년 1월부터 10월까지 기간의 매매거래량 누계가 263,976건으로 前年 同期 對比 27.0%P 증가하였다고 발표하였다. 그리고 그 기간 직전에 비아파트 시장에 대한 규제 완화의 일환으로서 상당히 의미 있는 제도의 변화가 일어났었는데, 바로 2022년 8월 19일 이종배 의원 등이 발의한 『부동산 거래 신고 등에 관한 법률(이하 “부동산거래신고법”이라고만 한다)』 일부개정법률안에 따라 同法이 2023년 4월 18일 법률 제19384호로 개정된 것이었다. 토지거래허가제도의 근거 법률인 위 법률의 개정으로 인하여, 토지거래허가구역은 1978년 12월에 제도가 도입된 後 近 45년 만에 최초로 특정 지정이 가능해졌다. 기존의 방식은 허가권자가 허가구역을 지정⋅공고하면 그 범위 내의 모든 대상자에게 일률적으로 규제가 적용되는 것이었으나, 변경된 방식은 허가권자가 허가 대상자 및 허가 대상 용도와 지목 등을 특정하여 지정⋅공고하면 그 대상 범위에 한정적으로 규제가 적용되는 것이다. 따라서 개정 법령(2023. 10. 19. 법률 제19384호로 시행된 부동산거래신고법 및 대통령령 제33783호로 시행된 同法 시행령을 뜻하며, 이하 같다)이 막 시행된 당시에는 이로써 투기행위와 관련이 없는 수범자들까지 재산권 행사나 부동산의 취득⋅처분이 일률적으로 제한되는 불합리한 규제가 완화되고, 나아가 기존 토지거래허가구역 내의 비아파트 용도 주택들을 허가 대상에서 제외하여 해제한다면 아파트 시장과의 격차로 인하여 위축된 비아파트 시장에 활기를 불어넣을 수 있을 것으로 기대되었는데, 그때로부터 1년이 지난 시점에서 국토교통부 장관의 위 발표는 일견 現 윤석열 정부의 규제 완화 정책의 효과를 방증한다고도 평가할 수 있을 듯하다. 본 연구에서는, 위와 같이 개정 법령에 따라 토지거래허가구역의 허가 대상 용도를 특정하여 지정할 수 있게 되면서(同法 제10조 후단 참조, 이하 “해당 정책”이라 한다), 기존에 강남구에서 토지거래허가구역으로 지정되었다가 아파트 용도를 제외하고는 해제된 지역들–대치동, 삼성동, 청담동–의 비아파트 용도 주택들(연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔을 뜻하며, 이하 같다)의 매매가격 및 매매거래량을 살펴봄으로써 해당 정책의 효과를 분석하고자 하였다. 위 지역들은 국제교류복합지구(Seoul International District, SID)에 넓게 포함되어 있는 지역들로서, 2020년 6월 23일 현대자동차그룹의 글로벌비즈니스센터(Global Business Center, GBC) 개발로 인한 투기적 거래를 억제하겠다는 이유에서 토지거래허가구역으로 지정되었는데, 실제로는 부동산시장을 위축시키고 오히려 실수요자들에게 부담을 안기는 결과를 가져와 그로써 피해를 보았다고 인식되는 지역들이기도 하다. 분석 방법으로서, 개정 법령에 따라 서울특별시(장)가 토지거래허가구역 조정안을 승인⋅공고한 2023년 11월 16일(효력발생일)을 기준으로 前後 1년간 대치동, 삼성동, 청담동의 주택 매매 건을 전수조사하여 아파트 집단과 비아파트 집단으로 나누고 그 각각의 기준면적(㎡) 당 평균 매매가격 및 매매거래량을 확인한 다음, 비아파트 집단의 평균 매매가격 및 매매거래량의 변동 추이를 독립표본 T–검정과 분산분석(ANOVA) 방법으로, 그리고 해당 정책 시행을 포함한 다른 결정요인 변수들과의 상관관계를 다중회귀분석 방법으로 각각 확인하였다. 분석 결과는, 서울특별시 및 강남구 전체의 주택 매매거래량이 1년 사이 30% 이상 증가한 가운데 대상 지역들인 대치동, 삼성동, 청담동의 아파트 집단(규제가 유지된 용도)은 매매가격 및 매매거래량이 모두 상승⋅증가한 반면 비아파트 집단(규제가 해제된 용도)은 매매가격 또는 매매거래량이 오히려 하락 또는 감소하는 경향이 두드러졌으므로, 비록 규제 완화를 통한 단기간의 시장 활성화는 이루어내지 못하였으나 적어도 토지거래허가구역의 허가 대상 용도를 특정 지정하는 해당 정책이 그로써 규제가 해제된 용도의 투기적 주택거래를 조장할 수 있다는 일반의 막연한 우려는 근거가 없음을 확인할 수 있었다. 이러한 분석 결과를 두고 전통적으로 토지거래허가제도에 대한 비판적 태도를 견지해 온 측에서는, 투기적 거래가 이루어질 가능성이 없거나 매우 낮은 비아파트 용도에 대해서까지 토지거래허가구역을 지정하는 것은 재산권 및 계약자유의 원칙을 과도하게 침해할 우려가 있다는 점과 가뜩이나 침체되어 있는 비아파트 시장의 상황을 더욱 악화시킬 수 있다는 점을 들어 해당 정책을 긍정적으로 받아들이리라 예상된다. 나아가 아파트 집단의 평균 매매가격 및 매매거래량의 변동 추이까지 함께 고려해 본다면, 토지거래허가제도 자체도 부동산 매매시장의 대세 상승기에는 별다른 투기 억제 효과를 기대할 수 없을 뿐만 아니라 유사한 다른 제도인 ‘투기과열지구⋅조정대상지역 지정제도’와 비교하였을 때도 규제의 강도에 따른 분명한 시장 안정 효과를 기대하기 힘든 한계가 존재하는바 장기적으로는 폐지되는 것이 바람직하다는 주장의 제기도 얼마든지 가능하리라 예상된다. 따라서 향후 법령을 입안하거나 정책을 수립하는 과정에서 이 점을 유의할 필요가 있다고 할 것이다.

주상복합아파트의 가격결정요인에 관한 연구 : 강남구를 중심으로

김채원 건국대학교 부동산대학원 2021 국내석사

This study is Kangnam for analysis and for the Price of Mixed-use Housing Complex pricing factor to be, practically anything ‘Gangnam -gu’.Want to focus on the analysis. Gangnam Apt., and for 2017 to 2020, the Mixed-use Residential Building and Comparison and Analysis as well as the price of total gross floor area, only physical characteristics such as land area, the number of households.Land Use Areas and parks, and department stores, hospitals, schools, including residential, commercial, not considering both the qualitative characteristics of study. What should be noted in this study is whether the price of residential and commercial apartments is related to the price formation of residential and commercial apartments due to the recent rise in prices of ordinary apartments in Gangnam. Looking at the trend of changes in the average price of sales between 2017 and 2020, the gap between residential and commercial complexes and general apartment prices widened in the second half compared to the beginning of 2017, while showing a moderate increase in 2018. It has been shown that the increase in price in 2019 and 2020 is maintained at a constant level from the beginning. In this study, it is interpreted that it is related to the rise of Gangnam residential and commercial apartments in terms of prices that occurred in general apartment prices. As the current government regulates reconstruction projects, remodeling issues continue to emerge in residential and commercial complexes. It is hoped that the first-generation residential and commercial complex in Gangnam-gu will increase its popularity due to the remodeling promotion, and that the impact of the future price increase of residential and commercial complexes will be studied. This study, based on the follow-up studies are including this information, Gangnam-gu, considering the Determinants of Price of Mixed-use Housing in other areas as well as research about the merits.We hope that, hoping to this research was used as basic data from such studies. 본 연구는 강남 주상복합 아파트 가격형성 요인에 대해 분석하여, 실질적으로 어떤 것이 주상복합 아파트 가격형성에 요인이 되는지 특별히 ‘강남구’를 중심으로 집중분석하고자 하는데 있다. 2017년~2020년 동안 강남구 아파트와 주상복합 아파트 매매가를 비교분석하였고 더불어 주택의 총 세대수, 전용면적, 대지면적 등과 같은 물리적 특성뿐만 아니라 주거지역, 상업지역 등 용도지역과 공원, 백화점, 병원, 학교 등의 질적인 특성을 모두 고려하여 연구하였다. 본 연구에서 주목해 볼 점은 최근 강남 일반 아파트의 가격상승으로 인하여 주상복합 아파트 가격형성에 관련성이 있는지 본 연구를 통해 실질적인 분석을 하였다는 점이다. 2017~2020년 매매평균가 차이 변화추세를 살펴보니 주상복합과 일반 아파트 매매가는 2017년도 초반에 비해 후반기에 그 격차는 커지는 반면 2018년도에는 완만한 증가 폭을 보여주었다. 2019년과 2020년은 초반부터 가격상승 높이가 일정하게 유지되는 것으로나타났다. 본 연구를 통해 일반 아파트 가격상승으로 인해 벌어진 가격차를 좁히기 위한 강남주상복합 아파트 가격형성 요인과 관련성이 있다고 해석된다. 현 정부가 재건축 사업을 규제하면서 주상복합 단지에서 리모델링 이슈가 계속 나오고 있다. 강남구의 1세대 주상복합 단지가 리모델링 추진으로 인해 인기가 높아질 거라 기대하는 바 그로 인하여 향후 주상복합 아파트의 가격상승에 미치는 영향을 연구하길 희망한다. 본 연구를 기초로 하여, 후속연구로는 이러한 내용을 고려한 강남구뿐만 아니라 타 지역의 주상복합 아파트의 가격 결정요인에 대해 연구해 볼 가치가 있다고 기대해 보고, 본 연구가 그러한 연구의 기초적인 자료로 쓰이길 기대한다.

아파트단지와 대규모 생활복리시설과의 이격거리 등급설정 연구

조성행 연세대학교 대학원 2003 국내박사

본 연구의 목적은 서울시 아파트단지와 대규모 생활복리시설과의 이격거리를 분석하여 이격거리 등급설정 방법을 제시하고, 이에 따라 등급을 설정하여 서울시의 임의의 아파트단지 및 향후 개발되는 아파트단지에 대해 대규모 생활복리시설별로 서울시의 상대적 이격거리 등급을 예측할 수 있도록 하는데 있다. 연구 조사대상으로서 표본 아파트단지는 서울시의 행정동별로 세대 수가 가장 많은 아파트단지를 1개씩 선정하여, 총 446개의 표본을 추출하였고, 이격거리 측정대상이 되는 대규모 생활복리시설은 거주자의 삶에 필수적 요소인 의식주에 관련된 서비스를 제공하는 시설을 중심으로, 법규적 제한과 서울시 현황을 고려하여, 대규모 점포, 종합병원 및 병원, 대규모 공원, 지하철역을 선정하였다. 본 연구의 과정을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 서울시 표본 아파트단지 446개와 4개의 측정대상 시설별 이격거리 측정치의 평균과 표준편차를 산출, 표준점수로 변환하여 이격거리 등급을 설정하였다. 측정대상 시설별 표준점수 변환공식 및 이격거리 등급별 실거리 범위에 따라, 서울시 임의의 아파트단지나 향후 개발되는 아파트단지의 각 시설별 이격거리 등급을 설정할 수 있다. 둘째, 4개의 측정대상 시설별 선호도 조사를 통해 산정된 가중치를, 표본 아파트단지 446개의 시설별 표준점수에 적용, 종합 표준점수로 변환하여 종합 이격거리 등급을 설정하였다. 종합 표준점수 변환공식에 따라, 서울시 임의의 아파트단지나 향후 개발되는 아파트단지의 종합 이격거리 등급을 설정할 수 있다. 셋째, 측정대상 시설별로 해당 행정동별 표본 아파트단지의 이격거리 등급 지정색을 지도에 표시, 상위영역(1∼3등급), 하위영역(6∼8등급), 평균영역(3∼6등급)으로 행정동을 그룹화하여, 서울시 지역별 표본 아파트단지의 이격거리 등급을 비교분석하였다. The purpose of this study is to forecast relative distance grade in Seoul of any apartment development existing and being constructed hereafter, per the large scale facilities for living & welfare, through the method about the establishment of distance grade by analyzing distance between the apartment development and the large scale facilities for living & welfare. The subjects of this study are as follows. As the samples of the apartment development, 446 samples were abstracted. The number of households of them was the most in each HaengJungDong of Seoul. And as the subjects of measurement, 4 facilities were selected among the large scale facilities for living & welfare. Large scale store, hospital complex or hospital, large scale park, and subway station were selected, through the consideration of the extent about the necessity to life, the restriction of law and the present condition in Seoul. The process of this study can be summarized as follows. First, the distance grades of 446 samples per 4 facilities were established, through the means, standard deviations, and standardized marks of the value by measuring the distance between 446 samples and 4 facilities. According to the conversional formulas about standardized mark and the actual distance ranges in each grade of 446 samples per 4 facilities, the distance grade of any apartment development existing and being constructed hereafter can be established per 4 facilities. Second, the synthetic distance grades of 446 samples were established, through the application of weights to standardized marks of 446 samples per 4 facilities. The weights per 4 facilities were calculated by inquiring into preference about 4 facilities. According to the synthetic conversional formula about standardized mark, the synthetic distance grade of any apartment development existing and being constructed hereafter can be established. Third, the distance grades of 446 samples in Seoul were compared and analyzed on the map of Seoul, through the indication of colors being specified per each grade, and the grouping grades of 446 samples into high rank zone(1∼3 grade), low rank zone(6∼8 grade), and mean rank zone(3∼6 grade).

재건축아파트가 인근아파트 매매가에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 강남구 아파트를 중심으로

박현주 건국대학교 대학원 2020 국내석사

일반적으로 주택은 시간이 지남에 따라 사용가치가 하락하며, 이것은 자연스럽게 가격 하락으로 이어진다. 그러나 우리나라는 재건축이라는 제도로 인해 어느 특정 시점이 지나면 주택가격이 다시 상승하는 현상이 발생한다. 즉 재건축사업이 시행되면 주택가격이 하루가 다르게 상승하며, 이러한 프리미엄이 아파트 가격을 상승시킨다. 본 연구의 목적은 재건축이라는 측면이 인근 아파트 매매가격에 어떠한 영향을 주는지 살펴보기 위해 이중차분법을 활용하여 살펴보고자 한다. 공간적 범위는 재건축이 많이 일어나고 있으며 주택정책에 가장 중요한 대상지역이 되는 강남구를 공간적 범위로 한정하였고, 인근아파트는 재건축 아파트 기준 반경 3km내로 정하였다. 그리고 인근아파트를 경과년수 20년 초과, 미만으로 분류한 후, 재건축 아파트 사업시행인가 일자 기준으로 전후 1년간의 아파트 매매가격을 알아보았다. 본 연구에서는 재건축 아파트의 사업시행인가 후에 경과년수 20년이 초과한 인근아파트는 재건축매매가격에 양(+)의 효과를 줄 것이라고 가정한 후, 이중차분법을 이용하여 실증분석 하였다. 분석한 결과는 사업시행인가 후 경과년수 20년 초과한 인근아파트 매매가격은 경과년수 20년 미만의 인근아파트에 비해 더 높은 매매가를 보여주는 것으로 확인하였다. In general, housing value has declined over time which drives housing prices to drop. However, housing prices will increase at the specific stage because of reconstruction project. That is, reconstruction project is carried out, premium will cause the prices to rise. The purpose of this research was to identify the effect of reconstruction project on the price of the adjacent apartments. In order to confirm the hypothesis that the adjacent apartments are influenced by the reconstructing apartments, this study conducted Difference-In-Difference method which is widely used in the policy analysis. This study analyzed ‘Gangnam-gu’ district where reconstruction projects are widely implemented and the target district of the government’s real estate regulation. Also, the scope of the adjacent apartments is less than 3km from the reconstructing apartments. In addition, the adjacent apartments were categorized by the building age; over 20 years-old and less 20 years-old apartments and looked up sales prices before and after 1 year of constructing apartments’ implementation phase. This study confirmed the hypothesis that the Implementation phase of reconstructing apartments had an positive effect on the price of over 20 years-old adjacent apartments by using DID method. As a result, it can be confirmed that the sales price of the 20 years-old adjacent apartments is higher when the Implementation phase of reconstructing apartments was passed.

아파트 옥탑의 미관에 대한 연구

김정욱 東國大學校 大學院 1999 국내석사

아파트를 많이 짓는 것은 도시의 인구집중에 따른 주택문제해결책의 주된 선택으로 보인다. 한국 주택의 전반적인 질적여건(난방, 급탕, 수세식 변소, 방범등 생활 및 관리상의 편의)은 대다수 사람들이 현실적으로 아파트를 선호하게 만들었다. 신도시, 농촌도시에까지 대규모 아파트단지가 들어서고 고층 대형 건물군을 만들어 도시경관을 지배하고 있다. 새로이 지어지는 이들 아파트 건물군은 너무 밀집되고, 너무 크고 높아 친근감을 잃고 있으며 보이는 하늘을 좁혀 답답한 감을 준다. 그 중에서도 이들 건물의 옥탑들은 왜 그렇게 흉칙하게 높이 돌출하고 있는지 몹시 궁금했다. 아파트 옥탑에 대한 불미감은 많은 사람들의 공감대를 이루고 있음을 확인하였다. 아파트의 옥탑은 우선 옥상면에의 출입 필요에 따른 불가결의 공간이다.(옥상의 보수관리, 재난등) 여기에 엘리베이터 기계실과 옥상수조등 설비의 필요에 따라 옥탑이 커지는 것은 자연스러운 일이라 하겠다. 그러나 하필 좁고 높게 돌출하여 스카이 라인을 망치고 있는 것은 옳지 않아 보인다. 아파트 옥탑의 기형화 원인을 살펴본 바 급수조의 과도한 수압추구, 벽식구조의 편의주의에 건설이기주의를 방치한 건축 법규상의 맹점을 발견하였다. 또한 옥탑 자체의 형태적 변화추구는 미관에 별로 도움이 되지 못하며, 디자인 7요소중 제4의 요소인 크기(Size, Proportion)의 문제를 심각히 고려함이 옳음을 알았다. 공간계획상의 대책으로는 최상층부에 물을 안써도 좋은 공부방, 침실, 창고들을 둘 수 있는 메조네트형을 고려한다든가 구조적으로는 즘더 넓고 낮은 옥탑을 고려하고 수압요구에도(가압식등 다른 방법을 원용하거나) 절제를 수용하는 것이 좋겠다. 제도적으로는 법규를 적절히 강화하고, 미관심의의 지침을 마련하는 것이 좋겠다. Building apartment houses seems to be a solution to the problem of housing affairs according to the growth of population in urban areas. The quality of Korean housing situations(heating, water supply, W·C, security, efficient management) have made many people favor apartment houses. From a new city to little farming town large apartment complex came to built and made big, high building masses, dominating urban sights. Newly built these apartment masses made us unfamiliar because they are too dense and high and narrowed skies made us breathless. Among them I become qurious why the penthouse on top of apartment houses are so ugly high. The uglyness of penthouse commonly certified by many people. Penthouse is indispensibie space for a passway to the top of apartment building. (repair, escape etc) In addation to this, the biggerness of penthouse according to the necessity of elevator motor room and water tank space is natural thing. But it seems wrong to rise so narrow and high, disturbing skyline. After searching for a origin of distortion of the shape of apartment penthouse, I have found excessive pursuit of water pressure on top water tank, pursuit of easy wall structure, blind point of a building code leaving construction selfishness. In addition, the pursuit of varying shape of penthouse can not be helpful to appearance of it and come to know that we should consider the fourth element among seven design element, "size". For a countermeasure in planning, consider study room, bed room, store house that would not need water in type of masonnette on top floor, and in structural aspect consider somewhat wide and low penthouse, or be moderate to the demand of water pressure(consider another way like using pump). For a development of system it is recommendable to reinforce building code moderately, and make appearance deliberation guide.