뉴노멀 시대의 팬데믹 대학 상권 활력 분석 : 머신러닝을 활용한 시계열 클러스터링을 중심으로

정선우 서울대학교 대학원 2024 국내석사

COVID-19는 전 세계와 국내에서 광범위한 사회경제적 영향을 초래했으며, 특히 상권 지역은 이로 인해 큰 타격을 입었다. 본 연구는 COVID-19 팬데믹이 대학 상권에 미친 영향을 중점적으로 분석을 수행하고자 한다. 대학 상권은 청년 소비 계층에 높은 의존성을 가지고 있으며 팬데믹 당시 비대면 수업으로의 전환과 같은 사회적 변화로 직접적인 경제적 충격을 받았지만 해당 상권의 영향력에 대한 연구는 확인하기 어렵다. 대학가이자 캠퍼스타운이라고 불리우는 대학 상권은 전통적인 장소성을 가지고 있는 중요한 공간임에도 불구하고 상권분석 연구에서 상대적으로 소외 되어왔다. 대학 상권은 입지에 따라 성격이 다르고 상업 중심지와 골목상권으로 구분되는 등 다양한 위계적 특징을 지니고 있어 이러한 대학 상권의 다층적인 구조와 다양성을 고려한 지역적 이해가 필요하다. 본 연구는 상권 활력을 측정하기 위한 주요 지표로 카드 매출액과 유동인구 데이터를 기반으로 대학 상권을 살펴보고자 한다. 팬데믹 기간 동안의 매출액 변화를 기반으로 머신러닝 기법 중 하나인 시계열 클러스터링을 활용하여 군집을 도출하고, 다중회귀분석을 통해 군집별 공간적 특성과 유동인구에 대한 영향 요인을 탐색한다. 이를 통해 대학 상권이라는 특수한 공간의 시공간적 특성을 살펴봄으로써 팬데믹 기간 동안 군집 간에 나타난 유의미한 변화의 양상을 도출하였다. 이는 대학가 지역을 체계적으로 이해하는데 기여하며, 연구 대상지에 대한 잠재성을 발굴하는데 의의를 가진다. COVID-19 has had a widespread socio-economic impact globally and domestically, with commercial districts being particularly affected. This study focuses on university commercial districts that have been directly influenced by COVID-19. Campus commercial areas, highly dependent on the youth consumer demographic, faced severe economic downturns due to the shift to remote learning during the pandemic. Despite their importance as spaces of traditional place identity, these areas have been relatively neglected in commercial district analysis. Campus commercial districts are characterized by their diversity and distinctiveness, often divided into central business districts and alleyway districts, yet research reflecting their hierarchical and diverse nature remains insufficient. This research aims to examine campus commercial districts by focusing on sales revenue changes and floating population data as measures of commercial vitality. Utilizing time-series clustering, a machine learning technique, clusters based on sales changes during the pandemic are identified. Subsequently, a multiple regression analysis is conducted to explore the factors influencing the floating population, thereby analyzing the spatial characteristics of each cluster. By examining the unique spatio-temporal characteristics of the study areas, this research contributes to a systematic understanding of the targeted commercial districts. It also aims to uncover the potential of university commercial areas as research subjects, laying the groundwork for future studies.

텍스트마이닝 기법을 활용한 골목상권 트렌드 분석

김영수 경상국립대학교 창업대학원 2025 국내석사

골목상권이 지속적으로 성장하고 발전하기 위해서는 소비층의 꾸준한 유입이 중요하며, 이를 위해 방문객의 만족도와 재방문율을 높이는 것이 필수적이다. 본 연구는 골목상권의 방문 빈도에 영향을 미치는 다양한 요인을 탐색하고, 방문객의 만족도를 향상시켜 재방문을 유도할 수 있는 요인을 장소의 관점에서 분석하는 것을 목적으로 한다. 본 연구는 다음과 같은 주요 내용을 다룬다: 골목상권의 방문 빈도에 영향을 미치는 다양한 요인을 탐색하고, 이들 요인이 방문객의 행동에 어떤 영향을 미치는지 분석한다. 방문객의 만족도를 높이기 위해 필요한 요소들을 파악하고, 이를 통해 재방문율을 증가시킬 수 있는 전략을 제안한다. 골목상권의 육성과 로컬창업 활성화를 위해, 장소의 특성을 고려한 분석을 수행한다. 문헌 조사와 실증 분석을 병행하여 수행된다. 문헌 조사를 통해 기존 연구의 한계와 새로운 접근 방법을 파악하고, 실증 분석을 통해 구체적인 데이터를 기반으로 한 결과를 도출한다. 본 연구를 통해 장소 기반의 골목상권 육성 방안과 로컬 창업 활성화 방안을 모색함으로써, 골목상권의 지속 가능한 발전에 기여할 수 있을 것으로 기대된다. 또한, 연구 결과는 정책적 시사점을 제공하여 지역 경제 활성화에 기여할 수 있다. 골목상권에 관한 실증적 연구는 아직까지 매우 부족한 실정이다. 이에 따라, 집단상담과 관련된 지식 구조를 이해하기 위한 추가적인 연구가 필요하다. 최근 이러한 기존 연구의 한계를 보완하고자 텍스트 마이닝(Text Mining)을 활용한 연구들이 진행되고 있다. 텍스트 마이닝은 전통적인 통계분석 방법의 문제를 다양한 양적지표를 활용함으로써 해결하는 장점이 있다. 전통적인 분석 방법은 주로 개체들로부터 파악된 속성의 일차원적 분석에 중점을 두어 텍스트에 포함된 단어의 빈도를 기반으로 연구자가 지식의 유형을 도출하는 방식이었다. 텍스트 마이닝은 텍스트에 포함된 특정 개념 간의 다양한 관계를 그래프 혹은 네트워크로 구성한 후, 네트워크에서 지식의 유형과 패턴을 도출하여 정보 간 연결성을 확인함으로써 전통적인 방법보다 연구자의 주관성이 개입될 가능성을 최소화할 수 있다. 이러한 요인을 고려하여 데이터를 분석하면, 더 신뢰할 수 있는 결과를 얻을 수 있다. 이러한 상황에서 골목상권을 활성화하고 로컬 창업을 촉진하는 방안은 매우 중요하다. 본 연구는 지난 10년간 네이버 뉴스에서 도출된 골목상권 관련 단어를 분석하여, 지속 가능한 발전 방안을 모색하는 것을 목적으로 한다. 특히, 골목상권의 경제 활성화에 기여할 수 있는 정책적 시사점을 도출하고자 한다. 본 연구에서는 텍스트 마이닝 기법을 활용하여 네이버 뉴스에서 수집된 데이터를 분석한다. 텍스트 마이닝을 통해 텍스트 내 특정 개념 간의 다양한 관계를 그래프 혹은 네트워크로 구성하고, 이를 통해 지식의 유형과 패턴을 도출한다. 이 연구는 골목상권의 지속 가능한 발전 방안을 모색하고, 지역 경제 활성화에 기여하는 중요한 시사점을 제공할 수 있을 것이다. 텍스트 마이닝을 활용한 분석 결과는 정책 수립 및 로컬 창업 활성화를 위한 전략적 방향을 제시하는 데 기여할 것으로 기대된다. 빈도수(TF) 분석 결과, 2014년에서 2023년까지 10년간 네이버 뉴스 기사에 나타난 변화를 분석한 결과, ‘골목상권‘과 ‘전통시장‘은 네 차례에 걸친 분석 기간 동안 중요한 주제로 나타났으며, 1~2시기 대비 3~4시기에 ‘골목상권‘ 관련 ‘지역‘ 기사가 약 59% 증가하였다. 이는 중소도시의 인구 감소와 대기업의 골목상권 진출로 인한 지역 문제로 인해 상권 전반에 걸친 변화와 네이버 뉴스 기사의 증가로 해석할 수 있다. 특히, 3차 시기부터는 정부, 지자체, 백종원, 롯데 등 대기업이 지역 및 전통시장 골목상권 활성화에 주도하며, 코로나19로 인한 지역 및 골목상권 침체를 극복하고 새로운 기회를 모색하고 있는 것으로 나타났다. 또한, 4시기의 ‘소상공인‘과 ‘개업‘ 기사는 1시기 대비 약 1500건 증가하여, 코로나19 팬데믹의 영향으로 개인적 취미 활동에 대한 관심이 높아지고, 소비자 요구가 강화된 결과로 해석된다. 유통 분야에서도 1시기 대비 4시기에 189% 증가하여, 쇼핑몰과 택배, 배달업 등의 단계적 성장 변화를 확인할 수 있었다. 한편, 1차 시기의 ‘상생‘ 주제는 대기업, 정부, 골목상인 등 협력 관계를 나타내며 119건의 기사에서 4시기에는 1263건으로 108% 증가하여 관심도가 상승한 것으로 분석되었다. 정부 또한 침체된 골목상권의 소상공인을 지원하기 위해 골목상권 활성화와 다양한 노력을 기울이고 있다. 이러한 노력은 사회적, 경제적, 문화적 측면에서 고루 이루어지고 있으며, 지역 경제의 활성화와 지속 가능성을 촉진하는 데 기여하고 있다. 정부는 골목상권 내 상인들의 사회적 네트워크를 강화하고, 상인 간 협력을 증진하기 위해 다양한 프로그램을 운영하고 있다. 상인 협동조합을 통해 공동 구매 및 마케팅 활동을 촉진하고, 상인들 간의 정보 교류와 협력을 강화함으로써 골목상권의 경쟁력을 높이고 있다. 또한, 지역사회와의 소통을 강화하기 위해 주민 참여형 행사와 워크숍을 개최하여, 상인들과 지역 주민 간의 유대감을 높이는 데 기여하고 있다. 복합문화 공간, 커뮤니티 호텔, 서점, 편집숍 등의 다양한 형태의 앵커 스토어는 지역 활성화에 기여하는 사례가 있다. 이는 로컬 비즈니스가 단순히 지역에서 창업하는 것을 넘어, 지역의 특색과 문화를 창의적으로 살려 새로운 가치를 창출하는 것을 목표로 하기 때문이다. 골목상권의 활성화는 로컬 창업의 성공에 중요한 역할을 하며, 이는 지역의 자원과 인프라를 효과적으로 활용하여 지속 가능한 비즈니스 모델을 구축하는 것을 핵심으로 한다.

외식상권분석을 위한 정보시스템 서비스품질에 대한 연구

김진우 경기대학교 관광전문대학원 2016 국내석사

This study were derived from previous studies’ factors on service quality of commercial information systems that help commercial strategy and decision-making through commercial information of store for the successful management and entrepreneurship of the preliminary-founder. In order to reduce failure due to excessive start-up and to induce competitive business of independent concessionaires through the empirical verification, requests regarding service quality of commercial information systems were collected from the students who received specialized training commercial analysis, pre-founder and original founders who use a real commercial information system whether service quality of any commercial information systems should be improved first. A total of 321 questionnaires have been utilized in the analysis. By applying the results on the basis of the Kano Model, quality types of service elements were distinguished and investigated PCSI Index to know what should be improved first. From the result of classifying the service quality factors of commercial information system according to Kano model, unitary quality elements were seven elements. Attractive quality elements were three, and indifferent quality elements were also three. Lastly, proper quality factors were one. Next, in order to determine the degree of satisfaction of the nature of the factor in the characteristics classified, a coefficient for customer satisfaction was investigated. As a result, the topics which had the highest Better index were a ease of using commercial information systems, interest in user feedback, the processing speed of servers, download speed, ease of search. The purpose of using commercial analysis systems, accuracy, the answer rate of support agencies and, providing proper information for requests had the highest Worst index. In order to determine current customer satisfaction levels, PCSI index was deducted. By Looking into quality factors which had the highest index for improving customer satisfaction, interest rates for users’ opinions of the supporting organizations, the reliability of commercial information systems, download speed, processing speed, and ease of use take up from top 1 to top five. The following theoretical and practical implications were derived based on the findings. First, by considering the objective perspective of physical satisfaction and dissatisfaction and the subjective perspective of being satisfied or dissatisfied based on Kano’s theory, it has a meaning in the point of view of trying empirical research based on model with dualism. Second, this study has derived the Kano model and it suggested PCSI index which can analyze the degree of improvement through identifying present customer satisfaction. This aspect has the meaning for the point that it derived the items needed to be improved primarily. Therefore, the results of this study will be used as an important material in the subsequent studies since it will be harnessed as a determination criterion concerning the importance of the quality of service. Third, this study can be utilized for future management and operation plans since it helps us to know which service factors should be improved first and how can the customer satisfaction can be increased by analyzing commercial information system through analyzing the quality characteristics of Kano model theories. Fourth, this study is considered to be used as a useful list of measurement from the perspective of the entrepreneurship consumer. However, this study also has following limitations: First, it has constant limitations for generalizing theses findings because of few users who use commercial analysis systems. The subjects of this study are hard to be considered as the representatives who represent the thoughts and attitudes of the preliminary founders or founders. Second, the questions of the questionnaire of surveys gave respondents confusion in understanding. The double translation process might degrade the accuracy of the results. Third, even though we changed the questions in the questionnaire on the basis of previous studies, we were not able to show a difference between the present survey questionnaire and that of previous studies clearly. The future research will be considered to require an approach in the active perspective to construct a more advanced and new commercial analysis information system. Research model that can be the standard for the quality of the commercial analysis information system is needed, not the standard of a typical information system. Based on this, it is necessary to conduct research subsequently. 본 연구는 먼저 예비창업자의 성공 경영과 창업을 위해 점포의 상권정보를 통한 전략과 의사 결정을 돕는 상권정보시스템의 서비스 품질에 대한 결과 요인을 선행 연구로부터 도출하였다. 이어 실증적인 검증을 통해 자영영업자들의 경쟁력 있는 창업을 유도하고 과잉 창업으로 인한 실패를 줄이기 위해 어떠한 상권정보시스템의 서비스 품질이 우선적으로 개선되어야 할지 실제 상권정보시스템을 사용하는 예비창업자와 기존창업자, 그리고 상권분석 전문 교육을 받은 수강생을 대상으로 상권정보시스템의 서비스 품질 요구 사항을 수집하였다. 총 321부의 설문지가 분석에 활용되었으며 그 결과를 바탕으로 Kano 모형에 적용하여 서비스 요소의 품질 유형을 구분하고 잠재적 고객 만족지수(PCSI Index)를 도출하여 우선적으로 개선해야 할 사항을 알아보았다. 먼저 Kano 모형에 따라 상권정보시스템 서비스 품질 요소들을 분류한 결과 일원적 품질 요소가 7개, 매력적 품질 요소가 3개, 무관심 품질 요소 역시 3개, 당연적 품질 요소가 1개로 구분되었다. 다음으로 분류된 특성 안에서 해당 요인의 성격의 정도를 알아보기 위해 고객만족계수를 산출하였다. 그 결과, Better지수가 가장 높게 나타난 항목으로는 상권정보시스템의 사용의 용이성, 사용자 의견의 관심도, 서버의 처리 속도, 다운로드 속도, 검색의 용이성이었고, 상권분석시스템의 사용 목적, 정확도, 지원 기관의 답변 속도, 요구 사항에 맞는 정보 제공 등에서 Worse 지수가 높게 나왔다. 현재의 고객 만족 수준을 판단하기 위해 잠재적 고객만족 개선지수인 PCSI 지수도 도출하였다. 고객 만족 개선지수가 가장 높게 나타난 품질 요소를 살펴보면 지원기관의 사용자 의견 관심도, 상권정보시스템의 신뢰도, 다운로드 속도, 처리속도, 사용의 용이성으로 1위부터 5위를 차지하고 있다. 연구결과를 토대로 다음과 같은 이론적·실무적인 시사점을 도출하였다. 첫째, Kano 이론에 입각하여 만족하는 것 또는 불만족하는 것이라는 주관적 측면과 함께 물리적 충족 혹은 불충족이라는 객관적 측면을 함께 고려하여 이원론적으로 모델을 바탕으로 실증적인 연구를 시도하였다는 점에서 의미를 지닌다. 둘째, 본 연구에서는 Kano 모형과 고객만족계수를 도출하고 고객의 현재 만족 위치를 파악하여 개선 정도를 파악할 수 있는 고객만족개선지수(PCSI지수)를 제시하여 우선적으로 개선해야 할 항목들을 도출해내었다는 점에서 의미를 지닌다. 따라서 본 연구 결과는 서비스 품질의 중요도에 대한 판단 기준 근거로 활용될 수 있을 것이라는 점에서 후속 연구에서도 중요한 자료로 활용될 것이다. 셋째, 본 연구는 상권정보시스템을 Kano 모델 이론의 품질 속성을 통해 분석하여 어떤 서비스 요소가 우선적으로 개선되고 고객에게 만족을 주어 만족도가 커지는지 향후 관리 및 운영 방안에 유용하게 활용될 수 있을 것이다. 넷째, 창업 수요자의 입장에서 본 연구는 유용한 측정항목으로 활용될 수 있을 것이라고 사료된다. 그러나 본 연구는 다음과 같은 한계점도 지닌다. 첫째로, 상권분석 시스템을 사용 경험자가 적어 이러한 연구 결과를 일반화하는데 있어 일정하게 한계를 지닌다. 본 연구의 연구대상자들이 예비창업자나 기창업자들의 생각과 태도를 대표한다고 보기 어렵기 때문이다. 두 번째, 설문지 척도의 문항들이 설문 응답자들의 이해에서 혼동을 안겨주었다. 두 번에 걸친 번역 과정은 결과의 정확도를 떨어뜨릴 수도 있다. 세 번째, 기존의 설문지 척도의 문항들을 선행 연구를 바탕으로 변경하였음에도 불구하고 선행 연구의 설문과 본 연구의 설문 간의 차이를 확실하게 보여주지 못하였다. 향후 연구 방향은 보다 개선된 새로운 상권분석 정보시스템을 구성하기 위해 적극적인 관점에서의 접근법도 필요할 것이라고 사료된다. 일반적인 정보시스템의 기준이 아닌 상권분석 정보시스템의 품질에 관한 기준이 되는 연구 모형 또한 필요하며 이에 입각하여 연구가 후속적으로 이루어질 필요가 있다.

대형슈퍼마켓의 개량확률모델에 관한 연구

안성우 명지대학교 부동산유통경영대학원 2010 국내석사

소매업에 있어서 입지선정은 점포의 성패와 매우 밀접한 관계가 있는 핵심요인이기 때문에 출점 시 가장 중요하게 다루어져야 한다. 그러나 현재 대부분의 소매유통업계는 이러한 핵심적인 사항을 고려되지 않고 있으며, 점포개발자들이 점포 입지를 선정하기 위해 사용되는 상권분석 기법은 대부분 단순통계 자료와 현장의 느낌에 의존하고 있는 것이 사실이다. 점포 입지선정에 실패하는 주요 이유는 사업현장에서 종합적이고 체계적인 상권분석을 통한 점포출점이 이루어지지 못하는데 있으며, 특히 슈퍼마켓 업계가 다른 소매업에 비해서 그 활용빈도가 현저히 낮은 편이다. 본 연구는 중대형 슈퍼마켓을 운영하는 업체가 점포 입지를 선택하기 위한 상권분석 시 활용할 수 있는 모형의 구축을 위하여 광역상권을 모델로 한 기존의 상권분석 모형을 이용하여 중소상권의 상권분석에 적용시켜 연구를 진행하고, 상권분석 연구의 결과를 이론으로 정립하고 정립된 이론을 근거로 모델 점포의 예상매출액을 추정하여 실제매출액과 비교검증 하였다. 쇼핑확률 산출과정을 통해 얻어진 결과로 기존의 수정허프모델을 이용한 개량확률모델의 새로운 모형구축을 위해 컨버스의 신소매인력모델을 이용하였다. 그러나 쇼핑확률을 산출하기 위해서 수정허프모델을 이용하되 기존의 방법에 반영되는 변수들을 다르게 반영함으로써 광역상권 분석기법으로 중소상권을 분석할 경우 우려되는 차이를 최소화하기 위하여 소비자가 점포를 선택하는 조건을 쇼핑확률 계산에 반영, 객관성과 신뢰성을 높이는 연구를 실시하였다. In the retail management, store location has important like business skills. The reason for failure to selecting location is that the market analysis model is not popular in business field. It gets worse in supermarket industry. Currently, store developers are relying on simple statistics and the sixth sense as market analysis techniques. It proves that the market analysis model is not distributed well in the field. This market analysis model can apply to medium and small business market using existing market analysis model, broad market model. And its study outcome can be theorized as a result. Converses new retail model can be used as to analyze junction market. Pareto_Huff model can also be used to compute shopping probability. To do so, this study can be divided into walking distance market and driving distance market as a model market. Also it examines industry type such as SM and SSM. By taking consumer survey, condition of consumers to select store will be counted in shopping probability so that it improves the objectivity and reliability. Through this process, derived study outcome can be a new estimated revenue model for practical application of selecting store location in large and medium-sized supermarket.

상권형성요인 분석을 통한 역세권 활성화 방안에 관한 연구 : 인천시 주안역 역세권을 중심으로

박소현 인천대학교 경영대학원 2016 국내석사

국문초록 상권형성요인 분석을 통한 역세권 활성화 방안에 관한 연구 - 인천시 주안역 역세권을 중심으로 - 광역도시를 중심으로 인구가 밀집되면서 편리하고 정확한 시간을 예측할 수 있는 지하철 이용인구가 계속 증가하고 있다. 이러한 관점에서 역세권을 중심으로 한 개발은 개인은 물론 정부 및 지자체의 주요한 관심사가 되고 있다. 지하철역을 중심으로 지역마다 점포와 소비자와의 상호작용에 의해 형성된 상권이 존재한다. 점포와 소비자 간의 상호작용의 강도에 따라 상권의 활성화 정도가 다르게 나타나는데, 인지도나 경제적 규모 등에서 비슷한 수준으로 활성화 되어 있다고 볼 수 있는 상권들 경우, 각 상권들에게서 공통적으로 나타나는 특성이 있겠다. 반면, 상권의 모양이나 상권 내부의 간선도로의 특징, 상권을 구성하는 업종 등 여러 요인에 따라 각 상권은 개별적으로 특성화 된다고 할 수 있다. 따라서 본 논문에서는 상권에서 나타나는 공통적인 특징과 개별적인 특징을 비교 분석하기 위해서 상권에 대한 이론적인 지식을 바탕으로 하여 인천시의 대표적인 역세권인 부평역세권 상권과 주안역세권 상권을 중심으로 상권 분석을 하였다. 이를 위해 먼저 각 상권의 역사 및 개요, 업종분포, 상권의 구역별 특징, 유동인구 및 임대료 수준에 대해 개괄적으로 파악하여 상권에 접근하는 방법으로 각 상권을 전반적으로 이해하고자 하였다. 이러한 이해를 바탕으로 하여 구체적으로 상권을 파악하기 위해 상권을 구성하는 업종비율을 조사하는 방법으로 대표업종을 파악하고, 상권 내외부의 도로에 의해 결정되는 상권의 모양 등 물리적인 특성도 파악하였다. 또한 현 상권의 추세인 프랜차이즈 브랜드 매장 비율에 대해서도 조사하여 비교분석 하였다. 그리하여, 상권분석과정에서 비교 분석된 상권의 개별적인 특성과 공통적인 특성을 바탕으로 상권의 가치측면과 연관 지은 내용을 결론 부분에서 제시하였다. 마지막으로 덧붙여 상권분석을 통해 사용되었던 상권분석 조사기준이나 조사방법이 다른 상권분석 시에도 참고자료가 될 것으로 기대한다.

서울시 골목상권 데이터를 활용한 매출 성과에 영향을 미치는 요인 분석 : 카페업종을 중심으로

이승우 경희대학교 대학원 2024 국내석사

골목상권은 도심지 주택가 골목을 기반으로 형성된 지역으로 주로 소상공인이 많 이 창업하는 생활 밀접 업종을 중심으로 상권이 형성되어 있다. 이는 소자본으로 창업이 용이하고 임대료 등 상대적으로 진입장벽이 낮은 이유 등으로 소상공인의 창업이 집중되고 있기 때문에다. 따라서 상권 내 과도한 집적은 경쟁 심화와 임대 료 상승으로 이어져 조기 폐업과 공실률 증가 등 상권의 특성과 활력을 저해하는 원인으로 작용하게 되어 심각한 지역사회의 문제로 이어지게 된다. 소상공인의 창업지원을 목적으로 소상공인시장진흥공단, 서울시 상권분석서비스 등 상권 정보시스템을 구축하고 상권의 다양한 현황자료를 제공하고 있으며, 이를 토대로 창업 전 상권 분석이나 입지 선정에 이용함으로 원활한 창업 활동을 지원하 고자 하였다. 그러나 점포 수, 매출, 인구, 일부 입자특성에 대한 현황정보를 제공하 는 현 시스템으로는 업종을 특화하여 입체적인 분석을 하기에는 한계가 있다. 상권 분석 서비스를 이용 시 분류된 업종은 다양하나 실제 분석자료가 제공되는 업종들은 제한적으로 업종 수, 인구비율, 매출, 지역의 주요시설 등의 자료를 제공 하는 데 그치고 있으나 효율적인 상권 분석을 위해서는 각 주요시설의 유동 인구 이동 데이터와 교통 시설 이용량 등 현장에서 필요로 하는 데이터의 보완이 필요하 다. 특히 기존의 상권분석자료를 기반으로 골목상권의 주요 업종의 매출 성과에 영 향을 미치는 요인에 대한 분석이 필요하다. 본 연구의 목적은 서울시 골목상권을 대상으로 카페업종을 특정하여 상권 특성에 따른 매출 영향 요인을 파악하고자 하였다. 연구 방법으로는 서울시에 존재하는 1,090개 골목상권을 대상으로 서울시 우리 마을가게 상권 분석 서비스에서 제공되 는 프로파일링 데이터를 이용하였고, 생활 밀착형 업종 중 카페업종을 중심으로 분 석을 진행하고자 하였다. 이를 위해 골목상권의 개념과 정의를 바탕으로 입지 선정 및 매출 영향에 관련성이 높은 요인들을 선정하여 위계적 회귀분석을 모형으로 분 석하였다. 분석 결과, 집객특성은 골목상권 카페업종의 매출에 양(+)의 영향을 미치며, 상권 변화는 상권축소 변수만 매출에 음(-)의 영향 요인으로 나타났다. 이외 상권 특성에 서는 외식업 수, 업종 수, 카페 밀도 등이 양(+)의 영향 요인으로 점포 밀도는 음(-) 의 영향 요인으로 나타났으며, 외식업 대비 카페 수, 점포 수 대비 카페 수, 생활인 구, 대중교통, 아파트 시세 등의 변수는 카페업종 매출에 유의하지 않은 것으로 분 석되었다. 골목상권 카페업종 매출에 집객시설의 영향이 큰 원인은 생계형 업종으로는 골목 상권에 고객을 유인할 만한 경쟁력이 낮아 집객시설의 숫자에 따른 고객 유입의 영 향이 더 큰 것으로 분석된다. 또한, 집객시설과 비슷하게 외식업, 카페의 밀집 여부 가 카페업종 매출에 양(+)의 영향을 미치는 이유도 ‘먹자골목’ 또는 ‘카페거리’ 등 특화 상권으로 인식되어 고객 유입을 증가시키고 카페 업종 소비를 촉진하기 때문 으로 해석된다. 연구 결과 골목상권에 카페업종 창업을 위한 고려 사항으로는 상권의 특징을 먼저 파악할 필요가 있다. 성수동 카페거리와 같이 카페 또는 외식업 특화 상권으로 젊 은 고객층의 방문이 증가하는 상권, 부근에 상업지 또는 업무시설이 밀집되어 커피 음료 소비를 많이 하는 배후 소비 인구를 가지고 있는 상권, 고객이 찾는 집객시설 이 많아 상권 내 유입 인구가 큰 상권 등 골목상권의 고객 유인 조건 파악을 통한 상권의 경쟁 요소 분석이 필요하다. 다음으로 상권의 변화 지표를 파악하여 축소 또는 쇠퇴하는 지역의 상권인지 고려해야 한다. 낮은 임대료와 무권리 점포 등 상 대적으로 저렴하게 창업하더라도 이미 상권이 축소 중인 지역은 카페 이외 상권 자 체의 경쟁력이 낮아 마케팅만으로 고객을 유인하기 어렵기 때문이다. 본 연구를 통해 상권 분석 서비스의 정보제공 방향이 단편적인 정보의 나열이 아 닌 업종별 이해관계를 고려하여야 하며, 기존의 상권 분석 연구 및 정책 수립에 있 어 상권의 특수성에 따른 업종별 영향 관계 분석을 통해 상호 보완적으로 고려되어 야 한다는 점을 시사한다. 주요어 : 골목상권, 카페밀도, 소상공인, 커피전문점, 상권분석, 상권입지, 매출요인 The alley commercial district is an area formed based on an alley in a residential area in the city center, and commercial districts are mainly formed around life-oriented industries that many small business owners start. This is because small business owners are concentrating their start-ups on reasons such as easy start-ups due to small capital and relatively low barriers to entry such as rent. As a result, excessive accumulation in commercial areas leads to increased competition and rent, which undermines the characteristics and vitality of commercial areas such as early closure and increased vacancy rates, leading to serious community problems. To support small business entrepreneurship, various systems such as the Small Business Market Promotion Agency and Seoul City Commercial District Analysis Service are being established. These systems provide various information on commercial districts to facilitate pre-launch analysis and location selection for founders. However, the current system, which provides status information on the number of stores, sales, population, and some particle characteristics, has limitations in conducting specialized analyses by industry. When utilizing commercial district analysis services, various industries are classified by sector, but the provided actual analysis data is limited, typically including the number of industries, population ratios, sales figures, and information about core local facilities. For effective commercial district analysis, it is essential to supplement with on-site data such as the flow of pedestrian traffic around each core facility and the usage volume of transportation facilities. In particular, it is necessary to analyze factors influencing the sales performance of key industries in the alley market based on existing commercial district analysis data. The purpose of this study was to identify factors influencing on sales based on the characteristics of alley commercial districts in Seoul, focusing on the cafe industry. For the research method, profiling data provided by Seoul's Our Village Store Commercial District Analysis Service was utilized for 1,090 existing alley commercial districts in Seoul. The analysis primarily centered around cafes within the life-oriented industries. To this end, based on the concept and definition of alley commercial districts, factors that are highly relevant to location selection and sales impact were selected and hierarchical regression analysis was analyzed as a model. The analysis results indicate that customer attraction characteristics positively influence (+) the sales of cafes in alley commercial districts, while changes in the commercial area, specifically with the reduction factor, negatively (-) impact sales. In addition, other commercial district characteristics such as the number of dining establishments, overall industry count, and cafe density were identified as positive factors (+) influencing, while store density was identified as a negative (-) influencing factor. Variables such as the number of cafes compared to the number of restaurants, the number of cafes compared to the total number of stores, population density, public transportation, and apartment prices were not statistically significant in the analysis of cafe industry sales. The main reason for the significant impact of customer attraction facilities on the sales of cafe businesses in alley commercial districts is analyzed to be the lower competitiveness of livelihood-oriented industries in attracting customers to these districts. In contrast, the influence of the number of customer-attracting facilities plays a more substantial role. Additionally, the positive effect on cafe sales from the density of dining establishments or similar cafes, akin to customer-attracting facilities, is interpreted as being due to the perception of these areas as specialized zones for dining or cafes, such as 'eating alleys' or 'cafe streets,' leading to increased customer influx and promoting cafe-related consumption. Considerations for starting a cafe business in alley commercial districts include first understanding the characteristics of the commercial area. It is necessary to identify customer-attracting factors in alley commercial districts, such as districts specialized in cafes or dining, where there is an increasing visitation of young customers, areas with a concentration of commercial or business facilities leading to a population that extensively consumes coffee beverages, and districts with numerous customer-attracting facilities. Analyzing competitive factors in the commercial district through the identification of conditions that attract customers in alley commercial districts is crucial. Next, it is essential to assess indicators of changes in the commercial district to determine whether it is an area undergoing shrinkage or decline. Even with relatively low startup costs, areas that are already contracting may present challenges, as the overall competitiveness of the commercial district, not just cafes, is diminished. This makes it difficult to attract customers through marketing alone, despite factors such as low rent and accessible locations. Through this study, it is indicated that the direction of information provision in commercial district analysis services should consider industry-specific relationships rather than presenting fragmented information. This suggests that the existing commercial area analysis research and policy establishment should be considered complementary, rather than relying on a mere listing of isolated information. Keyword Alley Business District, Cafe Density, Small Business Owners, Commercial District Analysis, Store Location, Sales Factors

혁신도시 개발에 의한 상권변화 예측 분석 : 진주시를 중심으로

김성문 경상대학교 대학원 2015 국내석사

공공기관 지방이전을 통한 국토균형발전과 지방중소도시 활성화를 위해 시작된 혁신도시 개발은 총 3단계의 혁신도시 개발사업 중 1단계 완료시점에 도달하게 되었다. 혁신도시 개발은 혁신도시와 원도심 뿐만 아니라 주변의 도시까지 다양한 파급효과를 미칠 것으로 예상되고 있어 많은 기대를 모으고 있는 반면 혁신도시 개발로 인하여 원도심 쇠퇴의 가속화 및 공동화를 초래할 것으로 예측하는 의견도 함께 나타나고 있다. 이에 본 연구는 혁신도시 개발이 원도심에 미칠 수 있는 실질적인 영향을 분석하기 위해 상권에 초점을 맞추고 혁신도시 개발 전·후의 상권변화를 예측·비교하고 연구를 진행하였다. 연구의 방법으로는 먼저 수정 Huff 모델의 가설인 ‘α=1, β=2’를 적용한 후 ‘수정 전 진주시 Huff model’을 개발하고 고객유입의 측정이 가능한 특정상권 2곳의 실측값과 비교하여 진주시에 맞는 ‘α, β’값을 도출하였다. 다음으로 도출된 값을 진주시에 적용하여 ‘수정 후 진주시 Huff model’을 재구축하고 혁신도시의 개발 전 각 동별·상권별 고객점유율을 분석하였다. 또한 혁신도시에 개발 예정 상권과 각 동의 중심과의 거리측정을 통해 ‘혁신도시의 개발 후 진주시 Huff model’을 개발하여 상권변화에 대해 분석하였다. The Innovation City Project, which has started in 2007 to vitalize regional development by moving public institutions to regional locations, consists of three steps: 1st step of settling existing public institutions, 2nd step of settling industry and university research institutions, and 3rd step of innovation expansion. Innovation City(IC) is a futuristic city development plan that aims to balance national development and boost competitiveness by collaboration between outstanding talent in industry, university and research institutions, in order to create a high-tech city that leads the knowledge-based society. There are currently 11 cities being developed under this plan. As the completion of the 1st step nears, both hopes and concerns exist regarding the impact innovation cities can have on existing cities. Despite these concerns, existing research has concentrated exclusively on the effects such as spatial composition, development of local industries and development direction. Very little research has been done on the impact of innovation cities on existing city centers. Therefore, this research focuses on changes in trade areas caused by innovation city development, and studied how the target population of innovation cities and creation of new large trade areas can affect existing city commercial centers. According to our study on existing work, there has been no previous work on trade area changes due to innovation city construction, and research using the Huff model mostly focused only on intra-area trade areas’ market shares. In the area of research using spatial syntax, modelling techniques were becoming more effective, and other studies such as traffic prediction were being done alongside spatial structure analysis. This study differentiates itself from previous studies by using spatial syntax to select a route with high integration, and applying it to the Huff model to determine the effects of innovation city construction and development of new trade areas on existing trade areas, and predict trade areas that might decline. We also used the Space Syntax’s integration and mean depth to determine an objective route, and applied the actual distance of the determined route to the Huff model to provide a different method compared to existing Huff model studies. We predict the impact of innovation city construction using such analysis frameworks. We have chosen the Jinju innovation city and Jinju city center as the physical area of our research, among the 11 innovation cities. We used the Huff model, which is often used to analyze the trade area of trade facilities, to predict the change of trade areas of select 9 trade areas in Jinju city and a planned trade area in the Jinju innovation city. This study first applies the modified Huff model hypothesis of ‘α=1, β=2’to develop the ‘Jinju Huff model’, and compares the predicted data against actually measured data from two existing trade areas to calculate new ‘α, β’values. Next, we applied the calculated values to Jinju to reconstruct the ‘2013 Jinju huff model’, and analyzed the trade market share of each trade area in 2013, before the innovation city is constructed. Also, by measuring the distance between the center of each dongs and the planned new trade areas, we created the ‘2014 Jinju Huff model’ to analyze the change in trade areas. This research focuses on the oft-overlooked negative effects the construction of innovation cities may have on the existing city, despite the many projected benefits of the project, such as balanced development of the country and job creation. We differentiate ourselves from previous research on the innovation city or the usage of the Huff model by analyzing the actual effect of the innovation city by analyzing the change in trade areas. However, because we focused on the larger trade areas, and failed to sufficiently take into account the effects on small businesses of Jinju, it is not sufficient to determine the detailed trade market shares in Jinju. Also because we used the population data from 2013, it is possible that after the city construction plans are finished and the population of each dongs change dramatically, the accuracy of analysis might be compromised. This research was conducted to predict the actual effects of innovation city construction based on current perspectives, and expect future research to overcome such limitations.

대형 쇼핑몰의 상권분석 기법 연구

이상욱 서울시립대학교 도시과학대학원 2006 국내석사

서울시 상권 매출액 영향 요인 : 발달상권과 골목상권 비교를 중심으로

김지은 건국대학교 대학원 2024 국내석사

According to the results of the 2021 Small Business Survey, the number of small businesses nationwide is 4,117,000, and the number of employees is 7,205,000, and the number of businesses (786) and workers (1,337) in Seoul has decreased compared to the previous year. Most of the small business owners are industries closely related to the lives of local residents, and they are an important basis for the economy, and wholesale and retail businesses and food businesses with relatively low entry barriers enter the commercial sphere. If competition caused by store density in the commercial sphere or private consumption contracted due to economic deterioration, the closing rate of the commercial sphere could rise, leading to a slump in the job market and a high unemployment rate. Therefore, the purpose of this study is to help new self-employed people by identifying factors that affect sales, which are the criteria for maintaining business in Seoul's alley and developmental commercial districts, evaluating the growth potential and performance of commercial districts and identifying trends in commercial districts. The first difference in this study was that most previous studies selected four (development commercial districts, alley commercial districts, traditional markets, and special tourist zones) defined by Seoul, but this study only targeted development commercial districts and alley commercial districts composed of similar industries, except for traditional markets with the specificity of the market, and compared how the influencing factors on sales of the two commercial districts were different. Second, previous studies have confirmed that commercial area and sales have a linear relationship in the study of influencing factors on commercial sales, but in this study, it is significant to check whether there is a nonlinear relationship between area and sales using a variable that squares the area, and to calculate the point where the change in sales is maximized due to the influence of the commercial area. The results of this study showed that in terms of location characteristics, variables such as "development area (+)," "southeast area (+)," "number of bus stations (+)," "large-scale stores (+)," and "use areas" affect sales. In terms of the characteristics of commercial districts, independent variables such as "commercial district area (+)", "square of commercial district area (-)", "static (+)", "franchise store ratio (+)", "food restaurant store ratio (+)", and "diversity index (+) by industry" affect sales in commercial districts. As a result of examining it together with the commercial area area² variable, from 623,989㎡, an increase in area does not significantly increase sales. When the increase in the area of the commercial district reaches a certain limit, the magnitude of the positive (+) effect on the change in sales of the commercial district becomes the maximum, and the limit is the size of the commercial district that can generate maximum sales due to the area effect. In terms of demand characteristics, the average monthly income of the resident population (+) affected sales. When only development businesses were analyzed, sales were affected by the northwestern region (-), the number of bus stops (+), the use area, the commercial area (+), the service store ratio (+), and the restaurant industry diversity index (+). When analyzing only alley commercial areas, "Southeast (+)," "number of bus stops (+)," "large-scale stores (+)," "use areas," "right-of-use areas (+)," "franchise store ratio (+)," "restaurant store ratio (+)," "service store ratio (-)," "service industry diversity index (+)," "retail industry diversity index (+)," and "average monthly income (+) of the resident population" affected sales. The limitation of this study is that individual commercial district data could not be obtained, so the commercial district was analyzed by unit rather than the characteristics of each store. Since the rent data used for the analysis is the average converted rent in the administrative building where the commercial district is located, it seems difficult to analyze the detailed commercial district, and the limitation of the study is that it does not take into account individual factors that can affect commercial district sales. In addition, in terms of the diversity index, the diversity of industries in the large category of the restaurant industry was measured and analyzed by grouping Korean food and coffee into the same restaurant industry. According to Shin Woo-jin et al. (2010), the distribution patterns of similar and heterogeneous industries in the retail sector were analyzed to confirm that industries such as Korean food, tea houses, and beauty salons had an accumulation effect with other retail sectors, and Lee Jung-min (2021) analyzed the accumulation effect of restaurants and the marginal effect of density. As in previous studies, it will be a future task to consider the agglomeration effect and competition effect of industries not only with a single industry but also with other industries. However, it is significant in that it compared the factors affecting the sales of development and alley commercial districts, analyzed the use area in more detail than previous studies, and analyzed the limit points in the relationship between commercial area and sales to confirm the nonlinear relationship between commercial area and sales. Our village store commercial district analysis service provided by the Seoul Metropolitan Government referred to in this study provides analysis reports on administrative dongs and commercial districts in Seoul, and if you select a specific region, you can check industry analysis, sales analysis, population analysis, and regional analysis. Through the results of this study, it is expected that the factors influencing sales, one of the key factors when starting a business, can be identified to help prospective start-ups and be used for more detailed commercial area analysis services. 서울시 상권 매출액 영향 요인 발달상권과 골목상권 비교를 중심으로 2021년 소상공인실태조사 결과에 따르면 전국 소상공인 사업체수는 4,117 천개, 종사자 수는 7,205천명이며 서울의 사업체 수(786개)와 종사자(1,337명) 수는 전년 대비 감소하였다. 소상공인의 대부분은 지역주민의 생활과 밀접 하게 연관된 업종으로 경제의 중요한 기반이 되며 상대적으로 진입장벽이 낮은 도소매업과 음식업 등이 주로 상권에 진출한다. 상권의 점포 밀도에 의한 경쟁이나 경기 악화로 인한 민간 소비가 위축되면 상권의 폐업률은 상 승할 수 있으며 이는 고용 시장의 침체와 높은 실업률을 야기한다. 따라서 본 연구는 서울시 골목상권과 발달상권을 대상으로 하여 영업을 유지하는데 기준이 되는 매출액에 영향을 미치는 요인을 파악하여 상권의 성장 가능성과 성과를 평가하고 상권의 동향을 파악할 수 있게 하여 신규 자영업자들에게 도움이 되는 것에 목적이 있다. 본 연구의 차별점은 첫 번째로 대다수 선행연구가 분석 대상을 골목상 권이나 서울시에서 정의하는 4개(발달상권, 골목상권, 전통시장, 관광특구) 를 대상으로 정하였으나 본 연구는 시장이라는 특수성을 가진 전통시장을 제외하고 발달상권, 골목상권과 영역이 겹치는 관광특구를 제외하여 비슷 한 업종으로 구성된 발달상권과 골목상권만을 대상으로 하였으며 두 상권 의 매출액에 미치는 영향 요인이 어떻게 다른지 비교해보았다. 두 번째는 상권 매출액에 관한 영향 요인 연구에서 상권 면적과 매출은 선형 관계를 가진다는 선행연구들을 확인하였으나 본 연구에서는 면적을 제곱한 값 의 변수를 사용하여 면적과 매출액의 비선형관계 여부를 확인해보고 상권 면적의 영향으로 매출액 변화가 최대가 되는 지점을 산출하는 것에 의의가 있다. 본 연구 결과는 발달상권과 골목상권 전체를 대상으로 하였을 때 입지특성에서는‘발달상권(+)’,‘동남권(+)’,‘버스정류장수(+)’,‘대규모점포 (+)’,‘용도지역’ 변수가 매출액에 영향을 주는 것으로 확인됐다. 상권특성에서는 독립변수인 ‘상권 면적(+)’,‘상권 면적의 제곱(-)’, ‘정체형(+)’,‘프랜차이즈 점포비율(+)’,‘외식업 점포 비율(+)’,‘업종별 다양성 지수(+)’변수가 상권의 매출액에 영향을 주는 것으로 확인됐다. 상권 면적²변수와 함께 살펴본 결과 623,989㎡부터는 면적의 증가가 매출액을 크게 증가시키지 못한다. 상권 면적의 증가가 특정 한계점에 도달하 면 상권 매출액의 변화에 미치는 양(+)의 영향의 크기가 최대가 되며 그 한 계점이 면적 영향으로 인한 최대 매출을 낼 수 있는 상권의 규모라고 판단 하였다. 수요특성에서는 ‘거주인구의 월평균소득(+)’이 매출액에 영향을 주었다. 발달상권만 분석 대상으로 하였을 때는 ‘서북권(-)’,‘버스정류장수 (+)’,‘용도지역’,‘상권면적(+)’,‘서비스업 점포비율(+)’,‘외식업 다양 성 지수(+)’가 매출액에 영향을 미쳤다. 골목상권만을 분석 대상으로 하였을 때는 ‘동남권(+)’,‘버스정류장수 (+)’,‘대규모점포(+)’,‘용도지역’,‘상권면적(+)’,‘프랜차이즈 점포비율 (+)’,‘외식업 점포비율(+)’,‘서비스업 점포비율(-)’,‘서비스업 다양성 지수(+)’,‘소매업 다양성 지수(+)’,‘거주인구의 월평균소득(+)’이 매출액에 영향을 미쳤다. 본 연구의 한계점은 개별적인 상권의 데이터를 구득할 수 없어 점포별 특성이 아닌 상권을 단위로 분석하였다는 점이다. 분석에 사용한 임대료 데이터는 상권이 위치한 행정동 평균 환산임대료이기 때문에 세부적인 상권을 분석하기에는 무리가 있고 상권 매출액에 영향을 줄 수 있는 개별적인 요인 을 고려하지 못한 점이 연구의 한계로 사료된다. 또한, 다양성 지수의 측면에서는 외식업이라는 큰 카테고리에서 업종의 다양성을 측정하여 한식과 커피를 같은 외식업으로 묶어서 분석하게 되었다. 신우진 외(2010)에 따르면 소매업종을 대상으로 동종, 이종 업종의 분포 패턴을 분석하여 한식, 찻집, 미용실 등의 업종이 타 소매업종과 집적효과가 있음을 확인하였으며 이정민(2021)은 음식점의 집적효과와 밀도의 한계효과를 분석하였다. 선행연구와 같이 업종의 집적효과와 경쟁효과를 단일 업종 뿐 아니라 타 업종과의 효과까지 고려하는 것이 향후 과제가 될 것이다. 그러나 발달상권과 골목상권 매출액에 영향을 미치는 요인을 비교하여 살펴본 점, 용도지역을 선행연구보다 세부적으로 분류하여 분석한 점, 상권 면적과 매출액의 관계에서 한계 지점을 분석하여 상권 면적과 매출액에서 비선형관계를 확인한 점에서 의의를 가진다. 본 연구가 참고한 서울시에서 제공하는 우리마을가게 상권분석 서비스 에서는 서울시의 행정동과 상권의 분석 리포트를 제공하는데 특정 지역을 선택하면 업종 분석, 매출 분석, 인구 분석, 지역 분석을 확인할 수 있다. 본 연구의 결과를 통해 창업 시 핵심적인 요소 중 하나인 매출액의 영향 요인을 파악하여 창업 예정자에게 도움을 주고 더 세밀한 상권분석 서비스에 활용될 수 있을 것으로 예상한다.

新都市의 商圈分析에 관한 硏究 : 安山市 商圈分析을 中心으로

이준대 東國大學校 經營大學院 1999 국내석사

The Korean economy has been growing at an unbelievable pace over the past 30 years through several Economic Development Plans since 1969. The rapid and incessant growth of economy has accelerated urbanization, which led to the concentration of all functions of economy and society on a certain area. An increase in urban population and industrial facilities followed by the urbanization inevitably brought about the change of urban spatial structures. The paper is on how the change of spatial structure of a city re-arranges the commercial structures of the already existing commercial areas with examples on the New City of Ansan. The contents of the paper can be summed up as follows. First, Commercial and administrative areas were concentrated on a newly set up downtown around Joong-Ang station, which subsequently became the center of transportation. Second, commercial areas could not be expanded without good transportation systems such as free way and subway. Third, an increase in population by as many as 140,000 which accompanies the creation of a big uptown areas by the Two Ansan New-City Development Plans, could remarkably boom the economies of the commercial areas at once around the station and around Han-Yang University Campus at Ansan. Fourth, effective logistics facilities and parking spaces are needed to attract customers. Efficient investment & development policies, transportation network which conveniently connect to other popular areas, as well as positive coordination with a local government are essential for the activation of the commercial areas. Various functions of downtown areas are taken into consideration in Housing-Land Development Plans for Ansan city, It is a great progress when compared with the temporary and uniform housing land development for other old cities. But quite a large degree of concern on qualitative matters is necessary because convenience of life receives too much attention in Ansan-city developing plans. Therefore, positive planning and practicing with concern on improving quality matters are required in New-city development plans from now on.