공동주택의 계획특성이 사업타당성에 미치는 영향에 관한 연구

김광호 연세대학교 2005 국내박사

From the various recent conditions of residential market, there have been numerous studies with regards to the feasibility of housing business. However, most of the studies relate to either qualitative studies such as decision-making, analysis model, and research aspects of feasibility analysis, or aspects of market price of residences, hedonic models, factor comparison analysis, risk analysis, short-term market forecast, demand forecast, and formation of residential market. However, there are not many systematic studies on feasibility analysis through organized examination of profit margin.While examining the feasibility of a project, the important variables in determining the financial analysis are namely, construction cost, land price, and sales rate. These variables can fluctuate within a certain range at feasibility analysis phase but studies on their tendency and statistical analysis are hard to find.Moreover, the cost of apartment can be induced through regression analysis when factors such as construction cost, land price, and the sales rate change in a certain range at same project. The regression method takes the cost of apartment as a dependent variable, and it takes construction cost, land price, and sales rate as independent variables. Thus, the regression method would hold different values depending on the inherent characteristic of each project. However, it is hard to find such studies that concentrate on either the definition of these inherent characteristic of projects or the influence which these inherent characteristic have on business profits. These inherent characteristic of projects can be observed from various perspectives, but this study assumes that the characteristic of planning such as the scale of a project, floor space, the ratio of basement area or number of floors would bear significant meaning as the inherent characteristic. Through analytical procedures, this study observed that floor area ratio, sales area ratio, and the term of works bear high significance among all other inherent characteristic.Thus, in the analysis of feasibility for apartment housing business, this study attempted a statistical approach towards a break-even analysis, beginning from the notion that qualitative factors are measured in monetary value through preliminary feasibility analysis and marketing analysis. As the parameter of this study, construction cost, land price, and sales rate were chosen as the first set of independent variables; and floor area ratio, sales area ratio, and the term of works of a project were selected as the second set of independent variables. The sales area ratio was defined as the ratio of sales area relative to the total area of project.The purpose of this study can be divided into 2 stages of analysis. The first phase would be the sensitivity analysis of financial analysis item and statistical propensity of financial analysis item. The second phase comprises of analysis for the influence of characteristic of planning on the profit of housing development business.For these procedures, definite conditions have been established and 26 projects have been selected for financial analysis. In the first phase, there has been sensitivity analysis for 12 items of financial analysis. In addition, by simulating the construction cost, land price, and sales rate as variables of inputs, statistical analysis and analysis for propensity of financial analysis item were executed on condition that each project''s debts is repaid or kept.In the second phase, the cost of apartment was taken as dependent variables. The first regression analysis that takes independent variables of construction cost, land price, and sales rate yielded a total of 26 regression equations. These 26 regression coefficients (construction cost coefficients, land price coefficients, constants) will hold different values according to the characteristic of each project. As the explanatory variables for the different coefficients for the each project, characteristic of planning (floor area ratio, sales area ratio, term of works) were selected. The regression coefficients (construction cost coefficient, land cost coefficient, constant) were taken as dependent variables and they were used to undertake second regression analysis, which takes floor area ratio, sales area ratio, and term of works as independent variables.In the second regression analysis, by using the regression equations that take construction cost coefficient, land price coefficient, and constant as dependent variables, a more generalized regression equation was created by placing floor area ratio, sales area ratio, term of works, construction cost, land price and sales rate as independent variables and by placing cost of apartment as dependent variable. Unlike the first regression equation that depends on each project''s characteristic, the generalized regression equation would be able to explain the shifts in the returns of projects with regards to the changes in characteristic of planning that is determined during project design.The focus of this study is as follows:1) Through the sensitivity analysis for 12 items of financial analysis on profits, the study will not only be limited to the process of financial analysis, but it will reflect decision making priorities related to cost reductions among the overall process of development business.2) Through propensity of financial analysis item under the break-even analysis, the propensity of financial analysis item can be determined depending on the change of land price and construction cost. In this way, accuracy in feasibility analysis would be enhanced and risk factors will be distinguished more easily.3) By using the statistical analysis under the break-even analysis, the statistics such as mean value, maximum value, minimum value or range in relation to land price and construction costs can be determined. This approach will help determine the appropriate sales ratio of financial analysis items.4) By using the generalized regression equation, the influence of the factors of characteristic of planning such as floor area ratio, sales area ratio, and term of works can be quantified. Particularly, the procedure that shows the influence of sales area ratio on project profits is significant. Moreover, during the early stages of evaluation for a project, this approach can be used as a way of approximation rather than having to work out the entire process of computation. In the perspective of policy making, by using the generalized regression equation and the analytical method from this study, this study would help determine the influence of floor area ratio and sales area ratio on sales price and land value. 최근의 주택시장 제반 여건 속에서, 주택사업의 타당성에 관한 많은 연구가 이루어져왔다. 그러나 대부분의 연구내용 및 방법 등이 타당성 분석에 있어서의 의사결정, 타당성 분석모델, 타당성 조사 분석실태 등의 정성적 연구이거나 주택가격에 대한 특성가격함수 모델(hedonic model), 요인비교분석, 리스크분석, 단기시장예측, 수요예측, 주택시장의 구조분석 등에 관한 연구 등이며, 실증적인 수지분석을 통한 사업타당성 분석에 관한 체계적인 연구는 많지 않은 실정이다.즉, 사업 타당성 분석 시 수지분석 항목의 중요한 입력변수는 공사비·지가·분양률이라 할 수 있을 것이고, 이러한 항목들이 일정 범위(실무적으로 발생가능 한 범위)에서 변화함에 따른 수지분석 항목의 추세 및 통계 분석에 대한 연구는 찾아보기 어렵다. 또한 이러한 공사비·지가·분양률 변화에 따른 분양원가는 회귀분석을 통하여 회귀식을 유도할 수 있고, 분양원가를 종속변수로 공사비·지가·분양률을 독립변수로 하는 회귀식은 개별 개발사업의 고유특성에 따라 사업마다 다른 값을 가질 것이며, 이러한 고유특성에 대한 정의 또는 고유특성이 사업수익에 미치는 영향에 대한 분석 역시 찾아보기 어렵다. 이러한 개발사업의 고유특성은 여러 관점에서 분석될 수 있으나, 본 연구에서는 공동주택의 건축규모, 분양면적과 지하층 면적과의 비율 또는 층수 등과 같은 건축계획특성이 고유특성으로서 중요한 의미를 가질 것으로 가정하였으며, 분석을 통하여 공동주택의 여러 건축계획특성 중 용적률·분양비·공사기간이 고유특성으로서 높은 설명력이 있음을 확인하였다.따라서 본 연구는 공동주택 개발사업의 타당성 분석과정에 있어, 계량화하기 힘든 정성적 요소들이 기초조사 단계와 마케팅분석 단계를 거쳐, 최종적으로 수지분석 단계에서 화폐가치로서 정량화된다는 인식에서 출발하여 수지분석에 대한 통계적 접근을 시도하였다. 본 연구의 parameter로는 분석을 통하여 1차 독립변수에 해당하는 공사비·지가·분양률과 2차 독립변수에 해당하는 용적률·분양비·공사기간을 채택하였다. 여기서 분양비는 전체 사업연면적에 대한 분양면적(공급면적)의 비율로 정의하였다.즉, 본 연구는 타당성 분석의 수지분석단계에서, 수지분석 항목의 민감도 분석과 수지분석 항목의 통계 및 추세분석(1차 분석), 그리고 건축계획특성이 주택개발 사업의 수익에 미치는 영향에 대한 분석(2차 분석)을 목적으로 한다.이를 위해, 수지분석 시 필요한 제반조건을 설정하였으며, 분석 대상으로 기 분양된 26개의 프로젝트를 선정하였다. 1차 분석으로 사업수익에 대한 12개의 수지분석항목의 민감도 분석과, 각각의 프로젝트에 대하여 차입금을 상환하는 경우와 상환하지 않는 경우에 대하여 공사비·지가·분양률을 입력변수로 하는 시뮬레이션(simulation)을 하여 공사비·지가·분양률의 변화에 따른 수지분석 항목의 추세 및 통계 분석을 하였다.2차 분석으로 각각의 프로젝트에 대하여 분양원가를 종속변수로 공사비·지가·분양률을 독립변수로 하는 1차 회귀분석을 하여 총 26개의 회귀식을 유도하였으며, 유도된 26개 회귀식의 회귀계수(공사비계수·지가계수·절편)는 각 프로젝트의 고유특성에 의해 서로 다른 값을 가지게 된다. 서로 다른 회귀계수에 대한 설명변수로서 건축계획특성(용적률·분양비·공사기간)을 채택하여, 1차 회귀분석 결과인 회귀계수(공사비계수·지가계수·절편)를 종속변수로 용적률·분양비·공사기간을 독립변수로 하는 2차 회귀분석을 하였다.2차 회귀분석에서 유도된 공사비계수·지가계수·절편을 종속변수로 하는 회귀식을 이용하여 용적률·분양비·공사기간 및 공사비·지가·분양률을 독립변수로하고 분양원가를 종속변수로 하는 일반화된 회귀식을 도출하였다. 개별프로젝트의 건축계획특성에 따라 결정되는 1차 회귀식과 달리 건축계획특성이 설명변수인 일반화된 회귀식은 특정 토지에 있어서 설계 시 결정되는 건축계획특성의 변화에 따른 분양원가(사업수익)의 변화를 설명한다고 할 수 있을 것이다.본 연구의 의의는 다음과 같다.1) 사업 수익에 대한 수지분석 항목의 민감도 분석을 통해, 수지분석과정에만 국한되지 않고 개발 사업의 전체 진행과정에 있어, 비용절감과 관련된 의사결정의 우선순위를 정하는데 도움이 될 것이다.2) 수지분석 항목의 추세분석을 통해, 지가와 공사비의 변화에 따른 각 수지분석 항목의 변화 추세를 파악할 수 있으며, 이를 통해 타당성 분석의 정밀도를 높일 수 있을 것이며, 지가와 공사비에 따른 리스크 요인을 식별하는데 도움이 될 것이다.3) 수지분석 항목의 통계분석을 통해, 지가와 공사비의 변화에 따른 각 수지분석 항목의 매출비에 대한 분포 범위나 평균치와 같은 통계치를 파악할 수 있으며, 이를 통해 수지분석 시 각 항목에 대한 적정 매출비를 판단하는데 도움이 될 것이다.4) 일반화된 회귀식을 통해, 건축계획특성 인자인 용적률·분양비·공사기간이 수지분석에 미치는 영향을 정량화하였으며, 특히 용어조차 정의되지 않은 분양비가 사업수익에 미치는 영향을 분석하였다는데 의의가 있을 것이다. 또한 초기 타당성 분석 시 가설계 없이 분양원가를 산정하는 개산수식으로도 이용 할 수 있을 것이다. 정책적인 측면에서도 일반화된 회귀식과 본 연구의 분석방법을 이용하여 용적률과 분양비의 변화가 분양가와 토지의 가치에 미치는 영향을 분석하는데 도움을 줄 것이다.

공동주택 개발사업에서 사업수익에 따른 수지분석 항목의 민감도 분석

정재훈 연세대학교 대학원 2006 국내석사

최근 건축계는 건축개발사업의 전성기를 맞이하고 있다. 공동주택 개발사업은, 주택시장의 분위기가 사업의 주요 요인 중 하나였던 예전의 상황과 달리, 투자자금의 모집과 사업부지 물색 등의 어려움으로 타당성 분석의 정밀도가 점차 중요시 되고 있다. 이러한 주택시장의 제반 여건 속에서 주택사업의 타당성에 관련된 많은 연구들이 이루어 졌으며, 대부분의 연구들은 의사결정, 타당성 분석모델, 타당성 조사 실태분석 등의 정성적 연구 또는 주택가격에 대한 특성가격 함수 모델(hedonic model)이나 요인비교분석, 리스크분석, 단기 시장예측, 수요 예측, 주택시장의 구조분석에 관한 연구들이 대부분을 이루고 있다. 그러나 정작 타당성 분석에 있어 가장 중요한 재무분석에 해당하는 수지분석 자체에 대한 연구는 찾아보기 힘들다.따라서 본 연구는 사업 타당성 분석 시 수지분석 항목의 주요한 변수로 공사비․지가․분양률이라 할 수 있을 것이고, 이러한 항복들이 일정 범위(실무적으로 발생 가능한 범위)에서 변화함에 따른 수지분석 항목들의 추세 및 통계를 분석하고 이를 위해 수지분석 시 필요한 제반조건을 설정하였으며 분석대상으로 기 분양된 12개의 프로젝트를 선정하였다. 분석에 있어서 수지분석항목의 민감도 분석에 대하여 공사비․지가․분양률을 입력변수로 수지분석 시뮬레이션을 실시하여 사업수익의 변화에 따른 수지분석 항목의 추세 및 통계분석을 하였다.본 연구의 주요 결과는 다음과 같다.(1) 민감도 분석결과 채택된 수지분석 항목 중 PF금융비용과 중도금금융비용의 민감도가 가장 크며, 특히 PF금융비용의 민감도는 지가가 상승할수록 상대적 크기가 월등히 증가하므로 PF금융비용을 제외한 다른 항목들의 민감도는 지가가 상승할수록 감소함을 분석하였다. 또한 PF금융비용, 중도금 금융비용, 대리사무용역료, 분양대행 수수료, 건설자금이자, 이외의 항목에 대한 민감도는 극히 작음을 분석하였다. 공동주택 개발사업에 있어서 사업수익에 따른 수지분석 항목의 민감도 분석에 미치는 영향으로는, 중도금 금융비용의 경우 동일 지가에서 용적률이 증가하면 민감도가 증가하는 것으로 분석되었다.(2) 건설자금이자의 매출비에 대한 분석을 통하여, 분양률이 동일할지라도 지가가 낮은 지방사업일수록 건설자금이자의 부담이 증가함을 분석하였다.(3) 수지분석 항목의 추세분석을 통하여 지가와 공사비 및 분양률의 변화에 따른 각 수지분석 항목의 변화 추세를 분석하였으며, 이를 통해 개발사업에 있어서 타당성 분석의 정밀도를 높일 수 있을 것이며, 지가와 공사비에 따른 리스크 요인을 식별하는데 도움이 될 것이다. 또한 수지분석 항목의 통계분석을 통하여 지가와 공사비 및 분양률의 변화에 따른 각 수지분석 항목의 매출비에 대한 분포 범위나 평균치와 같은 통계치를 분석하였으며, 이를 통해 수지분석 시 각 항목에 대한 적정 매출비를 판단하는데 도움이 될 것이다.본 연구에서 가정한 제반조건이 향후 법규나 시장상황 등으로 인해 변경된다 할지라도 본 연구에서 제시된 방법으로 수지항목에 따른 민감도를 중점적으로 분석하였다. 채택된 12항목 외에 향후 대상 수지분석항목의 폭을 넓혀 전반적인 민감도 분석에 대해 고려할 수 있는 방법의 모색이 필요하고, 아울러 전체적인 사업성분석 툴에서 국한된 항목을 선별하여 분석하는데 상당한 시간이 걸리는 문제점에 대한 개선방안을 마련하야 할 것이다.

공동주택 개발사업 타당성 분석의 평가항목 및 절차 개선

송원영 서울시립대학교 2011 국내석사

최근 미국 금융위기 및 국내 경제 환경변화로 인하여 대규모 아파트 미분양사태를 초래하였고, 사업공급자 측면에서는 사업 환경변화를 고려한 사업타당성 분석이 요구되고 있는 실정이다. 특히 사업타당성 분석의 경우, 초기 사업추진 여부를 결정하는 동시에, 사업 추진과정에서 발생 가능한 사업 환경변화와 수요자의 인식변화에 유기적으로 대응할 수 있는 방안이 요구된다. 따라서 본 연구에서는 공동주택 개발사업에서 미래에 발생가능한 불확실성을 해소하고, 환경변화에 유기적으로 대응하기 위하여 개발사업 환경변화를 반영한 사업타당성 분석 평가항목을 추가하고, 사업초기에 한정하여 실시하던 사업타당성 분석절차를 개선하였다. 이를 위하여 기존 공동주택 개발사업의 유형 및 추진내용, 현황 등을 종합적으로 분석하였으며, 특히 사업타당성 분석 평가항목 및 절차를 중심으로 예비적 고찰을 실시하였다. 이를 통해 도출된 공동주택 개발사업에서의 사업타당성 분석 평가항목 및 절차상의 문제점을 대상으로 예비설문 조사를 실시하였다. 수집된 평가항목과 예비 설문조사 결과를 반영하여 기존 사업타당성 분석 평가항목에서 경제동향 분석항목을 추가하는 방안과, 기존 3단계로 추진되는 사업타당성 분석절차를 4단계로 조정하는 개선방향을 도출하였다. 평가항목별 가중치를 설정하고 사업타당성 분석절차 시점을 제시하기 위하여, 수요자 측면, 건축전문인 측면, 사업공급자 측면에서 설문조사를 실시하였다. 설문조사 결과를 기반으로 공동주택 개발사업에서 경제동향 분석항목이 포함된 사업타당성 평가항목을 제안하였으며, 또한 기존 사업초기에 국한되었던 사업타당성 분석을, 사업승인 4개월 전에 사업 환경변화를 고려하여 재검토할 수 있는 방안을 제시하였다. 본 연구에서 제안한 사업타당성 분석 평가항목 및 절차 개선안은 사회 환경변화를 보다 객관적으로 평가하여, 미래에 발생 가능한 사업자의 리스크 및 불확실성을 줄일 수 있을 것으로 기대된다. 또한 기존 수지분석 중심의사업타당성 분석에서 수요자의 시장인식 변화를 고려한 사업타당성 분석으로의 인식을 전환하는 계기를 마련한 것으로 판단된다. 향후 개발사업 진행과정에서 사업중단, 사업보류, 사업변경 등의 의사결정이 요구될 경우, 사업타당성 분석과 연계하여 상황별 대안을 제시할 수 있도록 프로세스 기반의 사업타당성 분석에 대한 추가적인 연구가 필요할 것으로 사료된다. 주요어 : 공동주택 개발사업, 사업타당성 분석, 사업타당성 분석 평가항목, 사업타당성 분석절차 지도교수 : 현 창 택 With the changes in the economic environment in the U.S. and the financial crisis therein, large numbers of multi-family housing remain unsold. A review of the feasibility study procedure for multi-family housing development projects are thus needed. In such the feasibility study, the changes in the demanders recognition and in the business environment for the business suppliers should be considered. In this study, evaluation items that reflect the changes of the business environment in the multi-family housing development were added to the feasibility study procedure to resolve its uncertainty and to improve it. To derive the necessary evaluation items and procedural aspects from the existing multi-family housing development projects, a preliminary study was executed, the current status of the multi-family housing development projects were examined, and the problems with regard to the evaluation items and procedure of the business feasibility study were analyzed. Through the current-status analysis, the evaluation items and standards for the business feasibility study procedure were set, and a preliminary survey was conducted on the standards. By employing the additional evaluation items collected and obtained from the results of the preliminary survey, the weight of the evaluation items of each business feasibility study was determined, and the business feasibility study procedure was improved. Furthermore, an economic-trend analysis item for the society market environment was added to the business feasibility study evaluation items, a survey on the changes in the business environment was conducted in the process of the business feasibility study, and final decision making on the business just before the approval of the project was suggested to reduce the risk and uncertainty of the business supplier. Furthermore, this study offers an opportunity to change the final decision or judgment in the process of the existing business feasibility study from the supplier-oriented and profit-loss-based judgment considering the change in the demanders’recognition in the market. In the future, it will be necessary to provide alternatives based on the business environment conditions, such as discontinuance of the business or shelving of the project, and further appropriate researches need to be conducted. Keywords: Multi-Family Development Projects, Feasibility Study, Feasibility Study Evaluation Items, Feasibility Study Procedure

한국어 교재 분석항목 설정에 관한 연구

이혜은 韓國外國語大學校 敎育大學院 2009 국내석사

지하공간의 길 찾기에 영향을 미치는 시지각적요인에 대한 연구 : 코엑스몰과 명동의 비교연구를 중심으로

김성준 서울大學校 大學院 2005 국내석사

다중회귀분석 기반 지하도상가 시설물의 유지관리비 예측

김재호 서울시립대학교 도시과학대학원 2013 국내석사

다중회귀분석 기반 지하도상가 시설물의 유지관리비 예측 김 재 호 서울시립대학교 도시과학대학원 지하도상가는 다른 기반시설에 비해 이용 인구가 많아서 이용기간 중 기능 유지를 위해 지속적이고 장기적인 유지관리 계획이 필요하다. 지속적인 기능유지 및 유지관리비의 효율성을 위해서 유지관리비 각 항목별로 명료한 산출기준을 가지고 각 항목별로 관리·운영해야 하는데, 일부 항목에 대해서는 명료한 산출기준이 없어서 정확한 예산 배정과 관리에 장애요소가 되고 있다. 또한 일부 항목의 명료한 산출기준 부재는 해당시설의 관리자가 시설을 운영 관리하는데 있어서 장기계획의 수립을 어렵게 할 뿐만 아니라 장기적인 운영비 및 임대료 등의 예산계획 수립을 어렵게 하여 시설의 운영관리에 막대한 영향을 가져온다. 이러한 문제점을 인지하여 지자체에서는 시설물의 유지관리비 각 항목에 대해 분석하고 절감계획을 세우고 시설물의 유지관리비 절감 및 효율화에 대해 힘쓰고 있다. 본 연구는 지하도상가의 유지관리비 모든 예산항목을 분류·분석하고, 유지관리비 산출기준이 명료한 항목은 항목별 세부산정기준을 통해 유지관리비를 산출하고 산출기준이 불명료한 항목에 대해서는 다중회귀분석을 통하여 회귀모델을 도출하여 유지관리비를 산출하고 이들을 합산하여 정확한 유지관리비를 예측함을 목적으로 한다. 항목별 유지관리비 선행 연구를 기반으로 하여 본 논문에서는 지하도상가의 모든 예산항목의 주요 산출기준과 시설물 현황을 분석하여 유지관리비 산출기준이 명료한 항목과 유지관리비 산출기준이 불명료한 항목을 분류하였다. 유지관리비 산출기준이 불명료한 항목인 수선유지비, 수도광열비-수도, 수도광열비-전기의 회귀모델을 도출하였다. 26개 지하도상가 중 수선유지비는 23개의 유지관리비 모델 개발용 상가, 3개는 검증용 상가로 구분하였다. 수도광열비-수도는 20개는 유지관리비 모델 개발용, 3개는 검증용 상가, 수도광열비-전기는 18개는 유지관리비 모델 개발용, 3개는 검증용 상가로 나누어 구축된 변수를 바탕으로 회귀분석을 실시하였다. 또한 개발된 모델의 유효성을 확인하기 위하여 수선유지비, 수도광열비-수도, 수도광열비-전기에 대한 회귀모델에 각 입력변수를 적용하여 검증을 실시하였다. 검증결과 수선유지비의 다중회귀모델의 평균 오차율은 5.28%, 서울시설공단의 기존 예산 편성방식의 평균 오차율은 10.76%, 수도광열비-전기 다중회귀모델의 평균 오차율은 2.8%, 기존방식은 평균 오차율은 4.6%로 산정되었다. 또한 수도광열비-수도 다중회귀모델의 평균 오차율은 2.75%, 기존방식은 평균 오차율은 4.65%로 산정되었고, 전체 예산에 대해서는 4.31%, 기존방식은 6.31%로 산정되었다. 도출된 예측결과는 시설공단의 기존의 예산편성방식보다 오차율이 감소됨을 확인할 수 있었다. 본 연구에서 도출된 수선유지비, 수도광열비-수도, 수도광열비-전기 산정모델을 통해, 시설관리자가 예산계획을 수립할 경우, 유지관리비 산출기준 불명료한 항목에 대해 세부항목을 검토할 수 있는 자료를 제시하여, 유지관리비의 절감의 효율화에 기여할 것으로 기대된다. 하지만 보다 효율적이고 타당한 모델개발을 위하여 시설물 현황의 입력변수를 추가 입력하고 이에 대해 분석하는 추가 연구가 필요하다. 또한 예산항목 중 상가별로 나눌 수 없는 항목, 정책적으로 시행되어 편성된 예산항목에 대한 추가적인 연구의 진행이 필요하다. 주요어 : 지하도상가, 유지관리비, 예산항목, 다중회귀분석 지도교수 : 구교진 Estimation of Maintenance Costs of Shopping Facilities in Underground Passage Based on Multiple Regression Analysis By Jae-ho Kim Graduate School of Urban Science, University of Seoul The underground shopping center has more user population than other kinds of infrastructure, and during the period of use, it requires sustainable maintenance of function. In order to secure sustainable maintenance of function and the efficiency of maintenance and administrative expenses, it is needed to have clear standards of computation for each of the items of maintenance and administrative expenses for the operation. However, since some of the items do not have clear standards of calculation, it becomes the hindrance factor in the accurate arrangement and management of the budget. In addition, some items with the absence of clear output standard manager operating facilities difficult for the establishment of long-term planning , as well as long-term operating costs and rent, including budget planning difficult for the operational management of the facility brings an enormous impact. in fact, Seoul City is analyzing each of the items of maintenance and administrative expenses spent by the facilities managed within Seoul, making plans for their reduction, and also focusing on the reduction and efficiency of the facilities’ maintenance and administrative expenses. Therefore, this study will categorize and analyze all the budget items of the maintenance and administrative expenses spent by underground shopping centers in order to calculate the maintenance and administrative expenses efficiently. Also, about the items of which standards for calculating their maintenance and administrative expenses are unclear, the study will perform multiple regression analysis to draw the regression model in order to arrange the budget precisely and also secure the efficiency of the maintenance and administrative expenses. Based on the advanced researches on the maintenance and administrative expenses for each item, this article analyzes major standards of computation for all the budget items of underground shopping centers and the current status of facilities and distinguishes items whose standards for computing their maintenance and administrative expenses are either clear or unclear. And the paper selects the items whose standards for computing their maintenance and administrative expenses are unclear, say, repair and maintenance expenses, utility expenses-waterworks, and utility expenses-electricity, for multiple regression analysis. For repair and maintenance expenses, among 26 underground shopping centers, the study divides 23 shopping centers for developing a maintenance and administrative expense model and the rest 3 shopping centers for verifying maintenance and administrative expenses. For utility expenses-waterworks, among 21, the paper divides 18 shopping centers for developing a maintenance and administrative expense model and the rest 3 for verifying maintenance and administrative expenses. And for utility expenses-electricity, among 20, the study divides 18 shopping centers for developing a maintenance and administrative expense model and the rest 3 for verifying maintenance and administrative expenses. Based on the variables established, the study performs regression analysis and draws a multiple regression model. Also, to examine the developed model’s effectiveness, the study conducts verification with six materials of the regression model on repair and maintenance expenses, utility expenses-waterworks, and utility expenses-electricity and also one overall budget document. The mean error rate of the multiple regression model of repair and maintenance expenses is calculated as 5.28%, the mean error rate of the current budget planning of the infrastructure corporation is 10.76%, the mean error rate of the utility expenses-electricity multiple regression model is 2.8%, and the mean error rate of the current budget planning of the infrastructure corporation is 4.6%. Moreover, the mean error rate of the utility expenses-waterworks multiple regression model is computed as 2.75%, the mean error rate of the current budget planning of the infrastructure corporation is 4.65%, that of the entire budget is 4.31%, and the mean error rate of the current budget planning of the infrastructure corporation is 6.31%. The model for calculating maintenance and administrative expenses suggested in this study has been found to reduce the error rate more than the method being used in the stage of budget planning. If the facility manager makes a budget plan with the model for calculating repair and maintenance expenses, utility expenses-waterworks, and utility expenses-electricity which is developed in this study, it will provide data for checking detailed items regarding those whose standards for computing their maintenance and administrative expenses are unclear; thus, it will contribute to the efficiency of reducing maintenance and administrative expenses. However, in order to develop a model that is even more efficient and valid, it is needed to perform additional research on entering variables about the current status of the facilities additionally and then analyzing it. Moreover, it is also necessary to conduct additional research on the items undividable by shopping centers among the budget items and also those that have been politically executed and planned. Keywords: Shopping Facilities in Underground Passage, maintenance costs, budget items, multiple regression analysis Thesis Supervisor : Professor Kyo-Jin Koo

한국어 교육용 문법항목의 제시방법에 관한 연구 : '-더-'관련 문법항목을 중심으로

강원경 연세대학교 교육대학원 2007 국내석사

This study aimed to grope for the methods of selecting and suggesting grammatical forms that needed to be treated in Korean textbooks by analyzing the Korean textbooks and Korean learning dictionaries for foreigners from the institutions of Korean language.In Chapter 1, the study investigated the prior studies on the overall Korean education grammar, selection and arrangement of grammatical forms and speculative grammar and Korean education grammar and described its purpose and meaning.In Chapter 2, the study examined how the individual grammatical forms related to '-deo(더)-' in Korean learning materials were suggested. It also looked at how the grammatical forms combined with '-deo(더)-' in Korean learning dictionaries and the textbooks used in Korean education organizations were suggested.The principles of suggesting grammatical form were established as below. First, grammatical forms had to be suggested by considering the link with relevant grammar. Second, rules and limitations needed to be explained when suggesting grammatical form in textbooks. Third, expressions needed to be suggested when grammatical form were provided. Fourth, pragmatic information of grammatical form needed to be suggested.In Chapter 3, the study attempted to select the grammatical forms for Korean education according to the principles set after analyzing Korean learning dictionaries and textbooks in Chapter 2. It selected the grammatical forms suggested with high frequency in Korean learning dictionaries and textbooks as the target grammar for Korean education. In addition, it chose the grammatical forms with high difficulty in meaning among the grammatical forms suggested with high frequency and classified them as the grammatical forms that would be suggested in more than intermediate level.In Chapter 4, the study referred to the problems shown after reviewing the data for Korean education in Chapter 2 and the grammatical form related to '-deo(더)-' selected in Chapter 3 and discussed the methods of enumerating and suggesting the grammatical forms for Korean education in Korean textbooks. It attempted to demonstrate the examples of showing the grammatical form focusing on '-deoni(더니)' among grammatical forms related to ‘-deo(더)-.’This study would be meaningful in terms that it enabled one to recognize the importance for the suggested methods in Korean textbooks that became an important foundation of grammar education and to suggest its concrete methods. Especially, it would be meaningful providing basic data that could develop Korean grammar textbooks based on the principles of selection and suggestion of grammatical forms. 본 연구는 한국어 기관의 한국어 교재와 외국인을 위한 한국어 학습 사전을 분석함으로써 한국어 교재에서 다루어야 할 문법항목을 선정하고 제시하는 방법론을 모색하는 데 그 목적이 있다.1장에서는 한국어 문법 교육 전반, 문법항목의 선정 및 배열, 이론문법과 한국어 교육문법에 대한 선행연구를 살펴보고 본고의 목적과 의의를 밝혔다.2장에서는 한국어 학습 자료에서 ‘-더-’관련 개별 문법항목을 어떠한 방법으로 제시하고 있는지를 알아보았다. 한국어 학습용 사전과 5개 한국어 교육 기관에서 사용하고 있는 교재에서 ‘-더-’와 결합한 문법항목을 어떠한 방법으로 제시하고 있는지를 살펴보았다.한국어 학습 사전에서 제시한 ‘-더-’관련 문법항목을 분석하고 문법항목의 선정과 원칙을 다음과 같이 설정하였다. 첫째, 문법항목을 선정할 때 문법항목의 형태가 비슷하더라도 의미와 용법이 다르면 별도의 문법항목으로 선정한다. 둘째, 학습자 사전 간 중복도가 높은 문법항목을 중요도가 높은 것으로 간주하여 문법항목을 선정한다. 셋째, 선정된 문법항목을 제시할 때는 실제 언어가 실현되는 양상을 보여주도록 한다.한국어 교재를 분석하고 한국어 교육용 문법항목의 선정에서 다음과 같은 원칙이 필요함을 밝혔다. 첫째, 각 기관에서 목표 문법항목을 선정할 때 통일된 논의가 필요하다. 둘째, 문법항목을 선정할 때 학습자의 학습 단계를 고려하여 선정해야 한다. 셋째, 실제 발화 상황에서 쓰이는 문법의 형태로 문법항목을 선정해야 한다. 넷째, 유사한 형태라도 의미와 제약이 다르면 별도의 문법항목으로 선정해야 한다.교재를 분석하고 한국어 교재에서 문법항목을 제시할 때 다음과 같은 기준이 필요함을 밝혔다. 첫째, 관련 문법과의 연관성을 고려해서 문법항목을 제시해야 한다. 둘째, 교재에서 문법항목을 제시할 때 규칙과 제약을 설명해야 한다. 셋째, 문법항목을 제시할 때 표현항목을 함께 제시한다. 넷째, 문법항목의 화용정보를 제시한다.3장에서는 2장에서 세운원칙에 따라 한국어 교육용 문법항목을 선정하여 보았다. 한국어 학습용 사전과 한국어 교재에서 빈도가 높게 제시된 문법항목을 한국어 교육용 목표문법으로 선정하였다. 또한 빈도가 높게 제시된 문법항목 중에 의미적 난이도가 높은 문법항목을 선정하여 중급 이상에서 제시해야 할 문법항목으로 분류하였다.4장에서는 2장에서 한국어 교육 자료를 검토한 결과 나타난 문제점과 3장에서 선정한 ‘-더-’관련 문법항목을 참고하여 한국어 교재에서 한국어 교육용 문법항목을 배열하고 제시하는 방법에 대해 논의하였다. ‘-더-’관련 문법항목 중 ‘-더니’를 중심으로 문법항목을 제시하는 실례를 보이고자 하였다.본 연구는 문법 교육의 중요한 토대가 되는 한국어 교재에서의 문법항목 제시 방안에 대한 중요성을 인식하고 그에 대한 구체적인 방법론을 제시하였다는 데 의의를 둔다. 특히 문법항목의 선정과 제시의 원리에 입각한 한국어 문법교재를 개발하는 기초자료를 제공한 것에 의의를 두고자한다.

정기적 정보화수준측정을 통한 정보화투자효과분석 방안에 대한 연구

유은정 연세대학교 공학대학원 2002 국내석사

과거의 정보시스템은 단순한 트랜잭션 처리를 위한 소규모 기능 단위 프로그램으로 개발되어왔다. 그러나 핵심적인 경영업무 수행과 시스템의 결합을 통한 종적, 횡적 비즈니스 통합이 경쟁우위가 되는 현대의 e-Business 환경하에서의 정보시스템이란 단순히 후방 업무지원 기능을 넘어 기업의 경쟁우위를 결정짓는 전략적 수단으로까지 받아들여지고 있다. 또한 기업내외부로부터 요구되는 정보시스템의 규모가 보다 더 복잡하고 대형화되어 투자의사결정이 전사적으로 요구되고 정보시스템이 업무프로세스 및 조직개편 등 경영 의사결정에 직접적 영향을 미치게 되면서 기업정보화는 기업의 생존전략이자 전사차원의 주요 경영의사결정사항이 되었다. 이렇게 기업의 전략사안으로서 정보화에 대한 의존도가 심화되면서 갈수록 정보화에 대한 대규모의 투자가 요구되고 이에 따른 정보화 투자효과분석의 필요성도 급격히 증대되고 있다. 그러나 정보화투자효과는 재무적 화폐가치로 환산할 수 있는 정량적 효과 뿐 아니라 정보화 성과측정 측면의 정성적 효과가 함께 고려되어야 하므로 측정이 난해하며 기업 투자의 효과가 정보화에 의한 것인지, 기타 다른 요인이 동시에 작용한 것인지에 대한 분석 및 판단에도 한계가 있다. 따라서 본 연구에서는 이러한 정보화투자효과의 측정상의 난해함을 용이하게 하고 효율성을 제고하고자 기업정보화수준평가를 통한 정보화투자효과분석방안을 도출하고자 한다. 본 연구는 정보화투자효과분석에 대한 접근관점 및 분석 시점에서 기존연구와 차이점을 보여주고 있다. 즉 정보화투자효과분석에 대하여 일정 시점에 대한 정적인 분석시점으로 접근하고 있는 대부분의 기존연구와 달리 정보화투자효과분석을 정보화수준측정의 연장선상의 관점에서 분석하면서 정보화 활동에 의해 정보시스템과 업무 및 업무와 시스템과 사용자간의 상호 작용 등 동적인 변화에 의해 기존 업무에 영향을 미치게 되는 동적인 관점으로서 접근함으로써 정보화수준측정과 정보화투자효과분석의 매개지표를 도출하고 궁극적으로, 정보화수준측정을 통해 측정이 난해한 정보화투자효과분석을 시도하는 접근방식을 취하고 있다. 즉, 정보화수준 측정영역과 정보화투자효과분석간의 상관관계에 기반하여 정보화수준측정 영역과 맵핑되는 정보화투자효과분석지표를 개발하고 정보화효과분석 항목을 도출하여 이를 BSC관점에서 다시 배열함으로써 정보화 투자효과분석 결과와 정보화수준측정의 연차적 결과를 상호 연계하여 분석할 수 있는 가능성을 제공하고 있다. 정보화수준측정을 위해서는 정보화성숙모델기반의 통합평가시스템개발(김인주, 1999)에서 제시하고 있는 정보화목표, 정보화설비, 정보화환경, 정보화지원, 정보화활용, 정보화응용 측면의 6대 영역별 정보화수준측정 항목을 활용할 것이다. 정보통신부에서 동 연구를 사업으로서 매년 수행하는 기업정보화수준측정의 기업 데이터(2000년 ∼ 2001년)를 협조 받아 활용할 것이다. 정보화투자효과항목은 크게 정보시스템의 운영적 효과 - 비용감소, 수익증가 효과, 의사결정능력 향상, 업무기능성 향상 등 - 및 전략적 효과 - 경쟁자 위협감소, 공급자 관계 개선, 고객관계 강화 - 측면에서 6대 영역별 정보화수준측정항목과 연관관계를 도출할 것이다. 이렇게 도출된 정보화투자효과항목으로부터 BSC(Balanced Scored Card)의 4가지 측면의 정보화투자성과 방안을 최종 도출할 것이다. 업종별로 상이할 것으로 예상되는 업종 특성을 반영하여 「금융업 대기업 S사」에 연구결과를 적용하고 정보화투자효과분석에 대한 자료는 동 기업에 관련 담당자와의 수차의 인터뷰 및 자료협조를 통하여 수집할 것이다. 이를 통하여, 개발된 정보화투자성과분석 방안의 실효성과 적용성을 검증할 것이다. 본 연구는 정보화투자효과분석의 측정상 난해함과 비효율성을 해소하는 하나의 방안을 제시하고 있으며 이를 통해 제공되는 정보는 정보화 투자의 필요성 및 방향을 제안해야 하는 기업의 정보화 담당자들에게 정보화투자가 어떤 성과로 나타날 것이며(BSC 관점), 이를 위해서는 어느 부문에 주력하여 투자해야 할지(정보화수준 측정영역)를 동시에 연계하여 제시할 수 있게 됨으로써 대단히 유의미한 정보로 활용될 수 있을 것으로 판단된다. In order to achieve competitive business goals, every enterprise needs to evaluate the current level of IS(information systems) performance and its Investment Justfication. The evaluation is to measure technical capacity and operational capability of enterprise information systems and to diagnose their effectiveness of business goals and efficiency of resources. Investment Justfiacation for IS is primarily to measure its economical efficiency. Especially, Emerging Requirements for Investment Justfication for IS is strongly needed these days. IT investment has become the most strategic issue of all managerial decision-making issues. The objective of this research is the development of a methodology for evaluation of the economic effects of industrial informatization through regular evaluation of Industrial Indices for Informatization. Based on the continuous improvement model of information systems performance which effectively measures the level of enterprise information systems performance, enabling enterprises to achieve their goals of information systems and related business strategies, the IT Investment Justfication methodology is to be developed by comparing the continuous improvement of IT performance with that of IT Investment. IS levels are linked with their competitive business goals and objectives, and the feedback mechanism that translates the result of evaluation is to improve the process of IS performance.

공동주택의 관리비 항목별 비용분석 및 절감에 관한 연구

이효진 동명정보대학교 건축대학원 2005 국내석사

본 연구에서는 부산·경남에 소재한 표본대상 아파트단지의 관리비에 대한 각 항목별 관리방법 및 특성(단지규모, 층수, 동수, 건축년수)에 따른 관리비 영향 요인 분석과 관리비 절감에 대한 방안을 제시하면 다음과 같은 결론을 얻을 수 있다. 첫째, 공동주택관리비의 각 항목들 분석결과 관리방법에 따른 단위면적당분석은 자치관리가 단지는 세대수가 증가함에 따라 낮게 측정되었으며, 층수에 따른 승강기유지비는 운행층수가 낮을수록 관리비가 낮게 책정되었다. 또, 전체 관리비중 30%이상을 차지하는 인건비는 층수가 낮아질수록 건축년수에 따른 적립금 합계는 공동주택이 오래될수록 비용이 높아졌다. 둘째, 관리비 구성항목별 비용절감의 방안은 일반관리비는 경비인력 감축과 외주용역 계약 합리화 등을 이루어야 하며, 청소비는 용역시 용역단가의 합리화, 입주자 참여의 정기청소를 꼽을 수 있고, 오물수거비에 있어서는 각 세대의 분리수거 활성화를 통해 쓰레기 양을 줄이는 것이 무엇보다 중요하다 하겠다. 수선유지비에 있어서는 이론적으로는 자치화, 전문화, 기술집약화가 대안이 될 수 있으며, 실질적으로는 자체관리소 직원을 활용한 보수공사와 철저한 시설물관리를 통한 수선유지비 절감이 이루어져야 한다. 본 연구의 신뢰도를 높이기 위해서는 더 많은 아파트를 분리하여 조사 할 필요가 있으며 향후 더 연구되어야 할 것으로 ①평면형태별 관리비변화, ②주동배치와 관리비 상관관계, ③난방방식에 따른 관리비변화, ④계단실형태에 따른 승강기유지비 변화 등을 제안할 수 있으며, 공동주택 관리서비스개선은 정부당국의 정책적인노력과 입주자와 관리자의 상호협조와 신뢰관계 및 참여의지에 따라 이루어지는 것이며, 이러한 노력들이 합쳐져 공동주택 노후화를 예방하고 건축물수명을 연장하여 건축자원의 낭비를 막고, 신주거문화를 창조 삶의 질을 향상시키는 효율적인 방안이 될 것이다. In this research, I finally came to a conclusion analyzing the connection among managing of each items in management expenses, the size of each complez and stories, and the term of using. Fist. In the managing cost regarding to the management manner, although the managing cost of self-governing management is less imposed than the one of commission management, there is slight difference between those costs. And it is more important to consider the effectiveness of management than to emphasize reduction of management cost. Second, plan of cost-saving by administrative expense configuration item will talk that general administrative cost must accomplish expence manpower reduction and outside order services contract rationalization etc., and cleaning rain can count cleaning rationalization of services unit cost, tenant participatory fixed period at services, and it is important first of all that reduce trash amount in night soil removal rain through separate collection activation of each generation. Self-government Tuesday, specialization, technology integration can become the alter- native theoretically in repairs and maintenance expenses, and repairs and maintenance expenses curtailment through repair construction and thorough facility management that use itself superintendents office employee substantially should be achieved. Third. To reduce the management cost, we have to cut down the personnel in security guard that occupies one third of total management cost with application to the joint security system and operation of the self-governing guard. Though this process, it will be easy to accomplish the rationalization of contract with an outside order. Because the improvement of management service is not only the responsibility of owner but also the one of dwellers. And it is imperative to realize the importance of cooperation and trust between the owner and dwellers. And the establishment of effective managing system which has convenience and rationality must be settled without delay.

세이버매트릭스 적용을 통한 테니스교육의 효율성증대

원경주 성균관대학교 교육대학원 2008 국내석사

본 연구는 테니스 교육시 필요한 여러가지 항목들을 구체화된 요소로 구분하여 세이버 매트릭스 기법을 적용 각 요소별 수치를 가중치 값으로 적용하는 방법을 연구하고 각 피교욱자별 상세정보를 효율적으로 관리할 수 있는 사용자 관리 사이트 구축하여 운영한다. 이를 바탕으로 효율적인 테니스 교육방법을 연구하는데 목적이 있다. 연구 방법으로는 각 테니스장에 테니스 교욱을 받고 있는 초보 학습자들의 정보를 수집하여 각 개인의 교육 진도와 게임 승률을 확인하고 이를 가중치 값과 비교 할 수 있는 분석 사이트에 입력하여 각 학습자별 수준과 가중치 값들이 서로 관련이 있는지를 확인한다. 이러한 가중치 값들을 실제 게임결과와 비교하면 각 학습자들 별로 어떠한 교육이 효과적이었는지 확인할 수 있고 각 학습자들 별로 이러한 사실들을 통보하여 좀 더 효율적으로 테니스 교육을 받게 할 수 있는 방안을 마련한다.