民間宅地開發事業의 構造的 限界와 參與擴大方案

조인창 江原大學校 大學院 2005 국내박사

Up until the early 1990s, there had been a division of labor in real estate development market. Mostly land development was for public sector, while housing construction was for private sector. This division of labor was not effective to stabilize real estate market. The abnormal increase of housing prices was mostly due to the mis-match of demand and supply of housings. To increase the supply of housing, it was necessary to increase the supply of the serviced land for housing. Tight regulation on private sector's land development was moved out. In 1993 the National Land Use and Management Law was revised. The Semi Agriculture/Forestry Region was introduced, where private sector rather easily conducted land development projects for housing construction. During 1994-1999, the total 360,000 units of housing were supplied through private sector's land development, which was about 11.5% of all the new houses supplied during that period. This deregulation, however, produced several policy problems. Private sector's land development was criticized for its disorderly development. Among others. private sector did not supply enough on-site infrastructure, and natural environment was not conserved enough for upgrading the quality of life. The government finally announced the Comprehensive Measures against Disorderly Development on May 30, 2000. Two years later, the National Land Planning and Use Law was enacted, which was the result of unifying the Urban Planning Law of 1962 and the National Land Use and Management Law of 1972. The new law aims to address the disorderly development but to achieve the sustainable development. Several important policy measures were introduced. First, land use zoning system was changed. The Semi Agriculture/Forestry Region and the Semi Urban Region were moved out and integrated into the Managerial Region. Land suitability assessment system was introduced. It decides whether the land can be developed or should be conserved. The Second District Planning system and development impact fees system were also introduced, by which private developer should install infrastructure or pay for the costs for infrastructure. Finally, development permit system was widely introduced. Before 2002, development permit system was only applied to land within Urban Region. Since 2002, private sector's land development and also housing construction had reduced significantly. Ironically, the government anticipates the increases in the role of private sector's land development from 43% to 55% in its 10 Year's Housing Comprehensive Planning(2003-2012). To achieve the policy goals, it seems to be inevitable to invite private sector to land development market. Under the current laws and system, however, it seems to be impossible for private sector to involve in land development in large scale. This thesis aims to find out solutions to overcome the present structural limitations and thus enlarging private sector's participation in land development. It consists of seven chapters. Following the Introduction, Chapter 2 summarizes the situation of land development and supply of both public and private sectors. Then it indicates the reasons why private sector's participation in land development is inevitably necessary. Chapter 3 studies foreign countries' land development and supply system. It includes France, Germany, Sweden, England, USA, Canada and Japan. The level of regulations and/or incentives for private sector's land development depend on each country's uniqueness. Nevertheless, we may say that the well designed division of labor between public and private sector is very important, and the roles of public and private sector are not mutually exclusive but should go all together. Chapter 4 shows the result of the case study. It take the Seongbok District as a case study. Seongbok District is in the West-Northern region of Yongin city, Gyeonggi province. The district is famous that private sector developed whole area for the first time. Before then, the project size developed by private sector were mostly about 50,000~100,000 square meters. So, Seongbok District is the first case that has been carried out by private sector in large scale, which can have a profound implication in our current study. The most difficult task in private sector's land development project is project financing. Chapter 5 shows the contents and procedures of fund raising and management in the case of Seongbok District development. Chapter 6 is the main body of the thesis. It analyses the structural limitations for private sector to carry out land development. Then it suggests alternative to enlarge private sector's participation for land development. Chapter 7 is conclusion of the thesis, summarizing findings and implications. In the global era, private sector's contribution is inevitable. To let market work, private sector's ingenuity, skills and experiences, the efficiency should be utilized. It is because, the central and also local government are usually not flexible in making urban planning and land use planning suitable to the changes of market conditions. In addition, private sector has difficulties in conducting land development project because of heavy regulations. Particularly, private sector is too hard to access the project financing, partly because of the immaturity of financing system. The alternatives suggested can be summarizes as follows: First, small and medium sized private sectors are having difficulties in providing the expenses of land acquisition and project management. This, in the respect of the publicity of land development project and improving infrastructure, it is needed to lighten the initial burdens of private sector by creating public support system or land development project fund, etc. Second, varied methods of land development should be developed in order to fit for the conditions of project sites. The development permit system should be made simpler to reflect the situations of project sites, too. Even if the varied method of development and simpler procedures are articulated, they are not easily realized because of the social conflicts surrounding the distribution of development gains. So, it is suggested to make the residents participate in land development process, and also some portion of development gains should be returned to the community. Third, the current legal systems are devised in favor of public sector. It is very hard for private sector to access to land development and financing market. Under these unfavorable conditions, private sector's development project has been forced to be a few limited types, and thus causing disorderly development again. Development permit process should be de-regulated, the First and Second District Planning system should be managed more flexibly to promote private sector's participation in land development project. Lastly, financing and tax support program should be articulated in order to make private sector access easily to financial and development market. It includes articulating the project financing system, establishing the real estate investment trusts(REITs) system, reducing financial burdens including acquisition and property taxes and development charges. In contemporary, most countries are trying to solve their social problems by deregulation and indirect support system. So does private sector's land development process. Judging from the prospect that the role of private sector in land development will increase gradually, further research should be followed, such as articulating land development and supply system based on citizen's partnership as well as community proposal, developing project financing system based on business feasibility analysis, and creating land development prototype based on multi-lateral cooperation with private and public sector and also community members. 부동산시장내에서 전국적이든 지역적이든 택지 소요량을 정확히 파악해 내는 것은 대단히 어려운 일이다. 더욱이, 공공부문이 택지개발 및 공급을 주도하고 있는 상황하에서 민간부문이 대규모 택지개발을 통해 수요․공급을 조절하고 택지가격을 안정시킨다는 것은 기대하기 어렵다. 하지만, 1990년대 이후 민간부문이 택지개발공급 확대에 기여한 역할은 크다. 준농림지 개발이 허용된 1994년부터 규제가 강화되기 직전인 1999년 사이에 민간부문이 준농림지를 개발해 주택을 공급한 실적은 약 36만호에 달하며, 동기간 전체 주택공급의 11.5%를 차지하였다. 그러나, 이러한 민간부문의 역할에도 불구하고 2002년 준농림지역 및 준도시지역의 폐지로 인하여 민간에 의한 택지의 공급원이 축소되어 민간부문의 택지 및 주택공급에 큰 차질이 우려되고 있다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 관리지역에 대한 토지적성평가와 제2종 지구단위계획 수립 등으로 민간의 본격적인 택지개발 참여에는 상당한 기간이 소요될 것으로 예상되며, 도시지역내 주거지역의 종세분화와 이에 따른 밀도규제 강화로 인해 민간부문이 주로 담당하던 재건축사업 및 재개발사업을 통해 증가되는 용적률도 크게 감소하였다. 그 감소분에 상당하는 양만큼의 택지가 신규로 필요하다. 이처럼 민간의 역할이 위축되고 있음에도 불구하고, 정부는 공공택지에서 건설되는 주택 비중을 43%에서 55%수준까지 제고하겠다고 발표한 바 있다. 이제까지 민간부문에 의한 택지개발사업은 주택건설을 중심으로 이루어져 도시기반시설의 부족을 초래하는 한편 공동주택의 난립, 자연환경파괴, 열악한 교육환경, 교통체증의 발생 등의 부작용을 일으킨다는 비판을 받아 왔다. 민간에 의한 소규모의 택지개발이 초래한 문제를 해결하기 위한 조치로 2000년 5월 30일 「난개발방지 종합대책」이 발표되었다. 현행 법률과 제도하에서 민간부문에 의한 대규모 택지개발은 사실상 어려운 실정이다. 종전의 택지개발방식으로 민간부문이 개발하는 것을 허용한다면, 난개발이 되풀이 될 우려도 있다. 따라서 민간부문에도 대규모 택지개발이 가능할 수 있도록 법적, 제도적 장치와 금융지원 등의 체계적 대책 마련이 시급하다. 또한 2003년 2․8 주택시장안정대책 이후 2005년 8․31 부동산대책이 나오기 까지 발표된 일련의 대책들은 택지 및 주택의 공급측면을 간과한 점이 없지 않고, 수요억제만을 강조하였기 때문에 정책적 한계가 내포되어 있다고 판단된다. 특히, 정부 및 지방자치단체 등 도시계획입안권자가 관련계획을 수립할 때 시장에 대한 예측력이 부족하고, 택지 및 주택에 대한 장․단기적 수요를 정확히 파악 할 수 없기 때문에 택지 및 주택가격 급등의 사회적 문제를 야기하고 있는 실정이다. 따라서 민간부문의 택지수요 및 공급능력을 추정하여 택지 수급계획을 세워야 한다. 민간부문의 공급실태를 살펴봄으로써 대책수립에도 도움이 될 것이다. 이러한 점을 고려할 때 민간부문의 개발사례를 검토한다는 것은 의미 있는 일이라 여길 수 있다. 이러한 의도에서 본 연구는 민간택지개발사업을 활성화할 수 있는 대안을 마련해 보고자 민간에 의한 대규모 택지개발사업을 사례로 들어 연구한 것이다. 민간부문에서 대규모 사업이 좀처럼 원활하게 이루어지지 못하는 원인을 분석하기 위하여 용인 서북부지역의 성복지구를 사례로 연구하였다. 성복지구는 종전 민간에 의한 소규모(2~3만평 규모) 택지개발과는 달리, 국내에서 처음으로 시행된 대규모 택지개발의 대표적인 사례다. 종전의 택지개발과 관련된 연구의 대부분이 공공에 따른 택지개발사업의 한계를 지적하고, 문제점에 대한 대안을 제시하는데 그쳤다면, 본 연구는 민간에 의해 독자적으로 추진한 대표적 사례의 전 과정에 대한 분석을 통해서 실질적인 문제의 제기와 그에 대한 대안을 제시한 점에 의의가 있다고 생각된다. 특히, 민간에 의한 택지개발사업시 가장 중요한 사항으로 부각되는 것이 택지개발사업의 자금조달 문제다. 본 연구는 성복지구의 사례에서 이것을 어떻게 처리했는지 직접 시행한 프로젝트 파이낸싱의 대출약정을 중심으로 자금조달 및 운영구조를 분석해 보았다. 본 연구의 내용을 간단히 요약하면 아래와 같다. 민간택지개발사업의 활성화 필요성은 공공부문의 택지공급량으로는 한계가 있으며, 공공과 민간의 역할분담을 통해 이루어져야 한다. 그 동안 민간은 택지수요량의 상당부분을 공공분양분에 의존하여 왔으나, 앞으로는 시장의 자율에 맡겨 개발함으로써 민간사업자의 장점인 창의력과 기술력 및 경험을 활용하여 택지의 공급효율을 높여야 할 것이다. 하지만 현실 여건하에서의 어려운 점으로는 첫째, 정부 및 지방자치단체는 시장상황의 변화에 맞는 도시계획수립 미비로 인해 토지확보에 상당한 어려움을 겪고 있으며, 인․허가를 해결하지 못하여 애로를 겪는 경우가 많다. 둘째, 정부 및 지방자치단체에 의해 토지의 취득이 용이하지 못한 점과 각종의 토지이용규제가 심하며, 제반부담금 등 각종 시설 등의 부담이 무거워 사업에 애로를 겪고 있다. 셋째, 민간사업자는 공공사업자에 비하여 자금조달 금융상 차별대우를 받고 있으며, 프로젝트 파이낸싱 등의 금융제도의 미성숙으로 민간사업자의 시장진입이 제한 받고 있는 실정이다. 따라서 민간의 택지개발사업 활성화를 위해서는 다음과 같은 대안이 필요하다. 첫째, 행정편의적 대처로 중소규모의 민간택지개발사업자는 토지매입 및 인․허가 비용의 마련에 상당한 어려움을 겪고 있는바, 택지개발사업의 공공성 실현과 사회간접자본의 정비가 이루어진다는 측면에서 초기의 사업자금조달을 완화해 줄 수 있는 공적지원체제의 정비나 택지개발사업기금의 적립 등이 필요하다. 둘째, 사례지구인 성복지구 민간개발사업의 경우 개발방식을 다양화 하거나, 행정기관이 시장여건변화를 반영하여 도시계획절차를 간소화 하였다면, 민간택지개발사업자와 최종소비자인 수분양자에게도 다양한 혜택이 제공되었음은 물론이거니와 난개발을 방지할 수 있었다는 분석이 가능하다. 따라서 개발방식의 다양화를 도모하여 택지개발여건에 따라 합리적인 택지개발방식의 적용이 가능하도록 해야 하며, 시민이 택지개발사업에 적극 참여하여 택지개발사업 결과 발생하는 개발이익의 사회환원이 이루어지도록 다자간협의체 구성을 통한 택지개발방식의 도입이 필요하다. 셋째, 택지개발사업은 공공이 시행하기에 적합하도록 법의 내용이 구성되어 있으며, 민간택지개발사업자의 진입이 원천적으로 어렵게 되어 있다. 이러한 제약 하에서 실제로 민간에 의한 택지개발형태는 극히 한정될 수밖에 없으며, 최근 소규모의 택지개발로 인한 난개발 문제가 제기되고 있다. 따라서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 제1종, 제2종 지구단위계획구역의 지정 및 결정 절차를 탄력적으로 운영할 필요가 있으며, 주민제안에 의한 개발허가제도를 간소화 하여 민간택지개발사업의 활성화를 도모해야 한다. 넷째, 금융 및 세제지원 방안으로 프로젝트 파이낸싱제도, 부동산 개발신탁제도 정착, 개발리츠제도의 활성화, 제반부담금 및 취득․보유세 등의 경감 방안을 들 수 있다. 현대국가는 규제완화와 간접지원 등의 정책으로 사회문제를 해결하고 있는 바, 정부는 금융 및 세제지원 방안을 통하여 민간택지개발사업을 활성화 할 필요가 있다. 향후 민간에 의한 택지개발사업의 비중이 점점 확대될 것으로 판단되는 바, 택지개발공급제도의 전환, 진정한 의미의 프로젝트 파이낸싱구조의 실현을 위한 철저한 사업수지분석, 주민제안에 그치지 않고 파트너쉽에 따른 택지개발이나 다자간협의체에 의한 택지개발 등에 대한 지속적이고 깊이 있는 연구가 필요할 것으로 사료된다.

사례 분석을 통한 민간주택개발사업의 문제점과 개선 방안

윤서준 건국대학교 부동산대학원 2015 국내석사

세계적인 경기 악화와 저 성장세의 확산, 2007말 시작된 미국 발 외환 위기의 여파는 국내 내수 경기 및 부동산 시장을 위축시켰고 이는 수도권을 포함한 전국의 주택 매매 시장의 침체로 나타났다. 주택 시장의 위축은 주택 가격에 대한 불안감으로 작용하여 주택 거래량이 급감하였고 신규 분양 시장에도 악영향을 미쳐 전국의 주택 공급 시장은 대량의 미분양 사태를 겪게 된다. 전국적인 미분양 사태로 주택개발 금융 즉, PF 대출에 참여한 금융기관 및 저축은행은 PF 대출금 회수가 사실상 불가능해졌고, 누적된 부실 채권의 영향으로 국내 금융기관은 워크아웃 사태에 놓이게 된다. 이는 미국의 모기지론 사태와 유사한 모형을 갖는다. 미분양에 따른 부실채권 사태를 겪은 국내 금융 기관은 주택개발 PF 대출에 보수적 성향을 갖게 되었고 중대형 건설사의 자금 압박으로 이어졌다. 이는 민간 공급 주택 시장이 위축되고 관(공공)의 공급, 특히 보급자리 등의 주택 공급 형태가 민간 주도형에서 공공 주도형으로 변화하게 되는 계기가 되었다. 보금자리 및 택지 조성사업을 기반으로 한 공공주택과 임대주택의 공급은 시장경제 체제 내에서의 주택 시장 가격을 무너트리는 부정적 요인으로 작용하게 되었으며 공적 공급이라는 명목 하에 그린벨트를 계획 없이 개발함에 따라 자연환경 훼손과 무리한 보상정책으로 인한 주민들의 반발 등 다양한 문제점을 야기했다. 주택시장의 가격 불확실성은 주택 매매 시장을 위축시켰고 거래량은 줄고 전세 가격이 상승하는 시장 수급 불균형 현상이 나타나게 되었다. 주택시장의 악순환이 거듭됨에 따라 정부는 다양한 부동산 정책 발표하여 부동산 시장 재편을 추진하였지만 그 성과는 미미하였다. 주택 거래 시장 침체는 수도권 및 지방 중소도시의 주택 분양 시장에 영향을 미쳐 대량의 미분양 사태를 야기하였고 그 결과 미수된 건설도급금과 여신제공으로 발생한 신용공여의 여파로 건설사의 지급보증 능력이 현저히 떨어지게 되었다. 이는 민간 주택 공급 시장의 공급량이 급격히 감소하는 계기가 되었으며 일부 지급 보증 능력이 있는 대형 건설사들만이 주택 공급에 참여하는 주택 공급시장의 형평성과 다양성이 깨지게 되었다. 대형 건설사들은 더 많은 자본과 규모로 초과 성장을 하는 반면에 중견 건설사들은 사업 부진으로 워크아웃 등 경영 악화에 직면하였고 민간 주택 공급은 대형 건설사와 금융기관의 주도하에 놓이게 되었으며 고분양가 전략으로 저소득층의 주택 구입 기회는 현저히 줄어들게 되었다. 이러한 시장 상황에서 시장 수요자들은 보다 저렴한 분양가의 주택공급을 요구하게 되었고 서민들의‘내집마련’의 꿈은 소비자 스스로가 주택 건설 공급에 참여하고자 하는 양상을 보이게 되었으며 그 방안 중 하나로 지역주택조합사업이 새로운 형태의 주택 공급의 한 축이 되기 시작하였으며 주택 구입자가 조합원의 지위로 사업주체가 되는 지역주택조합은 중견건설사의 지원 아래 소규모 민간 공급 시장에서 공급자 역할을 하고 있으며 조합 형태의 사업이지만 자본력 있는 사업주의 역할을 조합이 대위하여 진행하는 안정적인 사업 형태로 거듭나고 있다. 기존에 문제점으로 야기된 95%의 토지 소유권 확보와 5%의 매도청구권의 인정 등의 현안을 갖고 있지만 현재에 추진되는 지역주택조합 부지는 공공택지나 민간택지, 토지 소유자나 이해관계자가 소수인 보다 안정적인 토지 확보가 가능한 입지에 조성되므로서 토지 확보의 리스크를 최소화하여 사업의 진행 속도를 높이고 있는 추세이다. 하지만 주택법에 한정되어 있는 지역주택조합의 제도적 모순과 조합 형태의 사업 구도에서 빚어진 구조적 모순, 초기 자금 조달의 불투명성은 지역주택조합의 활성화를 위해 선결되어야 할 문제점으로 남아있으며, 민간주택공급 시장의 변화를 이해함에 있어 지역주택조합 사업은 수요 측면의 구조변화와 함께 공급측면의 변화를 같이하는 중요한 요소이다. 주택 공급시장은 공급주체와 개발금융, 정부정책 등의 측면에서 다양하게 변화하고 있으며 이렇게 변화되는 시장 환경에서 지역주택조합 형태의 사업방식이 보다 활성화 될 수 있는 제도적 개선 방안과 금융지원 방식을 연구해 봄으로서 지역주택조합 개발방식이 민간주택 공급 시장의 한 축으로서 긍정적인 역할을 하기를 기대해 본다.

AHP분석을 활용한 민간도시개발사업의 위험요인 분석에 관한 연구 : 환지방식을 중심으로

한원형 중앙대학교 대학원 2022 국내석사

In recent years, the large scale land development is being implemented through urban development projects based on the Urban Development Act. Particularly, numerous urban development projects are being carried out by private sectors through land Replotting approach. Although urban development participants of private sector prefer land replotting approach, it has a problem that it takes longer than other development approach due to various risk factors. With consideration of the problems, this study aims to identify risk factors of land replotting approach in private sector-led urban development projects and to figure out the priority of risk factors for every stage of development projects. To this end, Analytic Hierarchy Process (AHP) was used for this study and risk factors appearing in private sector-led urban development projects of land replotting approach were derived from reviewing preceding studies and having interviews with experts. In addition, a survey was conducted for urban development project experts based on the derived risk factors, and with this, the importance of development stages and risk factors for each participant was identified and priorities were determined. The results of this study are summarized as follows. First, as a result of analyzing the importance of development stages by each participant, it was found that local governments and landowners cooperatives had high importance in planning stages, and the business agencies in implementation stages. Through this, it was confirmed that there was a difference in the role importance of participants by each development stage. In addition, as a result of analyzing the importance of risk factors for each participant, 'designation cancellation due to incorrect legal procedures when designating a zone' for local governments, 'difficulty in procurement of project costs' for business agencies, 'lack executives and representatives with development knowledge' for landowners cooperatives, and 'suspension of construction due to civil complaints after construction starts' construction companies were found to be the most important risk factors. Second, as a result of comparative analysis by respondent group, it was found that there was no significant difference among respondent groups in the importance of development stages and risk factors of local governments and construction companies. On the other hand, in case of business agencies and landowners cooperatives, the importance of development stages and risk factors differed among respondent groups, which means that each participant has different perspectives on determining causes of a problem. This study suggests the following. First, the important risk factors of participants appeared in development stages in which the importance was high. Therefore, it is urgently necessary for each participant to discuss policies to improve the risk factors that appeared in the important development stages. Second, it is necessary for business agencies and landowners cooperatives to discuss how to resolved problems by comprehensively considering not only the self-diagnosed risk factors but also risk factors pointed out by participating experts. Third, when establishing a development plan, which is the initial stage of the project, a sufficient explanation of land replotting plan is required for landowners, and efforts are required to reach an agreement with landowners based on this. 오늘날 대규모 토지개발사업은 도시개발법에 근거한 도시개발사업을 통해서 개발되고 있으며, 다수의 도시개발사업은 환지방식을 활용한 민간시행자에 의해서 진행되고 있다. 이처럼 민간도시개발사업은 환지방식을 선호하고 있음에도 불구하고 다양한 위험요인들로 인해 여타 개발방식보다 장기간 소요되는 문제를 가지고 있다. 이와 같은 문제 인식하에 본 연구는 환지방식 민간도시개발사업에서 나타나는 위험요인을 파악하고, 참여 주체별로 개발단계 및 위험요인의 중요도를 분석하여 중요순위를 측정하고자 한다. 이를 위해 본 연구는 AHP분석(Analytic Hierarchy Process: AHP)을 활용하였으며, 우선 선행연구 검토와 전문가 인터뷰를 통해 환지방식 민간도시개발사업에서 나타나는 위험요인을 도출하였다. 또한, 도출된 위험요인을 통해서 도시개발사업 전문가들을 대상으로 설문조사를 진행하였으며, 이를 통해서 참여 주체별로 개발단계 및 위험요인의 중요도를 파악하고 중요순위를 선정하였다. 본 연구의 결과를 요약하자면 다음과 같다. 첫째, 참여 주체별 개발단계의 중요도 분석결과, 지방자치단체와 조합은 계획단계, 업무대행사는 시행단계에서 중요도가 높게 나타났다. 이를 통해서 개발단계별로 참여 주체의 역할 중요도는 차이가 있음을 확인하였다. 또한, 참여 주체별 위험요인의 중요도 분석결과, 지방자치단체는 ‘구역지정 시 잘못된 법적 절차로 인한 지정 취소’, 업무대행사는 ‘사업비 조달의 어려움’, 조합은 ‘개발지식을 갖고 있는 임원 및 대의원의 선출 부족’, 시공사는 ‘착공 후, 민원문제로 인한 공사중지’가 가장 중요한 위험요인으로 나타났다. 둘째, 응답자 그룹별 비교분석 결과, 지방자치단체와 시공사의 개발단계 및 위험요인의 중요도는 응답자 그룹 간에 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 반면 시행대행사와 조합의 경우, 개발단계 및 위험요인의 중요도는 응답자 그룹 간 차이가 있는 것으로 나타났으며, 이는 참여 주체 간에 문제의 원인을 바라보는 관점이 다르다는 것을 의미한다. 본 연구가 시사하는 바는 다음과 같다. 첫째, 참여 주체의 중요 위험요인은 중요도가 높게 나타난 개발단계에서 나타났다. 따라서 각 참여 주체는 중요 개발단계에서 나타난 위험요인을 개선하기 위한 정책적 논의가 시급하다. 둘째, 시행대행사와 조합은 자가 진단한 위험요인뿐만 아니라 그 외 참여 주체 전문가가 지적한 위험요인까지 종합적으로 고려하여 문제 개선을 위한 논의가 필요하다. 셋째, 사업의 초기 단계인 개발계획수립 시, 토지소유자를 대상으로 환지계획에 대한 충분한 설명이 필요하며 이를 토대로 토지소유자와 합의점을 도출하기 위한 노력이 요구된다.

민간개발사업을 통한 의정부 공간구조 개편방안에 관한 연구 : 금오동 자동차정류장을 중심으로

이현무 대진대학교 공공정책대학원 2021 국내석사

의정부시는 남북방향으로 국도3호선, 경원선이 관통하고 있으며, 동서방향으로 국도39호선, 국도43호선, 교외선이 주변도시와 연결되어 있어 사통팔달 교통망이 발달한 경기북부의 중심도시이다. 그러나 지형적으로 수락산, 도봉산, 호명산, 천보산으로 둘러싸고 있는 분지 지형이며, 수도권정비계획 상 인구 및 산업의 집중이 억제된 과밀억제권역으로 공업지역 면적(0.38㎢)이 전체 용도지역 면적의 0.5%에 불과하며, 행정구역 면적(81.54㎢)의 70.3%가 개발제한구역이며, 주한미군 부대, 군부대 등으로 인하여 행정구역 면적의 18.9%가 군사시설보호구역으로 지정되어 있어 개발할 수 있는 토지가 한정됨에 따라 지역발전의 저해요인으로 작용하고 있다. 이러한 지역적 특성은 저성장, 저출산, 고령화 등 인구구조 변화와 함께 개발의 속도를 더디게 하여, 인구 50만 문턱에서 지역 간 개발 불균형과 도시 경쟁력을 쇠퇴시키는 결과를 초래하고 있다. 의정부시는 성장과 쇠퇴의 기로에 서있다. 주한미군부대 반환, 군부대 이전으로 확보 가능한 유휴부지는 도시를 새롭게 성장시킬 수 있는 중요한 개발가용 토지자원이다. 재정자립도가 열악한 지방자치단체 재정여건상 국비 지원이 가능한 공원 등 공공시설 계획만으로는 도시 경쟁력 확보에는 한계가 있다. 이를 위하여 지역현황과 도시공간구조 특성을 분석하고, 문제점 및 개선방안을 제시하여 민간개발사업을 통한 지속발전 가능한 도시공간구조 개편방안을 모색하고자 한다.

민간 도시개발사업의 사업성 비교 분석

강승규 연세대학교 공학대학원 2007 국내석사

Since Urban Development Act began to be executed in 2000, a variety of urban development projects financed by public and private funds have been implemented, and particularly, diverse mechanisms encouraging private capitals to participate in urban development projects have continued to be operated.The purpose of this study was to analyze feasibility of appropriation and replotting both of which serve to encourage private capitals to participate in urban development projects. For this purpose, the researcher reviewed Urban Development Act, examined various urban development projects and thereupon, sampled some model projects for comparative analysis.Currently, most of the urban development projects are intended to develop the housing sites. The area narrower than 100 thousand square meters tends to be appropriated, while the area between 100 thousand square meters and a million square meters tends to be developed for replotting.In order to compare the feasibility among urban development projects under the same conditions, the researcher applied two-fold standards, namely, 20% rental housing site and post-procurement replotting, and thereby, sampled Sorae Nonhyun and Sindong districts in Inchon. Then, the researcher calculated the project cost and profit of each method, and therewith, analyzed ratio of public rental housing site, fluctuation of rental housing site price, cost of apartment housing constuction, ratio of apartment housing site replotted, and the effect of land price variables on project feasibility.As a result, it could be confirmed that whether appropriation or post-procurement replotting is desirable depends on scale of development profits and apartment housing construction projects.On the other hand, as a consequence of sensitivity analysis, it was found that sensitivity was correlated positively with the ratio of apartment housing sites, and that the cost of rental housing sites was higher, the per-pyong construction cost was higher for apartment houses, and that the lower the ratio of replotted sites for apartment houses was, the urban development projects using the appropriation was more feasible.If developers should take into consideration the development profits and their financial capacity effectively, they would be able to choose more favorable project mode and design the land use plan more effectively.Since this study applied the same conditions for comparative analysis of urban development project feasibility, unique characteristics of each development project could not well be analyzed. In other words, the results of this study may not reflect the actual field conditions. So, in order to activate the urban development projects, it is deemed necessary to research into not only into their feasibility but also into the project implementation methods befitting the conditions of each project. Lastly, it is hoped that this study will be followed up by future studies which will assess the urban development projects ex post facto to reform the current urban development system. 2000년 도시개발법 시행이후 공공과 민간부문에서 다양한 형태의 도시개발사업이 진행되고 있으며, 특히 도시개발법 제정 취지에 따라 민간의 사업참여확대를 위한 제도적인 장치들이 지속적으로 반영되고 있다.본 연구에서는 이러한 배경하에서 민간부문에서 참여할수 있는 대표적인 사업시행방식인 수용방식과 매수후 환지방식에 대하여 사업성 관점에서 그 특성을 파악하고, 사업성을 비교 분석하기 위해 도시개발법에 대해 살펴보고, 현재 이루어지고 있는 도시개발사업 추진현황을 파악하였으며, 사례지역을 선정하여 각 사업방식별 사업성을 비교 분석하였다.현재 민간 도시개발사업은 대부분 주거용지 개발목적으로 이루어지고 있으며, 토지이용계획에 대한 제약이 적은 10만㎡이하의 수용방식과 10만-100만㎡의 환지방식에 대한 빈도가 높은 특징이 나타나고 있다.이에 따라 동일한 조건하에서 더 나은 사업조건을 파악하기 위하여 수용방식에서의 20% 임대주택용지 계획과 공동주택용지에 대한 매수후 환지라는 두가지 기준을 적용하여 인천 소래논현지구와 수원 신동지구에 대한 수용방식과 매수후 환지방식에 대한 사업비와 수익을 산출하고 각각의 사업성을 비교 검토하였으며, 공동주택 면적 비율, 임대주택용지 가격 변동, 공동주택 공사 비용, 집단환지 받는 공동주택용지 비율, 토지매입가격의 변수가 사업성에 어떠한 영향을 미치는지 분석하였다.그 결과 사업대상지가 가지는 개발이익의 규모, 토지개발과 공동주택건설에 따른 수익의 수준에 따라 수용방식이 유리한 경우와 매수후 환지방식이 유리한 경우로 나누어지는 것을 알 수 있었다.또한 민감도 분석에서는 공동주택 면적 비율이 높고, 임대주택용지 분양가격이 높으며, 공동주택 평당 공사비가 높고, 집단환지 받는 공동주택용지 비율이 작을수록 수용방식의 사업성이 좋은 것으로 분석되었다.이 결과를 통하여 사업시행자 입장에서는 개발이익과 자금동원 능력을 고려하여 보다 유리한 사업방식 선택과 토지이용계획 수립의 기준 설정이 가능하다고 하겠다.본 연구의 사업성 분석은 사업방식간 비교를 위하여 동일한 조건을 적용함으로써 각 사업별 시행과정에서 나타날 수 있는 특성을 파악하기에는 한계가 있으므로 본 연구에서 시행한 사업성 분석은 현실에서의 실제적인 내용과는 다르다는 한계를 가지고 있으며, 민간 도시개발사업의 활성화를 위해서는 사업성뿐만 아니라 사업대상지의 개별특성에 따른 적합한 사업방식에 대한 연구가 요구되며, 도시개발사업 준공이후의 사후 평가를 통하여 현행 제도에 접목할 수 있는 제도화 방안에 대한 연구가 필요할 것이다.

民間宅地開發事業 活性化 方案에 關한 硏究 : 首都圈 準農林地域開發을 中心으로

이형규 건국대학교 행정대학원 1995 국내석사

민간 개발사업 공공공간 조성을 위한 디자인 협의 방안 연구 : 일본의 협의체 운용사례를 중심으로 : focusing on the application cases of machizukuri councils in Japan

정영화 서울대학교 대학원 2009 국내석사

민간아파트 개발사업의 후분양방식 선택결정요인 분석에 관한 연구

정은비 동아대학교 대학원 2026 국내박사

한국의 주택공급 제도는 1970년대 후반 급격한 도시화와 인구 증가에 대응하기 위해 선분양제도를 중심으로 발전해 왔다. 선분양방식은 착공과 동시에 분양함으로써 공급자의 초기 자금 부담을 완화하고 소비자에게는 상대적으로 낮은 분양가에 주택을 공급할 수 있는 제도적 장점이 있다. 이러한 구조는 국가의 주택공급 확대와 산업화 과정에서 효율성을 극대화하는 수단으로 기능하며 수십 년간 한국 주택시장의 표준적 사업 관행으로 정착되었다. 그러나 최근 고금리·고물가·자재비 상승 등으로 인한 건설비용 부담의 가중, 부실시공 및 입주 지연 등 소비자 피해 사례의 반복, 분양가 규제 강화에 따른 사업성 악화 등이 복합적으로 작용하면서 선분양제도의 구조적 한계가 점차 드러나고 있다. 이에 따라 소비자 보호 강화와 시공 품질 확보, 그리고 건설산업의 신뢰 회복을 위한 대안으로 후분양제도의 필요성이 지속적으로 제기되고 있다. 후분양방식은 공정률이 일정 수준 이상 진행된 이후에 분양하는 방식으로, 소비자 입장에서는 실물 확인이 가능하다는 장점이 있으며, 공급자 입장에서는 공사 기간 동안의 가격 상승분을 반영할 수 있는 구조적 유인이 존재한다. 그럼에도 불구하고, 후분양은 대규모 선투자 자금이 요구되고 시장 수요의 불확실성이 높기 때문에 현실적으로 민간 부문에서 쉽게 채택되기 어려운 방식으로 인식되고 있다. 이에 본 연구는 민간아파트 개발사업에서 공급자가 후분양방식을 채택하는 데 영향을 미치는 요인을 실증적으로 규명하는 것을 목적으로 수행되었다. 특히 본 연구는 공급자 관점에서 후분양방식 선택의 현실적 판단 구조를 분석하고자 하였다. 이를 위해 민간아파트 개발사업 실무자를 대상으로 설문조사를 실시하였으며, 분석방법으로는 기술통계, t-검정, ANOVA 등을 통해 집단 간 인식 차이를 검토하고 랜덤 포레스트(Random Forest)분류모형을 구축하여 후분양방식 선택에 영향을 미치는 주요 요인을 도출하였다. 또한 변수의 상대적 중요도를 평가하기 위해 퍼뮤테이션 중요도(Permutation Importance)와 SHAP(Shapley Additive Explanations)분석을 병행하여 각 요인의 영향력을 정량적으로 검증하였으며, 두 방법의 산출 방식이 상이하기 때문에 반복적으로 상위에 도출되는 요인을 중심으로 일관된 핵심 변인을 확인하고자 하였다. 분석 결과, 투기과열지구 지정 여부(분양가상한제 적용 여부), 기대 분양가격 수준, PF대출금리, 인근 아파트 매매가(시세) 등이 후분양방식 선택 시 주요 요인으로 나타났다. 이는 주택공급 규제, 시장가격 신호, 금융비용과 같은 외부 환경 요인이 공급자의 전략적 분양방식 선택을 결정짓는 핵심 기준으로 작용함을 의미한다. 이러한 결과는 후분양방식이 시장성과 정책 환경, 금융 구조가 복합적으로 작용하는 전략적 판단 구조임을 보여준다. 종합적으로 본 연구는 학문적으로 민간아파트 개발사업에서 후분양방식 선택 요인을 정량적으로 규명함으로써, 공급자 의사결정 구조를 실증적으로 해석했다는 점에서 의의를 지닌다. 실무적으로는 후분양사업의 리스크 구조를 금융·시장·정책 측면에서 계량적으로 제시함으로써, 정책당국이 후분양제도의 활성화를 위한 제도 및 정책을 수립하거나 개선하는 과정에서 방향성을 설정하는 데 실질적인 의미를 가진다. South Korea’s housing supply system has developed around the pre-sale system to cope with rapid urbanization and population growth in the late 1970s. The pre-sale method, which allows developers to sell units at the start of construction, alleviates initial financial burdens and offers consumers relatively lower prices. This structure expanded housing supply efficiently and became the dominant model for decades. However, its limitations have emerges as rising interest rates and matirial costs as well as inflation increased expenses, while repeated cases of poor quality, delays, and tighter price regulations weakened profitability. Accordinly, the post-sale system has gained attention as an alternative to strengthen consumer protection, ensure construction quality, and restore confidence in the the housing industry. In this method, units are sold after construction reaches a certain level of completion, allowing consumers to verify properties and enabling developers to reflect price increase during consturction. Yet, post-sale adoption remains limited in the private sector due to high upfront financing needs and demand uncertainty. Against this backdrop, this study empirically identifies the determinants influencing private developers’ adoption of the post-sale system. A survey was conducted among practitioners of apartment development projects to analyze their decision-making structure. Descriptive statistics, t-tests, and ANOVA were used to examine group perception differences, and a Random Forest Model was employed to determine key influencing factors. To assess variable importance, Permutaion Importance and SHAP analyses were applied, and commonly high-ranking factors in both methods were identified as consistent determinants. Results reveal that speculative-zone designation, expected sales price, and PF loan interest rate, market prices of near by apartments are key determinants of adopting the post-sale approach. These findings highlight that regulatory conditions, market price signals, and financing costs critically shape developers’ strategic decisions. The study contributes by quantitatively identifying the supply-side decision structure behind post-sale adoption and offers policy implications for institutional frameworks supporting its expansion.

민간제안형 도시개발사업의 갈등완화에 관한 법적 고찰

김종하 忠南大學校 大學院 2010 국내박사

There is no doubt that public service must prioritize public benefits over profitability. Recently, however, as public projects have been opened to private sectors, critical questions have raised - How could the conflicts between public interests and profit assurance be compromised? and How could those contrary values be transformed to reciprocal values? - The necessity to resolve these problems has increased as well. Specifically, this study focuses on the urban development project by private sectors specified in the Urban Development Act. In particular, legal issues related to project recognition deemed and migration measures are discussed. Also, this study suggests methods to improve the capability of local governments that supervise and manage private sectors in terms of balancing public and private benefits. On the Urban Development Act, once district designation and site specifics are publically disclosed, project recognition is supposed to be deemed by the law. Thus, it is legislator's responsibility to coordinate public and private interests or private sectors' mutual benefits, for example, by legal controls for designating districts or by restriction of designator's discretionary scope. Specifically, followings should be specified by the law: ① public interests enhancement, ② expropriation purposes, ③ expropriation requisites and procedure, ④ measures to guarantee continuous public benefits, and ⑤ proportionality principle, and also objective standards to evaluate public interest should be established to minimize project recognizer's subjectivity and to maintain public characteristics of the project. With regard to this some suggestions are made in this study. In addition, ambiguous regulations that may harm landowner's rights by private sector's participation in the project should be amended. Clarifying abstract and uncertain legal position of private proposers and reinforcing their legal duties could protect landowner's rights and minimize possible future disputes. Most of all, project designators such as local governments need to play a more active and direct role through establishing private-public cooperative relations, which aims that private sectors focus on their business, while local governments protect public interests. Finally, it is suggested that the public agreement system be adapted for private sectors to make equitable contribution to the society based on their objective profits from development projects. Next, migration measures at private sector's discretion should be reconsidered. It is true prior migration measures tend to be regarded as dispensational by the government and they have caused frequent civil petitions and disputes even in the context of loss compensation because of their discretionary nature. Notwithstanding, public operators could at least minimize unfair infringement of landowner's right. The organizational purpose of private sectors, however, is not based on public benefits. In other aspects, reasonable migration measures may be viewed as a justifiable appeal of landowners. Therefore, regulations as to migration need to be more specified in Act on Acquisition and Compensation for Land, etc. for Public Projects in such a way that private operators' power decreases and the compensation committee's legal binding force increases. Furthermore, other actions could be considered such as planning migration sites, supplying sites or housing, supporting resettlement financially, and so forth. Lastly, statistical and quantitative method to calculate migration costs that are acceptable and equitable to both private developers and landowners could promote the efficiency of migration measures. At last, the authority of supervision and monitoring should be substantially as well as officially awarded to local governments in order to mediate public and private interests and to prevent indiscreet development. Local governments should also try to make an effort to expend their capabilities to meet these purposes. In the current local self-governing system, the authority of local governments is assumed to be delegated by residents. Therefore, in early stages to build ideas and processes of the urban master plan, the basis of the urban development project, should residents be able to participate thru the governance system and their opinion at a public hearing be reflected. In the final stage of planning, it should be legally assured that resident's representatives can attend at a local assembly. Based on reasonable criteria, metropolitan local governments should distribute and assign administrative works to lower level local governments. In this local self-governing system, local governments are expected to possess discretionary power due to their controlling ability for Ordinance or Code. As shown in some administrative regulations like guidelines for urban development, there is a possibility that the right of autonomy of local governments is infringed, for example, when how to designate developing districts or how to plan population and land usage is already determined. Thus, guidelines for urban development should deal with technical areas only. Also, the work protocol of designators as well as residents' participative system and migration measures needs to be specified by Ordinance for adjusting public-private benefits. If a new comprehensive urban development plan is introduced to manage development projects that have been separately influenced by individual laws, the consistency of national, urban, and execution plans and the sustainable long-term urban development could be expected, which, furthermore, would help with protecting property rights and improving resident's quality of life.

宅地開發事業의 活性化에 관한 硏究 : 民間部門育成을 中心으로

김태균 한양대학교 행정대학원 1996 국내석사