기성시가지 정비를 위한 계획수법 비교연구 : 정비계획과 지구단위계획을 중심으로

류경수 계명대학교 일반대학원 2008 국내석사

新市街地 開發에 따른 旣成市街地 관리방안 : 梁山市 旣成市街地를 중심으로

박종서 釜山大學校 環境大學院 2004 국내석사

The purpose of this study is to evaluate residential environment of both newly building areas and old built-up areas, in case of Yangsan city, and to grope for the maintenance methods of old urban areas to keep the function of urban continuously. In case of Yangsan city, newly building area is nearby urban area, but both of them are very different in degree of social friendship. ; the latter has formed naturally for a long time and the peoples have shared a lot of social characteristics, while the former has moved from different geographical location in short terms and the peoples has shared few them. Moreover, in the investment of physical development, the former surpass the latter. The differents constitute urban and social problems. Actually, in this paper, we find as follows, At first, in the degree of residental satisfaction, people of old built-up areas are very lower than them of new built-up areas. Secondly, in the degree of satisfaction for surrounding environment, peoples in older developed area are also lower than the other, especially, in sewage & waste, noise, the danger of fire, equipment of road and parking. Thirdly, inconvenience facilities in old build-up area are shopping centers, hospitals, libraries, facilities for entertainment & social welfare. Especially, the lack of supply of road & parking lot and the improvement of residential environment is more urgent for old built-up area. For solving the problems, the maintenance methods by citizen participation must be considered with a view to accommodating the identity of communities and regional specialty. In addition, the renewal and repair of housing should be done and the acquisition of walking space and parking lots is essential. Finally, the maintenance of old build-up area should be harmonious with the plan of newly building areas.

성남기성시가지 도시재생을 위한 생활가로 특성 연구

이기철 가천대학교 일반대학원 2017 국내박사

최근 성남기성시가지의 노후주거지역 활성화 방안은 전면철거방식만을 추진하지 않고 점진적 도시재생사업을 통하여 노후주거지를 지속적이고 체계적인 구상을 바탕으로 개선 및 발전시키는 방식으로 선회하고 있다. 이것은 기존 노후거주 지역 개선방법에 대한 획일적인 방식으로부터 도시재생 분야로 관심이 증가하면서 정주지로서의 의미와 거주권에 대한 인식이 높아지게 되었다. 성남기성시가지는 1970년대 구릉지형 위에 만들어진 도시로 대부분 노후 주거지역으로서 재건축ㆍ재개발의 주된 대상이었다. 2000년대 후반 수도권을 중심으로 시작된 도시재생사업으로 인하여 기존 재건축ㆍ재개발 구역 중 일부가 도시재생사업으로 전환하여 주거환경을 개선하기 시작하였다. 이에 성남기성시가지도 일부 재건축ㆍ재개발 구역이 단계적으로 도시재생사업구역으로 전환하여 노후주거환경을 개선하기 시작하였다. 본 연구는 기성시가지 생활가로가 성남기성시가지 노후주거지 재생방안에 중요한 자료가 될 수 있다고 판단한다. 성남기성시가지는 경사도가 심한 구릉지에 주거지역이 조성되어 열악한 보행환경임에도 불구하고 주거지역 내 근린상업시설이 활성화 되어 있는 가로가 존재한다. 이것은 계획에 의해 조성된 것이 아닌 주거지역 내 자생적으로 상업시설이 활성화 된 가로를 중심으로 형성되었다. 본 연구에서는 노후 주거지역의 새로운 주거유형을 형성하거나 또는 기존의 도시를 잘 관리하고 보완하여 점진적 주거환경 개선을 통한 노후주거지 재생 시 기존 도시주거의 질서를 유지하며 보완 할 수 있는 지표로서 ‘기성시가지 생활가로’를 제안하고자 한다. 이에 기성시가지 생활가로에 대한 정의와 성남기성시가지를 대상으로 기성시가지 생활가로의 특성을 밝힌 후 생활가로 활용 가능성을 파악한다.

기성시가지 도시재생에 있어 도시촉매(Urban Catalyst)수법에 관한 연구 : 미국 밀워키시 도시촉매프로젝트를 중심으로

송준환 중앙대학교 대학원 2008 국내석사

As the regeneration of existing urban area is initiated by a combination of several factors, it should be naturally carried out at a moderate speed rather than being conducted rapidly according to a plan. Therefore, this raises the need for the urban regeneration method that takes into account local context and effectively renews and revitalizes existing urban districts without changing the entire city excessively. This study aimed at presenting some suggestions for urban regeneration projects in Korea. For this, a theoretical framework was established by understanding the urban catalyst method as a strategic urban restoration method that induces the consistent revitalization of existing urban districts from the selection of a project, to practicing urban design in local context, and to aggressive planning and maintenance by municipal governments, and the features of the regeneration method of existing urban districts were generated through the analysis of the urban catalyst project by type. In order to analyze the function and features of the urban catalyst method as a regeneration method of existing urban districts, the way the urban catalyst method was applied in urban design policies of Milwaukee in the United States was examined. In addition, on the basis of analysis frameworks produced by the urban catalyst theory, such as the two-dimensional development method, the method linking relevant programs, and the method to establishing district landscape, 13 urban catalyst projects of downtown districts of Milwaukee were selected, and then the characteristics of the projects by type were investigated. Based on the analyst results above, the following features of the urban catalyst method were found, and then some suggestions were made. First, the urban catalyst method primarily induces the development of a project which has high potential and high possibility of changing urban districts through the government's aggressive involvement or the collaboration with citizens by vigorously utilizing the features of existing urban districts with high economic potential. The implications of such project development cause neighboring districts to develop itself. Therefore, the urban catalyst came to revitalize the entire city. Second, the urban catalysis method is important in the enforcement of urban design policies. Municipal governments have strategically included the urban catalysis project, part of the urban regeneration project,' into district plans to operate them together. This indicates that the government directly intervenes and manages the urban revitalization project which requires securing publicity. Third, of 65 urban revitalization projects of Milwaukee, about 52 projects or 80% have been selected as urban catalyst projects, indicating that the urban catalyst projects account for a large portion of urban revitalization projects. Most of the selected projects are being operated to secure publicity. This indicates that the urban revitalization project needs to be recognized as the redevelopment project based on publicity and that the public development of urban districts should be expanded urgently. Fourth, in order to successfully carry out its urban catalyst projects, Milwaukee goes through citizen-involvement procedures to select an urban catalyst project. As seen in the urban catalyst projects of Milwaukee in which about 1600 citizens participated in the selection of urban revitalization projects out of a sense of duty as the subjects of the city, there should be fundamental changes in citizens' perception. Fifth, Milwaukee Department of City Development (DCD), the public institution of the municipal government, comprehensively manages urban catalyst projects. This indicates that DCD has built a system that intensively plans and controls urban catalyst projects with high publicity. In order to effectively manage the public development of urban districts and to supply technologies and funds, a government-citizen collaboration system can be strategically adjusted. Sixth, Milwaukee also takes measures to revitalize districts where development has lagged due to its insufficient profits, though its publicity is high. Milwaukee performs the development and management of the project by organizing BID which is managed by citizens. In addition, it operates TIF which makes people to use tax increases as collateral to get funds from financial institutions in advance. In Korea where the government provides little financial support, people need to seek a strategic method to secure public support fund in this way. Seventh, urban catalyst projects of Milwaukee is establishing urban design using differentiated planning techniques by type. This enables recognizing the features of each factor of design guideline differentiated by type. It is expected that these techniques can be applied to urban revitalization projects in Korea. This study is meaningful in that it made some suggestions on the methods of revitalizing existing urban districts which allow for not only the utilization of the features of the existing urban districts with high economic potential but also the effective resolution of problems of existing urban districts. Before introducing urban catalyst method in Korea, a thorough examination on various cases needs to be carried out. In addition, the verification of its utilization and other examinations on its system should be performed in detail. Besides, research also should be made on the case, in which the urban catalyst project has a negative effect on the urban environment, to take into account systematic complementary measures for that. 기성시가지의 도시재생은 여러 복합적인 요인이 작용하기 때문에 일시적인 계획아래 이루어지는 것이 아니라 점진적이고 자연발생적으로 이루어져야한다. 따라서 도시 전체를 무리하게 손대지 않고 효과적으로 재정비하고 쇠퇴한 기성시가지를 재활성화 할 수 있는 지역적 맥락을 고려한 도시재생수법이 매우 필요한 시점에 있다고 할 수 있다. 본 연구는 프로젝트의 선정에서부터 지역적 맥락을 고려한 도시디자인의 실행, 지자체 차원에서의 적극적인 계획 및 관리 등 계속적으로 기성시가지가 재활성화 될 수 있도록 유도하는 전략적 도시재생수법으로서 도시촉매수법을 이해함으로써 이론적 기틀을 마련하고, 도시촉매프로젝트의 유형별 특성분석을 통해 기성시가지 재생수법의 특성을 도출함으로써 우리나라 도시재생사업 시, 적용될 수 있는 시사점을 제시하고자 하였다. 기성시가지 재생수법으로서 도시촉매수법의 기능과 특성을 분석하기 위해 미국 밀워키시의 도시디자인시책에 있어 도시촉매수법이 어떻게 적용되는지를 살펴보았고, 도시촉매이론을 통해 도출한 분석의 틀인 평면전개방식, 주변프로그램연계방식, 지구경관형성방식을 바탕으로 밀워키시 다운타운지구의 13개 도시촉매프로젝트를 선정하여 유형별 도시촉매프로젝트의 특성을 파악하였다. 이러한 분석결과를 바탕으로 도시촉매수법의 특성 및 시사점을 도출하면 다음과 같다. 첫째, 도시촉매수법은 경제적 잠재력이 매우 높은 기성시가지의 특성을 적극 활용하여 관의 적극적인 개입 또는 민과의 협력을 통해서 변화가능성과 잠재력이 큰 프로젝트를 우선적으로 개발을 유도하여 파급효과와 주변의 자발적인 개발이 일어나도록 유도하고, 전체적으로 도심부를 재활성화시키는 수법을 말한다. 둘째, 도시촉매수법은 도시디자인 시책에서 중요한 위치를 차지하고, 도시재생사업의 일환인 도시촉매프로젝트를 지자체 차원에서 전략적으로 지구계획 내 포함시켜 함께 적용해 적극적으로 운용하고 있다. 이는 공공성을 확보해야하는 도시재생사업을 관이 직접 개입하여 관리한다는 것을 의미한다. 셋째, 밀워키는 65개의 도시재생사업 중 약 52개인 약 80%가 도시촉매프로젝트로 선정되어 운용되고 있어 도시촉매프로젝트가 매우 높은 비중을 차지한다는 것을 알 수 있고, 선정되는 촉매프로젝트의 성격은 대부분이 공공성 확보를 위한 사업으로 진행되고 있다. 이는 도시재생사업이 공공성을 기반으로 한 재개발 사업이라는 인식의 변화가 필요하고, 공영개발의 확대가 시급하다는 것을 알 수 있다. 넷째, 밀워키시는 성공적인 도시촉매프로젝트의 실현을 위해서 시민참여중심을 통한 도시촉매프로젝트의 선정절차를 거치고 있다. 밀워키시 주민 약 1600여명이 참여하여 도시재생사업을 선정하는 등의 주민이 주체가 되어 도시에 대한 의무를 가지고 참여도를 높이는 도시촉매프로젝트와 같이 주민들의 근본적인 인식의 전환이 필요하다고 사료된다. 다섯째, 밀워키시는 도시촉매프로젝트를 지자체 내 공공기관인 도시재개발국(DCD)에서 통합관리하고 있다. 이는 공공성이 강한 도시촉매프로젝트를 도시재개발국(DCD)이 집중적으로 계획하고 콘트롤하는 시스템을 구축하고 있다는 것을 의미하는데, 공공개발을 효율적으로 관리하고, 기술력과 자금조달 등을 위한 관민협력 시스템을 전략적으로 조율할 수 있다. 여섯째, 밀워키시는 도시촉매프로젝트 중 공공적 성격이 큰 반면에 수익성 미비 등으로 인해 개발이 지체되는 지역을 재활성화하기 위해 주민들이 조직화하여 제정하는 BID를 조직하여 사업개발 및 운영관리를 실시하고 향후 늘어난 세수증가분등을 담보로 금융기관으로부터 자금을 선조달해주는 TIF제도 등 2가지제도를 병행 운용하고 있다. 이렇듯 정부의 재정적 지원이 거의 없는 우리나라의 경우, 이와 같은 방식으로 공공의 지원기금을 확보하는 방안을 전략적으로 모색할 필요가 있다고 판단된다. 일곱째, 밀워키시 도시촉매프로젝트는 유형별로 차별화된 계획기법을 통해 도시디자인을 형성해가고 있다. 이는 도시촉매프로젝트 유형별로 차별화된 디자인가이드라인의 요소별 특성을 인지하여 우리나라 도시재생사업시, 이를 적용하여 지침으로 활용할 수 있을 것으로 판단된다. 도시촉매수법에 대한 본 연구는 경제적 잠재력이 매우 높은 기성시가지의 특성을 적극 활용하되, 기성시가지가 안고 있는 여러 복합적인 문제점을 효과적으로 해결할 수 있는 기성시가지 재생수법으로서의 시사점을 제시한 것에 그 의의가 있다. 이 수법이 국내에 도입되기 위해서는 여러 사례에 대한 충분한 검토와 활용타당성 및 여러 제도적 검토가 면밀히 진행되어야 할 것이고, 향후 도시촉매프로젝트에 의해 도시환경에 악영향을 미친 경우에 대한 연구를 병행하여 이에 대응하는 제도적 보완사항도 함께 고려해야 할 것이다.

기성시가지정비사업의 연계적 전개에 관한 연구

박종현 成均館大學校 大學院 2003 국내석사

今まで旣成市街地整備は住宅を中心に施設の量的供給と物理的環境整備にだけかたよるから地域內住民だちの生活とコアミュニティに積極的に對應しなくている。さらに公共性が高い整備事業の特性を度外視し、公共が事業を活性化という美名の下に民間開發者に全的に依存して市場經濟の論理に委せて、地域全般での公共性創出が大變な實情です。又、隣近地域で進行するいろんな都市計劃事業及び民間開發事業がお互いにどんな關連及び連繫を持たないままで、個別的で單發的な形態の單獨事業に推進している。そして效率的な資源投資が成り立たない可能性が高いのみならず事業間連繫であればよろしく推進になる場合にえるいろんな波及效果、すなわち、シナ-ジ效果をえないでいる。 したがって、向後旣成市街地整備事業は旣存の物理的環境改善でなく地域住民の生活要求及び地域特性を反映して一切的で統合的な展開過程が求められるのであり、各個別事業を連繫な、もっと幅廣い地域を對象にする綜合的な プログランが必要である。 そして、本硏究の目的は旣成市街地整備事業の連繫的展開に關する硏究として、國內の旣成市街地整備現況を通じて問題構造を把握し、我が國と都市化過程及び都市政策が類似する日本を對象に示唆点を導出して、向後國內の旣成市街地整備事業の連繫的展開をためにいろんなアイディアを摸索することがその目的です。 まず、日本の事例を通じて導出する示唆点を市街地整備の基本原則をはじめて整備手法を整理すると、以下のようである。 ①多くの整備課題に對して複數の事業を連繫して綜合的な整備を摸索する(戰略性)。手法として、上位計劃に基づく綜合的な整備、複數事業の連繫による一切的整備、周邊地域での事業の波及·展開、地域での事業展開の爲の推進體制づくりなどである。 ②多くの關聯主體が協調して事業を展開しながら新しい成果をなす(協調性)。手法として、複數主體のパ-トナ-シップによる市街地整備, 性格が違う複數事業の役割を連繫な整備、幅廣い行政課題への橫斷的對應、事業推進の円滑化を圖る爲の手法などである。 ③住民の意思を反映して地域社會の特性を生かす(社會性)。手法として、地域との信賴關係に基づく事業展開、住民參加による市街地整備、住民の再定着配慮、新規住民の受入れなどである。 ④開發利益を適切に回收して後續事業を連續的に實施する(經濟性)。手法として、開發利益による投資の還元、公共投資による民間事業の誘發などである。 ⑤回遊性がいいし、快適な空間を地域次元で有機的に演出する(空間性)。 手法として、周邊地域との連繫を考慮した整備、周邊との調和·景觀形成に配慮した整備などである。 つまり、次世代の市街地整備事業展開の在り方は、「多樣なパ-トナ-シップにより、各種の社會性のある事業が戰略的に連繫し、投資の環境を實現しつつ都市のストックとまりうる質の高い空間を連續的に創出する」のことだ。 又、綜合プログランとしての市街地整備の像を整理すると以下のようである。 ① 連續的な事業の展開による市街地リノウェションの推進 ② 連續的な小規模再開發による地域の綜合的な活性化 ③ 旣成市街地整備を中心にする都市空間の綜合マネ-ジメント ④ 先進的な市街地整備モデル開發 次に、向後國內旣成市街地整備事業の適用方案を整理すると以下のようである。第一に、單獨事業から複數事業の連繫及び面積展開、第二に事業推進プロセスを重視した事業展開として、第三に質の高い都市空間の創出、第四に、市街地整備事業の平價であり、①∼③は、展開過程で、④は一連の過程を平價する項目である。 本硏究は、旣成市街地整備事業の連繫的展開に關する硏究として、日本の事例を通じて向後適用できる方案を摸索でものです。しかし、日本の連繫的事業展開がとても多くの實績と施行錯誤から發展しても、すべての市街地整備に適用可能な一般解にみにくいです。 ただ、韓國と日本がいろんな面で條件が違っても、こんなアイディアをベイスとして、より深度あり具體的な硏究が求られ、先進的な市街地整備のモデル事業の實驗過程を通じる段階的な市街地整備事業の導入展開が必要であると考えられる。

성남 기성시가지 생활권 내 생활가로 특성 비교 연구 : A comparative study on the Neighborhood Street Characteristics of Seongnam City : Focused on Taepyeongdong, Sanseongdong, Dandaedong and Sinheungdong : 태평동, 산성동, 단대동, 신흥동을 중심으로

한고은 가천대학교 일반대학원 2014 국내석사

본 연구는 대한민국 신도시의 상징으로서 역할을 하고 있는 성남 기성시가지를 대상으로 한다. 연구의 목적은 기성시가지 속 지역사회 공간을 분석하여 시민의 삶과 밀착된 생활권의 일상을 조사하여 그의 터전인 지형을 반영한 생활권과 생활가로를 찾고자 함에 있다. 성남 기성시가지에서는 토지이용, 인구분포, 지역사회 형성 및 운영, 도시기반 시설 현황, 사회적 비용이 발생했다. 또한 기성시가지는 획일적⋅급진적 정비방식과 촉진 위주의 정비제도, 개선 중심의 정비계획으로 인한 문제점을 안고 있다. 이러한 상황에서 지역여건을 반영한 생활 밀착형 분석과 고층 고밀 개발 및 구릉지 정비계획 보다는 생활권과 생활가로를 발견하여 자생적 커뮤니티의 영역과 크기를 규명하여 점진적인 도시개발의 관점을 갖고자 한다. 물리적 여건뿐만 아니라 인문학적 생활권 재생 개념을 통섭적인 관점에서 살펴보며, 생활권 재생을 위한 지속가능한 개발 및 생활지도의 작성, 소단위 정비에 부합하는 건축물의 일상의 특징들을 표현할 수 있도록 노력하고자 한다. 또한 도시 및 지역사회를 물리적 측면과 인문학적 측면으로 나눠 조사·분석 후 현재 성남 기성시가지가 직면한 문제점을 도출하고자 한다. 또한 노후주거지 재생의 주요 기반으로 생각되는 생활기반시설의 배치를 통해 생활권 측면에서 점진적인 도시 및 주거 계획의 관점을 가지고 도시의 공간구조를 분석하기로 한다. 더불어 건축 및 도시계획 단계에서부터 성남 기성시가지의 일상과 도시를 형성하는 요소를 밝혀 기성시가지의 생활권 및 생활가로 발견하고자 한다. 덧붙여 관련제도의 검토·점진적 개발·활용 계획에 반영하고자 한다. 분류 및 유형화를 통하여 기성시가지 내에서도 태평동, 산성동, 단대동, 신흥동을 중심으로 연구를 진행한다. 사례대상지 도출 분류 기준 및 과정은 다음과 같다. ①도로체계 (6m 내외도로) → ②용도지구 (주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) → ③근린생활시설의 위치관계, 배치분포 확인 → ④주거조성시기를 확인한다. 이와 같은 과정을 성남 기성시가지 생활가로 도출을 위한 분석의 틀로 한다. 태평동은 초기 분양지이자 주거지역 내 단독주거 밀집지역으로 대표성이 있다. 산성동은 초기 분양지이며 주거지역 내 단독주거·다세대ᐧ다가구혼합유형이다. 단대동은 준주거 지역으로써 주거지역과 상업지역이 혼재한다. 신흥동은 일반상업지역과 인접한 주거지로써 기성 시가지 내 대표성을 지닌다. 성남 기성시가지 도시 전체를 행정구역으로 나누고 법정동·행정동으로 세분화 한다. 이를 생활권역으로 나눈 후 단위생활권에서 중심이 되는 시설(공공시설, 근린시설, 학교시설, 사회복지시설, 공원, 슈퍼마켓, 편의점, 마트, 정류장, 유치원, 어린이집…)등으로 묶어 생활권 규정 요소라고 정의한다. 생활권 및 생활가로 규정 요소는 근린주구 이론과 부합하는 초등학교부터 생활권 구성의 기본이 되는 소규모 상점까지 포함한다. 또한 구릉지 위, 격자형 도로패턴·도시조직을 갖는 성남 기성시가지를 주거지 분포와 근린·상업시설 분포로 나누어 생활가로를 확인한다. 이러한 물리적 요인과 더불어 비 물리적 요소인 행태·사회적인 요인을 종합하여 성남 기성시가지의 생활가로를 도출한다. 더불어 도출된 사례 대상지 중에서 주거·근린·상업생활시설이 존재하여 거주민의 주된 생활 반경 및 통로로써의 역할을 하는 생활가로를 찾고 각 생활권 별 생활가로의 특성을 도출한다.

환경친화적 도시관리를 위한 환경생태계획 수립기법 개발 연구

홍석환 서울시립대학교 일반대학원 2007 국내박사

본 연구는 과거 자연환경 특성이 고려되지 않고 무분별하게 팽창된 기성시가지를 대상으로 환경친화적 도시관리를 위한 환경생태계획 적용기법을 제시하고자 하였다. 연구대상지는 서울시의 보편적 도시 특성을 지닌 강동구를 대상으로 하였으며 환경생태계획 항목 및 적용방향 도출, 환경생태계획 기법 수립, 환경생태계획 적용단계로 구분하여 연구를 수행하였다. 우리나라 도시계획은 선계획, 후개발 원칙하에 환경생태적 특성을 고려한 지속가능한 도시관리를 추구하고 있다. 지역차원 도시계획은 도시기본계획과 도시관리계획 위계가 중심을 이루는데, 두 계획은 정책계획과 이를 반영한 실행계획으로 구분된다. 도시기본계획은 도시지역 생태적 특성을 고려하여 지속가능하고 환경친화적인 도시관리를 핵심 목표로 정하여 개발과 보전의 조화를 꾀하고 있다. 그러나 실천계획인 도시관리계획은 이러한 상위계획 내용에 부합하지 못하고 개발관련 내용만을 다루고 있다. 환경친화적 도시관리를 위한 환경관련 검토제도는 개발계획 수립단계나 수립된 이후 환경영향 저감방안 마련을 위해 적용되는 것이 일반적이어서 도시 전체를 대상으로 한 환경친화적 관리에는 한계가 있었다. 환경생태계획을 위한 현황조사분석과 환경생태평가내용은 기성시가지 특성에 적합하도록 비오톱과 생태적 잠재성 측면에서 설정하였다. 현황조사 및 분석항목은 에너지 이용, 물순환체계, 생물다양성 측면을 구분하여 설정하였으며 기성시가지 특성에 적합한 항목으로 에너지이용 측면에서는 토지이용현황, 건폐율 및 용적율, 지표면온도를, 물순환 측면에서는 경사와 토양피복현황, 우수침투기능을 분석하였다. 생물다양성 측면에서는 현존식생현황과 녹지분포현황, 야생조류 및 양서류 출현현황을 설정하여 조사․분석하였다. 식물생태를 기반으로 한 비오톱 지도화 연구는 자연생태계 특성이 사라진 기성시가지를 대상으로 한 환경생태평가는 가능하나 훼손지역에 대한 개선방향 제시는 한계가 있다. 따라서 기성시가지 적용을 위한 환경생태평가 항목으로 훼손된 생태계에 적용이 필요한 물순환 측면과 생물다양성 측면의 잠재성 평가를 실시하여 보완하였다. 물순환 잠재성은 토양과 토지피복정도, 경사도를 고려하였으며 생물다양성은 시가화지역 야생조류 출현특성을 바탕으로 출현 잠재성을 고려한 평가를 실시하였다. 기성시가지 적용을 위한 환경생태계획은 자연생태계 보호, 도시생태계 개선, 비오톱 및 생물종 보호, 휴양 및 녹지이용을 위해 도시관리계획의 용도지역․지구제 개념을 도입하여 도시생태 관리지역계획과 도시생태 관리지구계획으로 구분하여 설정하였다. 도시생태관리지역 계획은 도시 전체 환경생태특성을 고려하여 생태계 개선을 위한 집중 관리 항목을 설정하고 관리하기 위한 것으로 생태계 특성에 따라 시가화지역을 대상으로 한 도시생태 개선지역과 자연생태계가 남아있는 지역을 대상으로 한 우수생태계 보전 및 복원지역으로 분류한 후 이를 다시 세분하였다. 우수생태계 보전 및 복원지역은 우수생태계 보전지역과 생태계 복원지역, 친환경 유도지역으로 세분하였고, 도시생태 개선지역은 시가화지역 현황과 잠재성에 의해 시가지 녹지보전지역, 물순환 개선지역, 야생조류 유도지역, 도시온도 저감지역으로 세분하였다. 도시생태 관리지구계획은 도시생태 관리지역 설정만으로 개선이 어려운 비오톱 및 생물종 보호와 휴양 및 녹지이용 측면을 고려하여 특정 대상지를 선정하였다. 도시생태 관리지구계획은 환경생태 네트워크지구, 생물서식처 보전지구, 공원녹지 조성지구로 구분하여 설정하였다. 환경생태 네트워크지구는 녹지분포현황과 야생조류 출현현황 및 지표 야생조류인 박새의 최적이동경로 분석을 통해 설정하였으며, 생물서식처 보전지구는 시가화지역에서 보전가치가 높은 양서류 서식처와 유역권을 설정하였다. 공원녹지 조성지구는 현재 조성되어 있는 공원녹지 서비스권역에서 소외된 필지를 포함하는 비오톱을 선정하였다. 환경생태계획을 강동구에 적용해 본 결과, 우선 도시생태 관리지역계획에서 전체적으로 보전이 필요한 우수생태계 보전 및 복원지역은 주로 강동구 동측과 북측, 서측을 에워싸는 도심외곽에 대규모로 분포하였다. 시가화지역을 대상으로 한 도시생태 개선지역 중에서도 생태계가 상대적으로 양호하여 보전관리가 필요한 지역인 시가지 녹지보전지역은 도심 외곽에 주로 분포하고 있어 강동구 중심시가지는 생태적 측면에서 개선이 요구되었다. 도시생태 관리지구 적용결과, 생물서식처 보전지구는 도심외곽 녹지지역 중 산림 계곡 하부에 실개울이나 웅덩이, 논경작지가 접해 있는 지역 9개소가 설정되었다. 환경생태 네트워크지구 설정을 위한 박새 최적이동경로 분석결과 박새는 시가화지역에서 특정 경로만을 이용하는 특성을 보였다. 이에 시가화지역에서 야생조류 이동이 빈번할 것으로 분석된 지역을 중심으로 연결녹지 확보를 통한 환경생태 네트워크를 강화할 필요가 있었다. 강동구 공원녹지 소외권역은 전체 면적의 10.1%에 해당되었는데 공원녹지 조성지구는 이 중에서도 공원녹지를 시급히 조성해야 할 지역에 선정하고자 주거지가 밀집한 비오톱을 선정하였는데 강동구 전체의 4.0%에 해당되었다. 대상지는 천호동과 암사동일대 구천면길과 접한 고밀주거지역과 성내동일대에 주로 분포하였다. 환경생태계획의 도시계획 적용은 도시관리계획 용도지역 조정과 환경친화적 도시관리를 위한 용도지구 신설, 공원녹지기본계획 수립, 기성시가지 정비사업구역에 대한 세부 환경생태계획 추진과 환경생태계획내용을 바탕으로 한 도시관리 추진으로 구분하여 적용할 수 있었다. 항목별 적용결과, 현행 용도지역계획에서 자연녹지지역으로 전환이 필요한 지역은 자연녹지지역과 인접하여 선형으로 분포하거나 소규모로 파편화된 지역이 대부분이었다. 이는 강동구가 이미 현 용도지역 계획에 의해 개발가능한 지역이 대부분 개발된 상태이기 때문이었다. 자연녹지지역 중에서는 대규모로 시가화된 지역이 강동구 외곽에 주로 분포하고 있었는데 이들 지역은 용도지역 지정 취지에 맞게 생태적 기능 개선을 위한 관리강화가 필요하였다. 생태적 측면에서 용도지구제도 적용은 고밀도로 시가화된 강동구 도심내에 원활한 야생조류 이동을 위한 용도지구 신설을 제시하였다. 이에 야생조류 이동지구의 신규 지정을 제시하였다. 고덕지구 지구단위계획구역과 천호뉴타운을 사례로 한 환경생태계획 적용결과, 대상지가 지닌 자연생태적 특성에 의해 대상지별 토지이용밀도 조정과 블록별 중점 관리방향, 녹지보전 및 조성방향 등을 공간별로 제시할 수 있었다. 이는 정비사업구역에서 환경생태계획이 효과적으로 적용될 수 있음을 의미한다. 아울러 환경생태계획 항목별로 강동구내 사례 대상지를 선정하여 적용해 본 결과 계획방향에 의해 전략적 개선이 가능하였다. 기성시가지 환경친화적 도시관리를 위해서는 도시생태계 특성에 적합한 항목을 종합하여 생태계 현황과 잠재성에 따라 공간별로 차별화된 적용이 필요하다. 도시 전체 생태계 특성을 종합한 환경생태계획은 기존 기능적 측면을 강조한 도시관리에서 나타나는 환경생태적 문제 해결을 위한 방향을 제시하며 도시생태계를 종합적 측면에서 관리하기 위한 기초적인 방향을 제시하였다. 이러한 측면에서 기성시가지를 대상으로 한 환경생태계획 수립은 환경친화적 도시관리를 구체적으로 실현하기 위한 도구로 사용될 수 있다.

기성시가지 자연발생적인 용도복합 지역의 도시계획적 과제 연구 : 서울시 강남구 대치4동을 중심으로

이혜원 서울시립대학교 2011 국내석사

기성시가지의 소형 필지로 이뤄진 블록은 인접한 곳에 위치한 대규모 시설들과 주변 환경, 사람들의 요구로 인해 발생된 자생적인 변화들이 시간의 흐름에 따라 축적되면서 그 지역의 이미지와 활동, 성격을 결정한다. 그러나 이러한 현상은 때로는 도시공간환경을 열악하게 만드는 문제를 유발시키기도 한다. 물론 대표적인 가로들은 가로환경정비사업이나 지구단위계획 등을 통해 관리가 이루어지고 있지만, 그 이외의 가로들은 용도지역제 등에 의해서만 규제될 뿐 실제 도시경험차원의 미시적 측면에서의 관리할 수 있는 장치가 없는 실정이다. 특히 현재 진행 중인 사업 차원의 제도들은 대부분 법적으로 열악한 도심을 중심으로 이루어지고 있으며, 토지구획정리사업 등을 통해 계획된 곳으로 법적으로는 문제가 없는 강남의 경우 해당사항이 없다. 하지만 이러한 곳의 경우, 주거중심의 계획 초기 개념과 달라진 현재의 상황으로 실제 도시경험차원에서는 열악한 환경에 놓여있는 실정이다. 따라서 본 연구는 도시재생 및 정비, 관리로의 도시계획 패러다임의 변화에 발맞춰, 그리고 국내외 제도들의 비교를 통해 살펴본 결과 주변과 연계된 다양한 차원의 미시적 관점에서 조사‧분석하는 것이 필요하다는 결과를 바탕으로 기성시가지의 관리에 있어 도시경험차원에서 보다 더 상세한 계획을 하여 그곳에 살고 있는 사람들, 그곳을 이용하는 사람들, 그곳을 방문하는 사람들이 질 높은 도시공간환경을 경험할 수 있는 방안을 마련하는 것이 목적이다. 그러기 위해 강남구 대치4동을 하나의 예로 현 제도에서 다룰 수 없는 도시경험차원의 구체적이고 실질적인 현상을 기존의 제도를 바탕으로 구축된 데이터 및 현장조사를 통해 도시공간환경을 시각적‧공간적, 양적‧질적으로 조사‧분석하고, 총체적으로 접근하여 구체적인 현상을 유형화하였다. 유형화의 기준으로 설정된 것은 실제활용용도 분포비율 및 용도들 간의 상관관계에 영향을 끼치는 도로위계, 자생적인 변화에 영향을 끼치는 인접한 대규모 시설의 유무, 간선도로 및 대중교통으로의 접근성, 초기개념이었던 주거의 비율로 설정한 결과, 대상지 내부 36가지의 가로들은 총 5가지의 유형으로 분류되었다. 그리고 각 유형별 그 특성을 드러내고 미흡한 부분과 필요한 부분에 있어 도출된 계획요소를 바탕으로 제도적 대응방안에 대한 시사점을 도출하고자 한다. 그 결과는 다음과 같다. [유형Ⅰ(집산도로, 인접한 대규모 시설, 접근성 양호, 주거비율 70% 이하)] 집산도로로써 인접한 곳에 대규모 시설이 있고 접근성이 좋아 직장인 및 외부인이 이용하는 다양한 용도들이 전 층에서 복합되어 있다. 이로 인해 차량통행 및 보행량이 다른 유형에 비해 높은 편이나 보도가 설치되어 있지 않거나 폭이 좁고, 가로에 면해 위치한 공원 및 학교와의 연계성이 떨어져 보행환경이 열악하고 안전문제가 발생될 가능성이 충분하다. 따라서 도로다이어트를 통한 보도 조성, 야간조명 증대, 전선 지중화, 스쿨파크, 아파트 담장 허물기와 같은 계획이 필요하다. 그리고 블록 내부로 갈수록 주거시설의 비율이 높아지므로 차량통행 방식의 조정 및 버퍼존을 조성하여 블록 내부에 위치한 주거환경을 보호해야 한다. 또한 국지적으로 영향력 있는 곳인 만큼 지역 활성화를 위한 지역홍보가 필요하다. 노후비율은 다른 유형에 비해 낮아 환경적 측면에서의 개별 건축물은 양호한 편이라 할 수 있다. [유형Ⅱ(국지도로, 인접한 대규모 시설, 접근성 양호, 주거비율 70% 이하)] 도로위계는 낮지만 인접한 곳에 대규모 시설이 있고 접근성이 좋아 보조간선도로에 면한 곳의 경우 사무실 및 음식점의 비율이 높다. 따라서 외부인 및 직장인, 인근거주주민들의 이용이 많아 차량통행 등으로 인해 혼잡하며, 건물의 규모에 비해 좁은 도로폭 등 기반시설이 열악하기 때문에 도로의 확장 및 도로다이어트를 통한 보도 조성, 전선의 지중화 등의 계획과 방범문제를 해결하기 위한 장치가 필요하다. 그리고 블록 내부로 갈수록 주거시설의 비율이 높아지므로 차량통행 방식의 조정 및 버퍼존을 조성하여 블록 내부에 위치한 주거환경을 보호해야 한다. 노후비율은 다른 유형에 비해 낮아 환경적 측면에서의 개별 건축물은 양호한 편이라 할 수 있다. [유형Ⅲ(국지도로, 인접한 대규모 시설, 접근성 불량, 주거비율 70% 이하)] 인접한 곳에 대규모 시설이 위치하고 있지만 접근성이 떨어져 외부인보다는 이곳에 근무하고 있는 직장인 및 인근에 거주하는 학생들의 이용이 많다. 따라서 이들의 편의를 위해 도로의 확장 및 도로다이어트를 통한 보도 조성을 통해 보행안전문제를 해결해야 한다. 상대적으로 접근성이 낮은 것에 비해 주거비율은 높지 않아 존재하고 있는 주거시설들의 환경적 질적 향상을 위한 계획이 필요하다. [유형Ⅳ(국지도로, 인접하지 않은 대규모 시설, 접근성 불량, 주거비율 70% 이하)] 인접한 곳에 대규모 시설 및 교통시설이 위치하고 있지 않아 접근성이 떨어지지만, 주거시설 및 다양한 용도들이 전 층에서 복합되어 있다. 따라서 직장인 및 거주자 중심의 공간이라 할 수 있기 때문에 이들의 편의를 위한 계획이 필요하다. 특히 직장인들이 주로 이용하는 음식점 용도와 인접한 주거시설의 경우 쾌적한 주거환경을 위해 환경적 관리가 필요하다. 노후비율은 다른 유형에 비해 낮아 환경적 측면에서의 개별 건축물들은 양호한 편이라 할 수 있다. [유형Ⅴ(국지도로, 인접하지 않은 대규모 시설, 접근성 불량, 주거비율 70% 이상)] 인접한 곳에 대규모 시설 및 교통시설이 위치하고 있지 않아 접근성이 떨어지고, 주거비율이 70%이상인 주거중심의 공간이다. 다른 곳에 비해 노후비율이 매우 높아 오래된 건물로 인해 발생되는 주차문제 등 주거환경이 매우 열악한 상황이기 때문에 주차공간 확보 및 녹화공간 조성을 통해 노후비율이 높은 주거시설에 거주하는 주민들의 편의를 증대해야 한다. 따라서 주거환경의 질적 향상과 거주민들의 편의를 위한 계획이 필요하다. 또한 향후 개발의 여지가 충분하여 이를 고려한 계획이 필요하다. 이러한 요소들을 강남구 대치4동과 같이 법적으로는 문제가 없지만 초기의 계획과 달라진 상황으로 열악한 환경에 놓여있는 곳에서 다룰 수 있는 제도는 없는 상황이다. 또한, 다룰 수 있는 곳에 적용되는 제도라 할지라도 지속적인 변화양상에 대한 조사가 부족하며, 주변지역과 연계된 분석이 부족하다. 그리고 보존보다는 개발의 측면에서 주거환경의 질적 개선을 하려고 하는 성격이 강하고, 다양한 차원의 조사‧분석 및 사람 중심의 분석이 부족하다. 따라서 주변과 연계된 분석을 해야 하며, 변화에 대한 지속적인 조사‧분석 장치를 마련하여 그 변화에 대응할 수 있어야 하고, 지역적 특성을 담은 계획요소가 되기 위해서는 거시적 분석 및 미시적 분석을 통해 알아낸 결과의 총체적인 분석이 필요하다. 이러한 방법이야 말로 해당 기성시가지의 특성을 반영하고 지속적으로 도시공간환경의 질적 수준을 높일 수 있는 방안이 될 것이다. 따라서 본 연구는 도시관리의 측면에서 초기의 계획과 달리 자연발생적으로 용도복합이 이루어지고 있는 기성시가지에 대한 연구가 부족하고, 이러한 곳을 관리할 수 있는 제도적 장치의 마련이 필요한 상황에서 하나의 방법론을 제안하였다는 점에서 의의가 있다. A block that consists of small lots of the existing urban fabric starts Natural Changes due to large facilities and the surrounding environment positioned in the adjacent place and demands of people. Natural Changes that are stacked according to the flow of the time define images, activities and characters of region. However, this phenomenon induces the problem of making the poor urban space sometimes. Definitely, representative streets are managed by the Street Environment Improvement Project, the District Unit Planning and so on, but other streets are regulated by Zoning, and do not have guidelines for managing at the microscopic aspect of the real experience dimension. In addition, systems of the present project mostly are made in the poor urban heart aspect of the legal, and the place like Gangnam that was planned by Land Readjustment Project and legally has no problem is not object. But, in the case of this place, it is actually the actual condition placed on the poor environment aspect of the real experience dimension with the current situation where it is different with the beginning of planning concept mainly with residence. Therefore this study is to be planned the method that the lived people, people using that place and people visiting that place can experience the high quality of urban space in step with changes of Urban Design & Planning Paradigm that are urban regeneration, improvement and management and based on the necessity of the investigation in the microscopic point of view of the various dimension which is connected with surrounding area to the comparison of the domestic and overseas management mechanism. To do that, the concrete phenomenon focused on Daechi4-dong Gangnam-gu, Seoul was categorized by overall analysis on visual and spatial, quantitative and qualitative urban space through field studies and data which is built on existing systems. The standard of types is the residence ratio which is the spread ratio of practical uses, the road grade of rank which has an effect on correlation of practical uses and existence of large facilities in the adjacent place which affects on the Natural Changes, accessibility to the main road and public transportation and the beginning of planning concept. Consequently the street of 36 kinds in this place were classified as the total 5 types. Then this study drew a conclusion from the comparison of the domestic and overseas management mechanism that was based on the planning factors drawn from each characteristic for each type and the insufficient and necessary part. The results are as follows. [Type1 (distribution road, existent of large facilities in the adjacent place, accessibility, residence ratio under 70%)] Due to existent of large facilities in the adjacent place and high accessibility, various practical uses for workers and strangers are mixed all over the floors. Then amount of vehicles and pedestrian traffic are higher than other types, but this type has occurrence possibility of the pedestrian safety problem since a sidewalk is not installed or is narrow, and has little connectivity nevertheless there are a school and pocket parks. And making sidewalks through the road diet, increasing lighting at night and burying of electric wires are needed. Because of high residence ratio as it goes to the block inside, it is needed that the protection of the residential environment positioned in the block inside through the adjustment of the transit of vehicles method and making buffer zones. The region publicizing for the local vitalizations is need since there is an influence regionally. Each buildings are in good condition aspect of environment because those deterioration are low. [Type2 (locality road, existent of large facilities in the adjacent place, accessibility, residence ratio under 70%)] Although the road grade of rank is low, the rate of offices and restaurants is high in the place along the main road because of existent of big facilities in the adjacent place and high accessibility. Then it is congested due to the transit of vehicles and so on. It is needed that the plan about the extension of the road, making sidewalks through the road diet, burying of electric wire and the resolution of crime problem. Because of high residence ratio as it goes to the block inside, it is needed that the protection of the residential environment positioned in the block inside through the adjustment of the transit of vehicles method and making buffer zones. Each buildings are in good condition aspect of environment because those deterioration are low. [Type3 (locality road, existent of large facilities in the adjacent place, non-accessibility, residence ratio under 70%)] The use of workers worked in this place and students living in a nearby is more than strangers because of low accessibility. Therefore the protection of the pedestrian environment by the extension of the road and making sidewalks through the road diet is needed for increasing convenience of users. Because the residence ratio is not high whereas an accessability is low, the plan for the improvement in quality of the residential area. [Type4 (locality road, non-existent of large facilities in the adjacent place, non-accessibility, residence ratio under 70%)] This type has low accessibility since there is no large facilities and transportation facilities in the adjacent place, but various practical uses are mixed all over the floors. And the plan for increasing convenience of workers and residents is needed. Specially, the residential area near by restaurants for workers needs environmental management for promotion a pleasant residential environment. But each buildings are in good condition aspect of environment because those deterioration are low. [Type5 (locality road, non-existent of large facilities in the adjacent place, non-accessibility, residence ratio above 70%)] This type has low accessibility since there is no large facilities and transportation facilities in the adjacent place and is mainly with residence since residence ratio is above 70%. Because parking problems occur by reason of high deterioration ratio of buildings, the plan for increasing convenience of residents by securing parking lots and making green space is needed. And we must manage considering the facts that possibility of development is very high. It is not at a domestic that the system including this factors in the place where is no problem legally but is actually the actual condition placed on the poor environment aspect of the real experience dimension with the current situation where it is different with the beginning of planning concept mainly with residence. And even if the system is applicable to other places, the search for continuous changes and connection with surrounding area is insufficient. Then the character for doing the improvement of quality of the residential environment in the side of the development is stronger than the conservation. Therefore it is needed that analysis of being connected with surrounding area, system for the continued investigation and analysis about changes. And, in order to become the planning factors drawn from local characteristic, the management mechanism is needed that is surely picking out the necessary planning factors through the overall analysis about the results of finding out through the microscopic and macroscopic analysis. This will become the method that can reflect the characteristic of the existing urban fabric and improve the quality level of the urban space aspect of environment consistently. Therefore, this study has significance in that proposes one methodology because research about the existing urban fabric which occurs the natural mixed-use phenomenon unlike the beginning of planning concept is insufficient and it is the situation that the system managing this place is needed.

기성시가지 주거지역 관리를 위한 지구단위계획의 적용결과 분석과 개선방안 연구

오세원 서울대학교 대학원 2012 국내박사

This study aims to evaluate the effectiveness of the district unit plan as management tools and suggest the improvement scheme by identifying the problems and causes in the establishment and application of district unit plan to the existing residential area. Relationship between the street and buildings, important factor of regional characteristics, plays a large role for the quality of residential environment as well as urban landscape. Relationship between buildings and building and outdoor space is decided by urban planning, and controlling of road and the outline of building in urban planning is the scope of urban management planning. District unit plan of urban management planning is different from general urban planning in that it can control the urban architectural regulation in m-ore detailed manner than use district according to the regional condition and characteristics, and it is efficient urban management tool for specialized env-ironment by supplementing urban management through use zoning and dist-rict. Even though a guideline of district unit plan is released by Seoul metropolitan government in order to apply district unit plan for solving diverse a-nd complicated urban problems, it is difficult to apply in consistent with the main goal due to its complicated contents and regulatory characteristics. In this paper, detailed analysis is carried out on ‘the 1st district unit plan around Seoul National University’ where district unit plan was established on the 2nd residential area in urbanized area and problems and improvement scheme is suggested based on the guideline of district unit plan and current regulations. In chapter 2, domestic and overseas urban planning systems and urban management planning schemes cases are compared. 1) New York City’s Zoning system is enforceable and it regulates concretely and in detail most restrictions by use zoning designation of Seoul metropoli-tan government and items controlled by district unit plan. 2) Japan’s use zoning categorization and regulations are similar to Korea’s but they apply different standards of restrictions to the same residential area. 3) Japan’s district planning can apply or even exclude reinforced or relaxed restrictions imposed by building codes and upper use zoning, and it also pr-ovides the scheme to reasonably distribute the floor area to each zone. In chapter 3, current situations of management and problems are reviewed about residential area in urbanized area by use zoning designation and district unit plan in urban management planning of Seoul metropolitan government. 1) Even though designated area as the 2nd residential area in Seoul is quite wide and heterogeneous, it is controlled under the uniform restrictions. This causes serious disorder in housing types and land use. 2) Due to the different effect of restriction by setback regulation of building code depending on the condition of facing street, site area, and site shape, it is difficult to predict and manage the results of restriction implementation. 3) Even though Seoul metropolitan government suggests the guidelines classified as general and special district unit plan, most items controlled in the guidelines for special district unit plan are identical to that for general district unit plan and the means of regulation for both are also nearly same. 4) Recently more district unit plan is being established on the residential area in the urbanized area, compared to the past cases which were carried out on the commercial area and semi-residential area or residential area for existing and planned apartment houses complex. 5) The same regulatory range of use zoning is repeatedly applied for the same range of use zoning in terms of items, levels, and implementation method of restrictions of district unit plan for environmental arrangement. Height limit also have little effect and there is no clear standard for the application of the height limit on the area facing streets and setback regulation. In chapter 4, analysis is carried out on the application result of district unit plan established on the existing residential area of district unit plan area around SNU. 1) Adjustment of use zoning and establishment and application of infrastructure planning - In case of district unit plan around SNU, distinction of use zoning became complicated due to upward change of use from residential area to semi-residential area. - High density development and commercialization of semi-residential area causes problems such as infrastructure shortage in the surrounding residential area. 2) Establishment and application of lot design - Conjunction developments cause large scale sites inappropriate to residential area and most of them are located in the high and steep area. - There is no splitting plan and limit to the maximum area of the site, while there is merging plan and limit to the minimum. 3) Establishment and application of use planning - Depending on the intended use of the building, they are distributed in the different ways, and the status of local physical characteristics and regulations are not irrelevant to the decision of the intended use of the building. 4) Establishment and application of floor space index and incentive plan - Standard floor space index of district unit plan hardly work to limit the building scale except attracting to obey the public plan, because allowable floor space index is same to the upper limit of use zoning of Seoul. -Big difference between maximum limit of floor space index and buildable floor space index means that building size is difficult to be secured and incentive can’t guarantee the increase of scale. Thus, recommended public plan is not likely to be accepted. - Regulation on the building size by floor space index limit have little effect on the small residential plot, and the development size seems more controlled by building coverage ratio and building height limit than floor space index. 5) Establishment and application of height regulation -By the designation of use zoning, same height limit is applied to the different areas which have different site conditions such as shape, level, and slope. -Height limit by maximum number of stories in the 2nd residential area seems to have no effect. -Some characteristics such the site or block with irregular shape or with most internal roads as a dead end play a role in limiting the number of stories. -The current legal regulations and district unit plan is expected to lead to increase in the number of stories of buildings. 6) Establishment and application of building arrangement and shape -The plan for the exterior of building is insufficient, because the district unit plan has focused on urban management factor such as development density so far. -Uniform building line is likely to regulate excessively the building activity in each plot and it is impracticable due to the lack of implementation tool. 7) Designation of Special Planning Area Part of the 3rd residential area near trunk road is designated as Special Planning Area and plan for the building line and open space is being established. 8) Establishment and application of public sector planning -Private development seems unlikely to obey the public planning due to the impossible application of relaxed maximum size to the small site with irregular shape. -Even if public planning is fully accepted, management of streetscape is likely to be difficult due to the irregular width of the street and the different size of surrounding buildings. In chapter 5, the effectiveness of regulations of district unit plan is evaluated through the analysis in the previous chapters, and improvement scheme is suggested. 1) Unintended effect and problems of regulation happen in the process of building on individual plot, because district unit plan cannot play the institutional role appropriate to the main goal due to the lack of management system by designation of use zoning on residential area, establishment of district unit plan, and general regulations. 2) It is the items related to the building density that are the most tightly regulated by the use zoning and district unit plan. Even though district unit plan can apply different regulations according to the local condition and also can regulate architectural and planning factors, it cannot produce actual result due to the lack of regulatory tool and standard. 3) Even though it is difficult to find the causes and solutions for the establishment and management of district unit plan due to the complicated relations of many factors, improvement schemes can be suggested as follows; relationship between discretion right to upper regulation and related development project, management tools for the regulations linked to the detailed public plan about architectural activity in the area of established district unit plan, and decision of regulatory level and application criteria of district unit plan. Discussion about improvement scheme without the real object tends to be abstract and general, because of the institutional characteristics of district unit plan which cannot be separated from the local specific situation. Thus, concrete improvement schemes are proposed for the regulations of district unit plan around SNU in accordance with the main improvement direction based on the previous analysis and evaluation of effectiveness. 1) Subdivision of use zoning classification considering characteristics of local usage 2) Limit on plot planning and maximum development site area 3) Limit on zoning and building use 4) Secured effectiveness of floor space index regulation and incentive 5) Diverse schemes for the application of maximum height and setback regulation 6) Architectural design linked with building codes 7) Public road planning considering the site conditions In order to find improvement schemes for the residential area in the urbanized area, applied result of district unit plan is analyzed using guidelines of district unit plan, statistic data of building status, and simulation for predicting building activity. And improvement schemes are suggested following the visualization of system management tool and the problems of regulations through the evaluation. This study aims to increase the efficiency of land use by growing the management effectiveness of district unit plan on existing residential area in terms of institution, and contribute to the qualitative improvement of existing residential environment by improving excessive public restrictions on private properties and unintended regulatory effect on building activity. 본 연구는 기성시가지 주거지역에 대한 지구단위계획의 수립과 적용에서 나타나는 문제와 원인을 밝혀 관리 수단으로서 지구단위계획의 실효성을 평가하고 이에 대한 개선방안을 제안하기 위한 것이다. 거리와 건축물의 관계는 지역의 특성을 나타내는 중요한 요소로 도시 경관 뿐만 아니라 주거환경의 질을 결정하는데 큰 역할을 한다. 건축물 사이의 관계 또는 건축물과 외부공간의 관계는 도시계획의 범위 내에서 결정되고, 도시계획에서 도로와 건축물의 외곽선을 규제하는 것은 도시 관리계획에 해당된다. 도시 관리계획의 지구단위계획은 도시와 건축에 관한 규제를 지역여건 및 특성에 따라 용도지역에서 결정된 내용보다 상세하게 제한할 수 있는 제도로 일반 도시계획과 구분되며, 용도지역·용도지구 지정에 의한 도시 관리의 부족한 점들을 보완하여 특화된 환경을 만드는데 효과적인 도시 관리방법이다. 서울시는 지구단위계획 제도를 다양하고 복잡해지는 도시문제 해결에 활용하고자 지구단위계획 수립기준을 발표하였으나, 어려운 내용과 규제적인 성격으로 근본 목적에 부합되게 활용하는데 어려움이 있다. 본 논문에서는 기성시가지 제2종일반주거지역을 대상으로 지구단위계획이 수립된 ‘서울대주변 제1종지구단위계획’ 지역을 구체적인 분석대상으로 지구단위계획지침과 현행 법규에 근거하여 지구단위계획의 문제점을 분석하고 개선 방안을 제안하였다. 제2장에서는 우리나라와 외국의 도시계획 체계와 도시 관리계획 수법을 비교하였다. 1) 뉴욕시의 지역제에서는 서울시의 용도지역의 지정에 따른 규제사항과 지구단위계획에서 다루고 있는 사항 대부분을 매우 상세하고 구체적으로 규제하고 있으며 강제력을 갖고 있다. 2) 일본의 용도지역제는 구분과 규제방식이 우리와 매우 유사 하지만 동일 주거용도지역에 대해 규제수준을 차등 적용하고 있다. 3) 일본의 지구계획은 건축법과 상위 용도지역에서 제한하고 있는 규제사항을 지구계획에서 완화 또는 강화하여 적용하거나 제외하는 것이 가능하며, 각 구역별로 건축물 용적을 적정하게 배분할 수 있는 수단을 마련하고 있다. 제3장에서는 서울시의 도시 관리계획에서 용도지역의 지정과 지구단위계획에 의한 기성시가지 주거지역에 대한 관리 현황과 문제를 살펴보았다. 1) 서울시의 제2종일반주거지역은 그 지정 범위가 매우 넓고 상이한 특성을 갖고 있으나 일률적인 규제 하에 관리 되고 있다. 이에 주택유형과 사용용도의 혼재양상이 심각하다. 2) 건축법에 의한 사선제한은 대지에 접한 도로의 조건과 대지의 면적, 대지의 형태 등에 따라 규제 효과가 달라져 규제 적용의 결과를 예측하고 관리하는데 어려움이 있다. 3) 서울시는 일반유형 지구단위계획과 특별유형 지구단위계획으로 구분하여 수립기준을 제시하고 있으나 특별유형 지구단위계획 지침에서 규제되고 있는 사항들이 대부분 일반유형 지구단위계획에서 규제되고 있는 사항과 일치하고, 규제의 수단 또한 크게 다르지 않다. 4) 서울시의 지구단위계획 수립 현황을 보면 과거에는 대부분 상업지역과 준주거지역에 대해 지구단위계획이 수립되거나 주거지역에 대해 수립된 지구단위계획이 대부분 기 공동주택개발지 또는 향후 공동주택으로 전면개발 될 지역에 대해 수립되던 것이 최근 기성시가지 주거지역을 대상으로 수립되는 경우가 증가하고 있다. 5) 환경정비형 지구단위계획의 규제항목과 규제수준, 규제적용 방법을 비교하면 대부분 용도지역 구분과 동일한 적용 범위에 대해 용도지역 규제 범위를 반복하고 있음을 알 수 있다. 높이에 대한 규제도 실효성이 매우 낮으며, 가로구역 높이의 지정, 사선제한 적용여부의 결정 등에 대한 명확한 적용기준이 없다. 제4장에서는 서울대주변 지구단위계획 수립지역을 대상으로 기성시가지 주거지역에 수립된 지구단위계획의 적용 결과를 분석하였다. 1) 용도지역 조정 및 기반시설 계획의 수립과 적용 - 서울대 주변 지구단위계획 지역의 경우 일반주거지역의 준주거지역 종상향 계획으로 이 지역에 대한 용도지역 구분이 복잡해졌다. - 준주거지역의 고밀 개발과 상업화로 주변 주거지역의 기반시설 과부하 등 문제발생 가능성이 매우 높다. 2) 획지계획의 수립과 적용 - 공동개발계획으로 일반주거지역의 맥락에 적합하지 않은 대규모 대지가 발생하며, 이 대지가 대부분 표고와 경사도가 높은 지역에 해당한다. - 공동개발에 의한 대지의 합필계획과 대지의 최소면적은 제한하고 있으나 대지의 분할계획과 최대면적 제한은 없다. 3) 용도 계획의 수립과 적용 - 건축물의 사용용도에 따라 분포에 차이가 있으며, 지역의 물리적인 특성 현황과 규제가 건축물의 사용용도 결정과 무관하지 않음을 알 수 있다. 4) 용적률 및 인센티브 계획의 수립과 적용 - 허용용적률은 서울시 용도지역 용적률 상한과 동일하므로 지구단위계획에서의 기준용적률은 공공의 계획을 준수하도록 하는 유도효과 외에 지역의 특성에 따라 건축규모를 제한하는 효과는 거의 없다고 할 수 있다. - 상한용적률과 건축가능 용적률의 차이가 큰 것은 건축규모가 확보되기 어려운 경우로 인센티브가 규모의 증가 결과를 보장할 수 없으므로, 권장사항으로 제시된 공공의 계획이 수용되지 않을 가능성이 매우 크다. - 대지 면적이 협소한 주거지역에서 용적률 규제의 건축규모 제한 실효성이 매우 낮으며, 실제 건축물의 개발규모 제한은 용적률 규제보다 건폐율과 높이규제에 의한 영향이 더 크게 작용하는 것으로 보인다. 5) 높이계획의 수립과 적용 - 블록과 대지의 형태, 표고, 경사 등 대지의 조건이 상이한 두 지역에 용도지역의 지정에 의해 동일한 높이제한을 적용하고 있다. - 제2종일반주거지역에서 최고층수 제한에 의한 건축물의 높이 규제는 실효성이 없는 것으로 보인다. - 블록과 대지의 형태가 불규칙하며, 블록 내 도로들이 대부분 막다른 도로에 해당하는 경우 이러한 특성이 건축물의 층수를 제한하는 역할을 하고 있다. - 현재 적용되는 법적 규제와 지구단위계획 규제의 적용은 건축물의 층수 상승을 유도할 것으로 예상된다. 6) 건축물 배치 및 형태 계획의 수립과 적용 - 지금까지 지구단위계획은 개발밀도 등 도시 관리요소에 중점을 두고 운영되어 건축물 외관에 관한 사항의 계획이 미흡하다. - 일률적으로 지정된 건축선은 개별 대지에서의 건축행위에 대한 과도한 규제로 작용할 가능성이 매우 높을 뿐만 아니라 계획 적용수단의 미흡으로 계획의 실현 가능성 또한 매우 낮다. 7) 특별계획구역의 지정 - 간선도로변의 제3종 일반주거지역 일부가 특별계획구역으로 지정되었으며, 건축선계획과 공지계획을 수립하고 있다. 8) 공공부문 계획의 수립과 적용 - 대지의 형태가 불규칙하고 면적이 협소한 대지에서는 완화된 규모상한 적용이 불가능할 가능성이 매우 크기 때문에, 민간의 건축이 공공의 계획을 준수할 가능성 낮아질 것으로 보인다. - 공공의 계획을 모두 수용하는 경우에도 연속된 가로의 폭원이 불규칙하게 변화하고, 주변 건축물의 규모 또한 일관된 수준으로 유지되기 어려워 가로경관 관리에 어려움이 예상된다. 제5장에서는 앞장의 분석 결과를 통해 지구단위계획의 규제항목별 실효성을 평가 하고 지구단위계획제도의 개선 방안을 제안하였다. 1) 개별 대지에서의 건축행위 과정에서 의도하지 않은 규제 효과와 문제가 발생하고 있으며, 이것은 주거지역에 대한 용도지역 지정, 지구단위계획 수립, 일반규제 적용에 의한 관리체계의 정립 미흡으로 근본 목적에 부합하는 제도적 역할을 하고 있지 못하기 때문이다. 2) 현재 용도지역의 지정과 지구단위계획의 수립에 의해 강제력을 갖고 가장 엄격하게 규제되고 있는 사항은 건축물의 밀도와 관련된 항목들이다. 지구단위계획에서는 이러한 규제항목을 지역 차원에서 실정에 적합하게 차등적용하고 그 외의 다양한 건축적, 계획적 사항들을 규제하는 것이 가능하지만 규제수단과 방법, 규제적용 기준의 부재로 실효성을 거두지 못하고 있다. 3) 지구단위계획의 수립과 운용의 문제는 다양하고 복잡한 요소들이 서로 연관되어 있어 각각의 원인과 문제해결 방법을 명확히 하는데 어려움이 있으나 크게 상위규제에 대한 재량권한과 관련개발 사업과의 관계, 지구단위계획 수립지역에서의 건축행위에 대한 공공의 구체적인 계획과 연동된 규제운용의 수단, 지구단위계획 규제 수준의 결정과 적용기준에 관한 사항으로 지구단위계획 개선 기본 방안을 제안할 수 있다. 지구단위계획은 지역의 특수한 환경과 분리되어 결정될 수 없는 제도적 특성 때문에 구체적 대상이 없는 개선방안에 대한 논의는 추상적이고 일반적인 사항에 머무를 수밖에 없는 한계를 갖는다. 그러므로 앞의 분석결과와 실효성 평가를 바탕으로 개선 기본 방향에 따라 서울대주변지역 지구단위계획의 규제 항목에 대한 구체적 개선방안 사례를 제안하였다. 1) 지역의 사용특성을 고려한 용도지역 구분의 세분화 2) 획지계획과 대지의 최대 개발면적 제한 3) 지역구분과 건축물 사용용도의 제한 4) 용적률규제 및 인센티브의 실효성 확보 5) 최고높이 지정과 사선제한 규제적용 방법의 다양화 6) 건축규제와 연동된 건축형태 계획 7) 대지여건을 고려한 공공의 도로계획 본 연구는 기성시가지 주거지역에 대한 지구단위계획의 개선방안을 찾기 위해 지구단위계획지침, 건축현황 통계자료, 건축행위 예측 시뮬레이션 등을 이용하여 지구단위계획의 적용 결과를 분석하였으며, 이에 대한 평가를 통해 제도의 운영방법과 규제수단의 문제점을 가시화하고 이에 대한 개선방안을 제안하였다. 이 연구는 제도적 차원에서 기성시가지 주거지역에 대한 지구단위계획의 관리 실효성을 높여 토지이용의 효율성을 증가 시키고, 공공의 사유재산에 대한 과도한 규제와 건축행위에 대한 의도되지 않은 규제효과를 개선하여 기성시가지 주거지역 환경의 질적 향상에 기여하기 위한 것이다.

경기도 뉴타운사업의 특성분석 연구 : 경기도와 서울시 뉴타운을 중심으로

박재언 서울시립대학교 2009 국내석사

국문초록 경기도 뉴타운사업의 특성분석 연구 도심부와 기성시가지 등 쇠퇴한 지역의 물리적인 환경을 개선하고 사회·경제·문화적 활력의 제고를 목표로 하는 도시재생은 21세기 도시의 중요한 화두 중 하나이다. 이에 정부는 도심 내 주택공급의 기반을 구축하고 도시활성화를 도모하기 위하여 2003년 7월 주거환경개선과 도시정비에 제한이 있었던 주택재개발, 주택재건축, 주거환경개선사업 그리고 도심재개발사업 등을「도시및주거환경정비법」으로 단일 법령화하였다. 또한 2005년 12월에는 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위한「도시재정비촉진을 위한특별법」을 제정함으로써 쇠퇴하고 있는 도심과 기성시가지의 정비촉진 및 지원을 위한 제도적인 기반을 마련하였다. 사실, 뉴타운사업의 시작은 서울시가 민간주도의 개발로 인한 난개발의 문제점을 개선하고 강남과 강북의 지역불균형을 완화하기 위해 시행한 새로운 “기성시가지 재개발방식”이라고 할 수 있다. 그러나 지역불균형을 위한 실질적인 공공지원(재정지원, 파트너십 형성, 민간투자유치 등) 보다는 민간에게 사업성 위주의 도시정비사업에 의존함으로 사회․ 경제․ 물리적 환경개선을 포함한 종합적인 뉴타운사업을 실현하지 못하고 있다. 최근 도시개발의 패러다임은 개발중심의 논리에서 탈피하여 도시공간의 재생과 기능회복으로 전환되고 있으며 개별 사업단위 중심에서 광역단위 정비사업으로 이행되고 있다. 특히, 경기도와 같이 도시의 규모가 다양한 도시에서는 획일적인 도시개발방식에 따른 부작용을 해소할 수 있는 새로운 도시정비수법이 필요하며, 이 같은 수법을 현실화할 수 있는 구체적인 개발방식 마련의 필요성이 강하게 제기되고 있다. 뉴타운사업은 기성시가지가 노후불량한 지역과 함께 양호한 지역이 공존하는 지역적 특성을 보이고 있는 대상지에 대한 구체적인 분석을 통해 다양한 개발방식에 의한 노후․ 불량지역를 체계적, 일체적 개발을 유도할 수 있는 방안으로 기성시가지의 광역적 기반시설까지 확충할 수 있게 되었다. 하지만 지역별 특성을 살리기 보다는 뉴타운사업이 먼저 시행되고 있는 서울시의 계획적 모델을 지역적 특성이 상이한 도시에 적용하는 것은 한계를 지닐 수 밖에 없다. 현재 재정비촉진사업이 도입된 지 2년 정도에 불과하기 때문에 아직까지 사업시행단계의 문제점보다는 지구지정을 하거나 계획수립 단계에서의 문제점에 대하여 구체적으로 뉴타운사업의 과정속에서 어떻게 진행되고 있는가에 대한 실증적인 분석은 미흡한 상황이다. 본 연구에서는 뉴타운사업이 먼저 시행되고 있는 서울시와 경기도의 사업추진현황 및 계획적 내용을 살펴보고, 뉴타운사업과 관련된 문헌과 토론회 등에서 제기된 문제점들을 종합 정리하여 재정비촉진사업에서 예상되는 문제점들을 내용분석방식(content analysis method)을 활용하여 도출하고, 도출된 문제점들을 토대로 경기도내 총괄계획팀를 책임지고 있는 전문가(MP) 설문조사를 실시하였다. 현재의 지역적 특성을 반영하여 계획적으로 접근하고 있는가를 실증분석 한 결과와 특성분석을 통해서 경기도 뉴타운사업의 성격은 주거의 질 향상, 주거환경개선과 더불어 도시공간구조 개조사업의 성격과 주택공급 활성화 관점에서 차이가 있었다. 본 연구는 재정비촉진계획상의 계획적 내용을 비교 평가함에 있어 서울시 및 경기도 재정비촉진계획상의 물리적 계획 자료에 의존하고 있어 다른 사회, 경제, 환경적 요인들은 고려하지 않은 한계점을 가지고 있다. 앞으로, 본 연구가 뉴타운의 실현가능성 측면에서 재정비촉진사업으로 기성시가지를 정비하고자 하는 중․ 소규모의 도시에 영향을 줄 것으로 판단하고 재정비촉진사업이 지속적이고 안정적으로 시행될 수 있도록 기초자료로서 도움이 될 것이라 생각된다. 주요어 : 뉴타운사업, 기성시가지, 지역특성, 총괄계획팀, 재정비촉진계획 Abstract Analysis on the Characteristics of the New Town Project in Gyeonggi province Park, Jae-Eon Department of Urban Planning Graduate School of University of Seoul 'The Urban Regeneration' for improving environment of the deteriorated area such as urban centers, established regions and for toning up social, economic and cultural breath is one of the most important urban issues in 21th centry. For building the infrastructure of house supplying in the urban center and promoting the urban vitalization, the government established the single law「Act On The Maintenance And Improvement Of Urban Areas And Dwelling Conditions for residents」including redevelopment of houses, reconstruction, residential environment improvement, redevelopment of urban regions in July 2007 In addition, the government establishes「Special Law For The Accelerating Urban Renewal」for expansion of infrastructure and restoration of city function in December 2005 to enact the city and the older declining urban area for the promotion and maintenance of a system of foundation. In fact, the start of “New Town Project”seems to be the recent “redevelopment of established urban regions”for improving the matters of development thoughtless of the environment and for relieving disproportion of north and south of Seoul. However, it is difficult to make realize the comprehensive New Town Project including social, financial, physical environment improvement as depending on the individual region redevelopment project rather than the helpful support such as financing support, making partnership and individual investment call for regional disproportion. Recently, the paradigm of urban development is changed from contradiction focused on development to regeneration and function recovery, and from individual project to wide housing redevelopment project. Especially, the new method of urban regeneration is needed in where the scale of city is various like Gyeonggi province to solve side-effects followed by equal method of urban development. And the necessity of housing redevelopment method is strongly proposed. New Town Project, through the analysis about the regional character of the subjective area in where old district and fine district are coexisted, could build wide infrastructure in established regions, due to an inducing way of various development methods in the older declining area. However, rather than toning up regional special quality, applying the project model of Seoul city where the New Town Project is already operated to another different city has a problem and a limit. By the reason that the Redevelopment Promotion Project has been only about two years, the demonstrative analysis about the matter of project operating and project planning in process of the new town project is something to be desired. This study observed progressing project and planning contents of Seoul and Gyoeng-gi province in which new town project started already and derived some predicted matters of Redevelopment Promotion Project through content analysis method matters of documents and a forum, and operated questionnaire to Master Planners who have responsibilities about master planning team of Gyoeng-gi province. Through the analysis result reflecting the current regional characteristics and the special quality analysis, new town project in Gyeong-gi province has differences for upgrading quality of house, environment and for remaking city space structure. This study just focused on the row documents of Seoul and Gyeong-gi province, so it has a limit not considering society, economy, environment factors. This study will influence for small and medium cities to rebuild established region and be a helpful document to make Redevelopment Promotion Project continuous and stable way. Key-words : New Town Project, established region, regional character, master planning team, Redevelopment Promotion Project