기부채납시설의 유형다양화에 대한 인지적 평가

황지영 강원대학교 대학원 2025 국내박사

이 연구는 공동주택 재건축사업에서 기부채납 되는 시설유형의 다양성을 모색하고자 재건축단지의 거주민을 대상으로 현재 이용하는 단지 내 기부채납 시설의 인식도를 조사한 연구다. 대상은 과거 10년간 서울시 공동주택 재건축사업 추진구역 중 준공한 단지를 대상으로 거주민의 기부채납 시설 이용만족도와 중요도에 대해 설문조사하고, 전문가의 인식도와 차이가 있는지 비교한다. 중요도 인식을 통하여 새롭게 공급하는 기부채납 시설의 유형 다양화를 모색한다. 이러한 연구목적의 달성을 위하여 시설유형의 다양화는 5개의 대분류 항목과 10개의 중분류항목으로 유형화하고 각각의 시설 유형은 다음과 같다. 첫째, 기부채납 시설유형을 복리시설, 문화·복지시설, 공간시설, 교통시설 및 공공청사시설로 분류하고, 복리시설은 돌봄시설, 놀이시설, 학습시설 및 생활지원시설로 분류하고, 문화·복지시설은 여가문화시설, 의료복지시설로 분류하며, 공간시설에는 생활체육시설과 녹지시설로 분류하고, 교통시설과 공공청사시설로 분류한다. 둘째, 시설유형별 평가지표는 7개 지표를 활용하고, 7개 지표는 선행연구를 참고하여 선정하였으며, 이 지표를 바탕으로 각 기부채납 시설유형별 중요도와 만족도를 분석한다. 셋째, 시설이용자의 중요도와 만족도 결과를 바탕으로 전문가 집단의 기부채납시설유형의 다양화에 대한 인식도를 비교·평가한다. 실증분석결과, 거주민은 돌봄시설, 생활지원시설, 생활체육시설, 녹지시설 및 교통시설에 기부채납 시설 만족도와 중요도에 유의한 차이가 있는 것으로 나타났다. 학습시설과 의료복지시설은 그 후순위로 나타났다. 또한, 거주민과 전문가의 중요도와 만족도 차이에 표준편차를 비교하면 거주민은 신뢰구간 95%에서 생활체육시설(표준편차 0.89), 놀이시설 및 의료복지시설(표준편차 0.90), 생활지원시설(표준편차 0.95), 돌봄시설(표준편차 1.16) 순으로 나타났다. 전문가는 주민공동이용시설(생활체육시설, 학습시설) 위주로 신뢰하는 것으로 나타났다. 양측 모두 생활체육시설을 우선으로 하고 있으며, 기반시설 보다는 주민공동시설을 중요시 하고 있다. 지역별로는 강남권역(강남구, 강동구, 서초구, 송파구)와 그 외 지역은 중요도 인식에서 차이가 있고, 특히 IPA분석에서 강남권역은 유용성ㆍ안전성ㆍ지속성ㆍ편리성ㆍ공공성 지표를 중요시 하는 것으로 나타났다. 또, 거주가구의 속성별로는 세대수별ㆍ성별ㆍ세대원 수별 특성에서는 동일하게 안전성ㆍ유용성ㆍ편리성 지표를 중요시하고 있으며, 거주특성별 분류인 거주기간별ㆍ거주면적별ㆍ거주유형별 특성에서는 유용성을 중요시하고 있다. 시설유형별 평가지표는 놀이시설은 지속성, 학습시설은 개방성ㆍ공공성ㆍ유용성, 생활지원시설은 공공성ㆍ지속성, 여가문화시설은 개방성ㆍ유용성, 의료복지시설은 지속성, 녹지시설은 유용성 및 교통인프라시설은 유용성 지표를 중요시 하는 것으로 나타났다. 또한, 요구도에 대한 회귀분석 결과, 지속성 > 공공성 > 접근성 지표 순으로 나타났다. 시설유형별 중요도ㆍ만족도 차이의 유의성을 토대로 분석한 결과 놀이시설, 생활지원시설(커뮤니티 등), 생활체육시설, 녹지시설, 교통인프라시설이 p > 0.05% 수준에서 통계적으로 유의성이 있는 것으로 나타났다. 기존의 공동주택 재건축을 통한 기부채납 시설은 공급원칙이 기반시설 위주로 법적인 제약 하에서 이루어져왔으며, 하위 지침에 따른 시설계획은 인구감소와 고령화 등 사회적인 영향에 따라 기부채납시설 이용의 만족도와 중요도 면에서 현저히 낮은 수준이다. 향후 생활밀착형 공동이용시설로 변화를 모색하고 있는 가운데, 이 연구는 기 공급된 기부채납시설 이용자의 만족도와 중요도 인식을 통하여 향후 요구되는 시설의 우선순위와 시설유형의 다양화에 대한 인식제고에 기여할 것으로 사료된다. 그리고, 유아ㆍ아동ㆍ청소년ㆍ노인 등 사회적 약자가 사회적 안전망을 편리하게 지역 내에서 이용할 수 있도록 지역주민의 심리적 접근성 향상과 공공성 강화의 인식 개선이 되도록 노력해야 한다는 점을 시사한다.

기부채납 제도의 부동산개발 사업성 영향분석 : 서울시 지구단위계획 구역 내 용적률인센티브를 중심으로

노윤철 건국대학교 부동산대학원 2018 국내석사

지구단위계획 구역 내 토지는 일반적으로 계획기준 및 시행지침에 따라 토지이용 및 건축 규제를 받게 되는데 특히 용도지역 상향지역 등에 대하여는 해당지역 지자체의 조례 및 지구단위계획 수립지침 등에 의거하여 공공기여 방안으로 용도지역 상향단계에 따라 기부채납 비율이 주어지게 되며, 이에 따른 용적률 인센티브가 부여된다. 지금까지 공공기여 방안으로 개발이익의 환수차원에서 기부채납 비율의 적정성 및 실효성에 관한 연구가 다수 진행되었지만 기부채납으로 인한 용적률 인센티브가 부동산 개발 사업성에 어떠한 영향을 주는지에 대하여는 충분한 논의가 이루어지지 않았다. 본 연구에서는 2000년 이후 서울시 지구단위계획 특별계획구역의 세부개발계획이 수립되어 사업이 완료된 지역 가운데, 기부채납에 따른 용도지역 상향, 용적률 인센티브가 주어진 지역을 대상으로 하여, 기부채납 전후의 부동산 개발 사업성을 비교하고 추가적 기부채납에 의한 용적률 인센티브가 부동산 개발 사업성에 어떠한 영향을 미치는지에 관하여 연구하고자 하였다. 기부채납 전과 후의 용적률 인센티브에 따른 부동산개발 사업성 비교평가를 위해 비용편익분석을 통한 사업성분석을 실시하였으며, 추가적 기부채납에 의한 용적률 변화와 이에 따른 사업성 변화를 통한 민감도 분석을 실시하였다. 연구과정을 통해 다음과 같은 결론을 도출할 수 있었다. 첫째, 지구단위계획 특별계획구역 세부개발계획 수립 시 용도지역 변경, 기반시설의 종류·면적·비율 등이 결정되는데, 기부채납시 용적률 인센티브에 따른 용적률 상승으로 건축 연면적이 증가되고, 결과적으로 사업성에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 다만, 기부채납 비율과 개발수익이 비례하여 증가하지는 않았다. 둘째, 추가적 기부채납 시 이에 따른 용적률 인센티브 부여 시에도 건축 연면적이 증가되고, 사업성에 긍정적인 영향을 주었다. 셋째, 지구단위계획에 따른 기부채납 시 용적률은 상향 되지만, 기준이 되는 대지면적이 감소하게 되어, 당초 대지면적 기준으로 용적률을 환산하면 실제 건축 연면적 증가 폭은 미미한 것으로 분석되었다.

서울시 주택재개발사업에서 기부채납 방식에 의한 용적률 인센티브의 적정성 평가

이병룡 서울시립대학교 일반대학원 2013 국내석사

The land values of Seoul is in high land values because the growth of city is to become management of city. Local government of Seoul is going to be much financial burden in the improvement of infrastructures owing to high land values, so the improvement of infrastructures is through contributed acceptance system which is that floor area ratio(FAR) incentive for offering public factors is endowed as much as to be donated about contributed acceptance district(land of size) in the linkage of Urban Planning Act. Therefore, recently main issue is how to measure the reasonable monetary value from contributed acceptance district considering of public and private position in development projects. The purpose of this study is to evaluate the feasibility of FAR incentive by contributed acceptance system and to figure out of its reasonable monetary value on fair term about public and private position in housing redevelopment projects of Seoul. This study uses the method of mathematical approach and cost-benefit analysis. Through the reasonable monetary value this study draws two conclusion from case application. The first conclusion is that the cost burden of private position is decided by land value because of land compensation cost. Another conclusion is that in improvement of public factors high land value affects the high cost burden in public and private position. Through this study contributed acceptance system is to have another alternative of monetary contribution about offering public factors. 서울시는 도시성장시대에서 도시관리시대로 접어들었고, 이로 인해 높은 지가가 형성되어 있다. 높은 지가는 공공시설 등의 개선에 있어서 공공에게 재정적 부담으로 작용되어, 기부채납을 통해 이뤄지고 있다. 이러한 기부채납 제도운영은 다양한 쟁점사항들을 유발시키는 근원적인 원인이다. 이에 대한 공공시설 부지제공 등의 기부채납 현금화에 대한 논의가 활발하게 진행되고 있으며, 이를 위한 적정기준 및 관점에 관하여 연구가 필요시 된다. 따라서 이 연구는 현금화하는 기부채납의 적정기준이 어떠한지, 이를 분석하는 것이 주된 목적이다. 또한, 기부채납의 실태와 정확한 그 의미를 고찰하고, 도출한 적정기준을 바탕으로 사례적용을 통한 기부채납의 적정성을 평가해 보고자 한다. 이를 위해 연구는 다음과 같은 과정으로 진행하였다. 첫째, 기부채납 제도가 갖는 관점 및 의도를 파악하여, 쟁점이 발생되는 원인을 파악한다. 또한, 기부채납 운영상의 적정기준을 파악하기 위해 중요시되는 용적률 인센티브의 사업성과 기반시설 설치비용의 관계를 파악한다. 둘째, 수리적 접근방법을 이용한 비용·편익분석을 통해 공공과 민간의 공평한 관계에서의 적정기준을 파악한다. 이를 바탕으로 기부채납 방식에 의해 제공된 용적률 인센티브의 사업성과 기반시설 설치비용을 바탕으로 사업주체의 적정 부담금액(기반시설 설치비용)을 파악한다. 셋째, 앞서 도출한 적정 부담금액 산정방법을 바탕으로 사례적용을 통해 기부채납의 적정성을 평가한다. 이를 통해 기부채납의 근원적인 문제점을 파악한다. 이와 같은 연구를 바탕으로 기부채납 제도가 갖는 시사점 및 후속과제는 다음과 같다. 첫째, 기부채납 운영상 사업주체의 부담은 기부채납 부담비율보다는 지가로 결정된다. 이는 기반시설 설치비용에 기부채납 제공부지확보를 위한 토지보상비(지가)로 인해 많은 비용부담이 발생되고 있으며, 이로 인해 사업주체의 부담이 결정되어 진다. 둘째, 공공시설 등의 개선에 있어서 높은 지가는 공공에게 부담으로 작용되며, 기부채납 운영상 사업주체에게도 부담으로 작용되고 있다. 이는 높은 지가로 인해 실제 소요된 기반시설 설치비용이 적정 기반시설 설치비용보다 많아 사업주체의 부담이 발생되고 있는 것이다. 향후에는 기부채납이 공공시설 부지제공 등에만 국한되지 않고, 금전적인 공공기여를 함으로써 이와 같은 문제가 해결될 것으로 판단된다. 이를 위해, 후속 과제는 사업주체가 갖는 부담금과 결부된 부담비용에 관한 연구와 관련법상의 검토 등 이를 시행하기 위한 운영상의 연구가 필요시 된다.

기부채납 공공시설의 조성 과정 및 관리운영에 대한 개선 방안 연구 : - 서울시 돈의문 박물관마을 사례를 중심으로 -

강희정 서울시립대학교 도시과학대학원 2021 국내석사

공공에서는 도시정비사업의 동시다발적인 추진과 함께 발생하는 토지가치의 상승과 개발이익 제어를 목적으로 기부채납 등의 방식을 활용하고 있다. 기존 도로와 공원 등 토지 위주로 진행되던 기부채납 시설의 유형은 점차 문화 및 체육시설, 복 지시설 등으로 이루어지는 경우가 증가하고 있다. 다양한 기부채납 시설 유형이 생기면서 운영단계에서 방치되거나 공간의 조성 목적과 달리 운영되는 등 관리·운영에 어려움을 겪고 있다. 본 연구는 기부채납 공공시설로 조성된 돈의문 박물관마을 사례를 활용하여 사업추진 과정과 운영단계에서 발생하는 문화·체육·복지시설 유형의 기부채납 시설에 대한 관리·운영 문제점을 탐색하고 개선 방향을 모색하고자 하였다. 또한 서울시 민 대상의 설문 조사를 진행하여 돈의문 박물관마을에 대한 이미지와 인식도를 조사하였다. 이를 통해 돈의문 박물관마을이 조성 목적에 부합한 공공적 기반시설로 서 기능하고 있는지 확인하였다. 연구 결과 돈의문 박물관마을은 사업계획 수립 당시에는 공익적 문화공간으로서 젊은 창작자와 기존 상인들이 입주하여 수익적 활동과 공익적 활동을 영위하는 복합적 문화시설을 구현하고자 하였다. 그러나 조성 이후 정상적으로 운영되지 못하 고 방치되다가 정식 개관 이후에는 처음 목표로 했던 거주민 중심의 문화적 활동을 기반으로 한 체류와 체험 문화공간이 아니라 관광객 대상의 단순 문화시설로 계획이 변경되어 운영되고 있다. 특히 사업 추진과정에서 서울시와 종로구의 토지소유권 문제가 제기되어 사업계획 뿐 아니라 운영방식에 대한 전면적인 변화가 불가피하였다. 문화시설의 수익성 확보를 위해 도입된 숙박시설이 현 법제도에 부합하지 못해 계획이 실현되지 못하는 시행착오도 겪게 되었다. 그 외에도 시설의 특성과 전문성을 고려한 책임있는 운영 주체 대신에 매년 운영 대행업체를 선정해 위탁하는 방식으로 추진되면서 마을 전체의 구성원이 유기적으로 활동하며 자생적 운영을 도모하는, 박물관 같은 동네로 운영하겠다는 취지를 이행하지 못하고 있다. 그러나 돈의문 박물관마을이 콘텐츠 부족, 편의시설 미흡, 안내와 홍보 서비스의 부족 등 운영상의 불만족 요소를 가졌음에도 불구하고 시민들은 옛 마을의 기억을 보존, 복원해 조성한 공간 자체에 만족하고, 공공적 성격의 운영 방침에 대해서도 동의하고 있다. 운영 및 관리적 측면에서는 누구에게나 공적 서비스를 제공하며, 시민들이 활발하게 이용하는 공공적 공간이어야 한다고 인식하고 있다. 다만 방문객 편의를 위한 편익 시설 확충, 방문객 체류시간 확대를 위한 콘텐츠 확충과 다양한 시민 계층이 경험할 수 있는 프로그램의 보완, 안내 및 홍보 서비스 개선 등 운영 전반의 변화를 위한 노력이 필요하다. 본 연구를 통해 기부채납 공공시설 조성 과정 및 관리운영 단계의 정책적 개선방안을 다음과 같이 제언한다. 첫째, 기부채납 사전협상 추진 단계별로 기부채납 공공시설의 취득을 위하여 지자체의 협상을 대비한 체계적인 사전 준비가 필요하며, 이를 제도적으로 명문화한 매뉴얼이 필요하다. 둘째, 기부채납 공공시설의 취득 목적과 시설 유형을 고려하여 작성된 기부채납 필요시설 데이터의 구축과 권역별 기부채납 필요시설 지도의 도입이 필요하다. 셋째, 기부채납 공공시설의 조성 과정에서 부딪히는 법적, 제도적 근거를 이유로 사업추진에 영향을 받지 않도록 지자체는 사전에 법령을 검토하고 문제를 해결하여 기부채납 공공시설의 취득 과정에서 법령과 제도의 충돌로 인한 애로사항을 미연에 방지해야 한다. 넷째, 기부채납 공공시설의 지자체 이관 이후 적절한 운영관리를 위한 책임운영 주체를 선정할 필요가 있다. 다섯째, 기부채납 공공시설의 지속가능한 운영·관리를 보장할 수 있는 사업비 지원 체계를 마련해야 한다. 여섯째, 조성된 시설의 효용성 높은 운영을 위해 기부채납 공공시설의 지속적인 관리·운영 계획의 수립과 적용, 기부채납 시설의 운영 실태에 대한 종합적인 모니터링의 적용과 이를 위한 제도적 근거 마련이 필요하다. 기부채납 공공시설의 유형 다양화와 지자체의 기부채납 공공시설 취득은 앞으로도 계속 이루어질 가능성이 크다. 이는 지자체의 공적 자산의 증가와 매년 지속해서 세심하게 관리, 운영해야 할 공간이 증가한다는 뜻이기도 하다. 기부채납 공공시설이 공공성과 효용성을 가진 시설로서 시민들에게 쉽게 활용될 수 있는 적확한 시설로 조성하여 운영되기까지 정상적으로 진행되려면 앞서 제안한 여섯 가지 개선 요소에 대한 실제적 적용이 필요하다. 주요어 : 기부채납, 개발이익환수, 문화예술, 공공기여, 공공시설 운영 As growing interest in the living environment and culture and welfare of citizens, the type of contributed acceptance as cultural, sports and welfare facilities have increased instead of land-based such as roads, park. However, as expanding various types of contributed acceptance facilities, it has been in difficulties in operation management such as being neglected in the operation stage or being running different purpose. This study aimed to explore the problems with the operation management of cultural, sports and welfare facilities types using the case of Donuimun Museum Village as developed as a public facility by contributed acceptance, and find improvement directions for it. In addition, the perception of Donuimun Museum Village was investigated through a survey targeting Seoul citizens. Through this, it was confirmed whether Donuimun Museum Village was functioning as a suitable public infrastructure for the purpose of its development. As a result of the study, the development of Donuimun Museum Village was failed to run normally and was neglected. After the official opening, the project plan was greatly changed and operated as a simple cultural facility for tourists than as an experience-based cultural facility that aimed autonomous operation based on resident-centered cultural activities. In addition, it failed in the purpose of operating it as a museum village like neighborhood since an operating agency was selected and entrusted every year. However, according to a result of the survey, citizens satisfied with the Donuimun Museum Village by preserving and restoring the memories of the old village despite dissatisfaction factors such as lack of content, lack of convenience facilities, and lack of information and publicity services. They also agreed on the operating policy of a public nature. In addition, in terms of operation and management, they recognized that it should be a public facility to provide public services to all citizens and be actively used by citizens. The policy improvement plan of the public facility developing process and operation management is proposed as follows; First, systematic preparations are required in advance for each stage of the negotiation of contributed acceptance by local governments, and stipulated manuals are needed. Second, it needs that constructing data on facilities by contributed acceptance and maps mapped for each region. Third, local governments should review laws and ordinances in advance and resolve legal issues to prevent difficulties due to conflicts with laws and systems in developing public facilities by contributed acceptance. Fourth, it needs to select a responsible operating entity for proper operation management of public facilities after the transfer of local governments. Fifth, it needs to prepare system to support business budgets that could guarantee the sustainable operation management of public facilities. Sixth, it needs a comprehensive monitoring system for contributed acceptance facilities to operate efficiently. It needs to apply to the above improvement factors so that public facilities by contributed acceptance are developed and operated properly. Key words: contributed acceptance, development profit return, culture and art, public contribution, operating public facilities

국·공유재산법에 따른 기부채납 후 무상 사용허가에 관한 연구 : 법적 성질을 중심으로

황창용 건국대학교 부동산대학원 2014 국내석사

국유재산법 및 공유재산법에 의하면 국가는 행정재산으로 기부되는 재산에 대하여 기부자에게 무상 사용허가를 조건으로 이를 채납할 수 있다. 이 연구는 이러한 기부채납과 사용허가의 법적 성질 및 그 법적 효과를 분석하였다. 소유권의 무상 증여를 의미하는 기부채납이라는 용어에도 불구하고, 기부채납 후 무상 사용허가에 있어서의 기부채납계약은 쌍무ㆍ유상계약이다. 기부자는 국가에 자신의 재산을 이전할 의무를 부담하고, 이후 국가는 그 대가로 해당재산에 대하여 무상 사용권을 부여하여야 한다. 이는 경제적 대가관계를 본질로 한다. 법원은 기부채납을 부담부 증여로 보고 있으나, 양 당사자의 의무 및 그 대가성을 고려하면, 기부채납계약은 도급계약 또는 도급계약과 유사한 계약으로 보아야 한다. 기부채납 후 무상 사용허가의 이러한 쌍무ㆍ유상적 성질을 고려하면 기부자의 기부재산에 상응하는 투자금을 회수할 수 있는 정당한 사익은 보호되어야 한다. 이 논문의 주요한 결론은 아래와 같다. 첫째, 사용료율, 재산가액, 갱신기간의 요소 등 무상 사용허가기간의 산정요소에 대하여 명확하게 규정하여 쌍무ㆍ유상적 성질을 분명하게 반영할 필요가 있다. 둘째, 정부는 비록 기부자의 귀책사유로 기부채납계약이 중도 해제되더라도 일정한 보상을 하여야 한다, 기부자가 기부채납계약을 위반하였음에도 불구하고 왜 기부자가 일정한 보상을 받아야 하는지에 대하여 의문이 제기될 수 있다. 하지만 이 경우 보상을 하지 아니하면 정부가 부당하게 이익을 보고 기부자는 부당하게 손해를 본다. 기부자는 해당재산을 형성하여 미리 정부에게 그 소유권을 이전하기 때문이다. 무상 사용허가가 취소 또는 철회되는 경우도 마찬가지 이유로 정부가 기부자에게 일정한 보상을 하여야 한다.

기부채납 법제에 관한 연구

양은영 성균관대학교 2017 국내박사

현재 우리는 각종 기반시설을 확충하고 도시의 규모를 키우는 성장시대를 지나 도시의 재생, 관리의 저성장시대를 국면하고 있다. 급속한 경제성장과 인구팽창에 따라 개발가용용지가 부족한 상황에서 토지 이용 효율이 낮은 부지의 용도변경을 통한 토지의 고도이용이 필요하게 되었는데 용도변경을 수반한 개발 사업은 공공의 측면에서 도시의 쾌적한 환경을 조성할 수 있는 방법이지만 용도지역 변경으로 인하여 토지의 가치 상승 시 부수되는 개발이익을 환수하고 사업시행의 결과에 따른 인구유입으로 수요가 증가하는 기반시설을 확보하기 위하여 기부채납 제도가 활발히 이용되고 있다. 그러나 개발사업으로 발생하는 개발이익을 환수하는 수단으로써는 이미 부담금제도를 두고 있고, 개발이익 환수와는 별개로 기반시설 확보 및 제공의 의무가 있는 국가 또는 지방자치단체가 재정적 어려움을 만회하고자 기부채납을 원용하여 기반시설 부족 문제를 해결하고자 하는 것이 사회적 문제이다. 이에 대하여 모호한 법적 기준과 규정으로 인해 지자체의 운영기준과 요구 수준이 많이 다르게 나타나 민간 개발시행자나 주민의 민원이 다수 발생하고 있는 실정이다. 이는 대다수의 개발사업의 진행이 늦어지거나 취소되는 등 막대한 역효과뿐만 아니라 기부채납으로 인한 사업 손실을 보전하기 위해 분양가 상승 등 국민 경제에 또한 영향을 미치고 있다. 이에 본 연구는 기부채납제도의 법적 지위를 명확히 하고자 관련 법적 근거를 검토하고 이를 근거로 이루어진 기부채납 사례를 통하여 실제 도출되는 문제점을 지적하였다. 기부채납제도는 먼저 명확한 법적 운영체계를 마련하여야 한다. 법률 상 기부채납은 그 개념에 관하여는 근거를 두고 있다고 하더라도 운영 절차 및 기준에 관하여는 기속적인 법규가 존재하지 않고 있는 상황이어서 각종 관련 지침 등에 의하여 운영되고 있으나, 이를 강제할 수 있는 법적 규정 또한 부재하고 있어 지자체마다 별도의 운영기준을 둠으로써 형평성의 논란이 제기되고 있다. 법적 근거 없이 이루어지는 절차는 법치행정에 반할 뿐만 아니라 그 범위와 한계를 규제하지 않고 있어 사인의 재산권 침해가 문제 될 수 있다. 특히나 명확한 기준에 근거하지 않은 기부채납의 부담 비율이 시행 사업 전반에 비추어 보아 과도한 경우 이는 수용입법으로 다루어져야 할 것이다. 사회 기반시설 설치 및 확보의 필요성을 국가나 지자체의 의무 조항으로 이해한다면 이를 원인자부담 내지 수익자부담의 부담의무의 성격으로 강요할 수는 없는 것이기 때문이다. 이렇게 기부채납을 부담금의 성격으로 다가가게 된다면 우리나라는 현행 법 제도 하에 개발부담금, 기반시설 부담금 등의 기존 부담금제도가 마련되어져 있고, 기부채납을 개발이익 환수 내지 기반시설 부담 의무 부과를 목적으로 하는 제도로 이해한다면 이는 이중부담의 문제가 되기 때문에 유사 부담금제도로 연계하여 운영하는 방법 등으로 제도적 보완이 필요하다. 실제로 본 연구에서 비교법적 검토를 수행한 미국, 영국, 독일 등의 국가에서는 부담금제도로 기반시설 확보의 공공목적을 달성하고 있기 때문에 우리나라도 기부채납의 목적과 취지를 명확히 하여 기반시설을 확보하고자 함에 의의를 둔다면 외국의 입법례와 같이 기존 부담금 제도를 보완하여 징수 근거를 확보하고 있는 부담금으로 운영되어야 할 필요가 있다. 반면, 현재 기부채납은 행정행위에 부수하는 부담의 모습으로 이루어지고 있는데 개발행위허가를 재량행위로 파악하게 되면 부담을 부가하는 자체를 부정할 수는 없다 하더라도 행정법상의 일반원칙에 의하여 재량권 행사에는 한계가 있을 수 밖에 없다. 기부채납의 의의와 기부의 유도에 정당성이 인정된다고 할지라도 부당결부 금지의 원칙과 비례의 원칙에 위배되어서는 안된다. 따라서 이를 위반한 경우나 실제 기부의 부담 비율이 과도한 경우 개발사업 허가권자의 재량권 행사 상의 하자를 검토하지 않을 수 없다. 또한, 기부채납을 유도하기 위한 보상성을 갖는 인센티브 제도를 운영하고 있는데 이러한 인센티브제도 역시 적정성을 갖추어야 한다. 자발적인 의사에 의거한 기부채납 문화를 정착하기 위해서는 사업시행자가 인센티브 수혜를 통하여 사업의 수익성을 보장받고 기부에 의한 사업 손실을 보전 받을 수 있는 정도가 되어야 할 것이다. 그러나 운영실태를 검토해 본 결과 인센티브를 부여함에도 불구하고 사업을 포기하거나 사전 협상 절차 상 협의 과정이 원활하지 않은 등 사업 시행에 많은 어려움을 겪는 사례가 적지 않다. 이는 인센티브의 제도 역시 법적으로 상한기준은 두고 있으나 하한 기준을 두고 있지 않아 기부채납 수준에 비해 행정청의 재량으로 과소하게 주어지는 경우가 많고, 대부분이 사업시행의 인·허가를 조건으로 요구되는 보이지 않는 강제력에 의한 경우가 많아 사업시행자가 수인하여야 하는 장애물로 인식되고 있음을 보여준다. 따라서 국토교통부, 서울특별시 등의 인센티브 관련 기준 등의 효용성이 검증되어야 하고, 인센티브 관련 제도는 사업시행자의 기부채납에 따른 재산적 손실을 일부 감소시켜 준다는 개념이 아닌, 공공을 위한 기부에 대한 실질적인 보상차원의 개념으로 제공되어야 한다. 따라서 본 연구논문에서는 기부채납의 의의 및 개념, 운영 기준과 인센티브와 관련된 법적 근거를 검토하여 법률의 개정 방향을 지적하였고, 현재 운영되고 있는 기부채납 사례를 확인하고 일반 공법적 원칙에 입각한 평가를 통해 재산권침해의 여지는 없는지와 이에 대해 수용입법에 따라 해결하고자 하는 가능성을 제시하였으며, 기부채납과 인센티브제도의 적정성에 대하여 행정당국의 재량 행위와 관련하여 부당결부금지 및 비례의 원칙 준수를 강제하기 위한 재량권 통제방안을 고찰하여 현재의 기부채납 제도의 문제점을 명확히 적시하고자 하였다.

기부채납의 과세문제 연구 : 4대강 사업에 대한 부가가치세 중심으로

이성태 서울시립대학교 세무전문대학원 2011 국내석사

Despite contributed acceptance has evolved into various forms over the past few years with growing importance, the Korean Value Added Tax Law (“KVAT”) is still ambiguous and opaque on the area. The recent case of the Korea Water Resources Corporation (“KWRC”)’s contributed acceptance of such infrastructures as a dam or a reservoir for irrigation purpose is representative of a transaction at issue. Although the general rule of law is that contributed acceptance does not involve monetary benefit in return, usual contributed acceptance grants a provider with an intangible right of use in exchange for the contributed goods or services. This research analyzes value added tax issues in respect to the KWRC’s contributed acceptance relating to the Korean government’s Four River Project. As one of its reactions to the world’s abnormal climate change over the recent years, the Korean government has designed the Four River Project as a means to prepare for the natural disaster (including drought and flood) caused by the global warming, to prevent worsening ecology and to better water quality. Considering the KWRC’s know-how on technology, human resources, and past experience and efficiency, the Korean government granted the KWRC with a right to develop the main business involving the damn, reservoir and related parts in connection with the Four River Project. In doing so, the KWRC issued a corporate bond from which it acquired KRW 4 Tn and outsourced funding of the remaining balance to the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs. The KWRC plans to retrieve invested funds by operating the Four River Project relating enterprise in principle where it would construct various infrastructures including a dam or a reservoir, transfer the ownership of such to the Korean government and generate profits from operating such infrastructures. There are several tax issues to consider with respect to KWRC’s contributed acceptance in line with the Four River Project: 1) whether the contributed acceptance with the right of use is a taxable transaction within the VAT Law; 2) how to determine the time of delivery and tax base; 3) how to determine the standard in dividing input tax arose from the business such as KWRCs’ which provides taxable goods and tax exempt goods; and 4) whether a VAT invoice should be issue considering the transaction between the KWRC and the Local Land Intendance as a consignment transaction. The first issue is whether the contributed acceptance by the KWRC is a taxable transaction or not under the Korean VAT Law. We could argue that the existence of goods or services, the ground of the source of issue at hand being the Stream Law, the infrastructure generating the goods or services being owned by the government, relevance to the business objective undertaken by the Korea Water Resources Law are all evidences of the taxable transaction according to the Korea VAT Tax. In principle, because this transaction is a part of the public enterprise, the KWRC should be able to deduct all VAT as other individual tax payers could be able to do if they were to undertake this enterprise. However, the KRWC will not be able to deduct VAT on sales because of the nature of its business which provides taxable and tax exempt goods. As such, applying zero VAT rate to the transaction at issue would be the most reasonable approach which would diminish the tax difference at most. The second issue is how to determine the delivery time of the contributed acceptance. Determination of such depends upon whether the contributed acceptance at issue is services or goods. Some argue that because the National Property Tax limits contributed acceptance properties to tangible and intangible properties defined under the VAT Law, the point of time controlling contributed acceptance is when the delivery of goods occurs. On the other hand, the Korean Supreme Court held that the point of time should be when the ownership of the property from the contributed acceptance is transferred to the government under the Korean Stream Law. Others argue that the point of time should be when operators receive profits since the contributed acceptance is a transaction generating profits over a long time as in long term installment transaction. However, we believe that the delivery time should be when the service is completed since the right of use itself is the return for the contributed acceptance. The third issue is how to determine the tax base applicable to the contributed acceptance. Because it is difficult to come up with fair value from usual construction transactions, some might argue that total construction cost of the contributed infrastructure could be the tax base. Others argue that the fair value of the contributed infrastructure and the value of the right of use should be the tax base. However, calculating the value of the right of use involves future cash flow which might be impractical. Therefore, it appears to be reasonable to apply precedents when calculating the construction cost (including direct and indirect) of the contributed infrastructure. The fourth issue is with respect to the division method of the input VAT amount the KWRC would incur during the construction period. Under the Korea VAT Law Enforcement Decree Section 4 of Article 61, some suggest to use the forecasted amount derived from the cost benefit analysis and cost allocation as a tax base that is difficult to apply since the cost benefit analysis is not complete. The forecasted sales price might be adequate substitute provided that reliability of information to be used for assumption, reasonableness of assumption, accuracy of calculation and characteristics of business are confirmed. Lastly, the issue is whether the transaction should be categorized as a service contract or a brokerage transaction. The contract entered between two parties could be seen as a general service contract. However, considering that the Four River Project is the government project and the fairness with the KWRC’s own enterprises, there should be no significant tax differences. In solving so, we believe that the enactment of new laws is necessary. First, a special regulation as to VAT invoice issuance relating to the outsourced enterprise by the government should be added to the current VAT Enactment Decree Article 58. Secondly, construction services undertaken by the Local Land Intendance should be exempted from taxable transactions defined under the current VAT Enforcement Decree Article 38, “Tax Exempted Transactions.” Lastly, the Four River Project should be added to the transactions subject to zero tax rate under the Limited Tax Incentive Law Article 105. Given the circumstance, the third approach is practical. 사업자가 해당 시설물을 사용하기 위해 지하상가, 주차장, 항만 또는 공항시설, 철도역사, 유료도로 등을 신축하여 국가 등에 무상으로 인도하는 형식의 기부채납거래가 오늘날 빈번하게 이루어지고 있다. 국유재산법상 기부채납은 기부에 조건이 수반되지 않는 것이 원칙이지만 현실에서는 그 시설물에 대한 무상사용권이 결부되는 것이 보다 일반적이다. 이러한 무상사용권이 결부된 기부채납거래는 그 형태가 다양하고 그 중요성이 계속 증가하고 있음에도 이에 대한 부가가치세법상 과세제도는 여전히 불명확하거나 미흡한 부분이 많다. 따라서 본 연구는 4대강 사업을 진행하는 수자원공사의 기부채납 사례를 중심으로 부가가치세법상 과세문제를 분석하고 이에 대한 개선방안을 제시하고자 하였다. 수자원공사는 4대강 사업과 관련하여 시설물(댐이나 보)을 건설하고 이를 국가에 귀속시킴과 동시에 그 시설물에 대한 무상사용권의 취득하여 과세사업(발전수익)과 면세사업(용수공급수익)을 겸영할 예정이다. 또한 수자원공사는 위와 같은 자체사업과 동시에 4대강 사업의 일부(약 4조원 규모)를 지방국토관리청과 위·수탁 협약에 의해 사업을 진행하고 있다. 4대강 사업과 관련한 수자원공사의 기부채납 사례에서 첫 번째 문제되는 것은 수자원공사의 시설물 기부채납을 부가가치세법상 과세거래로 볼 수 있는지 여부이다. 수자원공사의 시설물 기부채납은 수자원공사가 제공하는 시설물 또는 그 건설용역이 존재하는 점, 하천법이란 법률의 규정에 의한 원인행위가 있는 점, 그 시설물의 소유권이 국가에 귀속되는 점, 수자원공사의 정관상 목적사업과 직·간접으로 관련한 수익(발전수익과 용수공급수익)이 창출되는 점, 시설물 또는 그 건설용역의 대가로 무상사용권을 취득하게 된 점을 고려한다면 부가가치세법상 과세거래로 볼 수 있을 것이다. 그러나 4대강 사업은 정부가 계획하고 결정한 정부사업이었던 점에 비추어 수자원공사의 참여여부가 부가가치세 부담세액에 영향을 미치지 아니하여야 함에 불구하고 겸영사업자로서 수자원공사는 면세사업과 관련한 매입세액을 공제받지 못하여, 정부가 사업을 자체 진행하는 경우와 비교할 경우 조세상 불형평성이 발생한다. 또한 민간투자법상 민간사업자와 수자원공사가 제공하는 사업의 내용이나 방식이 동일함에 불구하고 조세상 불형평성이 발생하는 것도 문제가 된다. 이러한 조세상 문제의 해결방안은 수자원공사의 4대강 사업 관련한 시설물 기부채납거래를 영세율 대상으로 입법화하는 것이 가장 합리적일 것이다. 두 번째의 문제는 수자원공사의 시설물 기부채납의 공급시기를 결정하는 것인데, 그 공급시기는 이를 재화의 공급으로 보느냐 용역의 공급으로 보느냐에 따라 달라진다. 국유재산법상 기부채납재산은 부가가치세법상 재화(유형물과 무체물)에 한정되므로 기부채납은 재화의 공급을 원칙으로 보아야 한다는 견해도 있으나, 대법원 판례에서 하천법이란 법률의 규정에 의해 원시적으로 국가에 그 소유권을 귀속시키는 거래는 용역의 공급으로 보고 있다. 또한 수자원공사의 시설물 기부채납을 용역의 공급으로 보는 경우에 있어서도 시설물의 무상사용기간에 사용·수익하므로 장기할부거래와 동일하게 각 대가를 받기로 한 때로 보자는 견해도 있을 수 있으나, 무상사용권은 그 자체로서 기부채납의 대가이므로 역무제공이 완료된 때를 기부채납거래의 공급시기로 보는 것이 보다 합리적이다. 세 번째는 수자원공사의 시설물 기부채납거래에 있어 과세표준을 무엇으로 해야 하는지의 문제이다. 시설물 기부채납의 경우 통상거래에서 형성되는 시가가 존재하기 어려우므로 기부채납 시설물에 대한 총공사비를 과세표준으로 하여야 한다는 견해가 있는 반면, 기부채납되는 시설물의 시가와 무상사용권은 일반적으로 등가관계에 있기 때문에 무상사용권 가치를 그 과세표준으로 하여야 한다는 견해도 있다. 그러나 무상사용권 가치를 산정하기 위해서는 미래현금흐름 추정이 전제되어야 하며 이는 현실적으로 합리적인 추정이 어렵기 때문에 소극적인 대안으로 판례의 입장을 고려한 시설물에 대한 공사비 총액(직접비와 간접비 포함)을 적용할 수 있을 것이다. 보다 적극적인 대안은 수자원공사의 기부채납을 영세율 거래로 입법화하여 수자원공사의 시설물 기부채납거래에 대한 과세표준 결정에 대한 문제를 해소하는 것이 보다 적절하다고 보아진다. 네 번째는 겸영사업자인 수자원공사가 건설기간 동안 부담한 공통매입세액을 어떤 안분기준을 적용하는지의 문제이다. 공통매입세액은 부가가치세법 시행령 제61조 제4항에 따라 먼저 매입가액기준을 적용하도록 제시하고 있으므로 편익산정과 비용배분을 통해 추정되는 금액을 안분기준으로 사용하자는 견해도 있으나, 그 편익분석이 완료되지 못하였으므로 이를 적용하기는 힘들 것이다. 차선책으로 예정공급가액기준을 그 대안으로 볼 수 있을 것이나 추정의 기초가 되는 자료의 신뢰성, 가정의 합리성, 사업의 특성 및 계산의 정확성 등이 전제되어야 할 것이다. 현실적인 대안으로 각 공구별·공종별 예산내역인 예정사업비를 사용할 수 있느냐의 문제에서 그 산정내역에 충분한 합리성과 객관성이 존재한다면 적용할 수 있을 것으로 본다. 마지막은 수자원공사가 지방국토관리청에 위탁한 사업에 대한 세금계산서 발행방식에 대한 문제이다. 4대강 사업은 그 계획이나 결정이 정부에 의해 이루어진 정부사업이었으며 그 수행의 주체로서 수자원공사와 지방국토관리청의 참여는 그 사업목적을 성취시키는 하나의 형식이라는 관점에서 중개 또는 주선행위로 보아야 한다는 견해가 있다. 그러나 양자간에 체결한 협약에는 의무부담이나 담보책임문구 등이 포함되어 있음에 따라 이를 도급계약으로 해석될 수 있는 개연성도 존재한다. 이러한 해석상의 오해를 제거하기 위해서는 입법화를 통해 수자원공사의 4대강 사업과 관련한 시설물 기부채납거래를 영세율 거래에 포섭시키는 것이 최선의 대안이라고 보아진다. 차선책으로 4대강 사업과 같은 국가 위탁사업에 대한 세금계산서 교부특례 규정을 현행 부가가치세법 시행령 제58조의 위수탁세금계산서 교부 규정에 별도 신설하는 방법이나, 지방국토관리청의 건설용역을 현행 부가가치세법 시행령 제38조의 면세거래에서 제외하는 방법을 고려할 수 있을 것이다. 그러나 두 가지 차선책은 수자원공사와 지방국토관리청 사이의 세금계산서 발행방법에 대한 문제점에 대한 개선방안일 뿐이며, 수자원공사의 시설물 기부채납에 대한 과세거래 여부에 대한 문제, 그 공급시기에 대한 문제, 그 공급가액에 대한 문제를 해결하는 적극적인 대안은 아니라는 한계점이 있다.

기부채납 토지와 공개공지의 사유화에 관한 비교 연구 : 서울시 특별계획구역을 중심으로

선경민 서울시립대학교 일반대학원 2007 국내석사

寄附採納制度에 관한 硏究

이미자 東亞大學校 大學院 2002 국내석사

최근들어 그 중요성이 대두되기 시작한 기부채납제도는 그 법적 근거와 체계가 명확히 규정되지 못한 관계로 아직까지도 판례상으로만 논의가 다양해지고 있는 것이 사실이다. 우리나라에서의 기부채납제도는 부관의 형식으로 규정되는 것이 대부분인데 반해, 이웃 일본에서는 행정지도의 형식인 개발부담금으로 부과되어 운용되고 있다. 기부채납제도는 지금까지, 공적인 기관이 사인의 재산에 대한 허가를 미끼로 하는 행정강제의 성격을 띠고 있었다. 이로 인해, 사인이 피해를 입는 경우도 속출하였고, 나아가 기부채납제도에 대한 위헌성 판정문제까지도 대두되기에 이르렀다. 기부채납제도는 그 내포하고 있는 위험성과 아울러, 도시개발과 공공이익의 7증대라는 면에 기여한 점도 적지는 않다. 여기서는 기부채납제도가 현재 우리나라에서 운용되고 있는 실태와, 판례상 어떻게 나타나고 있는지를 두가지 경우, 즉 행정행위에 기부채납행위가 전제로 부가되는 경우와 행정행위의 반대급부로서의 기부채납행위가 부가되는 경우의 두가지로 나누어 살펴보려고 초점을 맞추었다. 이와 더불어 부관의 형식으로 행해지는 기부채납제도의 가능성과 한계, 그 구제방안에 대해서도 논해 보았고, 우리나라의 기부채납제도와 유사한 제도를 가지고 있는 미국의 분필규제법이라는 토지이용규제제도를 이용하는 실태도 간략히 살펴보고 일본의 개발부담금제도에 관해서도 살펴보았다. 나름대로의 소신과 자신감을 가지고 열심히 노력을 해 보았지만, 아직도 너무 부족한 학문에의 열정을 통감하며, 이제껏 물심양면 이끌어주시고 도와주신 신봉기교수님께 머리숙여 깊이 감사를 드린다. The dedications system begun to gain force lately has not yet been prescribed by its legal basis and system definitely and so has been argued divesely only by the precedent. Whereas dedications system in Korea was prescribed by the form of Nebenbestimmung that in Japan of our neighbor was applied to development cost as the form of administrative guidance. So far, dedications system has the character as the bait of administrative requirement of the permission on person' property. Hereby people are badly damaged continuously. Further the violation of the Constitution comes to the front. In spite of the latent riskiness, it also contributed to urban development and public good not a little. In this treatise, I focused on actual condition applied in our country at present and on revelation of the precedent namely. I reviewed the possibility and the limit of dedications system performed by the form of Nebenbestimmung and the proper measures of the relief. I took a good look at the our system of dedications system and the similar system of U.S.A to ours, Subdivision control law. Together with it. I also looked into the system of development assessment in Japan. I have made every endeavour with my own belief but realized the lack of my learning. Lastly I express my gratitude to my professor Shin, Bong-Gi who helped me both materially and spiritually with my whole heart.

서울시 기부채납 공공시설의 운영특성에 관한 연구 : 서울시 도시관리계획을 중심으로

유명소 서울시립대학교 2009 국내석사

국문초록 서울시에서는 각종 개발사업 추진시 관련 법률, 조례 및 지침, 상위계획 등을 통해 일정규모 이상의 공공시설을 기부채납토록 의무화하고 있으며, 기부채납 할 경우 용적률완화, 높이완화 등의 인센티브를 동시에 인정해주고 있다. 사업주체는 해당되는 공공시설 의무 확보기준을 충족하거나 용적률 완화 등의 인센티브 확보를 목적으로 공공시설을 조성․기부채납하고 있지만 기부채납되는 공공시설이 도로, 공원에 편중될 뿐만 아니라 종류 또한 다양하지 않는 등의 문제가 나타나고 있다. 본 연구에서는 서울시의 공공시설이 대부분 민간개발사업 추진 시 확보되고 있는 점을 감안하여 민간개발사업이 중점적으로 진행되고 있는 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업, 지구단위계획(특별계획구역) 수립대상사업을 연구범위로 설정하여 공공시설 계획현황 분석을 통해 어떤 종류의 시설들이 기부채납되고 있는지와 실제로 도로, 공원에 편중되어있는지 여부, 편중정도가 어느 정도인지도 확인해 기부채납 공공시설의 운영특성을 확인해 보고자 한다. 그리고 기부채납 공공시설 운영특성의 원인을 찾아내어 향후 서울시가 민간개발사업 추진을 통해 보다 다양한 공공시설을 확충할 수 있도록 하며 바람직한 공공시설 기부채납 유도를 위한 제도개선방안을 제시하는 것을 본 연구의 목적으로 설정하였다. 기부채납 공공시설 운영특성 분석결과 다양화 측면에서 문제가 발생되고 있는 것으로 나타났으며, 도로, 공원에 편중되어 있고 그 결과 불합리한 공공시설 설치가 이루어지는 것을 확인할 수 있었다. 공공시설 다양화가 이루어지지 않는 이유로는 관련법규 상 공공시설 의무 설치대상을 공원과 주차장에 국한하고 있고 운영지침 상 공공시설 확보 의무비율만 명시되어있고 기부채납 가능시설에 대해서는 언급하지 않고 있으며, 토지를 제공하는 경우에만 용적률 등의 완화가 가능하고, 조성비가 큰 문화시설 등의 건축물 기부채납 시 에도 도로, 공원등과 동일한 완화산식을 적용하고 있는 등의 제도적 요인이 있었다. 또한 건축물 일부공간에 공공시설을 기부채납 하는 경우 행정관청과의 계획내용 협의과정에서 사업이 지연되고 구체적 용도 및 조성비용에 대해 사전예측이 어려우며, 기부채납 후에도 유지관리책임 및 비용을 사업자에게 전가하여 사업자의 부담이 증대되고 단독의 재산권행사가 어려워지는 등 운영상의 요인을 찾을 수 있었다. 제도상의 개선방안으로는 운영지침을 개선하여 공공시설 의무비율과 함께 기부채납 가능한 시설의 종류와 조성방식을 구체적으로 명시하며, 기부채납 공공시설이 “토지의 기부채납”에 한정되지 않고 “건축물 기부채납(건축물의 일부 공간 기부채납 포함) 등” 다양하게 확대될 수 있도록 제도가 개선되어야 할 것이다. 또한 문화시설 등 건축물이 주가 되는 공공시설을 기부채납 하는 경우에는 높은 조성비를 감안하여 용적률 등의 완화산식을 차등 적용하는 등의 지침이 마련되어야 할 것이다. 운영상의 개선방안으로는 공공에서는 기부채납시설을 운영·관리 할 전담조직을 설립하여 체계적으로 대처하여야 하며 기부채납 공공시설의 관리운영지침을 마련하여 기부채납 후의 유지관리와 책임 등을 명확히 규정하여야 할 것이다. 주요어 : 기부채납, 공공시설, 공공시설 운영특성, 공공시설 제도개선