우리나라 開發利益 還收制度의 改善方案에 관한 硏究

신재영 漢陽大學校 行政大學院 1993 국내석사

개발이익환수 수단으로서 공공기여의 효과에 과한 연구 : 특별계획구역을 중심으로

유기현 세종대학교 대학원 2010 국내석사

본 연구는 개발이익환수 수단으로서의 공공기여 효과에 대한 연구로 특별계획구역을 중심으로 이루어 졌으며, 이를 통해 특별계획구역의 공공기여에 대한 효과 분석 및 기부채납에 의한 공공기여의 본질적인 목적성에 대해 새로운 인식전환의 계기가 되고자 하는 것이 연구의 목적이다. 이러한 연구의 목적에 근거하여 제Ⅲ장에서는 특별계획구역의 지정현황에 대한 사례연구를 통해 특별계획구역 지정규모의 비 적절성, 주상복합건축물 위주의 초고층 개발, 용도상향 변경의 문제, 개발이익 환수 수단의 부재, 공공공지 및 공개공지의 사유화의 문제점을 도출하였다. 또한, 제Ⅳ장에서는 대상연구를 위해 세부개발계획이 수립된 특별계획구역으로 사례의 범위를 압축하였고, 제1절에서는 세부개발계획이 수립된 특별계획구역을 대상으로 기부채납에 의해 제공받은 인센티브를 분석하여 실제 기부채납에 의한 공공기여의 효과가 어느 정도 이루어지고 있는가에 대한 계량분석을 시도하였다. 그에 대한 결과로 해당 사업구역의 대부분은 실제 기부채납한 면적보다 제공받은 면적이 더 많은 것으로 나타났고, 추가로 제공받은 인센티브 면적을 당시 공시지가를 기준으로 계량화하였다. 상기의 분석을 통해 기부채납은 해당 사업구역의 사업성을 높이는 수단으로 활용되고 있음을 밝혔다. 또한, 제2절에서는 최근 도입된 사전협상제도와의 비교사례 연구를 시도하여 특별계획구역의 공공기여에 대한 효과가 사전협상제도보다 다소 낮음을 분석하였다. 제Ⅴ장에서는 연구결과에 대해 개발이익환수 개념의 전환, 공공기여 방식의 제도적 개선, 특별계획구역의 지정조건 개선에 대한 정책적 제안을 제시하였다. This study investigates the effect of public contribution as a means of restitution for development gains and it mainly focuses on special planning districts. The goal of the research is to analyze the effect of public contribution in special planning districts and to provide an opportunity for changing the recognition of inherent purposes for public contributions through land donation. Based on the purpose of this study, Chapter III of this study ferrets out the problems of the inappropriateness of designating special planning districts in terms of size, problems in the development of skyscrapers concentrating on mixed-use residential buildings, problems in changing purposes for use(up-zoning), absence of the means for restitution for development gains, and the problems in privatization of public lands and shared space through case studies on designating special planning districts. Also, Chapter IV narrows the subjects of the cases to the special planning districts on which detailed development plans were completed. Section 1 analyzes the incentives for land donation from the special planning districts with detailed development plans and attempts a quantitative analysis on the effects of public contribution through land donation. As a result, it was found that most of the subject districts received more space as the incentive rather than the space of land donation. This study quantifies the incentive space that was received additionally based on the declared land value at that time. Through analysis, the study identifies that land donation was utilized as a means to increase business profits for the district. Section 2 compares the effect of public contribution in special planning districts with that of the pre-negotiation system and it found that the effect of public contribution was a little bit lower than that of the pre-negotiation system. Chapter V presents strategic proposals on the issues such as changes in recognition for restitution of development gains, institutional improvement in the public contribution methods, and improvement in eligibility for special planning districts.

개발이익환수제에 관한 연구

오병지 단국대학교 1993 국내석사

The study focused on considering the institutional apparatus to redeem development benefits clearly that become the object of redemption, and so made sure the scope on the object of redemption and elicited the controversial point by analyzing the law on the present development benefits redemption system. Therefore, the purpose of this study is to make suggestion about the introduction of a new system for redeeming development benefits and the reorganization of the existing system on a systematic basis. As earlier mentioned, the current development benefits redemption system in Korea, compared with that of foreign countries, is favorable on the whole, but led to much unequilibrium, inefficiency and political distortion due to the problem of operating method and national consciousness. For that reason the fact is that the Korean dovelopment benefits redemption system heavily adds to serious social and economic confusion and trouble such as overheating speculation in real estate and a sense of social incompatibility as wel1 as difficulty with land policy. To summarize the above-mentioned results of this study, there are as follows : a) Development benefits as the object of redemption are expended to those in a broad sense from the concept in a narrow sense. b) The validity of development benefits redemption can be discovered from the aspect of land policy to prevent the phenomenon that capital becomes favorable relatively in comparison with labor income in the equal distribution of wealth. c) The objective criteria concerning the redemption object of development benefits and its limit of zone and limit of imposition should be pursued together with the scientific and objective evaluating with method of development profit. d) The most important issue of redemption system of development benefits is non-systematization and inefficiency. e) The reform of its system should be driven so the opposition of the party concerned with interests can be minimized through enforcement step by step. f) With perceiving the land-related problems, the government has made an effort in solving them. Therefore, In order to enhance the efficiency of its system should be a) regulated the level of tax base b) enforced the comprehensive land tax c) drived the development benefits tax and the development allotment system. As having investigated into development redemption system in Korea up to now, it can be seen that its diverse effects will be greatly exerted depending upon the efficient operation of the system rather than lock of the system and the system in itself. In a day before delvelopment work is enforced in accordance with the development program by government the price of the 1and that is supposed to develop rise suddenly. Thus we experience very much the actually that the sudden rise of the land price will incapacitate the redemption of development benefits. It is understandable that the most important task is the problems of establishing, supplementing and operating the system justice equlty and the national basic policy rather than for benefit of some special group and administrative convenience of government.

開發利益還收制度 硏究 : 개발유형을 중심으로

이제경 숭실대학교 대학원 2009 국내박사

개발이익환수제도에서 개발부담금 실효성 개선방안 연구

이재란 상명대학교 경영대학원 2017 국내석사

With rapid economic development and urbanization, Korea has experienced numerous developments for last several decades. This phenomenon has caused a dramatic increase in land prices; however it also triggered an income distribution issue as gains generated from such developments were distributed to land owners only. In this regard, Development charge system was adopted to solve this problem by directly restituting development gains and redistributing them to the society. Nevertheless, it has been widely criticized that the System could not appropriately play its role to restitute such development gains. Accordingly, this study aims to identify drawbacks of the current Development charge system and draw out how related policies should be altered to improve the system. Literature research, case study and simulation analysis have been conducted to address the issue. According to the research, the first reason the current development charge could not secure effectiveness is restriction on the scope of development gains subject to restitution. As an applicable rule, 「Framework Act on the Management of Charges」 is applied to the development charge, leading to certain restrictions. Moreover, other reduction and exemption systems also limit the scope of actual imposition even though development gains were generated. Second reason is omission of gains subject to restitution of development gains. Gains generated from change of land use plan and gains related to construction of buildings are excluded from the list of gains subject to restitution. Third is an underestimated assumption of development gains. Calculated development gains are underestimated due to unreasonable imposition standards used to calculate development gains. Fourth is that it takes a long time to impose the tax due to complexity of an administrative procedure. In response, first political improvement plan to deal with these problems is to expand and reorganize the scope of development businesses subject to imposition of development charge. As a criteria to examine development businesses subject to imposition, all-inclusive method must be adopted. Also, it needs to establish a major premise that development charge shall be imposed to every business from which development gain is generated by principle. Second is that development gains subject to restitution must be extended so that gains subject to restitution can be consistent with development gains. To be specific, gains generated from the change of land use plan and other gains from constructions that were excluded from tax imposition must be included and subject to restitution. Third, actual development gains must be calculated. To this end, tax imposition system must be differentiated according to the business size. For small size development business, an official land price must be used as a land price, and the standard expense method must be used when calculating development expenses. On the other hand, when it comes to large size development business, a purchase price should be considered as a land price, while the actual expense adjustment must be adopted as a development expense. In order to achieve the objectivity of development charge, imposition criteria must be differentiated according to size of development business, and calculation method of development expense should be divided into two methods according to land price. Fourth, operation process must be improved. Operation process should be specified according to the size of development business. To improve speed of development charge imposition process and shorten the period of the process, it is desirable to simplify the imposition process of development charge for small size development business, while the current system must be maintained for large size business. The development charge system has been in effective for 27 years. However, it has been criticized for not properly doing its work to restitute development charge due to lack of appropriate laws and system. It is expected that political improvement plans specified in this paper should play a role as a platform to contribute to improving effectiveness of operating system, such as development gains calculation etc., and also to close the loop holes of legal and institutional aspects. keyword : Development gains restitution, development charge, development business, imposition standards, imposition process 우리나라는 급격한 경제발전과 함께 도시화로 많은 개발사업이 시행되었다. 이러한 개발사업은 토지가격의 급등을 가져왔고 개발이익이 토지를 소유한 일부계층에만 사유화되는 문제점이 발생하였다. 개발부담금제도는 이러한 문제점을 해소하기 위하여 개발이익을 직접적으로 환수하고 사회에 재분배하는 의도로 도입되었다. 그럼에도 불구하고 도입된 제도가 개발이익을 제대로 환수하고 있지 못하다는 의견도 대두되고 있다. 따라서 본 연구의 목적은 개발이익환수의 실효성을 높일 수 있도록 개발부담금제도의 문제점 도출과 정책적 개선방안 모색에 있다. 연구 방법은 문헌연구, 사례분석 및 시뮬레이션 분석이다. 본 연구의 결과, 현행 개발부담금이 실효성을 확보하지 못하는 이유로는, 첫째 개발이익환수 대상의 제한이다. 개발부담금은 「부담금 관리 기본법」의 적용을 받는 부담금으로서의 한계와 기타 감면제도 등으로 개발이익이 발생하여도 실제 부과가 제한된다. 둘째, 개발이익 환수대상의 누락이다. 토지이용계획의 변경에 대한 개발이익 및 건축물의 건축과 관련한 입체적 개발이익이 환수대상에서 제외되고 있다. 셋째, 개발이익의 과소 추정이다. 개발이익을 산정하는 부과기준의 비합리성으로 산정되는 개발이익이 과소평가 되고있다. 넷째, 운영절차의 복잡성으로 인한 부과기간이 장기간 소요된다. 도출된 문제점에 대한 정책적 개선방안은 먼저, 개발부담금 부과대상 개발사업의 확대와 재정비이다. 부과대상 개발사업의 검토 기준으로 포괄주의 방식을 채택하고 원칙적으로 개발이익이 발생하는 개발사업에는 개발부담금을 부과한다는 대전제의 정립이다. 둘째, 개발이익과 환수대상의 일치 및 환수대상을 확장시켜 토지이용계획변경으로 인한 개발이익과, 그동안 누락되어 왔던 건축물분에 대한 개발이익에 대하여도 환수 하여야 한다. 셋째, 실질 개발이익 산정으로서 사업규모별 부과체계 차등화 방안이다. 소규모 개발사업은 토지가격을 공시지지로, 개발비용은 표준비용 방식을 적용하며, 대규모 개발사업은 토지가격을 매입가격으로, 개발비용은 실비정산 방식을 적용한다. 개발부담금의 합목적성 달성을 위하여 개발사업 규모에 따라 부과기준을 차등화하고 부과기준을 토지가격에 따라 개발비용 정산 방식을 이원화하는 것이다. 넷째, 운영절차 개선으로서 개발사업의 규모별로 운영절차를 세분화하는 것이다. 소규모 개발사업의 경우 개발부담금 부과절차의 간소화 및 기간을 단축하고, 대규모 개발사업의 경우 현행제도를 유지하는 것이 행정의 신속성과 안정성 측면에서 바람직할 것이다. 그동안 개발부담금제도는 약 27년 간 운영되어 왔다. 그러나 법률 및 제도의 미비로 개발이익환수의 역할을 다하지 못하고 있다는 평가이다. 본 연구에서 제시한 정책적 개선방안은 법․제도적 미비점 보완과 개발이익 산정 등, 제도 운영의 실효성 향상의 단초가 될 것으로 기대한다 주제어:개발이익환수, 개발부담금, 개발사업, 부과기준, 부과절차

재건축 개발이익환수제도에 관한 연구 : 재건축 임대주택 공급 의무화에 대한 검토를 중심으로

장혜련 건국대학교 대학원 2006 국내석사

공익사업과 개발이익환수에 관한 연구

한기철 서울시립대학교 2010 국내석사

개발이익환수제도의 위헌성에 관한 공법적 연구

하영주 단국대학교 2008 국내박사

公共福利의 增進을 위하여 국민의 부담으로 시행하는 開發事業으로 인해 그 지역의 토지소유자에게 발생하는 開發利益에 대한 적절한 환수제도의 필요성은 긍정하지만, 이러한 還收制度가 資本主義市場經濟秩序를 기본으로 하여 私有財産權을 보장하고 있는 우리 헌법질서에 합당한지의 여부에 관해서는 의문의 여지가 있다. 더욱이 근래에 들어와 뜨겁게 논쟁이 된 土地公槪念과 더불어 정부의 부동산정책의 산물이라고 할 수 있는 소위 土地公槪念 3법인 土地超過利得稅法.「택지소유상한에 관한 법률」.「개발이익환수에 관한 법률」 중 土地超過利得稅法은 헌법불합치로, 「택지소유상한에 관한 법률」은 위헌으로 결국은 그 입법목적을 상실한 채 각각 폐지되고 말았다. 이러한 관점에서 본 硏究는 開發利益還收制度와 직접적인 관련은 없지만 이의 이론적.사상적 배경으로 작용한 土地公槪念을 살펴보면서 이 土地公槪念과 헌법의 기본원리인 私有財産權保障制度에 과연 부합하는지의 여부에 관하여 검토하였다. 유독 私有財産權 가운데 土地財産權에 대하여 많은 사회적 제약이 가해지고 있는 것이 현실인데, 일반의 私有財産權과 달리 土地財産權은 본질적으로 이러한 숙명을 타고난 것인지, 아니면 土地財産權도 여타의 財産權과 동일하게 그 특성에 따른 제약을 내포하는 것에 불과한지를 실증적으로 硏究하였다. 즉, 土地財産權에 대한 제한과 규제가 헌법상 私有財産權 保障과 관련하여 헌법 제37조 제2항에 위배되느냐의 여부와 헌법상의 원칙인 비례의 원칙.과잉금지의 원칙 그리고 위헌여부의 판단 기준으로서 二重課稅禁止의 原則.미실현이익에 대한 과세의 문제 등에 대하여 憲法裁判所의 판단 기준인 목적의 正當性.방법과 수단의 適合性.法益의 均衡性.침해의 最少性 등도 함께 檢討하였다. 따라서 본 硏究는 우선 私有財産權의 하나인 土地財産權과 이에 대한 제한원리로서 등장한 土地公槪念의 관계에서 土地公槪念은 태생부터 資本主義市場經濟秩序를 근간으로 하는 自由市場經濟體制와는 다른 것으로 이의 전면적.부분적 수용은 헌법질서에 위배된다는 점을 밝히면서, 헌법 제23조 제1항.제2항.제3항 및 제119조, 제122조 등과 체계적인 해석을 통하여 土地公槪念과 같은 별도의 불확정적이고 다의적인 개념을 동원하지 않아도 충분히 公益과 私益의 조화가 가능하다는 논리와 논거를 명확히 제시하였다. 그리고 세계 각 국에서 자국의 실정에 따라 운용되고 있는 開發利益還收制度 내지 이와 유사한 제도를 개관한 후 우리나라의 제도를 전반적으로 고찰하면서 본 硏究의 핵심이라고 할 수 있는 開發利益還收制度의 違憲性에 대하여는 헌법질서 위반 및 제37조 제2항에 위배되어 위헌이라고 보았다. 開發利益還收制度의 위헌성에 대하여는 첫째, 헌법의 원리인 경제상의 자유와 창의 존중에 위배된다는 점 둘째, 국토이용.개발의 효율성과 균형성에서 차원에서 특별한 이익으로서 開發利益을 환수한다면 반대로 특별한 희생에 해당하는 開發損失에 대하여는 損失補償制度를 두지 않았다는 점 셋째, 행복추구권과 인간다운 生活權과 배치된다는 점 넷째, 私有財産權에 대한 사회적 제약 내지 공공성의 무제한적인 확대는 私有財産權制度의 형해화를 초래하여 헌법 제37조 제2항에 위반되기 때문이라고 하였다. 그러나 開發利益還收制度의 기능과 역할을 살리면서 합헌적으로 시행할 수 있는 開發利益還收制度에 대한 합헌성 부여 논리로 資本主義體制의 근간을 구성하는 自由市場經濟秩序를 긍정할 것과 開發利益還收制度가 정당성과 보편성을 확보할 것, 開發損失補償制度와 사후구제제도를 보완할 것, 開發利益의 범위를 명확히 할 것, 開發利益還收制度를 체계화 할 것 등을 요청하면서 개선방안을 토지의 소유단계와 이용.개발단계, 처분 등 거래단계의 3단계로 나누어 제시하였다. 결론으로 開發利益還收制度는 資本主義經濟秩序와 배치되는 것으로 違憲이므로 개발이익환수는 물론 土地公槪念을 포함한 財産權의 사회적 제약과 공공성의 해석과 적용기준은 헌법질서에 부합하도록 새로운 관점에서 조명되어야 한다고 보았다. In reward of a development gain generated by the development business which needs people’s liability for promoting a public welfare to the landholders of relevant territory, a necessity for the Restitution System is affirmative, but nevertheless the Restitution System is still questionable for whether it is adequate for our constitutional system which secures the Private Property Right based on the capitalistic market economy system. Furthermore, among the Public Concept of Land Ownership, which recently became a heated controversy, together with the Excessively Increased Valuable Land Tax Law, the Ceiling on the Ownership of Building Lands Act, and the Restitution of Development Gains Act, which are three representative acts under the government’s real estate policy, the Excessively Increased Valuable Land Tax Law and the Ceiling on the Ownership of Building Lands Act are abolished as a result of the constitutional discordance and the unconstitutionality in the end. Even though this study reviewed in this point of view is not directly related to the Restitution of Development Gains, it examined whether the Public Concept of Land Ownership coincide with the Private Property Security System while inquiring into the Public Concept of Land Ownership, which is operated as a theoretical and an ideal background of the Restitution of Development Gains System which is a fundamental principle of constitutional law. It is realistic that there have been many social restrictions especially to the land property right among the private property right, but this study positively researched on whether it is fatalistic for the land property right to be different from a general private property right or whether the land property right is no more than just connoting the restrictions in compliance with its traits identical to other property rights. In other words, this study examined whether a restriction and a regulation in relation with the land property right shall be restrained by Article 37 (2) under the Constitutional Law related to the private property right security, and also examined the principle of proportion and the principle of excessive prohibition that are constitutional principles, and the principle of the Prevention of Double Taxation and the Taxation of the Non?realized Profit that are judgment standards of unconstitutionality along with the justice of a purpose, the suitability of a method and a measure, the balance of a legal benefit, and the minimization of a infringement that are judgment standards of the constitutional court. Thus, while demonstrating it clear that an entire or a partial expropriation of the Public Concept of Land Ownership shall be against the constitutional system due to the fact that it is originally different from the Free Market Economy System on the basis of the Capitalistic Market Economy System in a connection between the land property right, the one of the private property right, and the public concept of land ownership which appeared as the principle of a restriction to the land property right, this study also clearly provided a logic and an ground that the accord of a public gain and a private gain would enough be possible through Article 23 (1)·(2)·(3), Article 119, Article 122, etc. under the Constitutional Law and the systematic analysis without mobilizing an equivocal and indefinite concept like the Public Concept of Land Ownership. In addition, after making a general survey on the Restitution of Development Gains System being operated properly under the actual circumstances of each country in the world and other systems analogous to it, while considering the system of our country by and large, this study concluded that the Unconstitutionality on the Restitution of Development Gains System, the core argument of this study, shall be unconstitutional because it is restrained by Article 37 (2) under the Constitutional Law and the infringement of a constitutional order. There are four reasons why this study has seen that the Restitution of Development Gains System is unconstitutional. First, it is contrary to economic freedom and respect that are the constitutional principle. Second, there is no indemnification system for the development loss, which is a special sacrifice, despite the fact that the Restitution of the Development Gains as a special benefit is approved under the efficiency and balance of land utilization and development. Next, it is against the right to pursue one’s happiness and the human living right. Lastly, a social restriction to the private property right or an unlimited expansion of public sector is restrained by Article 37 (2) under the Constitutional Law as it causes the meaninglessness of the private property right system. On the other hand, while demanding the affirmation of the free market economy system which organizes the basis of the capitalistic system, the security of justice and generality for the Restitution of Development Gains System, the complement of the indemnification system for development loss and the post relief system, the definiteness of the range for development gains, the systematization of the Restitution of Development Gains System, etc. as standards of the constitutionality on the Restitution of Development Gains System in order to operate the Restitution of Development Gains System constitutionally with its max function and role, and while dividing its standards into three steps that are a possession, an utilization and a development, and a deal of land, this study conclusively suggested that the social restriction, the analysis of public sector, and the application standards of the property right including the Restitution of Development Gains and the Public Concept of Land Ownership should be reconsidered in a new point of view due to the fact that the existing Restitution of Development Gains System is unconstitutional as it is contrary to the capitalistic market economy system.

개발이익환수 방안에 관한 연구

마용철 목포대학교 경영행정대학원 2005 국내석사

오늘날 대부분의 국가들이 개인의 자유로운 토지 이용에 따른 부정적 외부효과를 차단하기 위해 사적인 토지 이용을 규제하고 있는데 이러한 토지 이용 규제는 때로는 우발 손실 때로는 우발 이익을 가져오기도 한다. 토지에서 발생하는 우발 이익은 토지가 갖고 있는 생산력보다는 공공투자나 도시계획 결정 그리고 기타 사회경제적인 요인에 의해 형성된다는 점에서 토지 가치 증가로 인한 이익의 일부를 환수하는 당위성이 인정되고 있다. 우리 인간 활동의 대부분이 땅 위에서 이루어지는 까닭에 토지의 으뜸가는 유용성은 아마도 우리에게 삶의 터전 혹은 활동 공간을 제공한다는 점이다. 토지는 또한 개인이 선택할 수 있는 재산 보유의 한 형태로 또는 재산 증식의 수단으로 인식되며 물가 상승이 심한 상황에서는 토지는 좋은 투자 대상이 되며 이것은 자산으로서의 토지다. 토지는 단순한 상품이 아니라 인간 생활과 생산을 위한 불가결한 기반이기 때문에 그것이 농지이든 산람지이든 주거지이든 그 토지가 지니는 기능, 적성, 혹은 지역에 따라 공공복리를 위해 가장 값지게 그리고 가장 효율적으로 이용되지 않으면 안되고 그를 위해 적정한 규제가 가해지지 않으면 안 된다. 우리의 경제 성장 과정을 돌이켜 볼 때, 관(管) 주도의 급격한 경제 개발은 자연스럽게 재산으로서의 토지에 대한 수요가 매우 큰 비중을 차지하게 되었다. 이 결과 재산으로서의 토지에 대한 수요를 흔히 투기 수요 또는 가수요라고 부르기도 하며 이 투기수요 혹은 가수요와 결부된 소득을 불로소득이라고 부르기에 이르렀다. 토지이용 문제를 시장에 맡긴다는 것은 결국 사회적 신뢰를 잃은 지가(땅값) 체계를 의미하기도 한다. 최근 우리나라는 신도시개발, 기업도시, 행정복합도시, 혁신도시 등 다양한 국가 주도의 개발이 추진되면서 개발 이익에 대한 환수를 강화해야 한다는 여론이 매우 높아지고 있다. 토지 소유의 소수인에 의한 집중 현상이 사회적으로 큰 관심의 대상이 되었으며 개발 이익에 대한 환수의 정당성을 말해주고 있다. 실제로, 개발에 따른 빠른 지가 상승, 그리고 그에 대한 개인 및 위장 법인의 투기적 이익은 제대로 회수되지 못하고 있는 실정이며 투기적 투자자와 정보를 일부 선점한 일부 소수에게 개발 이익이 집중되는 불합리한 현상도 지속되고 있다. 따라서 토지 시장을 안정시키기 위하여, 지속가능한 국토관리를 위해서도 개발의 이익에 대한 환수 제도가 제대로 시행되어야 할 필요가 있다. 개발의 이익에 대한 환수에 대해 설명하기 위해서는 먼저 토지의 공개념에 대해 언급해야 하는데, “토지의 공개념”은 학문적 용어는 아니지만, 외국에서도 내용적으로는 오래전에 확립되어 있으며, 토지의 공공적인 성격을 강조하는 과정에서 쓰기 시작한 개념이다. 이것은 토지의 사적인 측면보다 ‘공공성’을 강조하는 모든 제도를 총칭하는 개념이다. 토지는 사유재인 동시에 공공재적 성격을 띠고 있으나 인간이 생산활동을 하는데 필수적인 기반인데도 공급이 한정되어있고 재생산이 불가능한 점을 고려 할 때 국토가 협소한 국가에서는 공공재적인 성격이 더욱 강조되고 있다. 그리고 토지에 대한 국민의 확고한 이념 정립이 필요하며 토지는 그 성격으로 보아 단순한 자산이 아니며, 공기와 같이 모든 국민이 생활하고 활동을 하는데 필요한 자원이므로 국민 모두가 필요한 만큼만 가져야 되며 필요 이상의 많은 토지를 보유하여 얻어지는 이익의 일부를 세금 등으로 환원해야 할 것이다. 이러한 취지에서 시행된 제도가 토지 공개념의 3대 법률이 택지 소유 상한제, 토지 초과 이득세, 개발 부담금이다. 그러나 이러한 세금 제도는 소유권에 관한 원칙, 헌법상의 평등에 관한 원칙 등과 충돌하는 결과, 또는 엄청난 조세 저항, 또는 외완위기를 겪으면서 유예되기도 하는 등, 위헌시비와 경제적 상황이 겹치면서 사실상 모두 폐기처분되기도 했다. 이렇듯 ‘이상과 현실’의 괴리에서, 개발이익의 개념을 생각할 때 역시 사회적 환수대상으로 포함할 개발 이익의 범위 등도 연구되어야 하며, 결국 토지의 소유권이 개인에게 보장되는 사회에서(사유재산제도) 정상적인 토지 거래는 보장하면서도 이익을 제대로 환수하여 국가적으로 재분배하여 지역 균형발전에 활용할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 할 것이다. Today, most nations are regulating the private use of real estate for the purpose of preventing negative 'external-effects' caused by individuals' inappropriate misuse of land, which, sometimes, brings forth an unexpected losses or investment for. The unexpected profits in this process are made by investment for the common good, municipal development project, and various socio-economic factors rather by productivity and publicity of land itself. That is the reason why legitimate justification to redeem partial from the rise of land is accepted. Taking into account almost every of human is based upon the land, its most foremost usefulness lies in supplying us with ground and space of life. Real estate, as a form of one's personal property, is generally regarded as a means of increasing one's wealth and, under any specific situation like inflation, can be the best object for investment. Land is not simply an possession but the most indispensable foundation on which human beings should rely toward better life, and therefore, must be used most meaningfully and efficiently in accordance with its function, characteristics, and regional advantages. Because of this, proper regulations are unavoidable. Our past history with respect to economy tells us that the government-led rapid economical development had people be interested in estate as a profit-making property and its transaction. As a result, the demand and supply of real estate came to be called "venture demand" of "additional demand,"and, if associated with profits, called "the unearned income". Therefore, leaving the matters related to the proper use the price of land into the hands of the parties, which is the so-called the principle of market, might produce the social system with no trust and support of society. Recently, in keeping up with a variety of government-dominated plans, such as Development Projects for New Cities, Enterprise-Centered City Project, Administration-Complex City Project, critical public opinions on the redemption of 'development profits' and excessive possession of land by only a few are getting empowered and widespread among nationals. It directly indicates that the social concerns of common people for real estate and its management on governmental level are rising and at the same time, the redemption of 'development profits' can be justified. Actually, not only steep rise in the price of real estate followed by development and a plenty of venture profits through camouflaged corporation are not fully being redeemed, but also the unreasonable phenomena that a small minority of investors monopolize investment-related information keep on happening. Therefore, for the stability of real estate market and the constantly efficient management of national land, the policy of the redemption applied to 'development profits' must, at its fullest level, be enforced in tight direction. To have better understanding of what the policy of redemption is, we, first, need to explain "the public concept of land ownership." Even though it is not a technical term, the concrete and intentions the concept implies has been established well in foreign countries, The core of this concept is to put more emphasis on the public aspects of land on the private aspects. Specifically speaking, real estate has both private characteristics and public characteristics. However, considering that land, as an indispensable foundation of all economic activities, is very limited in the and impossible to reproduce, the public characteristics of land must be more emphasized in a small country like Korea. It compels us to have right and clear attitude toward real estate. Real estate is not simply a means to seek one's own profits but is one of the most important natural resources for human beings as water and air. Therefore, the land must be equally shared and possessed on need basis. but if there are profits made from possessing a lot of land, some of them must be returned to society. To serve the public characteristics of land, three policies of government were announced: Limit on Possession of Residential Land, Taxation on Surplus-Profit of Land, and Allotment Charge for Development-Purpose. However, these were not put into practice due to the issues of the Constitution and the crisis of economy. First of all, three policies mentioned above are directly against the principles of equality and ownership guaranteed by the Constitution. Second, there was immense resistance against the taxation policies of government and the crisis of economy had negative influences on the whole nation. It shows the extreme gap existing between ideal and reality, so we need to reexamine and re-study more accurately on the concept and range of 'development profits.' In conclusion, we are in the society that the private ownership of real estate is guaranteed, and therefore, feel obligated to have to make socio-political laws to make it possible to redeem and redistribute a huge amount of 'development profits' for the sake of balanced development of national land with normal transaction of real estate legally protected.

주택재개발사업의 참여주체별 개발이익 추정

김금현 서경대학교 대학원 2011 국내석사

도시 노후화로 인한 물리적 생활환경 악화와 가용택지 및 주택공급 부족 현상에 따라 주거정비사업은 주택공급의 수단으로서 차지하는 비중이 꾸준히 증가하고 있다. 이러한 주거정비사업 중 주택재개발사업은 도시 내 노후·불량한 주거 밀집지역의 주택을 개량·건설하고 도로 등 기반시설을 정비하여 궁극적으로는 주민들의 삶의 질을 향상시키기 위한 목적으로 시행되는 도시계획사업이다. 주택재개발사업의 참여주체는 크게 공공과 민간으로 구분되며, 민간은 토지등소유자인 조합과 세입자, 시공사, 일반분양자 등으로 구성된다. 주택재개발사업의 시행은 공공의 입장에서는 별도의 비용을 투입하지 않고 도시환경정비 및 기반시설을 확충할 수 있는 계기가 된다. 조합은 주거환경을 정비하는 동시에 자산가치의 증대효과에 대한 기대 때문에 적극적으로 추진하고자 한다. 또한 시공사는 사업의 참여함으로서 토지에 대한 비용부담 없이 주택건설을 통해 이윤을 창출하게 된다. 이처럼 주택재개발사업은 많은 이해관계자들이 존재하여 사업의 참여주체간 합리적인 이해조정이 요구된다. 그러나 추진과정에서 다양한 이해관계를 가진 참여주체간의 갈등과 대립으로 인하여 사업이 지지부진한 경우가 많으며 갈등관계의 첨예화로 사업이 중단되는 경우도 발생하고 있다. 갈등은 토지등소유자인 조합원, 행정기관 및 시공사를 비롯한 협력업체 등 관련 참여주체의 이해관계에 따라 다양한 유형으로 나타나고 있으며 사업절차상의 이권개입에 따른 비리발생으로 인한 것과 시행으로 인한 개발이익의 배분이 주요 갈등원인으로 분석된다.(강선호, 2008) 「도시및주거환경정비법」(이하 ‘도정법’)과 「도시재정비촉진을위한특별법」(이하 ‘도촉법’)의 제정 및 시행으로 각종 비리나 분쟁을 예방하기 위한 법적 토대는 마련되었으나 조합과 정비업체, 시공사간 유착이나 비리발생, 사업추진과정에서의 세입자와 조합원간의 보상비 등을 둘러싼 갈등은 계속해서 사회적 문제가 되고 있다. 이러한 문제점에도 불구하고, 현재 주택재개발사업의 참여하는 주체간 개발이익 배분에 대한 분석과 연구가 부족한 상황이다. 따라서 이러한 문제의 해결방안을 논의하기 위해서는 먼저 사업의 참여주체별 개발이익에 관한 실태분석이 필요하다. 이에 본 연구에서는 주택재개발사업의 시행으로 발생하는 참여주체별 개발이익을 추정하는 것을 목적으로 한다. 본 연구의 결과는 개발이익 배분에 관한 논의에 기초자료로 활용될 수 있다. The purpose of this study each participant in the development of a housing redevelopment project is estimated to profit. The range of research administration between 2006 and 2008 authorized area of the 20 Housing Redevelopment Project in Seoul. Contents for disposal of a range management plan contained in the management and disposal plan and fund management plan contained in the matters of business income and expenses are. The research by reviewing the general concept of development interests to learn, housing redevelopment projects in this study developed the concept and scope of interest was determined. In this study, the economic value of development profits, gains from the business after business expenses were limited value. The method of this study are as follows. First, we analyzed the basis of the target area. Development of the components of profit before business assets, after business assets, and composed of business costs. Next, Each was set to analyze the components of business assets, after business assets, and composed of business costs. The characteristics of the target area of business volume, the subject of disposal of zoning owners and management, supply houses are three matters. Small Areas and develop nine targets of the business profits will be used to estimate income and expenses were itemized by the data. Depending on the ownership of traditional types of assets up for sale union, clearing the target members, the public's assets consist of. Value of the assets of the previous method of calculating the land area of the national and public lands in the country per ㎡, has been calculated by multiplying the common purchases. If the members of his estate up for sale was used to end the asset valuation. Thurs circumnavigation of the cost of business and direct and indirect cost, service fees, residential and commercial compensate, various charges, is business expenses. The types of assets occurring after business apartments and shopping facilities and is Infrastructure . Value of after business the House of Commons, where the common commercial housing sales price based on the estimated value. Estimated profit participation for development of the principal members of the business, tenant, public, contractors, members of union and redivided into subjects and the subjects were estimated sale. Results of as follos : The management and disposal plan appears that the profit is the result of the development. The likelihood of the development gains made it possible for only a judge. and Development profits is difficult to know the degree of profit occurs. Second, the estimated profit for each participant development. Finally, estimated by calculating the sum total of development profits each participant examined the rate of development gains. Compared with an estimated development gains each participants analyzed, Estimate is the result. 35.5 percent of union members is up for sale. Member who can did not get a house is 1.6%. Public is 44.5%. Contractor is 15%. The tenant is 3.2%.