도시환경정비사업에서 수복재개발 기법의 계획기준에 관한 연구

나인수(Na, In-Su),김세용(Kim, Seiyong) 대한건축학회 2015 대한건축학회논문집 Vol.31 No.2

Urban rehabilitation was introduced as an alternative of the redevelopment twenty years ago but there are still no cases which were implemented. This study looked into three rehabilitation plans suggested by public sector those are Cheongjin, Gongpyung and Sewun 2 district in inner city area. This study defined the planning issues as three criteria; Planning unit, Land-use and Urban tissue. Planning unit were divided by development capacity and landowner"s agreement but it showed different types and scale by each site. Land-use was not so distinctive except Gongpyung district. In terms of urban tissue, conservation and improvement of existing street network was applied to all districts but planning density was different by each plan. In conclusion this study suggests three issues for rehabilitation. Planning unit could be designated by self-improvement, cooperative development and combined development. Land-use could be also categorized by obligatory, recommended and prohibited use. Urban tissue for density control is proposed to assigned by the development capacity, disaster prevention and livable street.

도시재정비 관련 법제의 재편방향 모색

장재일(Jang, Jae Il) 한국부동산학회 2011 不動産學報 Vol.45 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study is aimed to Bet implications for reorganizing urban improvement laws of Korea. (2) RESEARCH METHOD For that purpose, this study reviewed the legal system and the contents of domestic and foreign urban improvement laws. (3) RESEARCH FINDINGS The laws about urban improvement have complex system and change quickly. At this point it is important to understand their introduction background and transition process, because it help us understand present city shape and forecast furture direction of urban improvement. 2. RESULTS In the results, this study propose that: (1) Public sector should take the lead in the regeneration projects for blighted dwelling area, (2) rehabilitaion method should be actively applied for residents’ participation, communities consolidation, and comprehensive development, (3) regeneration projects for blighted dwelling area should be operated in a single legal system and be divided from downtown regeneration project.

현행 도시및주거환경정비법상 재개발ㆍ재건축조합설립추진위원회와 조합의 운영에 관한 一考察

김학수(Kim Hak-Soo) 동아대학교 법학연구소 2011 東亞法學 Vol.- No.51

재개발ㆍ재건축조합설립추진위원회 및 조합의 운영은 재개발ㆍ재건축사업을 시행하는 전 과정을 통하여 법ㆍ제도 측면에서 가장 중요하다고 본다. 그 근거법인 도시정비법의 주요 내용을 중심으로 그 운영, 그에 따른 쟁점과 중요한 의미를 지니는 최근의 대법원 및 주요하급심 판례를 검토하여 보면 그 핵심은 구역주민의 권익침해와 직접 관련된 것으로 추진위원회 위원 또는 조합 임원의 자의적이고 위압적 운영과 관련된 절차적 하자가 대부분이다. 실제 관련 실무상 쟁점으로부터 도출되는 문제점은 근원적으로 현행 법ㆍ제도적 시스템의 불완전성 내지 불비로부터 초래되고 있음을 알 수 있다. 따라서 이러한 취약점이 전제되고 있어서 추진위원회 또는 조합의 전(全)운영과정 중 특히, 이권과 관련된 많은 부분에서 조합임원 등 일부 실력자에 의한 불법ㆍ비리가 양산되고 있는 것이다. 주지하다시피 주거환경정비가 시급한 구역은 대체로 저소득층이 밀집된 지역이고, 사업의 시행자체가 구역주민의 재산권ㆍ생존권 등 권익과 직접적인 관련성을 가지므로 이해관계가 매우 복잡ㆍ다양하여 갈등과 대립이 첨예하여 분쟁이 빈번하게 발생하고 있다. 이는 추진위원장, 위원 또는 조합장, 임원의 실무진이 주어진 책무에 대하여 신뢰성과 공정성을 토대로 하여 그 운영의 묘미를 제대로 살리지 못하는 데에서도 기인하는 것이다. 결국 현행법 규정과 제도로는 현실을 반영하여 적용하여 운용하는데 있어 한계가 있고, 당초에 도시정비법의 공익적 목적에 부응하는 합리적이고 투명ㆍ공정한 조합운영은 더 이상 기대하기 어렵다. 근본적으로 어떠한 명책이 나오든지 간에 그것을 운영하는 주체의 올바른 가치관과 업무수행 전 과정을 통해 사회적 정당성을 지향하는 합목적성ㆍ법적합성이 요구된다. 더불어 토지등소유자ㆍ조합원은 재개발ㆍ재건축사업에 대한 불신을 없애고 사업진행 상황에 대하여 능동적ㆍ주도적으로 참여하는 것이 중요하다. 또한 추진위원회 위원 및 조합 임원은 주어진 책무를 성실ㆍ투명하게 수행하여야 하고, 그에 따른 결과는 수시로 공개하여 주민의 의견을 적극적으로 수렴하는 자세가 필요하다. 아울러 현시점에서 이를 뒷받침 해줄 수 있는 법ㆍ제도적 시스템 보완이 시급하다. 그리고 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 관할구역내의 정비 사업이 지역사회발전에 크게 이바지하는 점을 간과하지 말아야 할 것이며, 구체적으로는 전문전담팀을 편성하는 등 공정한 감시자로서 법에 따른 관리ㆍ감독을 철저히 하여야 비로소 성공적인 공익사업이 될 것이다. It is important to review the procedures focusing on the legislation of urban rehabilitation as the adjective law for the ground. It is natural that the flaw under the procedure is the main content generally in the issues concerned. And, it is meaningful to analyze, review, and construct the content of the precedents, by the Supreme Court and lower courts, which may have important meaning, introducing the cases of recent precedents in this paper. There are many cases that the head and executives of the association do not show their credibility and fairness in executing the work, even though the roles of the chairman and members of promotion committee and the head and executives of the association are very important. In addition, it is often observed that the members of general meeting of the association, the highest resolution organization, is uninterested and, on the contrary, some members cannot present their opinion or execute their rights since they have no professional or legal knowledge to judge the situation of the project. All the issues until now would be solved by executing the system at a time. As optimistic prospect is earlier, the outcome of the system execution would be observed. Even if any policy is presented, justice, fitness of the purpose, and legal suitability are necessary for right values and the work process by the operation party. Finally, the mayor, the head of county or district should supervise and monitor the project completely with positive concern by organizing professional team to make successful rehabilitation work, not disregarding the point that the rehabilitation work is to contribute to the development of communities in the region.

상가권리금 법제화에 따른 도시정비사업상 권리금 보상의 재검토

노한장(No, Han-Jang) 韓國土地公法學會 2015 土地公法硏究 Vol.72 No.-

우리나라 상가임대차 시장의 권리금 규모는 약 33조원 정도로 추산되며, 어느 정도 상권이 활성화되어 있는 지역의 상가임대차 거래에서는 권리금의 수수가 당연한 것으로 받아들여져 왔다. 이처럼 권리금은 엄연한 실체가 있고 서민경제에서 차지하는 중요성이 지대함에도 불구하고 상가건물임대차보호법의 개정으로 상가권리금이 법제화되기 전까지 권리금은 사적자치의 이름아래 법의 사각지대에 놓여 있어 상관습 및 판례를 통하여 규율되어 왔다. 따라서 권리금 법제화는 그 동안 법의 보호범위 밖에 방치되었던 권리금제도를 실정법 안으로 편입되도록 함으로써 임차인의 권리금 회수보호를 강화하였다는 점에서 중요한 의미가 있다. 그러나 권리금 법제화는 임대인에 의한 임차인의 권리금 회수방해금지 및 손해배상책임 부과 등 사법적(私法的) 영역에서의 사인간 침해에 대한 권리금 보호만 규정하고 있다는 점에서 그 한계와 문제점을 드러내고 있다. 이에 따라 도시정비사업을 비롯한 공익사업에 의한 권리금의 공용침해시 보상문제 등 공법적(公法的) 영역에 대해서는 전혀 보호방안이 포함되어 있지 않아 권리금 법제화 직후부터 반쪽짜리 입법이라는 비판이 제기되고 있다. 우리 헌법상 재산권에 관한 규정은 다른 기본권 규정과는 달리 그 내용과 한계가 법률에 의해 구체적으로 형성되는 기본권 형성적 법률유보 형태를 띠고 있으므로(헌법 제23조 제1항), 재산권의 구체적 모습은 재산권의 내용과 한계를 정하는 형식적 법률에 의해 형성되고 실현된다. 따라서 헌법상 보장되는 재산권으로 인정되기 위해서는 형식적 의미의 법률, 즉 실정법으로 그 내용과 한계가 정해져야 한다. 또한 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 등 재산권을 제한하는 법률에는 그 제한사항과 더불어 반드시 이로 인한 재산권 침해에 관한 보상규정을 두도록 불가분조항(Junktim-Klausel)을 두고 있는바(헌법 제23조 제3항), 보상조항이 없는 재산권 제한조항은 그 자체로서 위헌이 된다. 그렇다면 상가권리금이 헌법상으로는 재산권으로서의 성격과 요건을 갖추었다 하더라도 이를 구체화하는 법률이 마련되어야 비로소 법적인 보호를 받을 수 있으며, 공공필요에 의한 공익사업으로 침해를 받는 경우 정당한 보상도 받을 수 있게 된다. 그러나 현행『공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률』및 도시정비사업에 있어서 이를 준용하고 있는 『도시 및 주거환경정비법』상으로는 권리금의 일부를 이루는 영업보상에 관한 규정만 있을 뿐 권리금 자체에 대한 명칭 및 보상규정이 존재하지 않는다. 결국 사법상 권리금 법제화가 이루어진 이후에도 공법적 측면에서는 공용침해 시 권리금의 보상규정이 존재하지 않는바, 이러한 입법부작위는 불가분조항의 준수 및 정당보상을 요구하고 있는 헌법상 재산권보장원칙에 부합하지 않으므로 위헌의 소지가 있다고 판단된다. 따라서 도시정비사업 등 공익사업 추진으로 임차인이 권리금을 침해받은 경우 위와 같은 문제점들을 해소하고 정당한 보상을 받을 수 있기 위해서는 첫째, 공용침해에 대한 권리금 보상관련 공법적 법률규정을 명문화해야 한다. 도시정비사업에 따른 권리금의 손실보상 규정을 형식적 의미의 법률에 명문화하는 방법은 현행 법령체계와 마찬가지로『『공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률』에 권리금 보상에 관한 내용을 구체적으로 규정하고,『도시 및 주거환경정비법』에서 이를 준용하도록 하는 방법과, 개별법인『도시 및 주거환경정비법』에 특별규정으로 구체화하는 방법을 고려할 수 있을 것이다. 둘째, 권리금의 정당한 보상범위 산정기준을 명확하게 규정하여야 하며, 권리금의 보상범위에 관한 규정을 신설함에 있어서는 『상가건물임대차보호법상』 권리금 정의규정(제10조의3 제1항)이 포섭하고 있는 시설권리금, 영업권리금 및 바닥권리금 등을 반영한 완전한 보상이 이루어질 수 있도록 보상범위를 설정하여야 한다. 셋째, 권리금의 적정평가를 위한 평가기준을 구체화해야 하며, 권리금의 보상평가에 있어서는『상가건물임대차보호법』과 국토교통부의『감정평가 실무기준, 660-4 권리금의 감정평가』에 따라 평가가 이루어지도록 『도시 및 주거환경정비법』에 근거규정을 마련해야 한다. Premium for commercial buildings is a widely spread business practice that it has long been taken for granted in usual activated business area. The amount of premium for commercial buildings in Korea has been put at around 30 trillion won. Regardless of its practical substance and important function in the economy of ordinary people, give-and take of premium has been left exclusively from legal protection in the name of principle of private autonomy because there has been no positive laws regarding premium. Accordingly, premium for retail buildings has been treated case by case by commercial customs and judicial precedents until the amended Commercial Building Lease Protection Act(2015.5.13.) what is called Protection Act for Premium was executed. Legislation for premium through incorporating into the legal system has special meaning and historical significance in that It does consolidate the protection of lessees’ premium recovery. However, the purpose of amended Commercial Building Lease Protection Act was to further protect lessees’ premium withdrall just in the private judicial area that it contains various limitations in the area of public compensation for premium. Above all, current judicial legal system doesn’t accept the compensation for premium in the process of urban-rehabilitation project yet despite the legislation of premium for commercial buildings. The absence of positive law about compensation for premium in expropriation, use or restriction of private property from public necessity is also important limitation because Constitution of the Republic of Korea(Article 23) adopt the ‘Junktim-Klausel’ for guarantee of property rights. To remedy current unconstitutional situation above mentioned, this study suggests some legislative improvement approaches as follow: Firstly, it need to recognize based on new perspective that premium come under guarantee of property rights. Second, the compensation code for infringement of lessees’ commercial premium by expropriation, use or restriction of private property from public necessity should be specified on the positive law. Finally, the concrete criterion for premium appraisal need to be established to protect lessees’ reasonable compensation as a fundamental human rights.

도시정비사업에서 공공의 역할 강화요인의 중요도 평가

박희수(Park, Hee-Soo),송호창(Song, Ho-Chang),이주형(Lee, Joo-Hyung) 한국도시설계학회 2010 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.11 No.2

본 연구는 최근 용산참사 사건 이후 도시정비사업 과정에서 발생하는 문제점과 갈등의 개선을 위해 사회적ㆍ제도적으로 공공의 책임 및 역할이 강조되고 있는 시점에서 향후 도시정비사업에 있어 공공부문의 역할을 강화하기 위한 방법과 우선적으로 개선할 부분에 대해 논의하였다. 연구방법은 크게 문헌조사와 전문가 브레인스토밍(brainstorming)과정 및 네트워크 분석적 의사결정(ANP)을 통해 이루어졌다. 연구결과, 향후 도시정비사업에서 공공의 역할을 강화하기 위해서는 사업의 공공성 확보 및 사업관리와 관련된 역할이 강화되어야 할 필요가 있는 것으로 나타났다. 세부적으로는 사업의 조정자(coordinator) 역할 강화, 사업성이 낮은 지역을 정비대상으로 강화, 표준 업무지침 및 가이드라인의 마련, 블록단위 정비추진, 지속적 운영관리, 세입자 대책강화, 초기 공공자금 투자 순으로 역할 강화방안의 중요도가 평가되었다. Recently, the responsibility and role of public sector are being emphasized to resolve the problems and conflicts, which were occurred in the Urban Redevelopment Project of Yongsan. This paper studied about the methods to intensify the role of public sector and improve the process of Urban Redevelopment Projects. The research methods consist of review of existing studies, brainstorming of experts and Analytic Network Process(ANP). The results show that the role of public sector concerning project management and public contribution must be strengthened in the Urban Redevelopment Projects. More specifically, the followings are suggested: reinforcement of public sector’s role as project coordinator, better management of projects with low economic feasibility, standardized guidelines and process, small unit redevelopment, consistent management of projects, better support for tenants, and the investment of public capitals in the early stage.

도시정비사업의 효율적 추진을 위한 갈등조정 방안

김구회(Kim, Gu-Hoi),김형진(Kim Hyung-Jin),이주형(Lee, Ju-Hyung) 한국산학기술학회 2015 한국산학기술학회논문지 Vol.16 No.4

본 연구는 도시정비사업의 효율적 추진에 영향을 미치는 갈등요인을 구축하고, 사업기간과 사업비용에 영향을 미치 는 갈등요인을 PLS 회귀분석을 통해 도출하고자 한다. 자료 구축은 도시정비가 완료된 사업지역에 거주하고 있는 조합원, 세입자, 상인 등을 중심으로 하였다. 분석결과 사업기간의 경우 조합설립신청 및 인가, 철거 및 멸실신고, 사업시행계획 및 승인, 용역관련 이익집단의 사업지연 방해 등의 순으로 갈등요인이 중요한 것으로 도출되었으며, 사업비용의 경우 조합설립신청 및 인가, 매도청구, 이주, 철거 및 멸실신고, 관리처분계획 및 인가 등의 순으로 갈등요인이 중요한 것으로 나타났다. This study was performed in order to contributing the conflict factors which largely affects the efficient promotion of Urban Rehabilitation Project. then, it aims to induce conflict factors which affect the business period and business expense through PLS Regression Analysis. The data was build up from union members, tenants and merchants who are living in the completed urban rehabilitation area. In the case of ‘Business period’, it shows the priority on conflict factors in this order such as the ‘Approval and Authorization for union establishment’, ‘Approval and Plan for business enforcement’ and ‘Interruption of interest group related to service business such as business delay’. In addition, In the case of ‘Business expenses’, it shows the priority on conflict factors in this order such as the ‘Approval and Authorization for union establishment’, ‘Selling contract’, ‘Report of Demolition and Loss’ and ‘Plan and Authorization of Management disposition’.

도시재생사업의 활성화 방안에 관한 공법적 연구

장교식(Jang Kyo Sik) 한국토지공법학회 2016 土地公法硏究 Vol.76 No.-

도시재생사업은 아직까지 경험이 부족하고 미숙한 초기단계이다. 인구가 줄고 침체를 겪는 도심에 경제･문화･소비･주거 기능을 불어 넣어야 한다는 필요성에 공감하면서도 전문인력, 주민 인식 부족 등으로 사업추진이 어렵다. 이런 가운데 최근 오래된 마을에 활력을 불어넣은 일부 지역의 다양한 활동이 도시재생사업의 모델로 주목받고 있다. 전주 테스트베드 사업의 경우에는 주변지역과 더불어 쇠퇴지역들에 근린 재생의 파급효과가 예상되었던 지역으로서, 2011년부터 2014년까지 약 3년 동안 다양한 도시재생기법을 활용하여 추진되었다. 이러한 전주 테스트베드 사업은 획일적인 도시재생 모델에서 벗어나 자력수복형 근린재생 사업이라고 하는 새로운 도시재생기법의 시도 및 지역자산을 최대한 활용할 수 있도록 제시하여 복합적인 도시 쇠퇴의 문제를 해결하기 위한 운영경험 자체가 중요한 의미를 갖는다고 할 수 있다. 이에 따라 본 논문에서는 전주 테스트베드 사업의 의미와 특징을 살펴보고, 약 3년의 기간 동안 추진된 전주 테스트베드 사업의 내용을 분석하였다. 아울러 2013년 말에 제정된 ｢도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법｣과의 관계에서 전주 테스트베드 사업의 운영경험을 통하여 도시재생사업의 전반적인 활성화를 도모하기 위한 공법적인 개선방안을 도출하였다. 도시재생사업을 통한 도시의 활성화를 위해서는 도시기반시설과 물리적인 환경을 정비하는 것 외에 경제(산업 및 고용)･문화･역사적 활력과 특성을 살려 나가는 것에 중점을 두어야 하고, 노후주거지의 경우에는 소유주들의 투자의욕과 공공지원을 통해 지역을 정비해가는 자율갱신 프로그램의 도입, 원주민 재정착과 커뮤니티 회복 등 사회통합에 중점을 두는 정책 등 통합적 접근이 필요하다. 또한, 도시재생사업을 수행하면서 지역주민의 참여가 중요한 문제이다. 주민의 사업 참여를 활성화하기 위해 정비계획･사업계획수립 등 사업 초기단계에서부터 중앙･광역･기초자치단체, 사업시행자, 주민 등 관련주체의 의사조율 협의체로서 거버넌스 조직을 활성화하여 주민의 적극적인 의견수렴으로 사업 참여 동기를 부여하는 것도 중요하다. 그리고 도시재생사업의 일환으로 추진되었던 전주시나 창원시의 테스트베드 사업을 성공모델로 한국형 도시재생사업을 본격화 하여야 한다. 이를 위하여 연계개발을 통한 재생사업의 시너지 효과를 창출하고 복합개발을 통한 도시의 경제 활성화를 도모하는 방안이 적극적으로 모색되어야 한다. 아울러 이러한 도시재생사업의 효율적 수행을 위한 실효성 있는 인센티브제도의 개선이 수반되어야 한다. An urban regeneration program is still in an early stage with a lack of experience. Even though it is necessary to add economic, cultural, consumption and housing functions to a city which is in a slump with population decline, it is not easy to promote the project due to not enough professional personnel and lack of citizens’ perception. Under these unfavorable circumstances, diverse activities which have recently invigorated old villages have emerged as a new urban regeneration program model. In case of the Jeonju testbed project, for example, it is a region where the ripple effects of neighborhood regeneration for the regions in recession as well as nearby areas are expected. A variety of urban regeneration techniques were used for about 3 years from 2011 to 2014. The Jeonju testbed project attempted to try a new urban regeneration method called ‘self-rehabilitation neighborhood regeneration program’ and maximize local assets. Therefore, operating experience itself is important to solve problems arising from the recession of a multifunctional city. Therefore, this study investigated the meaning and characteristics of the Jeonju testbed project and analyzed its operations for the past three years. In addition, it derived an improvement plan to facilitate the urban regeneration program based on the operating experiences of the Jeonju testbed project according to the ‘Special Act on the Promotion of Urban Regeneration’ enacted in the late 2013. To facilitate a city through the urban regeneration program, it is required to concentrate on the promotion of economic (industry and employment), cultural and historic energies in addition to the improvement of urban infrastructure and physical environment. In case of a deteriorated residential area, there should be an integrated approach to social integration-centered policies including the introduction of a self-update program which improves a region through owners’ investment intention and assistance to a public sector, resettlement of the locals and recovery of local communities. Furthermore, local residents’ participation is crucial in promoting the urban regeneration program. To facilitate the locals’ participation in the program, it is also important to motivate them to participate by actively listening to their voices after organizing a governance organization as a decision-mediating council among the program developer, locals and central/metropolitan/local authorities from the beginning of the program such as maintenance plan and program planning. It is also needed to promote Korean-style urban regeneration program, taking the testbed project of Jeonju or Changwon as a success model. For this, there should be efforts to create the synergy effects of the regeneration program through connect & development (C&D) and promote urban economy through mixed-use development. At the same time, it is needed to improve an incentive system for the efficient and effective promotion of the urban regeneration program.

주택재개발과 상가권리금보상

이헌석(Lee Heon Seog) 한국토지공법학회 2018 土地公法硏究 Vol.82 No.-

최근 들어 대규모 개발사업들이 확대되어 감에 따라 전통적 재산권 관념이 변화하고 있으며, 이러한 재산권 관념에 부합할 수 있는 손실보상의 새로운 패러다임이 요구되고 있다. 그러나 손실보상 관련 법제도의 개선은 이러한 변화를 따라가지 못하고 있는 것이 현실이며 이로 인한 사회적 갈등과 대립 양상이 확산되고 격화되고 있다. 이런 논란 중의 하나가 주택재개발사업 및 주택재건축사업 등 도시정비사업으로 인해 철거되는 건물의 상가임차인에 대한 권리금 보상 문제이다. 우리는 용산참사 등 도심재개발사업에 저항하는 임차상인들의 극렬한 갈등을 경험하면서 권리금 문제의 필요성을 인식하게 되었고, 그 결과 상가임대차보호법에 권리금이 법제화되는 결실을 맺게 되었다. 그럼에도 불구하고 도시정비법과 토지보상법에는 권리금보상규정이 존재하지 않아서 재개발사업 등의 도시정비사업으로 상가를 잃게 된 임차상인의 권리금 회수가 원천적으로 봉쇄되어 있음으로 인해 권리금을 둘러싼 사회적 갈등이 재현되고 있다. 대규모 도심개발사업으로 인한 임차상인들의 권리금 보상요구가 용산참사의 원인이었으며, 그와 같은 비극을 막기 위해 상가임대차보호법에 권리금 규정이 신설되었음에도, 정작 도시정비법과 토지보상법에는 권리금보상규정이 없어 보상이 불가능한 것이 법현실인 것이다. 생각건대 앞으로 도심재개발이 더욱 가속화되고 확대되어 갈 것이 확실하다는 점에서 상가임차인의 권리금 보상문제의 해결은 법적 당면과제임을 부인할 수 없다. 이에, 현행 권리금을 헌법상 재산권으로 볼 수 있는지, 영업손실보상으로 권리금보상을 갈음하는 현행 토지보상법규정이 헌법 제23조 제3항의 정당보상에 해당하는지 등을 검토하고, 권리금보상의 실효성을 확보하기 위한 다양한 개선방안을 모색하였다. 그 결과 이미 판례와 상관습법적으로 권리금의 재산권성이 인정되고 있을 뿐만 아니라 ‘소득세법’ 및 동법 시행령은 권리금을 법적 개념으로 파악하여 과세하도록 규정하고 있고, 무엇보다 상가임대차보호법에서 권리금을 권리의 일종으로 규정하고 있다는 점에서 권리금은 헌법에서 보호하고 있는 재산권으로 볼 수 있다. 따라서 권리금이 재산권임에도 불구하고 권리금 산정이 어렵다는 등의 이유로 권리금보상규정을 두지 않고, 아울러 권리금과 등가성이 낮은 영업손실보상 형태로 임차인들에게 보상하고 있는 도시정비법과 토지보상법은 헌법상 정당보상 원칙에 위배된다고 생각한다. 결국 권리금 분쟁 발생 원인이 도시정비사업 등으로 인한 것이란 점에서, 권리금보상규정은 도시정비법에 신설하는 것이 타당할 것이며, 현행과 같이 토지보상법상의 영업손실보상에 포함시키려고 한다면 영업보상의 대상과 보상기준 등의 확대 변화가 요구된다. 아울러 도심재개발사업 등에 있어서 권리금보상 등 제반문제들에 대해서 상가임차인의 절차적 참가권을 부여하는 방안과 임차인들에게 금전적인 보상 보다 실질적 이익이 되도록 대체매장을 조성하는 방안 등에 대한 연구가 계속되어야 할 것이다. Although requirement for Foregift has been customarily common in the rental or buying shop buildings, there is neither Act nor rule which regulates building Foregift in current law. The problem caused by Foregift is one of the important issues to settle in the area of compensation in Urban Environmental Improvement Project including reconstruction and redevelopment projects in public law as well as in private law. After a long-held discussion on Foregift for commercial buildings, Commercial Building Lease Protection Act was enacted in 2015 to regulate the definition of Foregift and protect the ‘opportunity of retrieving Foregift’ for leaseholder. Enactment of Foregift for commercial buildings is a part of preparing the instrument for protecting Foregift for leaseholders of commercial buildings as a result of the ‘Yongsan Incident’ in 2009, which caused the problem of compensating Foregift for commercial buildings. However, Foregift for commercial buildings was not fully reflected on business loss compensation for the reason that it has no ground in the Civil Act, causing disputes about the compensation. The current issue with compensation of Foregift for commercial building is not that there are no regulations regarding compensation of Foregift, but that it is not reached by the concept of just compensation according to the Constitution. Viz, the issue of compensation on Foregift deals with the issue of actualizing the compensation of Foregift. Although business Foregift is a valuable goodwill belonging to lessee, because it is transacted in a combination with facilities Foregift and the right of lease even in current Compensation Act, it should be valuated reasonably for the fair compensation separately from tenancy. In addition, it is expected that implementing the amendment of the Commercial Buildings Lease Protection Act would contribute to the stable economic activities in people through establishment of coordinate legal system and promotion of active business.

서울시 주거환경개선사업 정책의 실효성에 관한 연구

최광룡(Choi, Gwang-Lyong),하규수(Ha, Kyu-Soo) 한국지역개발학회 2012 韓國地域開發學會誌 Vol.24 No.4

The objective of this study is to compare and verify perceptions of suppliers and beneficiaries in the aspect of policy/system, business/economy and social economy, focusing on residential environment improvement projects in Mapo-gu and Gwangjin-gu of Seoul. By extracting variables to evaluate effectiveness from the precedent studies and cases of analyzing the effect of residential environment improvement projects and then classifying them into the aspect of policy/system, business/economy and social economy on the basis of analysis frame, we asked experts and the persons concerned about the extracted/classified variables and then conducted comparison analysis of perceptions on them. In order to verify the research questions of this study, we calculated the average scores of the perception of the supplier and beneficiary groups for each subordinate variable. Also t-test was conducted to examine the differences of perception between two groups. In the results, first, the average scores of the beneficiary group and supplier group were 3.40 and 4.00 respectively for the questions about policy goals in the aspect of policy/system, which was analyzed that both groups perceived them positively. And there were differences of perception between both groups. Since the average scores of the beneficiary group and supplier group were 3.65 and 4.17 respectively for the questions about taking actions against problems, it was analyzed that both groups perceived them positively. And it was shown that there were differences of perception between both groups. As the average scores of the beneficiary group and supplier group were 3.65 and 3.97 respectively for the questions about perception of housing policies, it was analyzed that both groups perceived them positively. And there were no differences of perception between two groups. Second, the average scores of the beneficiary group and supplier group were 3.70 and 3.95 for the questions about individual economic effect in the aspect of business/economy, which was analyzed that both groups perceived them positively. And there were no differences of perception between two groups. Since the average scores of the beneficiary group and supplier group were 3.45 and 3.83 for the questions about social economic effect, it was analyzed that both groups perceived them positively. And it was shown that there were differences of perception between two groups. Third, both groups generally showed low perception on the degree of individual residential environment improvement in the aspect of social environment. The results of t-test conducted to examine the differences of perception between two groups found low average scores of the supplier group while there were no statistically significant differences. The perception of both groups on the degree of social residential environment improvement was mostly very low while the supplier group showed a little less differences than the beneficiary group. The results of t-test conducted to examine differences of perception between two groups found low average scores of the supplier group and also showed statistically significant differences.

남산 제모습 가꾸기 사업의 도시생태공원으로서의 평가

정숙영(Sook-Young Jeong),김경배(Kyung-Bae Kim) 서울연구원 2006 서울도시연구 Vol.7 No.1