신탁과 관련된 상속세ㆍ증여세문제와 Estate Planning 도구로서 신탁의 이용가능성

김재승 한국세법학회 2011 조세법연구 Vol.17 No.3

수익자 고정형 유언신탁은 물론 수익자 연속형 유언신탁과 공익신탁도 개정신탁법하에서 설정이 가능하나, 유언신탁도 유언에 의해 설정되기 때문에 민법상 유언관련 규정이 적용되어 유언요건을 충족하여야 한다. 유류분권도 신탁의 설정에 의해 침해될 수 없음은 물론이다. 이 밖에 개정신탁법하에서도 사망이 아닌 수익자 연속신탁형 신탁의 설정이 가능하며, 수익자지정권을 수여한 신탁의 설정도 가능하다. 상속세 및 증여세와 관련하여서는 신탁이 설정되지 않은 경우와 구별이 없다. 따라서 일정요건을 갖춘 공익신탁의 경우를 제외하고는 Estate Planning 도구로서 유언신탁은 유용성이 적다. 위탁자의 사망을 요건으로 하여 수익자 등 제3자에게로 재산이전효과가 발생하는 유언 대용으로서의 생전신탁도 개정신탁법상 허용되며 유언신탁의 경우와 마찬가지로 수익자 연속형신탁의 설정이 가능하나 상속인의 유류분권을 침해할 수는 없다. 그러나 유언신탁의 경우 유류분산정의 기준이 신탁재산 자체이나 유언대용신탁의 경우에는 수익권의 가치가 유류분산정의 기준이 된다. 개정신탁법은 유언대용신탁이 유언 “대용”(will substitute)으로 기능을 다하고 신탁설정의 신축성을 부여하기 위한 유용한 제도인 철회권을 유보한 신탁(revocable trust)이나 제3자나 수익자 등에게 수익자지정ㆍ변경권을 부여한 신탁의 설정을 위한 근거규정을 마련하였다. 유언대용신탁과 관련된 증여세나 상속세문제를 규율하는 직접적인 규정이 없다. 현행법 규정의 해석상 이들에 대한 과세는 가능할 것이나, 근본적으로 명확한 기준이 규정되어야 할 것이다. 구체적으로 상증법 제1조에 유언대용신탁을 포섭할 수 있는 규정신설 및 제9조 및 제33조 이외 상속재산 및 신탁이익으로 과세될 유언신탁재산의 범위를 명확히 해야 한다. Revocable trust 및 수익자 지정ㆍ변경권의 세법상 처리 및 과세근거가 또한 마련되어야 할 것이다. 배우자 상속공제는 실제 상속액만 공제대상으로 하고 있으나, 유언신탁이나 유언대용신탁에 의해 배우자가 소유권유사수익권을 취득한 경우에도 배우자공제가 허용되는 입법조치가 필요하다. 신탁설정자의 생존 중 일정기간 동안만 존속하면서 수익자가 수익권을 향유하는 생전신탁의 경우 수익자에게 증여세가 과세되며 이외 이자에 대한 소득세도 과세된다. 금전신탁의 경우 세율이 높은 자에게서 저세율소득자에게로 재산이전을 통한 신탁의 남용이 문제된다. 따라서 이러한 신탁제도의 남용을 방지하기 위한 미국세법의 “grantor trust rule” 같은 것을 도입할 필요가 있다. 미국에서 Estate Planning 도구로서 활용되고 있는 신탁 중 bypass trust, marital trust, charitable remainder trust, irrevocable life insurance trust 및 dynasty trust는 개정신탁법에서도 설정이 가능하다. 조세문제와 관련하여 보면, 이 중 irrevocable life insurance trust와 marital trust는 현행 상증법하에서는 이용이 곤란하다. Charitable remainder trusts의 일부는 이미 우리나라 소득세법에 도입되어 활용되고 있다. 상속재산이 많지 않은 경우 bypass trust는 우리나라에서도 유용한 상속계획도구로 사용될 수 있다. Dynasty trust는 우리나라에서 제한 없이 사용가능하다. 그러나 현행 상증법은 이런 류의 신탁과 관련된 과세와 관련하여 명확한 규정이 없는 경우가 많기 때문에 이들 신탁의 이용은 아직 불명확한 상태에 있다. This article reviewed and summarized the basic concepts of a trust in the Revised Trust Act in Korea(“RTA”), effective July 26, 2012. In addition, this article examined tax implications related to civil trusts under the RTA, introduced frequently used trusts as estate planning tools in the United States, and analyzed whether they can be used in Korea as planning vehicles. After the foregoing reviews and analysis, this article comes to the following results: Under the RTA, no restriction with regard to the establishment of a trust by will exists. So all kinds of trusts, including a trust for beneficiary in succession and a trust with power of appointment, can be established. However, since establishment of a trust by will must comply with inheritance law, it must satisfy the conditions prescribed in the inheritance law, especially elective shares and formalities of wills. As for estate or gift tax on property transferred via a trust by will, there is no difference from transfer by will without trust. So a trust by will is not a useful estate planning tool except with respect to a charitable trust. Also, the main hindrance for a trust as an estate planning tool is that the current Estate and Gift Act(“EGA”) does not permit a marital deduction for a beneficiary share in a trust that will be (or was) obtained by a spouse. A living trust only with specified period has been frequently used, but it opens the door to a tax avoidance tool since through this kind of trust parents with higher tax rate income can divert their income to their children with lower tax rates. To prevent this practice, Korean Government has to introduce the “grantor trust rule”, as established in the United States. A living trust for will substitute whether it has fixed beneficiaries or beneficiaries in succession can be established under the RTA, but it also must not violate the right of the elective shares of heirs. Under the RTA, either a revocable trust or a trust with the power of appointment can be established without restriction. The EGA does not have any provision for a living trust as will substitute. Sections 9 and 33 of the EGA are applicable only to a regular living trust. So new provisions applicable to a living trust as will substitute are required. For instance, section 1 of the EGA should be revised to comprise a living trust as will substitute. Clear provisions to impose tax on a revocable trust and beneficiary with power of appointment should be prepared along with clear definition of revocable trust and power of appointment from a tax perspective. Among estate planning tools widely used in the United States, bypass trusts, marital trusts, charitable remainder trusts, and irrevocable life insurance trusts can be established under the RTA. From a tax perspective, irrevocable life insurance trusts and marital trusts are not available since for the former, beneficiaries concerned may be taxed and marital deductions may not be allowable for the beneficiary in a trust. A charitable remainder trust has already been in place in Korea. A bypass trust can be a useful tool for a small estate. A dynasty trust is permissible in Korea since the RTA has no provision like the rule against perpetuity in common law. However, since the EGA does not provide a clear provision for a bypass trust or a dynasty trust, its use in Korea as an estate planning tool is still limited.

부동산개발신탁사업에 있어 신탁수익권증서의 활용을 통한 자금조달방안에 관한 연구

김종서(Kim Jong-Seo),장희순(Jang Hee-Sun) 한국주거환경학회 2007 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.5 No.2

  The main purpose of this study is to verify the feasibility and usefulness of capital supply plans for real estate development trust with the beneficiary right certificate of real estate development trust. In order to do this, I collected the information on 226 different real estate development trust projects from 2000 to the third quarter of 2007, from 5 real estate trust companies out of 6 real estate trust companies in South Korea, and analyzed the comparison between the practical use and the trend of issue of beneficiary right certificate of real estate development trust and the amount of orders received, the construction expenses, the trend of issue of asset backed securitization.<BR>  In the study. I found out that a practical use of the beneficiary right certificate of real estate development trust was minimum and the purpose of the certificate was mainly to hold or establish the right of pledge though the size of the issuance of the beneficiary right certificate of real estate development trust grows gradually. In addition, I discovered that the beneficiary right certificate of real estate development trust has the following feasibilities despite of the unpractical use of the beneficiary right certificate of real estate development trust for direct capital supply plans.<BR>  First. the beneficiary right certificate of real estate development trust has been used for collateral for credit on construction expenses, collateral for join liability on guarantee, collateral for loan credit to financial institutions and construction companies.<BR>  Second, the beneficiary right certificate of real estate development trust can get capital supply which covers around 8% - 9% of domestic private construction projects if the certificate of real estate development trust can be used for capital supply.<BR>  Third, more real estate projects are qualified for investment to increase credit if the beneficiary right certificate of real estate development trust is used to get capital supply plans after the securitization of the certificate as the credit rate of construction companies. which join real estate development projects after the year, 2005, has been improved to BBB(-), A3 or above.<BR>  Fourth, the capital supply with the securitization of the beneficiary right certificate of real estate development trust is feasible after case studies of the securitization of credit loan. corporate sale bond, and stocks and bonds.

부동산신탁업의 분화 특성에 관한 연구

손진수(Son Jin Soo) 한국부동산학회 2007 不動産學報 Vol.31 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to review, deduct and compare the characteristics of differentiation in real estate trust system, business, company. (2) RESEARCH METHODS This study analyzes the trends and characteristics of differentiation in real estate trust business with practical time-series data of association of real estate trust. (3) RESEARCH RESULTS The result on the study is as follows : 1) Real estate trust systems were differentiated and developed adapting to Korean real estate environments. 2) Real estate trust businesses were differentiated to development and management. 3) Real estate trust companies became specialized in it"s proper businesses. 4) The land trust which is representative business of real estate trust company were developed to pre-sale typed development business and dualized financing system. 2. RESULTS In spite of IMF crisis, the industry of real estate trust grew up and developed that adopted to Korean environments. Especially the results showed that real estate trust systems, businesses, companies differentiated and specialized in practical side.

부동산 신탁과 부동산 명의신탁의 차이 - 민법, 세법의 관점에서 -

마정화 사단법인 한국신탁학회 2022 신탁연구 Vol.4 No.2

When looking at real estate trust and real estate title trust from the view of civil law, there are the following differences. First, with respect to the purpose of trust, the establishment of a self-interest trust is permitted in a real estate trust, whereas a title trust in real estate is not allowed to be established for the benefit of the title trustor, with some exceptions. In addition, under the Trust Act, anti-social trusts or illegal trusts are invalid and can fight against a bona fide third party. Second, looking at the trust agreement, a real estate trust presupposes a certain role of the trustee to achieve the purpose of the trust and the scope is wide, whereas in a real estate title trust, the role of the title trustee is not premised and the scope is limited even by the agreement between the parties. Also, while the agreement of a real estate trust is valid, the agreement of a real estate title trust is invalid. Third, looking at the ownership of trust property, a trust according to the Trust Act is differentiated from a title trust in which the trustee holds the ownership in an internal relationship in that the ownership is completely transferred to the trustee both internally and externally. Fourth, looking at the trust relationship and the trustee's duty of care, the trustee of a real estate trust has the duty of fidelity and the freedom of mutual termination does not apply to real estate trust, whereas the delegation rules apply to title trust agreement without a special agreement. Also, looking at real estate trust and real estate title trust from the perspective of tax law, there are the following differences. First, the real estate trust can be explained based on the trust taxation theory, whereas the real estate title trust has no room to discuss the trust taxation theory. Second, in the case of acquisition tax, real estate trusts uniformly clarify the tax relationship by legislation regardless of the type of trust, whereas real estate title trusts rely on interpretation. The result of exempting the transfer between the trustor and the trustee is the same for real estate trusts and real estate title trusts, but the grounds are different. Third, in case of transfer income tax in real estate trusts, in principle, logically transfer from trustor to trustee exists, whereas in real estate title trust, there is no room for transfer itself. Fourth, in the ownership tax it stipulates that the taxpayer of a real estate trust is the trustor regardless of the concept of the owner in the theory of the trust law or the tax law, and the taxpayer of the real estate title trust becomes the trustor, and consequently, is similar to the taxpayer of the real estate trust. In the case of a real estate trust, since it is based on the legal relationship under the Trust Act, it can be seen that the trust law theory and the trust taxation theory are generally harmoniously reflected in the trust tax. The rule of the taxpayer in the ownership tax does not meet to the concept of an actual owner or the trust law theory, and it is necessary to reconsider in tax evasion or arrears issues. 부동산 신탁과 부동산 명의신탁을 민법의 관점에서 살펴보면 다음과 같은 차이가 있다. 첫째, 신탁의 목적과 관련하여 부동산 신탁에서 자익신탁의 설정이 허용되는 반면, 부동산 명의신탁은 일부 예외를 제외하면 명의신탁자의 이익을 위해 설정되는 것이 허용되지 않는다. 또한 신탁법상 반사회적인 신탁이나 위법한 신탁은 무효로서 선의의 제3자에도 대항할 수 있는 반면, 부동산실명법상 명의신탁약정과 그에 기초한 물권변동은 무효이지만 제3자에 대항할 수 없다. 둘째, 신탁 약정을 살펴보면 부동산 신탁은 신탁 목적의 달성을 위해 수탁자의 일정한 역할을 전제하고 그 범위가 광범위한 반면, 부동산 명의신탁은 명의수탁자의 역할이 전제되어 있지 않고 당사자 간 약정에 의하더라도 그 범위는 제한적이다. 또한 부동산 신탁의 약정은 유효인 반면, 부동산실명법에 따라 부동산 명의신탁의 약정은 무효다. 셋째, 신탁재산에 대한 소유권을 살펴보면 신탁법에 의한 신탁은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되는 점에서 대내적 관계에서 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하는 명의신탁과 구분된다. 넷째, 신임관계와 수탁자의 주의의무를 살펴보면 부동산 신탁의 수탁자는 충실의무를 지며 위임계약상 상호해지의 자유가 그대로 적용되지 않는 반면, 명의신탁약정은 특약이 없는 한 위임 규정이 준용된다. 또한 부동산 신탁과 부동산 명의신탁을 세법의 관점에서 살펴보면 다음과 같은 차이가 있다. 첫째, 부동산 신탁에 대해서는 신탁과세이론에 기초하여 설명할 수 있는 반면, 부동산명의신탁은 신탁과세이론이 논의될 여지가 없다. 둘째, 취득세에서 부동산 신탁은 신탁의 유형에 관계없이 일률적으로 입법에 의해 과세 관계를 정하는 반면, 부동산 명의신탁은 해석에 의하고 있다. 위탁자와 수탁자 간 이전에 대해 비과세하는 결과는 부동산 신탁과 부동산 명의신탁이 동일하지만 그 근거는 차이가 있다. 셋째, 양도소득세도 부동산 신탁에서 위탁자에서 수탁자로의 이전을 원칙적으로 양도로 논리 구성하는 반면 부동산 명의신탁은 양도 자체가 성립될 여지가 없다. 넷째, 보유세는 신탁법 이론이나 세법상 사실상 소유자 개념과 무관하게 부동산 신탁의 납세의무자를 위탁자로 규정하고, 부동산 명의신탁의 납세의무자는 그 실질에 따라 대체로 명의신탁자가 되어 결과적으로는 부동산 신탁의 납세의무자와 유사하다. 부동산 신탁의 경우 신탁법상 법률관계를 기초로 하기 때문에 신탁법이론과 신탁과세이론이 대체로 조화롭게 신탁 세제에 반영된 것으로 볼 수 있지만, 위탁자를 재산세 납세의무자로 보는 규정은 세법상 사실상의 소유자 개념이나 신탁법 이론에도 부합하지 않고, 조세회피나 체납 문제에 있어서 재고가 필요하다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 위반한 명의신탁약정과 불법원인급여

백숙종 사법발전재단 2019 사법 Vol.1 No.50

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제4조 제1항은 명의신탁약정은 무효로 하고, 같은 조 제2항 본문에서는 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동 역시 무효로 한다고 규정하고 있다. 동시에 부동산실명법 제1조에서는, 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지하는 것이 위 법의 목적임을 명시하고 있다. 이에 부동산실명법에 위반하여 무효인 명의신탁약정에 따라 마쳐진 명의신탁등기가 민법 제746조의 불법원인급여에 해당하여, 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 그 부동산에 관한 권리의 회복을 구할 수 없다고 보아야 하는 것은 아닌지가 쟁점이 되어 왔다. 대상판결은 농지법상의 처분명령을 회피하기 위한 목적으로 양자 간 명의신탁약정이 체결되고 명의수탁자에게 소유권이전등기가 마쳐진 사안이다. 대법원은 전원합의체 판결을 통하여, 부동산실명법 규정의 문언, 내용, 체계와 입법 목적 등을 종합하면, 부동산실명법을 위반하여 무효인 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기를 하였다는 이유만으로 당연히 불법원인급여에 해당한다고 단정할 수는 없고, 이 사건과 같이 농지법에 따른 제한을 회피하고자 명의신탁을 한 경우에도 마찬가지라고 판단하였다. 대상판결 다수의견은, 명의신탁약정뿐 아니라 그에 따른 물권변동까지도 무효라고 명시하고 있는 부동산실명법의 규정 내용에 비추어 보면, 부동산실명법은 신탁부동산의 소유권이 실권리자에게 귀속되는 것을 전제로 하고 있고, 이와 같이 해석하는 것이 입법 연혁과 경위에서 알 수 있는 입법자의 의사에도 부합하는 점을 근거로 들었다. 또한 불법원인급여 규정을 적용한 결과가 실체적 정의에 반한다면 그 적용을 삼가야 하는데, 명의신탁에 대해 불법원인급여 규정을 적용함으로써 명의신탁약정을 통해 불법에 협조한 명의수탁자에게 신탁부동산 소유권을 귀속시키는 것은 정의관념에 부합하지 않는다는 점, 명의신탁을 금지하겠다는 목적만으로 부동산실명법에서 예정한 것 이상으로 명의신탁자의 신탁부동산에 대한 재산권의 본질적 부분을 침해할 수는 없는 점 등을 근거로 들었다. 이에 대하여, 부동산실명법의 입법과정과 목적, 현재 우리 사회에서 명의신탁을 바라보는 일반인의 인식, 헌법상 재산권의 내용과 한계 등을 종합하면, 부동산실명법을 위반하여 무효인 명의신탁약정에 따라 명의수탁자에게 마쳐진 등기는 특별한 사정이 없는 한 불법원인급여에 해당한다는 대법관 4인의 반대의견이 있었다. 대상판결은, 1995년 부동산실명법이 제정된 이후에도 명의신탁자가 소유권 등에 기하여 신탁부동산에 관한 권리를 회복하고 있는 현실에 대한 문제의식에서 출발하여, 이를 불법원인급여 규정을 적용함으로써 금지해야 한다는 논의에 대하여, 그와 같이 불법원인급여 규정을 적용하는 것은 부동산실명법의 명시적 규정에 반하여 허용될 수 없음을 선언하였다. 그러나 대상판결은 결코, 부동산실명법에 위반한 명의신탁약정을 체결한 신탁자를 보호하겠다는 것이 아니다. 오히려 대상판결 사안이 공개변론절차를 거쳐 선고되기까지의 과정에서 현재의 부동산실명법의 한계와 그 개선의 필요성이 여실히 드러난 이 ... Article 4(1) of the Act on the Registration of Real Estate Under Actual Titleholder’s Name (hereinafter “Real Estate Real Name Act”) stipulates that any title trust agreement shall be null and void. The subparagraph (2) of the said Article states any change in the real rights to any real estate by a registration made under the title trust agreement shall be null and void. At the same time, Article 1 of the Real Estate Real Name Act clearly states that the purpose of the Act is to contribute to the sound development of the national economy through the prevention of antisocial acts, such as speculation, evasion of taxes and acts circumventing laws, etc. which abuse the real estate registration system, the normalization of real estate transactions, and the stabilization of real estate prices. With regard to the purpose of the Real Estate Real Name Act, it has been disputed that whether a title trust registration completed under a title trust agreement in violation of the Real Estate Real Name Act, which is thus made null and void, constitutes performance for illegal cause, or, illegal consideration, and, accordingly, whether a title trustor has to be considered not eligible to file a claim for recovery of the right to real estate against a title trustee. The subject case pertains to a title trust agreement, concluded for the purpose of evading disposal orders under the Farmland Act, under which the registration of ownership transfer was completed under the name of the title trustee. In the en banc decision, the Supreme Court declared as follows: (a) comprehensively taking account of the language and text of the provisions, contents, structure and legislative intent of the Real Estate Real Name Act, the registration made in the name of the title trustee pursuant to the title trust agreement in breach of the Real Estate Real Name Act, which is thus made null and void, may not be considered to constitute performance for illegal cause; (b) the same goes for the instant case where the title trust was created to evade the restrictions imposed by the Farmland Act. The Majority Opinion in the subject case stated as follows: (a) in light of the provisions under the Real Estate Real Name Act stipulating that not only a title trust agreement but also the changes in real rights under such an agreement is null and void, it is evident that the Real Estate Real Name Act is enacted under the premise that the ownership of the trust property belongs to the real right holder, and such an interpretation conforms to the legislative intent, which is known through legislative chronology and the background leading up to the legislation; (b) the application of the illegal consideration clause in breach of substantive justice has to be avoided and, hence, attributing the ownership of the trust property to the title trustee, who cooperated in committing an illegal act by agreeing to sign a title trust agreement, runs counter to the concept of justice; (c) it is prohibited to infringe upon the essential part of the right of property in relation to the title trustor’s trust property beyond what is prescribed in the Real Estate Real Name Act for the sole purpose of proscribing a title trust. The Majority Opinion was followed by a dissent by four Justices stating that, unless special circumstances emerge, a registration that is made in the name of the title trustee pursuant to a title trust agreement concluded in violation of the Real Estate Real Name Act, which is thus made null and void, constitutes an illegal consideration, considering the legislative process and purpose of the Real Estate Real Name Act, the perception of the general public in our society towards a title trust, and the definition and limitation of the right of property under the Constitution. Starting from the awareness of the reality where, even after the enactment of the Real Estate Real Name Act in 1995, the title trustor has been able to recover the right to the trust pro...

부동산신탁의 사해성 판단

김지훈 ( Kim Ji-hoon ) 제주대학교 법과정책연구원 2016 국제법무 Vol.8 No.1

Real estate trust means a legal relationship that a settlor transfers his ownership of real property to a trustee or offers it as a security, et cetera. It is based upon fiduciary relationship between a settlor and a trustee and grants a trustee to do necessary conduct for a beneficiary`s benefit or his specific purpose. Real estate trust is usually categorized as real estate management, real estate disposition trust, real estate security in trust, and land trust. However, for establishing real estate trust, a settlor`s chargeable properties can be decreased and it may leads to deficiency of the joint security of general creditors to repay them in full. This kind of establishment is called ``fraudulent transfer to a trust``. For the purpose of protecting general creditors of a settler by preserving a settlor`s chargeable properties, it is authorized to revoke trust under the provision of Article 8 of Trust Act, which is called ``Creditor`s right of revocation of fraudulent transter to a trust``. Legal relationships to which ``creditor`s right of rescission``, similar to ``Creditor`s right of revocation of fraudulent transfer to a trust``, applies, can be divided into (1) Decrease of net assets or Increase of liabilities (``the 1st type``), (2) Preferential payment (``the 2nd type``), (3) Transformation of the structure of assets (``the 3rd type``). It is generally recognized that the 1st type injures the right of general creditors fraudulently, while the 2nd type differs to which a debtor`s actions correspond, payment in cash, payment in substitutes, or provision of security. As to the 3rd type, it also can be sorted into fraudulent action save and except the case that the purpose of the action is justifiable. One can also sort out fraudulent use of real estate trust following the classification mentioned above. Though real estate management and real estate disposition trust are classified as the 3rd type altogether, the latter will be more likely to be blamed for fraudulent injury to general creditor since real estate disposition pursues liquidation of real property, while real estate management simply allows a trustee to manage real property and leaves beneficiary right to a settlor. If a settlor establishes real estate security in trust to secure the payment of his existing debt, this case will be classified as the 2nd type and it is more likely to be blamed for fraudulent injury to general creditor since he prefers a certain creditor to the other in his repayment. However, If a settlor establishes real estate security in trust to secure the payment of his new (prospective) debt, this case will be classified as the 3rd type but it will not be judged as being fraudulent use of real estate trust exceptionally because it gives a creditor beneficiary right in return for his new (prospective) funding and therefore its purpose is justifiable. Judging Fraudulent Use of land trust, the same rule will be applied. Although criteria for judging ``creditor`s right of rescission`` has its value judging fraudulent use of real estate trust, both of them differs in telling good faith and bad faith of a trustee apart, so there is need of development of separate criteria for judging fraudulent use of real estate trust and I will note it for my further research.

신탁재산의 종합부동산세 납세의무자에 대한 고찰

이한우 한국세무사회 부설 한국조세연구소 2020 세무와 회계 연구 Vol.9 No.1

As a real estate tax payer for property in trust changes from a truster to a trustee through amendment of the old Local Tax Act(Jan. 1, 2014, Law No. 12153), the person who has to pay real estate tax for property in trust shall be a trustee. This is because it is based on the premise that a person obliged to pay comprehensive real estate tax shall be a person obliged to pay property tax. Comprehensive real estate tax is added up by dividing it into tax on house and on land, in case the person obliged to pay comprehensive real estate tax on property in trust is a trustee, a problem utilizing trust as a means for avoiding comprehensive real estate tax. In order to solve this problem, a person obliged to pay comprehensive real estate tax on property in trust shall be amended from a trustee to a truster. In order to change a person obliged to pay comprehensive real estate tax on property in trust from a trustee to truster, it is necessary to preferentially change property tax payer from a trustee to a truster by amending article 107 of the Local Tax Act. If it is difficult to amend Article 107 of the Local Act, it would be necessary to newly establish provisions of taxpayer on property in trust in Article 7 and Article 12 of Comprehensive Real Estate Act. Not only is property in trust managed by being separated from inherent property of a trustee and managed, but also it has independence of the property right of a truster, and due to such independence of trust, a problem arises which compulsory execution for the property in trust can’t be conducted even if a truster delays paying tax. Because trust property owned by a trustee, not by a truster, a person obliged to pay comprehensive real estate tax, can’t be seized. To do solve this, it would be necessary to newly establish provisions on a trustee being the secondary tax payer in Framework Act on National Tax and Framework Act on Local Act. According to whether a person obliged to pay comprehensive real estate tax on trust property is a truster or trustee, a problem as to compulsory execution against trust property and avoidance of comprehensive real estate tax differs. In case of a trustee, even if a truster fails to pay tax, compulsory execution against trust property can be possible, but it is impossible to solve a problem of avoiding comprehensive real estate tax by utilizing trust. However, in case of a truster, the problem of avoiding comprehensive real estate tax can be solved by imposing the secondary obligation to pay tax, and even a truster is in arrears, compulsory execution can be possible. Accordingly, it is needed to change a person obliged to pay comprehensive real estate tax from a trustee to a truster, and impose the secondary obligation on a trustee. 구 지방세법(2014.1.1. 법률 제12153호) 개정을 통해 신탁재산의 재산세 납세의무자가 위탁자에서 수탁자로 변경됨에 따라 신탁재산에 대한 종합부동산세 납세의무자는 수탁자이다. 이는 종합부동산세 납세의무자가 재산세 납세의무자를 전제로 하기 때문이다. 종합부동산세는 주택과 토지로 구분하여 합산 과세하는데, 신탁재산에 대한 종합부동산세 납세의무자가 수탁자인 경우에는 종합부동산세를 회피하는 수단으로 신탁을 활용하는 문제가 발생한다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 신탁재산의 종합부동산세 납세의무자를 수탁자에서 위탁자로 변경하여야 한다. 신탁재산의 종합부동산세 납세의무자를 수탁자에서 위탁자로 변경하기 위해서는 우선적으로 지방세법 제107조를 개정하여 재산세 납세의무자를 수탁자에서 위탁자로 전환할 필요성이 있다. 만약, 지방세법 제107조의 개정이 어려운 경우에는 종합부동산세법 제7조 및 제12조에 신탁재산에 대한 종합부동산세 납세의무자 규정을 신설하여야 할 것이다. 신탁재산은 수탁자의 고유재산 및 위탁자의 재산과 분리되어 독립성을 갖는데, 이러한 신탁의 독립성으로 인해 위탁자가 체납을 하더라도 신탁재산에 대해서는 강제집행을 할 수 없는 문제가 발생한다. 종합부동산세 납세의무자인 위탁자 재산이 아닌 수탁자 소유의 신탁재산에 대해서는 압류를 할 수 없기 때문이다. 이를 해결하기 위해서는 국세기본법 및 지방세기본법에 수탁자를 제2차 납세의무자로 부여하는 규정을 신설하여야 할 것이다. 신탁재산에 대한 종합부동산세 납세의무자가 위탁자인지 또는 수탁자인지에 따라 신탁재산에 대한 강제집행 여부 및 종합부동산세 회피 문제가 달라진다. 수탁자인 경우에는 위탁자가 체납을 하더라도 신탁재산에 대한 강제집행이 가능하지만 신탁을 활용하여 종합부동산세를 회피하는 문제는 해결할 수 없다. 그러나 위탁자인 경우에는 수탁자에게 제2차 납세의무를 부여함으로써 종합부동산세를 회피하는 문제를 해결할 수 있고 위탁자가 체납을 하더라도 강제집행이 가능하다. 따라서 신탁재산에 대한 재산세 또는 종합부동산세 납세의무자를 수탁자에서 위탁자로 변경하고 수탁자에게 제2차 납세의무를 부여하여야 할 것이다.

부동산의 이중매매와 배임죄의 성립에 관한 검토 - ‘타인의 사무’의 유형화와 효율적 계약파기론을 중심으로 -

한상훈 한국법학원 2022 저스티스 Vol.- No.192

Recently, the Supreme Court has been very active in changing precedents regarding the scope of the offense of breach of trust prescribed in Article 355 (2) of the Criminal Act. The provision states: The preceding paragraph shall apply to a person who, administering another's business, obtains pecuniary advantage or causes a third person to do so from another in violation of one’s duty, thereby causing loss to such person. A big trend is the tendency to narrow the scope of the previously recognized breach of trust. In this regard, in this paper, we briefly review the recent precedent trends on the offense of breach of trust and, in particular, focus on the 2018 Supreme Court decision of the Supreme Court, which confirmed the conventional affirmative theory regarding double sales of real estate, in the case of breach of trust in real estate “handling the affairs of others”. I would like to review how much the thinking that considers the results has an impact in interpreting the constituent element of “the person who does it”. As society constantly changes and develops, the legal system, precedents, and theories that govern human behavior are also constantly changing. As an example of this, this paper examines cases of breach of trust and double trading, which are undergoing rapid changes in recent years. The Supreme Court denied the establishment of the offense of breach of trust in the double sales of movable property, double mortgage, reservation for repayment of property, and double sales of movable property requiring registration. However, in the 2018 Supreme Court ruling on May 17, 2018, the 2017 Do 4027 All-in-One Consensus Judgment <Real estate double sales decision> reconfirmed the establishment of the crime of breach of trust in real estate double sales, and this was also applied to written donation of real estate and real estate exchange contract. The basis of the Supreme Court's attempt to reduce and limit the scope of such offenses of breach of trust and embezzlement is thought to be related to the atmosphere of restraining the criminal law from intervening in civil cases. The Supreme Court's opposing views and some theories against the Supreme Court's precedent that affirmed the establishment of the crime of breach of trust in the double sales of real estate are strongly criticized based on the lack of logical consistency, the principle of contract freedom, and the principle of criminal justice. However, it was examined that understanding the affairs of others in the breach of trust clause as a broad theory including ‘business for others’ does not go against the principle of prohibition of analogy application of the principle of criminal justice. Furthermore, since the affairs of others and one's own affairs should be viewed as overlapping relationships, not as mutually exclusive relationships, the seller's affairs in the double sales of real estate can be seen as both one's own affairs and the other's affairs. According to the theory of negligence of breach of trust, if default does not constitute breach of trust in a bilateral contract, logically, the offense of breach of trust should not be established even in the case of double sales of real estate. Rather than accepting exceptions due to practical necessity or real estate transaction practices, it emphasizes logical causality. However, in the case of double sales of real estate, there is a significant difference in results that requires an exception. As it is said that there is no principle without exceptions, the law has a fragmentary character to prevent crime and damage and protect legal interests in reality, and it is not a complete logical system. Even if it sacrifices the logical integrity of the law, if it can wash away the people's bloody tears, I think we should be willing to choose that path. The wisdom of former U.S. Supreme Court Justice Oliver Holmes, who said that “the life of law is experience, not logic,” is a good bea... 형법 제355조 제2항이 규정하는 배임죄의 성립범위에 관하여 최근 대법원은 대단히 적극적으로 판례를 변경하고 있다. 큰 흐름은 종래 인정되던 배임죄의 범위를 축소하는 경향이다. 이와 관련하여 본고에서는 배임죄에 관한 최근의 판례경향을 간단히 살펴보고, 특히 부동산의 이중매매에 관하여 종래의 긍정설을 확인한 2018년 대법원 전원합의체 판결 을 중심으로, 부동산 관련 배임죄 사건에서 “타인의 사무를 처리하는 자”라는 구성요건 요소를 해석함에 있어서 결과를 고려하는 사고가 얼마나 영향을 미치고 있는지 검토해보고자 한다. 사회가 끊임없이 변하고 발전함에 따라 인간의 행위를 규율하는 법제도와 판례, 학설도 지속적으로 변화하고 있다. 이에 대한 하나의 예로 본고에서는 최근 급격한 변화를 겪고 있는 배임죄와 이중매매의 사례를 살펴보았다. 동산의 이중매매, 이중저당, 대물변제예약, 등록을 요하는 동산의 이중매매 등에서 대법원은 배임죄의 성립을 부정하였다. 하지만, 2018년 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결<부동산 이중매매 판결>에서는 부동산 이중매매에 대한 배임죄의 성립을 재확인하였고, 이는 부동산의 서면증여, 부동산의 교환계약에도 적용하였다. 이렇게 배임죄, 횡령죄의 적용범위를 축소, 제한하려는 대법원의 바탕에는 민사사건에 형사법이 개입하는 것을 자제하려는 분위기와 관련된다고 사료된다. 부동산의 이중매매에 배임죄의 성립을 긍정한 대법원의 판례에 대하여 대법원의 반대의견이나 일부 학설은 논리적 일관성의 부족이나 계약자유의 원칙, 죄형법정주의 등에 근거하여 강하게 비판한다. 하지만, 배임죄조항의 타인의 사무를 ‘타인을 위한 사무’를 포함하는 광의설로 이해하는 것이 죄형법정주의 유추적용금지의 원칙에 반하지 않음을 살펴보았다. 나아가 타인의 사무와 자기의 사무는 서로 배타적인 관계가 아니라, 중첩적인 관계로 보아야 하므로, 부동산의 이중매매에서 매도인의 사무는 자기사무이자 타인사무라고 볼 수 있다. 배임죄 부정설은 쌍무계약에서 채무불이행이 배임죄가 성립되지 않는다면, 논리적으로 부동산 이중매매의 경우에도 배임죄가 불성립해야 한다고 본다. 현실적 필요성이나 부동산 매매의 거래관행에 따르는 예외를 인정하기 보다는 논리적 인관성을 중시한다. 하지만, 부동산의 이중매매의 경우에는 예외를 인정해야 하는 중대한 결과의 차이가 존재한다고 본다. 예외 없는 원칙은 없다는 말과 같이, 법은 현실에서 범죄와 피해를 예방하고 법익을 보호하려는 단편적인 성격을 갖는 것이지, 완결된 논리체계가 아니기 때문이다. 오히려 법의 논리적 완결성을 희생하더라도 국민들의 눈물을 씻어줄 수 있다면, 기꺼이 그 길을 택해야 하지 않을까 생각한다. “법의 생명은 논리가 아니라 경험”이라고 하는 올리버 홈즈(O. Holmes) 전 미국연방대법관의 혜안은 우리에게 좋은 등대가 될 것이라고 본다. 결과를 중시한다고 하여, 구체적, 개별적 사건마다 서로 다른 법리가 적용되어 법적 안정성과 예측가능성을 감소시키고 법관의 자의적 판결을 허용하게 된다면, 그것도 국민의 행복과 복지에 기여하지 못할 것이다. 여기에서 필요한 것이 법리의 분류와 유형화일 것이다. 유사한 법리와 효과를 가져오는 사안들을 유형화하여 같은 유형에 대하여는 동일한 법리를 적용하되, 그와 다른 유형의 사안들에...

부동산신탁업이 금융시장 및 주택시장 안정에 미치는 영향에 관한 연구

백재승,윤동진,양진용 한국기업경영학회 2012 기업경영연구 Vol.19 No.2

In light of the recent interest in the trust business as a potential solution for the depressed real estate market, we examine how the trust business could contribute to stability and development of the real estate market by implementing real estate development case studies and empirical research. To do this we investigate housing construction projects to see whether construction projects in charge by real estate trust companies had better stability in the construction process, and empirically analyzed whether the trust business helped to stabilize the real estate market and relieved stress in the financial markets. The trust business has received attention from construction companies and financial companies since the 2008global financial crisis as a means to enhance the stability of a building project, but there is no objective analysis on how it contributes to the stability of the project. As shown in the research, the purpose of reviewing the real estate trust sector impact on the stability of the financial market and real estate market is that real estate market’s stability influences the output of a construction company and cash flow, and accordingly can have a significant relationship with the wealth of investors participating in the stock market. For this reason, the economical purpose that the real estate trust possesses from the both market was highlighted by investigating the price index of the related financial market when real estate business is not in progress as planned and common features of an accidental company where contractors went bankrupt, a stock value of the accidental company. Moreover, the frequency of business approach of land trust in case of progressing real estate business due to requests from contractors and financial institutions is increasing gradually, and accordingly, the necessity of a stable business progress certification of land trust is rising. There has been a rapid improvement in a short time since real estate trust system is adopted in 1991 until 1997. Currently, trust companies are competing with stock firms and Asset management firms, which are financial investment firms by the same law, having the Trust Business Act, the Securities and Exchange Act and the Indirect Investment Asset Management Business Act merged into The Financial Investment Services and Capital Markets Act. However, although Asset Management Association, Stock Business Association, Futures Trading Association and Trust Business Association are integrated and attached to Financial Investment Association as the Capital Markets Act became effective, due to the fact that there is still no public obligation regarding real estate development, it is difficult to gain objective resources about housing development business. Resources needed for the research are based on that Korea Housing Guarantee issued a certification regarding housing business for 4 years, from 2007 to 2010, and total 2,193 housing business is chosen as samples. Also, for the stock market data and contractor’s financial status, resource from Korea Enterprise Data is used. In comparison with the existing research addressing the stability by referring the real estate trust to a single independent factor, but also based on theory. This research shows that the influence of housing market's risk on financial market is usually significant, and that there is a correlation of a strike due to contractors’ kick-out problem and saving bank’s PF loan problem, which were big issues recently. Also, a need of consideration of cash flow of the implementor who works on housing business as one of the prevention to real estate accidents, is a remarkable result from the research. This suggests the fact that the use of land trust while progressing a housing business is better for stability improvement of comprehensive housing market and financial market. Also, recently increasing real estate trusts’ upward market share and increase in business consignment can ... 본 연구는 신탁업이 최근 금융시장 및 부동산시장의 침체에 대한 해결책의 하나로 활발하게 논의되고 있는 것을 배경으로 신탁업이 이들 시장의 안정과 발전에 기여할 수 있는 방안을 실제 부동산 개발사례와 실증연구를 통해 살펴보았다. 이를 위해 주택건설에 부동산신탁회사(토지신탁회사)가 사업주체로 개입한 사업과 개입하지 않은 사업 중 어떤 것이 안정적인 사업수행을 하였는지의 여부와 주식시장에 미친 영향을 살펴봄으로써 신탁업이 부동산시장 안정 및 금융시장 안정에 도움이 되는지를 실증분석 하였다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 신탁업이 시공회사와 금융기관에게 안정적인 사업진행 방식으로 각광받고 있으나 실제 주택사업 및 이후 금융시장에 어느 정도 안정성에 기여하고 있는지 객관적으로 분석한 자료는 전무한실정이다. 연구결과 부동산신탁의 특성상 고유의 계정과 분리하여 진행하는 독립된 성격의 토지신탁은 기타 사업에 비해 사업의 안정적인 진행 및 준공에 대하여 긍정적인 결과를 가져왔다. 또한 신탁을 통한 부동산 사업이 금융시장 안정에도 일조를 한 것으로 나타났다. 본 연구는 부동산 PF 사업진행시 토지신탁 상품은사고율을 줄여줄 수 있으며, 사고 시에도 금융․건설․기타 관련 경제시장에 상대적으로 더 안정적임을 실증적인 분석을 통하여 입증하였다. 이와 같은 연구결과는 향후 부동산시장 및 금융시장 활성화를 위하여 시사점을 주고 있으며, 부동산신탁을 연구하는 학자․실무자들에게 좋은 자료로 이용될 수 있을 것이다

차입형 하이브리드 토지신탁의 쟁점 및 실무상 효용에 대한 검토

최용호 한국금융법학회 2023 金融法硏究 Vol.20 No.3

현재의 부동산 개발사업은 관리형토지신탁, 차입형토지신탁 등 토지신탁을 통한 부동산신탁회사의 참여가 필수적인 것으로 받아들여지고 있으며, 거의 예외를 찾기 어렵다. 기존의 전형적인 토지신탁 형태는 관리형토지신탁과 차입형토지신탁이었다. 그런데 최근 수 년 사이에 부동산신탁회사가 대출기관들을 위해 책임준공의무를 부담하는 책임준공형 관리형토지신탁이 새로운 신탁상품으로 완전히 자리매김하였고, 이에서 더 나아가 부동산신탁회사가 프로젝트파이낸싱 대출에 대주의 일원으로서 참여하는 이른바 하이브리드 토지신탁도 몇 개 신탁회사에서 시도되고 있다. 하이브리드 토지신탁은 직접적인 법령상 근거가 존재하지 않기 때문에 그 법적 허용 여부부터 쟁점이 되고 있는 상황이고, 이에 대한 금융감독기관의 유권해석이나 지침도 없는 상태이다. 이에 본고는 하이브리드 토지신탁의 법적 허용 여부를 비롯한 몇 가지 법적 쟁점에 관하여 검토하였다. 하이브리드 토지신탁은 금융기관의 프로젝트파이낸싱 대출에 수반된다는 점에서 관리형토지신탁에 가까운 면도 있으나, 근본적으로 부동산신탁회사의 사업비 대여가 이루어진다는 점에서 차입형토지신탁으로 보아야 할 것이다. 현행 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 하이브리드 토지신탁이 허용되지 아니한다고 보기는 어려우며, 하이브리드 토지신탁은 책임준공형 관리형토지신탁과 본질적으로 다르다고 보기 어렵다는 점 등에서 이를 금지할 정책적인 필요도 특별히 없어 보인다. 책임준공형 관리형토지신탁과 마찬가지로, 하이브리드 토지신탁은 부동산신탁회사가 신용공여를 통해 위험을 부담하고 그에 상응하는 이익을 얻는 신탁상품이라는 점, 위탁자 입장에서 프로젝트파이낸싱 자금조달을 위한 새로운 선택지라는 점, 대출기관 입장에서도 기존에는 대출이 쉽지 않던 중·소형 시공사가 참여하는 개발사업에 대한 대출이 가능해졌다는 점에서 많은 경제적인 의미가 있다. 다만 현재와 같이 해석에 의존하여 이러한 신탁상품을 유지하는 것보다는 책임준공형 관리형토지신탁의 경우와 마찬가지로 이를 금융투자업규정에 반영하는 것이 바람직할 것으로 본다. As of now, the participation of real estate trust companies in the forms of land trusts such as management-type and loan-type land trusts is widely considered essential in real estate development projects, with almost no exceptions. In the past, the typical forms of land trusts were management- type and loan-type. However, in recent years, management-type land trust involving completion guarantee, whereby a real estate trust company bears the burden of completion guarantee, has emerged and become fully established as a new trust product. Taking this a step further, the so-called “hybrid-type real estate trust,” whereby a real estate trust company participates as a lender in project financing loans, is also being explored by a few trust companies. Since there is no direct statutory basis for hybrid-type real estate trust, its legal permissibility is a matter of controversy. Furthermore, there is no authoritative interpretation or guidance from financial supervisory authorities in relation thereto. Against this backdrop, this article reviewed a number of legal issues, including the legal permissibility of hybrid-type real estate trust. Hybrid-type real estate trust share similarities with management-type land trust in some respects, as it is involved in the project financing. Nonetheless, it should essentially be viewed as loan-type land trust since real estate trust company involves a loan for the project costs. There appears to be no specific policy need to prohibit hybrid-type real estate trust, given that it is difficult to consider hybrid-type real estate trust impermissible under the current Financial Investment Services & Capital Markets Act, and hybrid-type real estate trust is not essentially different from management-type land trust involving completion guarantee. As in the case of management-type land trust involving completion guarantee, hybrid-type real estate trust has substantial economic significance in that: (i) it is a trust product whereby a real estate trust company bears risks and gains corresponding profits through credit extension; (ii) it offers a new option for project financing for borrower; and (iii) it enables lenders to provide loans for projects participated in by small and medium-sized construction company, which was difficult in the past. However, rather than maintaining such trust product in reliance on interpretation, as is currently the case, it would be prudent to reflect the pertinent details in the Financial Investment Business Regulation, as is the case for management-type land trust involving completion guarantee.