공인중개사의 중개행위로 인한 책임판단 - 대법원 2014.7.10. 선고 2012다42154 판결 -

김봉수 한국민사법학회 2017 民事法學 Vol.80 No.-

부동산은 경제적 가치와 활용도 측면에서 개인에게 있어서 매우 중요한 재산이며, 일상생활에서 부동산거래는 빈번하게 이루어지고 있다. 그리고 부동산을 거래하기 위해서는 관련한 법률지식과 다양한 전문지식이 필요하므로, 부동산거래시에 일반인은 단독으로 거래를 하기 보다는 관련 전문가인 공인중개사를 통해서 거래를 하게 된다. 이때 부동산중개의뢰인과 공인중개사 간에 체결되는 부동산중개계약은 공인중개사가 의뢰인으로부터 일정한 대가를 받고 부동산 등의 권리의 취득⋅상실⋅변경을 중개하는 것을 내용으로 하며, 그 법적 성격은 수정된 형태의 위임계약이라고 볼 수 있다. 그리고 부동산중개계약에 대해서는 특별법인 공인중개사법이 우선적으로 적용되고, 다음으로 민법이 적용된다. 다음으로 공인중개사의 책임의 요건이 되는 중개행위는 중개의뢰인의 보호와 중개사고시 손해의 적정한 분담을 위해 공인중개사법에서 규정된 행위보다 넓게 해석할 필요가 있다. 그러나 판례가 제시하는 중개행위에 대한 확장적 해석의 기준, 즉 “계약성립 후 거래당사자의 의무실현에 관여”는 그 범위가 지나치게 넓고, 추상적이라는 점에서 문제가 있다. 사견으로는 공인중개사의 책임의 전제가 되는 중개행위는 원칙적으로 부동산중개계약의 본지와 공인중개사법상 중개업의 범위에 따라 정해지지만, 그러한 본래적 중개행위와 밀접하게 관련되어 있고 공인중개사가 주로 자신의 이익을 위해 관여함으로써 그러한 의무를 인수하였다고 볼 수 있는 경우라면 그러한 행위도 중개행위에 포함할 수 있다고 본다. 이러한 기준은 중개행위를 한 공인중개사에게는 엄격한 책임을 물을 수 있는 반면, 중개의뢰인의 이익을 위해 다양한 정보를 제공하고 호의로 행위한 공인중개사의 책임은 확장하지 않는다는 점에서 그 타당성을 찾을 수 있다. 그리고 공인중개사는 중개계약에 따라 확인⋅설명의무를 비롯한 여러 의무를 부담하는데, 이때 그의 주의의무위반은 통상 공인중개사가 갖추어야 하는 전문지식과 능력을 기준으로 판단해야 한다. 아울러 공인중개사의 주의의무위반의 판단은 중개행위와 관련한 제반사정을 고려하여 판단할 수밖에 없지만, 이러한 판단에 있어서는 공인중개사의 전문성과 중개수수료의 수준, 거래정보의 취득가능성, 거래의 위험성 등이 중요하게 고려되어야 한다. 특히 공인중개사의 책임판단에 있어서는 중개의뢰인의 보호라는 관점과 더불어 실제 부동산중개의 현실이 충분히 고려되어야 한다. Real estate transactions are frequently occurred in our daily lives because real estate is an important asset class that has economic value and high utilization. To buy and sell real estates, we need our expertise and knowledge specialized in real estate law and real estate transactions. Thus, people usually buy or sell their real estate through a real estate agent or realtor. In the process of real estate transaction, a real estate listing contract is signed by realtor and client. The client will compensate for the realter's real estate mediation services (i.e. the acquisition, loss, and change of a property right) rendered in as set forth in the real estate listing contract (Article 2 (1)⋅(3) Licensed Real Estate Agents Act). The real estate listing contract is a legally mandate contract in civil law. The Licensed Real Estate Agents Act takes priority over the Korean Civil Law for a real estate listing contract. Real estate listing activities include various mediation acts of real estate transaction accepted by social norms as well as mediation activities mandated in the rendered in the Licensed Real Estate Agents Act. As a personal opinion only in this study, the real estate listing activities are not only closely related to the key terms of the agreement defined and signed by realtor and client, but they also include various mediation acts of realtors for their interests. Real estate agents or realtors can be liable to the opposing party in a real estate transaction depending on their mediation of real estate transaction. The detailed explanation on real estate specified in the real estate listing contract is the most important duty of realtors. The breach of duty of explanation on real estate specified in the real estate listing contract must be judged by the standards expected of a reasonable party, taking account of the expertise and knowledge specialized in real estate law and real estate transactions, that real estate agents or realtors must have. The specialty of real estate agent, agent charge, accessability of information on real estate transaction, and risks of the real estate transaction also need to be considered in the process of judgement of breach of duty of explanation on real estate specified in the real estate listing contract. Compared with realtors in other countries, Korean realtors lack expertise of mediation of real estate transaction and get a lower agent charge. Real estate transaction management system of Korea has also a lot of flaws. Therefore, it is necessary to consider present condition of the mediation of real estate transaction in Korea as well as to protect clients, when we discuss real estate agent liability for breach of duty.

부동산 권리보험 활성화를 위한 법적 과제: 비대면 거래의 관점에서

김영국 한국부동산법학회 2020 不動産法學 Vol.24 No.3

인터넷 등 정보통신기술의 발전에 따라 부동산 계약이 디지털화되면서 부동산 거래가 투명하고 신속하게 이루어질 수 있는 환경이 조성되고 있다. 전통적으로 부동산 거래는 소유자가 매매 또는 임대를 의뢰한 부동산을 공인중개사가 매수인이나 임차인에게 관련 정보를 제공하면서 거래를 매개하는 형태로 이루어져 왔다. 그런데 공인중개사의 매매 또는 임대 정보를 오프라인 방식으로 제공하던 기존의 방식과 병행하여 인터넷 및 모바일앱 상의 다양한 포털서비스를 통해 정보를 얻는 형태가 일반적인 거래로 발전하고 있다. 직방이나 다방과 같은 부동산포털은 공인중개사의 매개 없이도 거래 당사자 간에 매물을 확인하고 인터넷상에서 임대차 및 매매 계약을 체결할 수 있는 시스템으로까지 진보하고 있다. 실제 국토교통부의 전자계약시스템을 통한 부동산 거래가 가능하다. 이러한 거래 양상은 필연적으로 비대면 거래의 활성화로 이어질 것으로 예상된다. 부동산 거래의 특성상 거래의 안전이 중요함으로 거래당사자들은 기존의 방식을 선호하는 경우가 많을 것으로 예상되지만, 공인중개사의 역할에 비해 중개수수료의 과도함에 대한 문제의식 등도 경시할 수 없다. 예컨대, 누구나 부동산 소유관계 등 권리관계를 인터넷상에서 손쉽게 확인가능하다는 점에서 기존의 공인중개사의 역할이 축소될 수밖에 없는 상황이다. 또한 부동산 권원조사 또는 권리분석에 있어서 공인중개사의 능력과 전문성에 의문을 갖는 경우도 발생하고 있다. 아울러 직접 부동산 임장절차를 밞지 않고도 드론이나 실시간 동영상 등의 방식으로 당해 부동산의 상태를 확인할 수 있는 시스템이 구축되고 있다. 이처럼 오프라인 중심의 부동산 중개에 대한 의구심 및 고비용 문제와 비대면 거래가 활성화될 수 있는 환경이 조성되고 있음을 고려할 때 비대면 거래를 활성화할 수 있는 여러 제도를 널리 활용할 필요가 있다. 부동산 거래의 안전을 위해 에스크로우제도나 부동산 권리보험을 적극 활용하여 계약 체결 및 거래 대금 지급 과정에서의 법적 안정성을 향상 시키는 방안을 모색해야 한다. 부동산 관련 정보가 인터넷등기소 등 전산시스템을 통해 다양한 방식으로 제공되고 있음에도 현실적으로 부동산 등기의 공신력을 판례가 인정하지 않고 있을 뿐만 아니라, 법률 제・개정의 가능성도 크지 않다. 특히 코로나19 감염병과 같이 우리의 일상생활에 지대한 영향을 미치는 새로운 변화가 현실화되고 있으므로 부동산 거래의 이용과 거래의 방식도 이러한 변화에 순응할 필요가 있다. 이 글에서는 부동산 거래의 안전성을 도모하면서 변화하는 거래 현실을 반영한 새로운 방식의 거래를 위해 부동산 권리보험의 활성화가 필요하다고 보았다. 이에 따라 부동산 권리보험의 현황을 살펴보고 부동산 거래에서의 비대면 중심의 매매계약 체결의 관점에서 관련 논의를 전개하였다. 기본적으로 공인중개사의 중개 없이도 거래당사자가 직접 거래할 수 있는 직거래 방식으로 부동산 거래를 다양화할 필요가 있다. 국내 부동산 거래에 있어서 “소유권이전등기와 매매대금의 지급 과정에서의 동시이행이 거의 불가능한 점”, “권리조사, 권리분석에 대한 전문성이 부족한 점”, “부동산 거래에서 발생하는 매수인의 손해에 대한 보상 문제” 등이 가장 큰 문제이다. 이에 이 글은 위의 문제 해결을 위해 에스크로우와 부 ... With the development of internet and ICT, real estate contracts have been digitalized and therefore the transparent and immediate conditions for real estate transactions have been established. Traditionally, a real estate transaction is made in the way that a licensed real estate agent provides information on the real estate requested to be sold or rent by its owner for a buyer. The traditional transaction way is developed into the way that sales or rent information is obtained through various portal services over internet and mobile apps in parallel with the traditional information offering method. Real estate portals like Jikbang or Dabang evolve into the system that makes it possible for the parties concerned for a transaction to check a transaction article and then to sign a rent or sale contract without any brokerage of a licensed real estate agent. Through the Electronic Contract System of Ministry of Land, Infrastructure and Transport, it is possible to make real estate transactions which are expected to lead to promoting non face-to-face transactions unavoidably. Given the characteristics of real estate transactions, safety is of importance. For this reason, it is expected that many of the parties concerned for transactions prefer a traditional way. Nevertheless, it is impossible to ignore an excessive brokerage commission in consideration of a licensed real estate’s role. For example, since everyone can easily check title relationships, such as real estate ownership, over internet, licensed real estate agents cannot hep avoiding their reduced roles. There are some cases that their ability and professionalism are doubtful in terms of search for title of real estate or title analysis. Aside from that, established is already the system that makes it possible to check the state of real estate through a drone or a real-time video without any direct field survey of real estate. Given the doubtful quality and high cost of the offline-oriented real estate brokerage and the environment created for promoting non face-to-face transactions, it is necessary to apply many different systems widely to promote non face-to-face transactions. For safe real estate transactions, it is possible to apply escrow system or real estate title insurance actively in order to find a plan for improving legal stability in the process of signing a contract and making a payment for a transaction. Although real estate information is offered in diverse ways like the digital system of Internet Registry, the public confidence of real estate registration is not accepted actually according to judicial precedents, and it is very difficult to establish or revise relevant laws. Since infectious diseases like COVID-19 greatly influence people’s lives, it is necessary to adapt themselves to such a change in terms of the use and ways of real estate transactions. This paper argues that it is necessary to promote real estate title insurance in order for a new type of transactions that ensure transaction safety and reflects changing transaction circumstances. Accordingly, the current state of real estate title insurance is analyzed and sales contracts in real estate transactions are discussed from the perspective of non face-to-face transactions. Fundamentally, it is necessary to diversify real estate transactions in the direct-transaction way in which the parties concerned make a direction transaction without any brokerage of a licensed real estate agent. The most problems in domestic real estate transactions are “almost impossibility of executing ownership transfer registration and payment for sales at the same time”, “lack of professionalism on title survey and title analysis”, and “compensation for a buyer’s damage arising in a real estate transaction”. Therefore, in order to solve the problems, this paper suggests the plan for promoting escrow system and real estate title insurance.

현행 부동산거래정보 이용 및 보호 제도의 현황 및 문제점

이창범(Chang Beom Yi) 한국부동산법학회 2014 不動産法學 Vol.18 No.-

부동산거래는 매매든 임대차든 그 거래가액이 매우 크고 한번 거래가 이루어지면 거래당사자 모두에게 평생에 걸쳐서 영향을 미치게 되므로 정보탐색에 많은 시간과 노력 그리고 비용을 투입하게 된다. 따라서 정확하고 충실한 부동산거래정보의 공개 및 공유 제도는 소비자에게는 부동산의 선택범위를 크게 확대해 주고, 최적의 구매 조건을 선택할 수 있게 하며, 거래의 신속한 성사를 도와준다. 최근 빅데이터기술, 3D입체지도기술 등 정보통신기술(ICT)의 발전과 공간정보, 실거래가, 도시계획 등 공공데이터의 공개제도에 힘입어 부동산거래정보산업은 지금까지 예상하지 못한 큰 변화가 예상된다. 기존에는 부동산중개업자가 부동산거래에 있어서 부동산거래정보를 사실상 독점하며 중개업자 중심의 부동산거래 중개 관행이 대세를 이루었으나, 향후에는 부동산중개에 있어서도 일반 상품 및 서비스 거래에서와 마찬가지로 부동산거래정보망을 통해 소비자가 사전에 충분한 부동산거래정보를 탐색하여 보다 주도적인 입장에서 중개계약에 임할 수 있을 것으로 기대된다. 더 나아가 머지않은 장래에 부동산거래정보사업자들이 빅데이터기술로 공공데이터를 활용하여 부동산중개업자, 법무사, 세무사 등의 역할을 대신할 가능성이 크며, 그 결과 부동산거래에 있어서 거래 비용이 획기적으로 감소하고 서비스경쟁과 가격경쟁이 촉발할 것으로 기대된다. 그러나 획기적인 서비스의 개선이 없다면 지정 부동산거래정보사업자는 점점 더 중개업자들의 신뢰를 잃고 활용도가 떨어질 것으로 예상된다. 따라서 지정 부동산거래정보망은 여러 정부기관에서 따로따로 생산ㆍ이용되고 있는 공공데이터를 하나로 통합ㆍ활용하여 서비스의 종류를 다양화 하여야 하고, 비지정 부동산거래정보망은 업무영역 및 서비스범위의 확대에 따라 부동산중개사업자의 업무영역까지 대체할 것으로 예상되므로 이에 대한 중장기적 관점의 대응노력이 필요하다. 또한 비지정 부동산거래정보망에서의 허위ㆍ과장광고, 개인정보 오남용 등도 예상되므로 부동산거래정보망의 특성을 고려한 구체적인 지침 또는 가이드라인의 제시도 필요하다. A real estate transaction demands generally many time, cost and efforts on the market information search. Because A real estate price is very big and only one transaction has a decisive influence on the both sides for all their life. Thus, the disclose and sharing system of an accurate and faithful real estate transaction information is very important. That enlarges choice opportunities of the transaction parties and provides them with optimal transaction conditions. Recently, a real estate transaction information industry is faced with a enormous change on the strength of ICT(information and communication technology)'s development. At this present, the transaction parties mostly rely on only a real estate transaction information provided by the broker of real estate, but they will use widely a real estate transaction information provided by real estate portal sites and real estate information websites from this time forward. These internet websites are providing very useful real estate information and various services. Therefore, brokers of real estate are using also internet website information and portal services. On the other hand, the designated real estate transaction information networks are extremely limited information and simple services. As a result, these networks died the death by many brokers of real estate. The balanced development between the designated real estate transaction information networks and the real estate portal sites is very important for both consumers and brokers of real estate. In order to vitalize and invigorate uses of information and services, designated real estate transaction information networks should integrate and analyze real estate transaction information produced and hold by related government ministries and adapt themself to new ICT circumstances of big data and so on.

부동산거래신고에 관한 법적 고찰 -주택거래신고제를 중심으로-

임숙녀(Lim, Suk-Nyeo),선은애(Seon, Eun-Ae) 대한부동산학회 2012 大韓不動産學會誌 Vol.30 No.1

정부는 부동산 투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성 등 잘못된 만행을 없애고 부동산 거래의 투명성을 확보하기 위해서 2006년 1월 1일부터 부동산 실제 거래 가격 신고를 규정하였다. 부동산 실제 거래가격의 신고는 신고사항의 누락과 허위신고의 방지를 위하여 신고내역을 조사하게 할 수 있게 규정되어 있다. 이러한 부동산거래신고의 규정으로 인하여 이중계약서의 작성으로 인한 부동산 투기 및 탈세는 어느 정도 줄어 그 목적을 어느 정도 달성했다고는 할 수 있으나 여전히 실제거래가격과는 달리 허위신고를 하는 경우도 사라지지 않고 있다. 현재, 부동산 거래신고를 하지 않거나 거짓된 신고를 하게 되었을 때에는 과태료에 처하고 있으나 이에 의한 처벌 기준만으로는 부동산거래신고에 대한 문제를 해결할 수 없다는 문제점이 발생한다. 따라서 부동산 거래신고제도의 실효성 제고를 위한 방안이 모색되어야 하며, 이러한 방안을 통하여 부동산 시장에서의 거래의 투명성을 확보하여야 할 것으로 사료된다. Government has stipulated the declaration of the actual real estate transaction price since Jan 1, 2006 in order to remove wrong malpractices such as the writing of the double contract contributing to speculation on real estate and tax evasion and the like and secure the transparency of real estate transactions. It is stipulated that the breakdown of declaration should be investigated to prevent the ommission of the matter to be declared and false declaration in relation to the declaration of the actual real estate transaction price. It can be said that this stipulation of the declaration of real estate transactions has been able to achieve its goal to some extent by reducing speculation on real estate and tax evasion due to the writing of the double contract to some degree. But the false declaration of the real estate transaction price has not still disappeared. Currently, the penalty fee is imposed on the person failing to declare real estate transactions or make a false declaration of them. But there is a problem that the declaration of real estate ransactions cannot be settled only by the criterion for punishment. Accordingly, it is thought that it is necessary to consider the scheme to raise the effectiveness of the real estate transaction declaration system and secure the transparency of transaction in the real estate market through this scheme.

부동산 거래사고 예방을 위한 에스크로우제도의 활성화에 관한 연구 - 중개업자⋅거래당사자의 설문조사를 중심으로 -

최수길(Choi, Su-Gil),최형석(Choi, Hyung-Seok) 대한부동산학회 2012 大韓不動産學會誌 Vol.30 No.1

The causes for real estate transaction accidents include the disapproval of public confidence in registration due to the principle of perfunctory screening, the existence of right relations unregistrable at the public ledger, the dualization of the incomplete cadastral system and the official notice system, a risk of immediate payment for real estate transaction, the perfunctory writing of the identification statement on the object of brokerage, transaction fraud, complicated restriction on real estate and the like. And real estate transaction accidents can be divided into those in legal, economic, technical and distribution terms. The real estate transaction accident prevention system can be divided into the can be divided into the prior prevention system and the post hoc prevention system. in conformity to Sec. 30(guarantee of liability for damages) of ｢ Act on the Works of the Licensed Real Estate Agent and the Notification of Real Estate Transactions｣ Article 30, corporate agents should deposit more than 200 million won in the guarantee insurance, the benevolent fund and the benefit body.\ in order to compensate for damages due to real estate transaction accidents. And those except the firm should deposit more than 100 million won. To prevent real estate transaction accidents in advance rather than the method of relief after their occurrence, the escrow system generally used in the US was introduced to Korea a few years ago and has not still taken root in our society. And seeing real estate contains a potential risk in its transaction, it is more necessary to revitalize the prior prevention system. An attempt was made to make an empirical analysis to revitalize the escrow system. As a result, the following findings were obtained: First, it was found that the legal transaction accident, of the types of accidents, occurred most. Second, it was found that the reason for the escrow system to have failed to take root was the lack of measures for both broker and trader to legally institutionalize the reduction of the transfer tax and the like. And the tax benefit is needed. It was found that the time of transaction, the cases of transaction, accident experience and the like had an effect on the intention to use escrow service. And this study presented the following scheme for revitalization of the escrow system. First, it is necessary to publicize the escrow system actively. Second, it is necessary to use the escrow system in case of the comparatively long period of real estate transaction. Third, it is necessary to improve the scheme to revitalize the escrow system by legally institutionalizing the application of an additional discount to its multiple users, the reduction of the transfer tax and the like.

부동산거래관련법의 이론적 접근

정신교(Jeong, Shin Kyo),이창석(Lee, Chang Suck) 한국부동산학회 2011 不動産學報 Vol.44 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The transaction in the real estate is the legal act that occurs on the real estate right. The objective of this study is to examine the public regulations and the laws on the real estate transaction, and to review the their contents. (2) RESEARCH METHOD To achieve the research objective, this study performed the literature review. The literature included related books, papers and government publications. (3) RESEARCH FINDINGS The results of this study indicated the significance and classification of the real estate, the background of the regulations on the real estate transactions and the theoretical approaches on the laws of real estate. 2. RESULTS The imposing the certain restrictions on the real estate transactions is to raise the unstable effects of land transactions, and is to intended to operate the real esate preferably. The details of the public regulations on the real estate include the various special laws on the real estate and government supervision and licensing/permission. The judicial regulations on the real estate transactions include civil laws and various special civil laws. Above all, the most important one in the real estate transactions is that a harmony should be preceded between the public and private parts. To do so, while ensuring the private autonomy on the real estate transactions, the public regulation should be supplemented.

부당한 부동산 거래행위와 매수인의 보호 - 분양사업자의 건축물 부당매매와 매수인의 방문판매법상 청약철회권 행사를 중심으로 -

김도년,최명구 한국토지법학회 2013 土地法學 Vol.29 No.1

With the recession of real estate business, unsold apartments and studio apartments (complex buildings) dramatically increase. Construction companies and sellers engage in promotional activities including many advertisements on newspaper and broadcasting to sell unsold apartments. Newspaper advertisements and show houses are common for real estate transaction but these days methods such as street banners and cold-calling are used for real estate transaction. Newspaper advertisements and street banners are restricted by the indication advertisement act. "Cold-calling" is a method to recommend customers on the phone or encourage them to return calls as a method of selling goods and is restricted by the door-to-door sales act. When real estate is transacted by cold-calling, door-to-door sales act may be applied. However, as the act is based on transaction between a customer and a business owner, it is difficult to apply the act uniformly. As for real estate transacted by a form of cold-calling, if one party concerned in a contract of real estate transaction with a position of a business owner sells real estate to another party concerned in the contract for a residential purpose, the door-to-door sales act can be applied. In real estate transaction, a business owner means a person who is engaged in real estate business and a customer means a person who buys real estate for a residential purpose. A business owner and a customer in a real estate transaction should make judgment considering concrete transaction situations. However, if a buyer does not transact real estate for business as a businessman, the purchase will be estimated for a residential purpose in principle. Thus, if a party concerned in a contract with a position of a business owner or a customer is engaged in a unreasonable real estate transaction specified in the door-to-door sales act, the door-to-door sales act is applicable. A purchaser with a position of a customer in real estate transaction may execute cooling-off to a seller and this may be considered that the purchaser is out of binding force of the contract. Law application like this significant as it may protect a purchaser effectively from a seller who does unreasonable real estate transaction and it complements a function that limits unreasonable transaction custom by a seller juridically. 부동산 거래를 위해 신문광고 또는 모델하우스 등을 통한 광고가 일반적이나, 최근에는 길거리 현수막 또는 부동산 거래를 위한 전화권유 등의 방법이 사용되고 있다. 전화권유판매란 전화를 이용하여 소비자에게 권유를 하거나 전화회신을 유도하는 방법으로 재화 등을 판매하는 방법인데 방문판매법의 규율대상이다. 부동산 거래가 전화권유를 통해서 이루어지는 경우 방문판매법이 적용될 수 있으나, 동법은 소비자와 사업자 사이의 거래를 전재로 하고 있기 때문에 일률적인 적용은 일률적인 법적용은 어렵다. 부동산 거래에 있어서 매도인이 전화권유판매의 방식으로 매수인과 부동산 매매계약을 체결한 후, 매수인이 방문판매법을 근거로 청약철회권을 행사할 수 있기 위해서는 방문판매법이 적용되는 특수거래인지 검토가 선행되어야 한다. 부동산 계약의 당사자가 사업자 및 소비자의 지위를 가져야 할 것인데, 부동산 계약의 당사자인 매도인이 부동산 거래를 업으로 하는 분양사업자이고, 매수인이 생산수단으로서 부동산이 아닌 거주의 목적으로 부동산을 매매하는 소비자로서의 지위가 그러하다. 다음으로 부동산 거래에 방문판매법이 적용되기 위하여 전화권유를 통한 계약체결까지 있어야 하는 것은 아니고 전화를 사용하여 소비자의 응답을 유도하고 대화를 함으로써 청약을 유인하여 어떤 장소에서 만나 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우를 포함한다. 방문판매법의 적용으로 부동산 매수인이 매도인에 대하여 청약철회권을 가진다면, 청약철회권을 행사할 수 있는 시점은 건축물이 완성되지 않은 경우 분양계약서 교부시점이 될 것이고, 건축물이 준공된 경우에는 건축물의 점유 이전 및 소유권 이전 등이 완료된 시점부터라고 할 것이다. 부동산거래에 있어서 특수거래법의 적용은 부당한 부동산 거래행위를 사법적으로 제재할 수 있는 계기를 만들어, 거주 목적으로 부동산을 거래한 매수인(거주소비자)을 효과적으로 보호하는 결과를 가져올 것이다.

미국의 부동산에 대한 외국인의 투자규제와 국가안보- 31 CFR Part 802가 한국에 주는 시사점을 중심으로-

김민배 법제처 2022 법제 Vol.696 No.-

The new real estate regulations, announced in January 2020, allow the government to suspend real estate transactions with foreign person if they threaten U.S. national security. Under the 31 CFR Part 802, CFIUS is requiring new real estate regulations to be applied to a certain range of real estate transactions, including ports, airports and military installation. Before Congress passed the Foreign Investment Risk Review and Modernization Act of 2018(FIRRMA), real estate transactions were subject to CFIUS review only if CFIUS determined that the transaction would result in the control of a US business. In 2018, FIRRMA both formalized and expanded CFIUS’s jurisdiction to review a range of real estate transactions by defining covered transactions. On February 13, 2020, the US Department of Treasury’s final rules implementing FIRRMA became effective. A new Part 802 was added to the CFIUS regulations to address CFIUS’s broadened real estate transaction authority. A new Part 802 specify an excepted real estate investor and transaction etc. These include most transactions in urbanized areas or urban clusters defined by the U.S. Census Bureau, the purchase, lease, or transfer of a housing unit. Part 802 defines the concept of exceptional real estate countries and exceptional real estate investors. Along with 31 CFR Part 800, Part 802 aim to control Chinese real estate investment in the US. In the traditional meaning and concepts, national security standards are expanding not only to military installation but also to territorial boundaries and TID U.S. Business. A number of other US allied countries seek to be designated as excepted states, given the potential benefit to businesses domiciled there that are interested in US investment. As with the general CFIUS regulations, a private party must be from an excepted state and must also meet the extensive requirements in the definition of excepted foreign real estate investor detailed in Section 802.215. There are currently three countries on the White List : Australia, Canada and the United Kingdom. In this study, I’d like to review the characteristics and subjects of real estate regulation for foreign person in the United States, on the basis of national security. In particular, I’d like to review the following : the criteria and characteristics of the covered port, military installation, covered real estate, covered real estate transactions, excepted real estate foreign state, excepted real estate investors and excepted real estate transaction, and criteria for national security. Recently, on the basis of national security, Japan enacted a law that regulates real estate transactions for foreign person similar to part 802 of the United States. Korea also needs to strongly regulate real estate transactions for foreign person. From a border management perspective, it is necessary to regulate foreign real estate transactions not only for military installation but also for islands. But this does not restrict foreign investment and transactions in Korean real estate. Like the the 31 CFR Part 802, regulations should be set from the perspective of national security. In particular, it is necessary to regulate real estate subject to review through examination and judgment procedures. To this end, it is necessary to revise real estate-related laws and supplement at the institutional level.

한국의 부동산거래 안전성 확보를 위한 공인중개사와 변호사들의 협업에 관한 연구

방진원,백성준 한국부동산연구원 2016 부동산연구 Vol.26 No.3

The research to secure the safety of the real estate transaction has been mainly focused on the introduction of the escrow system from the developed countries. However, the costs involved in the introduction, setup, and maintenance of the new system may be higher, and may take longer than expected. Furthermore, it puts burden on the persons involved in the real estate transaction to pay an extra fee for the use of the new system. In this thesis, the co-operation of the lawyers and real estate agents is described for the safety of the real estate transaction by authorizing the lawyers the closing steps, including the escrow for the balance of the transaction. By doing this, the additional financial burden can be minimized, and decrease the uncertainty on the people which may occur from the new system introduced, a Real Estate Escrow, even though this system is well established in the developed countries. Especially England and America are the world’s top transparent countries in the real estate transaction and introducing this system to the country where the transparency is too low such as Korea may not guaranty successful establishment. And the co-operation between real estate agents and lawyers helps promote protection from socially widespread crimes, such as downsizing contracts, double contracts, and document forgeries, and so on. Therefore, this co-operation may be named a “dual safety system” in the real estate transaction, which combines real estate agents and lawyers. 부동산거래의 안전성을 확보하기 위한 지금까지의 연구는 주로 선진국으로부터 에스크로우제도를 도입하는 데 중점을 두고 있다. 그러나 이러한 새로운 시스템이 도입되어서 정착되고 유지되기 위한 사회적 비용은 기대보다 더 크고, 기간 또한 예상보다 길어질 수 있다. 또한 거래 당사자에게도 이러한 새로운 시스템을 사용하는 데 따른 추가적인 비용적 지출이 발생되어 부담을 줄 수 있다. 본 논문에서의 변호사와 부동산중개사 간의 협업 모형은 잔금을 에스크로우 하는 것을 포함한 클로징 단계를 변호사에게 위임하는 모형이다. 그렇게 함으로써 부동산거래의 안전성을 확보하는 데에 주요 관점을 두고 있다. 변호사와 공인중개사 간에 협업방식을 도입함으로써 부동산 에스크로우라는 또 하나의 새로운 제도의 도입에 의해 발생될 수 있는 국민의 추가적인 비용부담을 최소화할 수 있다. 특히, 영국과 미국처럼 세계에서 부동산거래의 투명성이 가장 높은 나라들에서 적용된 시스템을 투명도가 낮은 우리나라에 도입할 경우 성공적인 정착을 보장할 수 없다는 위험을 피할 수 있을 것이다. 이와 함께 공인중개사와 변호사의 협업이 이루어지게 되면 지금까지 사회적으로 광범위하게 만연되어 왔던 다운계약, 이중계약, 각종 문서위조 등의 많은 부동산중개 사고를 미연에 방지할 수 있음을 보였다. 이러한 협업은 공인중개사와 변호사들로 이루어진 부동산거래에 있어서 “이중적인 안전장치” 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다.

중개 실무자 관점에서 본 부동산 실거래 신고 제도의 문제점과 개선방안

노향남,이호용 한국부동산법학회 2024 不動産法學 Vol.28 No.1

부동산거래 신고 제도는 이중계약서 작성, 허위・거짓 신고 등으로 인한 부동산투기 및 탈세의 원인을방지하고 부동산거래의 투명성을 확보하기 위해서 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률이전문 개정됨에 따라 2006. 1. 1.부터 시행되었다. 부동산거래 신고제도의 규정으로 이중계약서 작성, 허위・거짓 신고 등으로 인한 부동산투기 및 탈세는 어느 정도 감소하였다고 볼 수 있으나 여전히 실제 거래가격과 달리 허위신고를 하는 경우가 사라지지 않고 있다. 부동산거래 신고 등에 관한 법률에 따르면 부동산거래 신고를 하지 않거나 거짓된 신고를 하면 과태료 처분하고 있으나 이에 의한 처벌 기준만으로는 부동산거래 신고에 관한 문제를 해결할 수 없다는 점을 중개 실무에서 경험적으로 알고 있다. 이 연구는 부동산거래 신고제도의 문제점을 중개 실무자 관점으로 검토하여 이 제도의 미비점이나 보완 개선할 점이 어떠한 것이 있는지 제시함으로 부동산거래 신고제도의 실효성 제고를 위한 방안을 모색하고자 하였다. 구체적으로, 이 연구에서는 부동산 실거래 신고 제도의 문제점 및 개선방안과 관련하여 허위・거짓 신고로 인한 신고 조작 행위, 신고제도의 일원화와 부동산거래소의 신설 제안, 신고의무자 논란, 전・월세 거래신고의 경우 신고의무자, 계약체결일 기준의 명확화 등을 주요한 쟁점으로 다루었다. 아울러 부동산 실거래 신고 제도가 부동산거래에 관한 규제로 인식되지 않고 국민의 재산권 보호, 부동산 시장에서의 거래의 질서 및 투명성 확보, 부동산에 관한 다양한 편익을 국민에게 제공하는 제도로 거듭날 수 있기를 기대해 본다. The real estate transaction reporting system is designed to prevent real estate speculation and tax evasion due to double contracts, false or untruth reports, etc., and to ensure transparency in real estate transactions The Act on Reporting Real Estate Transactions was fully revised and went into effect on January 1, 2006. Due to the regulations of the real estate transaction reporting system, real estate speculation and tax evasion due to double contract writing and false/false reporting can be seen to have decreased to some extent, but cases of false reporting that differs from the actual transaction price have not disappeared. According to the Act on Real Estate Transaction Reporting, etc., if a real estate transaction is not reported or a false report is made, a fine is imposed. However, I know from experience in brokerage practice that the problem of real estate transaction reporting cannot be solved with the punishment standards alone. This study sought to find ways to improve the effectiveness of the real estate transaction reporting system by examining the problems of the real estate transaction reporting system from the perspective of brokerage practitioners and suggesting any shortcomings or areas for improvement in the system. Specifically, in this study, in relation to the problems and improvement measures of the actual real estate transaction reporting system, report manipulation due to false or false reports, proposals for unification of the reporting system and the establishment of a real estate exchange, controversy over those required to report, and cases of reporting of lease and monthly rent transactions. Major issues included clarification of reporting obligations and contract conclusion date standards. In addition, we hope that the real estate transaction reporting system will not be perceived as a regulation on real estate transactions, but will be reborn as a system that protects people’s property rights, ensures order and transparency in transactions in the real estate market, and provides various benefits related to real estate to the people.