주택재건축사업의 과세에 대한 문제점과 개선방안에 관한 연구

배영석(Bae, Yeong-Seok),김병일(Kim, Byung-Il) 한국조세연구포럼 2015 조세연구 Vol.15 No.1

재건축조합원은 재건축조합이라는 한시적 기구를 통하여 종전 부동산 대신에 새로운 주택을 취득하면서 재건축주택의 건축비에 대한 대가로 조합에 종전에 소유하던 토지의 일부를 체비지로 내어 놓는다. 이 과정을「도시 및 주거환경정비법」에서는 환지라고 한다. 환지임에도 불구하고 재건축조합에 법인세가 과세되고 조합원에게는 계산상 발생한 잉여금에 대한 배당소득세가 과세된다. 특히 재건축사업에서 발생하는 이익을 모두 시공사인 건설회사가 가져 가는 형태의 지분제 계약을 하여 조합에 금전이 남지 않는데도 조합에 부과되는 법인세와 조합원에게 부과되는 배당소득세를 조합원이 모두 부담해야 한다는 것에 대해서 대다수 조합원이 납득하지 못하여 분쟁이 발생하고 있다. 조합은 조합원으로부터 현물출자받은 부동산이 없는데도 현물출자받은 것으로 가정하여 조합의 과세 소득을 계산함에 따라 이러한 상황이 발생하는 것이다. 재건축사업에 있어서 법리적으로는 조합원이 조합에 현물출자할 여지가 없다. 조합은 오로지 조합원에게 조합원분 건축물을 건축해 준 대가로 취득한 체비지에 일반분양분 건축물을 건축·분양하여 얻은 일반분양수입금으로 건축비(조합원분 건축비 및 일반분양분 건축비)에 충당할 뿐이다. 이것이「도시 및 주거환경정비법」이 예정하고 있는 조합사업의 모습이기도 하다. 그러나 현재의 실무는 재건축사업에서 현물출자가 있다고 전제한 현물 출자설에 의거 조합의 과세소득을 계산, 과세하고 있고, 이에 따라 논리상으로 설명 곤란한 여러 가지 문제(출자지분이 아닌 부동산 양도로 과세하는 문제, 신탁을 도관으로 취급하지 않는 문제, 부동산실명법에 위반되는 문제 등)가 발생한다. 뿐만 아니라 지분제 계약에 의하여 조합에 금전이 남지 않게 되는데도 법인세와 배당소득세가 과세되는 불합리한 점도 발생한다. 재건축조합의 과세소득은 현물출자설이 아닌 체비지취득사업설에 의하여 계산되어야 한다. 그래야만 조합원에게 금전을 배당하지 않는데도 조합에게 법인세가 과세되고 조합원에게 잉여금 처분에 따른 배당소득세가 과세되는 비현실적인 상황이 방지될 수 있다. 체비지취득사업설은「도시 및 주거환경정비법」이 규정한 대로 조합은 조합원에게 조합원분 건축물을 건축해 주는 대가로 취득한 체비지에 일반분양분 건축물을 건축·분양하는 사업을 한다고 보므로, 일반분양분 토지의 가액은 체비지 취득대가인 조합원분 건축물의 건축비가 된다. 이렇게 되면 취득원가주의에 부합할 뿐만 아니라 현물출자설에 의한 조합의 과세소득을 계산함에 따른 문제가 모두 해결된다. 이렇게 하기 위해서는 현행「조세특례제한법」제104조의7의 규정이 체비지취득사업설의 취지에 맞게 개정되어야 한다. A member of housing reconstruction association provides previously owned land as substitute land (land secured by the authorities in compensation for development outlay) through association of reconstruction which is a shell company to cover construction costs for reconstructing housing when a member of association receive a newly constructed house. This process is called a substituted lot of land (land allotted by the authorities in recompense for development outlay) at the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents. The tax authorities impose a corporate income tax on the association of reconstruction housing and a dividend income tax on the member of association on the calculated profit. Association members are unable to understand tax burden to the association member for a dividend income tax and corporate income tax to the association where an association is making a contract with a project implementer which is a construction company taking all of the profit, not a member of association, even if association members are not taking any of profit from the project. There is no land contribution in kind as a capital to the association by the member of association but tax authorities assumed land contribution in kind and imposed corporate income tax on the association for the profit. Logically, there is no room on the land contribution in kind to the association by the member of association on the housing redevelopment project, because the housing reconstruction association only receive the substitute land in exchange for the newly constructed house as reconstruction cost for the member of association and build new house for the sale to the public to cover construction cost (which are for the member"s house construction cost and cost of sale to the public). This kind of project method is the typical housing reconstruction project described at the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents. Notwithstanding, the current practical reconstruction project and tax law implications assume capital contribution in kind on the project and calculate corporate income and impose corporate income tax under the basis of the theory of capital contribution in kind, Accordingly, several issues raised on the project. (for example, transfer tax on the real estate instead of assuming capital contribution, trust was not treated as an internal conduit and issues on breach of Real-name System on real estate etc). Even though, there is no monetary income left over at the association by the contract of share system, corporate income tax and dividend taxes are still impose by the tax authorities. Taxable income on the project should be calculated on the basis of (by the theory of project on) substitute land instead of (the theory of )capital contribution in kind. This can prevented impractical imposition of corporate income tax on the association and dividend income tax to the association member . The theory of project by acquisition of a substitute land based on the view that the association performed construction for the association member"s new house and received substitute land to cover construction cost for both of the member"s house and house of sale to the public, as described at the Act on the Maintenance and Improvement of Urban areas and Dwelling Conditions for Residents. Therefore, the cost land for sale to the public is the same as cost of association member"s reconstructed house cost. This method is not only complies with the acquisition cost basis but also solves unreasonable issues of tax imposition to the association based on the theory of capital contribution in kind. In order to solve this issues I suggest amending the current law of Special Tax Control Act, article 104 of 7

공무원임대주택(고덕8단지) 재건축의 사업성분석에 관한 연구

나덕찬(Ra, Duck-Chan),유선종(Yoo, Seon-Jong),정희남(Jung, Hee-Nam) 한국주거환경학회 2012 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.10 No.2

As a part of government officials’ welfare program, the Government Employees Pension Service(GEPS) has conducted public officials’ rental housing project since 1982. At that time, GEPS purchased 510 units of houses at three regions, including Taepyeong-dong, Daejeon city, to rent public officials. Since then, the stock of public officials’ rental housing increases 3.5 times to 18,516 units of houses at 77 apartment complexes on a national scale by June 2011. Among them, about 10,000 units of houses need to be reconstructed since those rental housing was built in 1980s and thus became obsolete, and was small, less than 60㎡, not to accommodate the demand for more comfortable size. And thus GEPS establishes a project plan to reconstruct the rental housing. This study is a feasibility study for the reconstruction project of government officials’ rental housing at the Godeock 8th Apartment Block as a case. In usually, housing reconstruction project is conducted pursuant to the regulations of Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents. However, the case project is unable to follow up that Act’s regulations, since that Act regulates reconstruction project, which is conducted by the housing cooperatives. The housing of the case project is rental housing owned by the government, not by individual owners who can organize the reconstruction cooperative. And thus the study recommends that the case project shall be conducted pursuant to the regulations of Housing Act. The study reviews profitability of three alternatives; disposing of the existing houses and buying new houses, selling land after demolishing the existing rental housings, and selling new houses after reconstruction project. The study finds that the third option, selling new houses after reconstruction project, has the largest profitability. As for the third option, the study simulates three scenarios based on housing size; Alternative 1 is that all housings are less than 85㎡, Alternative 2 is that all housings are larger than 85㎡, and Alternative 3 is that housing sizes are mixed up. And then the study surveys the market situations and calculates the profitability. To control the projet risk, the study carries out the sensitivity analyse reflecting the unit prices of land and the current situation of frozen housing market. The study finds that all three alternatives have business values, but Alternative 1 has the highest return of investment. Considering the current recessed real estate market, consumers’ preferences for housing size and also the rate of return of investment, the study recommends Alternative 1 consisting mainly of small-sized, less than 85㎡, houses can produce the maximized profits.

도시및주거환경정비법상 재건축·재개발사업에 관한 판례 분석

이윤정(YOON JUNG LEE) 강원대학교 비교법학연구소 2019 江原法學 Vol.58 No.-

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)의 제정ㆍ시행에 따라 그 이전에는 구 도시재개발법에 의해 규율되던 재개발사업과 구 주택건설촉진법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의해 규율되던 재건축사업이 모두 도시정비법의 규율을 받게 되었다. 도시정비법 시행 이전에 재건축사업에 대해서는 재개발사업과 달리 행정청의 관여나 감독이 많지 않았고, 대부분 건축물 및 토지소유자들의 사적자치에 따라 사업이 진행되었던바, 재건축사업과 관련된 분쟁도 대체로 민사소송으로 해결되었다. 이제 도시정비법의 시행으로 재건축사업도 재개발사업과 유사하게 정비구역 지정, 추진위원회의 설립과 승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이전고시 등을 거쳐 진행되게 되었는데, 이에 대해서는 유사한 두 제도가 같은 절차에 따라 진행되게 되었고, 종래 사법상의 법률관계로 규율되던 재건축사업을 공법적 법률관계의 영역으로 끌어들여 각종 분쟁 및 비리를 효과적으로 규율하게 되었다는 점에서 긍정적인 평가를 할 수 있다. 이러한 내용의 도시정비법이 시행된 직후, 실무에서는 재건축사업에 관한 분쟁의 해결에 있어 민사법에 따라 규율되던 종래의 법리와 도시정비법의 새로운 규율에 따른 공법적 법리 사이에 혼선이 있었으나 대법원 2009. 9. 17 선고 2007다2428 전원합의체 판결을 비롯한 몇개의 대법원 판결로 도시정비법상 정비사업과 관련된 여러 쟁점이–특히 소송유형의 결정과 관련하여–새롭게 정리가 되었다. 그 주요 내용을 보면, 도시정비법에 따라 인가를 받아 재개발ㆍ재건축사업을 하는 조합은 행정주체이고, 조합에 대한 설립인가는 조합에 행정주체로서의 지위를 부여하는 설권적 처분이며(2008다60568 등), 조합이 설립인가 이후 도시정비법에 따라 한 사업시행계획과 관리처분계획, 청산금 부과 등은 행정처분의 성격을 갖고, 그에 관한 쟁송은 민사소송이 아니라 행정소송에 의하여 다투어야 한다(2007다2428 등)는 것이다. 이러한 판례의 입장에 따르면 재건축사업에서 구 법상 민사소송에 의하여 해결되었던 여러 분쟁–조합설립과 재건축결의, 사업시행계획, 관리처분계획, 청산금의 청구 등에 관한 분쟁–이 항고소송 또는 공법상 당사자소송으로 처리된다. 이러한 판례의 입장은 이전에는 대세적 효력이 없는 민사소송의 판결에 따라 재건축사업에 관한 분쟁이 처리됨으로써 분쟁이 반복되고 분쟁이 조속히 해결되거나 안정되지 못하였던 점을 극복한 것이어서 무엇보다 실무적인 측면에서 매우 긍정적으로 평가된다. 그러나 이러한 판례의 입장에 대해서 사적 결사인 재개발ㆍ재건축조합에 행정주체로서의 지위를 인정하기는 어렵다거나 사인들이 단체를 결성하여 재산권을 행사한다는 점에서 사법영역의 성격이 강한 재건축사업의 성격에 대한 고려가 부족하다는 비판도 있다. 그러나 재개발ㆍ재건축사업은 단순히 사인들의 사법상의 행위의 결합에 그치는 것이 아니라 주택의 보급, 기반시설 설치 및 노후 도심지역의 환경개선 등 공공성을 갖고 있고, 이는 본래 행정이 제공하여야 하는 영역이다. 재개발ㆍ재건축사업에서 의사결정의 주체가 사인들의 단체인 조합이고 그 결정의 주된 의도가 사익의 추구에 있지만, 그 사업 내용의 상당 부분은 공법 영역에서 이루어져야 하는 것이며, 조합이 일반분양분을 통한 도시주거환경 개선, 주택 신규 보급, 기반시설의 설치 및 제공 등 행정영역에 해당하는 결정을 하고 있기 때문에 이러한 조합에 대해서 행정주체로서의 지위를 인정하는 것은 충분히 가능하다. 그리고 이러한 행정주체의 행위에 대해 의사결정 과정에서의 분쟁 중 처분을 다투는 항고소송이 아닌 분쟁은 당사자소송의 개념과 공ㆍ사법의 구별기준에 따를 때 행정소송인 당사자소송으로 해결되는 것이 바람직하다. 따라서 판례의 입장을 지지하며, 다만 판례에 따를 경우 조합에 대해 사업의 각 단계별로 인가권을 통해 이를 감독하고 있는 행정청의 인가처분이 남아 있기 때문에 조합의 처분에 대해 행정청이 다시 처분을 하는 구조가 되어 버린 결과, 행정주체가 조합과 인가권자로 중복되어 있는 점에 대한 이론적 설명과 논리적인 해결이 뒷받침되어야 한다. The Urban and Residential Environment Improvement Act(“the Urban Improvement Act”) was enacted to regulate housing redevelopment projects which were regulated by the Urban Renewal Act and housing reconstruction projects which were regulated by the Housing Construction Promotion Act. Unlike housing redevelopment projects, housing reconstruction projects have not been much involved or supervised by the administrative office before the Urban Improvement Act. Building owners and landowners made a decision on housing reconstruction projects in accordance with their private autonomy. For that reason, the disputes related to the housing reconstruction project were settled largely by civil action. Since the Urban Improvement Act was implemented, housing reconstruction projects have been carried out in a similar way to housing redevelopment projects. For now, housing reconstruction project, which was regulated by civil law before, has been brought into the realm of administrative law relations and it became effective to discipline various disputes and irregularities about housing reconstruction project. Right after the Urban Improvement Act was implemented, there was a confusion in practice on the settlement of disputes concerning housing reconstruction projects between the existing laws, which had been regulated according to the Civil Act, and the new laws of the Urban Improvement Act. By handing down several rulings that began with 2007da2428 verdict sentenced on Sept. 17, 2009, judged The Supreme Court some issues related to housing redevelopment/reconstruction projects under the Urban Renewal Act, especially with regard to the determination of the type of litigation. The main points of the Supreme Court"s decisions are: The housing redevelopment/reconstruction association is an administrative body. Accreditation to association establishment by the administrative office is an administrative disposition that grants a status as an administrative body to association. The business execution plan, the management disposal plan and the imposition of the liquidation fee issued by the association after the establishment accreditation shall have the nature of administrative disposition and disputes concerning those are dealt with as administrative litigation, not as civil suits. According to the Supreme Court"s rules above, disputes during housing reconstruction projects can be settled uniformly by a single lawsuit and the trial is conducted according to the administrative law principle. As a judgment of a civil suit does not have a general effect, disputes concerning housing reconstruction project were repeated and the progress of the project is not stable under the old system of law. Overcoming this weakness by the Supreme Court’s rules is considered very positive in practical terms. However, in accordance with the Supreme Court"s rules, there are two administrative bodies, the housing redevelopment/reconstruction association and the administrative office which authorizes it. The theoretical explanation of the problem of overlapping administrative bodies should be supported.

재건축⋅재개발과 형사처벌 -건설분야 부패방지제도의 일부로서-

김종보 서울대학교 법학연구소 2019 서울대학교 法學 Vol.60 No.2

한국사회는 고도의 압축성장과 도시화 과정을 통해 60년 가까이 발전을 거듭해왔다. 그 결과 한국의 도시화율은 이미 90%를 넘어서고 있으며 이 과정에서 진행되었던 주택의 건설, 도로와 공원 등 기반시설의 정비는 풍성한 건설시장을 형성하는 배경이 되었다. 한국의 성공적인 도시화와 산업화의 과정에서 함께 성장한 건설시장은 막대한 경제적인 부와 개발이익을 제공하는 원천이었다. 2000년대 초반에 시작되었던 재건축 과열과 그 이후 지속되는 재건축아파트의 가격상승은 사회적으로 깊은 관심의 대상이 되었다. 재건축사업이 과도하게 과열되지 않고 공정한 절차에 따르도록 하는 것, 그리고 재건축사업에서 발생하는 개발이익이 부정하게 사유화되지 않도록 통제하는 것은 형사처벌 조항의 합리적인 운용에 의해 달성될 수 있다. 재건축⋅재개발에 대해서는 정비사업이 활발하게 진행되던 2010년을 전후해서 다양한 형사처벌 조항이 마련되었다. 다만 국가의 권력이 재건축⋅재개발제도에 대한 전문성을 충분히 갖추지 못한 상황에서 형사처벌 조항을 입법하는 것만으로 건설시장에서 불법적인 행위를 하는 주체들에게 대단한 위협이 되기는 어렵다. 형벌조항을 통한 탈법행위의 방지라는 목표를 달성하기 위해서는 우선 입법과정에서 위법한 행위 각각에 대한 체계적인 이해와 이를 전제로 한 명확한 범죄구성요건이 정해져야 하며, 또 재건축⋅재개발제도 전반에 대한 전문성을 갖춘 수사기관과 법원이 필요하다. 재건축⋅재개발사업의 진행에서 핵심적인 역할을 하는 것이 건설사라는 점을 이해하면 형사처벌에서 건설사의 역할을 이해하고 죄의 경중을 따지는 것이 중요하다는 것을 쉽게 받아들일 수 있다. 또 입법론으로도 시공자를 중심으로 이루어지는 범죄와 조합의 의사를 단순하게 왜곡하는 범죄를 크게 구별하고 각각의 위법성에 맞는 형사처벌 조항을 완비하도록 노력해야 한다. 체계적인 형사처벌 조항과 그에 따른 법집행이 이루어지는 것, 그리고 형사처벌 조항이 작동되는 체계를 정확하게 이해하는 것은 공정한 정비사업을 위해 불가결한 요소이다. 재건축⋅재개발과 관련된 제도는 초기에 노후불량 주거지를 정비하거나 낡은 아파트를 헐고 다시 짓기 위한 제도로 도입된 것일 뿐 각 조항들을 설계할 때 실체적, 소송법적 문제를 의식한 것은 아니었다. 이러한 이유로 초기에는 재건축, 재개발사업의 과정에서 불만이 고조되어도 이러한 불만을 민사적 또는 공법적 법률관계로 이론구성하고 이를 통해 소송을 제기하는 것도 쉽지 않았다. 또 어렵게 소송이 제기되었다고 해도 제도 자체에 익숙하지 않은 법원이 한 두 개의 조문을 해석함으로써 분쟁을 합리적으로 해결하기를 기대하기도 어려웠다. 이렇게 어려운 과정을 거쳐 소송이 법원에 의해 종결된 경우에도 그 판결이 제도의 개선에 바로 이어지는 경우는 별로 없었다. 초기의 이런 어려운 과정을 거친 후 약 30여 년이 흐른 지금은 실무에 정통한 지방자치단체의 행정, 수많은 소송으로 훈련된 법원의 사법, 시장의 분쟁상황에 민감하게 반응하는 국토부와 국회의 입법기능이 상당한 수준에 도달해 있다. 재건축⋅재개발사업에 대한 형사처벌 조항을 섬세하게 마련하고 이를 통해 부패를 막을 수 있는 가능성이 점점 커지고 있다. Korean society has been developing for nearly 60 years through a highly compressed growth and urbanization process. As a result, the urbanization rate in Korea has already exceeded 90%, and construction of housing, road and rail infrastructure has been a background for forming a rich construction market. The construction market, which has grown together in the process of successful urbanization and industrialization in Korea, was a source of enormous economic wealth and development benefits. The overheated housing reconstruction projects, which began in the early 2000s, and the subsequent rise in the prices of the reconstructed apartments have become an object of great attention in the society. To ensure that housing reconstruction projects are not overheated and follow fair procedures, and that the development interests resulting from reconstruction projects are not unfairly privatized can be achieved by the rational operation of criminal penalties. As for housing reconstruction and redevelopment projects, various criminal penalties were set up before and after 2010, when rearrangement projects were actively underway. However, it is difficult to threaten illegal actors in the construction market simply by legislating criminal penalties under the circumstances that the power of the state is not fully equipped with expertise in reconstruction and redevelopment. In order to prevent manipulations of the law by penal provisions, firstly, clear elements of a crime must be established on the premise of systematic understanding of each illegal act in the legislative process. In addition, professional prosecutors and courts in overall reconstruction and redevelopment system are needed. Understanding that construction companies play a key role in the reconstruction and redevelopment project, it is easy to accept that comprehending the role of the construction company and weighing the severity of the crime in criminal punishment are important. Furthermore, the legislation should distinguish between crimes based on construction companies and crimes that simply distort the intention of the association, and endeavor to complete criminal penalties for each illegal act. The law enforcement in accordance with the perception of systematic criminal penalties, and the accurate understanding of the system in which the criminal penalties are operated, are indispensable elements of a fair rearrangement project. The Institution related to reconstruction and redevelopment was originally introduced to rearrange dilapidated and low-quality residential areas or to demolish and rebuild old apartments, but it was not conscious of substantive and litigation issues when designing each provision. For this reason, even if the complaints in the process of the housing reconstruction and redevelopment project were raised in the early stage, it was not easy to set up legal relations and to bring a lawsuit through it. Although the lawsuits were filed with difficulty, it was hardly expected for the court, unfamiliar with the system itself, to resolve the dispute reasonably by interpreting the one or two articles. Even though the litigations were terminated by a court through such a difficult process, the judgment did not immediately lead to the improvement of the system. After about thirty years of difficult early stage, now the administration of the local governments familiar with the practice, the judiciary of courts trained by numerous lawsuits, and the legislative function of the National Assembly and the Ministry of Land, Infrastructure and Transport reacting sensitively to disputes in market, have reached a significant level. Preventing corruption on the basis of delicate provisions on criminal penalties for housing reconstruction and redevelopment projects is becoming a reality.

기개발지의 주거정비방식에 따른 토지등소유자의 비용편익분석

성수연(Seong Su-Youn),남진(Nam Jin) 대한국토·도시계획학회 2011 國土計劃 Vol.46 No.3

Large-scale regeneration projects such as housing redevelopment projects, housing reconstruction projects, and New-Town projects have been conducted actively in Seoul. However, those projects have caused many problems by supplying a monolithic apartment through whole clearance method. This paper aims at providing policy implications for the diversity of housing types through the cost-benefit analysis of property owners by the types of housing reconstruction in developed areas. The results show that the property owner’s effects of individual housing rebuilding are larger than housing reconstruction project, but property owners are likely to choose housing reconstruction projects. Because it is difficult for them to raise the initial cost for individual housing rebuilding projects. This Finding is important in that low- income property owners prefer housing reconstruction projects to individual housing rebuilding projects in order to gain higher effects with a low initial cost. Therefore, it is necessary for a public based support system to access low-interest loans and the standard relaxation of loan conditions on individual housing rebuilding for promoting the diversity of housing types through increasing individual housing rebuilding projects in Seoul.

정비사업에서 임대주택의 법적 지위

허지인 한국공법학회 2024 공법연구 Vol.52 No.4

정비사업에서 임대주택은 도심 내 임대주택을 공급하고 세입자 등의 주거 안정에 기여한다는 점에서 중요한 대상이다. 그런데 이는 도시정비법상 다양한 제도에 의해 각기 다른 명칭으로 나타나 이해하기 쉽지 않다. 그 결과 도시정비법에서 규율하는 내용과 실무상 인식이 일치하지 않거나, 서로 다른 제도가 유사한 것으로 오해되기도 한다. 본 글에서는 정비사업에서 임대주택의 유형별 법적 특성을 규명한다. 이는 정비사업에서 임대주택의 공법 체계를 이해하고, 각 유형이 헌법이 정한 범위 내에서 사업시행자와 국민 모두에게 유익(有益)한 제도로 운영되는 데 이론적 기초가 된다. 정비사업에서 임대주택은 재개발임대주택, 세입자 손실보상 초과 임대주택, 재건축 중・소형주택인 세 가지 유형으로 나누어 볼 수 있다. 이들은 사업부지 확보와 주택건설이 혼합되어 진행되는 정비사업의 특징을 공통으로 하되, 사업별 법적 특성에 따라 그 방식과 근거에 차이가 있다. 첫째, 재개발임대주택은 재개발사업 시행자가 정비계획에 따라 의무적으로 건설해야 하는 원시적(原始的) 임대주택이다. 사업시행자는 사업부지의 수용으로 인한 세입자 보상의 일환으로 도시정비법상 재개발임대주택의 건설・공급 의무를 부담한다. 둘째, 세입자 손실보상 초과 임대주택은 정비사업 시행자가 법령에서 정한 손실보상을 초과하여 건설하는 임대주택이다. 사업시행자는 주택 건설의 단계에서 세입자 손실보상 초과 임대주택을 건설하고 용적률 완화를 적용받을지 선택할 수 있다. 셋째, 재건축 중・소형주택은 재건축사업 시행자가 초과용적률을 적용받으면서 일정 비율의 중・소형주택을 건설하여 공공에 공급하는 후발적(後發的) 임대주택이다. 이는 주택 건설로 인한 임대주택 공급의 일환으로, 사업시행자는 도시정비법상 용적률 완화에 따른 중・소형주택의 건설・공급 여부를 선택할 수 있다. In the improvement project, rental housing is an important target in that it provides rental housing in the city center and contributes to housing stability for tenants. However, this is not easy to understand because it appears under different names according to various systems under the Act On The Improvement Of Urban Areas And Residential Environments(hereinafter referred to as “Urban Improvement Act”). As a result, it may be misunderstood that the content regulated by the Urban Improvement Act and the practical perception do not match, or that different systems are similar. In this article, the types of rental housing are classified in the improvement project and the legal characteristics of each type are identified. This is the theoretical basis for understanding the public law system of rental housing in the improvement project and operating each type as a system beneficial to both the project implementer and the people within the Constitution Of The Republic Of Korea. In the improvement project, rental housing can be divided into three types: rental housing of redevelopment project, rental housing in addition to compensation for losses, small and medium-sized housing of reconstruction project. They share the characteristics of the improvement project, which is a mixture of project site acquisition and housing construction, but there are differences in the method and basis depending on the legal characteristics of each project. First, rental housing of redevelopment project is a initial rental housing that must be built by redevelopment project implementer according to the improvement plan. The project implementer shall be responsible for the construction and supply of rental housing of redevelopment project under the Urban Improvement Act as part of the tenant's compensation due to the expropriation of the project site. Second, rental housing in addition to compensation for losses is a rental housing constructed by the improvement project implementer in addition to compensation for losses prescribed by Urban Improvement Act. At the stage of housing construction, the project implementer may choose whether to construct rental housing in addition to compensation for losses and apply floor space index incentive. Third, Small and medium-sized housing of reconstruction project is subsequent rental housing that is supplied to the public by building a certain percentage of small and medium-sized housing while the reconstruction project implementer is subject to the excess floor area ratio. This is part of the supply of rental housing due to housing construction, and the project implementer may choose whether to construct and supply small and medium-sized housing according to the floor space index incentive under Urban Improvement Act.

주택재개발사업과 재건축사업의 취득세 과세에 대한 연구

이중교 한국공법학회 2008 公法硏究 Vol.37 No.1

Housing redevelopment and housing reconstruction are performed for the purpose of improving aging and deteriorated buildings to enhance housing life qualiy. In the past housing redevelopment and housing reconstruction are regulated by City Redevelopment Law and Hosing Construction Promotion Act respectively. Although housing redevelopment and housing reconstruction have performed similar functions in the perspcetive of city management, they have been dealt with differently. Housing redevelopment was in the area of public law, but housing reconstruction was in the field of private law. Urban and Residential Environment Improvement Law was introduced in 2003 to provide a unified regulatory system for housing redevelopment and housing reconstruction projects. Tax law has several special regulations in relation to housing redevelopment and housing reconstruction in consideration of public interests. However, stipulations regarding acquisition tax are incomplete and inconsistent with other taxes such as corporation tax and value-added tax. Futhermore, Regional Tax Law did not reflect the purpose of Urban and Residential Environment Improvement Law which unifies housing redevelopment and housing reconstruction projects. Sales of housing redevelopment and housing reconstruction projects are divided into members sales and nonmembers sales. Members sales have nonprofit attributes, while nonmembers sales have profit characteristics. That's why members sales are excluded from taxation and nonmembers sales are subject to taxation in the field of corporation tax and value-added tax. Therefore, we need to establish the taxation system which exempts an acquisition tax with relation to members sales and levies an acquisition tax with relation to non members salese without distinction of housing redevelopment and housing reconstruction. 주택은 국민의 가장 중요한 자산이나 시간이 지나면 노후화되어 도시미관을 해칠 뿐 아니라 토지의 효율적 이용을 저해한다. 주택재개발사업과 재건축사업 등의 주택정비사업은 노후․불량건축물을 효율적으로 개량함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 것이다. 과거 주택재개발사업은 도시재개발법에 의하여, 주택재건축사업은 주택건설촉진법에 의하여 각 규율되었다. 주택재개발사업은 도시계획사업으로 추진되고 공법적 통제가 강하였던 반면, 주택재건축사업은 민간에 의하여 자율적으로 추진되어 공법적 규율이 약하였다. 그러다 보니 주택재건축사업이 무분별하게 추진되어 도시의 과밀화, 교통 및 환경문제, 주택가격의 투기적 상승 등의 부작용이 나타났을 뿐 아니라 사업추진과정에서 각종 비리가 빈발하기도 하였다. 2002. 12. 30. 제정된 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 한다)은 주택재개발사업과 재건축사업을 통합하여 사업의 효율을 기할 뿐 아니라 주택재건축사업의 공법적 규율을 강화하는 것을 목적으로 한다. 현행 지방세법에 의하면 주택재개발사업의 경우 조합원분양과 일반분양을 가리지 않고 취득세를 비과세하고 있고, 주택재건축사업의 경우 조합원분양용 건물에 관하여 조합원에게, 일반분양용 건물에 관하여 조합에게 각 취득세를 과세하고 있다. 이러한 취득세의 과세체계는 법인세, 부가가치세 등 다른 세목과의 체계적합성이 미흡하고, 주택재개발사업과 재건축사업을 일원화하는 도시정비법의 입법취지를 충분히 반영하고 있지도 못하다. 주택재개발사업과 재건축사업 중 출자자인 조합원에 대한 분양은 비영리적 성격이 강하고 비조합원인 일반에 대한 분양은 영리적 성격이 두드러진다. 법인세, 부가가치세 등이 조합원분양과 일반분양을 달리 취급하는 것은 이와 같은 이유에서이다. 따라서 취득세에 있어서도 다른 세목과의 체계적합성을 위하여 조합원분양과 일반분양으로 나누어 과세체계를 정비하고, 도시정비법의 시행에 부응하여 주택재개발사업과 재건축사업을 가급적 동일하게 규율할 필요가 있다. 이를 위하여 주택재개발사업과 재건축사업 모두 비영리적 성격이 강한 조합원분양에 관하여는 취득세를 비과세하고, 영리적 성격이 강한 일반분양에 관하여는 조합에게 취득세를 과세하는 방향으로 개선할 필요가 있다고 본다.

서울시 정비사업의 주택공급 특성 및 공급가능 물량 분석

이삼수(Lee, Sam-Su),이석제(Lee, Seo-kje),권치흥(Kwon, Chi-hung) 한국부동산정책학회 2020 不動産政策硏究 Vol.21 No.2

This paper analyzed the contribution of housing supply based on the progress of redevelopment and reconstruction projects among the improvement project in Seoul. By analyzing the project promotion stage of the improvement project, the amount of housing available from 2020 to 2035 was calculated. The implications of the improvement project for the housing supply policy are as follows. First, housing supply characteristics accounted for over 70% of apartments compared to the total number of homes supplied in the 2000s, but fell below 50% after 2010. Second, from 2005 to 2018, the contribution of the housing supply to the improvement project compared to the new number of housing supply has been continuously decreasing to about 22.2%. Third, it is expected that total of 390,000 units will be supplied by 2035 by the improvement project. And it is expected to supply 85,000 units by 25, 16,200 units by 26-30, and 14,200 units by 30. Lastly, the amount of housing available for each period of completion of the improvement project is expected to surge to 15,000 units annually from 20 to 25 years and 32,000 units from 26 to 30 years. Therefore, the improvement project takes a long period of time, and there is a limit to the short-term housing supply policy. It is necessary to convert the old housing in the down town into a housing policy for rational housing stock management.

소규모재건축과 역세권 장기전세주택의 사업성 비교분석

김평기,권영모 한국경영교육학회 2024 경영교육연구 Vol.39 No.4

[연구목적]서울시 ○○동에 위치한 ○○아파트는 토지용도의 종상향 및 용적률 완화의 대가로 공공기여가 요구되는 소규모재건축과 역세권 장기전세주택사업에 관심을 갖고 있다. 본 연구는 이들 두 사업의 시행에 따른 현금분담금이나 재건축이익 등 사업성을 비교분석한다. [연구방법]김평기 등(2023b)의 공공기여를 전제로 한 확장된 현금분담금 모형을 기초로 모의실험을 수행한다. 현금분담금에 중요한 영향을 미치는 변수는 토지용도 종상향과 용적률, 조합원의 종전대지지분, 분양평형, 평당 일반분양가, 계약면적당 건축비, 그리고 계약연면적/공급연면적 비율 등이다. 이들 변수들의 다양한 수준을 조합하여 사업성을 비교분석하기 위하여, 소규모재건축은 567개 사례 그리고 역세권 장기전세주택은 729개 사례를 구성하여 Boland의 Visual Dbase를 이용하여 모의실험을 수행한다. [연구결과]전체사례 평균적으로 소규모재건축에 비하여 역세권 장기전세주택 사업의 사업성이 높은 것으로 나타났다. 두 사업 모두 2 단계 종상향과 동일한 용적률 예컨대 400%를 전제로 하여 현금분담금과 재건축이익을 비교분석했을 경우에는, 두 사업의 사업성은 중요한 차이가 없었으며, 사업종류보다는 용도지역 종상향에 따른 용적률의 증가가 사업성에 중요한 영향을 미치는 것으로 나타났다. [연구의 시사점]상황변화에 따라 역세권 사업별로 현금분담금과 재건축이익 등 사업성을 비교분석하여 재건축 사업방향을 합리적으로 결정하거나 조정할 수 있을 것으로 기대된다. [Purpose]○○ Apt., located at ○○dong in Seoul, is interested in the small-scale reconstruction housing projest and long-term deposit rental housing project on the station’s sphere of influence area, which are required to contribute public rental housing in return for upzoning of land use and increased housing volume ratio. This study analyse the comparative feasibility of these two projects. [Methodology]A simulation model based on the extended shared cash payments model from Kim et al.(2023b) is built and applied to the mixed levels of 5 manipulated variables. 567 or 729 cases are created by combining some levels of 5 variables affecting shared cash payments. Visual Dbase by Boland Inc. is used to perform the simulation analysis. [Findings]On average the long-term deposit rental housing project shows the more favorable feasibility results than the private small-scale reconstruction project. Under the same level of building volume ratios, the two housing projects shows no material preferability over another in terms of shared cash payments and reconstruction profit, which prioritize the comparative assessment of which project will result in higher level of upzoning and larger housing volume ratio. [Implications]The comparative feasibility tests of shared cash payments and reconstruction profit between the two housing projects helps both the owners of apartments and the public agencies to make rational choice of housing projects and their public policy on the station’s sphere of influence area.

주택재건축사업에서 신탁등기의 문제점

김대현 한국토지법학회 2018 土地法學 Vol.34 No.1

Under the Urban and Housing Environment Improvement Act, housing redevelopment and housing reconstruction projects are subject to its regulations. There is no regulation on trust registration here. However, in most cases, arbitrary trusts are carried out according to the owner's choice, such as land, in the implementation of housing reconstruction projects. Trust registration is a problem in this house reconstruction project. In other words, in practice, there are cases where registration of trust is considered necessary while the project of housing reconstruction is not necessary. Therefore, this paper holds the logic that a registration of trust is necessary to carry out a housing reconstruction project. That is why it is to ensure the smooth progress of housing reconstruction projects and to protect the trust property of union members. The provisions for such a trust are the subject of this debate because the Urban and Housing Environment Improvement Act does not have the express provisions, even though they are specified in Article 22 of the Trust Act. Therefore, it is deemed necessary for the smooth progress of the project or for the protection of the property rights to be implemented with the assets of the union members registered as trust. And this view is to be discussed only in case of reconstruction. And trust registration in the housing reconstruction project is to make public disclosure for the sake of opposition to a third party. In this disclosure function, two Supreme Court rulings on the validity of trust registration and the strength of trust books (sentence 2012, 1113.11.28, 130484) are to be made based on sentence 2012. 「도시 및 주거환경정비법」은 주택재개발과 주택재건축사업이 그 규율대상이다. 여기에는 신탁등기에 관한 규정이 없다. 그러나 실무에서는 대부분 주택재건축사업을 시행함에 있어서 토지 등의 소유자의 선택에 따라 임의신탁이 이루어지고 있다. 이러한 주택재건축사업을 함에 있어서 신탁등기가 문제된다. 즉 실무에서는 주택재건축사업을 하면서 신탁등기를 당연히 해야 되는 것으로 보는 경우가 있고, 신탁등기가 필요 없다는 견해로 대립이 있다. 따라서 본 논문에서는 주택재건축사업을 시행함에는 신탁등기가 필요하다는 논리를 펴고 있다. 그 이유로 주택재건축사업의 원활한 진행과 조합원의 신탁재산을 보호하기 위함이 그 이유이다. 이러한 신탁에 관한 취지의 규정은 신탁법 제22조에 명시하고 있는데도 「도시 및 주거환경정비법」에는 명문규정이 없기 때문에 이러한 논쟁의 대상이 되고 있다. 따라서 재건축사업을 시행할 때는 조합원의 재산을 신탁등기로 한 상태에서 시행하는 것이 사업진행의 원활성이나 재산권의 보호를 위해서도 필요하다고 본다. 그리고 이러한 견해는 재건축의 경우만을 논의의 대상으로 삼고자 한다. 그리고 주택재건축사업에서의 신탁등기는 제3자에 대한 대항력을 위해 공시를 하는 것이다. 이러한 공시기능에 있어서 신탁등기의 효력과 신탁원부의 대항력 등에 대한 대법원의 두 판결(대판 2013.11.28. 선고 2012다110477,110484; 대판 2012.5.9. 선고 2012다13590)을 중심으로 연구·검토하고자 한다.