주택재개발사업과 재건축사업의 취득세 과세에 대한 연구

이중교 한국공법학회 2008 公法硏究 Vol.37 No.1

Housing redevelopment and housing reconstruction are performed for the purpose of improving aging and deteriorated buildings to enhance housing life qualiy. In the past housing redevelopment and housing reconstruction are regulated by City Redevelopment Law and Hosing Construction Promotion Act respectively. Although housing redevelopment and housing reconstruction have performed similar functions in the perspcetive of city management, they have been dealt with differently. Housing redevelopment was in the area of public law, but housing reconstruction was in the field of private law. Urban and Residential Environment Improvement Law was introduced in 2003 to provide a unified regulatory system for housing redevelopment and housing reconstruction projects. Tax law has several special regulations in relation to housing redevelopment and housing reconstruction in consideration of public interests. However, stipulations regarding acquisition tax are incomplete and inconsistent with other taxes such as corporation tax and value-added tax. Futhermore, Regional Tax Law did not reflect the purpose of Urban and Residential Environment Improvement Law which unifies housing redevelopment and housing reconstruction projects. Sales of housing redevelopment and housing reconstruction projects are divided into members sales and nonmembers sales. Members sales have nonprofit attributes, while nonmembers sales have profit characteristics. That's why members sales are excluded from taxation and nonmembers sales are subject to taxation in the field of corporation tax and value-added tax. Therefore, we need to establish the taxation system which exempts an acquisition tax with relation to members sales and levies an acquisition tax with relation to non members salese without distinction of housing redevelopment and housing reconstruction. 주택은 국민의 가장 중요한 자산이나 시간이 지나면 노후화되어 도시미관을 해칠 뿐 아니라 토지의 효율적 이용을 저해한다. 주택재개발사업과 재건축사업 등의 주택정비사업은 노후․불량건축물을 효율적으로 개량함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 것이다. 과거 주택재개발사업은 도시재개발법에 의하여, 주택재건축사업은 주택건설촉진법에 의하여 각 규율되었다. 주택재개발사업은 도시계획사업으로 추진되고 공법적 통제가 강하였던 반면, 주택재건축사업은 민간에 의하여 자율적으로 추진되어 공법적 규율이 약하였다. 그러다 보니 주택재건축사업이 무분별하게 추진되어 도시의 과밀화, 교통 및 환경문제, 주택가격의 투기적 상승 등의 부작용이 나타났을 뿐 아니라 사업추진과정에서 각종 비리가 빈발하기도 하였다. 2002. 12. 30. 제정된 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 한다)은 주택재개발사업과 재건축사업을 통합하여 사업의 효율을 기할 뿐 아니라 주택재건축사업의 공법적 규율을 강화하는 것을 목적으로 한다. 현행 지방세법에 의하면 주택재개발사업의 경우 조합원분양과 일반분양을 가리지 않고 취득세를 비과세하고 있고, 주택재건축사업의 경우 조합원분양용 건물에 관하여 조합원에게, 일반분양용 건물에 관하여 조합에게 각 취득세를 과세하고 있다. 이러한 취득세의 과세체계는 법인세, 부가가치세 등 다른 세목과의 체계적합성이 미흡하고, 주택재개발사업과 재건축사업을 일원화하는 도시정비법의 입법취지를 충분히 반영하고 있지도 못하다. 주택재개발사업과 재건축사업 중 출자자인 조합원에 대한 분양은 비영리적 성격이 강하고 비조합원인 일반에 대한 분양은 영리적 성격이 두드러진다. 법인세, 부가가치세 등이 조합원분양과 일반분양을 달리 취급하는 것은 이와 같은 이유에서이다. 따라서 취득세에 있어서도 다른 세목과의 체계적합성을 위하여 조합원분양과 일반분양으로 나누어 과세체계를 정비하고, 도시정비법의 시행에 부응하여 주택재개발사업과 재건축사업을 가급적 동일하게 규율할 필요가 있다. 이를 위하여 주택재개발사업과 재건축사업 모두 비영리적 성격이 강한 조합원분양에 관하여는 취득세를 비과세하고, 영리적 성격이 강한 일반분양에 관하여는 조합에게 취득세를 과세하는 방향으로 개선할 필요가 있다고 본다.

단독주택 재건축지역의 주택가격 영향요인에 관한 연구

정우성,송선주,신종칠 한국주거환경학회 2019 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.17 No.1

단독주택 재건축사업은 아파트 재건축사업과 더불어 대표적인 재건축시장을 형성하고 있다. 노후화된 주택지역을 아파트 단지로 재건축하는 단독주택 재건축지역의 주택은 재건축에 따른 아파트 입주권의 확보 수단과 향후 재산가치 상승의 수단 등으로 부동산시장에서 안정적인 투자방안으로 인식되고 있다. 이러한 현실적 중요성에도 불구하고 단독주택 재건축 사업에 대한 선행연구는 그리 많지 않은 편이다. 본 연구에서는 단독주택 재건축사업을 대상으로 하여 재건축사업의 가격형성에 미치는 요인을 분석하였다. 재건축 지역의 주택은 재건축과정에서 멸실을 전제하고, 다양한 위험과 불확실성이 존재한다는 측면에서 일반적인 주택의 가격형성 요인과는 다를 가능성이 있다. 본 연구에서는 일반적인 아파트의 물리적 특성 뿐만 아니라 아파트시장 동향과 주택의 입지여건, 재건축 단계 등의 특성이 단독주택 재건축지역의 가격에 영향을 미칠 가능성에 대해 실증하였다. 본 연구의 주요 분석결과를 살펴보면, 첫째, 아파트가격지수는 단독주택 재건축지역 내의 주택가격에 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 둘째, 주택유형과 토지이용, 대지지분 등과 같은 주택특성은 단독주택 재건축지역의 주택가격에 유의한 영향을 주는 것으로 분석되었다. 연립·다세대 주택의 거래가격은 단독주택보다 높았고, 작은 대지지분일수록 단위면적당 거래가격이 높았다. 셋째, 본 연구는 주택의 물리적특성 또한 살펴보았는데 경과연수와 세대당 주차대수, 소재층 등은 재건축지역의 주택 거래가격에 유의한 영향을 미쳤다.넷째, 본 연구에서 살펴본 학교거리와 지하철역거리, 공원거리, 대형마트거리 등의 입지특성은 단독주택 재건축지역의 주택 거래가격에 유의미한 영향을 미쳤다. 다섯째, 본 연구의 재건축단계특성인 재건축추진위원회 설립단계, 조합설립단계, 건축심의단계 등은 단독주택 재건축지역의 주택거래가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. The detached housing has been a dominant housing in the past. With industrialization and urbanization, the detached housing has handed over its dominant position to the apartment type housing. As time goes by, the detached houses have been reconstructed to improvement residential environment, prevent fire hazard and disaster, enhance city landscape, and so on. There is little research on detached house in academic society. This study aims to investigate the influencing factors on the house prices in detached house reconstruction area. The influencing factors could be different because houses in reconstruction area, are scheduled to demolish and there exist various risks and uncertainty in reconstruction process. This study assumes the various factors such as apartment estate market, house, location, reconstruction characteristics, could affect the house price in detached house reconstruction area. For empirical study, we analyze 820 transaction cases at Bangbae 13 detached house reconstruction area in Seoul from January 2006 to June 2017 by using hedonic price model. The results of the empirical analysis are as follows. Firstly, this study shows the apartment price index has a positive effect on the house prices in detached house reconstruction area. Secondly, the study discovers the house characteristics such as the house type, land use and land portion, have significant effects on the house prices in detached house reconstruction area. The sales prices of row houses and multiplex houses are higher than detached houses. The smaller land portion of house is, the more expensive the sales price per area is. Thirdly, this study also affirms the physical characteristics such as age, the number of parking lots, and floor level, have significant effects on the house prices in detached house reconstruction area. Fourthly, this study confirms the locational characteristics such as distance to school, subway station, park and shopping facilities, have significant effects on the house prices in detached house reconstruction area. Fifthly, this study finds the prices of houses are affected by stages of reconstruction process such as reconstruction committee establishment, reconstruction union establishment, development plan review and so on.

공무원임대주택(고덕8단지) 재건축의 사업성분석에 관한 연구

나덕찬(Ra, Duck-Chan),유선종(Yoo, Seon-Jong),정희남(Jung, Hee-Nam) 한국주거환경학회 2012 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.10 No.2

As a part of government officials’ welfare program, the Government Employees Pension Service(GEPS) has conducted public officials’ rental housing project since 1982. At that time, GEPS purchased 510 units of houses at three regions, including Taepyeong-dong, Daejeon city, to rent public officials. Since then, the stock of public officials’ rental housing increases 3.5 times to 18,516 units of houses at 77 apartment complexes on a national scale by June 2011. Among them, about 10,000 units of houses need to be reconstructed since those rental housing was built in 1980s and thus became obsolete, and was small, less than 60㎡, not to accommodate the demand for more comfortable size. And thus GEPS establishes a project plan to reconstruct the rental housing. This study is a feasibility study for the reconstruction project of government officials’ rental housing at the Godeock 8th Apartment Block as a case. In usually, housing reconstruction project is conducted pursuant to the regulations of Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents. However, the case project is unable to follow up that Act’s regulations, since that Act regulates reconstruction project, which is conducted by the housing cooperatives. The housing of the case project is rental housing owned by the government, not by individual owners who can organize the reconstruction cooperative. And thus the study recommends that the case project shall be conducted pursuant to the regulations of Housing Act. The study reviews profitability of three alternatives; disposing of the existing houses and buying new houses, selling land after demolishing the existing rental housings, and selling new houses after reconstruction project. The study finds that the third option, selling new houses after reconstruction project, has the largest profitability. As for the third option, the study simulates three scenarios based on housing size; Alternative 1 is that all housings are less than 85㎡, Alternative 2 is that all housings are larger than 85㎡, and Alternative 3 is that housing sizes are mixed up. And then the study surveys the market situations and calculates the profitability. To control the projet risk, the study carries out the sensitivity analyse reflecting the unit prices of land and the current situation of frozen housing market. The study finds that all three alternatives have business values, but Alternative 1 has the highest return of investment. Considering the current recessed real estate market, consumers’ preferences for housing size and also the rate of return of investment, the study recommends Alternative 1 consisting mainly of small-sized, less than 85㎡, houses can produce the maximized profits.

주택재개발사업과 주택재건축사업의 법적쟁점 비교 고찰

성중탁 대한변호사협회 2013 人權과 正義 : 大韓辯護士協會誌 Vol.- No.433

Prior to the enactment of the 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」, the housing redevelopment and the housing reconstruction have been treated in a different legal area, in spite of their similar functions in reality. One in the public law and the other in the private law. Such separation has been creating a lot of difficulties in solving legal matters. The current 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」 are applied to both and as a result of it, such difficulties are addressed partially. However, there still some ambiguity exists under this new law. The element of public interest in the housing reconstruction has been emphasized. Also the housing reconstruction which has been considered as the private law plays some role in city rebuilding and the housing reconstruction issue has been dragged into public law area. Likewise, such phenomenon causes inevitable conflicts between private individual right and public interest. Current redevelopment and reconstruction projects have been made mainly for the old and deteriorated houses. Subsequently, residents have inevitably been confronted with the housing safety problem. They oppose the projects itself or disagree with the terms and conditions of contract proposed by the contractor trying to purchase their property and seeking residents’consents. Since 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」 has been enforced from July 1st 2003, the process of redevelopment and reconstruction are under the same procedure. Still, the way to acquire the land from owners who don’t consent to contract or is different case by case. Housing redevelopment adopts expropriation method. On the other hand, housing reconstruction takes the system of sale request. Yet, being different from public expropriation system, 「Act on Acquisition and Compensation of Land for Public Service」 is not applied to sale request system and there is no public office to take charge of its procedure. For these reasons, in sale request system, litigations are more frequent than arbitration to resolve the problem in regards to requirement, procedure and sales price. Though the right of selling claims by the housing construction is belong to the private law, its exercise procedure is very similar to the expropriation claims under the public law. Therefore, as long as housing construction is admitted to public utilities, it must be done smoothly by giving the expropriation claims to the private businessmen according to changing the current system. But after private businessmen have bought more than 70∼80% of the necessary housing land, the expropriation claims might be given to them only to acquire the rest land. 현행 도시정비법은 주택재개발사업과 주택재건축사업을 이원적으로 규정하고 있다. 즉, 재개발사업과 재건축사업은 조합의 설립인가 요건부터 서로 다르며, 무엇보다 사업대상 지역의 토지취득방식을 이원화하고 있는데, 재건축사업에서의 매도청구제도와 재개발사업에서의 토지수용제도가 그것이다. 또한, 조세법적 측면에서도 재개발조합과 재건축조합은 전자가 비영리법인으로서의 성격이 강한반면에 후자는 영리법인으로서의 성격이 강하여 법인세 과세 등에서 서로 다른 차이점이 있다. 다만,주택재건축사업과정에서의 매도청구제도와 주택재개발사업과정에서의 토지수용제도는 양자 모두 사인의 토지 등 재산권을 사실상 일방적으로 강제 취득한다는 공통점이 있으므로, 양 제도를 통일시킬 필요성이 있다. 즉, 민사 특별법인 집합건물법상 재건축결의에 의한 주택재건축사업과 그보다 공공성의강도가 큰 도시정비법과 주택법상 주택재건축사업을 동일시하여 도시정비법상 주택재건축사업에는 주택재개발사업과 달리 수용권을 인정하지 아니한 채 단지 매도청구라는 집합건물법상의 제도를 도입하여 일반 사법상 민사소송으로 규율하고 있는 현행 법제는, 도시주거환경을 개선하고 정비한다는 주택재건축사업이 가지는 공공적 또는 공법적 성격과도 맞지 않은 것이다. 따라서 주택재건축사업의 경우적어도 대상 주택재건축사업 부지의 70∼80%를 취득한 사업주체에게는 나머지 사업부지에 대하여 매도청구권이 아닌 공익사업법상 토지수용권을 예외적으로 인정하는 것으로 관련법을 개정할 필요가 있다고 하겠다.

주택재개발사업과 재건축사업의 취득세 과세에 대한 연구

이중교(Lee, Joong-kyo) 한국공법학회 2008 공법연구 Vol.37 No.1-2

주택은 국민의 가장 중요한 자산이나 시간이 지나면 노후화되어 도시미관을 해칠 뿐 아니라 토지의 효율적 이용을 저해한다. 주택재개발사업과 재건축사업 등의 주택정비사업은 노후·불량건축물을 효율적으로 개량함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 것이다. 과거주택재개발사업은 도시재개발법에 의하여, 주택재건축사업은 주택건설촉진법에 의하여 각 규율되었다. 주택재개발사업은 도시계획사업으로 추진되고 공법적 통제가 강하였던 반면, 주택재건축사업은 민간에 의하여 자율적으로 추진되어 공법적 규율이 약하였다. 그러다 보니 주택재건축사업이 무분별하게 추진되어 도시의 과밀화, 교통 및 환경문제, 주택가격의 투기적 상승 등의 부작용이 나타났을 뿐 아니라 사업추진과정에서 각종 비리가 빈발하기도 하였다. 2002. 12. 30. 제정된 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 한다)은 주택재개발사업과 재건축사업을 통합하여 사업의 효율을 기할 뿐 아니라 주택재건축사업의 공법적 규율을 강화하는 것을 목적으로 한다.현행 지방세법에 의하면 주택재개발사업의 경우 조합원분양과 일반분양을 가리지 않고 취득세를 비과세하고 있고, 주택재건축사업의 경우 조합원분양용 건물에 관하여 조합원에게, 일반분양용 건물에 관하여 조합에게 각 취득세를 과세하고 있다. 이러한 취득세의 과세체계는 법인세, 부가가치세 등 다른 세목과의 체계적합성이 미흡하고, 주택재개발사업과 재건축사업을 일원화하는 도시 정비법의 입법취지를 충분히 반영하고 있지도 못하다.주택재개발사업과 재건축사업 중 출자자인 조합원에 대한 분양은 비영리적 성격이 강하고 비조합원인 일반에 대한 분양은 영리적 성격이 두드러진다. 법인세, 부가가치세 등이 조합원분양과 일반분양을 달리 취급하는 것은 이와 같은 이유에서이다. 따라서 취득세에 있어서도 다른 세목과의 체계적합성을 위하여 조합원분양과 일반분양으로 나누어 과세체계를 정비하고, 도시정비법의 시행에 부응하여 주택재개발사업과 재건축사업을 가급적 동일하게 규율할 필요가 있다. 이를 위하여 주택재개발사업과 재건축사업 모두 비영리적 성격이 강한 조합원분양에 관하여는 취득세를 비과세하고, 영리적 성격이 강한 일반분양에 관하여는 조합에게 취득세를 과세하는 방향으로 개선할 필요가 있다고 본다. Housing redevelopment and housing reconstruction are performed for the purpose of improving aging and deteriorated buildings to enhance housing life qualiy. In the past housing redevelopment and housing reconstruction are regulated by City Redevelopment Law and Hosing Construction Promotion Act respectively. Although housing redevelopment and housing reconstruction have performed similar functions in the perspcetive of city management, they have been dealt with differently. Housing redevelopment was in the area of public law, but housing reconstruction was in the field of private law.Urban and Residential Environment Improvement Law was introduced in 2003 to provide a unified regulatory system for housing redevelopment and housing reconstruction projects.Tax law has several special regulations in relation to housing redevelopment and housing reconstruction in consideration of public interests. However, stipulations regarding acquisition tax are incomplete and inconsistent with other taxes such as corporation tax and value-added tax. Futhermore, Regional Tax Law did not reflect the purpose of Urban and Residential Environment Improvement Law which unifies housing redevelopment and housing reconstruction projects.Sales of housing redevelopment and housing reconstruction projects are divided into members sales and nonmembers sales. Members sales have nonprofit attributes, while nonmembers sales have profit characteristics. That's why members sales are excluded from taxation and nonmembers sales are subject to taxation in the field of corporation tax and value-added tax.Therefore, we need to establish the taxation system which exempts an acquisition tax with relation to members sales and levies an acquisition tax with relation to non members salese without distinction of housing redevelopment and housing reconstruction.

Analysis of Factors Affecting Economic Feasibility of Long-term Public Rental Housing Reconstruction Project

조원국,조재호,손보식,채명진,임남기,전재열 대한건축학회 2022 Architectural research Vol.24 No.3

The public rental housing policy aims to provide the housing to the vulnerable class who do not have enough credit to own houses. The Korean government introduced new policies for housing supply to improve the availability of new houses. However, it is difficult to expand the supply because of the accumulated deficit of public rental housing. In this study, the economic feasibility of long-term public rental housing reconstruction projects was examined to ensure the economic and sustainable growth of public rental housing. The research found that the compensation for the accumulated deficit is needed. Also the research analyzed and identified the factors affecting the economic feasibility of reconstruction projects. The significant factors identified in this research are: the supply price of pre-sale/rental housing in the reconstruction project, total cost of the reconstruction project, and total floor area of the reconstruction project. According to the analysis results, it is necessary to increase the rent of existing long-term public rental housing, expand the government subsidy, increase the supply price of pre-sale/rental housing, and reduce the total project cost. However, there are limitations. For example, the fluctuations of construction market, residents’ burden of housing costs, and the limit of the budget of the public housing authority. The increasing total Floor Area Ratio(FAR) limitation of the reconstruction project would be the realistic solution to the problem because it gives incentives to the reconstruction project.

주택재건축사업에서 신탁등기의 문제점

김대현 한국토지법학회 2018 土地法學 Vol.34 No.1

Under the Urban and Housing Environment Improvement Act, housing redevelopment and housing reconstruction projects are subject to its regulations. There is no regulation on trust registration here. However, in most cases, arbitrary trusts are carried out according to the owner's choice, such as land, in the implementation of housing reconstruction projects. Trust registration is a problem in this house reconstruction project. In other words, in practice, there are cases where registration of trust is considered necessary while the project of housing reconstruction is not necessary. Therefore, this paper holds the logic that a registration of trust is necessary to carry out a housing reconstruction project. That is why it is to ensure the smooth progress of housing reconstruction projects and to protect the trust property of union members. The provisions for such a trust are the subject of this debate because the Urban and Housing Environment Improvement Act does not have the express provisions, even though they are specified in Article 22 of the Trust Act. Therefore, it is deemed necessary for the smooth progress of the project or for the protection of the property rights to be implemented with the assets of the union members registered as trust. And this view is to be discussed only in case of reconstruction. And trust registration in the housing reconstruction project is to make public disclosure for the sake of opposition to a third party. In this disclosure function, two Supreme Court rulings on the validity of trust registration and the strength of trust books (sentence 2012, 1113.11.28, 130484) are to be made based on sentence 2012. 「도시 및 주거환경정비법」은 주택재개발과 주택재건축사업이 그 규율대상이다. 여기에는 신탁등기에 관한 규정이 없다. 그러나 실무에서는 대부분 주택재건축사업을 시행함에 있어서 토지 등의 소유자의 선택에 따라 임의신탁이 이루어지고 있다. 이러한 주택재건축사업을 함에 있어서 신탁등기가 문제된다. 즉 실무에서는 주택재건축사업을 하면서 신탁등기를 당연히 해야 되는 것으로 보는 경우가 있고, 신탁등기가 필요 없다는 견해로 대립이 있다. 따라서 본 논문에서는 주택재건축사업을 시행함에는 신탁등기가 필요하다는 논리를 펴고 있다. 그 이유로 주택재건축사업의 원활한 진행과 조합원의 신탁재산을 보호하기 위함이 그 이유이다. 이러한 신탁에 관한 취지의 규정은 신탁법 제22조에 명시하고 있는데도 「도시 및 주거환경정비법」에는 명문규정이 없기 때문에 이러한 논쟁의 대상이 되고 있다. 따라서 재건축사업을 시행할 때는 조합원의 재산을 신탁등기로 한 상태에서 시행하는 것이 사업진행의 원활성이나 재산권의 보호를 위해서도 필요하다고 본다. 그리고 이러한 견해는 재건축의 경우만을 논의의 대상으로 삼고자 한다. 그리고 주택재건축사업에서의 신탁등기는 제3자에 대한 대항력을 위해 공시를 하는 것이다. 이러한 공시기능에 있어서 신탁등기의 효력과 신탁원부의 대항력 등에 대한 대법원의 두 판결(대판 2013.11.28. 선고 2012다110477,110484; 대판 2012.5.9. 선고 2012다13590)을 중심으로 연구·검토하고자 한다.

주택 재건축 진행 과정이 주변 근린 주택 가격에 끼치는 영향: 서울시 송파구를 중심으로

최단비,김정섭 한국부동산분석학회 2018 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2018 No.1

본 연구는 주택 재건축 단계별로 주변 근린 주택 가격에 끼치는 영향을 분석하였다. 기존의 선행 연구들은 대체로 주택 재개발과 같은 근린의 전반적인 변화가 주변 주택 가격에 끼치는 영향을 분석하였다. 또한, 주택 재건축과 관련한 논문들은 케이스 스터디를 바탕으로 진행되어 왔으며, 따라서 일반화할 수 있는 분석이 수행되지 않았다. 본 연구는 주택 재건축의 16단계를 조작적 정의를 통해서 4단계로 분류하였다. 그 이후, 그 단계에 따라서 근린의 주택가격이 어떠한 영향을 받았는지를 분석하였다. 분석방법은 단지별로 발생되는 영향을 통제하기 위하여 위계선형 헤도닉 모형을 활용하였다. 본 연구에서는 주택 중 특히, 서울 지역 내 보편적인 주거 형태이자 재건축 시장 영향력에 있는 아파트 가격을 종속변수로 분석하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 1) 주택 재건축의 단계별로 다른 역할을 하고 있으며, 따라서 각 단계마다 영향이 다르게 나타난다. 2) 주변 근린 범위에 따라서, 주택 재건축의 변화에 받는 영향이 다르게 나타난다. 3) 본 영향의 차이는 주변 근린 주택 시장의 분류와 관련이 있다. 매매 시장의 경우 건축연한 20년을 기준으로 영향이 다르게 나타난다. 이는 재건축 가능성에 대한 기대와 새로운 주택으로 인한 대체재 가능성이 시장에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다. 본 연구는 서울시 지역 중 송파구를 대상으로 수행하였다. 따라서, 서울시 전체적인 재건축시장에 대한 일반화된 논리를 도출하기는 어려우며 또한, 재건축으로 인한 주변 근린 영향이 단기적인지 장기적인지에 대한 명확한 이해는 어렵다. 또한 재건축의 단계별 진행으로 인한 이주 수요 및 입주 변화에 따른 근린의 전월세 시장에 대한 영향력에 대한 분석도 추가적으로 진행되어야 할 필요가 있다. This study analyzes the impact of housing prices on nearby houses by phase of housing reconstruction. Existing prior studies have analyzed the effect of fundamental changes in neighborhood prices, such as housing redevelopment or ‘New Town’ project. Also, the prior papers related to housing reconstruction did not carry out generalizable analyses, they are based on case studies. This study classified the 16th phase of housing reconstruction into 4th phase through the operational definition. Subsequent steps were followed by an analysis of how residential prices in the neighborhood were affected. The analysis method used a hierarchy-linear hedonic model. This study was analyzed based on the prices of apartments that are common to houses, especially Seoul. Therefore, the model was used to control the effects of the apartment complex. The finding of this study is as follows. 1) The role of the reconstruction apartment stage is different, and the effects of each stage are also different. 2) Depending on the extent of the surrounding neighborhood like neighborhoods in 400m or 800m, the impact of changes in the housing reconstruction is different. 3) Differences in impact are related to the classification of neighboring housing markets. The effect of the sale is different on the basis of the 20 years of construction. This may have affected the market with expectations of possible reconstruction and the possibility of replacement by new housing. However, the study was conducted only on Songpa-gu in Seoul. Therefore, it is difficult to draw up implications for the overall Seoul reconstruction market. Also, it is difficult to derive a clear understanding of whether the peripheral effects of reconstruction are short-term or long-term. Further analyses of the demand for migration due to the progress of reconstruction and the influence on the market for rent in neighboring areas due to changes in occupancy should also be conducted.

주택재건축사업의 과세에 대한 문제점과 개선방안에 관한 연구

배영석(Bae, Yeong-Seok),김병일(Kim, Byung-Il) 한국조세연구포럼 2015 조세연구 Vol.15 No.1

재건축조합원은 재건축조합이라는 한시적 기구를 통하여 종전 부동산 대신에 새로운 주택을 취득하면서 재건축주택의 건축비에 대한 대가로 조합에 종전에 소유하던 토지의 일부를 체비지로 내어 놓는다. 이 과정을「도시 및 주거환경정비법」에서는 환지라고 한다. 환지임에도 불구하고 재건축조합에 법인세가 과세되고 조합원에게는 계산상 발생한 잉여금에 대한 배당소득세가 과세된다. 특히 재건축사업에서 발생하는 이익을 모두 시공사인 건설회사가 가져 가는 형태의 지분제 계약을 하여 조합에 금전이 남지 않는데도 조합에 부과되는 법인세와 조합원에게 부과되는 배당소득세를 조합원이 모두 부담해야 한다는 것에 대해서 대다수 조합원이 납득하지 못하여 분쟁이 발생하고 있다. 조합은 조합원으로부터 현물출자받은 부동산이 없는데도 현물출자받은 것으로 가정하여 조합의 과세 소득을 계산함에 따라 이러한 상황이 발생하는 것이다. 재건축사업에 있어서 법리적으로는 조합원이 조합에 현물출자할 여지가 없다. 조합은 오로지 조합원에게 조합원분 건축물을 건축해 준 대가로 취득한 체비지에 일반분양분 건축물을 건축·분양하여 얻은 일반분양수입금으로 건축비(조합원분 건축비 및 일반분양분 건축비)에 충당할 뿐이다. 이것이「도시 및 주거환경정비법」이 예정하고 있는 조합사업의 모습이기도 하다. 그러나 현재의 실무는 재건축사업에서 현물출자가 있다고 전제한 현물 출자설에 의거 조합의 과세소득을 계산, 과세하고 있고, 이에 따라 논리상으로 설명 곤란한 여러 가지 문제(출자지분이 아닌 부동산 양도로 과세하는 문제, 신탁을 도관으로 취급하지 않는 문제, 부동산실명법에 위반되는 문제 등)가 발생한다. 뿐만 아니라 지분제 계약에 의하여 조합에 금전이 남지 않게 되는데도 법인세와 배당소득세가 과세되는 불합리한 점도 발생한다. 재건축조합의 과세소득은 현물출자설이 아닌 체비지취득사업설에 의하여 계산되어야 한다. 그래야만 조합원에게 금전을 배당하지 않는데도 조합에게 법인세가 과세되고 조합원에게 잉여금 처분에 따른 배당소득세가 과세되는 비현실적인 상황이 방지될 수 있다. 체비지취득사업설은「도시 및 주거환경정비법」이 규정한 대로 조합은 조합원에게 조합원분 건축물을 건축해 주는 대가로 취득한 체비지에 일반분양분 건축물을 건축·분양하는 사업을 한다고 보므로, 일반분양분 토지의 가액은 체비지 취득대가인 조합원분 건축물의 건축비가 된다. 이렇게 되면 취득원가주의에 부합할 뿐만 아니라 현물출자설에 의한 조합의 과세소득을 계산함에 따른 문제가 모두 해결된다. 이렇게 하기 위해서는 현행「조세특례제한법」제104조의7의 규정이 체비지취득사업설의 취지에 맞게 개정되어야 한다. A member of housing reconstruction association provides previously owned land as substitute land (land secured by the authorities in compensation for development outlay) through association of reconstruction which is a shell company to cover construction costs for reconstructing housing when a member of association receive a newly constructed house. This process is called a substituted lot of land (land allotted by the authorities in recompense for development outlay) at the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents. The tax authorities impose a corporate income tax on the association of reconstruction housing and a dividend income tax on the member of association on the calculated profit. Association members are unable to understand tax burden to the association member for a dividend income tax and corporate income tax to the association where an association is making a contract with a project implementer which is a construction company taking all of the profit, not a member of association, even if association members are not taking any of profit from the project. There is no land contribution in kind as a capital to the association by the member of association but tax authorities assumed land contribution in kind and imposed corporate income tax on the association for the profit. Logically, there is no room on the land contribution in kind to the association by the member of association on the housing redevelopment project, because the housing reconstruction association only receive the substitute land in exchange for the newly constructed house as reconstruction cost for the member of association and build new house for the sale to the public to cover construction cost (which are for the member"s house construction cost and cost of sale to the public). This kind of project method is the typical housing reconstruction project described at the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents. Notwithstanding, the current practical reconstruction project and tax law implications assume capital contribution in kind on the project and calculate corporate income and impose corporate income tax under the basis of the theory of capital contribution in kind, Accordingly, several issues raised on the project. (for example, transfer tax on the real estate instead of assuming capital contribution, trust was not treated as an internal conduit and issues on breach of Real-name System on real estate etc). Even though, there is no monetary income left over at the association by the contract of share system, corporate income tax and dividend taxes are still impose by the tax authorities. Taxable income on the project should be calculated on the basis of (by the theory of project on) substitute land instead of (the theory of )capital contribution in kind. This can prevented impractical imposition of corporate income tax on the association and dividend income tax to the association member . The theory of project by acquisition of a substitute land based on the view that the association performed construction for the association member"s new house and received substitute land to cover construction cost for both of the member"s house and house of sale to the public, as described at the Act on the Maintenance and Improvement of Urban areas and Dwelling Conditions for Residents. Therefore, the cost land for sale to the public is the same as cost of association member"s reconstructed house cost. This method is not only complies with the acquisition cost basis but also solves unreasonable issues of tax imposition to the association based on the theory of capital contribution in kind. In order to solve this issues I suggest amending the current law of Special Tax Control Act, article 104 of 7

주택재건축·재개발조합의 과세에 대한 연구

서정수,하연자 한국산업경영학회 2014 經營硏究 Vol.29 No.1

주택재건축사업과 재개발사업에는 과세관청, 주택재건축조합과 재개발조합, 조합원, 지방자치단체, 시공사 등 다양한 이해관계자들이 있다. 이러한 사업들은 조합설립추진위원회 설립단계에서부터 조합의 해산 및 청산시까지 법인세·부가가치세·양도소득세·취득세·재산세 등 국세와 지방세의 다양한 과세문제가 발생하여 왔다. 본 연구는 현행 도시정비법의 큰 틀을 유지하면서 주택재건축사업의 공공성을 강화하여 주택재개발사업과 재건축사업을 통일적으로 규율하려는 도시정비법의 제정취지에 맞춰 각 세목간의 체계적합성을 고려하면서 주택재건축조합과 주택재개발조합의 입장에서 문제가 되고 있는 주요세목인법인세의 과세문제와 그 개선방안을 제시하였다. 현재 과세관청은 주택재건축·재개발조합의 손익인식시기를 공사진행기준에 의해 인식하도록 하고 있다. 그러나, 주택재건축·재개발조합의 일반분양사업은 한국표준산업분류상 건설용역제공이 아닌 부동산공급업에 해당하므로 공사완성기준을 적용하여 손익을 인식하는 것이 타당하다고 본다. 현행 과세제도에 따르는 경우, 이론상 주택재건축·재개발조합의 법인세 과세표준 중 수익사업에서 전입되어 조합원용 주택건축비 상당액만큼은 법인세와 양도소득세, 재건축부담금의 중복적 부과대상이 되고 있다. 또한 과세관청은 일반분양수입금에서 당해 공사원가 등을 제외한 개발이익금 상당액을 각 조합원들에게 지분비율에 따라 배분하여 각 조합원이 부담해야 할 건축비에 충당한 금액을 배당으로 해석하고 있어 이 또한 중복부담문제를 피할 수 없다. 그러나 주택재건축·재개발 조합을 비영리법인으로 보고, 수익사업에서 발생한 이익은 개발이익으로 전가되어 양도소득세로 과세될 것이므로 고유목적사업준비금으로 손금산입하게 하여 근본적으로 배당가능한 이익이 발생하지 않도록 하는 것이 타당하리라고 본다. 이와 같이 조합의 소득에 대하여 법인세, 배당소득세, 양도소득세와 재건축부담금이 중복 부과될 수 있지만, 현행 제도상으로는 양도소득세와 재건축부담금의 중복부담만 인정되고 있으며, 그나마 부분적인 이중과세조정만 허용되고 있다. Housing reconstruction and redevelopment project has a lot of interested parties such as a taxation authority, associations of reconstruction and redevelopment, union members, local authorities, and constructors and various stake-holders. There have been various taxation problems such as national tax including corporate taxes, VAT, transfer income tax, acquisition tax, and property tax and local taxes from establishment to dissolution and liquidation of a committee for the reconstruction association. This study maintains a frame of current urban development law, and it mediates an enacting purpose of the law, which regulates redevelopment projects and reconstruction projects uniformly as reinforcing the public character of housing reconstructing projects, and then, as considering system adequacy amine each taxation content, taking into account the combination of housing and housing reconstruction redevelopment of the problem such as corporate tax issue and suggested improvements. Current taxation authority reconstructed the house. renewal period of the combination or loss is recognized by reference to the work in progress, but, housing reconstruction. redevelopment projects combined general sale on the Korea Standard Industrial Classification provide construction services for non-real estate suppliers, so construction completed by applying the criteria that should be recognized gains and losses will be regarded as valid. According to the current tax system, the theoretical background that housing reconstruction and redevelopment of the combination of the tax base tax revenue is transferred in the business equivalent of union Home construction cost as much as corporate tax and transfer income tax, reconstruction contribution has been the subject of a redundant charge. The sale proceeds from tax authorities in general, except for such work as the development proceeds equivalent to the cost of equity for each member in proportion to the allocation of construction costs to be borne by each member, and the amount appropriated for dividends paid interpret and duplicate the problem, and this also can not avoid. but, housing reconstruction and redevelopment association is considered as nonprofit organization, profits from profitable business are transferred to developmental profit and taxed to transfer income tax, so that it is reasonable that fundamentally distribution profit cannot be produced to calculate inclusion in deductible expenses from the reserve fund for essential business. Thus, for a combination of corporate tax, dividend income tax, transfer income tax and the reconstruction duplicate charges may apply, but the current transfer income tax and reconstruction the constitution only recognized the burden and duplication of payments, allow only a partial double taxation has been adjusted.