경기도 공동주택 재건축사업의 용적률 기준과 과제

장윤배,봉인식,강성익 경기연구원 2017 정책연구 Vol.- No.-

주택재건축사업에서 용적률은 조합의 입장에서나 공공의 입장에서 중요한 기준이 될 수 있다. 조합의 입장에서는 용적률이 클수록 부담금이 줄어들어 이익이 늘어나게 되므로 용적률을 최대한 확보하려고 할 것이다. 반면, 공공의 입장에서 용적률은 도로, 상수도, 하수도 등과 같은 생활에 필요한 기반시설 확보의 기준이 될 수 있으므로 생활환경의 질을 확보하기 위해 적절하게 조절하려고 한다. 또한 용적률이 특정지역에 집중되는 경우 개발수요가 독점되는 현상이 나타나므로 한정된 개발수요를 용도지역별로 배분하는 수단으로 용적률이 사용될 수 있을 것이다. 본 연구에서는 경기도내 지자체 별 용적률 기준을 비교하고, 지자체의 여건과 지역특성을 고려한 용적률 기준의 운영방안을 제시하고자 하였다. 주택재건축사업의 용적률은 기부채납 용적률과 추가용적률 인센티브를 얻어 지자체의 상한용적률까지 도달할 수 있으며, 법적 상한용적률까지는 소형임대주택 용적률 인센티브를 얻어 도달할 수 있다. 경기도내 지자체의 용적률 기준은 다양하게 운영되고 있었으며, 경기도내 20개의 사례를 검토한 결과 용적률을 확보하는 방식은 기부채납 적용형, 추가용적률 적용형, 복합 적용형, 소형임대주택 적용형과 같은 4가지 유형으로 구분될 수 있었다. 본 연구에서는 지자체의 특성을 반영한 상한용적률 기준을 도시여건, 재건축여건, 주택시장 여건으로 나누어 제안하였다. 이와 함께 도시 및 주거환경정비 기본계획의 정비사업별 상한용적률 설정기준에 대해서도 읍·면·동별 점수를 적용하여 다른 지역과의 상대비교가 가능하도록 제시하였다. 2025년까지 경기도내 아파트 중에서 주택재건축사업의 연한에 도달하는 주택은 약 657천호가 될 것으로 예상된다. 특히 대규모 택지개발에 의해 이루어진 지역은 노후 공동주택의 물량이 일시에 집중되기 때문에 주택재건축사업으로 모두 해결하기는 어렵다고 판단된다. 이러한 지역에 대해서는 유지·관리형 리모델링을 포함하는 도시재생 방식이 필요할 것이다. 그리고 저성장 시대를 맞이하여 기부채납용적률 인센티브에 대해서는 별도의 연구가 필요할 것이다. 또한 인센티브의 효과와 기부채납 되는 공공시설의 질적 문제, 기부채납 공공시설의 다양화 등에 대한 검토가 이루어져야 할 것이다. In the apartment reconstructions, FAR can be an important standard both in terms of the project union and the public. From the viewpoint of the project union, the larger FAR will increase the profit and reduce the deductible, so the volume ratio will be maximized. On the other hand, in the public view, FAR can be used as a basis for securing infrastructure for living such as roads, waterworks, and sewage, and therefore, it is adjusted appropriately to secure the quality of living environment. In addition, when FAR is concentrated in a specific area, development demand is monopolized, so that FAR can be used as a means of allocating limited development demand to each land use area. The purpose of this study is to compare the standard of FAR by local governments in Gyeonggi province and to suggest the operation method of FAR standard considering local conditions and local characteristics. The FAR of the apartment reconstruction project can reach the upper FAR with the land donation and the additional FAR incentive. Also the legal upper FAR can be reached by the incentive of the small rental house volume ratio. The standard of FAR of local governments in Gyeonggi Province was operated variously. As a result of examining 20 cases in Gyeonggi province, the method to secure the floor area ratio could be divided into four types such as land donation, additional FAR, combined application type, and small rental housing type. This study suggested the upper limit FAR, which reflects the characteristics of the municipality according to urban condition, reconstruction condition and housing market condition. In addition to this, it is suggested that the comparison of the upper and lower limit FAR for 「the improvement basic plan of the urban and residential environment」is possible by applying the score of the administrative dong. By 2025, the number of housing units in Gyeonggi-do that will reach the age of the apartment reconstruction is expected to be 657 thousand units. Especially, it is difficult to solve all of the apartments reconstructions because the quantity of old apartments concentrates in the area that was built by large-scale residential development. Urban regeneration methods including maintenance and management apartment remodeling will be needed for these areas. In addition, additional research will be needed on incentives for donation of FAR. The effects of incentives, the quality of public facilities to be donated, and the diversification of donated public utilities should be reviewed.

도시재생사업과 관련된 현행 인센티브 제도의 분석

이인성(Lee, Insung),유나경(Yu, Na-Kyoung) 한국도시설계학회 2010 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.11 No.4

인센티브 제도는 도시재생사업을 지원하는 중요한 방법으로서, 민간이 주도하는 도시재생사업을 공공의 목적에 맞게 바람직한 방향으로 유도하고, 도시재생사업의 공공기여를 적정수준에서 보상해주는 기능을 가지고 있다. 그러나 현재 우리나라의 인센티브 제도는 여러 가지 문제점들로 인하여 도시재생사업을 효율적으로 유도하고 지원하는 수단이 되지 못하고 있다. 본 연구에서는 국토의계획과이용에관한법률, 도시및주거환경정비법, 도시개발법, 도시재정비촉진을 위한 특별법 등 우리나라의 도시재생사업 관련법에서 규정한 인센티브 제도의 문제점을 분석하여 개선방안을 제시하고자 하였다. 분석을 통해 발견된 문제점 중 가장 심각한 것은 여러 법들의 인센티브 적용이 일관성이 없다는 것이다. 각 법에 규정된 인센티브 프로그램들은 인센티브 부여조건, 산정식, 인센티브의 종류를 각각 다르게 규정하고 있어서, 혼란을 가져오며 법적용의 형평성을 저해하고 있다. 또한 이들 인센티브 프로그램들은 인센티브의 부여조건과 수단에 있어서 매우 제한적이어서 인센티브의 효율적 활용을 가로막고 있다. 본 연구에서는 이러한 문제점을 개선하기 위해서 다음과 같은 방안을 제시하였다. 첫째, 각 법령에 분산 규정되어 있는 인센티브와 관계된 법조항들을 모법에 통합조정할 필요가 있다. 둘째, 현재 도촉법 등에 규정된 확대된 범위의 인센티브 부여조건을 모든 도시재생사업에 확대 적용할 필요가 있다. 셋째, 행정적, 재정적 인센티브의 확대 도입을 적극적으로 고려해야 할 것이다. Incentive system can be an effective tool to accomplish the goals of urban regeneration projects. Incentive system can guide the private development to meet public needs, and compensate the private developers’ contribution of providing public facilities. The present incentive system in Korea, however, cannot effectively guide and support urban regeneration projects due to several problems. This study intended to analyse the problems and explore future directions of amendment for the incentive systems determined in the laws related to the urban regeneration, such as Urban Planning Law, Urban Redevelopment Law, Urban Development Law and Urban Regeneration Law. The most serious problem found in the analysis was inconsistency in the incentive programs. The incentive programs of the laws are different in the requirements, calculation method and types of incentives. These differences can cause confusions and inequalities. In addition, the incentive programs’ limitations in the requirements and the types of incentives can restrict a positive applications of the incentive system. Based on the analysis, the following directions were suggested. First, the incentive systems should be integrated into a coherent structure in a law of high hierarchy. Second, the wide range of incentives which the Urban Regeneration Law provides should be applied into all types of urban regeneration projects. Third, the application of administrative and financial incentives need to be expanded.

지구단위계획 용적률 인센티브제도 적용 실증 연구

유창균(Yoo, Chang-Geun),이정심(Lee, Jeong Sim) 한국도시설계학회 2011 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.12 No.4

본 연구는 전남 남악신도시의 공동주택을 대상으로, 실제의 공동주택단지 계획ㆍ설계시 어떠한 방식으로 용적률 인센티브를 적용받고 있는 가를 실증 조사ㆍ분석하였으며, 그 결과 다음 3가지 문제점을 도출할 수 있었다. 첫째, 규제 항목의 경우 반드시 따라야 하는 법적 사항임에도 불구하고 항목별 완화 범위의 최대 용적률 인센티브를 부여 받아 필요한 용적률 인센티브의 상당 부분을 득할 수 있는 구조를 갖고 있어 유도를 목적으로 하는 권장 항목의 적극적이고 다양한 도입ㆍ적용을 상대적으로 어렵게 하고 있다. 둘째, 권장 항목의 경우 정량화가 가능한 몇몇 항목을 제외하고 해당 요구 조건 충족 정도를 가름 할 수 있는 기준이 모호하여 인센티브 적용이 일관적이지 못하고 있다. 셋째, 규제 항목의 도입ㆍ적용에 대한 최소 기준이 없어 비용이 적게 들거나 도입이 수월한 항목을 형식적이고 임의적이며 편의적인 방향으로 도입ㆍ적용하거나 해석하여, 필요 인센티브를 적용 받는 용적률 상향 도구로 활용되고 있다. 따라서 이러한 문제를 개선하기 위해, 앞으로 규제 항목의 인센티브를 없애거나 최소화시키고, 완화 항목을 더욱 구체적으로 세분ㆍ제시하거나 적용 항목 최소 개수를 지정하는 등의 제도적 보완이 필요한 것으로 나타났다. This study examines and analyzes how the floor area ratio (FAR) incentive is applied in the planning and design of actual apartment houses in Namak New Town in Jeonam-do. It found three major problems. First, although regulatory items must satisfy the legal requirements, the structure allows many of the required FAR incentives to be satisfied by giving maximum FAR incentive within the range of mitigation. As a result, it makes the recommended items to attract developers difficult to be more workable. Second, while the satisfaction of the requirements can be evident in the regulatory items, the recommended items have obscure standards to predict whether they meet the requirements or not, except in the case of quantifiable items and inequitable or inconsistent application of the incentive. Third, in the absence of any minimum standard of adoption and application of regulatory items, low cost or easily adopted items were adopted or applied by formal, random and convenient ways and this was used as an instrument to improve FAR through the application of necessary incentives. Therefore, efforts to eliminate or minimize the regulation incentives, or to subdivide them into more specific items, including the numbers of applicable items in the rule, are considered necessary.

공공공지 및 공개공지 인센티브 기준의 실효성

최막중,황규헌 대한국토·도시계획학회 2002 國土計劃 Vol.37 No.3

This study evaluates the effectiveness of the floor area ratio(FAR) incentives(bonus) which are provided to secure public open space in the Korean urban design system. From private land/building owners' point of view, it carries out two kinds of cost-benefit analyses based on floor area and economic cost/value criteria, depending upon whether the property right of open space is transferred from private to public ownership or not. It further suggests how the incentive system be improved, including the linkage system among FAR, building coverage ratio, and building height incentives.

특별계획구역 용적률 인센티브에 의한 부동산 개발사업의 비용편익 조정효과 연구

정혜진(Jung, Hye Jin),서충원(Suh, Chung Won) 한국부동산학회 2009 不動産學報 Vol.37 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES As the focus of this study, the "Special Districts" in Seoul, which were designated and made by public in the early 2000s, are in a close relation to the balance between public benefit and private benefit. The objective of this research is to evaluate effectiveness of incentive zoning in the special planning districts. (2) RESEARCH METHOD This research conducted cost-benefit analysis focused on the benefit-cost ratio(BCR) of private sector. (3) RESEARCH FINDINGS The result of this study is as follows. According to analysis, the monetary value assessment of these factors showed that BCR of the private sector measured in the case sites was 1.95 on average, and major costs in the private sector were cost of land and cost of construction, while benefits were sales of buildings. The ratio of incentive is 29% and the ratio of additional building area is 1,42 in detail. Therfore in a view point of total amount, the effectiveness of incentive zoning is reasonal, but internal influencing factors say that current incentive system is unbalance between private benefit and public benefit. Because private cost, for example, cost of land and cost of construction, would give back indirect benefit in the process of development under the current incentive system. 2. RESULTS The study says that the standard for the judgment on the balance between public benefit and private benefit should be a practical exchange of value, not the current exchange of area relying on a calculation equation.

기부채납에 따른 인센티브제도의 실효성 분석

김성희(Kim, Seong-Hee),안건혁(Ahn, Kun-Hyuck),심교언(Shim, Gyo-Eon) 한국도시설계학회 2010 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.11 No.2

본 연구는 기반시설 기부채납에 따른 사업주체의 토지지분 감소 및 설치비용 분담과 같은 사적 재산권 제한이 용적률 인센티브제도에 의해 정당한 보상을 지급받는가 하는 사업주체의 관점으로 한정하여 논의를 진행하였다. 이에 주택재개발사업을 대상으로 경제적 관점에서 인센티브제도의 실효성을 실증적으로 검증하고, 인센티브제도의 실효성 확보조건을 수리적으로 규명함으로써 논란이 되어왔던 합리적인 용적률 인센티브 할증비율과 공공의 기반시설 설치비용 분담비율을 밝히는 것을 목적으로 하였다. 주요 연구결과로는 첫째, 주택재개발사업구역의 기반시설 기부채납비율이 늘어날수록 사업의 경제성은 낮아지는 것으로 나타나 인센티브제도의 실효성이 낮은 것으로 판단되었다. 둘째, 수리모형을 통해 살펴본 인센티브제도의 실효성 확보조건을 사례지역에 적용한 결과 서울시 기준 0.3 보다 많은 용적률 보너스가 필요한 것으로 나타났다. 셋째, 공공이 기반시설 설치비용의 50%를 분담한다면 용적률 할증비율의 증가 없이도 인센티브제도가 원활히 작동될 수 있는 것으로 나타났다. 다만 기반시설 설치에 따른 쾌적성 증대가 사업주체의 경제성에 긍정적 역할을 함에도 불구하고 이에 대한 편익의 측정이 동시에 이루어지지 못한 채 손실보상의 차원에서만 접근한 부분이 연구의 한계라 할 수 있다. This study examined whether the restriction of private property rights including reduction of land ownership and share of installation expenses according to land donation for infrastructue was properly compensated by the floor space ratio incentive system from the project owners’ viewpoints. Accordingly, this study aimed to suggest a reasonable incentive ratio for floor space ratio and sharing ratio of expenses required for installation of a public infrastructure by investigating the efficacy of the incentive system in the housing redevelopment projects and numerically identifying the conditions to secure the efficacy of the incentive system. The followings are the results of the study. First, the more the land donation ratio for the infrastructure in the housing redevelopment project zones was increased, the more the economic feasibility of the project was decreased and the more the efficacy of the incentive system was reduced. In accordance with the application of conditions to secure efficacy of the incentive system to actual cases, a floor space ratio incentive greater than 0.3, the standard incentive ratio in Seoul, was required. Third, if the public sector shares 50% of expenses required for installation of the infrastructure, the incentive system would effectively work without an increase of floor area ratio incentive.

정비구역 폐지 공공시설 매각이 용적률 변화와 외부 공간 차폐에 미치는 영향 연구

최영준(Choi, Young-Jun),신동진(Shin, Dong-Jin) 한국도시설계학회 2012 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.13 No.3

본 연구는 폐지되는 공공시설 매각이 정비구역 용적률에 미치는 영향을 분석하고, 고밀도로 조성되는 정비구역 외부공간의 시각적 특성을 이해함으로써 향후 정비사업 정책 개선에 필요한 기초자료를 제공하는 것을 목적으로 한다. 이를 위하여 대구에 지정된 40개 정비구역을 대상으로 사례연구를 실시하였다. 연구 결과, 공공시설을 사업시행자에게 매각하는 정책은 개발가능용적률을 상한용적률에 가깝도록 높이는 효과를 갖는 반면, 일부 정비구역에는 인센티브 혜택이 전혀 없거나 매우 적은 수준이어서 경제적으로 손실을 주는 정책이라는 것이 밝혀졌다. 그리고 외부공간의 특성을 분석한 결과, 위요공간의 밀폐도가 매우 높고 단지 외부에서 본 조망차폐율도 적정수준 이상이어서 정비구역 외부공간의 질이 상당히 낮은 것으로 드러났다. 결국 매각정책은 일부 정비구역에는 경제적 손실을 주면서 동시에 개발가능 용적률을 높임으로써 주거 생활환경의 질을 낮추는 결과를 초래하는 것으로 밝혀졌다. 따라서 폐지 공공시설을 매각하기보다는 무상 양도하는 것이 경제적으로나 주거환경의 질적 개선 측면에서 더 바람직한 것으로 평가되었다. The study aims to explore how much impact the disposition of public land has upon floor area ratio (FAR) and view blockage in housing renewal areas. For this purpose, it carried out a case study on 40 housing renewal areas in Daegu. The study shows that a permissible FAR substantially increases when the city sells developers the land of disused infrastructure such as roads and parks. It also reveals that the developers suffer economic loss because of little benefit from FAR incentive. The analysis of view blockage within 8 housing renewal areas indicates that the degree of spatial enclosure in their outdoor spaces is strong and their view blockage ratio is so high that the quality of living environment is not satisfactory. The study concludes that it is not desirable for the city to sell developers the public land because it makes the quality of physical environment unsatisfactory. Rather it argues that the city should provide the developers with the public land for free so that quality of living environment could be improved in housing renewal areas.

결합개발제도 인센티브 체계의 적정성 검토

이인성 한국도시설계학회 2015 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.16 No.4

CRP(Conjoint Renewal Program) seeks to preserve environmentally or culturally significant areas by combining multiple redevelopment projects, and moving the development right from the sending area where development is restricted to the receiving area where development is encouraged. In order to be effective, CRP should be able to operate in the market mechanism, that is, the profits of sending areas and receiving areas must become increase through the CRP. This paper identified the factors that influence the profit of CRP projects, and examined the appropriateness of incentive systems for the CRP through a computer simulation. Various alternatives for calculating transferable FAR, minimum FAR incentives, and profit distribution methods were compared in the simulation. The results were as follows. For calculating transferable FAR, Area-Ratio(AR) method produced better results than the Value-Ratio(VR) method. The increase of minimum level of FAR incentive could not achieve a desirable improvement. The most significant difference was observed in the comparison of profit distribution methods. Combined-Distribution(CD) could not maintain a stable balance between the profits of sending areas and receiving areas, and Half-Distribution(HD) sometimes reduced the profit of sending areas. Eventually Land-value-adjusted-Distribution(LD) with Area-Ratio(AR) provided the most steady circumstances for the CRP. These results implied that profit distribution method is the key element in enhancing the applicability of CRP. 결합개발은 복수의 정비사업을 통합하여 보존이 필요한 송출지의 개발을 억제하고 그 개발권을 수용지에 이전하여 환경 또는 문화 등의 보존을 추구하는 정비수법이다. 결합개발은 민간시장을 바탕으로 공공의 목적을 달성하고자 하는 제도로서 시장기제에서 작동가능해야 한다. 즉, 결합개발이 실효성을 가지기 위해서는 결합개발을 통해 송출지와 수용지의 개발수익이 증가해야 한다. 본 연구는 이러한 관점에서 결합개발의 수익변화에 미치는 영향요인을 검토하고, 컴퓨터 시뮬레이션을 이용하여 이전용적률 산정방식, 최소 용적률 인센티브, 수익 배분방식 등 결합개발제도 인센티브 체계의 실행효과를 검증하였다. 주요 연구결과는 다음과 같다. 이전용적률 산정방식의 비교에서는 토지면적비 방식이 토지가액비 방식보다 나은 결과를 도출하였으며, 최소 용적률인센티브의 상향조정은 큰 효과를 거두지 못하였다. 수익 배분방식의 비교에서 가장 뚜렷한 차이가 나타났는데, 단일조합 방식은 송출지와 수용지의 수익균형을 유지하지 못하였고, 1∶1 배분방식은 일부 구간에서 송출지의 수익이 줄어드는 결과를 보였으며, 토지면적비 기준의 지가보정 배분방식이 가장 안정된 결과를 도출하였다. 이러한 결과는 향후 결합개발 제도개선의 초점이 송출지와 수용지 사이의 적정 수익배분 방법에 모아져야 한다는 것을 시사한다.

서울시 역세권 규제완화에 따른 임대주택 확보 정책의 실효성 분석 연구

원종석(Won Jong-Seok),이희정(Lee Hee-Chung),남진(Nam Jin) 대한국토·도시계획학회 2010 國土計劃 Vol.45 No.4

The purpose of this paper is to evaluate an effectiveness of the de-reguration policies, which provide up-zoning and FAR incentives for supplying public-rental housing in the area within 500m from a subway station in redevelopment promotion areas. Especially, this study evaluates the appropriateness of restitution ratio 0.5 of FAR incentives through the cost-benefit analysis and analysis of elasticities from the cases of Buk-a-hyun 2 and Soo-saek 6 redevelopment project This study found that FAR incentives have an economic effects for private developers, and land price is an important factor in the cost-benefit of developers.

서울시 특별계획구역 인센티브제도 운영과 효과 연구

정혜진,김기호,장경철 대한건축학회 2006 대한건축학회논문집 Vol.22 No.5

The objective of this research is to evaluate management and effectiveness of incentive zoning in the special planning districts, specially focus on up-zoning area in Seoul. The Result of this study showed that, firstly, incentive contents are concentrated to public open space, thin massing on high-rise building, roof gardening. In many cases, special district development got a lot of incentives in compensation for these public spaces provided by design guide lines, but the public spaces for citizen is not guaranteed publicness. Secondly, the incentive policy was highly effective for private sector's developer. According to analysis, B/C ratio is over 1.5 in almost special planning districts and Net value average valuate 75,596 million won. This result shows that benefits by incentive zoning are given to private sector too much and urban design guidelines for incentive were abused on urban-development. Therefore, incentive policies are required for exactness in building use permission, various method and clearness on incentive endowment, effectiveness of land donation policies, and evaluate-method for public open spaces.