감정평가사 수습제도 개선에 관한 연구 -계층화분석기법(AHP)을 중심으로-

최태규 한국부동산연구원 2012 부동산연구 Vol.22 No.3

The appraisal market has been a lot of changes nevertheless, Appraiser Trainee system is not changed since 1989. It is mainly educate real estate. According to Korean Appraisal Act, appraisal business sector is diverse. But Appraiser's work is the main business of the real estate appraisal. Appraisal certified test is the main test of the real estate subject. Probably for these reasons, The appraisal market has been seriously challenged by some certification. This study examines the improvement of appraiser trainee system by AHP. And this study is summarized as follows;Appraiser Trainee System is reformed, a small class is operated in Appraiser Trainee Course and Appraiser Trainee Circumstances is reformed. 본 연구는 감정평가사의 수습제도 개선을 위해 ‘감정평가사’와 ‘교수’, ‘수습감정평가사’를 대상으로 수습제도와 관련된 내용을 항목화 하고 AHP를 이용하여 분석하였다. 그 결과 감정평가사의 수습제도 개선을 위해서는 ‘수습운영’을 함에 있어서 ‘반별주임교수 감정평가사’ 제도를 도입하고, 월별로 나누어 교육하는 현재의 수습교육방법이 아니라 ‘연속교육’을 실시하며, ‘학점제’를 통한 ‘집중과목’을 ‘소규모반’으로 나누어 수습교육을 하는 것이 타당하다는 설문결과를 얻었다. 이러한 설문결과가 주는 시사점은 다음과 같다. 첫째, 수습제도의 과감한 혁신이 요구된다. ‘수습교육방법’을 ‘연속교육’으로 하며, ‘수습교육기관’도 ‘협회부설 감정평가연수원’이 담당하고, ‘실무훈련과정 후’ 수습교육을 우수한 성적으로 이수한 ‘수습감정평가사’에게 채용의 인센티브 등을 제공하는 것이다. 둘째, 수습교육을 운영함에 있어서 ‘소규모반 교육’, ‘반별주임교수 감정평가사’ 제도, ‘집중과목’을 ‘학점제’로 운영한다. 셋째, ‘수습환경’을 혁신한다. 감정평가 3방식의 부활을 위해 「부감법」에서 토지평가기준을 삭제하며, ‘자격시험과목’도 대폭 조정하고, ‘한국부동산연구원’의 역할도 부동산 중심이 아닌 부동산 이외의 기타재산에 대한 기반시설 확충을 위해 과감한 인재영입이 있어야 한다. 더불어 ‘수습감정평가사’, ‘감정평가사’의 전문교육을 위해 교육을 담당하는 감정평가사가 채용되어야 하고, 협회부설 감정평가연수원이 많은 역할을 해야 할 것이다.

감정평가사의 경매평가시 목적물범위의 통일적 해석 -소유권의 범위확정제도(부합, 종물 등)의 관계를 중심으로-

윤동건,양재모 한양대학교 법학연구소 2008 법학논총 Vol.25 No.3

Our auction act have upset price system, is evaluated by appraiser, in our public auction procedure. On valuation, appraiser consider that the objective is the simple, the complex or the concentration. and which is accessory thing or tally. If appraiser add another thing’s value to appraisement. party interested file a protest against upset price. The Supreme Court’s precedent show what is accessory thing, what is tally in some case. but as an example, for all tree is tally in legal system, some appraiser do not appraise tree’s value. other appraiser do appraise tree’s value. It is caused by the nonexistence of appraisal standard. accessory thing theory is about the reach of ownership. but appraisal is about exchangeable value, nothing but market price. we propose that appraisal standard is need in upset price valuation as compensation standard in the government’s Land Expropriation.

감정의 합리적 실현구조에 관한 민사소송법적 조명 - 감정의 구성·활동·통제의 사이클을 중심으로 -

이찬양 법조협회 2024 法曹 Vol.73 No.4

건설소송, 의학 분야 등의 재판에 있어 감정이 재판의 향방을 가르기도 한다. 이처럼 감정의 영향력이 실무상 매우 중대함에도 감정에 관해 공정성, 합리성, 신속성 등에 다수 문제가 있다. 그러나 오늘날 실무, 업계 실정 등에 부합할 수 있는 감정의 합리적 기준 및 제한에 관한 연구는 활성화되지 못하였으므로 본 분야에 관한 연구는 매우 시급하다. 미국, 독일, 일본 등에서의 시사점 도출을 근거로 먼저 감정의 구성 측면에서는 첫째, 감정인 선정·등재제도에서의 문제에 관한 개선안을 검토하였다. 둘째, 평정 기준표에서의 관내 사무소와 관외 사무소 간 배점의 차등화 양상을 ⅰ) 신체 감정 분야 및 건설 감정 분야와 ⅱ) 문서등의 감정 분야 양자를 구분하여 합리적으로 재구성하였다. 셋째, 독일에서의 공적 감정인 선임 시스템 도입안을 우리 실무에 적합하도록 검토하였다. 감정의 활동 측면에서는 첫째, 감정인(기관) 독점규제제도(가안) 도입안, 둘째, 일본의 복수 감정제도(가안) 도입안을 논의하였다. 셋째, 감정 결과의 감정 주문 및 감정 이유의 증거자료에의 인정 가능성에 관해 검토하였다. 감정의 합리적 통제 및 규율방안으로는 첫째, 감정 판단에 있어 법원 판단의 명확한 근거 및 기준의 구체화 방안의 장·단점을 검토하였다. 둘째, 감정 촉탁에 따른 한계 극복을 위해 ⅰ) 정당 사유 없을 경우 감정인의 감정 의무화 입법안, ⅱ) 감정 촉탁에 따른 지연이 있는 경우 법원의 소견서 활용방안, ⅲ) 프랑스의 특임 판사제도 도입안의 장·단점을 검토하여 우리 법제에 가장 합리적인 여러 도입안을 논의하였다. 셋째, 감정인의 익명성 문제 극복을 위해 유럽·독일·미국에서의 논의를 토대로 우리 실정에 부합하는 개인정보 사전동의제(opt-in) 및 사후동의제(opt-out) 도입안을 논의·제시하였다. 넷째, 감정인에게 명백한 고의 또는 중과실이 있는 경우 감정인에게 손해배상책임을 논할 수 있는 입법안을 검토하였다. In trials such as construction litigation and medical trials, emotions play a very important role. Although the influence of emotions is very significant in practice, there are many problems with emotions, such as fairness, rationality, and speed. However, research on rational criteria and limitations of emotions that can fit with today's practices and industry conditions has not been active. Therefore, research on the field of emotions is very urgent. Based on the implications from the US, Germany, and Japan, first, in terms of the composition of appraisal, the problems in the appraiser selection and listing system were identified and improvement measures were reviewed. Second, the differential distribution of points between in-house and out-of-house offices in the evaluation criteria was rationally reconstructed by distinguishing between i) the physical appraisal field and the construction appraisal field and ii) the appraisal field of documents, etc. Third, the introduction of a public appraiser selection system in Germany was reviewed to ensure that it is suitable for our practice. In terms of appraisal activities, first, the introduction of a system for monopoly regulation of appraisers (organizations) (draft) and second, the introduction of Japan's multiple appraisal system (draft) were discussed. Third, the possibility of appraisal results being accepted as evidence for appraisal orders and appraisal reasons was reviewed. As a rational control and discipline measure for appraisals, first, the advantages and disadvantages of specifying the clear basis and criteria for court judgment in appraisal judgments were reviewed. Second, in order to overcome the limitations of appraisal requests, i) a legislative bill requiring appraisers to perform appraisals in the absence of just cause, ii) a plan to utilize the court's opinion in the event of a delay due to appraisal requests, iii) a plan to provide incentives to appraisers, and iv) a plan to introduce a special judge system in France were reviewed to discuss the most reasonable plan for our legal system. Third, in order to overcome the problem of appraisers' anonymity, a plan to introduce a system of prior consent (opt-in) and post-consent (opt-out) for personal information that is suitable for our circumstances was discussed and presented based on discussions in Europe, Germany, and the United States. Fourth, a plan to improve the appraiser evaluation table after appraisal was discussed. Fifth, a legislative bill was discussed that would allow appraisers to be held liable for damages in cases where there is clear intent or gross negligence on the part of the appraiser.

사법 : 감정평가사의 경매평가시 목적물범위의 통일적 해석 -소유권의 범위확정제도(부합, 종물 등)의 관계를 중심으로-

윤동건 ( Dong Gun Yoon ),양재모 ( Jae Mo Yang ) 한양대학교 법학연구소 2008 법학논총 Vol.25 No.3

Our auction act have upset price system, is evaluated by appraiser, in our public auction procedure. On valuation, appraiser consider that the objective is the simple, the complex or the concentration. and which is accessory thing or tally. If appraiser add another thing`s value to appraisement. party interested file a protest against upset price. The Supreme Court`s precedent show what is accessory thing, what is tally in some case. but as an example, for all tree is tally in legal system, some appraiser do not appraise tree`s value. other appraiser do appraise tree`s value. It is caused by the nonexistence of appraisal standard. accessory thing theory is about the reach of ownership. but appraisal is about exchangeable value, nothing but market price. We propose that appraisal standard is need in upset price valuation as compensation standard in the government`s Land Expropriation.

감정평가사 자격시험제도의 문제점과 개선방안

박상현 ( Sang Hyun Park ) 한국감정평가학회 2015 감정평가학논집 Vol.14 No.1

감정평가사의 시장이 침식되고 감정평가사의 수가 증가함에 따라 시장환경이 악화되고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해서 감정평가사는 전문성을 강화하고 업무영역을 확대해야 한다. 이를 위해서는 자격시험을 강화하는 것이 효과적인 방법이다. 감정평가사 자격시험의 가장 어려운 부분은 2차 시험이다. 그러므로 2차 시험을 강화하는 것이 중요하다. 그러나 지금까지 감정평가사 자격시험에 대한 개정은 쉬운 1차 시험에 국한되었다. 그래서 본 연구는 감정평가사 자격시험, 특히 2차 시험의 문제에 주목했다. 감정평가사 자격시험의 개선안을 도출하기 위하여 감정평가사 자격시험의 연혁과 선행연구들을 검토했다. 나아가 외국의 감정평가사 자격시험 및 국내 유사 전문자격시험과의 비교연구를 통하여 감정평가사자격시험의 개선안을 도출하였다. 주된 개선안은 감정평가사 2차 시험 과목을 확대하고 강화하는 것이다. 구체적으로 감정평가사 2차 시험과목이 감정평가관련 공학, 부동산사법, 부동산공법, 부동산학원론(감정평가론 포함),감정평가실무로 확대되어야 한다. The market environment of appraiser has been aggravating as the market area of appraiser has been eroded and the number of appraisers has been increasing. To solve this problem, appraisers have to consolidate their professionalism and expand their business area. To obtain this goal, strengthening the qualifying examination is an efficient measure. The most important and difficult part of the qualifying examination for appraiser is the second examination. Therefore, strengthening the second examination is important. However, the revisions of the examination have been restricted in the easy first examination. So this study focused on the problems of the qualification system for appraiser, especially the second examination. To make the reform programs, I investigated the history of the qualification system for appraisers and the preceding studies, Through the comparison with the foreign qualification system for appraisers and other expert qualification systems, I made reform programs of the qualification system for appraiser. The main reform program is to expand and strengthen the subjects of the second examination. Concretely, the subjects of the second examination for appraiser should be appraising related engineering and real estate private law, real estate public law, real estate principle (including appraising theory)and appraising practice

감정평가서 적정성 검토의 법적 고찰

황선훈 법제처 2023 법제 Vol.702 No.-

‘감정평가서 적정성 검토’란 「감정평가법」 제6조 제1항에 따라 발급된 감정평가서의 적정성을 검토하기 위하여 검토 의뢰인이 감정평가법인등(해당 감정평가서를 발급한 감정평가법인등은 제외)에게 의뢰하고, 검토 의뢰를 받은 감정평가법인등이 소속 감정평가사 중에서 검토업무를 수행할 검토평가사를 지정하고, 지정된 검토평가사가 해당 감정평가서의 적정성을 검토결과서로 작성하는 일련의 과정을 의미한다. 감정평가서 적정성 검토는 ‘감정평가서’를 그 검토 대상으로 하며, 그 목적은 감정평가서의 ‘적정성’을 판단하는 것이다. 그 결과 새로운 의견이나 가치의견을 제시할 수 없다. 검토 의뢰인과 감정평가법인등의 법률관계는 상호대등한 관계로 사법상 계약에 의해 수임계약이 체결된다. 검토평가사는 검토권을 가지고 검토업무를 수행하며, 작성하는 검토결과서는 감정평가서의 적정성에 대한 의견을 제시하는 것으로 그 자체로 아무런 법적 효력을 가지지 않는다. 감정평가서 적정성 검토는 「감정평가법」 제10조 제6호의 ‘감정평가와 관련된 상담 및 자문’으로 해석되며, 그 결과 성실의무 위반시 징계 등 제재처분을 받을 수 있다. 또한, 감정평가서 적정성 검토에 있어서 수수료에 관한 사항이 「감정평가법인등의 보수에 관한 기준」 제11조의2에 신설된 관계로 수수료 요율 기준 미준수시 징계 등 제재처분을 받을 수 있다. 기타 감정평가서 심사・제도와 비교분석을 종합하면, 첫째, 감정평가서 적정성 검토는 다른 제도와 비교할 때 ‘감정평가서 적정성 검토기준’이 명시적으로 규정되어 있지 않다. 둘째, 기타 감정평가서 심사・제도와 같이 의뢰인으로부터 수임주체(감정평가법인등)와 검토업무의 수행주체(검토평가사)를 분리하는 형태는 기타하나, 검토결과서의 심의주체(예컨대 검토위원회)를 두고 있지 않다. 셋째, 다른 제도와는 다르게 적정성 검토업무를 수행하기 위한 통일된 기준이 없으며, 개별적으로 내부규정을 만드는 경우 통일성의 문제 및 검토보고서의 품질 문제가 발생할 수 있다. 법령(「감정평가법」과 동법 시행령)에서는 ‘감정평가서 적정성 검토’의 적용범위에 관하여 직접적으로 규정하고 있지 않다. 그러나 의뢰인 적격을 제한함으로써 간접적으로 적용범위를 제한하고 있다. 따라서 ‘감정평가서 적정성 검토’의 적용범위를 명확하게 할 필요가 있다. The term "Review about Adequacy of The Issued Appraisal Report" (hereinafter referred to as "RAAR") refers to a series of processes where the client of RAAR requests an "appraisal corporation, etc." (excluding the "appraisal corporation, etc." that issued the relevant appraisal report) to review the adequacy of the appraisal report issued under Article 6 (1) of the "ACT ON APPRAISAL AND CERTIFIED APPRAISERS". The "appraisal corporation, etc." that receives the review request designates a review appraiser from its affiliated appraisers to perform the review task. The assigned review appraiser examines the adequacy of the appraisal report and documents the review results in the form of a review report. RAAR focuses on the "appraisal report issued under Article 6 (1)" itself, and its purpose is to determine the "Adequacy" of the Issued Appraisal Report. As a result, it is not possible to present new opinions or valuations. The legal relationship between the client requesting the RAIAR and the "appraisal corporation, etc." is established through a contractual agreement based on equal legal status. It is a professional service contract formed under judicial contract principles. The review report about RAIAR prepared by the review appraiser is indeed just an expression of opinion and does not have any legal effect on its own. RAIAR can be interpreted as "Consultation and counsel with regard to appraisal" under subparagraphs 6 of Article 10. The review appraiser can face sanctions if they violate their duty of diligence while performing the review task. The content of comparative legal analysis with similar systems is as follows: First, there is no explicit regulation of review criteria. Second, there is no entity responsible for reviewing the review reports. Third, there is no unified standard in place. The legislation does not directly specify the scope of the RAIAR. However, it indirectly limits the scope by restricting the qualification of the client. Therefore, there is a need to clarify the scope of the RAIAR.

감정평가업과 타 전문직종의 업무제휴 방안

박정열 ( Jung Ryul Park ),방경식 ( Kyung Sik Bang ) 한국감정평가학회 2007 감정평가학논집 Vol.6 No.1

Appraisers have been stably done their jobs for 35 years according to the needs of the country. The number of appraiser and the size of appraisal market have been increased by 2,500 persons and 500 billion won, respectively. Developing new areas of the appraisal business is essence to appraisers business because of social and economic environmental change. However appraisers hesitate to expand their business into the other market in spite of they have high competition each other in their business. Appraisers have to cooperate with the specialists of the other business, such as lawyers and certified public accountants. In the research, we interviewed specialists and asked them about the cooperation with appraisers. Most of the specialists are in favour of business affiliations with an appraiser. Therefore appraisers have to expand a new business area with a positive attitude. Otherwise, other specialists try slowly and easily to invade the appraisers business. Appraisers have to make an effort to protect the existing business area. In order to protect their interest, appraisers have to increase R&D investment and strengthen their professionalism. Also, it is important that appraisers realize the threat of their survivals.

의료 분야 감정의 발전을 위한 소견

이숭덕 사법발전재단 2014 사법 Vol.1 No.28

The most important factors in appraisal are the appraiser who conducts accurate job and the judge who needs the expert witness to make a decision. It is not difficult to hear complaints about appraisal in the medical field. We have to concentrate on those two factors, appraiser and judge, to solve those problems. First, it is essential to upgrade the level of an appraiser. For this, it is essential to understand difference between legal process and medical practice, and then, to select proper experts who can execute an appraisal. Establishment of administrative procedures is also important for fair proceeding. In this regard, an organization or the court specialized in appraisal may be necessary. The valuation fee is not only return for appraisal but also the means of asking responsibility and condor. To disclose the result of an appraisal or to give feedback on the level of contribution to trial may contribute to increase the quality of appraisal. It is recommendable that the judge participates in appraisal positively and gives attention to its process carefully. The appraisal is a procedure set forth in the law. Thus, without the involvement of judges as the consumer of appraisal, efforts for improvement of the level of appraisal seem to be limited. There are quite a number of procedural matters that only a court or a judge can solve. It is preferable to establish the forum for judges and experts to communicate on the subjects without interruption because appraisal is the procedure that can connect experts with judges. A variety of training courses between judges and medical personnel may be an appropriate solution. 감정에 있어 가장 중요한 요소는 감정인과 이를 활용하는 법관이다. 현재 우리 주위에서 의료와 관련하여 진행되고 있는 감정에 대해 적지 않은 불만의 소리를 들을 수 있다. 이를 해결하기 위해서는 위의 두 요인에 관심을 기울일 필요가 있다. 먼저 감정인의 수준을 높이기 위해서는 감정이라는 법적 절차가 일상적으로 행해지는 의료행위와는 다름을 이해하고, 이를 적절하게 수행할 수 있는 감정인을 선별하여야 하며, 나아가 감정을 공정하게 진행할 수 있는 소송절차를 마련하는 것이 필요하다. 이와 관련하여 감정을 전문으로 진행하는 기관 혹은 법원의 설립을 검토할 필요가 있겠다. 공정하고 수준 높은 감정을 위해서는 합당한 비용이 어느 정도인지도 고민할 필요가 있다. 비용은 감정에 대한 보답일 수 있겠지만 공정성을 담보하고 책임을 묻기 위한 수단일 수도 있다. 절차적으로 감정 결과의 공개나 감정이 재판에 어느 정도 기여하였는지 등을 피드백하는 과정은 감정의 질을 높이는데 기여할 것으로 본다. 감정을 활용하는 법관 또한 감정에 관심을 기울이고 능동적으로 참여할 필요가 있다. 감정이 법에 명시된 절차임을 고려할 때 이를 활용하는 소비자가 적극 참여하지 않는다면 감정의 수준을 높이고자 하는 여러 노력들은 한계에 부딪힐 가능성이 높다. 그리고 절차적으로 반드시 법관이나 법원만이 해결할 수 있는 것들도 적지 않다. 마지막으로 감정이 전문가와 법관을 연결해 주는 절차임을 고려할 때 이들이 항시 교류할 수 있는 장을 마련하는 것은 중요하다. 아마도 전문가는 법조인에게, 그리고 법조인은 의료인들에게 서로에게 필요한 다양한 교육 과정이 이러한 자리이지 않을까 생각한다.

전문자격으로서 감정평가사제도의 내용과 한계

김종성,유선종 한국부동산법학회 2021 不動産法學 Vol.25 No.1

The appraiser system was established to protect people's property rights through fair and objective appraisal, and to achieve public welfare and national economic development by limiting the freedom to choose a profession, which is a fundamental right guaranteed under the constitution. Therefore, a high level of ethical standards with a mindset to serve the public is required of the nationally certified professional appraiser. Even though virtues such as professionalism, reliability, independence, and a collective nature are required of the appraisers, all of them have limitations that must be discussed under the premise of public interest required in the appraisal system. The fields of work in which the expertise of the appraisal system is applied, such as “land ownership,” should be examined in consideration of the nature of the system, its publicness, and the degree of expertise required in the industry as the appraisers are acknowledged for their independence. Most of the ethical issues faced by appraisers arise from the conflict between social responsibility as an industry professional and the pursuit of private interests as a private economic actor. Therefore, there is a justification for developing the appraisal system toward the direction of pursuing harmony between these two objectives. The reliability and independence of the appraisal system can be assessed by which of the two values ​​takes precedence. The role of the appraisers’ association is also focused on balancing the two opposing values. Therefore, the association must be able to represent the interests of its members while also being able to control itself. The importance of the association’s role is critical enough to be emphasized as a window through which the expertise, reliability, and publicness of the appraisal system are put together and expressed. 감정평가사제도는 공정하고 객관적인 감정평가를 통해 국민의 재산권 보호와 국가경제 발전이라는 공공복리의 달성을 위하여 헌법상 기본권인 직업선택의 자유를 제한하면서 마련된 제도이다. 따라서, 국가공인 전문자격사인 감정평가사에게는 공공에의 봉사정신을 사명으로, 고도의 윤리의식이 요구된다고 할 수 있다. 전문자문자격사제도의 특성이자 전문자격사에게 요구되는 덕목으로 전문성, 신뢰성, 독립성, 단체성 등을 들 수 있으나, 이들 모두 감정평가사제도에서 요구되는 공익성이라는 대전제 하에 논의되어야 하는 한계가 존재한다. 감정평가사제도의 전문성이 구체화 되는 업무영역과 업무대상으로서의 “토지등”은 감정평가 주체에게 업무의 독자성이 인정된다는 측면에서, 제도의 본질인 공공성과 현재 업계가 직면하고 있는 전문성의 정도에 대한 점검을 통해 고찰되어야 한다. 감정평가사가 직면하는 대부분의 윤리 문제는 전문자격사로서의 사회적 책임과 사경제 주체로서 사익추구유인 간 충돌에서 발생한다. 따라서, 감정평가제도의 발전은 양자의 조화를 추구하는 방향으로 정립될 당위성이 존재한다. 감정평가제도의 신뢰성과 독립성의 문제는 상기 두 가치 중 어떠한 것이 우선되느냐로 평가될 수 있다. 협회의 역할 역시 대립 되는 두 가지 가치의 균형 유지에 초점이 맞춰져 있다. 따라서 협회는 구성원의 이익을 대변할 수 있어야 함과 동시에 스스로를 통제할 수 있어야 한다. 협회는 감정평가사제도의 전문성과 신뢰성 그리고 공공성이 집대성되고 발현될 수 있는 창구인 만큼 그 역할의 중요성이 강조된다.

감정평가업의 공신력에 관한 실증연구

송계주(Song, Kae Ju),송명규(Song, Myung Gyu),이경진(Lee, Kyoung Jin) 한국부동산학회 2009 不動産學報 Vol.39 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This research aims to promote the enhancement of the public confidence and reliability in the real estate appraisal business by furnishing some empirical data for the plans to raise them. (2) RESEARCH METHOD This research was performed through a questionnaire to the real estate appraisers under the job. and relied upon frequency analysis for the most part. (3) RESEARCH FINDINGS Real estate appraisal can be said as the core of the real estate business. It supports all sorts of real estate decision-making, such as investment, development, and finance, and also has served to smooth various real estate activities. Despite of the fact that real estate appraisers have played a key role in the national economy, from time to time they have become the target of criticism owing to some appraisers' ethically inadequate job performances. Accordingly the real estate appraisal activities, as well as the government has made efforts to improve the service of the appraisal business by imposing legal controls on the lack of appraisers' moral sense. This research inquires into the decline of the public confidence if the real estate appraisal business and its reason behind the phenomenon. The facts found are summed up as follows; First, the interviewed appraisers, in general, think the public confidence of the appraisal business is very important, but its present level is not so satisfying. Second, the appraisal activities for compensation and mortgage are most apt to be morally ruined, Finally, the appraisers tend to judge that the reform in the appraisers' consciousness will be more effective than a regal enforcement in raising the public confidence. 2. RESULTS It seems that the heightening of real estate appraisers' moral consciousness would be more important than any other measures including a regal enforcement to enhance the public confidence in the real estate appraisal business.