프로젝트 파이낸싱의 발전방향에 관한 연구

성무용(Sung, Moo Yong),이범관(Lee, Beom Gwan) 대한부동산학회 2009 大韓不動産學會誌 Vol.27 No.1

본 연구의 목적은 대구지역의 부동산 프로젝트 파이낸싱의 사례를 분석ㆍ평가하여 문제점을 도출하고, 이를 토대로 프로젝트 파이낸싱의 발전방향을 제시하고자 함이었다. 이러한 연구의 목적을 효율적으로 달성하기 위하여 연구범위로서 시간적 범위는 프로젝트 파이낸싱이 본격적으로 실시된 1995년부터 현재까지로 하였고, 공간적 범위는 대구광역시로 하였으며, 내용적 범 위는 부동산개발 프로젝트 파이낸싱의 발전방향을 제시하는 것으로 한정하였다. 연구방법으로 접근방법은 경제적 접근방법을 사용하였고, 조사방법은 문헌조사법과 인터넷조사법을 병행하였으며, 분석방법은 비교 분석방법을 사용하였다. 연구결과, 프로젝트 파이낸싱의 문제점으로 첫째, 전문인력 및 지식부족, 둘째, 재원조달의 어려움, 셋째, 법ㆍ제도적 정책의 미흡 등으로 나타났다. 따라서 이상의 문제점을 토대로 프로젝트 파이낸싱의 발전방향으로서, 첫째, 전문기관 및 인력의 육성, 둘째, 재원조달 방법의 다양화, 셋째, 프로젝트 파이낸싱 정책의 개편을 제시하였다. This study aimed to compare and evaluate examples in real estate project financing to draw out problems, and to present a direction for development of real estate project financing in Daegu based on such problems. In order to efficiently achieve these aims, the scope of time in this research was set from 1995 when project financing actively began to the present. The spatial scope was limited to Daegu and the contents were aimed at presentation of a direction for development of project financing in real estate development. As for research methods, economic approach was applied. Descriptive analysis was applied while literature review and internet research were conducted as for research methods. Based on the results, problems with project financing included insufficiency in expert workforce and knowledge, difficulty to obtain financial resources, and poor policies in laws and institutions. As for a direction to develop project financing based on these problems, professional institutions and workforce shall be cultivated while exerting more efforts for more diversified methods to secure financial sources and reorganizing the policies for project financing.

델파이분석을 통한 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱의 리스크 요인에 관한 연구

이봉철(Lee, Bong Cheol),엄수원(Eum, Soo Won) 한국부동산학회 2012 不動産學報 Vol.51 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES Real estate project financing of Korea has rapidly grown in a booming stage of construction industry. However, rapid growth of project financing not being accompanied by development of feasibility study or institutional supports have caused negative effects such as reckless loan and insolvent lenders. The objectives of this study are to analyze risk factors of project financing in real estate development. (2) RESEARCH METHOD This study try to deduce consensual opinions of professional group on risk factors of each participant of project financing, controversial points and development strategies of project financing in Korea. I conducted Delphi method by professional group in order to make sense of consensus about risk factors of project financing in Korea. (3) RESEARCH FINDINGS In the result of this study, the largest issues on project financing are a weak fund-raising ability and professionalism of real estate developer and disproportion in risk sharing. 2. RESULTS The risk factors included as follows; assessment to business partners including developers and constructors, feasibility study, loan withdrawal plan, procedural risks such as land security or administrative procedure, and marketability issues. Professionals who participated in delphi survey picked “marketability issues” as the most important risk factor which could bea risk factor of project financing. In conclusion, various problems were derived from degeneration of financing structure in which financing decisions were determined by not profitability but constructor’s credit. This study suggested that legal and institutional supports were needed to follow the basic concept of project financing such as the establishment of agency for objective profitability assessment and to create virtuous circle of project financing for real estate development.

관광개발사업 프로젝트 파이낸싱의 위험요인 및 위험중요도 분석: 금융기관의 관점을 중심으로

정민웅,최승담 국토연구원 2010 국토연구 Vol.66 No.-

The objective of this paper is to identify project financing risk factors in tourism development and to assess relative importance of individual risk factors. Based on literature review, 59 risk factors pool of project financing are identified by comparing SOC and real estate project risk factors with project financing general risk factors. After specialists panel meetings, 45 underlying risk factors are adopted for tourism development project financing. A survey was conducted by financial specialists to assess relative importance of individual risks of tourism development, SOC development and real estate development. As a result, tourism development project financing 37 risks are identified as extreme risk, indicating a very negative perspective from financial institutions in investing for tourism development. Importance of preparation risks and operation risks is especially high in tourism development. And compared to SOC development and real estate development, the importance of six risk factors are relatively higher. The result of this study implies that major steps must be taken to manage risks in tourism investment and can be used as a guideline to develop the risk management system. 본 연구의 목적은 관광개발사업 프로젝트 파이낸싱의 위험요인을 도출하고, 개별 위험요인의 중요도를 측정하는 데 있다. 이러한 연구목적을 달성하기 위해 관광개발사업과 유사성이 높은 SOC개발사업과 부동산개발사업의 위험요인, 프로젝트 파이낸싱의 일반적인 위험요인, 관광개발사업과 파이낸싱 특성에 관한 선행연구 분석을 통하여 59개의 프로젝트 파이낸싱 위험요인 풀을 도출하였다. 이후 전문가 패널회의를 거쳐 총 45개의 관광개발사업 프로젝트 파이낸싱 세부위험요인을 도출하였다. 도출된 위험요인을 바탕으로 금융기관 전문가조사를 수행하였으며, Likelihood and Impact Method를 활용하여 관광개발사업 프로젝트 파이낸싱의 개별 위험요인 중요도를 평가하였다. 위험요인 중요도 평가결과, 위험요인 45개 중 37개 위험요인이 극단적 위험에 속하는 것으로 나타났는데, 관광개발사업에 대한 투자가능성이 매우 낮음을 시사하고 있다. 관광개발사업, 부동산개발사업 및 SOC개발사업 간 위험요인의 상대적 중요도를 비교한 결과 추진단계별 및 Ongoing 위험요인 모두 관광개발사업의 위험중요도가 상대적으로 높은 것으로 조사되어 관광개발사업에 철저한 위험관리대책이 필요한 것으로 나타났다. 연구결과는 관광개발사업 프로젝트 파이낸싱 활성화를 위하여 타당성분석의 신뢰성 및 출자자의 신용도 제고와 함께 공익성이 큰 거점 관광개발사업에서 위험분담을 위한 공공부문의 역할 강화의 필요성을 시사하고 있다. 향후 프로젝트 파이낸싱 활성화를 위하여 중요도가 높게 나타난 위험요인의 통제 및 관리방안에 대한 세부적 연구가 요구된다.

연구논문(硏究論文) : 참여주체의 역할이 프로젝트 파이낸싱에 미치는 영향 연구 -주택개발사업 과정을 중심으로-

전성태 ( Sung Tae Jeon ),김원필 ( Won Pil Kim ) 한국지역사회발전학회 ( 구- 한국지역사회개발학회 ) 2007 地域社會開發硏究 Vol.32 No.1

Recent housing market is in hard time because decrease of supply, increase of vacant housing by real estate regulation policy of government is making fund raising difficult. Therefore, it is necessary to construct project financing system and efficient management in order to revitalize easy fund raising of housing construction company. The purpose of this study is to investigate housing development business, fund-raising method, project financing introduction way and risk factor in order to analyze the role and effect of developer, constructor and financial institution, etc which are closely involved in housing development process. Developer, construction company and financial institution are necessary to develop suitable system with project financing standard related to specialization of housing development banking and maintain to promote project financing of housing development business. Developer, construction company and financial institution have to do following effort in order to revitalize and specialize project financing of housing development business The major research findings were as followings; Firstly, the trustworthy recovery of developer, construction company, financial institution and housing market etc are needed, far from propelling unreasonable project, unplanned development scheme and speculative attitude. Secondly, project financing must put an emphasis on clear understanding and feasibility of project, coming out of developer, construction company, financial institution`s standpoint. Thirdly, project financing is requiring more experts and professionalism for systematic management and comprehension such as knowledge-related banking business, construction and strategic judgment of housing market because its procedure is more complicated than any other banking techniques. Fourthly, construction company as a main subject of project business must introduce competitive factor through business planning, approval and permission, sale in lots, maintenance and products development, etc exuviating from simple contract form between developer and financial institution.

금융기관의 프로젝트 파이낸싱에 관한 리스크 관리 연구

성무용,이범관 대한부동산학회 2010 大韓不動産學會誌 Vol.28 No.2

외환위기 이후, 자체 신용으로 개발자금을 조달할 수 없는 건설사들이 급증하고, 2004년 이후 주택가격의 상승과 금융회사의 대출경쟁으로 프로젝트 파이낸싱에 의한 대출이 급증하였다. 그러나 최근 부동산 시장의 경기침체에 따라 제2금융권을 중심으로 프로젝트 파이낸싱의 부실가능성에 대한 우려가 높아지고 있다. 프로젝트 파이낸싱의 부실가능성은 기본적으로 대출심사과정에서 프로젝트에 대한 사업성 평가가 지금까지 제대로 이뤄지지 않은 체, 대출이 이뤄졌다는 점에 기인한다. 프로젝트의 사업성 평가는 금융기관의 프로젝트 파이낸싱에 대한 리스크 관리의 핵심부분을 구성한다. 하지만 국내 금융기관은 프로젝트에 대한 사업성 평가를 위한 평가모델을 확보하고 있지 못할 뿐만 아니라 전문성 또한 많이 부족하다. 프로젝트 파이낸싱이 부동산 개발자금 조달의 주요 수단으로 부각되고 있는 이 시점에서, 금융기관의 사업성 평가 기능이 무엇보다 중요하게 인식되고 있다. 따라서 프로젝트의 정확한 사업성 평가를 위한 금융기관의 리스크 관리역량이 강화 되어야 하며, 이를 위해 금융기관의 전문성 강화가 무엇보다 요구된다. After the financial crisis, the number of construction companies that were not able to raise development funds with their own credit increased sharply. Also, after 2004, loans for project financing increased rapidly due to the rising price of housing and loan competition between financial companies. However, due to the recent downturn of real estate market, there is growing concerns about the possibility of bad project financing centering around the secondary financial sector. The possibility of bad project financing is caused by the fact that loans have been given out without proper evaluation on business values during loan screening process. Evaluation of projects’ business values constitutes the core of risk management for financial institutions’ project financing. However, domestic financial institutions have not procured a model for evaluating the business values of projects and they are lack of the expertise. At this time where the project financing has become the main means for raising real estate development funds, financial institutions’ function for evaluating business values is very important. Therefore, financial institutions’ risk management abilities must be strengthened for conducting accurate evaluation on the business values of projects and for this, improvement of financial institutions’ expertise is strongly required.

국내 건설사 해외부동산 개발사업의 경쟁력제고에 관한 연구

주성완,박연수 사단법인 인문사회과학기술융합학회 2019 예술인문사회융합멀티미디어논문지 Vol.9 No.7

Although the success of overseas real estate development projects guarantees a higher rate of return than the previous simple subcontracting works, most overseas real estate development projects create diverse and diverse infrastructure, such as political, economic, cultural, legal and technology. In order to enhance the competitiveness of the overseas real estate development project by domestic construction companies, this study analyzed the current status, characteristics and risks of overseas real estate development projects and the concepts and characteristics of project financing through interviews of domestic construction companies. First, project financing should be conducted using various financial techniques. Financing from local government, World Bank, MIGA, and ADB (International Investment Guarantee Agency)Second, fostering professional project financing personnel for overseas real estate development projects and continuing education are required. Expert personnel are essential to accurately forecast future cash flows generated by the project itself and accurately determine risk levels for cash flows. Therefore, the government-led establishment of a government-led professional human resources training institution and continuous education should secure expert personnel. Third, if actual support is provided through strengthening of diplomatic cooperation and gathering information with the advanced countries, it will greatly help domestic construction companies conduct overseas real estate investment projects and reduce the risk of domestic financial institutions. We hope that the results of this study will help domestic builders enter overseas real estate development projects and the government's related policies. 해외부동산 개발사업은 성공 시에는 과거 단순 도급공사에 비해 높은 수익률이 보장되지만, 대다수 해외부동산 개발사업의 경우에는 다방면에 걸친 사회기반시설을 함께 조성하는 사업으로 정치, 경제, 문화, 법률 및 기술 등의 차이로 인한 리스크와 발주처의 태도변화, 저가입찰, 사업관리 기법부족, 환율, 기후변화 및 부당계약조건 등 다양하고 광범위한 분야에 걸쳐 많은 잠재적 리스크 요인이 분포해있어 자칫하면 사업실패의 위험이 크다고 할 수 있다. 이에 본 연구는 국내 건설사의 해외부동산 개발사업의 경쟁력제고를 위하여 해외부동산 개발사업의 현황, 특성 및 리스크와 프로젝트 파이낸싱의 개념과 특성을 살펴보고 실무경험이 있는 전문가를 대상으로 인터뷰를 통하여 조사된 내용을 분석하여 국내 건설사의 해외부동산 개발시장 경쟁력제고를 위한 방안을 다음과 같이 3가지로 제언하였다. 첫째, 다양한 금융기법을 활용하여 프로젝트 파이낸싱이 이루어져야 한다. 국내나 현지 금융기관 등을 통한 투자자 모집, 기획 및 제안사업을 통하여 현지 정부로부터의 파이낸싱 유치, World Bank(세계은행), MIGA(국제투자보증기국), ADB(아시아개발은행)와 같은 국제금융기관으로부터의 파이낸싱이나 국내의 ODA(공적개발원조)자금이나 EDCF(대외경제협력기구)의 자금 등의 활용을 통한 다양한 방안이 강구되어야 한다. 둘째, 해외부동산 개발사업의 프로젝트 파이낸싱 전문인력 양성과 지속적 교육이 필요하다. 프로젝트 자체에서 발생되는 미래 현금흐름을 정확히 예측하고 현금흐름에 있어서 리스크수준을 정확하게 판별할 수 있는 전문인력이 필수적이다. 이에 정부 주도의 프로젝트 파이낸싱 전문인력 양성기관의 설립과 지속적인 교육을 통하여 전문인력을 확보하여야 한다. 셋째, 정부차원의 외교협력을 통한 진출국가와의 유대관계 강화와 정보수집을 통하여 실질적 지원을 한다면 국내 건설사의 해외부동산 투자사업 진행과 국내 금융기관의 투자 검토에 긍정적 영향을 미칠 것이며 해당국가의 리스크감소에도 크게 도움이 될 것이다. 본 연구의 결과가 국내 건설사의 해외부동산 개발사업 진출과 정부의 관련정책마련에 실질적 도움이 되기를 바라며, 세계경제상황의 낙관적 예상이 어려운 점을 감안할 때 지금이 해외부동산 개발시장 진출에 적기로 판단되며, 정부와 국내 건설사의 일관성 있고 장기적 안목으로 정책지원과 해외부동산 개발사업에 대한 투자를 하여 효율적이고 고수익 창출이 이루어질 수 있는 해외부동산 개발사업이 진행되기를 바라는 바이다.

금융기관 관점에서 본 부동산 프로젝트 파이낸싱 리스크 항목의 중요도 분석

고성수 ( Sung Soo Koh ),류근묵 ( Geun Muk Ryu ) 韓國不動産分析學會 2009 不動産學硏究 Vol.15 No.1

This study analyzes risk factors contained in real estate project financing through considering literatures and conducting expert interviews and surveys on real estate development projects and classifies the risk factors. Moreover, it figures out the importance of the risk factors using AHP method and suggests the weight of each evaluation item. Although previous researches have analyzed project financing risk factors from the real estate developer`s standpoint, this article concentrates on empirical analysis of real estate project financing risks considered in the actual spots of financial institutions and analyzes the importance of risk items from the viewpoint of the institutions. According to the result of the analysis, among the project financing risks, bond compensation risk was shown as the biggest factor, and the next important factors were financial risk, market risk, constructor risk, and project risk in order. Operator risk was turned out to be the least important factor from the comparison. This study result shows that each participant recognizes the related risk factors differently even for the identical real estate project financing. It is expected that this research will be used as data for examiner`s critical decision-making when project financing risks are evaluated or examined in a financial institution.

공동주택 프로젝트 파이낸싱 가산보증료에 관한 연구

김병국(Byeng Kuk Kim),신승우(Seoung woo Shin) 한국주택학회 2018 주택연구 Vol.26 No.3

국내 부동산 개발의 역사와 함께 프로젝트 파이낸싱은 공급자 금융시장에서 중요한 타인자본조달 수단의 하나로 그 역할을 하며 수요자 금융시장의 질적·양적 성장을 견인해왔다. 본 연구에서는 부동산 개발 프로젝트가 가지는 다양한 리스크와 사업 이해관계자가 요구하는 리스크 프리미엄을 가산보증료를 중심으로 알아보았다. 이를 위해 단계별 미국식복합옵션을 바탕으로 리스크 프리미엄 연구모형을 제시하고 공적보증이 제공된 실제 사례 207건을 바탕으로 실증분석을 수행하였다. 사업준비 단계에서 세대수, 용적률 변수 등이, 자금조달 및 금융구조 단계에서 PF대출금리, 심사점수 변수 등이, 실행단계에서 사업기간, 세대당 사업비 변수 등이 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 아울러 공공택지, 수도권 여부, 대지비 비중 변수 등은 예상과는 달리 가산보증료율에 미치는 영향이 미미하였다. 이러한 실증 분석결과를 바탕으로 보증 실무에 활용할 만한 시사점 및 개선안을 제시하였다. Along with the history of domestic real property development in Korea, project financing has played a crucial role in raising development debt capital in the supplier’s financial market, and has led both the quantitative and qualitative growth of the consumer credit market. This study examines the risk characteristics embedded in property development project and the risk premiums required by the development project stakeholder focusing on the required spread of guarantee fee. For this purpose, we propose a risk premium research model based on American sequential compound option structure and study empirical analysis utilizing 207 real project financing cases guaranteed by public entity. In the stage of preparation of project, the number of housing units and Floor area ratio, in the financing stage, the interest rate of PF loan and assesment score, and in the last project implementing stage, project duration and project cost per housing unit variables are statistically significant. However differing from general expectation, government developed project site, Seoul metropolitan area dummy and land cost variables are not significant. Based on the above empirical findings, we propose both practical intuition and recommendation regarding project financing guarantee business.

연구논문 : 프로젝트 파이낸상에 의한 민간주택개발사업의 리스크 관리방안

이성근 ( Seong Keun Lee ),김주식 ( Joo Sik Kim ) 영남대학교 한국균형발전연구소 (구 영남대학교 영남지역발전연구소) 2008 한국지역혁신논집 Vol.3 No.3

본 논문은 프로젝트 파이낸싱에 의한 민간주택개발사업 시 발생 가능한 리스크에 대해 분석하고 이를 저감하기 위한 방안을 찾는데 그 목적이 있다. 이를 위해 본 연구에서는 울산시 남구 A지구 공동주택과 중구 B지구 주상복합주택의 프로젝트 파이낸싱과 관련된 사례를 활용하였다. 구체적인 추진과정은 시행자 대표 및 시공자 담당자와의 방문조사 후 면담을 통해 이루어졌으며, 조사대상 프로젝트 리스크 인자 식별과정은 시행자 총괄 본부장 및 담당자와 시공사 현장 담당자의 면담과정을 통해 나타난 사항들을 선별하여 리스크 분석 및 대응방안을 모색하였다. 본 연구에서는 프로젝트 파이낸싱에 의한 민간주택개발사업 시 발생 가능한 리스크 대응 방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 프로젝트 파이낸싱의 부외금융성격을 강화하고 세제혜택과 같은 인센티브를 제공하여 유사사업들을 정식 프로젝트 금융체제로 유도할 필요가 있다. 둘째, 민간주택개발사업의 산업 진입장벽을 높여 개발사업에 참여하는 민간주택 개발회사의 리스크 관리 및 프로젝트 관리수준을 향상하기 위한 관계법령의 개정이 요구된다. 끝으로, 프로젝트 지급보증상품을 활용하여 부동산 경기 침제로 인한 미분양에 따른 대출 원리금 손실 가능성을 최소화할 필요가 있다. The purpose of this study is to conduct a risk analysis and to create risk management measures of project financing for two private housing development projects in Ulsan Metropolitan City. In this study, two types of projects were examined: (1) apartment complexes and (2) housing/commercial complexes. To carry out the study, a structured question format was utilized and a number of development company officials were interviewed. Also, 4 stages of project development were classified: preparation stage, planning stage, development stage, and management stage.

부동산 프로젝트 파이낸싱의 문제점과 제도개선을 통한 활성화 방안연구

신경희 ( Shin Kyoung-hee ) 건국대학교 법학연구소 2015 일감부동산법학 Vol.11 No.-

부동산 PF 대출 받는 기업의 자산이나 신용이 아닌, 프로젝트에서 발생하는 수익성과 사업에서 유입될 현금을 담보로 필요한 자금을 대출해주는 금융기법을 말한다. 국내의 부동산 PF는 미래의 현금흐름만을 상환재원으로 자금을 제공하지 않고, 시공사의 신용보강을 추가하여 자금을 지원하는 형태로 변형되어 발전하였다. 부동산 시장의 성장과 활성화에 주도적인 역할을 한 효율적인 금융기법임에도 불구하고, 부동산 PF는 금융기관의 연체율 상승의 주범으로 전락하며 저축은행의 파산, 시공사의 부도 등 여러 가지 문제점을 표출하였다. 결국 부동산 PF의 급속한 축소는 장기적으로 부동산 수급 불균형과 부동산 가격의 상승, 건설사의 부실 등으로 이어져 경제 전반에 걸친 악영향을 미쳤다. 이것은 무리한 프로젝트의 계획과 진행, 금융기관의 과도한 수익추구를 목적으로 한 PF의 확대, 자본력이 부족한 시행사의 사업성 검증 시스템의 부족, 법제도상의 문제점 등이 원인으로 판단된다. 고비용을 필요로 하는 부동산 개발에서 효용성 있는 자금동원 수단이 될 수 있는 부동산 PF의 문제점을 개선하고 활성화하기 위해 부동산 PF 정책의 전반적인 재검토를 시작으로 프로젝트 사업성 평가에 대한 전문적 시스템의 구축, 시공사에 집중되어 있는 리스크의 분담, 부동산개발전문 PF 보증기관의 설립, 부동산개발업 관련 법의 개선 등을 통한 구조개선을 통한 활성화 방안을 연구해 본다. Due to the sluggish stock market after IMF financial crisis, the project financing` s dimension increased sharply thanks to the coincidence in interests of banking entities wanting to sell high-interest loan products and construction companies that needed large loans. However, after 2008, the long-term stagnation of real estate and the aggravation of constructors` financial structures caused weakness of many real estate PFs and it was led to the financial authorities` tougher restrictions and the financing entities` limitation of new loans to real estate PFs. As the real estate development business itself is extremely complex, time consuming, and full of risks and uncertainties, there exist significant amount of problems in funding through project financing. Especially, our country` s PF, different from the theoretical PFs, demands excessive guarantees, including constructors` joint and several liability on guarantee or debt acquisition, at the same time of the agencies, which participate in the project, lacking of professionalism. In the case of our country, the enforcement agencies lack professionalism as developing entities with poor funds, which makes delay and interruption of the business inevitable, when problems occur during the business proceeding course, and increases the probability of the enforcement agencies going bankrupt. As the real estate PF`s risks are being concentrated on the constructors instead of being dispersed to enforcement agencies or financing entities, the financial institutions are funding based on the constructors` credit ratings rather than the feasibility and cash fluidity of the project itself. In order to improve these problematic situations, we suggested the following measures. In accordance with the original purpose, internal organizations should be prepared in order to enable loans after evaluating the corresponding project` s feasibility, and the legalization is necessary to get external professional organs` opinions and evaluations by all means. And a quick restructuring and resuming of the interrupted or delayed companies` businesses are necessary by installing a PF business adjustment tool. Also by systematically upbringing professional evaluation organs that can evaluate real estate development businesses with objective perspectives, fair evaluations should be available.