신탁부동산의 양도와 부가가치세법상 납세의무자

이재호 ( Jae Ho Lee ) 홍익대학교 법학연구소 2012 홍익법학 Vol.13 No.1

이 글의 논점은 신탁부동산의 양도에 따른 부가가치세법상 납세의무자를 위탁자, 수탁자, 수익자 중 어느 당사자로 보아야 하는가이다. 이에 대하여 대법원 판례는 위탁자가 신탁이익을 취득하는 자익신탁에서는 위탁자가 납세의무자에 해당하나(원칙명제), 타익신탁에서는 수익자가 그 우선수익권이 미치는 범위 내에서 납세의무자에 해당한다(예외명제)는 입장을 확립하고 있다. 하지만, 신탁의 유형에 관계없이 자익신탁이냐 타익신탁이냐에 따라 원칙명제와 예외명제로 구분하여 납세의무자를 달리 보는 대법원의 해석론은 타당하지 않다. 우선, 토지신탁에서는 신탁부동산의 양도와 위탁매매가 부가가치세의 본질적 요소 측면에서 유사하다고 보기 어려우므로, 그 범위 내에서 원칙명제는 타당하지 않다. 또한, 귀속에 관한 실질주의에 근거하여 수익자를 납세의무자로 보는 예외명제는 간주규정 형식의 위탁매매특칙을 예시규정으로 바꾸는 문제가 있고, 수익자를 납세의무자로 본다는 규정을 입법하는 결과를 낳는 문제가 있으며, 다단계세금이라는 부가가치세의 본질과 부합하지 않는다거나 세수일실, 비효율과 같은 부가가치세 체계상 문제가 있다. 대안적 해석론은, 부가가치세법 제6조 소정의 재화공급규정의 규범구조에 근거하여 신탁업무의 유형에 따라 판단하여야 한다는 것이다. 이에 따르면, (1) 담보신탁에서는 담보제 공특칙(6항 1호)의 유추적용에 근거하여 위탁자를 납세의무자로 보아야 하고, (2) 처분신탁에서는 위탁매매특칙(5항)의 유추적용에 근거하여, 담보신탁과 마찬가지로 위탁자를 납세 의무자로 보아야 하며, (3) 토지신탁에서는 일반규정(1항)에 근거하여 수탁자를 납세의무자로 보아야 한다. 다만, 자산유동화의 일환으로 이루어지는 부동산신탁에서는 해석상 한계에 부딪히므로, 근본적 해결책은 입법론으로 귀결된다. This paper concerns who should be the tax payer under the Value-added Tax Act among the truster, trustee and beneficiary when real estate in trust is transferred. It is the established position of the precedents of the Supreme Court of Korea that in case of trust where the truster himself receives benefits from trust, the truster should be the tax payer(principle proposition) while in case of trust where a third party beneficiary receives benefits from trust, the beneficiary should be the tax payer(exception proposition) to the extent of being covered by his preferential right to benefits. However, the Supreme Court`s position that trusts are divided into the principle proposition and the exception proposition based on who benefits from trust and that the tax payer varies thereby regardless of the type of trust is not reasonable. First of all, in case of land trust, it is difficult to view that the transfer of real estate in trust and the consignment sale are similar in terms of the fundamental aspects of the value-added tax. Therefore, the principle proposition is not reasonable to that extent. In addition, the exception proposition which regards the beneficiary as the tax payer based on the substantial taxation principle has the following problems: (1) it changes the special rule on consignment sale in the form of a deemed regulation into a demonstrative regulation; (2) it brings about the result of establishing a regulation that the beneficiary should be the tax payer; and (3) it does not conform to the fundamental nature of the value-added tax which is the multi-stage tax and also there are problems under the value-added tax system such as the loss of tax revenue and inefficiency, etc. Alternatively, it can be interpreted that the tax payer of the value-added tax with regard to transfer of real estate in trust should be determined based on the types of trust business in accordance with the normative structure of the provisions regarding supply of goods under Article 6 of the Value-added Tax Act. According to this structure, (1) in case of the real estate security in trust, the truster should be the tax payer based on the analogical interpretation of the special rule on security provision (Paragraph 6, Subparagraph 1), (2) in case of the real estate disposition trust, the truster should be the tax payer, like the real estate security in trust, based on the analogical interpretation of the special rule on consignment sale (Paragraph 5), and (3) in case of land trust, the trustee should be the tax payer in accordance with the general provision (Paragraph 1); provided, however, that such interpretation crashes into a limit in regard to real estate trust as a part of asset backed securitization. Therefore, the fundamental solution would be legislation.

상사신탁을 통한 부동산신탁의 효율적 운영방안

윤종미(Jong-Mi Yoon) 한국기업법학회 2020 企業法硏究 Vol.34 No.3

최근 부동산신탁업이 최대 호황기를 맞고 있다. 부동산신탁사의 수탁고가 높아지고 수익률이 많이 난다는 것은 그 만큼 리스크가 높아질 가능성이 크므로 이에 대비한 방안이 필요하다는 뜻이기도 하다. 이는 신탁사의 자본건전성과 수익성의 효율에 따라 배당률이 달라지므로 투자자의 보호문제와도 직결되기 때문이다. 부동산신탁 운영상 발생할 수 있는 리스크에는 신용리스크, 시장리스크, 운영리스크, 유동성리스크, 법적리스크, 신탁사업리스크 등 다양하게 나타날 수 있는데, 리스크를 최소화 하기 위해서는 신탁의 유형별 전사적 리스크 관리에 집중하여 재무안정성을 확보함과 동시에 부동산시장의 현황과 정부정책의 변화에 대하여 선제적으로 대응하여야 할 것이다. 이와 더불어 부동산신탁을 효율적으로 운영하기 위한 방안을 제시해보면 다음과 같다. 첫째, 부동산신탁업을 자본시장법의 규제범위에서 벗어나 부동산신탁업의 영업행위 및 그에 대한 규제를 규율한 별도의 법규를 신설하는 방안이다. 둘째, 부동산신탁의 유형에 따라 사해성의 정도가 다르므로 유형별로 사해성의 판단을 위한 독자적인 판단기준을 확립할 필요성이 있다. 셋째, 부동산 신탁상품을 투자자에게 권유할 경우 책임준공, 미분양 담보확약, 재보험수단을 활용한 리스크 분산 등의 투자자보호에 관한 방안을 적극적으로 활용하여야 한다. 넷째, 리스크관리를 위한 내부통제시스템을 활용한 효율적인 리스크 측정 및 평가시스템를 구축하여야 하며, 부동산 금융당국인 금융감독원에서는 신탁사들의 부동산 투자현황, 운용실태 등의 감사를 통해 우발채무에 관한 감독을 강화하여야 한다. 이러한 방안의 현실적용 가능성이 확보되어 신탁사의 수익성, 자본건전성 확보, 투자자보호와 함께 부동산신탁의 순기능을 촉진시키고 활성화 되기를 기대해 본다. The real estate trust industry has been experiencing a massive boom in recent times. The fact that the trust assets of real estate trust companies are increasing and yielding great returns means that the risks are also likely to increase, so a contingency plan is needed. This is because the issue of investor protection is directly related to trust companies’ capital soundness and profit efficiency. This paper proposes effective management measures for securing trust companies’ profitability and capital soundness and ensuring investor protection. The first proposal is to remove the real estate trust industry from the regulatory purview of the Capital Markets Act and instead enact a separate statute that would regulate the business operations of the real estate trust industry and issue regulations thereof. The second proposal is to establish individual criteria for fraudulent judgment by type since the extent of fraud differs depending on the type of the real estate trust at issue. Third, when recommending a real estate trust product to investors, it is necessary to actively make use of measures for investor protection, such as completion guarantee, collateral guarantee for unsold housing, and risk diversification through reinsurance. The fourth proposal is to establish an efficient system of risk measurement and assessment using an internal control system for risk management. Lastly, the Financial Supervisory Service, the regulator for real estate finance, should strengthen its supervision on contingent liabilities through audits of the investment and management status of real estate investments by trust companies.

부동산신탁의 유형별 사해행위 판단방법

진상훈 한국민사집행법학회 2008 民事執行法硏究 : 韓國民事執行法學會誌 Vol.4 No.-

신탁이란 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자) 사이 의 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하 거나 기타의 처분을 하고 그로 하여금 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위 하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말한다. 그런데, 부동산에 관하여 신탁이 이루어진 경우 신탁부동산의 소유권은 수탁자에게 이전되어 위탁자의 채권자들은 신탁부동산에 대하여 강제집행을 할 수 없게 되므로 위 탁자는 강제집행을 면탈할 의도로 그 소유 부동산을 신탁할 위험성이 크고, 실제 로 채무초과 상태에 있는 위탁자가 그의 유일한 재산인 부동산을 신탁한 경우, 위탁자의 채권자들은 위 신탁이 사해행위에 해당한다고 주장하면서 수 탁자를 상대로 위 부동산에 대한 처분금지가처분 등의 법적 조치를 취하는 경우가 많다. 이 경우 신탁계약의 각 유형별 특성과 신탁 전후의 사정을 고려하여 그 신 탁이 위탁자에게 실질적인 책임재산의 증가를 가져오는지 여부에 따라 부동 산신탁의 사해행위 해당 여부를 판단해야 할 것이다. A trust is a fiduciary relationship with respect to the property created by a settlor, who entrusts some or all of his or her property to people of his choice (the trustees). The trustees are the legal owners of the trust property, but they are obliged to hold the property for the benefit of one or more individuals or organizations (the beneficiary), usually specified by the settlor. Because the creditor of the settlor can’t perform compulsory proceedings against the trust property, in many cases the settlors have used trust for avoiding compulsory execution against their property. Therefore, such disputes between the settlor and the creditor of them as cases of fraudulent transfer have rapidly increased. In these cases, a characteristic according to type of each trust and a situation of the trust contract are taken into consideration for decisions, and whether the trust increases settlor's assets substantially or not determines the validity of the trust.

부동산신탁의 사해성 판단

김지훈 ( Kim Ji-hoon ) 제주대학교 법과정책연구원 2016 국제법무 Vol.8 No.1

Real estate trust means a legal relationship that a settlor transfers his ownership of real property to a trustee or offers it as a security, et cetera. It is based upon fiduciary relationship between a settlor and a trustee and grants a trustee to do necessary conduct for a beneficiary`s benefit or his specific purpose. Real estate trust is usually categorized as real estate management, real estate disposition trust, real estate security in trust, and land trust. However, for establishing real estate trust, a settlor`s chargeable properties can be decreased and it may leads to deficiency of the joint security of general creditors to repay them in full. This kind of establishment is called ``fraudulent transfer to a trust``. For the purpose of protecting general creditors of a settler by preserving a settlor`s chargeable properties, it is authorized to revoke trust under the provision of Article 8 of Trust Act, which is called ``Creditor`s right of revocation of fraudulent transter to a trust``. Legal relationships to which ``creditor`s right of rescission``, similar to ``Creditor`s right of revocation of fraudulent transfer to a trust``, applies, can be divided into (1) Decrease of net assets or Increase of liabilities (``the 1st type``), (2) Preferential payment (``the 2nd type``), (3) Transformation of the structure of assets (``the 3rd type``). It is generally recognized that the 1st type injures the right of general creditors fraudulently, while the 2nd type differs to which a debtor`s actions correspond, payment in cash, payment in substitutes, or provision of security. As to the 3rd type, it also can be sorted into fraudulent action save and except the case that the purpose of the action is justifiable. One can also sort out fraudulent use of real estate trust following the classification mentioned above. Though real estate management and real estate disposition trust are classified as the 3rd type altogether, the latter will be more likely to be blamed for fraudulent injury to general creditor since real estate disposition pursues liquidation of real property, while real estate management simply allows a trustee to manage real property and leaves beneficiary right to a settlor. If a settlor establishes real estate security in trust to secure the payment of his existing debt, this case will be classified as the 2nd type and it is more likely to be blamed for fraudulent injury to general creditor since he prefers a certain creditor to the other in his repayment. However, If a settlor establishes real estate security in trust to secure the payment of his new (prospective) debt, this case will be classified as the 3rd type but it will not be judged as being fraudulent use of real estate trust exceptionally because it gives a creditor beneficiary right in return for his new (prospective) funding and therefore its purpose is justifiable. Judging Fraudulent Use of land trust, the same rule will be applied. Although criteria for judging ``creditor`s right of rescission`` has its value judging fraudulent use of real estate trust, both of them differs in telling good faith and bad faith of a trustee apart, so there is need of development of separate criteria for judging fraudulent use of real estate trust and I will note it for my further research.

부동산신탁의 부가가치세 납세의무자에 관한 연구

이전오(Lee, Jeon Oh) 성균관대학교 법학연구소 2015 성균관법학 Vol.27 No.2

신탁은 신탁자가 신탁재산을 수탁자에게 이전하고, 수탁자가 그 신탁재산을 관리ㆍ처분ㆍ운용ㆍ개발하여 그 수익을 신탁자 또는 수익자에게 지급하는 제도이다. 신탁이 설정되면 신탁재산이 위탁자(신탁자)를 떠나서 수탁자의 소유가 된다는 점에서 신탁은 법인(회사)과 유사한 제도이다. 그러나, 신탁재산 그 자체로 독자적인 법인격을 가지지 못하고 수탁자를 통하여 재산의 관리 및 처분 등이 이루어지고, 그 수익이 신탁자나 수익자에게 지급된다는 점에서 법인과 다르다. 이와 같은 차이 때문에 소득세법 및 법인세법에서는 신탁을 도관처럼 보고서 수탁자가 아니라 수익자(자익신탁이라면 위탁자 겸 수익자)를 소득의 주체로 보아 납세의무자로 규정하고 있다. 그러나 신탁을 법인격이 인정되지 않는 도관으로 취급한다고 하여 신탁재산의 실체를 아예 없는 것으로 본다는 의미는 아니다. 신탁법에서는 오히려 신탁재산의 독립성을 규정하고 있다. 나아가 수탁자의 법률행위를 허위표시 등의 무효로 본다는 의미는 더욱 아니다. 수탁자는 신탁재산을 관리ㆍ처분ㆍ운용ㆍ개발하는 내용의 법률행위를 완전하게 할 수 있는 권한을 가지고 있고, 그 법률행위의 효과는 수탁자에게 귀속한다. 따라서, 소득세 및 법인세법이 신탁을 도관처럼 보고 수익자를 납세의무자로 본다고 하여 부가가치세의 납세의무자도 당연히 수익자로 보아야 하는 것은 아니라고 생각한다. 부가가치세의 납세의무자인 사업자가 되기 위하여서는 재화나 용역에 대한 지배권을 가지고 그것을 공급할 수 있는 지위에 있으면 충분하고, 이익을 얻었는지 여부는 사업자를 판별하는 기준이 아니다. 이런 관점에서 보면, 법률상 완전한 소유자로서 재화나 용역의 공급자인 수탁자를 부동산신탁의 부가가치세 납세의무자로 보는 것이 타당하다. 위탁자를 부가가치세의 납세의무자로 보는 견해는 신탁과 위탁매매 사이의 본질적인 차이를 무시한 것이고, 수익자를 부가가치세의 납세의무자로 보는 견해는 부가가치세는 소득이 아니라 거래행위(재화나 용역의 공급)를 과세물건으로 한다는 점에 반하므로 부당하다. 즉, 부동산의 관리처분신탁ㆍ담보신 탁ㆍ토지신탁(개발신탁)의 부가가치세 납세의무자를 위탁자나 수익자로 보는 것은 신탁제도 및 부가가치세의 본질에 맞지 아니하고, 현실적으로도 세무행정에 많은 어려움을 초래한다. 수탁자를 납세의무자로 보는 것이 이론상으로나 세무행정상 타당하므로, 신탁의 부가가치세 납세의무자가 수탁자라는 점을 명확하게 규정할 필요가 있다. Trust refers to a legal relation where a person(“truster”) transfers a specific piece of property to another person(“trustee”), who then establishes a security right or makes any other disposition and is required to manage, dispose of, operate, or develop such property or engage in other necessary conduct to fulfill the purpose of the trust, for the benefit of a specific person(“beneficiary”) or for a specific purpose, based on a confidence relation between the truster and the trustee. This paper addresses who should be the taxpayer among a truster, a trustee, or a beneficiary when a real property in trust is disposed of or sold. While no specific provision on this matter exists, the Supreme Court states that in the case of a trust where the truster himself receives benefits from the trust, the truster should be the taxpayer of Value-Added Tax, while in the case of a trust where a third party(beneficiary) other than the truster receives benefits from the trust, the beneficiary should be the taxpayer. The Supreme Court regards consignment sale and trust as same though both have different structures. In the case of a consignment sale, a consignee has no ownership of the objective goods, whereas in the case of a trust, a trustee has full ownership of the trust property. Further, the Supreme Court's view does not conform to the fundamental nature of Value-Added Tax since it is not a type of income tax based on to whom income through a transaction should be attributed, but a type of consumption tax focusing who is the supplier on a trade or sale. It is sufficient for a person to be a taxpayer under Value-Added Tax when he has full ownership and right to control and dispose of the objective goods. Since the trustee is a complete owner of a trust property, he should be the taxpayer of Value-Added Tax when the trust property is sold or disposed of. The amendment of relative articles of the current Value-Added Tax Act would be needed.

3자간 등기명의신탁관계에서 부당이득반환관계

김종석 사법발전재단 2022 사법 Vol.1 No.59

The gist of the subject case pertains to the question of whether a title trustor can file a claim for return of unjust enrichment against a title trustee in a case concerning registration title trust involving a third party, where real estate ownership is transferred to a third party on the basis of the title trustee’s dispositive act and the title trustee gained advantages, such as proceeds from disposition of the real estate. Previous decisions have taken a position affirming the title trustor’s exercise of a claim for return of unjust enrichment directly against the title trustee. The theoretical basis for these rulings lies in Supreme Court Decision 2001Da61654 Decided March 15, 2002. In the said decision where the seller has transferred the registered title of a real estate property to the title trustee before the Act on the Registration of Real Estate Under Actual Titleholder’s Name took effect, the court determined that the title trustor cannot exercise a claim, such as a damages claim, against the faultless seller. Supreme Court Decision 2009Da49193, 49209 Decided September 8, 2011 affirmed a title trustee’s direct exercise of a claim for return of unjust enrichment against a title trustee premised on the reasoning of Supreme Court Decision 2001Da61654 Decided March 15, 2002. Supreme Court Decision 2015Da207235 Decided September 10, 2015 deals with a case in which title of registration has been transferred after the Act on the Registration of Real Estate Under Actual Titleholder’s Name has come into force, yet the said ruling still recognized the title trustor’s right to file a claim for restitution of unjust enrichment against the title trustee, though without specific reasons therefor. The subject case pertains to the question of whether the title trustor can file a claim for restitution of unjust enrichment against the title trustee in a case where the registered title has been transferred after the above Act has taken effect. The Majority Opinion of the subject case affirmed the title trustor’s exercise of the right to file a claim for restitution of unjust enrichment against the title trustee. It views that: (a) insofar as the property has been transferred to a third party, the title trustor cannot recover his or her ownership title to the real estate; (b) in that case, the interests of the parties concerned ought to be adjusted in accordance with the concept of fairness and justice; and (c) the adjustment of the interests ought to be made between the title trustor and title trustee. On the other hand, the Dissenting Opinion of the subject case refutes the title trustor’s filing of a claim for restitution of unjust enrichment against the title trustee, arguing that a title trust agreement in a registration title trust involving a third party is null and void, and given that the registration of ownership transfer completed in the name of the title trustee is invalid, there is no legal relationship between the title trustor and title trustee, and as such, the relationship involving restitution of unjust enrichment arising from transfer of real estate ownership to a third party ought to be forged between the seller, who has lost ownership, and the title trustee, who gained profits therefrom. The essence of the discrepancy between the Majority Opinion and Dissenting Opinion in the subject case lies in the extent to which the legal effect of nullity of a title trust agreement ought to be recognized. The Dissenting Opinion, which denies the title trustor’s claim for restitution of unjust enrichment filed against the title trustee, is committed to firmly carrying through the argument that a title trust agreement in a registration title trust involving a third party is null and void. On the contrary, the Majority Opinion, which affirms the title trustor’s entitlement to the right to file a claim for restitution of unjust enrichment against the title trustee, denies the legal effect of a title tr... 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자의 처분행위 등으로 부동산의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우가 있다. 그러한 과정에서 명의수탁자가 처분대금 등의 이익을 얻었을 때 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 직접 부당이득반환을 청구할 수 있는지가 대상판결의 쟁점이다. 기존 판례는 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 직접적인 부당이득반환청구권을 긍정하는 태도를 취하였다. 그에 대한 이론적 근거는 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결에 있다. 위 판례는 매도인이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 시행 전에 부동산의 등기명의를 명의수탁자에게 이전한 사안이다. 위 판례는 명의신탁자가 귀책사유 없는 매도인을 상대로 손해배상청구권 등의 청구권을 행사할 수 없다고 보았다. 대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193, 49209 판결은 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결의 논리를 전제로 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 직접적인 부당이득반환청구권을 인정하였다. 대법원 2015. 9. 10. 선고 2015다207235 판결은 부동산실명법 시행 후 등기명의가 이전된 사안이지만, 여전히 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권을 인정하였는데 구체적 근거는 밝히지 않았다. 대상판결에서는 부동산실명법 시행 후 등기명의가 이전되었을 때 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있는지 문제 된 것이다. 대상판결의 다수의견은 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권을 긍정하였다. 부동산이 제3자에게 이전된 이상 명의신탁자가 부동산의 소유명의를 회복할 수 없게 되었고 이때에는 공평·정의의 이념에 따라 이해관계를 조정하여야 하고 그러한 이해관계의 조정은 명의신탁자와 명의수탁자 사이에서 이루어져야 한다고 보고 있다. 이에 반하여 대상판결의 반대의견은 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권을 부정한다. 3자간 등기명의신탁에서 명의신탁약정은 무효이고 이에 의해 마쳐진 명의수탁자 명의의 소유권이전등기도 무효인 이상 명의신탁자와 명의수탁자 사이에는 어떠한 법률관계도 없으므로 부동산 소유권의 제3자에 대한 이전에 따른 부당이득반환관계는 소유권을 상실한 매도인과 그로 인하여 이익을 얻은 명의수탁자 사이에서 이루어져야 한다고 본다. 대상판결의 다수의견과 반대의견의 대립은 명의신탁약정이 무효라는 법적 효과를 어느 수준까지 인정할 것인지에 대한 대립에 있다. 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권을 부정하는 반대의견은 3자간 등기명의신탁의 관계에서 명의신탁약정의 무효를 철저하게 구현할 목적을 가지고 있다. 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권을 긍정하는 다수의견은 명의신탁약정의 법률효과는 부정하지만 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 명의신탁약정을 매개로 한 사실상의 견련관계는 존재함을 인정하여 소유권이전등기의 불능이 된 상태에서 이해관계를 조정을 할 때에는 공평·정의의 관점에서 명의신탁자와 명의수탁자의 사실상 이해관계를 고려해야 한다고 보는 것으로 이해된다. 3자간 등기명의신탁의 관계에서 부동산의 소유권이 제3자에게 이전됨으로써 발생하는 이해관계 조정의 국면은 부당이득제도를 이해하는 관점에 따라 다른 해결방법이 제시될 수 있고 그러한 결과가 대상판결의 다수의견과...

3자간 명의신탁에서 수탁자의 임의처분에 따른 책임 -대법원 2022. 6. 9. 선고 2020다208997 판결-

이혜리 건국대학교 법학연구소 2023 일감부동산법학 Vol.- No.26

Under Act On The Registration Of Real Estate Under Actual Titleholder’s Name(hereinafter “Act on Actual Titleholder’s Name”), if the title trustee arbitrarily disposes of the entrusted real estate in a three-party title trust, the seller loses ownership and the title trustor’s claim for ownership transfer registration becomes impossible to perform. The Supreme Court has ruled through several rulings including the judgment which will be discussed in this paper, the trustee is liable for unjust enrichment and tort to the trustor, but is not liable to the seller. However, this results in abandoning the purpose of the Act on Actual Titleholder’s Name by excessively protecting the interest of the trustor without respect for the order of property law and contract law, which form the basis of private autonomy. First, the seller who has lost the exclusive and absolute right of ownership should be regarded as having suffered losses in principle. This is because damages must be grasped abstractly and objectively in the case of unjust enrichment, and even in torts, the value of ownership can not be reduced by claim based on personal right. Second, although the trustor’s right to a claim for ownership transfer registration against the seller has been violated, it should be considered that there is no loss if the profits acquired through the sales contract with the seller are deducted. This is because the trustor has the right to claim damages against the seller attributable to the seller or to claim for reinstatement following termination, and even if there is no cause attributable to the seller, the trustor can exercise the right to claim against the seller for unjust enrichment and the right to claim damages for torts against the trustee. In fact, the trustor’s claim for unjust enrichment or damages based on tort against the trustee can not be established even before the existence or non-existence of damages is questioned. It is reasonable to judge the existence of an undue enrichment relationship based on the typology. However, since there is no enrichment to the trustee, unjust enrichment does not exist, and infringement of claims that are merely relative rights does not constitute unjust enrichment. In addition, in relation to the legal relationship of tort, the illegality seen in the relationship with the trustor in which the trustee’s arbitrary disposition is merely the impossibility of performance of the performance, which is the object of the claim, is incomparably smaller than the illegality seen in the relationship with the seller whose ownership has been infringed. Third, if the trustor can seek for remedy through a direct claim against the trustee, it is contrary to the purpose of the Act on Actual Titleholder’s Name. The Act on Actual Titleholder’s Name “prevents antisocial acts such as speculation, tax evasion, and evasion of the law that abuse the real estate registration system, and promotes the normalization of real estate transactions and the stabilization of real estate prices, thereby contributing to the sound development of the national economy. to contribute”. If the trustor fails to achieve the purpose of the title trust agreement due to the trustee’s arbitrary disposition, if the trustor can make up for his or her loss through direct claims against the trustee, the purpose of the Act on Actual Titleholder’s Name as above will inevitably be overlooked. 부동산실명법상 3자간 명의신탁에서 수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하면 매도인은 소유권을 잃고 신탁자의 소유권이전등기청구권은 이행불능에 빠지게 된다. 대법원은 대상판결을 비롯한 수 차례의 판결을 통해 위와 같은 경우 수탁자는 신탁자에 대하여 부당이득반환책임 및 불법행위책임을 부담하는 반면 매도인에 대하여는 아무런 책임을 부담하지 않는다고 판시하였다. 그러나 이러한 판단은 사적자치의 토대를 이루는 물권법적 질서와 계약법적 질서에 대한 존중 없이 신탁자의 이익을 과도하게 보호하여 부동산실명법의 취지를 저버리는 결과를 낳는다. 첫째, 소유권이라는 배타적이고 절대적인 지배권을 상실한 매도인은 원칙적으로 손해를 입었다고 보아야 한다. 침해부당이득에 있어서 손해는 추상적이고 객관적으로 파악되어야 하며, 불법행위에 있어서도 소유권은 채권적 청구권에 의해 가치가 감소될 수 없기 때문이다. 둘째, 신탁자는 비록 매도인에 대한 소유권이전등기청구권이라는 채권을 침해받았지만 그와 함께 매도인과의 매매계약 관계를 통하여 취득한 이익들을 공제하면 손해가 없다고 보아야 한다. 신탁자는 귀책사유 있는 매도인에 대한 손해배상청구권 내지 해제에 따른 원상회복청구권이 있으며, 설령 귀책사유가 없더라도 매도인의 수탁자에 대한 위 부당이득반환청구권 및 손해배상청구권에 대하여 대상청구권을 행사할 수 있기 때문이다. 사실 손해의 존부를 따지기 이전에도 신탁자의 수탁자에 대한 부당이득반환청구권이나 불법행위에 기한 손해배상청구권은 성립하지 못한다. 부당이득 관계의 유무는 유형론에 의하여 판단하는 것이 합리적인데, 수탁자에 대한 급부가 없어 급부부당이득은 성립하지 않고, 상대적권리에 불과한 채권의 침해는 침해부당이득을 구성하지 못한다. 또한 불법행위의 법률관계와 관련하여 수탁자의 임의처분 행위가 단지 채권의 목적인 급부가 이행불능된 것에 불과한 신탁자와의 관계에서 보이는 위법성은 소유권을 침해당한 매도인과의 관계에서 보이는 위법성에 비할바 없이 작다. 셋째, 이와 달리 신탁자가 수탁자에 대한 직접 청구를 통해 구제받을 수 있다고 한다면 부동산실명법의 취지에도 반하는 것이다. 부동산실명법은 실권리자 명의의 등기 강제라는 수단을 통하여 “부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함”을 목적으로 한다. 만약 신탁자가 수탁자의 임의처분으로 명의신탁약정을 통해 이루려던 목적을 달성하지 못한 경우에 수탁자에 대한 직접적 청구를 통해 자신의 손실을 보전할 수 있다면 위와 같은 부동산실명법의 취지는 몰각될 수밖에 없을 것이다.