차입형 하이브리드 토지신탁의 쟁점 및 실무상 효용에 대한 검토

최용호 한국금융법학회 2023 金融法硏究 Vol.20 No.3

현재의 부동산 개발사업은 관리형토지신탁, 차입형토지신탁 등 토지신탁을 통한 부동산신탁회사의 참여가 필수적인 것으로 받아들여지고 있으며, 거의 예외를 찾기 어렵다. 기존의 전형적인 토지신탁 형태는 관리형토지신탁과 차입형토지신탁이었다. 그런데 최근 수 년 사이에 부동산신탁회사가 대출기관들을 위해 책임준공의무를 부담하는 책임준공형 관리형토지신탁이 새로운 신탁상품으로 완전히 자리매김하였고, 이에서 더 나아가 부동산신탁회사가 프로젝트파이낸싱 대출에 대주의 일원으로서 참여하는 이른바 하이브리드 토지신탁도 몇 개 신탁회사에서 시도되고 있다. 하이브리드 토지신탁은 직접적인 법령상 근거가 존재하지 않기 때문에 그 법적 허용 여부부터 쟁점이 되고 있는 상황이고, 이에 대한 금융감독기관의 유권해석이나 지침도 없는 상태이다. 이에 본고는 하이브리드 토지신탁의 법적 허용 여부를 비롯한 몇 가지 법적 쟁점에 관하여 검토하였다. 하이브리드 토지신탁은 금융기관의 프로젝트파이낸싱 대출에 수반된다는 점에서 관리형토지신탁에 가까운 면도 있으나, 근본적으로 부동산신탁회사의 사업비 대여가 이루어진다는 점에서 차입형토지신탁으로 보아야 할 것이다. 현행 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 하이브리드 토지신탁이 허용되지 아니한다고 보기는 어려우며, 하이브리드 토지신탁은 책임준공형 관리형토지신탁과 본질적으로 다르다고 보기 어렵다는 점 등에서 이를 금지할 정책적인 필요도 특별히 없어 보인다. 책임준공형 관리형토지신탁과 마찬가지로, 하이브리드 토지신탁은 부동산신탁회사가 신용공여를 통해 위험을 부담하고 그에 상응하는 이익을 얻는 신탁상품이라는 점, 위탁자 입장에서 프로젝트파이낸싱 자금조달을 위한 새로운 선택지라는 점, 대출기관 입장에서도 기존에는 대출이 쉽지 않던 중·소형 시공사가 참여하는 개발사업에 대한 대출이 가능해졌다는 점에서 많은 경제적인 의미가 있다. 다만 현재와 같이 해석에 의존하여 이러한 신탁상품을 유지하는 것보다는 책임준공형 관리형토지신탁의 경우와 마찬가지로 이를 금융투자업규정에 반영하는 것이 바람직할 것으로 본다. As of now, the participation of real estate trust companies in the forms of land trusts such as management-type and loan-type land trusts is widely considered essential in real estate development projects, with almost no exceptions. In the past, the typical forms of land trusts were management- type and loan-type. However, in recent years, management-type land trust involving completion guarantee, whereby a real estate trust company bears the burden of completion guarantee, has emerged and become fully established as a new trust product. Taking this a step further, the so-called “hybrid-type real estate trust,” whereby a real estate trust company participates as a lender in project financing loans, is also being explored by a few trust companies. Since there is no direct statutory basis for hybrid-type real estate trust, its legal permissibility is a matter of controversy. Furthermore, there is no authoritative interpretation or guidance from financial supervisory authorities in relation thereto. Against this backdrop, this article reviewed a number of legal issues, including the legal permissibility of hybrid-type real estate trust. Hybrid-type real estate trust share similarities with management-type land trust in some respects, as it is involved in the project financing. Nonetheless, it should essentially be viewed as loan-type land trust since real estate trust company involves a loan for the project costs. There appears to be no specific policy need to prohibit hybrid-type real estate trust, given that it is difficult to consider hybrid-type real estate trust impermissible under the current Financial Investment Services & Capital Markets Act, and hybrid-type real estate trust is not essentially different from management-type land trust involving completion guarantee. As in the case of management-type land trust involving completion guarantee, hybrid-type real estate trust has substantial economic significance in that: (i) it is a trust product whereby a real estate trust company bears risks and gains corresponding profits through credit extension; (ii) it offers a new option for project financing for borrower; and (iii) it enables lenders to provide loans for projects participated in by small and medium-sized construction company, which was difficult in the past. However, rather than maintaining such trust product in reliance on interpretation, as is currently the case, it would be prudent to reflect the pertinent details in the Financial Investment Business Regulation, as is the case for management-type land trust involving completion guarantee.

상사신탁을 통한 부동산신탁의 효율적 운영방안

윤종미(Jong-Mi Yoon) 한국기업법학회 2020 企業法硏究 Vol.34 No.3

최근 부동산신탁업이 최대 호황기를 맞고 있다. 부동산신탁사의 수탁고가 높아지고 수익률이 많이 난다는 것은 그 만큼 리스크가 높아질 가능성이 크므로 이에 대비한 방안이 필요하다는 뜻이기도 하다. 이는 신탁사의 자본건전성과 수익성의 효율에 따라 배당률이 달라지므로 투자자의 보호문제와도 직결되기 때문이다. 부동산신탁 운영상 발생할 수 있는 리스크에는 신용리스크, 시장리스크, 운영리스크, 유동성리스크, 법적리스크, 신탁사업리스크 등 다양하게 나타날 수 있는데, 리스크를 최소화 하기 위해서는 신탁의 유형별 전사적 리스크 관리에 집중하여 재무안정성을 확보함과 동시에 부동산시장의 현황과 정부정책의 변화에 대하여 선제적으로 대응하여야 할 것이다. 이와 더불어 부동산신탁을 효율적으로 운영하기 위한 방안을 제시해보면 다음과 같다. 첫째, 부동산신탁업을 자본시장법의 규제범위에서 벗어나 부동산신탁업의 영업행위 및 그에 대한 규제를 규율한 별도의 법규를 신설하는 방안이다. 둘째, 부동산신탁의 유형에 따라 사해성의 정도가 다르므로 유형별로 사해성의 판단을 위한 독자적인 판단기준을 확립할 필요성이 있다. 셋째, 부동산 신탁상품을 투자자에게 권유할 경우 책임준공, 미분양 담보확약, 재보험수단을 활용한 리스크 분산 등의 투자자보호에 관한 방안을 적극적으로 활용하여야 한다. 넷째, 리스크관리를 위한 내부통제시스템을 활용한 효율적인 리스크 측정 및 평가시스템를 구축하여야 하며, 부동산 금융당국인 금융감독원에서는 신탁사들의 부동산 투자현황, 운용실태 등의 감사를 통해 우발채무에 관한 감독을 강화하여야 한다. 이러한 방안의 현실적용 가능성이 확보되어 신탁사의 수익성, 자본건전성 확보, 투자자보호와 함께 부동산신탁의 순기능을 촉진시키고 활성화 되기를 기대해 본다. The real estate trust industry has been experiencing a massive boom in recent times. The fact that the trust assets of real estate trust companies are increasing and yielding great returns means that the risks are also likely to increase, so a contingency plan is needed. This is because the issue of investor protection is directly related to trust companies’ capital soundness and profit efficiency. This paper proposes effective management measures for securing trust companies’ profitability and capital soundness and ensuring investor protection. The first proposal is to remove the real estate trust industry from the regulatory purview of the Capital Markets Act and instead enact a separate statute that would regulate the business operations of the real estate trust industry and issue regulations thereof. The second proposal is to establish individual criteria for fraudulent judgment by type since the extent of fraud differs depending on the type of the real estate trust at issue. Third, when recommending a real estate trust product to investors, it is necessary to actively make use of measures for investor protection, such as completion guarantee, collateral guarantee for unsold housing, and risk diversification through reinsurance. The fourth proposal is to establish an efficient system of risk measurement and assessment using an internal control system for risk management. Lastly, the Financial Supervisory Service, the regulator for real estate finance, should strengthen its supervision on contingent liabilities through audits of the investment and management status of real estate investments by trust companies.

不動産을 目的物로 하는 信託의 法律關係

金炯斗 민사판례연구회 2008 民事判例硏究 Vol.- No.30

This Article is focused on civil law effects of real estate trust in Korea, rather than regulatory or other aspects thereof. The Korean Trust Law, being a congressional legislation, has been mostly influenced by the Japanese Trust Law, which in turn modeled the English, American and Indian trust laws. This unique mixed features generally cause a substantial amount of technical complexity with respect to the interpretation of the Korean Trust Law. The author believes that the Korean trust law has the potential of facilitating the interconnection of the Korean property law and the contract law. In general, a real estate trust is classified into trust for land development, trust for disposal purpose, trust for security purpose and trust for management purpose. In terms of terminology, a real estate fund is not included in the notion of real estate trust in Korea; nonetheless, a real estate fund also is based upon a trust contract and therefore is also addressed under this Article. In addition, a trust contract is also used under other transactional context such as an asset-backed securitization, structured financing, or real estate development project. The major legal issues under the Korean trust contract (being addressed in this Article) include, among others, (a) what is the legal nature of trustor’s right to possess or use a real property under the trust, (b) whether or not a passive trust is valid, (c) whether or not a trustor or beneficiary is permitted to have a right of instruction or consent with respect to the disposal of real property in trust, (d) what is the criteria to determine a fraudulent conveyance in trust, (e) whether or not a transaction between a trust estate and a trustee’s own account is legally permitted, (f) what legal effect is given to the trust registry of real property vis-à-vis third parties, and (g) whether or not a trustor’s legal status can be assigned to a third party. 신탁법은 물권법과 계약법을 연결시키는 새로운 법적 수단을 창조할 수 있는 잠재적 중요성을 가진 분야라고 생각된다. 또한, 신탁제도는 사회적인 기부문화를 형성하는 법적 토대가 될 수 있고, 증여 또는 상속 이후에도 기부자 또는 피상속인의 고상한 뜻에 따라 합당하게 재산이 사용될 수 있도록 통제하고 관리할 수 있는 법적 수단을 제공할 수 있다. 이러한 현상이 사회적으로 활성화된다면 가족관계를 포함하여 사회적 문화적 변동의 주춧돌이 될 수도 있다. 이러한 배경을 염두에 두고, 부동산과 관련된 신탁의 법률관계를 살펴 보면 많은 난제들을 만나게 되고 앞으로 좋은 신탁법을 만들어가야 할 학문적 과제를 깨닫게 된다. 이러한 상황 인식의 첫 걸음은 오늘날 현실 거래계에서 발생하는 신탁의 법률관계를 섭렵하고 그 구체적인 문제점들을 규명하고 서로 의견을 공유하는 것이라 생각된다. 이런 차원에서, 이 글은 모든 물건 중 왕좌를 차지하고 있는 부동산을 목적물로 하여 이루어지는 신탁의 법률관계를 분야별로 고찰하고 각 분야에서 제기되는 다양한 쟁점사항들에 대한 법리적 해답을 찾는 데 그 목적을 두었다. 우선 부동산신탁은 그 목적에 따라 토지신탁, 처분신탁, 담보신탁, 관리신탁 등으로 분류된다. 또한 부동산신탁의 유형에 속하는 것은 아니지만 이른바 부동산펀드의 경우에도 부동산을 목적으로 하는 신탁의 법률관계가 이용된다. 그 밖에 자산유동화, 부동산개발금융 등 다른 거래영역에서도 신탁이 이용될 수 있다. 신탁계약이 요물계약인지 낙성계약인지에 관해서는 이를 낙성계약으로 보는 견해가 현대적 경향이다. 신탁의 본지에 따라 위탁자가 부동산을 사용 수익하는 경우 그 법적 성질은 수익권으로 파악하는 것이 합리적이다. 또한, 신탁의 법률관계에서 앞으로 더욱 규명하여야 할 과제로는, 수동신탁의 개념과 효력 문제, 위탁자 또는 수익자의 지시권 내지 동의권의 효력, 사해신탁의 판단기준, 신탁재산과 수탁자의 고유재산 상호간에 이루어지는 거래관계의 허용 여부, 부동산 신탁원부의 대항력, 위탁자의 지위 이전과 변경등기의 허용 여부 등이 포함된다.

신탁제도를 활용한 부동산금융 활성화에 관한 연구

김병우 대한경영교육학회 2011 경영교육저널 Vol.22 No.-

최근 부동산경기 침체로 부동산 PF를 통한 부동산 개발 자금조달이 어렵게 되었다. 그 대안으로써 부동산 신탁을 통한 부동산금융의 활성화를 제안하였다. 부동산 신탁을 이용할 경우 시공사의 지급보증 없이도 사업이 추진 될 수 있고 부동산신탁회사의 통제를 통한 무분별한 개발행위를 어느 정도 통제 할 수 있을 것이다. 또한 건설회사는 부동산 개발PF 지급보증과 건설자급의 확보라는 이중고에서 벗어나 안정성을 확보 할 수 있다. 부동산신탁을 활용한 부동산 금융 활성화 방안으로 개발형 토지신탁활용, 관리형 토지신탁의 활용, 자기신탁의 활용, 책임유한신탁의 활용 등을 들었다. 그러나 개발형 토지신탁은 부동산신탁회사의 자금조달부담이 가중되어 제한적으로 이용될 것으로 전망되며 관리형 토지신탁이 선호되고 있다. 관리형 토지신탁의 적용을 통해 신탁회사의 자금 부담이 경감되고 주요 부동산개발사업의 주요 사업리스크가 관리 가능해지기 때문이다. 또한 신탁법 개정으로 기업이 자사의 채권등을 유동화하여 자금조달을 할 경우 자기신탁의 허용은 채권자의 변동이 없으므로 채무자의 심리적 저항을 회피하면서 유동화가 가능하다. 제3자를 수탁자로 이용 할 경우에 발생하는 비용 및 리스크 등을 최소화하면서 유동화가 가능하므로 효율적으로 자금을 조달할 수 있게 되었다. 한편 개정 신탁법에서는 수탁자가 수익증권을 발행할 수 있는 수익증권발행신탁을 도입하고 이와 관련된 규정을 신설하였다. 수익증권발행신탁이면서 유한책임신탁인 경우에 한하여 신탁사채를 발행할 수 있다. 신탁사채는 신탁채권으로서 수익채권보다 우선하고 신탁재산을 담보로 제공받을 수 있으므로 수익채권자보다 안정적인 지위를 보유하게 된다. 이에 따라 이자율이 낮아지게 되어 새로운 자금조달원이 될 수 있을 것이다. The purpose of this study is to vitalize real estate financing. recent the real estate development finance which leads real estate PF loan became with difficult. The alternative real estate fin ancing is to vitalize the real estate trust the real estate trust company will be able to control the development act which is indiscr eet. Development real estate trust, managemental real estate trust, declared real estate trust can be used in real estate finance. Development real estate trusts are expected to be used for limited, managemental real estate trusts are preferred. When the developer uses a managemental real estate trust, the funds charge of the trust company is reduced, and the business risk can be managed. Declared real estate trust will be able to supply a funds, while reducing costs and business risk.

부동산신탁의 사해성 판단

김지훈 ( Kim Ji-hoon ) 제주대학교 법과정책연구원 2016 국제법무 Vol.8 No.1

Real estate trust means a legal relationship that a settlor transfers his ownership of real property to a trustee or offers it as a security, et cetera. It is based upon fiduciary relationship between a settlor and a trustee and grants a trustee to do necessary conduct for a beneficiary`s benefit or his specific purpose. Real estate trust is usually categorized as real estate management, real estate disposition trust, real estate security in trust, and land trust. However, for establishing real estate trust, a settlor`s chargeable properties can be decreased and it may leads to deficiency of the joint security of general creditors to repay them in full. This kind of establishment is called ``fraudulent transfer to a trust``. For the purpose of protecting general creditors of a settler by preserving a settlor`s chargeable properties, it is authorized to revoke trust under the provision of Article 8 of Trust Act, which is called ``Creditor`s right of revocation of fraudulent transter to a trust``. Legal relationships to which ``creditor`s right of rescission``, similar to ``Creditor`s right of revocation of fraudulent transfer to a trust``, applies, can be divided into (1) Decrease of net assets or Increase of liabilities (``the 1st type``), (2) Preferential payment (``the 2nd type``), (3) Transformation of the structure of assets (``the 3rd type``). It is generally recognized that the 1st type injures the right of general creditors fraudulently, while the 2nd type differs to which a debtor`s actions correspond, payment in cash, payment in substitutes, or provision of security. As to the 3rd type, it also can be sorted into fraudulent action save and except the case that the purpose of the action is justifiable. One can also sort out fraudulent use of real estate trust following the classification mentioned above. Though real estate management and real estate disposition trust are classified as the 3rd type altogether, the latter will be more likely to be blamed for fraudulent injury to general creditor since real estate disposition pursues liquidation of real property, while real estate management simply allows a trustee to manage real property and leaves beneficiary right to a settlor. If a settlor establishes real estate security in trust to secure the payment of his existing debt, this case will be classified as the 2nd type and it is more likely to be blamed for fraudulent injury to general creditor since he prefers a certain creditor to the other in his repayment. However, If a settlor establishes real estate security in trust to secure the payment of his new (prospective) debt, this case will be classified as the 3rd type but it will not be judged as being fraudulent use of real estate trust exceptionally because it gives a creditor beneficiary right in return for his new (prospective) funding and therefore its purpose is justifiable. Judging Fraudulent Use of land trust, the same rule will be applied. Although criteria for judging ``creditor`s right of rescission`` has its value judging fraudulent use of real estate trust, both of them differs in telling good faith and bad faith of a trustee apart, so there is need of development of separate criteria for judging fraudulent use of real estate trust and I will note it for my further research.

토지신탁의 유형에 따른 법적 성격 비교 ― 관리형토지신탁과 차입형토지신탁을 중심으로 ―

구정진 ( Jung-jin Gu ) 연세대학교 법학연구원 2020 法學硏究 Vol.30 No.4

In the face of the development and aging of the real estate industry, the size of the real estate trust industry is growing and the types of goods are also diversified. In the case of products that change and develop, it is necessary to interpret relevant laws and establish systems in accordance with the purpose. In particular, in the case of land trusts, which are recognized as essential tools for real estate finance, the traditional trust companies actually run their business, and manage land. This is an incomplete reality. Despite the different legal characteristics and methods of handling the product types, the same treatment within the large framework of trust without having detailed legal basis is occurring, which does not reflect the characteristics of the various types of goods. In particular, in the case of real estate development projects, there is a lack of legal basis for these types of products, even though disputes and complaints are frequent in the individual positions of various stakeholders, and I think that there is a clear element of the “management trust” that allows trustees to be given certain rights, take charge of management, and return the original trust upon future trust termination, unlike money trusts that have the right to use, profit, and disposal. Therefore, in this regard, a method to establish a clear legal basis for the types of products of real estate trusts such as development trusts (borrowed land trusts), managed land trusts, collateral trusts, management trusts, disposal trusts is seen as a way to reasonably discipline and prevent conflicts among stakeholders in real estate trust practices. Among the types of real estate trust products, this article examines the need for legal grounds for land trust products and examines the differences between the two, which are actively used in the structure of real estate development projects.

부동산 프로젝트파이낸싱의 고도화 - 부동산신탁회사의 신용보강을 통하여 -

정기열 한국감정원 2018 부동산분석 Vol.4 No.1

Korean people show high interest in real estate ownership, and Korea is the top OECD country in terms of the share of real estate in private individuals’ asset portfolios. Currently, the Korean government implements risk management policies against increased household debts, and, among others, imposes restrictions on investment in real estate, such as mortgage loan regulations and public housing site reduction. As a result, the real estate mortgage financial market has been tightened, and naturally the real estate development business sector has also been affected. Given the real estate market situation, it becomes increasingly difficult for real estate developers to finance their projects on the basis of their credit alone. In this context, it becomes a trend in the development project financing market that risk associated with real estate development project financing is distributed through the credit enhancement of companies concerned in development projects, such as developer, constructor, trust company, and financial institution. Therefore, this paper introduces a system of carrying out a development project in the real estate market through financial structuralization that distributes risk associated with the insufficient credit of every party from financing to finishing; and discusses about the validity of this structuralization product. And futhermore, it intends to seek the sophistication of real estate project financing through the structuralization of real estate finance. 우리나라의 경우, 개인자산 비중 중 부동산의 비중이 OECD 국가 중 상위에 위치하는 등 부동산 소유에 대한 관심이 높다. 현재의 우리나라는 정책적으로 가계부채 증가에 따른 리스크 관리에 들어간 상황으로 부동산 담보 대출규제 및 공공택지 감축 등 부동산 투자에 대한 제한을 가하고 있다. 이에 따라 부동산 담보대출 금융시장도 경색되고 있으며 이는 부동산 개발사업 영역에도 필수 불가결하게 그 영향이 미치고 있다. 이러한 부동산 시장상황에서 부동산개발 시행사의 신용만으로는 부동산 개발자금을 조달하는데는 현실적으로 더더욱 어려운 현실이 되고 있고 이러한 현실에서 부동산개발사업 자금조달 등과 관련하여 시행사, 시공사, 신탁사, 금융기관 등 개발사업 관련사들의 신용보강을 통하여 리스크를 분산하는 것이 개발사업자금 조달 시장 트랜드로 자리매김하고 있다. 따라서 본 논문에서는 이러한 부동산 시장 하에서 개발사업 금융진행부터 사업마무리까지 각 당사자의 부족한 신용에 대한 위험분산 금융구조화를 통한 개발사업 진행방식을 소개하고 이 구조화상품의 적격성에 대한 논의를 해보고자 한다. 더 나아가 부동산금융 구조화를 통한 새로운 부동산 프로젝트파이낸싱의 고도화를 모색해 보고자 한다.

종합자산관리 기능을 위한 신탁제도의 활성화방안 ― 금융권의 재산신탁을 중심으로 ―

윤종미 한국경영법률학회 2022 經營法律 Vol.32 No.2

The size of trust funds in the financial sector continues to expand, and the deposit balance of wealth trusts with strong asset management features account for nearly half of all trusts. These wealth trusts serve as a means for family business succession, asset management, and tax saving and bankruptcy prevention, and also have the advantage of preventing disputes arising from inheritance. Wealth trusts currently operated by the financial service industry include monetary bond, securities, real estate, movable property, intellectual property, will substitute, and comprehensive wealth trusts. In this study, the concept of these trusts is summarized by type, and the current status of wealth trust management in the financial sector such as the banks, securities firms, and insurance companies is examined. In addition, measures to revitalize the wealth trust system for asset management in the financial sector is suggested as follows. First, a measure to specify trust assets by type in the trust industry regulations. Second, a measure to allow land trusts in the financial sector and re-trust under the Capital Market Act. Third, a measure to relax the rules related to the exercise of trust companies’ voting rights in family business succession. Fourth, a measure to revitalize intellectual property (IP) trusts. Thus far, trust in the financial sector has developed largely in the form of money trusts. In years to come, it is anticipated that trust could be set in place as a means of comprehensive management of wealth with the use of not only money trusts but also a variety of wealth trusts. 최근 금융권의 신탁규모는 계속 확대되고 있는 추세이며 이중 자산관리기능이 강한 재산신탁의 수탁고는 전체신탁의 절반 가까이를 차지하고 있다. 이러한 재산신탁은 가업승계를 위한 수단, 자산관리를 위한 수단, 절세 및 도산격리를 위한 수단 및 상속으로 인한 분쟁 등으로부터 예방할 수 있는 유효성과 장점을 가지고 있다. 현재 금융권에서 운용하고 있는 재산신탁에는 크게 금전채권신탁, 유가증권신탁, 부동산신탁, 동산신탁, 지식재산권신탁, 유언대용신탁, 종합재산신탁 등이 있다. 본 고에서는 이러한 신탁의 개념을 유형별로 정리하고 은행권, 증권사, 보험사 등 금융권의 재산신탁 운용현황을 살펴보도록 한다.또한 금융권에서 자산관리를 위한 재산신탁제도를 활성화 할 수 있는 방안을 다음과 같이 제시해 본다. 첫째, 신탁재산의 유형별 공시방법을 신탁업무규정에 명시하도록 하는 방안, 둘째, 금융권의 토지신탁 허용과 자본시장법상 재신탁을 허용하는 방안, 셋째, 가업승계를 위한 주식신탁 시 신탁사의 의결권 행사를 완화하는 방안, 넷째, 은행권에서의 지식재산(IP)금융과 더불어 지식재산신탁을 활성화하는 방안 등이다. 그 동안 금융권에서 신탁이라 함은 금전신탁을 중심으로 발전해 왔다고 볼 수 있는데, 앞으로 금전신탁 뿐만 아니라 재산신탁을 활용하여 재산을 포괄적으로 관리할 수 있는 수단으로 자리매김 하기를 기대해 본다.

부동산신탁의 부가가치세 관리모델 구축에 관한 연구 - 신탁방식의 도시정비사업을 중심으로-

장승희,백동현 한국집합건물법학회 2021 집합건물법학 Vol.39 No.-

In the early days, the Urban Maintenance Act was implemented only by the urban development corporations, but the project was prolonged due to the lack of professionalism and various irregularities of urban development corporations executives. In order to solve these problems, the government enacted the Urban and Residential Environment Improvement Act 2016 and the Special Act on the Improvement of Empty and Small-Sized Houses in 2018, enabling real estate trust company with expertise in real estate development to participate in urban improvement projects. Trust company that require diversification of market demands and revenue sources are actively engaged in business activities by recognizing urban maintenance projects as blue ocean. The Value-added Tax Act, which was revised to advance the trust tax system, made the trust company a tax obligation when the trust company participates in urban maintenance projects through designated developers (executors). While these trusts' urban refurbishment markets are expanding, the trusts' preparations for tax management under the revised VAT Act are quite inadequate. In consideration of this, it was intended to transparently manage urban maintenance projects and increase efficiency of work by analyzing the real estate trust structure and the revised VAT Act and establishing a VAT management model for trusts participating in urban maintenance. 초기 도시정비법은 조합만을 시행 주체로 하였으나, 조합임원의 전문성 부족 및 각종 비리 등으로 인해 사업은 장기화되었다. 정부는 이러한 문제점을 해소하기 위해 2016년 개정된 도시 및 주거환경정비법 및 2018년 제정된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법의 제정하였으며, 부동산개발에 전문지식을 갖춘 신탁사의 도시정비사업 참여를 가능하게 하였다. 이러한 시장의 요구와 수익원천의 다변화를 필요로 하는 신탁사는 도시정비사업을 블루오션으로 인식하여 공격적인 영업활동을 전개하고 있다. 신탁세제의 선진화 방안으로 개정된 부가가치세법은 신탁사가 지정 개발자(시행자) 방식으로 도시정비사업에 참여할 경우, 신탁사를 납세의무자로 하였다. 이러한 신탁사의 도시정비시장은 확대되는 반면, 부가가치세법에 개정에 따른 조세 관리를 위한 신탁사의 준비는 상당히 미흡한 실정이다. 이러한 점을 고려하여 부동산 신탁 구조의 정비사업과 관련 개정 부가가치세법을 분석하고 도시정비에 참여하는 신탁사의 부가가치세 관리 모델을 구축함으로써 도시정비사업을 투명하게 관리하고, 업무에 대한 효율성을 증대시키고자 하였다.

부동산신탁의 유형별 사해행위 판단방법

진상훈 한국민사집행법학회 2008 民事執行法硏究 : 韓國民事執行法學會誌 Vol.4 No.-

신탁이란 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자) 사이 의 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하 거나 기타의 처분을 하고 그로 하여금 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위 하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말한다. 그런데, 부동산에 관하여 신탁이 이루어진 경우 신탁부동산의 소유권은 수탁자에게 이전되어 위탁자의 채권자들은 신탁부동산에 대하여 강제집행을 할 수 없게 되므로 위 탁자는 강제집행을 면탈할 의도로 그 소유 부동산을 신탁할 위험성이 크고, 실제 로 채무초과 상태에 있는 위탁자가 그의 유일한 재산인 부동산을 신탁한 경우, 위탁자의 채권자들은 위 신탁이 사해행위에 해당한다고 주장하면서 수 탁자를 상대로 위 부동산에 대한 처분금지가처분 등의 법적 조치를 취하는 경우가 많다. 이 경우 신탁계약의 각 유형별 특성과 신탁 전후의 사정을 고려하여 그 신 탁이 위탁자에게 실질적인 책임재산의 증가를 가져오는지 여부에 따라 부동 산신탁의 사해행위 해당 여부를 판단해야 할 것이다. A trust is a fiduciary relationship with respect to the property created by a settlor, who entrusts some or all of his or her property to people of his choice (the trustees). The trustees are the legal owners of the trust property, but they are obliged to hold the property for the benefit of one or more individuals or organizations (the beneficiary), usually specified by the settlor. Because the creditor of the settlor can’t perform compulsory proceedings against the trust property, in many cases the settlors have used trust for avoiding compulsory execution against their property. Therefore, such disputes between the settlor and the creditor of them as cases of fraudulent transfer have rapidly increased. In these cases, a characteristic according to type of each trust and a situation of the trust contract are taken into consideration for decisions, and whether the trust increases settlor's assets substantially or not determines the validity of the trust.