입주자대표회의가 한 하자보수청구와 구분소유자에게 귀속하는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 제척기간과의 관계

구태회 민사판례연구회 2012 民事判例硏究 Vol.- No.34

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 의하면, 아파트 구분소유자들은 분양자에 대하여 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사할 수 있지만, 수천 세대에 달하는 구분소유자들이 개별적으로 하자를 확인하고 손해배상청구를 한다는 것은 현실적으로 불가능하다. 이와 같은 점을 고려하여 이 사건 원심판결을 비롯한 2009년 상반기까지의 다수의 하급심 판결들은 입주자대표회의가 분양자 등을 상대로 하자보수를 요구한 사정이 입증되면, 이를 구분소유자를 대신하여서 한 재판 외의 권리행사로 보아 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 제척기간을 준수한 것으로 해석하였다. 그러나 대상판결은, 입주자대표회의가 한 하자보수청구는 구분소유자에게 개별적으로 귀속하는 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 제척기간에 아무런 영향을 미치지 않고, 아파트 인도일로부터 10년 이내에 구분소유자들이 손해배상청구권을 행사하지 않았다면, 제척기간이 경과하였다고 판시하면서, 위와 같은 하급심 실무가 잘못이라는 점을 명백히 밝혔는바, 이는 그동안의 논란을 정리한 최초의 판결이라는 점에서 그 의미가 크다. 물론, 현실적인 필요성을 도외시할 수는 없겠지만, 기존의 하급심 실무를 따를 경우, 구분소유자들로서는 입주자대표회의를 통해 간편하게 권리 행사를 할 수 있을뿐더러 손쉽게 10년이라는 장기간의 제척기간도 보전하게 되는데, 이는 현행 법률 체계ㆍ구조상으로 보거나, 또 담보책임기간의 합리적 조정이라는 측면에서 보더라도 구분소유자의 보호에만 치우쳐 분양자에게 일방적으로 불리한 결과를 낳게 된다. 따라서 주택법상의 하자보수청구권과 집합건물법상의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 서로 별개의 권리로 보고, 이를 근거로 집합건물법상 손해배상청구권에 대하여 주택법상 단기 하자보수책임기간(1~3년)의 적용을 배제하고 있는, 현재 대법원의 확립된 입장을 견지하는 한, 이론적 명확성뿐만 아니라 구체적인 타당성의 측면에서도 대상판결의 결론은 타당하다고 생각한다. Unit owners of apartment can make a ‘claim for damages instead of defect-repair’ against sellers of apartment by the Art. 9 of the korean ‘Act on the Ownership and Management of Condominium (AOMC)’. But realistically speaking, it is impossible that thousands of unit owners check defects of apartment and claim damages individually. Considering the reality such as above, until the first half of 2009, a lot of lower courts, including the appellate court of this case, had regarded demands for defect-repair by ‘residents representative committee’ as extrajudicial claims which ‘residents representative committee’ makes on behalf of each unit owners, and so had decided that unit owners kept the exclusion period of ‘claim for damages instead of defect-repair’. However, this judgment of the Supreme Court holds that demands for defect-repair by ‘residents representative committee’ have no concern with the exclusion period of ‘claim for damages instead of defect-repair’ belonging to each unit owners, and therefore the exclusion period is lapsed unless unit owners demand damages within 10 years from the date of apartment-delivery. So, the Supreme Court makes clear that the decisions of lower courts such as above is wrong. This is the leading case, which calms controversy until recently. Of course, we can not ignore realities. But according to decisions of lower courts until recently, unit owners can claim damages conveniently through ‘residents representative committee’ as well as can keep long exclusion period of 10 years easily. This result is unilaterally unfavorable to sellers of apartment compared with unit owners, even from the perspective of reasonable adjustment of defect-warranty period or structure of current laws. Thus, as long as we maintain the established stance of the Supreme Court which does not apply short defect-warranty period(1~3 years) by the korean ‘Housing Act (HA)’ because of separating the ‘claim for defect-repair’ by HA and the ‘claim for damages instead of defect-repair’ by AOMC, I agree theoretically and practically with the conclusions of this judgment.

공동주택의 하자에 있어서 하자보수우선의 원칙에 대한 고찰

김영두 ( Kim Young-doo ) 경상대학교 법학연구소 2020 法學硏究 Vol.28 No.1

계약관계에서 계약에 적합하지 않은 이행이 있는 경우에 곧바로 손해배상이나 계약해제 등과 같은 구제수단을 인정하기보다는 계약의 내용에 따른 이행이 이루어지는 것을 첫 번째 구제수단으로 인정해야 한다. 이를 이행청구권 우선의 원칙이라고 한다. 비록 공동주택의 하자에 대한 담보책임은 계약상의 담보책임은 아니지만, 공동주택에 하자가 발생한 경우에도 우선적으로 하자가 보수되도록 하는 것이 바람직하다. 그러나 민법은 도급계약에 있어서 하자보수와 손해배상을 선택적인 관계로 규정하고 있으며, 집합건물법도 민법상 도급계약의 담보책임에 관한 규정을 준용하고 있기 때문에 결국 집합건물인 공동주택에서도 구분소유자들은 하자보수와 손해배상을 선택적으로 행사할 수 있다. 만약 하자보수 우선의 원칙이 타당하다면 이러한 선택적 행사는 제한되어야 한다. 즉 분양자나 시공자에 의한 하자보수를 하자에 대한 원칙적인 구제수단으로 하고, 하자보수를 기대하기 어렵거나 하자보수를 거절하는 경우에만 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 인정할 필요가 있다. 따라서 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하기 위해서는 먼저 분양자나 시공자에게 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구하도록 하고, 그 기간 내에 하자의 보수가 이루어지지 않은 경우에만 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있도록 해야 한다. 다만 하자보수가 불가능한 경우, 하자가 중대하지 않지만 보수를 위해서 비용이 많이 필요한 경우, 하자보수를 기대하기 어려운 경우, 하자보수를 거절한 경우에는 하자보수의 기회를 부여할 필요없이 곧바로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있도록 해야 한다. 현행법에 따르면 구분소유자인 입주자는 공용부분의 하자에 대해서도 하자보수를 청구하거나 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 공용부분의 하자에 대해서는 구분소유자들이 단체적으로 권리를 행사하는 것이 바람직하다. 따라서 원칙적으로 공용부분의 하자에 대한 구제수단은 관리단이나, 구분소유자들의 위임을 받은 입주자대표회의가 행사하도록 하는 것이 바람직하다. In the case of an non-performance of a contractual obligation, the first remedy is the enforcement of the performance, rather than damages or termination of the contract. This is called the priority principle of the right to performance. Although the warranty liability for the defects of multi-family housing is not the contractual liability, repairing the defects is more desirable than the damages or the termination of contract. Unfortunately, the articles of contract for work in Korean Civil Act stipulates that it is up to the contractor to decide which will be the first remedy among the repairing the defect or damages for defects and the Korean Condominium Act stipulates that the articles of warranty liability of KCA shall apply mutatis mutandis to such warranty liability of defect in condominium. As the multi-family housing is one kind of a condominium, the unit-owner of the multi-family housing can choose the remedy for the defects of building whichever he/she wants. However, the priority principles of right to the performance should be applied to the remedy for the defect of multi-family housing. In other words, the remedy of damages should be allowed only when it is unreasonable to expect the repairing the defect of the building or when the developer refuses the repair. Therefore, in order to claim damages in lieu of repairs of defect of the building, the unit-owner of the multi-family housing should ask the developer to repair the defects of the building for a reasonable period of time, and only if the defects are not repaired within that period, the unit-owner can claim the damages for repairs. But if the defect is not repairable, or the defect is not serious but requires a lot of money for repair, or if it is difficult to expect developer to repair the defect, or if the developer refuses repairing of defects, the unit-owner can claim the damages for the defects without giving the developer the additional time for repairing the defects. Under the current law, the unit-owner can demand the developer to repair the defects in common area of condominium or claim damages. However, it is reasonable for the remedy for defects in common area be exercised by the association of the unit-owner or by the council of occupants' representatives delegated by the unit-owners.

공동주택의 하자담보추급권의 주체에 관한 고찰

신봉근(Shin, Bong-Geun) 한국법학회 2013 법학연구 Vol.52 No.-

공동주택에 하자가 발생하였을 경우의 법적 책임으로서 손해배상청구권을 생각할 수 있는데, 수분양자는 하자보수에 갈음하여 손해배상청구권을 행사할 수도 있고, 하자보수청구권과 함께 손해배상청구권을 행사할 수도 있다(민법 제667조 제2항, 집합건물법 제9조). 이 중 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 하자담보추급권이라고 한다. 그리고 공동주택의 하자담보책임과 관련된 법령으로는, 민법을 비롯하여 집합건물의소유및관리에관한법률(‘집합건물법’이라 칭한다)과 주택법 및 건설산업기본법 등이 입법화 되어 있다. 공동주택 내지 집합건물의 전유부분을 양도한 경우, 하자담보추급권은 누구에게 귀속하는가의 문제에 관하여, 구분소유권의 양도 당시에 하자담보추급권을 유보한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 이는 구분소유권과 함께 양수인에게 이전된다고 보아야 할 것이므로, 집합건물의 전득자도 하자담보추급권의 주체가 될 수 있다고 보아야 한다. 결국, 공동주택의 하자담보추급권의 주체는 소유권 취득의 방법이 무엇인지에 관계없이, 현재의 공동주택의 소유자라고 보아야 한다. 한편, 주택법 및 주택법시행령의 규정에 의하여 동별 대표자로 구성되는 공동주택의 입주자대표회의는 그 법적 성질을 비법인사단으로 볼지라도 소송법상의 당사자능력이 있다고 보아야 하므로, 하자보수청구권의 인정범위를 손해배상청구권까지 확대할 필요가 있다. 입주자대표회의가 공동주택의 공용부분 또는 전유부분에서 발생한 모든 하자에 관하여 분양자 등 사업주체에 대하여 그 보수를 청구할 수 있는 이상, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권도 행사할 수 있다. 또한 공동주택의 하자담보추급권과 관련하여, 입주자대표회의에 관한 관련법령의 입법론적 검토가 요구된다. This paper is the study on the warranty against defects in condominium. Its main contents are claims for damages in stead of defects-repair in condominium. Today, a condominium consists of large percentage of types of housing in Korea. Disputes about the building deficiencies on the condominium are increasing while a condominium becomes an universal housing type. And, the right of purchasers has been extended and law services have been generalized. As a result, there are increasing lawsuits related it. However, it is true that is not clear standard of judgements about main law issues as mixed relation acts and generalized law services. So, it is deemed necessary to protect dwellers of a condominium against building deficiencies. In this study, main precedents about warranty liability are analyzed, researching about a principal agent of warranty lawsuit and a claim of representative in a condominium. Furthermore, it suggested the improvement for legal and institutional problem about the deficiencies liability of a condominium. In conclusion, the subsequent purchaser has claims for damages in stead of defects-repair in condominium, when a part of exclusive ownership in condominium is transferred to someone. That is to say, present owner has claims for damages in stead of defects-repair in condominium irrespective of means of ownership-acquisition. Besides, resident representative meeting has also claims for damages in stead of defects-repair in condominium.

공동주택 하자분쟁에서 입주자대표회의의 법적지위와 역할

유병수(Byung Soo Yu),권태복(Tae Bok Kwon) 원광대학교 법학연구소 2017 圓光法學 Vol.33 No.2

공동주택에 발생한 하자분쟁을 해결함에 있어서, 구분소유자와 입주자대표회의는 사업주체, 공동주택 시공자, 보증보험회사 등을 상대로 하자보수청구권 또는 손해배상청구권을 행사하기 위하여 하자 소송을 제기하고 있는 현실에서 관련 법령은 무엇이고, 어떻게 적용해야 하는지를 검토하였다. 입주자대표회의가 원고로서 소를 제기할 경우 소송당사자로서의 적격성 여부 등 많은 문제을 가지고 있다. 특히 하자소송의 주요 쟁점사항으로 입주자대표회의와 구분소유자들이 가지는 청구권원과 사업주체(시공사)가 부담하는 하자보수 의무의 근거, 그리고 집합건물법에 따라 구분소유자들이 사업주체에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권(하자담보추급권) 및 입주자대표회의가 구 주택건설촉진법, 구 공동주택관리령에 근거하여 사업주체 및 시공사에 대하여 가지는 하자보수이행청구권 및 보증금청구권 등으로 인하여 다양한 법적다툼이 발생하였다. 분쟁의 대부분은 판례로 정리가 되었으나 그중 일부 쟁점은 법령의 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 권리에 기인한다는 것을 알 수 있다. 따라서 본 논문에서는 공동주택의 하자관련 대법원의 판례를 통하여 공동주택의 하자와 관련한 법규 및 하자담보책임의 법적성격을 검토하고, 입주자대표회의의 법적지위와 권한을 분석하여, 이를 바탕으로 공동주택의 하자 및 그 하자담보책임의 법적분쟁 발생을 사전에 방지하기 위한 해결방안을 제시하였다. In order to resolve the defect dispute settlement, the Act stipulated that the related laws and regulations should be reviewed in order to prevent claims for damages or damages to the victims of the project, such as the project owner, the resident council, and the guarantee insurance company. In addition, if the resident representative of the resident s representative raises the claim for a lawsuit, the resident representatives and the main issues of the defect, such as the resident representative of the resident and the landowner, and the defects in the damages and liabilities of the resident concerned, and the defect compensation authority, shall also be investigated and residents shall request damages to the damages caused by the defect in the project. Various legal battles concerning the rights and compensation of defects and the claims of compensation for the execution of the preexisting repair and compensation rights resulted from the old Housing Construction Promotion Act, and the majority of the legal battles resulted from the court s decision, but some of the issues related to the recognition of the rights of the authorities and the related rights of the rights and responsibilities resulted from the different rights and responsibilities of the rights of the authorities. Therefore, the court examines the legal nature of the defects and damages of the defects and damages of the defects in the defects of the joint residences and defects related to the defects of the joint residences and the defects of the defects of the resident housing

집합건물의 하자담보책임

윤형석,이춘원 한국집합건물법학회 2018 집합건물법학 Vol.25 No.-

In the case of a contractual provision, the Vendor provides liability for the Vendor's liability in the absence of the obligation of non-performance of obligations (Article 570 of the Civil Code). In the case of the housing complex, it is also stipulated in the " Law for the Protection of Residential Buildings " and " Housing Management Law ", and " Multifamily Housing Management Law ". In the case of apartment houses, both of which are commonly used as a special form of apartment house (e.g., model house or public notice pamphlet, etc.), in which the apartment house is not entirely occupied by a fault in the apartment house and the area of the apartment house, and it can not be affected by the defects of the apartment house by a defect of one generation. This article reviews the legal nature of the sale contract and the details of his warranty, and when the building was completed, it was considered that the building was completed, and that the building of the later sale contract was deemed to have been viewed from the perspective of the sale, and that it was reviewed by the legal character of the sale contract. The duration of defect warranty liability, compensation for damages and liability for defect liability, compensation claim and defect liability for defect warranty liability shall be examined comprehensively, and the duration of defect liability, duration, duration, duration of claim, and scope of defect shall be comprehensively delegated to the President's property. 민법은 계약관계에서 일방이 하자있는 급부를 제공한 경우 채무불이행책임과 별도로 매도인의 담보책임을 규정하고 있다. 마찬가지로 공동주택에 있어서도 ‘주택법’ 및 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’, ‘공동주택관리법’ 등에서는 수분양자를 보호하기 위한 하자담보책임을 규정하고 있다. 그런데 공동주택의 계약관계는 보통 선분양제도라는 특수한 형태로 체결되는 것이 일반적이다. 또한 하자가 발생한 경우 구조적으로 다른 부분에 영향을 미치고, 신속·간단히 수선할 수 없다는 특수성이 존재한다. 결국 이런 특수성에 말미암아 집합건물의 하자소송은 거주민의 주거생활의 안전에 직결되어 그 책임소재를 정확히 파악하는 것이 중요한 것이다. 본 논문에서는 분양계약의 법적성격과 그에 따른 하자담보책임의 내용에 대해 살펴보았다. 그 과정으로 집합건물법의 부칙의 ‘분양된’의 의미를 파악하였고 또한, 분양계약의 법적성격에 관한 학설과 판례를 검토하였다. 이에 아파트분양계약은 공동주택의 완성을 의뢰하는 계약과 그 완성된 공동주택을 구입하는 두 가지 계약의 결합이라고 해석하여 분양면적이 실제와 차이가 있는 경우에는 매매계약상의 담보책임(제574조)이 적용될 것이고, 목적물에 하자가 발생한 경우에는 하자보수에 관한 도급계약상의 담보책임(민법 제667조) 역시 적용될 수 있다고 하였다. 이후 하자담보책임의 내용으로 하자의 개념, 계약해제권, 하자보수청구권, 손해배상청구권, 하자책임기간을 살펴보았다. 하자담보책임의 규율 내용인 하자의 발생과 존속기간, 권리행사기간, 청구권자와 하자의 범위 등은 국민의 재산권에 직접적인 영향을 주게 됨에도 불구하고 하자책임의 모든 부분을 대통령령으로 포괄적으로 위임하도록 하고 있는 점을 들어 입법적 해결을 통하여 합리적인 범위에서 조정되어야 할 것으로 생각되지만, 법 개정이전 까지는 현재의 공동주택관리법과 집합건물법상의 규정에 의하여 수분양자는 하자보수, 손해배상, 계약해제 등의 권리구제방법을 행사할 수 있는 점을 들어 해당 내용을 요약하였다. 본고는 집합건물에 관한 하자담보책임제도의 올바른 실현을 위해 법제도적 뒷받침을 위한 참고가 되었으면 한다.

물건하자에 대한 매도인의 추완권 - 추완의 효율성과 소비자보호관점을 고려하여 -

김봉수 한국경제법학회 2014 경제법연구 Vol.13 No.1

According to Korean Civil Code, when there are nonconformity defects in the sales of generic goods, the buyer can request delivery of substitute goods with no defects. But these remedies for generic goods seller shall be decided only by the seller, and the generic goods seller, who delivers non-conformity goods, shall have the opportunity of re-performance to cure of defects in goods only when the buyer choose ‘the right to cure concerning non-conformity goods’ among those remedies. And when there is defect in the target of specific goods sales, despite some differences by theory, even the opinions who affirm the right to repair also accept the choices between right to repair and other remedies given to the buyer. In this way, the seller who delivers nonconformity goods can have a second chance to perform to cure defect, unless the buyer exerts the right to cure nonconformity goods preferentially. In comparative law perspectives, the international laws such as CISG, PECL or German Civil Code which had big influences to our civil law admit the second chance to the seller to perform the cure of defects. This is based on the principles of maintaining contracts and theory of mitigation of damages. Also, to admit the seller’s right to cure concerning non-conformity goods coincides with the actual state, and promotes the contracting parties according to the continuous of contract. In this point of view, our current law which gives full option to choose the remedy to buyer and not giving any opportunity for re-performance to seller has problem. In lex ferenda, this author had the idea that the buyer’s right to require seller’s performance must be considered first of all compared with other remedies. To give seller the chance to perform subsequent accomplishment more suits to the performance priority principle and contract maintaining principle. 매수인이 수령한 물건에 하자가 있더라도 많은 경우 매도인에 의한 하자보수나 대체이행을 통해서 그 하자는 치유될 수 있다. 이와 같이 하자치유를 통해서 계약의 이행을 완료하는 것을 추완이라고 하는데, 물건하자담보책임에 관한 현행 규정은 종류물매수인의 대체이행청구권(완전물급부청구권)만을 규정하고 있을 뿐이다. 따라서 특정물매매와 종류물매매에서 매수인의 하자보수청구권이 인정될 수 있는지가 문제되나, 당사자의 급부이익과 민법상 이행우선의 원칙 등을 고려할 때, 이를 해석론으로서 충분히 도출할 수 있다고 본다. 이때 매수인이 여러 구제수단 중에서 추완청구권을 먼저 행사해야 하는지, 아니면 구제수단 중 어느 하나를 선택할 수 있는지가 문제되는데, 이는 다른 구제수단에 대한 추완의 우선성과 효율성, 계약위반적 행태에 따른 이익상황, 그리고 소비자보호의 관점 등으로 고려해서 판단할 수 있다. 현행 법규정과 입법취지를 고려하면 매수인의 선택권을 인정하는 것이 타당하다. 그러나 입법론으로는 추완청구권이 다른 구제수단보다 우선적으로 행사되는 것이 바람직하다. 왜냐하면 추완청구권의 우선행사는 하자 없는 물건의 수령을 의도하였던 매수인의 이익에도 부합할 뿐만 아니라 다른 구제수단(계약해제․손해배상․대금감액)에 따른 부담을 면할 수 있는 매도인에게도 유리하기 때문이다. 매수인이 다른 구제수단보다 먼저 하자보수나 대체이행을 내용으로 하는 추완청구권을 행사하게 되면, 반사적으로 매도인에게 제2의 이행의 기회인 추완권이 인정된다. 추완청구권의 우선행사로부터 주어지는 매도인의 추완권의 보장은 우리 민법의 이행우선의 원칙과 계약유지의 원칙에도 부합하는 것이다. 또한 이러한 입법론은 국제적 차원의 입법례(CISG)나 우리 민법의 큰 영향을 끼친 독일민법도 추완청구권의 우선행사를 인정한다는 점에서 충분히 지지될 수 있다. 다만 추완의 양방식인 하자보수와 대체이행 간의 선택권은 해석론은 물론이고 입법론 측면에서도 매수인에게 인정되어야 한다.

공동주택의 층간소음하자와 담보책임

최창렬 한국토지법학회 2018 土地法學 Vol.34 No.2

우리 나라의 전체 주택 중 공동주택의 비율은 66%를 차지하고 있는데 공동주택은 벽과 벽을 사이에 두고 거주하게 되므로 필연적으로 층간소음의 문제가 자주 발생하게 된다. 특히 주택을 완공하지 전에 분양계약을 체결하는 주택선분양제도는 분양자로 하여금 자금을 미리 조달할 수 있도록 함으로써 주택공급의 양적 확대를 이루는데 기여였다. 그러나 건물의 하자여부는 목적물을 인도받은 후에 확인되는 특성상 하자의 확인과 담보책임의 추급을 어렵게 한다. 공동주택의 층간소음의 하자가 발생하면 주택의 설계나 시공상의 하자로 말미암은 경우에는 분양자에게 하자담보책임을 추궁하여야 하고, 준공검사 이후의 관리상의 하자에 대한 책임은 구분소유자나 관리주체가 부담해야 한다. 그리고 공동주택의 구분소유자나 임차인 등의 입주가가 사용과정에서 특이한 생활행태로 말미암아 발생하는 층간소음은 생활방해에 대한 방지청구권이나 불법행위로 인한 손해배상청구권을 행사하여야 한다. 공동주택의 분양계약에서 층간소음으로 인한 하자담보책임에 관하여 살펴 본 결과 분양계약의 법적 성질에 관한 논의와는 별도로 수분양자는 분양자나 시공자에게 집합건물법 제9조에 따른 수급인의 담보책임을 부담하므로 하자보수청구권과 손해배상청구권 그리고 계약해제권을 행사할 수 있다. 공동주택의 층간소음 하자는 주로 바닥, 벽체, 기둥 등의 설치나 시공상의 잘못으로 인하여 발생하는 것이므로 하자담보책임의 존속기간은 공동주택관리법에서의 내력구조부의 하자이므로 중대한 하자인지의 여부와 상관없이 10년이라고 보아야 한다. 집합건물법에 의하더라도 건물의 주요구조부의 하자라고 할 수 있으므로 10년의 제척기간으로서 그 기산점은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날이고, 공용부분은 사용검사일 또는 임시사용 승인일이라고 본다. 공동주택의 층간소음이 하자인지를 판단하기 위해서는 주택이 원래 가지고 있어야 할 성상을 갖추고 있는지 여부에 의해야 한다. 먼저, 당사자가 합의한 성상에 의해서 판단하고, 이러한 합의가 없으면 묵시적으로 전제한 용도에 따라 판단하여야 하며, 합의나 전제한 용도도 없는 경우에는 보충적으로는 통상의 거래관념에 따라 동종의 물건이 갖추어야 할 성상에 따라 판단하여야 한다. 묵시적으로 전제된 용도를 판단함에 있어서 공법상의 규정이나 환경기준 등은 하자판단의 최소한의 기준일 뿐이지만 현실적으로는 가장 중요한 기준으로 작용하고 있다. 그리고 층간소음으로 인하여 공동주택에 하자가 발생하면 수분양자가 공동주택을 제3자에 양도했을 경우 분양계약의 당사자인 수분양자이나 집합건물법은 집합건물의 소유와 관리에 관한 권리가 현재의 구분소유자에게 있음을 전제하고 있는 점에 비추어 하자보수에 직접적인 이해관계를 가지는 현재의 구분소유자인 전득자가 행사하여야 한다. 그리고 공동주택관리법에서는 구분소유자 뿐만 아니라 입주자대표회의도 하자보수청구권이 있지만, 하자보수청구권을 대신하여 손해배상청구를 청구하는 것은 손해의 전보를 위한 금전채권임에 비추어 별개의 제도이므로 구분소유자에게만 인정하여야 한다고 본다. The ratio of apartment houses of our country’s entire housing accounts for 66% and unlike single-family detached houses, apartment houses frequently bring about the problem of noise complaint issue as they are inhabited between walls and walls. Especially, the pre-construction sales system of housing which enters into a distribution contract prior to the completion of the house has contributed to the quantitative expansion of housing supply as it helps the distributor finance in advance. However, since whether the building has any defect is confirmed after the object is delivered, which makes it difficult to confirm the effect and catch up with the responsibility for defect. Once a defect of noise complaint issue in an apartment house, in the case that it results from the defect in the design or construction of the house, then the defect liability should be called to account against the distributor and the defect liability in management after completion inspection should be borne by the owner of the divided property or the managing entity. And as for the noise complaint issue occurring in a peculiar life form그in the process of the owner of the divided property or the tenant of an apartment house, a claim for prevention to life disturbance or a claim for damages due to an illegal act should be exercised. As a consequence of considering defect liability due to noise complaint issue in the distribution contract of an apartment house, regardless of the discussion about the legal nature of the distribution contract, the distributee bears the responsibility for security of a contractee to the distributor or the builder pursuant to Article 9, Aggregate Building Act, so a claim for repairing defect, a claim for damages and a right to cancel the contract can be exercised. Defects of noise complaint issue in an apartment house commonly arise due to the mistake of installation or construction of a floor, a wall or a pillar etc., so the duration of defect liability is that of bearing structure under Apartment Management Act, so it should be considered to be 10 years regardless of whether it is a grave defect or not. Even under Aggregate Building Act, it can be said to be the defect of the major structure in a building, so the starting point of reckoning as the exclusion period of 10 years is the date of being delivered to the owner of the divided property for the section of exclusive ownership and the date of acceptance of work or the date of temporary use acceptance for the section of common ownership. To determine whether it is a noise complaint issue, it should be decided according as the house has properties that it should be by nature and it should be first judged by the properties agreed upon between the parties and if there is no agreement like that, it should be decided in terms of the use implicitly required and if there is no agreed or required use, it should be supplementally decided on the properties the same kind of object should have subject to the normal trading practices. In judging a required use, regulation in public law or environmental standards are the minimum criteria of deciding any defect, but realistically they acts as the most significant ones. And any defect arise in an apartment house due to noise complaint issue, if the distributee transfers the apartment house to a third party, in light of that the distributee of the party of the distribution contract or Aggregate Building Act presupposes that the right on the ownership and management of an aggregate building lies in the current owner of the divided property, so a a subsequent purchaser as the current owner of the divided property having direct interests with the defect repair should exercise the claim for defect repair. And under Apartment Housing Management Act, the owner of the divided property as well as the resident representative meeting have a claim of defect repair, but in light of that the claiming for damages instead of a claim for defec...

아파트 분양자의 하자보수책임

이영규(Lee, YoungGyu) 한양법학회 2009 漢陽法學 Vol.27 No.-

수급인의 하자담보책임에 관한 검토

석지윤 동국대학교 비교법문화연구소 2022 比較法硏究 Vol.22 No.1

우리 민법은 도급계약의 하자담보책임에 대한 근거 규정을 도급편에 독자적으로 규정하여 도급계약의 하자담보책임은 채무불이행책임과 다른 책임 체계를 이루고 있다. 책임 체계를 이원적으로 규정하기 때문에 하자담보책임이 법률의 규정에 따라 인정되는 법정책임인지 아니면 계약위반 때문에 인정되는 채무불이행책임인지에 관하여 견해의 대립이 있다. 독일 민법은 수급인에게 하자 없는 완전한 일을 완성할 의무를 규정하고 있다(독일 민법 제633조 제1항). 독일 민법은 하자책임에 해당하는 규정을 도급편에도 규정하고는 있지만, 그 내용은 매매의 하자책임 규정과 유사하게 규정하고 있다. 일본 민법은 제562조 제1항 전단에 계약 내용에 적합하게 수행할 매도인의 의무를 규정하고, 이 규정을 도급계약에도 준용하도록 하였다. 독일 민법은 하자책임에 특유한 권리를 최소화하고, 가능한 한 일반급부장애법을 준용하도록 한 데 반해 일본 민법은 도급계약에서 하자담보책임에 관한 규정을 삭제한 것에 그 특징이 있다. 독일과 일본은 매매계약의 하자담보책임과 도급계약의 하자담보책임이 그 본질에 있어서 같은 것으로 보고 두 규정을 채무불이행책임으로 일치시키는 방향으로 개정한 것이다. 독일 민법은 추완청구권으로 하자를 제거하거나 일을 새로이 완성하는 것을 규정하고 있고, 일본 민법은 목적물의 보수, 대체물의 인도를 규정하고 있다. 독일 민법은 대금감액권을 일본 민법은 보수감액청구권을 인정하고 있지만, 우리 민법은 이를 인정하지 않는다. 계약해제권은 우리 민법의 경우에는 토지·건물 기타 공작물의 경우에는 인정되지 않지만, 독일 민법, 일본 민법의 경우에는 제한 없이 인정된다. 우리 사회는 민법이 시행되었을 당시에 비교하면 사회의 모든 영역에서 빠른 속도로 변화하고 있다. 민법은 이러한 사회 변화를 온전히 반영하지 못한다는 비판을 지속해서 받아왔으며, 필요에 따라 약간의 개정이 이루어졌다. 그러나 근본적인 민법의 개정으로는 이어지지 않았다. 우리 민법에 많은 영향을 끼친 독일 민법은 2002년에 전면 개정하였고, 일본은 개정민법을 2020년 4월 1일부터 시행하고 있다. 향후 우리 민법의 개정을 논할 때 독일과 일본의 민법의 입법례를 참고하여 국제화·세계화 시대에 맞추어 균형적이면서도 현실을 충실히 반영하는 우리 민법의 개정이 이루어질 것을 기대해 본다. The Korean Civil Law independently stipulates the basis for the contractor’s liability for warranty in contract for work. The liability systems for the contractor’s liability for warranty is different from the liability for default. Because the liability system is separated in a dual way, there is a conflict as to whether the contractor’s liability for warranty is a statutory liability recognized in accordance with the provisions of the law or a liability for default recognized due to a breach of contract. The German Civil Law provides for the obligation of the contractor to complete flawless work(§633 Abs. 1 BGB). Although the German Civil Law stipulates the provisions for liability for contractor’s liability for warranty in contract for work, the contents are stipulated similarly in the provisions on liability for default in sales. The Japanese Civil Law stipulates the obligation of the seller to perform in accordance with the contract content in the first sentence of the Article 562 Paragraph 1, and this provision is also applied mutatis mutandis to the contract. The German Civil Law minimizes the rights specific to contractor’s liability for warranty and allows the general benefit disability law to be applied mutatis mutandis as much as possible. However, the Japanese Civil Law has a distinctive feature in that the provision on contractor’s liability for warranty is deleted from the contract for work. In Germany and Japan, the liability for default in the sales contract and the contractor’s liability for warranty in the subcontract are considered to be the same in essence, and the two provisions were amended to match the liability for default. The German Civil Law stipulates that defects are removed or new work is completed with the right to cure, while Japanese Civil Law stipulates repair of an object and delivery of a replacement. The German Civil Law recognizes the right to reduce the price and the Japanese Civil Law recognizes the right to request a reduction in remuneration, but the Korean Civil Law does not. The right to cancel the contract is not recognized in the case of a building or any other structure on land in Korean Civil Law, but is recognized without limitation in German and Japanese Civil Law. Compared to the time when the Civil Law was implemented, our society is changing at a rapid pace in all areas of society. The Civil Law has been continuously criticized for not fully reflecting these social changes, and minor revisions have been made as necessary. However, it did not lead to a fundamental amendment of the Civil Law. The German Civil Law, which had a great influence on Korean Civil Law, was completely amended in 2002, and in Japan, the revised Civil Law has been in effect since April 1, 2020. When discussing the revision of Korean Civil Law in the future, it is expected that the revision of Korean Civil Law will be carried out in a desirable direction while faithfully reflecting the reality by referring to the legislative examples of German and Japanese Civil Law.

물건의 하자와 관련한 담보책임법의 개정에 대한 일고 - 빈트샤이트의 전제론의 관점에서 -

박희호 한국민사법학회 2017 民事法學 Vol.78 No.-

For decades there have been constant demands from academic world for amendment of the regulations on the seller’s warranty and the Ministry of Justice proposed actually the Draft for their Amendment in the year of 2004. They demand commonly the followings: (1) Korean Civil Code(hierafter “KCC”) has no regulations on that, what the non-conformity with the contract means. It is necessary to create detailed regulations on the concept of the non-conformity. (2) There is no logical basis to distinguish the seller’s warranty liability from the debtor’s non-performance liability, so that the two types of liabilities should be consolidated. (3) KCC has no regulations on the buyer’s right to reduce priceand the cure by the debtor. They should be explicitly provided. (4) The preceding rights of buyer shall be exercised within six months from the time when he was first aware of such fact. Revisions proposal including Amendment Draft of KCC by Ministry of Justice say that the period is too long to infringe excessively the seller’s interests. But the paper takes the opposite stance: Non-conformity with contract means unattainability of “the objective of the contract” that is provided explicitly in Art. 580. Therefore it is unnecessary to list the defects in KCC. Seller’s warranty liability is a kind of revocation of the contract caused by error of the presumption(Voraussetzung) by the buyer, so that it is conceptually different from the breach of duty in Art. 390 and both systems cannot be consolidated. Price reduction is partial revocation that the court can give the buyer through adequate interpretation of the rescission in Art. 580. The court could also give the buyer the cure right through interpretation of the right to demand the non-defective goods, and actually the supreme court has given the seller the right to cure the car. And the reduction of the term of remedies from non-conformity infringes the interest of the buyer without adequate foundation, because the period of revocation is in principle three year and the creditor canexercise his right ten years long. 물건의 하자와 관련한 담보책임에 대하여 지속적인 개정의견이 있어 왔고, 실제로 법무부에서는 이에 대한 개정안 작업도 있어 왔다. 이러한 개정의견들 개관하면 먼저 우리 민법에는 하자에 관한 개념규정이 없으므로 하자에 관한 명시적인 규정을 자세하게 둘 필요가 있다고 보고 있다. 하지만 우리 민법 제580조는 하자에 대한 “계약의 목적”이라는 규정을 두고 있다. 그리고 이러한 목적 개념은 빈트샤이트의 전제론에 비추어 매우 포괄적인 개념으로 그 자체로 개정의견들이 제안하고 있는 하자의 유형을 포섭할 능력이 있다. 새로운 하자 규정을 둘 필요가 없어 보인다. 다음으로 하자담보책임과 채무불이행책임이 일원화되어야 한다고 주장하나 하자담보책임법의 착오취소로서의 성격과 계약상 채무의 불이행과 다른 주의의무위반이라는 의무위반적 성격으로 두 제도를 일원화하는 것은 어렵다. 그 외에도 대금감액권과 하자보수청구권에 관한 규정이 명시되어야 하고 있으나 제580조 및 제581조의 규정에 대한 해석을 통하여 이러한 청구권도 매수인에게 인정가능하다. 개정의견은 나아가 하자담보책임으로 인한 손해배상과 관련하여 고의, 과실의 요건을 규정하여야 한다고 보고 있는데 과실책임주의를 취하고 있는 민법의 대원칙에 비추어 개정의견에 찬성한다.