전세권과 전세금반환채권에 대한 압류

양형우 홍익대학교 법학연구소 2022 홍익법학 Vol.23 No.1

Acording to judicial precedents, when the period of existence of chonseright(right ofregistered lease on deposit basis) has expired, power of a usufructuary right expires, butthe power of a right guaranted by security exists until the security deposit is returned. Therefore, the creditor of the person having chonseright may seize the chonseright or aclaim for refund of security deposit if the period of existence has not expired. If a claimfor refund of security deposit has ben seized, the efect wil extend to chonseright basedon the apendant nature of a right guaranted by security. In general, the compulsoryexecution of chonseright should be executed by means of encashment, such as a transferorder or a sale order, rather than a real estate auction, as the chonseright is regarded“other property rights.” If a mortgage is created as to chonseright, the execution of themortgage uses a real estate auction as to the chonseright itself. However, it is undesirableto have diferent procedures depending on whether a mortgage for chonseright uses theenforcement of a security right or compulsory execution. This could undermine thestabilty of the procedure. Consequently, Article 40 of the Civil Enforcement Rules shouldbe analogicaly aplied to handle chonseright as real estate in the compulsory executionof chonseright. Acording to judicial precedents, in the case of a mortgage forchonseright, a mortgage may exercise a right of subrogation after the period of existenceof the chonseright expires, as to a claim for refund of security deposit, which can beregarded as existing in substiution of chonseright. However, the precedents aceptingsubrogation are unreasonable because the claim for refund of security deposit is anesential part of chonseright, not a right that is newly generated as a result of the losof chonseright, etc. A mortgage for chonseright, which has only the power of a rightguaranted by security after the period of existence has expired, is similar in nature toa pledge right on a claim for refund of security deposit. Therefore, a mortgage ofchonseright may directly colect the claim for refund of security deposit of the personhaving chonseright by analogicaly aplying Article 353 (1) of the Civil Act or exercisea right of subrogation as to the right to request auction of the person having chonserightunder Article 404 of the Act. As a real right granted by way of security canot beasigned separately from its secured claim and also canot be made the security ofanother claim (Article 361 of the Civil Act). Therefore, as for chonseright whose periodof existence has expired, you may not seizure only chonseright separately from itssecured claim, which is the claim for refund of security deposit. In the case of the seizureof a claim for refund of security deposit, the efect wil extend to the chonseright. 판례는 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하지만 담보물권적 권능은 전세금을 반환받을 때까지 존속한다고 한다. 따라서 존속기간이 만료되지 않은 경우, 전세권자의 채권자는 전세권이나 전세금반환채권 자체를 압류할 수 있다. 전세금반환채권을 압류한 경우, 그 효력은 담보물권의 부종성에 의하여 전세권에 미친다. 일반적으로 전세권에 대한 강제집행은 부동산경매절차가 아니라 전세권을 ‘그 밖의 재산권’으로보아 양도명령이나 매각명령 등의 현금화 방법으로 집행해야 한다고 한다. 그런데 전세권에 대하여 저당권이 설정된 경우, 그 실행은 전세권 자체에 대하여 부동산경매절차에 의한다고 한다. 하지만 부동산을 목적으로 하는 전세권에 대하여 담보권실행이나 강제집행이냐에 따라 절차를 달리하는 것은 바람직하지 않으며, 절차의 안정성을 훼손할 우려가 있다. 따라서 민사집행규칙 제40조를 유추적용하여 전세권에 대한 강제집행절차에서 전세권을부동산으로 취급하여야 할 것이다. 한편 판례는 전세권을 목적으로 저당권이 설정된 경우,전세권의 존속기간이 만료되면 저당권자는 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 물상대위를 할 수 있다고 한다. 그러나 전세금반환채권은 전세권의 본질적 내용이고 전세권의 멸실 등으로 새로이 발생하는 권리가 아니므로, 물상대위성을 인정하는 판례의 태도는 부당하다. 존속기간의 만료로 인해 담보물권적 권능만이남은 전세권에 저당권이 설정되어 있다는 것은 전세금반환채권을 목적으로 채권질권을 설정한 것과 그 성질이 유사하므로, 민법 제353조 제1항을 유추적용하여 전세권저당권자는 전세권자의 전세금반환채권을 직접 청구하거나 제404조에 의하여 전세권자의 경매청구권을 대위행사할 수 있다고 할 것이다. 한편 담보물권은 피담보채권과 분리하여 양도하거나다른 채권의 담보로 하지 못하므로(제361조), 존속기간이 만료된 전세권은 피담보채권인전세금반환채권과 분리하여 전세권 자체만을 압류할 수는 없고, 전세금반환채권을 압류하면 그 효력은 전세권에 미친다고 할 것이다.

전세기간 만료 후 전세권저당권자의 법적 지위 - 전세권저당권의 객체와 전세권저당권자의 우선변제권 인정여부 -

장병주(JANG, Byeong-Ju) 국민대학교 법학연구소 2021 법학논총 Vol.33 No.3

민법은 제정 당시부터 우리나라의 고유한 관습인 전세를 용익물권으로 규정하여 경제적 약자인 전세권자를 보호하고 있다. 전세권저당권은 용익물권인 전세권을 전제로 제정되었으나, 1984년 민법 개정으로 전세권에 담보물권적 성질이 추가되어 그 법리는 더욱 복잡하게 되었다. 또한 대법원은 전세권저당권의 객체인 전세권의 기간이 만료되면 전세권의 소멸로 전세권저당권자는 전세권에 저당권을 실행할 수 없고, 전세금반환채권에 대한 물상대위권 행사만 인정하고 있다. 전세권저당권이 실무상 이용되기 위해서는 저당권자의 이익이 충분히 보호되어야 함에도 불구하고 판례는 전세권설정자 보호를 우선하고 있다. 그 결과 전세권저당권은 실무상 자주 이용되지 못하고 있으므로 전세권설정자 보호뿐만 아니라 전세권저당권자의 이익도 보호할 수 있는 법리 구성이 필요하다. 그 내용은 다음과 같다. 전세권저당권의 객체는 전세권(전세권의 용익권능과 담보권능)이다. 전세금반환채권은 전세권의 성립요건이 아니므로 전세권저당권의 객체가 될 수 없다. 그러나 전세금반환채권의 부종성으로 인하여 전세권 위에 저당권이 설정되면 저당권의 효력은 전세금반환채권에도 미친다. 이 경우 전세금반환채권에는 질권이 설정된 것으로 본다. 전세기간 만료 전 전세권저당권자는 저당권을 실행할 수 있으며, 이 경우 매수인은 전세금반환채권의 부종성으로 인하여 전세권과 함께 전세금반환채권을 취득하고, 전세권저당권자는 그 경매대금으로부터 우선변제를 받는다. 전세기간이 만료한 경우, 전세권의 용익권능은 소멸하고 전세권저당권은 전세권의 점유권능·담보권능과 함께 전세권에 부종하는 전세금반환채권에 존속한다. 이 경우 전세권저당권자는 용익권능의 소멸로 저당권을 실행할 수 없으나, 전세권에 부종하여 입질된 전세금반환채권에 대한 권리를 행사할 수 있다. 즉 민법 제349조의 대항요건(전세권저당권설정자의 전세권설정 사실 통지 또는 전세권설정자의 승낙)을 갖춘 전세권저당권자는 전세권설정자에게 전세금의 반환을 직접 청구할 수 있다(민법 제353조). 그러나 민법 제349조의 대항요건을 갖추지 못한 전세권저당권자는 일반채권자로서 전세금반환채권에 대하여 채권자 대위권을 행사하여 자기채권의 만족을 얻을 수 있다. In order to protect the economically disadvantaged, the Civil Act stipulated jeonsegwon(right to lease on a deposit basis) as a beneficiary right from the time it was enacted. The jeonsegwon mortgage was established on the premise of the jeonsegwon, which is a usufructuary right. However, due to the revision of the Civil Code in 1984, the nature of a security rights was added to the jeonsegwon , which made the law more complicated. In addition, the Supreme Court cannot execute the mortgage on the jeonsegwon due to the extinction of the jeonseperiod. The mortgage holder only recognizes the exercise of the right to Repayment of security deposit. Although the interests of the mortgage holder must be fully protected in order for the mortgage on the jeonsegwon to be used in practice, the judicial precedent prioritizes the protection of the jeonsegwon settlor. As a result, the jeonsegwon mortgage is not frequently used in practice, so it is necessary to form a legal theory that can protect the interests of the jeonsegwon mortgage holder as well as the protection of the jeonsegwon mortgage settlor. The contents are as follows. The object of the jeonsegwon mortgage is the jeonsegwon(a usufructuary right and a security right). A Repayment of security deposit shall not be an object of a jeonsegwon Mortgage because it is not a requirement for the establishment of a Jeonsegwon. However, when a mortgage is established above the jeonsegwon due to the appendant nature of a repayment of security deposit, the effect of the mortgage also affects the repayment of security deposit. In such cases, it is deemed that a right of pledge has been established on the repayment of security deposit. Before the expiration of the jeonsegwon period, the mortgage holder may execute the mortgage, and in such cases, the successful bidder acquires the repayment of security deposit along with the jeonsegwon due to the appendant nature of a repayment of security deposit. The jeonsegwon mortgage holder receives preferential payment from the auction price. When the jeonsegwon period expires, the usufructuary right of jeonsegwon expires, and the jeonsegwon mortgage will survive on the repayment of security deposit, which is subordinate to jeonsegwon, along with the possessory right and security right of jeonsegwon. In such cases, a mortgage holder may not execute his/her mortgage due to the expiration of his/her usufructuary right, but may exercise his/her repayment of security deposit. In other words, a jeonsengwon mortgage holder with the requirements of Article 349 of the Civil Act, notification of the jesonsegwon establishment by the jeonsegwon settlor or consent of the jeonsegwon authorizer, may directly request the jeonsegwon settlor to return the repayment of security deposit(Article 353). However, a jeonsegwon mortgage holder who fails to meet the requirements of Article 349 of the Civil Act may obtain satisfaction of his/her own bonds by exercising the creditor"s proxy rights on the repayment of security deposit as a general creditor.

전세자금대출제도와 전세금보장보험제도에 대한 법정책적 제언

최성경 ( Seong Kyung Choi ) 한국법정책학회 2013 법과 정책연구 Vol.13 No.4

우리 정부는 서민정책의 일환으로 전세 안정화를 위하여 많은 노력을 하고 있다. 보증금 상승에 대한 대책으로서는 전세자금대출제도로「목돈안드는 전세대출 ⅠⅡ」를 준비하였고, 전세금반환보장을 위하여서는「목돈안드는 전세대출 Ⅱ」와 전세금보장보험제도인「전세금보장신용보험」을 이용할 수 있도록 해 두었다. 「목돈안드는 전세대출Ⅰ」은 집주인 담보대출방식이다. 이 제도는 집주인이 전세금 상승액을 본인의 주택담보대출(대상 부동산에 근저당권 설정)로 조달하고, 임차인은 대출이자를 납부하기로 하는 특약을 임대인과 체결하고, 이 내용을 임대차계약의 특약으로 설정한 후 이를 금융기관에 제출하여, 임대인이 금융기관과 대출계약을 체결함으로써 이용할 수 있다. 이것은 임대차계약을 갱신하는 경우에만 이용할 수 있다. 「목돈안드는 전세대출Ⅱ」는 임차인 반환청구권 유동화 방식이다. 이 방안은 임차인의 임차보증금 반환채권을 전세대출 담보로 제공하고 대출받는 것을 주된 내용으로 하는데, 개정된 주택임대차보호법(제3조의2)으로 금융기관이 우선변제권까지 승계되는 임차보증금 반환채권을 양도 받음으로써 저당권에 준하는 확대된 담보력을 바탕으로 전세대출 금리를 낮추고, 대출한도를 확대한 상품이다. 이 상품은 주택 임대인과 임차인간의 계약서에 「임차보증금 반환채권 양도 방식의 목돈 안드는 전세대출 특약」을 체결한다는 내용을 기입하고, 임차인이 금융기관에 임대차보증금반환채권을 양도하고 대출을 받는다. 이후 임대차계약이 종료, 해제 또는 해지 등으로 임대차보증금 반환사유가 발생한 때에는 임대인은 이 임대차에 따라 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 채무액을 공제하고 그 잔액을 임차인이 대출을 받은 금융기관에 직접 반환하게 된다. 보증금보장보험으로는 서울보증보험에서 시행하고 있는「전세금보장신용보험」이 있다. 이것은 임차인이 스스로의 보증금반환채권을 보장하기 위하여 보험에 가입하는 것이다. 「목돈안드는 전세대출 ⅠⅡ」은 모두 대출을 통하여 상승된 전세금문제를 해결하겠다는 것으로 기본적으로 전세금상승을 막지는 못하는 방법이다. 정부는 이를 과도적 방책으로 마련하고 있는 것으로 하였으나 전세시장의 수요를 급격히 증가시키는 견인차 역할을 하게 될까 염려스럽다. 전세금보장신용보험제도는 임차인이 가입하는 것이기 때문에 직접적으로 전세금 상승을 유도하지는 않는다. 그러나 임차인 스스로 보험료를 부담하여야 한다는 것은 임차인이 채권자 입장이라는 면에서 비추어 보면 보험료의 다소를 묻지 않고 상당히 억울한 일이다. 이번 정부의 대책은 전세금을 대출해 주는 방안이든, 전세금보장신용보험이든 전세금을 하락시키는 요인이 되지는 않는다. 임차인들이 전세의 수요자로써 더 머물게 하게끔 하는 제도이기 때문이다. 이들 제도는 당장의 전세자금을 싼 이율로 융통하게 하는 목표를 달성할 수는 있을 것이고, 임차인들이 보다 안정적으로 보증금 반환을 받을 수 있게 하는 역할을 부분적으로 해 낼 수도 있을 것이다. 그러나 보증금이 상승할 가능성도 더 커졌다. 공급이 비탄력적인 상황에서는 보증금은 오를 수 밖에 없는 것이다. 이 연구에서는 이러한 제도들의 내용을 살펴보고 법정책적 의미를 검토한다. Our government has endeavored to stabilize housing lease deposit. ``Housing lease deposit without large sum ⅠⅡ`` could be used against rising deposit or `` Housing lease deposit without large sum Ⅱ`` and ``Credit insurance ensuring housing lease deposit`` for ensuring the return of it. Though there are some drawbacks in these systems, it is just as well for lessee to have these choices. However, the pitfalls of these systems are that they cannot lower the deposit because the price of deposit is determined by demands and supplies. These systems support lessee to remain demander so under inelastic supplies the deposit could rise. These could help lessee to prepare deposit with lower interest rates and get back the deposit without anxiety, however the possibility of rising deposit could rise as well. As a short-range policy against rising deposits these were effective, however once the deposits were risen they do not tend to fall. Furthermore restrictions on maximum regulations of deposits now discussed could also shrink supplies because they could lead the owners to avoid renting their house by housing lease deposit. Now, this study will provide some suggestions. Firstly, for those lessors who delay returning deposits though they could, policy could fortify the delay charge so that they could feel a burden or to avoid it they could seek insurance. The next point is current policies only consider lessee`s income level, if regional considerations were added, the government could analyze the factors of rising deposits in each regions so that they could build refined policies. Last point is that the revision and enaction only cannot achieve the stabilization of deposits, because the validity of law does not consist with that of real economy. The revision or enaction are only basic means of policies, so they could not make right policies, they could only make way to them.

전세권저당권에 관한 대법원 판례의 검토―「대법원 1999. 9. 17. 선고 98 다 31301 판결」과 「대법원 2014. 10. 27. 선고 2013 다 91672 판결」을 중심으로―

강태성 경북대학교 법학연구원 2018 법학논고 Vol.0 No.61

Because the Supreme Court’s judicial precedents affect legal life of many citizens seriously, it is very important. Therefore in this thesis, I studied the problems of the Supreme Court’s judicial precedents about the mortgage that is established on chonsegwon((Below, It shall be called the chonsegwon-mortgage. Korean Civil Act Article 371), especially 「Korean Supreme Court 1999. 9. 17. declaration 98 다 31301 judgment(Below, It shall be called precedent [1])」 and 「Korean Supreme Court 2014. 10. 27. declaration 2013 다 91672 judgment(Below, It shall be called precedent [2])」. 1. Review of Terms and establishment of the chonsegwon-mortgage ① Duration of Chonsegwon in precedent [1] and precedent [2], subject matter of chonsegwon in precedent [1], chonsegwon that is subject matter of mortgage in precedent [1] and precedent [2], the power of using the matter and taking profits in chonsegwon in precedent [2] should be changed. So I proposed appropriate terms. ② following the precedent [1], the chonsegwon-mortgage is established by only consent of the person having chonsegwon. But because the chonsegwon-mortgage is established by contract, this precedent [1] is not right. So I proposed appropriate a sentence. 2. Review of Chonsegwon-Extinction Due to Expiration of Period and Registration Precedent [1] stipulates that chonsegwon ceases to exist of course without cancellation-registration in the case chonsegwon extincts due to it’s expiration. But this precedent [1] is not right. So I proposed appropriate terms and a sentence. 3. Review of Subject Matter of Mortgage That Is Established on Chonsegwon Precedent [1] and precedent [2] stipulate that subject matter of chonsegwon is only the power of using the matter and taking profits. In my opinion, when the mortgage is established on chonsegwon, right to request return of deposit money is pledged due to the appendant nature. In this case, securing power of chonsegwon is subject matter of mortgage, and secures right to request return of deposit money. But in the case that the parties make a special contract establishing mortgage only on chonsegwon, the special contract comes into effect. Precedent [1] and precedent [2] stipulate that buyer obtains only the power of using the matter and taking profits when chonsegwon was auctioned off on the strength of the mortgage. And then, by doing this, there are many problems. I presented my views that deal with these problems properly. 4. The Relationship Between Chonsegwon and Right to Request Return of Deposit Money Because of precedent [1] and precedent [2] stipulating that subject matter of chonsegwon is only the power of using the matter and taking profits, there are many problems especially subrogation of chonsegwon-mortgagee . After studying these problems in depth, I presented my views that deal with these problems properly. 민법 제371조가 인정하는 전세권저당권에 관한 대법원 판례 중에서, 「대법원 1999. 9. 17. 선고 98 다 31301 판결(이하 대상판례 [1]라 함)」과 「대법원 2014. 10. 27. 선고 2013 다 91672 판례(이하 대상판례 [2]라 함」의 문제점들을 검토하고 이 문제점들의 해결을 위한 사견을 제시했다. 1. 용어 및 전세권저당권의 설정에 대한 검토① 대상판례 [1]․[2]에서 사용된 용어의 적확성을 검토했다. 즉, 대상판례 [1]․[2]에서의 “전세권의 존속기간”은 전세기간이라고 하는 것이 簡易하다(다른 판례도 전세기간이라고 표현한다). 대상판례 [1]에서의 “전세권의 목적물”은 전세권의 객체(또는 전세권의 목적 내지 대상)이라고 해야 한다(전세물이라고 해도 무방하다). 대상판례 [1]․[2]에서의 “저당권의 목적물인 전세권”은 저당권의 객체(또는 저당권의 목적 내지 대상)인 전세권의 용익권능이라고 해야 한다. 대상판례 [2]에서의 “전세권의 용익물권적 권능”은 전세권의 용익권능이라고 하면 간이하다. ② 대상판례 [1]에서의 “전세권저당권의 설정은 전세권자의 동의만 있으면 가능한 것”은 <전세권자와 「전세권저당권을 취득하려는 채권자」 간의 물권계약만 있으면 가능한 것>이라고 해야 한다. 2. 전세기간의 만료로 인한 소멸 여부 및 그 등기에 대한 검토대상판례 [1]은 “전세권이 기간만료로 종료된 경우에 전세권은 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸하고”라고 하는데, 이는 「전세기간의 만료로 인해 전세권의 용익권능이 전세권설정등기의 변경등기 없이도 당연히 소멸하고」라고 해야 적확하다. 3. 전세권저당권의 객체에 대한 검토대상판례 [1]․[2]와 이를 따르는 학설은 전세권저당권의 객체는 전세권의 용익권능만이라고 한다. 사견으로는, 전세권에 저당권이 설정되면, 전세금반환채권도 그 附從性으로 인해 入質된다. 이때에는 전세권의 담보권능도 저당권의 객체로서 전세금반환채권을 담보한다. 다만, 당사자가 전세권에만 저당권을 설정한다고 특약을 한 경우에는, 그 특약은 유효하여 전세권에만 저당권이 설정되지만 전세권의 담보권능은 소멸하여 용익권능만이 남는다. 따라서 용익권능에만 저당권이 설정되고, 전세금반환채권은 담보 없이 전세권자에게 귀속한다. 대상판례 [1]․[2]는 전세권저당권에 기하여 경매가 된 경우에, 매수인은 전세권의 용익권능만을 취득한다고 한다. 이에 따라, 전세권의 용익권능과 담보권능의 분리 문제, 다른 판례와의 충돌 문제, 매수인명의의 등기 문제, 전세기간 만료 시에 매수인은 전세권의 객체인 전세물을 누구에게 반환해야 하는가의 문제가 생긴다. 이러한 문제들을 검토하고, 해결을 위한 사견을 제시했다. 4. 전세권과 전세금반환채권과의 관계대상판례 [1]과 [2]가 전세권저당권의 객체는 전세권의 용익권능만이라고 함(따라서 전세금반환채권은 제외됨)으로써, 그 저당권자가 전세금반환채권을 행사할 수 없게 되는 문제가 생긴다. 이러한 문제를 해결하기 위해서, 대상판례 [2]는 전세금반환채권에 대한 물상대위를 인정하고, 이러한 물상대위를 인정하기 위해서 전세금반환채권이 전세권의 용익권능이 소멸한 때에 발생한다고 함으로써 또 하나의 문제를 생기게 한다. 이러한 문제들을 심층적으로 검토하고, 해결을 위한 사견들을 제시했다.

전세권저당권에 관한 여러 법률문제와 해결방안

오시정 은행법학회 2013 은행법연구 Vol.6 No.2

전세권은 금융을 얻기 위한 매우 적합한 담보가 될 수 있다. 그런데 현행법상 전세권저당권자의 지위가 안정적이지 못해 전세권이 담보로서의 기능을 제대로 수행하지 못하고 있다. 이에 따라 금융권 등의 거래계에서 전세권저당권제도의 이용도가 낮으므로 전세권자와 전세권설정자의 지위 를 강화하는 방안을 강구함으로써 전세권저당권제도의 이용을 활성화할 필요가 있다. 전세권자의 지위강화방안으로는 1개의 부동산 일부를 대상으로 하는 전세권일지라도 전세기간 만료 후 전세금의 반환이 없으면 민법 제318조에서 규정에 따라 1개의 부동산 전부를 대상으로 경매청구를 할 수 있는 것으로 하고||| 그 매각대금으로부터의 우선변제도 각 전세부동산의 가액으 로부터 각별로 배당받는 것으로 해석할 필요가 있다. 그러나 이와 같은 해석은 현재의 대법원판례 에 반하는 것이므로 판례의 변경을 요한다. 따라서 근본적으로는 민법 제303조 내용을 “전세권자 는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며||| 그 부동산 해당 부분에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있 다”로 변경하여 제1항으로 하고||| 제2항으로 “제1항의 경우 전세권의 목적물이 1개의 부동산 일부라 도 전세권자는 1개의 부동산 전부에 대하여 경매를 청구할 수 있다”는 내용을 신설하는 개정을 함으로써 입법적으로 해결할 필요가 있다. 전세권저당권자의 지위강화방안으로는 전세권저당권자가 피담보채권의 범위에서 전세권설정자 에게 직접 전세금반환채권을 행사할 수 있도록 하고 나아가 이를 전세권의 존속기간이 만료된 후 전세부동산의 소유권이 이전된 경우 그 신 소유자에 대하여도 행사할 수 있는 것으로 할 필요가 있다. 그러나 이는 현행법의 해석범위를 넘는 것이고 또한 대법원판례에도 반하므로 민법 제371조 “전세권을 목적으로 하는 저당권에 있어서 저당권자는 우선변제권의 범위 내에서 전세금반환채 권을 직접 청구할 수 있다. 전세권의 존속기간이 만료된 후 전세권의 목적물의 소유권을 취득한 자에 대하여도 같다”는 내용의 제3항과 “제3항의 경우 제353조 제3항의 규정을 준용한다”는 내용 의 제4항을 신설하는 개정을 함으로써 입법적으로 해결할 필요가 있다.

전세보증금반환 보증상품에 대한 법·정책적 제언

서진형 한국부동산경영학회 2017 부동산경영 Vol.15 No.-

전세금보장신용보험이나 전세금반환보증제도가 시행되고 있으나, 이 제도는 활성화되지 못하고 있다. 따라서 이 제도의 활성화를 위한 제언을 종합하면 다음과 같다. 첫째, 계약불이행을 보험사고로 하는 법적 성질에 비추어 볼 때 임대인의 임차보증금반환 불이행에 따른 신용보험상품이므로 임차인이 상품에 가입하는 것이 아니라 임대인이 임차보증반환보증의 의미로 임차인을 피보험자로 하고 임대인이 타인을 위한 보험에 가입하는 방법으로 변경할 필요가 있다. 둘째, 임대인가입보험제도로 운영하게 되면 반드시 강제가입제도를 채택 하여야 제도의 실효성을 담보할 수 있을 것이다. 물론 장기적으로 인구의 감소, 가구 수의 감소 등으로 공가가 증가할 수밖에 없기 때문에 수요자 중심의 시장이 형성되면 강제가입이 아니더라도 임대인이 가입하는 분위가 형성될 것이다. 그 이전까지는 강제가입제도의 도입을 검토할 시점이 된 것으로 판단된다.

채권담보를 위한 전세권에 저당권을 설정한 자와 가압류한 자의 법적 지위

강혜림 경희대학교 법학연구소 2021 경희법학 Vol.56 No.1

This study is originated from the critical mind that the existing precedents of the Supreme Court have too focused on protecting the interests of the person having chonsegwon mortgaged('chonsegwon mortgagee'), or the person who has been rendered the order of the provisional seizure against chonsegwon ('chonsegwon seizer') rather than the interest of the settlor of the chonsegwon without any logical basis in order to protect the transaction safety from the cases where chonsegwon has been established to secure claims other than the deposit money('chonse money') and the chonsegwon has been mortgaged or provisional-seized. Therefore, this article attempted to construct the logic by which the chonsegwon settlor can make a set-off defense with unpaid rent by the person having chonsegwon, that is the lessee, as much as possible to the claim in which the chonsegwon mortgagee or the chonsegwon seizer demands that the chonsegwon settlor should return the chonse money directly to them. If there is any actual agreement to create chonsegwon between a lessor and a lessee, the chonsegwon settlor, that is, the lessor cannot claim that chonse money should be automatically deducted by unpaid rent under the lease agreement, but may declare of intention for a set-off with the claim of unpaid rent against the chonsegwon mortgagee or the chonsegwon seizer who requested to return the chonse money. For the chonsegwon mortgagee in bad faith or the chonsegwon seizer in bad faith, chonse money may be treated as a lease deposit, so the chonsegwon settlor can claim a deduction for all overdue rents incurred until the return of the lease object. If there is no actual agreement to create chonsegwon between a lessor and a lessee, so the registration for chonsegwon and chonsegwon agreement turn out to be null and void as a fictitious declaration of intention made in collusion, the chonsegwon settlor cannot set up the nullity of the chonsegwon agreement against the chonsegwon mortgagee in good faith because the chonsegwon mortgagee is the third person according to the Article 108 (2) of the Civil Act. Therefore the chonsegwon settlor, that is, the lessor cannot claim that chonse money should be automatically deducted by unpaid rent under the lease agreement, but may declare of intention for a set-off with the claim of unpaid rent against the chonsegwon mortgagee or the chonsegwon seizer who requested to return the chonse money. The chonsegwon settlor may set up the nullity of chonsegwon and mortgage against the chonsegwon mortgagee in bad faith because for them the chonse money may be treated as a lease deposit under the valid lease agreement. Lastly, the chonsegwon seizer is not a third person according to the Article 108 (2) of the Civil Act because the seizer is not the person who has acquired new rights based on chonsegwon, so even if the chonsegwon seizer is in good faith, the chonsegwon settlor may set up the nullity of chonsegwon and seizure. If the chonsegwon seizer is in bad faith, the chonsegwon settlor also may set up the nullity of chonsegwon and seizure. 본 연구는 임차권이 전세권으로 등기되고 전세권저당권자나 전세권가압류권자와 같은 제3자가 개입되는 사안에서, 기존 판례 입장이 거래안전 보호라는 명목 하에 아무런 논리적 근거 없이 전세권설정자의 이익보다는 전세권저당권자 또는 전세권가압류권자의 이익 보호에 너무 편중되어 있는 것이 아닌가라는 문제의식을 시발점으로 하고 있다. 따라서 이 글에서는 전세권설정자가 전세권저당권자나 전세권가압류권자에 대하여 연체차임의 존재를 최대한 주장할 수 있는 방향으로 논리 구성을 시도해보았다. 즉 당사자들 간 실제로 전세권설정합의가 있는 경우에는 전세권설정자는 전세권저당권자 등에 대하여 임대차의 내재적 속성인 연체차임 공제는 하지 못하지만, 연체차임 채권을 반대채권으로 하는 상계는 가능하다. 악의의 전세권저당권자 등에 대해서는 전세금을 임대차보증금으로 취급할 수 있으므로 임대인은 임대차목적물 인도 받을 시까지 발생한 연체차임 전부에 대한 공제주장을 할 수 있다. 당사자들 간에 실제로 전세권설정합의가 없어서 전세권설정등기로 표상되는 전세권설정계약이 통정허위표시에 해당하여 무효인 경우, 전세권저당권자가 선의인 경우에는 민법 제108조 제2항에 의해 보호되는 제3자이므로, 전세권설정자는 전세권이 무효이므로 저당권이 무효라거나 전세금에 대해 임대차를 전제로 한 공제주장은 못하지만, 연체차임 채권을 반대채권으로 하는 상계는 가능하다. 악의의 전세권저당권자에 대해서는 전세권 무효, 저당권 무효를 주장할 수 있다. 한편 전세권가압류권자는 전세권를 기초로 새로운 권리를 취득한 자가 아니므로 민법 제108조 제2항에 의해 보호되는 제3자가 아니라고 봐야 한다. 따라서 전세권가압류권자가 선의라 하더라도 전세권설정자는 전세권 무효, 가압류 무효를 주장할 수 있다. 악의의 전세권가압류권자에 대해서는 당연히 전세권 무효, 가압류 무효를 주장할 수 있다.

전세금과 전세권(傳貰權)의 관계 -전세권(傳貰權) 요소의 법적 의미와 전세권(傳貰權)의 법적 성질-

남효순 ( Hyo Soon Nam ) 서울대학교 법학연구소 2008 서울대학교 法學 Vol.49 No.3

Selon l`article 303(alinea 1er), le droit du bail rel sur depot(ou le bail reel sur depot) est le droit d`user et jouir de l`immeuble et d`etre paye en preference avant les creanciers garantis inferieurs et les autres creanciers, en payant le depot dont l`interet sert du loyer du bail reel. Ainsi, le depot du bail reel a un role tres important dans le bail reel sur depot. Quelles significations juridiques le depot du bail reel a-t-il? Le bail reel sur depot ne peut-til etre constitue avant le paiement de ce depott?(le probleme de l`element constitutif)? La creance de restitution du depot peut-elle etre cedee definitivement pendant la duree du bail reel?(le probleme de l`element substituant) Le depot du bail reel constitue la contrepartie d`usage et d`jouissance de l`immeuble. Il sera donc equitable de ne pas constituer le paiemnent du depot comme un element constitutif du droit du bail a moins que la delivrance de l`immeuble ne soit consideree comme un element constitutif. Il ne sera pas suffisant de constituer le paiemnent du depot du bail reel comme un element necessaire pour la constitution du droit du bail, a la seule raison que le depot du bail reel est un element du droit du bail reel. Le probleme de savoir si la creance de la restitution du depot du bail reel peut etre cedee definitivement pendant la duree du bail reel sur depot ne peut etre resolu, a notre sens, sans savoir si le droit du bail reel peut rester, meme apres la cession de cette creance, comme le droit regle par le Code civil, notamment par les articles 303, 312-2 et 315. La creance de la restitution du depot du bail reel ne peut etre excercee qu`a la fin de la duree du droit de bail. Elle est egalement un droit avec une condition suspensive qui en permet la deduction en compensation des dommages causes par le titulaire du bail reel sur depot. En vertu de ces caracteres ci-dessus, le bail reel sur depot maintient le caractere a titre onereux meme apres la cession de cette creance. Et egalement, le contituant du bail reel sur depot peut toujours deduire du depot les dommages causes a son immeuble et les parties ne perdent pas le droit de l`augmenter ou le reduire. En consequence, il en resulte, au moins, que le Code civil ne prohibie pas la cession de la creance la restitution du depot. En ce qui concerne le caractere juridique du bail reel sur depot, les opinions sont divisees entres les auteurs. Selon une partie des auteurs, le bail reel sur depot est seulement un droit d`usufruit ou un droit de surete reelle. Cependant, suivant les autres auteurs majoritaires, il est en meme temps un droit d`usufruit et un droit de surete reelle. Le Code civil ne dit pas d`une maniere evidente si le depot du bail reel constitue un element constitutif ou un element subsistant. A notre sens, il n`est pas decide definitivement par le Code civil. Il est mis a la decision de la jurisprudence. Cependant; selon la jurisprudence coreenne, le depot du bail reel est un element constitutif et subsistant du bail reel sur depot. Et le bail reel sur depot est en meme temps un droit d`usufruit et un droit de surete reelle. A la decheance du terme du bail reel sur depot, selon la jurisp dence elle, le droit du bail reel sur depot maintient seulement le caractere du droit de surete reelle. On pourrait dire que la jurisprudence garde une notion la plus etroite de la notion d`element du bail reel sur depot, ce qui cause des deavantates a l`egard du titulaire de ce droit.

전세권과 전세금반환채권에 대한 강제집행상의 문제

이형범 ( Hyung Bum Lee ) 법조협회 2015 法曹 Vol.64 No.9

In civil law academia, several issues related to the jeonsegwon mortgaged(Civil Code Article 371) have been being exposed so far and are unresolved in the current. Basically, the reason is why the jeonsegwon functions as a usufructuary right and as a security right. I have had many questions about this question when I also served as a judicial advisor. On this article, I dealt with how the issues related to the jeonsegwon mortgaged that is controversial in civil law is reflected in the civil enforcement procedures and they derive another related questions. After that, I treated issues and precedents related to jeonsegwon and repayment of deposit in civil enforcement procedures and expressed my opinion. In summary, the issues for this case are as follows. First, the problem is which one jeonsegwon is regarded as between real estate and other property rights in civil enforcement procedures. I believe that it is not valid to handle jeonsegwon as other property rights in the exercise of security right. For this approach is contradictory with dealing with jeonsegwon as real estate in the enforcement and violates Civil Execution Act Article 251 Section 1. And compared with the consistency showed in the legal system of Japan, this approach has to be modified. Second, the precedent has to be changed that a mortgagee is able to surrogate repayment of deposit instead of jeonsegwon when the duration of jeonsegwon is expired. The reason is that when the duration of jeonsegwon is expired, a usufructuary right ceases to exist and a security right continues to exist. AS long as a security right subsists, there is no room for surrogation. Moreover, repayment of deposit is not a substitute for jeonsegwon. As a result, only a security right is the object of the jeonsegwon mortgaged when it is created. Third, he problem is if repayment of deposit is entitled to be attached. According to the precedent dealing with repayment of deposit as conditional right, the right is not eligible to be attached. However, I am positive that the right is qualified to be attached because the nature of a usufructuary right can be consistent with repayment of deposit separated and transferred from jeonsegwon. Fourth, I think that Civil Execution Act § 246(1)(6) - which is on the repayment of deposit in house rental - has to be applied to the repayment of deposit in the case of jeonsegwon. The ground is the principle of justice that such is the same, others different from. Fifth, an assignment order can be issued on repayment of deposit. I think it for valid the precedent that execution creditor has to burden the risk of not being object claim, though the attitude of the precedent is criticized for not demanding requirement about face value of object claim.

용익물권의 양도와 승계

전경운(Chun, Kyoung-Un) 경희법학연구소 2016 경희법학 Vol.51 No.3

A real right is one of property rights and thus can be legally transferred. Although a person concerned entered into a special agreement not to transfer a real right, the agreement should be null and void. Nevertheless, there are many cases where the usufructuary real right cannot be transferred, and moreover, there is a wide variation in them. Above all, the civil law shows that superficies is an independent real right and thus is transferable undisputedly. In fact, it provides that superficies can be transferred. However, the reality is that many of persons with superficies do not transfer their superficies but reserve it when transferring their buildings. At any rate, it is a principle that superficies should be transferred except in cases where a special agreement has been made between persons concerned. This legal principle is applied even to divided superficies. Meanwhile, special superficies such as statutory superficies, customary law-based statutory superficies and the site right of graveyards are separated from property on the ground, and therefore they should not be transferred. In particular, the site right of graveyards should not be transferred along with the graves. As regards collateral superficies, some precedents regarded it as a kind of superficies, but at the same time as appendant to mortgage. It means that collateral superficies should be separated from mortgage and thus should not be transferred. The servitude, granted for the convenience of a dominant tenement, is a real right. Regarding the dominant tenement, however, servitude alone should not be transferred, being separated from ownership. It is because ownership and appendant nature are recognized by law. In addition, it is involved in ownership or usufruct when one of them is transferred. This is because concomitant nature is recognized. With regard to the right to lease on a deposit basis, it can be transferred without the consent of the lease settler except in cases where transfer is prohibited in the act of establishment. Specifically, the lease creditor can transfer his or her right to lease on a deposit basis or can put it up as collateral, and furthermore can sublease the object within the duration of the right. According to a precedent, the right to lease on a deposit basis is like a real right granted by way of security, and therefore involves appendant and concomitant natures. Thus, the claim to the repayment of lease deposit alone should not be transferred irrevocably, independently from the right to lease on a deposit basis, while being retained. 물권은 재산권으로서 당연히 양도성이 있으며, 당사자가 양도금지특약을 하여도 무효라고한다. 하지만실제용익물권의종류에따라서물권의양도성에관한일반적인설명이그대로 적용되지 않고, 용익물권의 종류에 따라 양도와 승계에 있어서 상당한 차이를 보여주고 있다. 먼저민법상일반지상권은독립된물권이므로당연히양도성이인정되고, 민법제282조는지상권의 양도성을 명정하고 있다. 그러나 지상권의 목적물인 건물을 양도할 때, 지상권자는 지상권을 유보하고 건물을 양도할 수 있지만, 당사자간의 반대특약이 없는 한 원칙적으로지상권도함께양도한것으로보아야한다는입장이다수의견해로주장되고있고, 판례도 이를 일부 인정하고 있는 것으로 볼 수 있다. 이러한 법리는 구분지상권에도 그대로 적용된다. 그리고 특수지상권으로서 법정지상권·관습법상의 법정지상권·분묘기지권은 지상물과분리하여그권리자체의양도성이인정되지않는다고할것이다. 또한분묘기지권은분 묘와 함께도 양도성이 인정되지 않는다고 해야 할 것이다. 그리고 판례에 의하여 인정되는담보지상권은 일반지상권이지만, 판례에 의하면 저당권에의 부종성을 인정하고 있으므로저당권과 분리하여 별도로 양도할 수 없다고 해야 할 것이다. 요역지의 편익을 위하여 인정되는 지역권은 독립된 물권이지만, 요역지 소유권과 부종성이 인정되어 요역지 소유권과 분리하여 지역권만을 양도할 수 없으며, 또한 수반성이 인정되어 요역지의 소유권 또는 이용권이 이전되면 이에 수반해서 이전된다. 끝으로 전세권의 경우에는 설정행위에서 금지되어 있지 않는 한 전세권설정자의 동의없이전세권을자유로이양도할수있다. 즉전세권자는그의전세권을양도하거나담보로제공할 수 있고, 또한 그 존속기간내에 그 목적물을 타인에게 전전세하거나 임대할 수 있다. 하지만 전세권은 전세권설정행위에서 금지되지 않는 한에서 양도성이 인정된다는 점에서지상권과차이가있다. 지상권의경우에는당사자의양도금지특약은무효이기때문이다. 그리고판례에의하면전세권은담보물권적성격도가지는이상부종성과수반성이있으므로,전세권이존속하는동안전세권을존속시키기로하면서전세금반환채권만을전세권과분리하여 확정적으로 양도할 수 없다고 한다.