서울시 아파트 전세가격 및 전세금비율 변동의 결정요인 분석

김대원(Dai-Won Kim),조주현(Joo-Hyun Cho) 한국주택학회 2012 주택연구 Vol.20 No.3

본 연구는 전세가격의 결정요인 분석과 동시에 전세가격과 매매가격 간의 연관지표로 자주 사용되는 전세/매매가비율 결정요인을 분석함으로써 전세가격 관련 정책 결정에 참고할 수 있는 시사점을 도출하는데 그 목적이 있다. 본 연구에서는 서울시 아파트 전세가격 및 전세/매매가비율의 변동요인을 분석하기 위하여 주택가격특성모형(Hedonic Price Model)을 분석의 틀로 사용하여 3가지 모형을 설정하였다. 3가지 모형의 종속변수는 ‘3.3㎡당 전세가격’, ‘전세/매매가비율’, ‘전세/매매가비율 변동량’으로 각각 설정하였다. 또한 각 모형의 설명변수로는 주거특성과 가격특성(매매가격)을 동시에 설정하였는데, 가격특성은 모형1과 모형2에서는 ‘3.3㎡당 매매가격’으로, 모형3에서는 ‘매매가격 상승률’로 구분하여 사용하였다. 또한 모형1과 모형2에서는 설명변수간의 심각한 상관관계 발생이 예상되어 2SLS방식으로 회귀분석을 실시하였으나, 모형3은 OLS방식으로 회귀분석을 실시하였으며, 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 전세가격 결정에는 주거특성 및 가격특성 변수 모두가 영향력을 미치는데, 이중 매매가격이 더 큰 영향력을 발휘하고 있으며, 매매가격의 규모 증가에 따라 전세가격의 규모도 증가한다. 둘째, 전세/매매가비율 결정에도 주거특성 변수는 영향을 미치는 것으로 확인되었으나, 매매가격이라는 가격특성은 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타났다. 즉, 전세/매매가비율 수준의 결정에는 매매가격에 의한 영향 보다는 주거요인 등에 의한 영향을 받아 결정되는 것으로 보인다. 셋째, 전세/매매가비율 변동에는 다양한 주거특성 변수가 영향을 미치나 가장 큰 영향력을 미치는 것은 매매가격 상승률로 분석되었으며, 매매가격 상승률은 전세/매매가비율 변동에 음(-)의 영향력을 미치는 것을 확인할 수 있었다. 결론적으로, 전세가격 또는 전세/매매가비율의 최초 수준은 매매가격 수준과 주거요소에 비례하여 정해질 수 있으나, 그렇게 정해진 전세가격의 추후 상승은 매매가격의 하락 또는 안정화에 의해 유발 될 수 있음을 본 연구는 시사하고 있으며, 이는 곧 주택의 자산 가치 하락으로 인한 손실이 전세가격에 전가되는 현상으로 해석할 수 있다. Studying Jeonse system is of critical importance because most of the house leasing contracts in Korea are in the form of Jeonse. The main purpose of this study is to analyze determinants of Jeonse price and the ratio of Jeonse price to sale price. Our empirical analysis is based on the hedonic pricing model. Three different type os estimation were performed based on price information on apartments in Seoul. Empirical results show that the strongest factor to explain variations of Jeonse price and the ratio of Jeonse price to sale price is sale price. Sale price is negatively related to variations of the Jeonse price to sale price. This finding suggests that the recent rapid increase in Jeonse price is possibly due to sluggish movement or decrease in sale price.

매매가격 대비 전세가격 비율에 대한 재산세효과의 실증연구

윤종인(Jong-In Yoon) 대한경영학회 2015 大韓經營學會誌 Vol.28 No.3

자산시장 관련 변수가 주택가격에 미치는 영향 : 전세?매매가격비율을 중심으로

이상준(Sang-Jun Lee),임덕호(Duck-Ho Lim) 韓國住宅學會 2010 주택연구 Vol.18 No.3

본 연구의 목적은 자산시장 관련 변수, 특히 아파트의 전세?매매가격비율이 아파트가격상승률에 미치는 영향을 분석하는 데 있다. 분석대상은 서울지역 아파트시장 전체와 군집분석에 의해 서울지역 아파트시장을 5개의 그룹으로 분류한 군집별 아파트시장으로 한정하였다. 본 연구는 다음과 같은 세 가지의 결론에 도달하였다. 첫째, 서울지역 아파트시장을 분석대상으로 할 때 주택가격상승률은 전세?매매가격비율과 역의 관계가, 그리고 전세가격상승률 및 전월의 주택가격상승률과는 정의 관계가 존재한다. 둘째, 최근 10년 동안 전세?매매가격비율의 지속적인 하락은 실물자산과 금융자산 사이의 괴리가 커졌음을 의미하며, 전세?매매가격비율의 지속적인 하락으로 부동산 보유에 따른 부의 이전 효과가 발생했을 것으로 예상할 수 있다. 셋째, 아파트의 매매가격과 전세가격사이에는 지역에 따라 각기 다른 적정 비율이 존재하므로 정부가 전세가격 및 매매가격 관련 정책을 시행할 때는 지역적 특색을 반영하여 차별화해야 한다. The purpose of this study is to analyze the impacts of the variables relevant to the asset market, more particularly the ratio of deposit money and sale price in a condominium market on housing price. This study is limited to the condominium market of the whole area in Seoul and the five kinds of submarkets which are classified into five groups by cluster analysis. This study came to the three conclusions. Firstly, there is a negative relationship between the increasing rate of housing price and the ratio of deposit money and sale price, and a positive relationship between the increasing rate of housing price and both the increasing rate of deposit money and the increasing rate of the previous month's housing price. Secondly, the continuous decreasing of the ratio of deposit money and sale price means that the gap between real assets and financial assets gets bigger and the transfer effects of wealth caused by the real estate holdings came to light. Thirdly, the government should carry out a discriminatory housing policy reflecting the regional characteristics since the reasonable ratios, which are unlike among regions, between deposit money and sale price are in existence.

매매가격에 대한 기대상승률이 전세가격비율에 미치는 영향 - 서울시를 중심으로 -

이지영,안정근,Lee, Ji-Young,Ahn, Jeong-Keun 한국국토정보공사 공간정보연구원 2015 지적과 국토정보 Vol.45 No.2

본 연구는 최근 전세가격과 전세가격비율의 이상 급등현상에 비추어 매매가격과 전세가격과의 관계를 살피는 데 있다. 전세가격비율과 매매가격에 대한 기대상승률 간의 관계를 고찰한 연구는 그리 많지 않다. 본 연구는 이 문제와 함께 전세가격비율이 지역별로 주택가격별로 어떠한 차이를 보이는지를 고찰하고 있다. 이 같은 점에서 본 연구는 기존 논문들과 차별성이 있다. 분석결과 매매가격에 대한 기대상승률과 전세가격비율은 정의 상관관계를 가지며, 기대상승률이 0일 경우에도 전세가격이 매매가격을 초과하는 현상은 나타나지 않았다. 매매가격이 높은 지역일수록 전세가격비율은 낮아지며, 매매가격이 낮은 지역일수록 전세가격비율은 높아지는 것으로 나타났다. This study focuses on the relationship between housing sale prices and Jeonse prices, amid a recent surge of Jeonse price and Jeonse-to-housing sale price ratio. There are many studies about the relationship between house prices and Jeonse, but they couldn't fully explain what makes them spike up. In addition to this relationship, this paper deals with the difference of Jeonse system on regions and price levels. Using Granger causality and Spearman's Correlation Coefficient, the outcome is drawn. As the result, the expected rate for housing sale prices effects on the Jeonse-to-housing sale price ratio. The higher on sale price, the lower the Jeonse-to-housing sale price ratio regarding the region difference.

전세가격-매매가격 비율의 유용성 분석

장용진(Young-Jin Jang) 건국대학교 부동산도시연구원 2014 부동산 도시연구 Vol.6 No.2

본 연구는 전세가격-매매가격 비율이 전세가격과 매매가격의 움직임과 상태를 파악하는데 어떤 역할을 할 수 있는지 분석하는 것을 목적으로 한다. 먼저, 공적분 검정을 통하여 전세가격과 매매가격의 장기적인 관계를 확인하였다. 단기적인 동태를 ECM을 통하여 확인한 후 전세가격과 매매가격이 균형 전세가격-매매가격 비율을 향하여 움직이고 있음을 확인하였다. 따라서 우리는 주택시장에서 전세가격과 매매가격이 균형 전세가격-매매가격 비율을 향하여 수렴한다는 것을 알 수 있었다. The objective of this paper is to analyze how a chonsei-price ratio is used to understand chonsei and housing prices and predict the movement in those values. First of all, we analyzed the long-run relationship between chonsei and housing prices with using cointegration tests to see how these values are related to and interact with each other. Second of all, the short-term dynamic movement in chonsei and housing prices has been established from the ECM results. Consequently, the long-run relationship and the short-term dynamic movement in chonsei and housing prices show us that chonsei and housing prices tend to converge towards an equilibrium chonsei-price ratio in a housing market.

서울지역 아파트 전세/매매가격비율 영향요인 분석

이재범(Lee, Jae-Beom),고석찬(Ko, Suk-Chan) 한국지역개발학회 2009 韓國地域開發學會誌 Vol.21 No.1

The purpose of this research is to identify the factors affecting the differences in apartment rent-price ratio in Seoul metropolitan area. Based on the apartment rent-price ratio data collected for the 5 different time periods between 1989 and 2006 and 5 sub-markets in Seoul, the study conducted regression analyses to identify the magnitudes and strengths of 10 determinants of the differences in apartment rent-price ratio. The results of the research indicate that the apartment rent-price ratio tended to be lower in the areas with high sales prices, and it was higher in the areas with lower sales prices. The differences in the apartment rent-price ratio were larger among periods than regional differences. The research also found that the major factors affecting the rent-price ratio were quality of educational environment, number of companies, total number of residence, width of park area, size of apartment space, and number of bathrooms. These findings indicate that the apartment rent-price ratio can be an indicator for diagnosing the real estate market conditions and be used for designing housing policy measures.

구조방정식을 이용한 전ㆍ월세 계약 비율 결정요인 분석

( Yoon Jong-man ),( Chung Eui-chul ) 한국부동산분석학회 2019 不動産學硏究 Vol.25 No.4

본 연구에서는 기존 연구들에서 간과되었던 변수 간의 상호 연관관계를 고려하여 주택시장의 전ㆍ월세 계약비율 결정요인을 분석하였다. 이를 위해 전ㆍ월세 계약 비율 결정요인과 각 요인들 간의 관계에 대한 구조방정식을 설정하고, 2011년부터 2018년 까지 전국단위 월별 자료를 이용하여 3단계 최소자승법으로 전ㆍ월세 계약 비율 결정요인의 추정하였다. 분석 결과, 주택매매가격 예상 상승률은 전ㆍ월세 계약 비율에 양(+)의 영향을 미치고 전월세 전환율과 주택매매가격 대비 보증금 비율은 음(-)의 영향을 주는 직접 효과가 존재하였다. 또한 주택매매가격 대비 전세 보증금 비율은 주택매매가격 예상 상승률과 전월세 전환율에 의해 영향을 받는 것으로 추정되어, 매매가격 예상 상승률과 전월세 전환율이 주택매매가격 대비 전세 보증금 비율을 경유하여 전ㆍ월세 계약 비율에 영향을 미치는 간접효과도 존재하였다. 이러한 결과는 관련 변수들간의 연관관계에 대한 고려없이 전ㆍ월세 임대수익률 구성요인을 설명변수로 사용하는 단일 방정식 모형은 관련 변수들의 영향력을 과소추정할 수 있음을 제시한다. 한편 본 연구에서 주택매매가격 예상 상승률과 함께 순수외생변수로 취급한 시장금리는 전월세 전환율을 통해 시장의 전ㆍ월세 계약 비율 결정에 음(-)의 영향을 미치지만 그 영향력은 주택매매가격 예상 상승률에 비해 상당히 낮은 것으로 나타났다. 이러한 결과는 전ㆍ월세 계약 비율은 금융시장보다는 주택시장의 여건 변화에 더 민감하게 반응한다는 것을 의미한다. Contrary to previous studies, this study examines the determinants of distribution of rental housing contract types by taking account of interrelationships among the influential variables. Based on theoretical discussions on the casual relationships of the variables, structural equations were estimated using the monthly data from 2011 to 2018. Distribution of rental housing contract types was measured as the ratio of Chonsei contracts to monthly rent with variable deposit contracts. Empirical results showed that Chonsei deposit to housing price ratio, deposit-to-rent conversion rate, and expected housing price appreciation rate directly affected the ratio of Chonsei contracts to monthly rent with variable deposit rental contracts in the same directions as our theoretical model predicts. However, it was found that expected housing price appreciation rate and the deposit-to-rent conversion rate indirectly affected the ratio of the two rental contracts because Chonsei deposit to housing price ratio was also influenced by these variables. These indirect effects suggest that a single equation approach may underestimate the effects of these variables on the ratio of the two rental contracts. Market interest rate, channeling the ratio of the two rental contracts through deposit-to-rent conversion rate, had a minor effect. This result implies that distribution of rental housing contract types is more sensitive to housing market conditions than to financial market conditions.

우리나라 주택가격과 자산가격모형(CAPM)

홍기석(Kiseok Hong) 한국경제연구학회 2009 한국경제연구 Vol.27 No.-

본 연구의 목적은 표준적인 소비자산가격모형(Consumption CAPM)에 기초하여 우리나라 지역별 주택가격의 결정요인을 분석하는 것이다. 자산가격모형에 의하면 주택가격은 위험 프리미엄과 미래의 자본이득에 대한 예상에 의해서 결정된다. 2003~2008년 기간에 대한 국민은행의 지역별 주택가격자료를 이용한 본 연구의 실증분석 결과는 대체로 이러한 자산가격모형의 예측을 지지하는 것으로 나타난다. 첫째, 주택가격상승률은 소비 β를 비롯한 위험의 지표들과 유의한 양의 관계를 가진다. 즉, 우리나라의 지역 간 주택수익률의 격차는 위험 프리미엄의 차이에 의해 체계적으로 설명될 수 있다. 둘째, 전세가격/매매가격 비율 혹은 임대료/매매가격 비율은 미래의 매매가격 변동률에 대해 유의한 예측력을 가진다. 보다 구체적으로 미래에 높은 자본이득이 예상될 경우 현재의 임대수익률은 낮게 실현되는 경향이 존재한다. 셋째, 이러한 결과는 외환위기 이전 기간의 값들을 도구변수로 이용한 도구변수 추정하에서도 동일하게 성립한다. 넷째, 그러나 추정된 계수의 구체적 크기는 모형의 예측치와 일치하지 않는다. The goal of this paper is to empirically examine regional differences in the housing price in Korea within the framework of the consumption CAPM. The CAPM states that the house price should be determined by the risk premium and expected capital gains. Using the regional housing price index data by the Kookmin Bank for the period of 2003 though 2008, this paper finds the following results. First, the growth rate of the housing price is positively correlated with measures of risk including the consumption beta. Second, the rent/price ratio has a significant predictive power for future housing price increases. In particular, a high rent/price ratio tends to precede a fall in the housing price. Third, the same results hold when the pre-crisis (years prior to 1998) values are used as instrumental variables. These results are broadly consistent with the CAPM. Fourth, however, the magnitude of the estimated coefficients is in most cases significantly different from theoretical predictions.

자산시장 균형조건에 따른 강남 3구의 아파트 전세-매매가격비율 결정요인 분석

김상진 ( Sang Jin Kim ),정준호 ( Jun Ho Jeong ) 민주사회정책연구원 2016 민주사회와 정책연구 Vol.30 No.-

본 연구는 아파트 매매와 임대차시장을 선도하는 강남 3구의 전세-매매가격비율 결정요인을 자산시장 균형조건 아래에서 ARDL 모형을 설정하여 변수 간 장기 관계를 경험적으로 분석한다. 분석 결과 구별 전세-매매가격비율과 관련 설명변수들 간에는 장기 공적분 관계가 존재하고, 아파트의 낮은 기대 매매 값으로 인해 주택 매입에 대 한 투자를 미루고 전세시장을 선호하면서 전세-매매가격비율이 상승하고 있다. 이와 같은 낮은 기대 매맷값의 시장 움직임은 임대인 측면에서 보면 임대수익(Income gain) 에 관심을 가질 수밖에 없으며, 임차인 처지에서 보면 전세의 선택이 아파트 매매보다 안전한 선택임을 강남 3구의 아파트 전세시장이 보여주고 있다. This study empirically analyzes the determinants of the ratio of Jeonsei to sales Apt prices in the Three Ganam Districts which have had a great impact on APT sales and rental markets in Seoul using an Autoregressive Distributed Lag model. A cointegrating relation between the ratio of Jeonsei to sales prices and its related exploratory variables exists in the three Gangnam Districts. A relatively lower expectation of sales prices could make landlords more interested in income gains. Thus, in terms of tenants the APT sales contract is a much riskier choice than that of Jeonsei.

자산시장 균형조건에 따른 강남 3구의아파트 전세-매매가격비율 결정요인 분석

김상진,정준호 한신대학교 민주사회정책연구원 2016 민주사회와 정책연구 Vol.0 No.30

This study empirically analyzes the determinants of the ratio of Jeonsei to sales Apt prices in the Three Ganam Districts which have had a great impact on APT sales and rental markets in Seoul using an Autoregressive Distributed Lag model. A cointegrating relation between the ratio of Jeonsei to sales prices and its related exploratory variables exists in the three Gangnam Districts. A relatively lower expectation of sales prices could make landlords more interested in income gains. Thus, in terms of tenants the APT sales contract is a much riskier choice than that of Jeonsei. 본 연구는 아파트 매매와 임대차시장을 선도하는 강남 3구의 전세-매매가격비율 결정요인을 자산시장 균형조건 아래에서 ARDL 모형을 설정하여 변수 간 장기 관계를경험적으로 분석한다. 분석 결과 구별 전세-매매가격비율과 관련 설명변수들 간에는장기 공적분 관계가 존재하고, 아파트의 낮은 기대 매매 값으로 인해 주택 매입에 대한 투자를 미루고 전세시장을 선호하면서 전세-매매가격비율이 상승하고 있다. 이와같은 낮은 기대 매맷값의 시장 움직임은 임대인 측면에서 보면 임대수익(Income gain) 에 관심을 가질 수밖에 없으며, 임차인 처지에서 보면 전세의 선택이 아파트 매매보다안전한 선택임을 강남 3구의 아파트 전세시장이 보여주고 있다.