주택재개발사업과 재건축사업의 취득세 과세에 대한 연구

이중교 한국공법학회 2008 公法硏究 Vol.37 No.1

Housing redevelopment and housing reconstruction are performed for the purpose of improving aging and deteriorated buildings to enhance housing life qualiy. In the past housing redevelopment and housing reconstruction are regulated by City Redevelopment Law and Hosing Construction Promotion Act respectively. Although housing redevelopment and housing reconstruction have performed similar functions in the perspcetive of city management, they have been dealt with differently. Housing redevelopment was in the area of public law, but housing reconstruction was in the field of private law. Urban and Residential Environment Improvement Law was introduced in 2003 to provide a unified regulatory system for housing redevelopment and housing reconstruction projects. Tax law has several special regulations in relation to housing redevelopment and housing reconstruction in consideration of public interests. However, stipulations regarding acquisition tax are incomplete and inconsistent with other taxes such as corporation tax and value-added tax. Futhermore, Regional Tax Law did not reflect the purpose of Urban and Residential Environment Improvement Law which unifies housing redevelopment and housing reconstruction projects. Sales of housing redevelopment and housing reconstruction projects are divided into members sales and nonmembers sales. Members sales have nonprofit attributes, while nonmembers sales have profit characteristics. That's why members sales are excluded from taxation and nonmembers sales are subject to taxation in the field of corporation tax and value-added tax. Therefore, we need to establish the taxation system which exempts an acquisition tax with relation to members sales and levies an acquisition tax with relation to non members salese without distinction of housing redevelopment and housing reconstruction. 주택은 국민의 가장 중요한 자산이나 시간이 지나면 노후화되어 도시미관을 해칠 뿐 아니라 토지의 효율적 이용을 저해한다. 주택재개발사업과 재건축사업 등의 주택정비사업은 노후․불량건축물을 효율적으로 개량함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 것이다. 과거 주택재개발사업은 도시재개발법에 의하여, 주택재건축사업은 주택건설촉진법에 의하여 각 규율되었다. 주택재개발사업은 도시계획사업으로 추진되고 공법적 통제가 강하였던 반면, 주택재건축사업은 민간에 의하여 자율적으로 추진되어 공법적 규율이 약하였다. 그러다 보니 주택재건축사업이 무분별하게 추진되어 도시의 과밀화, 교통 및 환경문제, 주택가격의 투기적 상승 등의 부작용이 나타났을 뿐 아니라 사업추진과정에서 각종 비리가 빈발하기도 하였다. 2002. 12. 30. 제정된 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 한다)은 주택재개발사업과 재건축사업을 통합하여 사업의 효율을 기할 뿐 아니라 주택재건축사업의 공법적 규율을 강화하는 것을 목적으로 한다. 현행 지방세법에 의하면 주택재개발사업의 경우 조합원분양과 일반분양을 가리지 않고 취득세를 비과세하고 있고, 주택재건축사업의 경우 조합원분양용 건물에 관하여 조합원에게, 일반분양용 건물에 관하여 조합에게 각 취득세를 과세하고 있다. 이러한 취득세의 과세체계는 법인세, 부가가치세 등 다른 세목과의 체계적합성이 미흡하고, 주택재개발사업과 재건축사업을 일원화하는 도시정비법의 입법취지를 충분히 반영하고 있지도 못하다. 주택재개발사업과 재건축사업 중 출자자인 조합원에 대한 분양은 비영리적 성격이 강하고 비조합원인 일반에 대한 분양은 영리적 성격이 두드러진다. 법인세, 부가가치세 등이 조합원분양과 일반분양을 달리 취급하는 것은 이와 같은 이유에서이다. 따라서 취득세에 있어서도 다른 세목과의 체계적합성을 위하여 조합원분양과 일반분양으로 나누어 과세체계를 정비하고, 도시정비법의 시행에 부응하여 주택재개발사업과 재건축사업을 가급적 동일하게 규율할 필요가 있다. 이를 위하여 주택재개발사업과 재건축사업 모두 비영리적 성격이 강한 조합원분양에 관하여는 취득세를 비과세하고, 영리적 성격이 강한 일반분양에 관하여는 조합에게 취득세를 과세하는 방향으로 개선할 필요가 있다고 본다.

재건축사업 관련범죄의 실증적 분석과 그 억지대책

김재빈,송광섭 대검찰청 2019 형사법의 신동향 Vol.0 No.65

Many decades of reconstruction project history has been corrupted with crime of constructor by the joint implementation of former constructor and cooperative, and to prevent that, Act on The Improvement of Urban Area and Residential Environments was enacted and implemented in 2003 so that the constructor can concentrate only on the construction without being involved in the implementation. However, the corruption has not been eliminated and recently, the unprecedented event that 1,400 cooperative members who received the bribes in the constructor selection for the reconstruction in Gangnam region were busted occurred, which was reconfirmed the mistakes of the government that if the constructor is excluded in the implementation in the reconstruction project, the corruption will be eliminated and the business value can be obtained. Now, the vice by the reconstruction reaches to the critical point that the society can tolerate it. Therefore, the government took the drastic measures such as prohibition of bidding for 2 years and charging the penalty corresponded to 20% of the construction cost, etc, when detecting illegal receipt of money and treat in relation with the constructor selection, and Gangnam region shows that the reconstruction project is shrunken by declined atmosphere. And it showed the tough stance by establishing tax on excessive reconstruction profit previously. It is very encouraging that the government approaches to the exssemtial problem by changing the cooperative-oriented punishment into the constructor-oriented punishment. However, they cannot be the source measure to block the crime. In the investigation result, press release and the precedents, the most important problem lies in the black alliances between he cooperative, and the constructor and the reconstruction project is the breeding ground of all kinds of corruption due to the rights of the cooperated delegated by the cooperative members. Therefore, rather than the current reconstruction association method, the structural improvement method changing to the public method such as trust company or LH, could be the measures that could improve the crimes related to reconstruction projects. For this, this study extracted total 250 samples through random sampling, targeting the members and employees of reconstruction/redevelopment association, relevant public officials, employees of maintenance operator, and ordinary citizens in Bucheon City and nearby Seoul, from May 1st 2019 to May 30th 2019. After collecting total 219 questionnaires and then conducting the face-to-face interview, this empirical study performed the statistical analysis on the collected data. 재건축사업의 수십 년 역사는 과거 시공자와 재건축조합과의 공동시행으로 인해 사업이 시공자의 범죄로 얼룩지었고, 이것을 방지하고자 2003년 도시 및 주거환경정비법을 제정·시행하여 시공자가 시행에 관여하지 못하고 오로지 시공에만 전념할 수 있게 법제화 시켰었다. 그러나 재건축사업의 비리는 끊이지 않았고, 최근 강남재건축의 시공자선정에 금품을 수수한 조합원 1,400여명이 적발되는 등 초유의 사태가 발생하였다. 이것은 정부가 단순히 시공자는 시공만 하는 것으로 전락시키면 재건축과 관련된 비리를 척결할 수 있고, 재건축사업이 순조롭게 진행될 수 있다는 안이한 주택정책이 잘못된 것이었음을 재차 확인한 것이 되었다. 이제 재건축사업과 관련된 폐단은 사회가 수용할 수 없는 임계점(臨界點)에 다다른 것이고, 이에 정부는 시공자 선정과 관련하여 불법적인 금품·향응의 적발 시에는 향후 2년 내 입찰금지와 공사비의 20%에 해당하는 금원을 과징금으로 부과하고 공정성을 확보하기 위하여 재건축초과이득세를 신설하는 등 강경조치를 취하여 오고 있다. 이러한 조치로 서울 강남권에서는 재건축사업이 일시적으로 위축되는 결과를 가져왔으나, 그 동안의 재건축조합 위주의 처벌에서 시공자 위주로 처벌을 선회하여 근본적인 문제해결에 접근한 것은 상당히 고무적인 일이다. 그러나 이런 방법만으로는 재건축사업과 관련된 범죄를 근원적으로 차단시킬 수 있는 시원적인 대책은 될 수 없다. 그동안의 재건축사업 관련범죄를 분석하여 보면 재건축조합과 시공자의 검은 유착(癒着)에 있고, 재건축조합은 조합원에게 위임받은 권한을 그릇되게 행사해 각종 탈법과 비리의 온상(溫床)이 되고 있다. 따라서 현재의 재건축조합방식 보다는 신탁사나 LH 등의 공공방식으로 전환하는 구조적 개선방식이 재건축사업 관련범죄를 개선할 수 있는 방안이 될 것이다. 본 연구에서는 이를 위하여 2019. 5. 1.- 2019. 5. 30. 부천시와 인근 서울 지역의 재건축·재개발 조합원과 임직원, 관련 공무원, 정비사업자 임직원, 일반시민들을 대상으로 무작위(random sampling)로 250개의 표본을 추출하였고 그 중 219개를 회수하였으며, 대면 방식으로 설문조사 후 통계 분석한 실증적 연구이다.

주택재건축·재개발조합의 과세에 대한 연구

서정수,하연자 한국산업경영학회 2014 經營硏究 Vol.29 No.1

주택재건축사업과 재개발사업에는 과세관청, 주택재건축조합과 재개발조합, 조합원, 지방자치단체, 시공사 등 다양한 이해관계자들이 있다. 이러한 사업들은 조합설립추진위원회 설립단계에서부터 조합의 해산 및 청산시까지 법인세·부가가치세·양도소득세·취득세·재산세 등 국세와 지방세의 다양한 과세문제가 발생하여 왔다. 본 연구는 현행 도시정비법의 큰 틀을 유지하면서 주택재건축사업의 공공성을 강화하여 주택재개발사업과 재건축사업을 통일적으로 규율하려는 도시정비법의 제정취지에 맞춰 각 세목간의 체계적합성을 고려하면서 주택재건축조합과 주택재개발조합의 입장에서 문제가 되고 있는 주요세목인법인세의 과세문제와 그 개선방안을 제시하였다. 현재 과세관청은 주택재건축·재개발조합의 손익인식시기를 공사진행기준에 의해 인식하도록 하고 있다. 그러나, 주택재건축·재개발조합의 일반분양사업은 한국표준산업분류상 건설용역제공이 아닌 부동산공급업에 해당하므로 공사완성기준을 적용하여 손익을 인식하는 것이 타당하다고 본다. 현행 과세제도에 따르는 경우, 이론상 주택재건축·재개발조합의 법인세 과세표준 중 수익사업에서 전입되어 조합원용 주택건축비 상당액만큼은 법인세와 양도소득세, 재건축부담금의 중복적 부과대상이 되고 있다. 또한 과세관청은 일반분양수입금에서 당해 공사원가 등을 제외한 개발이익금 상당액을 각 조합원들에게 지분비율에 따라 배분하여 각 조합원이 부담해야 할 건축비에 충당한 금액을 배당으로 해석하고 있어 이 또한 중복부담문제를 피할 수 없다. 그러나 주택재건축·재개발 조합을 비영리법인으로 보고, 수익사업에서 발생한 이익은 개발이익으로 전가되어 양도소득세로 과세될 것이므로 고유목적사업준비금으로 손금산입하게 하여 근본적으로 배당가능한 이익이 발생하지 않도록 하는 것이 타당하리라고 본다. 이와 같이 조합의 소득에 대하여 법인세, 배당소득세, 양도소득세와 재건축부담금이 중복 부과될 수 있지만, 현행 제도상으로는 양도소득세와 재건축부담금의 중복부담만 인정되고 있으며, 그나마 부분적인 이중과세조정만 허용되고 있다. Housing reconstruction and redevelopment project has a lot of interested parties such as a taxation authority, associations of reconstruction and redevelopment, union members, local authorities, and constructors and various stake-holders. There have been various taxation problems such as national tax including corporate taxes, VAT, transfer income tax, acquisition tax, and property tax and local taxes from establishment to dissolution and liquidation of a committee for the reconstruction association. This study maintains a frame of current urban development law, and it mediates an enacting purpose of the law, which regulates redevelopment projects and reconstruction projects uniformly as reinforcing the public character of housing reconstructing projects, and then, as considering system adequacy amine each taxation content, taking into account the combination of housing and housing reconstruction redevelopment of the problem such as corporate tax issue and suggested improvements. Current taxation authority reconstructed the house. renewal period of the combination or loss is recognized by reference to the work in progress, but, housing reconstruction. redevelopment projects combined general sale on the Korea Standard Industrial Classification provide construction services for non-real estate suppliers, so construction completed by applying the criteria that should be recognized gains and losses will be regarded as valid. According to the current tax system, the theoretical background that housing reconstruction and redevelopment of the combination of the tax base tax revenue is transferred in the business equivalent of union Home construction cost as much as corporate tax and transfer income tax, reconstruction contribution has been the subject of a redundant charge. The sale proceeds from tax authorities in general, except for such work as the development proceeds equivalent to the cost of equity for each member in proportion to the allocation of construction costs to be borne by each member, and the amount appropriated for dividends paid interpret and duplicate the problem, and this also can not avoid. but, housing reconstruction and redevelopment association is considered as nonprofit organization, profits from profitable business are transferred to developmental profit and taxed to transfer income tax, so that it is reasonable that fundamentally distribution profit cannot be produced to calculate inclusion in deductible expenses from the reserve fund for essential business. Thus, for a combination of corporate tax, dividend income tax, transfer income tax and the reconstruction duplicate charges may apply, but the current transfer income tax and reconstruction the constitution only recognized the burden and duplication of payments, allow only a partial double taxation has been adjusted.

주택재건축사업 소득에 대한 중복과세 문제와 개선방안

김청식 한국조세연구포럼 2010 조세연구 Vol.10 No.1

급속한 도시화와 소득수준의 향상으로 인하여 주거환경의 질을 향상시키기 위해 노후 도시주택의 재건축사업이 활발히 시행되고 있다. 주택재건축에 따른 정비사업조합과 조합원에 대한 과세제도가 복잡할 뿐만 아니라 제도상의 미비점으로 말미암아 다툼이 일어나고 있다. 본 논문에서는 국내외의 단행본, 연구보고서, 논문 등을 중심으로 한 문헌연구를 통하여 주택재건축사업에 따른 과세제도상의 문제점을 검토하고 입법적인 개선방안을 제시하는 데 그 초점을 맞추었다. 그 결과 첫째, 주택재건축사업에 대한 소득과세제도는 조합원의 과중한 중복부담을 초래하므로, 조합에 부과하는 법인세와 재건축부담금의 폐지를 제안하였다. 조합이 일반분양에서 얻은 개발이익으로 조합원용 주택건축비에 충당하는데, 그 개발이익에 대하여는 현행법에 따라 조합단계에서 법인세와 재건축부담금을, 조합원단계에서 양도소득세와 배당소득세를 부과하고 있다. 결과적으로 사업의 실질적 주체인 조합원에게는 동일한 소득에 대한 중복부담이 되고 있다. 법인세와 재건축부담금이 부과되는 그 소득은 실질적으로는 존재하지 않고 계산상으로만 존재하는 것이기 때문에 소득과세에서 원본침해의 문제를 초래하고 있다. 둘째, 성격이 서로 다른 주택재건축사업과 주택재개발사업에 관하여 하나의 법률에 무리하게 규정한 결과 주택재건축사업 관련규정들에서 일관성이 없으므로, 도시및주거환경정비법에서 주택재건축사업 근거법률의 분리ㆍ신설 필요성 등을 제안하였다. Due to rapid urbanization and higher income level, people are getting more and more interested in improving qualities of house environment. Reconstruction of old urban house is also carried out a lot in our country. Taxation system on the housing reconstruction maintenance business union and it's members is not only complicated but also imperfect. That's why many controversies still go on. This study focuses on researching controversial points of taxation system on the housing reconstruction business and representing legislatively reform measures. First, current taxation system on the income gotten from the housing reconstruction business causes double taxation which is burdensome for union members. Therefore, corporate tax and reconstruction share levied on income of union should be abolished. Most of the expenses of building houses for union members come from development profits of the union. Under current law, corporate tax and reconstruction share are imposed on these development profits for union and transfer income tax is imposed on the same profits for union members. Consequently, for union members who are real subjects of the business, these taxes causes double burden on the same income. In income taxation system, problem of original infringement happens because the income where corporate tax and reconstruction share are imposed only exists in calculation. Second, there is almost no consistency in the provisions related with housing reconstruction business because housing reconstruction businesses and housing redevelopment businesses are under the same law although they have a lot of differences. Therefore, we need to make a new law which stipulates housing reconstruction business and separate it from city and house environment maintenance law.

재건축사업에 있어서 행정법적 인가에 대한 고찰

강현호(Kang Hyun Ho) 한국토지공법학회 2017 土地公法硏究 Vol.79 No.-

In unserem Land werden die Wiederaufbauvorhaben hier und dort durchgeführt. Diese Wiederaufbarvorhaben sind die Vorhaben, in denen die Wohnumgebung durch den Wiederaufbau der alten bzw. schlechten Wohnung verbessert werden. Die Durchführung des Wiederaufbauvorhabens wurde vor dem Erlaß des neuen Stadt und Wohnumgebung Sanierungsgesetz(SWSG) als privatrechtlichen Charakter angenommen, aber nach dem Erlaß des SWSG als öffentlich-rechtlich qualifiziert. Im Prozeß der Durchführung des Wiederaufbaus versucht die zuständige Behörde dessen Allgemeinwohlinteresse durch den privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt nämlich durch Genehmigung zu sichern. Darum nimmt das Rechtsinstitut Genehmigung im koreanischen SWSG eine zentrale Stelle als Regulierungsinstrument. Aber das Problem liegt darin, daß der Begriff Genehmiung und auch derer rechtlichen Bedeutung von den koreanischen Wissenschaftlern und auch von der Rechtsprechung sehr unterschiedlich betrachtet wird. M.E. ist dieses Problem auf die Unwissenheit über die Natur der Genehmigung zurückzuführen. Im koreanischen SWSG erscheinen Genehmigungen in den Momenten von öffentlich-rechtlicher Genossenschaft für Wiederaufbau(ÖRGW), Wiederaufbarvorhabenausführungsplan (WVAP), Geschäftsführungsverfügungsplan(GVP) etc. Die Kernnatur der Genehmiung liegt m.E. in Akzessorietätscharakter und Gestaltungswirkung gegenüber die Grundhandlungen der privaten Personen, die normalerweise private Rechtsverhältnisse sind. Daraus wird die Resultat gefolgt werden, daß der Umfang der Überprüfung der zuständigen Behörde bei der Genehmiung der Grundhandlung bis hin die allen wichtigen Bereichen erreicht werden sollte. Der Ansicht der Rechtsprechung, die Genehmiung der ÖRGW als rechtsgestaltenden Verwaltungsakt zu qualifizieren, ist zugestimmt werden, damit die Tätigkeit der ÖRGW effizient, ökonomisch und zügig durchgeführt werden kann und auch gleichzeitig derer Rechtssicherheit garantiert werden kann. Vor der Genehmiung der zuständigen Behörde sind der WVAP und auch der GVP nur bloß ein Entwurf, und sie werden durch die Genehmiung der zuständigen Behörde als verbindlichen Plan festgestellt. Darum ist die Rechtsnatur der Genehmiung für WVAP und GVP als einen Planfeststellung zu charakterisieren. 우리나라의 도심 곳곳에서 재건축사업이 진행되고 있다. 재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후‧불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로서, 과거 주택건설촉진법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의거하여 사법적으로 규율되었던 재건축사업이 이제는 도시 및 주거환경정비법이라는 공법에 의하여 규율받게 되었다. 재건축사업이 추진되는 과정에서 행정청은 인가라는 행정작용을 통해서 이러한 재건축사업의 공익성을 담보하고자 한다. 그런데, 인가라는 행정작용의 개념정의부터 시작하여 그 용어의 사용례 그리고 법적 함의에 있어서 여러 가지 문제를 던지고 있다. 이러한 문제는 결국 인가라는 행정작용이 무엇인가라는 본질적 접근을 하여야만 해결할 수 있는 것이다. 행정법의 모국이라 할 수 있는 독일에서조차 행정행위의 유형의 하나로서 인가라는 행정행위가 부각되지 못하고 있는 현실에서, 우리의 도시정비법에서는 재건축조합설립인가부터 시작하여 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 및 준공인가까지 전범위에 걸쳐서 인가라는 행정작용이 등장하고 있다. 인가라는 행정작용의 본질은 기본행위를 전제로 하는 부종성과 기본행위의 법적 효력을 발생하게 하는 형성성에 있다. 강학상 인가에 있어서 기본행위에 대한 심사는 원칙적으로 기본행위의 중요한 사항 전반에 걸쳐서 이루어져야 한다. 그리고 공행정주체의 행위에 대한 행정청의 인가는 강학상의 인가가 아니라 행정의 단계적 실행으로 이루어지는 확정행위 내지 행정의 계층적 시스템에 위치하는 하나의 행정적 감독작용으로 보아야 한다. 재건축조합설립인가는 적어도 도시정비법의 제정 이후는 설권적 처분으로 보는 판례의 입장이 타당하며, 이를 통해서 공익을 목적으로 하는 재건축조합의 활동에 신속성과 효율성을 담보하며, 재건축을 둘러싼 법률관계의 법적 안정성을 도모할 수 있다. 그리고 인가를 받지 아니한 사업시행계획과 관리처분계획은 하나의 사업계획안에 불과하고, 관할행정청의 인가라는 행위를 통해서 이들 계획은 구속적 행정계획으로 확정된다. 그러므로, 사업시행계획과 관리처분계획에 대한 인가는 계획확정행위로서의 성질을 가진다. 재건축사업에 대한 준공인가는 건물이 인가내용대로 되었는 지 여부를 확인하는 확인행위로서 준법률행위적 행정행위의 일종이다.

공공재건축사업에 대한 법적 검토

배명호(Bae, Myung-Ho) 한국토지공법학회 2021 土地公法硏究 Vol.93 No.-

본 연구는 정부가 2020년 8 4대책에서 관계부처 합동으로 주택공급대책의 일환으로 재건축사업에서 공공의 참여를 높여 주택공급을 늘리겠다는 취지의 공공재건축사업(공공참 여형 고밀재건축)을 발표함에 따라 이와 관련하여 공공재건축사업에 대하여 법적 검토를 하기 위함이다. 입법자는 법적 근거를 뒷받침하기 위하여 최근 국회에서 입법안을 발의한 상태이다. 도시정비법 상 기존재개발 재건축사업의 제정 취지는 노후 불량건축물을 효율 적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질 향상을 목적으로 하며 이를 통해 부수적으로 주택을 건설 공급하는 것이라 할 수 있다. 즉 주택공급은 주된 목적이 아니라 부수적이라는 것이다. 공공재건축사업은 기존재건축사업이 지향하는 부수적인 취지에 더 주목하여 주택공급에 목적을 둔 새로운 정비사업의 유형이다. 연혁적으로 기존재건축과 재개 발사업은 제정 취지를 달리한다. 따라서 공공재개발사업이라는 용어는 친숙해 보이나 공공 재건축이라는 용어는 기존재건축사업의 입법 배경에 비추어 보아 어울리는 개념이 아니다. 본 연구에서는 이를 논증하기 위하여 첫 번째 기존재개발사업 재건축사업의 연혁법적 비교법적 검토를 하였고, 두 번째 공공재건축사업과 공공재개발사업 및 기존재건축사업을 비교 검토를 거쳤다. 결국 재건축사업은 공법적 통제가 강한 처분중심형(處分中心型)의 재개 발사업과 달리 사적자치를 존중하는 정관중심형(定款中心型)의 사업이 된다. 공공재건축사업도 사적자치가 존중되며, 이 점에서 기존재건축사업과 동일하다. 입법안은 기존재개발 재건 축사업에 대한 연혁법적 비교법적 검토를 소홀히 한 것으로 이해된다. 공공재개발사업은 공익성이 강해 주택공급이라는 또 다른 공익과 관련된 이익의 형량에 문제가 없을 것이나, 공공재건축사업은 공익과 사익의 형량에 더 많은 법리적 고민이 필요해 보인다. 결과적으로 공공재건축사업은 사적자치를 토대로 제도화 된 것이라는 점에서 도시환경의 개선이라는 본래의 법 취지에 충실하여야 하고 부수적인 목적에 주안점을 둘 경우 법제도로 정착하기 어렵다. This study is to conduct legal review of a public reconstruction project (public-participated high-density reconstruction) according as the government announced a public reconstruction project as a part of the housing supply plan with related ministries to the effect that it will increase housing supply by increasing public participation in reconstruction projects under the measures against housing shortage on August 4th 2020. The legislature has recently presented a legislation bill in the National Assembly to support its legal grounds. Under Urban Regeneration Act , the purposes of enacting the existing reconstruction and redevelopment projects are to improve the urban environment by efficiently ameliorating old and poor buildings and to enhance the quality of residential life, constructing and supplying houses incidental to the project. In other words, housing supply is not the primary but an subsidiary purpose. The public reconstruction project is a new type of maintenance projects aiming at housing supply, paying more attention to the subsidiary purpose which is usually sought by the existing reconstruction projects. Historically, the present reconstruction and redevelopment projects differ in the purpose of enactment. Accordingly, the term, ‘Public Redevelopment Project’ seems familiar, but the term ‘Public Reconstruction’ is not a proper concept in light of the legislative background of the existing reconstruction projects. To prove this, first, the existing redevelopment and reconstruction projects are reviewed, chronologically and comparatively, and second, the public reconstruction project and public redevelopment & the existing reconstruction projects are compared. After all, unlike the disposal-centric redevelopment project which is under strong control of public law control, the reconstruction project is an article-centric project which respects private autonomy. The public reconstruction project also respects private autonomy, and in this respect, the public reconstruction is the same as the existing reconstruction project. The legislation bill is understood to have neglected the chronological and comparative review of the existing redevelopment and reconstruction projects. While the public redevelopment project has so great public interest that the weight of interest is not needed to be measured in relation to other interest of housing supply, the public reconstruction should confer much more legal consideration on the weight of the public and private interests In Conclusion, the public reconstruction project shall be faithful to the original purpose of the law on the improvement of the urban environment in that it is institutionalized based on private autonomy, and it is difficult to settle down as a legal system if focused on the subsidiary purpose.

재건축사업의 초과이익환수제에 관한 고찰

정회근(Jeong, Hoe-Geun) 한국토지공법학회 2021 土地公法硏究 Vol.96 No.-

재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후․불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대시설·복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법으로 한다. 재건축사업은 사업준비단계·사업시행단계·관리처분계획단게·사업완료 단계의 절차를 걸쳐서 시행된다. 재건축사업의 개발이익은 자신의 노력에 의하지 아니하고 획득하는 불로소득이다. 개발이익의 취득은 토지에 대한 투기와 소득분배의 불공평을 초래하게 된다. 따라서 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분하게 하였다. 또한 개발이익을 환수하여 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 목적으로 재건축초과이익환수제를 실시하게 되었다, 재건축초과이익환수제는 2006년에 도입되어 2008년에 적용되었다. 그 후 주택시장의 급격한 침체로 2013년부터 2017년까지 유예되었다. 주택가격의 상승과 투기확산으로 인하여 2018년 다시 시행되었다. 재건축초과이익환수제는 재건축사업으로 얻은 재건축초과이익에 대해서 재건축부담금을 부과·징수하는 것을 말한다. 재건축부담금은 부담률에 따라 누진세율을 적용하여 산정한다. 재건축부담금은 부담률이 소득세의 기본세율보다 높다. 양도세의 성격을 가지고 있어서 이중과세성격을 가진다. 재건축부담금은 조합원에게 직접적인 경제적 부담을 주게 된다. 재건축부담금의 산정기준이 되는 부과시점, 부담률, 소득이 없는 자에 대한 보호 등에 대한 논란의 여지가 있다. 그러므로 재건축사업의 무산이나 지연이 되는 경우가 있어서 효율적인 재건축사업이 시행되지 않는다. 따라서 본 논문에서는 재건축초과이익환수제의 문제점과 개선방안을 제시하고자 한다. The reconstruction project is a project to improve the residential environment in an area where is the term fundamental infrastructure good but the apartment houses that are old or defective buildings are dense. This shall be done by constructing and supplying apartment houses, ancillary facilities, welfare facilities, and officetels in accordance with the management and disposal plan in the maintenance area or in the non-renewal area. The reconstruction project is implemented through the procedures of the project preparation stage, the project implementation stage, the management disposal plan stage, and the project completion stage. The development profit of the reconstruction project is the non-high income obtained without one s own efforts. Acquisition of development profits causes speculation on land and unfair distribution of income. Therefore, development profits generated from the land were recovered and distributed appropriately. In addition, with the purpose of recovering development profits to prevent speculation on land and for efficient use of land, a system for recovering excess profits from reconstruction was implemented. The reconstruction excess profit recovery system was introduced in 2006 and applied in 2008. After that, it was postponed from 2013 to 2017 due to the sharp downturn in the housing market. It was implemented again in 2018 due to the rise in housing prices and the spread of speculation. Reconstruction excess profit recovery system refers to the imposition and collection of reconstruction charges on the excess reconstruction profits obtained from the reconstruction project. Reconstruction charges are calculated by applying a progressive tax rate according to the burden rate. The contribution rate of the reconstruction charge is higher than the basic tax rate of income tax. It has the character of a transfer tax and thus has the character of double taxation. Reconstruction levy directly imposes a financial burden on members. There is room for controversy over the time of imposition, the rate of burden, and protection for those who have no income, which are the criteria for calculating the reconstruction fee. Therefore, there are cases where the reconstruction project is canceled or delayed, so that the efficient reconstruction project is not implemented. Therefore, in this paper, the problems and improvement plans of the reconstruction excess profit recovery system are presented.

주택재건축사업의 과세에 대한 문제점과 개선방안에 관한 연구

배영석(Bae, Yeong-Seok),김병일(Kim, Byung-Il) 한국조세연구포럼 2015 조세연구 Vol.15 No.1

재건축조합원은 재건축조합이라는 한시적 기구를 통하여 종전 부동산 대신에 새로운 주택을 취득하면서 재건축주택의 건축비에 대한 대가로 조합에 종전에 소유하던 토지의 일부를 체비지로 내어 놓는다. 이 과정을「도시 및 주거환경정비법」에서는 환지라고 한다. 환지임에도 불구하고 재건축조합에 법인세가 과세되고 조합원에게는 계산상 발생한 잉여금에 대한 배당소득세가 과세된다. 특히 재건축사업에서 발생하는 이익을 모두 시공사인 건설회사가 가져 가는 형태의 지분제 계약을 하여 조합에 금전이 남지 않는데도 조합에 부과되는 법인세와 조합원에게 부과되는 배당소득세를 조합원이 모두 부담해야 한다는 것에 대해서 대다수 조합원이 납득하지 못하여 분쟁이 발생하고 있다. 조합은 조합원으로부터 현물출자받은 부동산이 없는데도 현물출자받은 것으로 가정하여 조합의 과세 소득을 계산함에 따라 이러한 상황이 발생하는 것이다. 재건축사업에 있어서 법리적으로는 조합원이 조합에 현물출자할 여지가 없다. 조합은 오로지 조합원에게 조합원분 건축물을 건축해 준 대가로 취득한 체비지에 일반분양분 건축물을 건축·분양하여 얻은 일반분양수입금으로 건축비(조합원분 건축비 및 일반분양분 건축비)에 충당할 뿐이다. 이것이「도시 및 주거환경정비법」이 예정하고 있는 조합사업의 모습이기도 하다. 그러나 현재의 실무는 재건축사업에서 현물출자가 있다고 전제한 현물 출자설에 의거 조합의 과세소득을 계산, 과세하고 있고, 이에 따라 논리상으로 설명 곤란한 여러 가지 문제(출자지분이 아닌 부동산 양도로 과세하는 문제, 신탁을 도관으로 취급하지 않는 문제, 부동산실명법에 위반되는 문제 등)가 발생한다. 뿐만 아니라 지분제 계약에 의하여 조합에 금전이 남지 않게 되는데도 법인세와 배당소득세가 과세되는 불합리한 점도 발생한다. 재건축조합의 과세소득은 현물출자설이 아닌 체비지취득사업설에 의하여 계산되어야 한다. 그래야만 조합원에게 금전을 배당하지 않는데도 조합에게 법인세가 과세되고 조합원에게 잉여금 처분에 따른 배당소득세가 과세되는 비현실적인 상황이 방지될 수 있다. 체비지취득사업설은「도시 및 주거환경정비법」이 규정한 대로 조합은 조합원에게 조합원분 건축물을 건축해 주는 대가로 취득한 체비지에 일반분양분 건축물을 건축·분양하는 사업을 한다고 보므로, 일반분양분 토지의 가액은 체비지 취득대가인 조합원분 건축물의 건축비가 된다. 이렇게 되면 취득원가주의에 부합할 뿐만 아니라 현물출자설에 의한 조합의 과세소득을 계산함에 따른 문제가 모두 해결된다. 이렇게 하기 위해서는 현행「조세특례제한법」제104조의7의 규정이 체비지취득사업설의 취지에 맞게 개정되어야 한다. A member of housing reconstruction association provides previously owned land as substitute land (land secured by the authorities in compensation for development outlay) through association of reconstruction which is a shell company to cover construction costs for reconstructing housing when a member of association receive a newly constructed house. This process is called a substituted lot of land (land allotted by the authorities in recompense for development outlay) at the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents. The tax authorities impose a corporate income tax on the association of reconstruction housing and a dividend income tax on the member of association on the calculated profit. Association members are unable to understand tax burden to the association member for a dividend income tax and corporate income tax to the association where an association is making a contract with a project implementer which is a construction company taking all of the profit, not a member of association, even if association members are not taking any of profit from the project. There is no land contribution in kind as a capital to the association by the member of association but tax authorities assumed land contribution in kind and imposed corporate income tax on the association for the profit. Logically, there is no room on the land contribution in kind to the association by the member of association on the housing redevelopment project, because the housing reconstruction association only receive the substitute land in exchange for the newly constructed house as reconstruction cost for the member of association and build new house for the sale to the public to cover construction cost (which are for the member"s house construction cost and cost of sale to the public). This kind of project method is the typical housing reconstruction project described at the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents. Notwithstanding, the current practical reconstruction project and tax law implications assume capital contribution in kind on the project and calculate corporate income and impose corporate income tax under the basis of the theory of capital contribution in kind, Accordingly, several issues raised on the project. (for example, transfer tax on the real estate instead of assuming capital contribution, trust was not treated as an internal conduit and issues on breach of Real-name System on real estate etc). Even though, there is no monetary income left over at the association by the contract of share system, corporate income tax and dividend taxes are still impose by the tax authorities. Taxable income on the project should be calculated on the basis of (by the theory of project on) substitute land instead of (the theory of )capital contribution in kind. This can prevented impractical imposition of corporate income tax on the association and dividend income tax to the association member . The theory of project by acquisition of a substitute land based on the view that the association performed construction for the association member"s new house and received substitute land to cover construction cost for both of the member"s house and house of sale to the public, as described at the Act on the Maintenance and Improvement of Urban areas and Dwelling Conditions for Residents. Therefore, the cost land for sale to the public is the same as cost of association member"s reconstructed house cost. This method is not only complies with the acquisition cost basis but also solves unreasonable issues of tax imposition to the association based on the theory of capital contribution in kind. In order to solve this issues I suggest amending the current law of Special Tax Control Act, article 104 of 7

재건축사업에 있어 재건축부담금이 사업소요기간에 미치는 영향에 관한 연구

김정규(Jeong Kyu Kim),황재홍(Jae Hong Hwang),이명훈(Myeong Hun Lee) 대한부동산학회 2024 大韓不動産學會誌 Vol.42 No.1

본 연구의 목적은 주택재건축정비사업의 재건축부담금 제도가 사업소요기간에 어떠한 영향을 미치고 있는지 살펴보고, 주요 절차 및 단계별로 사업소요기간에 영향을 주는 내용을 검토하여 문제점을 분석하고, 제도 개선 및 그 해결 방안을 모색하는데 있다. 2018년부터 재 부과되는 재건축부담금 제도의 영향으로 재건축사업의 총 사업소요기간및 주요 단계별 사업소요기간이 변동되어 의사결정이 어려워지는 등 불합리한 결과를 보이고 있다. 이는 정부제도 및 정책의 변화가 사업소요기간 전반에 불확실성을 가져다주어 예측가 능성을 낮추는 문제가 있음을 알 수 있었다. 이에 본 연구에서는 서울시 소재 재건축정비사업에 대한 각 사업단지별 재건축부담금 관련 실증 자료 등을 수집·검토하고, t-검증 등 통계분 석을 통하여 재건축부담금이 사업소요기간에 미치는 영향을 분석하여, 재건축 사업의 주요단 계별 사업소요기간의 지연 및 예측의 어려움 등 불합리한 문제가 야기되는 내용을 살펴보았 다. 그 해결 방안으로 「도시정비법」상 추정분담금 산정 절차를 수정, 보완하고 개선하는 내용을 제안하였다. 재건축정비사업에 있어 사업소요기간에 대한 예측은 중요한 사업성 분석 지표이자 의사결정 수단이다. 재건축부담금은 사업소요기간에 영향을 미치고 있는 바, 재건축정 비사업의 원활한 사업 추진을 위하여 사업비 분담금 및 재건축부담금을 합리적으로 추정, 예측할 수 있는 시스템을 마련하고, 도시정비사업의 목표인 도심에 양질의 주택을 공급하여 주거환경개선 및 주거시장 안정이라는 큰 성과를 이룰 수 있기를 기대해 본다. The purpose of this study is to examine how the reconstruction levy system for housing reconstruction and maintenance projects affects the project period, review major procedures and contents that affect the project period by stage, analyze problems, and improve the system. We are trying to find a solution. Due to the influence of the reconstruction levy system, which has been reimposed since 2018, the total project period and the project period for each major stage of the reconstruction project are changing, making decision-making difficult, resulting in unreasonable results. This shows that changes in government systems and policies bring uncertainty to the overall project period, lowering predictability. Accordingly, in this study, we collected and reviewed empirical data related to the reconstruction charge for each business complex for reconstruction projects in Seoul, analyzed the impact of the reconstruction levy on the project period through statistical analysis such as t-test, and analyzed the impact of the reconstruction levy on the project period. We looked at the causes of unreasonable problems, such as delays in the project period for each major stage and difficulty in predicting. As a solution, it was proposed to revise, supplement, and improve the procedure for calculating the estimated contribution under the Urban Development Act. Forecasting the project duration in a reconstruction project is an important feasibility analysis indicator and decision-making tool. As the reconstruction burden affects the project period, in order to smoothly promote the reconstruction project, a system that can reasonably estimate and predict the project cost share and reconstruction burden is established, and the goal of the urban development project is to provide high-quality urban areas in the city center. We hope that by supplying housing, we will be able to achieve great results in improving the residential environment and stabilizing the housing market.

주택재개발사업과 주택재건축사업의 법적쟁점 비교 고찰

성중탁 대한변호사협회 2013 人權과 正義 : 大韓辯護士協會誌 Vol.- No.433

Prior to the enactment of the 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」, the housing redevelopment and the housing reconstruction have been treated in a different legal area, in spite of their similar functions in reality. One in the public law and the other in the private law. Such separation has been creating a lot of difficulties in solving legal matters. The current 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」 are applied to both and as a result of it, such difficulties are addressed partially. However, there still some ambiguity exists under this new law. The element of public interest in the housing reconstruction has been emphasized. Also the housing reconstruction which has been considered as the private law plays some role in city rebuilding and the housing reconstruction issue has been dragged into public law area. Likewise, such phenomenon causes inevitable conflicts between private individual right and public interest. Current redevelopment and reconstruction projects have been made mainly for the old and deteriorated houses. Subsequently, residents have inevitably been confronted with the housing safety problem. They oppose the projects itself or disagree with the terms and conditions of contract proposed by the contractor trying to purchase their property and seeking residents’consents. Since 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」 has been enforced from July 1st 2003, the process of redevelopment and reconstruction are under the same procedure. Still, the way to acquire the land from owners who don’t consent to contract or is different case by case. Housing redevelopment adopts expropriation method. On the other hand, housing reconstruction takes the system of sale request. Yet, being different from public expropriation system, 「Act on Acquisition and Compensation of Land for Public Service」 is not applied to sale request system and there is no public office to take charge of its procedure. For these reasons, in sale request system, litigations are more frequent than arbitration to resolve the problem in regards to requirement, procedure and sales price. Though the right of selling claims by the housing construction is belong to the private law, its exercise procedure is very similar to the expropriation claims under the public law. Therefore, as long as housing construction is admitted to public utilities, it must be done smoothly by giving the expropriation claims to the private businessmen according to changing the current system. But after private businessmen have bought more than 70∼80% of the necessary housing land, the expropriation claims might be given to them only to acquire the rest land. 현행 도시정비법은 주택재개발사업과 주택재건축사업을 이원적으로 규정하고 있다. 즉, 재개발사업과 재건축사업은 조합의 설립인가 요건부터 서로 다르며, 무엇보다 사업대상 지역의 토지취득방식을 이원화하고 있는데, 재건축사업에서의 매도청구제도와 재개발사업에서의 토지수용제도가 그것이다. 또한, 조세법적 측면에서도 재개발조합과 재건축조합은 전자가 비영리법인으로서의 성격이 강한반면에 후자는 영리법인으로서의 성격이 강하여 법인세 과세 등에서 서로 다른 차이점이 있다. 다만,주택재건축사업과정에서의 매도청구제도와 주택재개발사업과정에서의 토지수용제도는 양자 모두 사인의 토지 등 재산권을 사실상 일방적으로 강제 취득한다는 공통점이 있으므로, 양 제도를 통일시킬 필요성이 있다. 즉, 민사 특별법인 집합건물법상 재건축결의에 의한 주택재건축사업과 그보다 공공성의강도가 큰 도시정비법과 주택법상 주택재건축사업을 동일시하여 도시정비법상 주택재건축사업에는 주택재개발사업과 달리 수용권을 인정하지 아니한 채 단지 매도청구라는 집합건물법상의 제도를 도입하여 일반 사법상 민사소송으로 규율하고 있는 현행 법제는, 도시주거환경을 개선하고 정비한다는 주택재건축사업이 가지는 공공적 또는 공법적 성격과도 맞지 않은 것이다. 따라서 주택재건축사업의 경우적어도 대상 주택재건축사업 부지의 70∼80%를 취득한 사업주체에게는 나머지 사업부지에 대하여 매도청구권이 아닌 공익사업법상 토지수용권을 예외적으로 인정하는 것으로 관련법을 개정할 필요가 있다고 하겠다.