주택임대차보호법의 갱신요구권과 임대인의 실거주

김영두 한국집합건물법학회 2021 집합건물법학 Vol.40 No.-

In order for a lessor to refuse renewal of housing lease, the following requirements must be met. First, the reason for refusal of renewal must exist at the time of refusal. Second, if a reason for refusal of renewal existed at the time of refusal, but the reason for refusal of renewal expires afterwards, then the refusal has no effect. Conversely, there was no reason for refusal of renewal at the time of request for renewal, but if there exits a reason for refusal of renewal afterwards, the lessor may refuse to renew within the renewal request period. Third, even if the lessor has changed, the new lessor may refuse to renew if there is a reason for refusal to renew within the renewal request period. In relation to the third requirement, the question is whether the new owner can refuse to renew on the grounds of actual residence within the renewal request period if the lessor sells the house to a buyer who is willing to live in that house. It should be considered that the above three requirements also are applied in the case of actual residence. However, if the requirements for the right to refuse renewal are applied in the case of actual residence as they are, the lessor can effectively make the lessee's right to request renewal invalid by selling the house to a buyer who is willing to live in the house. If housing prices and rent/deposits are rising rapidly, the right to request renewal may become virtually ineffective in particular. In order to solve these problems, it is necessary to revise the Housing Lease Act and in order for the lessor to refuse the renewal on the ground of the actual residence, the lessor must give a written notice of refusal to the lessee within 15 days or one month after the lessee requested the renewal. In this way, it is possible to protect the lessee's right to request renewal when the lessor sells the house to the buyer who wants the real residence. Of course, the lessor may sell the house to the buyer who wants the real residence within a period of 15 days or one month, but the revision of the act can prevents a lot of cases in which the lessee's right to request a renewal is meaningless due to the real residence. 주택임대차계약에서 임대인이 갱신을 거절하기 위해서는 다음의요건을 갖추어야 한다. 첫째, 갱신거절 사유는 갱신거절을 하는 시점에 존재해야 한다. 둘째, 갱신거절 시점에 갱신거절 사유가 존재하였지만 사후적으로 갱신거절 사유가 소멸하였다면 갱신거절은 효력이 없다. 반대로 갱신요구 시점에는 갱신거절 사유가 존재하지 않았지만 사후적으로 갱신거절 사유가 존재한다면 갱신요구기간 내에임대인은 갱신을 거절할 수 있다. 셋째, 임대인이 변경된 경우에도갱신요구기간 내이면 새로운 임대인은 갱신거절 사유가 존재하는경우에 갱신을 거절할 수 있다. 문제가 되는 것은 세 번째 요건과관련하여 임대인이 실거주 의사가 있는 매수인에게 임차목적물을매도한 경우에 새로운 소유자가 갱신요구기간 내에 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는지 여부이다. 그런데 위의 세 가지 요건은실거주의 경우에도 적용된다고 보아야 한다. 다만 갱신거절권의 요건을 이렇게 설정하는 경우에 임대인은 실거주 의사가 있는 매수인에게 주택을 매도함으로서 임차인의 갱신요구권을 사실상 무력하게만들 수 있다. 특히 주택가격과 차임/보증금이 급격하게 상승하고있는 상황에서는 갱신요구권이 사실상 무력하게 되는 현상이 발생할 수 있다. 따라서 이러한 문제를 해결하기 위해서 주택임대차법의보완이 필요하다. 즉 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하기 위해서는 임차인이 갱신요구를 한 시점으로부터 15일이나 1개월의 기간 내에 서면으로 갱신을 거절한다는 통지를 하도록 해야 한다. 이렇게 되면 임대인이 실거주를 원하는 매수인에게 주택을 매도함으로 인해서 임차인의 갱신요구권이 무의미해지는 경우는 예방할 수있다. 물론 임대인은 15일이나 1개월의 기간 내에 실거주를 원하는매수인에게 주택을 매도하는 경우도 생각할 수 있지만, 실거주로 인해서 임차인의 갱신요구권이 무의미하게 되는 경우를 상당부분 예방할 수 있다.

임대인의 주택 실거주를 사유로 한 갱신거절에 관한 법리형성 제안 - 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 대한 문제 -

노순범 연세법학회(구 연세법학연구회) 2022 연세법학 Vol.40 No.-

With the amendment of the Housing Lease Protection Act in July 2020, the tenant is given the right to request a renewal and the landlord is provided with a mechanism to reject it. In some cases, it was difficult to avoid sharp conflicts of opinion in various interpretations of the law as it could not be resolved with the word of the Housing Lease Protection Act alone. Although it has been more than two years since the law was revised, this phenomenon continues, and it seems that several lawsuits related to the Housing Lease Protection Act are ongoing in the court, hoping for a final decision from the judiciary. In particular, in accordance with Article 6-3 (1) 8 of the Housing Lease Protection Act, we proposed the formation of legal principles focusing on the case where the landlord refuses to renew the contract due to a false claim of real residence. However, prior to this, major cases of the court's formation of legal principles for deficiencies in the Housing Lease Protection Act (① judgment on the effect of alien registration, etc. and the effect of family resident registration, ② flexible attitude about whether it is a residential building or not, ③ setting standards for resolution of repair mandatory disputes). In order to form a new legal principle through this, all matters such as ① the purpose of the Housing Lease Protection Act, ② the ideology and spirit of the Constitution of the Republic of Korea, ③ a harmonious interpretation with other laws, ④ business practices, ⑤ an appropriate legal relationship with the lessor, etc. A conclusion was drawn that should be considered. Based on this, the following two legal principles were proposed. In principle, if the landlord refuses to renew the contract based on Article 6-3 (1) 8 of the Housing Lease Protection Act after the tenant has exercised his right to request for renewal, the contract renewal will not be established. However, considering the contractual relationship at the time of refusal of renewal and various circumstances centered on the contractual relationship, such as expression and actions of both parties, if it is clearly suspected that the landlord's claim of real residence is false, the renewal refusal will not be accepted. The basis of this legal principle is: ① the purpose of the Housing Lease Protection Act and the amended Act, ② to guarantee the validity of the right to request renewal (preventing the abuse of refusal to renew), and ③ the method of objectively confirming the actual residence is limited (in fact, there is only a system for viewing rental information), ④ The expression “existence of justifiable cause” in Article 6-3 (1) of the Housing Lease Protection Act[in this regard, it is necessary to also review Article 23 (2) of the Constitution of the Republic of Korea], ⑤ Lack of objection right of the tenant, ⑥ the necessity of the legal principle to estimate an inward intention from Specific circumstances. If the landlord's refusal to renew under Article 6-3 (1) 8 of the Housing Lease Protection Act is found to be false after examining various circumstances, it should be considered that the existing lease has been renewed. However, if the tenant claims compensation for damages against the landlord based on Article 6-3 (5) of the Act, or if the landlord concludes a lease contract with a new tenant who is a third party in good faith, the existing lease contract relationship will no longer exist. Only the issue of compensation for damages remains between the landlord and the tenant. The basis of this legal principle is that ① the landlord's right to request renewal is the right to form, but the landlord's false claim of real residence does not fall under the grounds for rejection under Article 6-3 (1) of the Housing Lease Protection Act. ② According to the concept of the Civil law damage, it is reasonable to interpret the damage in Article 6-3 (5) of the Housing Lease Protection Act as damage tha... 2020년 7월 주택임대차보호법의 개정으로 임차인에게는 갱신요구권이 주어짐과 동시에 임대인에게는 이를 거절할 수 있는 장치가 마련됨으로써 양자 사이에 임대차계약의 갱신 여부를 둘러싼 다양한 갈등 양상이 목격되었고, 그 갈등 과정에서 일부 사례는 주택임대차보호법의 문언만으로는 해결할 수 없어 여러 해석상의 첨예한 의견 대립을 피하기 어려웠다. 동 법이 개정된 지 2년여가 도과되었음에도 이런 현상은 지속되고 있고, 결국 사법부에서 최종 결론이 내려지길 기대하는 것이 당연하다는 듯이 법원에 관련된 여러 소송이 진행되거나 접수 중인 것으로 보인다. 특히 임대인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호를 근거로 허위 실거주 주장을 함으로써 계약의 갱신을 거절하는 사안을 중심으로 일정한 법리들을 제안해 보았는데, 그 제안에 앞서 주택임대차보호법상 미흡한 부분에 대한 기존 법원의 주요 법리형성 사례들(㉠ 외국인등록 등의 효과 및 가족의 주민등록의 효과에 대한 판결, ㉡ 주거용 건물에 해당되는지 여부에 대한 유연한 태도, ㉢ 수선의무와 관련된 분쟁해결 기준에 대한 정리)을 살펴보고, 이를 통해 새로운 법리를 형성하기 위해서는 ㉠ 주택임대차보호법의 목적과 취지, ㉡ 대한민국헌법의 이념과 정신, ㉢ 다른 법률과의 조화로운 해석, ㉣ 거래계의 실무, ㉤ 임대인과의 적절한 법률관계 등 제반사항들을 종합적으로 검토해야 한다는 결론을 도출하였다. 이를 전제로 다음과 같은 두 가지 법리의 형성을 제안해보았다. ① 임차인이 갱신요구권을 행사한 후 임대인이 법 제6조의3 제1항 제8호에 따라 계약갱신을 거절한 경우 원칙적으로 계약갱신이 성립되지 않으나, 갱신거절 당시의 계약관계와 양당사자의 의사표현 및 행위 등 계약관계를 중심으로 한 여러 주변의 정황 등 제반사정들을 종합적으로 고려하여 보았을 때 임대인 본인 등의 실거주 주장이 허위임이 명백히 의심되는 경우라면 갱신거절은 인정되지 않는다고 보아야 한다. 이 법리의 논거로 ㉠ 주택임대차보호법과 개정법의 취지, ㉡ 갱신요구권의 실효성 담보(갱신거절 남용 방지), ㉢ 실거주 여부를 객관적으로 확인하는 방법의 한계(사실상 임대차정보 열람제도만 존재), ㉣ 법 제6조의3 제1항의 “정당한 사유의 존재” 기재 부분(이와 관련하여 대한민국헌법 제23조 제2항도 고려 필요), ㉤ 임대인의 갱신거절에 대한 임차인의 이의제기 권리 부존재, ㉥ 묵시적 갱신 규정과 같이 특정 사정으로부터 의사를 추단하는 법리 형성의 필요성 등을 제시하였다. ② 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따른 임대인의 갱신거절이 여러 사정에 미루어 살펴본 결과, 허위인 것으로 드러난 경우에는 기존 임대차계약이 갱신된 것으로 보아야 한다. 다만, 임차인이 법 제6조의3 제5항에 따라 임대인을 상대로 손해배상을 청구하거나 임대인이 선의의 제3자인 새로운 임차인과 별도의 임대차 계약을 체결하였다면 기존 임대차계약 관계는 더 이상 존속되지 아니하고 임대인과 임차인 사이의 손해배상 문제만이 남게 된다. 이 법리의 논거로 ㉠ 임차인의 갱신요구권은 일종의 형성권인데, 임대인의 허위 실거주 주장은 법 제6조의3 제1항 각호의 사유에 해당하지 않는다는 점이 명백하므로 당연히 형성권의 행사는 유효하여 임대차계약 갱신이 인정된다는 점, ㉡ 법 제6조의3 제5항에서 말하는 손해는 기본적으로 “갱 ...

주택임대차보호법상 계약갱신청구권제에 관한 소고 - 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결에 관한 비판적 검토를 포함하여 -

권오상 법조협회 2024 法曹 Vol.73 No.1

임차인의 주거 안정을 실현하기 위해 2020년 주택임대차보호법이 개정되면서 계약갱신청구권제가 도입되었다. 그런데 계약갱신청구권제는 임대인이 최대 4년 동안 계약상대방을 정할 자유와 계약의 내용을 형성할 자유를 사실상 박탈하여 사적 자치의 원칙에 반하고, 임대인의 재산권을 과도하게 침해하여 헌법 제37조 제2항의 과잉금지의 원칙에 위배될 뿐 아니라, 부진정소급입법으로서 신뢰보호의 원칙을 준수하고 있다고 보기도 어렵다. 또한 계약갱신청구권제가 시행된 이후로 여러 부작용이 발생하였는데, 전세가격이 폭등한 점, 임대차 목적물이 대폭 감소한 점, 전세사기의 급증에 일조한 점, 임대인과 임차인 사이에 불필요한 긴장관계 내지 대립관계를 유발하여 분쟁 발생 가능성을 증가시킨 점 등이 그러하다. 이러한 상황에서 대법원은 임대인의 실거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절하는 것이 문제된 사안에서 임대인의 부담을 가중하였다. 실거주 의사에 관한 주장증명책임을 임대인이 부담하는 것은 타당하지만, 그 증명의 정도는 ‘고도의 개연성’이 아닌 낮은 정도의 개연성이나 소명으로 완화해야 할 것이다. 그리고 대상판결이 임대인의 실거주 의사의 진정성을 판단하기 위한 사정으로 내세우는 사유들은 대부분 판단의 기준으로 삼기에 적합하지 않다. 따라서 대상판결은 타당하지 않다. 결국 계약갱신청구권제는 폐지하거나 적어도 개선이 필요한데, 개선방안으로는 전월세 신고제를 조속히 도입하여 당사자들이 대등한 지위에서 계약을 체결할 수 있도록 하고, 합의에 따라 갱신되는 계약의 임대차 존속기간을 자율적으로 정할 수 있도록 하는 방안 등을 고려해 볼 수 있다. 종국적으로는 계약갱신청권제를 폐지하고 주택임대차보호법 제4조 제1항의 최소임대차 기간을 3년으로 규정하여 임대인의 재산권 행사와 임차인의 안정적인 주거기간 확보의 균형을 꾀하는 것이 바람직할 것으로 판단된다. The Housing Lease Protection Act was amended in 2020 to help tenants stabilize their housing, and the contract renewal claim system was introduced. However, the contract renewal claim system violates the principle of private autonomy by effectively depriving the Lessor of the freedom to decide on the other party and form the contents of the contract for up to four years, violates the principle of excessive prohibition under Article 37 (2) of the Constitution, and violates the principle of excessive prohibition of the lessor's property rights, but it is difficult to say that it complies with the principle of trust protection. Several side effects have occurred since the contract renewal claim system was implemented, such as soaring lease prices, a sharp decrease in rental objects, contributing to the surge in lease fraud, and increasing the likelihood of disputes by causing unnecessary tensions or confrontations between Lessors and tenants. In this situation, the Supreme Court increased the burden of proof of the Lessor in the case where it was a problem to reject the request for contract renewal due to the Lessor's actual residence. It is reasonable for the lessor to bear the burden of proof of the claim regarding the intention to live, but the degree of proof should be mitigated with a low degree of probability or explanation, not a 'high probability'. In addition, most of the reasons that the target judgment sets out as circumstances to judge the authenticity of the Lessor's intention to live in are not suitable to be used as criteria for judgment. Therefore, the target judgment is not valid. In conclusion, the contract renewal claim system needs to be abolished or improved, and as an improvement plan, it is necessary to introduce the jeonse and monthly rent reporting system as soon as possible so that the parties can sign contracts on an equal footing, and to autonomously set the lease duration of the contract renewed according to the agreement. Ultimately, it would be desirable to abolish the contract renewal application system and set the minimum lease period under Article 4 (1) of the Housing Lease Protection Act to three years to balance the exercise of the Lessor's property rights and the securement of the tenant's stable housing period.

「주택임대차보호법」 제6조의3 갱신거절사유에 관한 일고찰

최현태 한양법학회 2022 漢陽法學 Vol.33 No.3

Among the contents of the revised "Housing Lease Protection Act," the right to demand renewal of contracts stipulated in Article 6 is the most frequently criticized along with the rent ceiling system. The fact that attempts to revise the regulation have been made less than a year after the revision is clearly different from the initial intention of the revision, and the criticism of the revision is reasonable. In particular, each of the provisions of each subparagraph of Article 6-3 stipulating the grounds for refusal of the renewal request is subject to criticism when exercising it together with the part of the right to request renewal. In this paper, we will examine the criticism and interpretation related to Article 6-3 of the Housing Lease Act, which defines the reasons for refusal of renewal to the right to request renewal of tenants understood as the right to form. In the examination of this issue, I would like to look at some of the following points of view. First, the provisions that define the reasons for refusal of renewal are considered to be consistent with the original purpose of the Housing Lease Protection Act, but there is a question that the provisions themselves should be approved only for the protection of tenants. Second, it is necessary to reconsider whether the reasons for refusal of renewal reflect the actual housing market situation and transaction order, and whether there are any areas that can cause excessive interference in private autonomy. Third, it is necessary to look at whether it is stipulated in a form that can fully reflect changes in the residential environment from the perspective of the need for evaluation. In conclusion, based on this awareness of the problem, this paper examined the problems of the application of individual types to reasons for refusal of renewal under the current Housing Lease Protection Act and the improvement plan.