공유오피스 임대료의 영향요인에 관한 연구

송선주 ( Song Seon Ju ),조경은 ( Cho Kyung Eun ),신종칠 ( Shin Jong Chil ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.2

공유경제가 오피스 시장에도 영향을 미치면서 세계적으로 공유오피스 시장이 성장세를 보이고 있다. 이러한 공유오피스시장의 성장에 따라 공유오피스에 대한 관심이 증가하고 있지만 공유오피스가 가지고 있는 고유한 특성을 고려한 본격적인 연구는 미미한 실정이다. 본 연구에서는 일반 오피스시장의 오피스 특성과는 구분되는 공유오피스 시장의 특성을 정리하고, 공유오피스 시장의 고유한 특성을 중심으로 하여 공유오피스의 임대료 형성요인을 살펴보았다. 본 연구에서는 전국에 소재하는 1,412개의 공유오피스 자료를 활용하여 권역특성, 입지특성, 빌딩특성 등의 일반 오피스특성뿐만 아니라 공간특성, 계약특성, 공용공간 및 어메너티특성, 서비스특성, 운영기업특성 등의 공유오피스의 고유한 특성들이 임대료에 미치는 영향을 실증적으로 살펴보았다. 실증연구의 분석결과, 공유오피스의 임대료는 권역특성, 입지특성, 빌딩특성에 영향을 받을 뿐만 아니라 공간특성, 계약특성, 공용공간 및 어메너티특성, 서비스특성, 운영기업특성 등의 공유오피스의 고유한 특성에 영향을 받는 것을 확인할 수 있었다. 이러한 본 연구의 분석결과는 공유오피스의 임대료 결정에 있어서는 단순히 오피스빌딩의 권역, 입지, 오피스빌딩만이 아니라 공유오피스 공간의 공간적 가치, 임대차계약의 여러 조건들, 입주사를 위해 제공하는 공용공간과 어메너티시설, 입주사를 위해 제공하는 다양한 서비스들을 종합적으로 고려해야 한다는 것을 보여주고 있다. As sharing economy spreads around the world, coworking spaces have caused many changes in the Korean office market. Several coworking space providers such as WeWork and FastFive, have achieved rapid growth over the past five years. In addition, small and medium companies in leasing business have changed their business model into coworking space provider, and large companies have decided to enter the coworking space market as an asset management method. The purpose of this study is to analyze how unique characteristics of coworking space have effects on its rent. The characteristics of coworking spaces are classified into regional characteristics, location characteristics, building characteristics, and coworking space characteristics. The coworking space characteristics are sub-categorized into space characteristics, contract characteristics, common space and amenity characteristics, service characteristics, and company characteristics. The effect of each characteristic on rent is analyzed using the Hedonic pricing model. The empirical study discovers that unique characteristics of coworking space such as space characteristics, contract characteristics, common space and amenity characteristics, service characteristics, and company characteristics and so on, have significant influences on coworking space rent. This study shows that each characteristic has its own influence on coworking space rent and provides meaningful implications for market participants.

서울시 오피스빌딩의 관리비수입의 영향요인에 관한 연구

고현림(Ko, Hyun Rim),김진화(Kim, Jin Hwa),백민석(Baik, Min Seok),신종칠(Shin, Jong Chil) 한국도시행정학회 2014 도시 행정 학보 Vol.27 No.2

오피스빌딩의 임대료와 매매가격과 관련해 영향요인에 대한 많은 연구가 진행되어 왔다. 상대적으로 오피스 빌딩의 관리와 관련해서는 연구가 많지 않고 행해진 연구의 경우도 비용적 관점에서 연구가 진행되어 왔다. 그런데 국내 오피스시장에서 테넌트들은 관리비 명목으로 매월 일정한 금액을 지불하는 정액제 고정관리비징수방식을 적용하는 경우가 많다. 국내 오피스시장에서 오피스 빌딩의 건물주는 테넌트에게 징수하는 관리비를 통하여 추가적인 수입을 얻을 수 있기 때문에 오피스 빌딩의 관리비와 관련해서는 비용적 측면의 접근방법뿐만 아니라 수입적 측면의 접근방법도 필요하다. 이에 본 연구에서는 서울시 오피스 빌딩을 대상으로 관리서비스를 제공한 대가로서 얻게 되는 수익이라는 관점에서 관리비수입에 영향을 미치는 요인들을 검토하였다. 실증연구에서는 관리비수입을 종속변수로 하고 오피스빌딩의 입지특성, 빌딩특성, 소유 및 운영특성을 독립변수로 하여 이들 특성들을 순차적으로 추가함으로써 이들 특성들이 관리비수입에 미치는 영향을 분석하였다. 분석결과 오피스빌딩의 입지특성 중 오피스권역은 관리비 수입에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 지하철역과의 거리는 가까울수록, 이용가능한 지하철역의 수가 많을수록 관리비수입이 높은 것으로 나타났다. 오피스 빌딩특성과 관련해서는 오피스빌딩의 연면적과 총 층수가 클수록 관리비 수입이 높고, 철골철근콘크리트구조의 오피스빌딩의 경우가 관리비수입이 높은 것으로 나타났다. 소유 및 운영특성과 관련해서는 오피스빌딩의 소유주체가 법인인 경우와 전문관리회사가 오피스빌딩을 관리하는 경우 관리비수입이 높은 것으로 나타났다. Most of research on office building focused on rental income or sales price of office building. Many authors tried to find the factors affecting rental income or sale price of office building. In Korean office market, most of tenants pay not only rent but also monthly management fee for their office space. Management fees earned by office building owners that manage their properties could be another source of income in Korea. This study analyzes factors affecting management fee income in the Seoul office market. By using location characteristics, office building characteristics and owner and management characteristics as independent variable, this study tries to find which characteristics have impacts on management fee income. This study shows that the location characteristics such as office node, the number of the subway station, subway accessibility, have influence on management fee income. This study also confirms office building characteristics including gross leasable area, the number of floors, and office building structure have significant effect on management fee income. Lastly, this study finds ownership and management characteristics such as corporate ownership and management by professional management company have a positive influence on management fee income.

자율적 오피스의 업무환경별 조닝(Zoning) 방안 연구

임도형,이재규 한국공간디자인학회 2018 한국공간디자인학회논문집 Vol.13 No.1

(Background and Purpose) For In contemporary society, office life is an significant factor decreasing the quality of life. This results in a reduction in work efficiency and productivity. Consequently, many companies provide a variety of welfare services to increase the work efficiency of their employees; however, these are relatively ineffective. Recently, in addition to the existing welfare measures, foreign companies have been introducing a management system that provides their employees with autonomy in selecting their physical work environment. In this study, I analyze the correlation between autonomy and increased work efficiency by establishing a definition of autonomous office and examining basic zoning method. The purpose of this study is to raise the fundamental problem of office life improvement—which most domestic companies have been unable to solve despite their various efforts—and to provide guidelines for a solution. (Method) Firstly, the correlation between autonomy and work efficiency is examined. Secondly, five floor plans of autonomous offices are analyzed to establish a basic zoning classification model of autonomous offices. Based on the case analysis, the two axes of the classification model are centered on: the axis of open-concentration, which is the contrast of environment; and the axis of individual-many, which refers to the subject of space usage. Based on this, I propose four types of zoning, namely: open-individual, open-many, concentration-individual, concentration-many. I then suggest a practical method for each type of zoning compared with those commonly used in existing office planning. (Results) While it was possible to classify entire plans of each case into four zoning types as a result of the case study, it was difficult to classify these perfectly due to the inability to search the real environments of companies. Among the four types of zoning, the type that should be considered in office planning is open-individual space because the guarantee of personal space contributes significantly to the satisfaction of the work environment. In addition, the concentration-individual space—which can be easily overlooked in the office—is organized as an essential zoning model within an autonomous office where zoning is performed according to the type of work environment chosen by individual preference. (Conclusions) The zoning result of the autonomous office was not much different to what we are currently working with. Ultimately, the most important thing for an office to improve work efficiency and productivity, is the company's efforts in giving employees autonomy. I hope that autonomous offices in Korea will be easily accessible in the future, and that this study will be utilized as basic data. (연구배경 및 목적) 현대인에게 오피스 라이프란 삶의 질을 저하시키는 큰 요인으로 작용한다. 이는 업무효율 저하로 이어져 생산성을 떨어트리는 결과를 낳는다. 이에 많은 기업들은 직원들의 업무효율 증대를 위하여 다양한 방법으로 복지를 제공하고 있으나 별다른 효과를 얻지 못하고 있다. 최근 해외의 신규 기업들은 기존의 복지 체제에서 나아가 직원들에게 물리적 업무환경 선택에 자율성을 주는 경영체제를 도입하고 있는 추세이다. 본 연구에서는 이러한 흐름에 맞춰 자율성과 업무효율 증대 간의 상관성을 분석하고 자율적 오피스에 대한 개념을 정립한 후, 이를 지원하기 위한 기본적 조닝 방안에 대해 연구한다. 이는 여러 노력에도 불구하고 국내 대다수 기업들이 해결하지 못하고 있는 오피스 라이프 개선에 대한 근본적인 문제를 제기하고 해결방안에 대한 가이드라인을 제시한다는 데 그 목적이 있다. (연구방법) 자율성과 업무효율 간의 상관성을 분석하고, 자율적 오피스가 행해지고 있는 5개의 오피스 평면을 분석하여 자율적 오피스의 조닝 분류모델 정립을 위한 기초로 삼는다. 사례 분석을 바탕으로 분류모델의 두 가지 축은 환경의 대비적 변화인 개방-집중의 축과 공간 사용의 주체인 개인-다수의 축을 중심으로 세운다. 이를 기준으로 개방-개인, 개방-다수, 집중-개인, 집중-다수의 4가지 조닝 유형을 제시하고 기존 오피스 계획 시 보편적으로 사용되는 조닝의 방법과 비교하여 각 유형의 실질적인 조닝 활용 방안을 제안한다. (결과) 평면 사례 연구 결과 각 사례의 전체 평면을 4가지 조닝 유형으로 분류하여 적용 가능하였으나, 실제 공간의 환경 조사가 불가능하여 완전한 분류에는 어려움이 있었다. 4가지 조닝 유형 중 오피스 계획 시 필수적으로 검토되어야 할 유형은 개방-개인 공간으로 개인 공간에 대한 보장성은 업무환경 만족도에 크게 기여하므로 반드시 포함되어야 할 유형이었다. 또한 집중-개인 공간은 오피스 공간 구획 시 쉽게 간과될 수 있는 유형이나 개인이 선호하는 업무환경에 따라 조닝이 이루어지는 자율적 오피스 내에서는 필수적인 조닝 모델로 정리되었다. (결론) 자율적 오피스의 조닝 결과는 기존 우리가 일하고 있는 오피스의 조닝과 크게 다르지 않았다. 결국 가장 중요한 건 업무효율과 생산성을 높이는 오피스를 위해서는 직원들에게 자율성을 부여하고 보장해주기 위한 기업의 노력이 최우선이 되어야 한다는 점이다. 앞으로 국내에도 이러한 자율적 오피스에 쉽게 접할 수 있기를 바라며 본 연구의 조닝 활용 방안이 기초 자료로서 활용되기를 기대한다.

서울시 오피스 임대시장의 장기균형과 단기조정 분석

김지현(Kim, Ji Hyun),정봉현(Jeong, Bong-Hyun) 한국도시행정학회 2014 도시 행정 학보 Vol.27 No.2

본 연구는 오차수정모형(ECM)을 이용하여 서울시 오피스 임대시장의 장기균형과 단기조정과정을 분석하였다. 분석결과, 서울시 오피스임대료의 장기모형은 점유 가능한 오피스 공급만을 종속변수로 추정한 경우와 공실률과 신규공급량을 구분하여 분석한 결과 모두 오피스 임대료 상승에 음(-)의 영향을 주고 있는 것으로 나타났다. 따라서 오피스 공급량의 증가는 임대료 상승에 부정적인 영향을 미치고 있는 것으로 확인되었으나, 통계적으로 유의한 변수는 아니었다. 한편, 오피스 시장의 수요측면이라 할 수 있는 경제변수로 오피스 종사자수와 소비자 물가지수(CPI)는 두 개의 모형 모두에서 유의한 변수로 선정되었으며 이들 변수들은 모두 양(+)의 부호를 나타내었다. 즉 경기가 좋으면 오피스 임대수요가 증가하고 이는 결국 임대료 상승으로 이어진다는 것이다. 이상의 결과를 볼 때 장기모형에서 서울의 오피스 임대료는 공급 보다는 수요에 의하여 더 민감하게 영향을 받고 있는 것으로 해석된다. 한편, 단기조정모형의 분석결과 서울 오피스 임대시장은 수요와 공급에 의하여 임대료 조정 메커니즘이 작동하는 시장이라는 것을 알 수 있었다. 즉 오피스 종사자의 변화는 임대료가 상승하는 변화에 긍정적인(+) 영향을 주고, 오피스 공급량의 변화는 임대료의 변화에 부정적인(-) 변화를 야기하는 것이었다. 단기모형에서 추정되는 오차수정항(ui(t-1))은 서울시의 경우 분기당 19%의 속도로 균형 상태로 돌아가고 있었으며 전기(前期)의 임대료 변화는 양(+)의 방향으로 임대료에 영향을 주는 것으로 나타났다. This paper is concerned with the market rental rate for office space and how that rental rate evolves over time. Rental rates reflect the value of the services provided by the property and can have a significant impact on demand and supply and vice versa. The purpose of this paper is to understand the rent equilibrium in long run and rent adjustment process of office rental market in Seoul by applying Error Correction Model(ECM). All of the models are estimated from the first quarter of 2003 through the fifth quarter of 2012. The empirical findings are summarized as follows. First, all the variables of supply and demand are of the anticipated sign in the long run models. In particular, two demand variables of office space, employment and CPI, are significant at conventional levels. Second, changing employment and the lagged changed in rent (△In(R)(t-1)) has positive impact on changing rental rate in the short run model. On the other hand, changing supply has negative impact. Lastly, the coefficient on the error correction term(u(t-1)) indicates that office property returns to equilibrium at 19% per quarter.

오피스 임대료의 예측에 관한 연구

정승영(Jeong, Seung Young),도희섭(Do, Hee Seob) 대한부동산학회 2015 大韓不動産學會誌 Vol.33 No.1

이 연구의 목적은 우리나라의 오피스 임대료 지수 자료를 가지고 국가수준에서 오피스임대료를 예측조사하는 것이다. 이 연구결과는 다음과 같다. 오피스 임대료 지수는 계절성이 없는 비정상성 계열이다. 그리고 시도표에서 오피스 임대료는 시간의 흐름에 따라 지속적으로 상승하는 추이를 나타냈다. 특히, 2000년 이후부터 2012년까지는 지속적으로 오피스 임대료가 상승하였다. 오피스 임대료 지수의 원자료의 ACF는 시간의 흐름에 따라 지수적으로 감소하는 형태이며 PACF의 경우에는 1차 시점에서 절단되었다. 아울러, 이 연구에서는 오피스 임대료를 예측하기에 적합한 시계열모형으로서 ARIMA(5,2,1) 모형을 선정하였다. 이 연구는 오피스 임대료의 추세 및 예측에 대해서는 성과를 제시할수 있었지만 복잡한 오피스 임대료 결정의 인과관계를 분석하지는 못하는 한계가 있다. 따라서, 이 연구를 바탕으로 보다 더 오피스 임대료 예측에 대한 정교한 모형의 구축을 기대한다. There has been numerous office rents forecasting studies in real estate price and rents. The objective of this study attempts a forecasting investigation of office rents at the national level with Korea data using time series analysis. using the national office rent index developed by Korean government, This study evaluates the forecasting performance of ARIMA methodology that are available to analysis for forecasting work. During 2000s, office rents index stimulated significant increase in south korea. thereby motivating a number of investors focusing on the accurate office rents forecasting in the office market. The results indicate that a preferred model chosen by us is ARIMA(5,2,1) and Ex post forecasts indicate that office rents shows a positive growth over 2004 - 2015. Accurate forecast of office rents are important for investors. the accuracy of the office rents forecasting is bench marked against the performance of financial market is assessed, because it establish broad market trends, or it can be included in returns and yields forecasts of the office markets. city can make better investment and development decisions if they have a thorough knowledge of the its unique trade areas and the respective number of businesses. seoul city, Trade Area Analysis, Multivariate Statistics

오피스 하부시장간 영향에 관한 연구

김경민(Kim, Kyeung min),이창석(Lee, Chang Suck) 한국부동산학회 2014 不動産學報 Vol.58 No.-

최근 우리나라 오피스시장은 서울3대권역이 중심이던 오피스시장 비중이 판교테크노벨리를 더한 분당권역 오피스시장 등 수도권 오피스시장이 양적,질적으로 팽창하면서 주목을 받게 되었다. 이는 국내 오피스시장에 있어 서울3대권역이 갖는 평가가치가 하락하고 있다는 것보다는 수도권중 분당권역 오피스시장이 갖는 중요성이 커졌다는 의미이며 이는 국내 오피스시장 하부시장중 서울3대권역과 분당권역간 상호 특성을 비교하여 보고 오피스 주요 경제지표인 임대료,관리비,공실률이 서로 영향을 미치는지 또 영향을 미친다면 오피스 하부시장간 어떠한 영향을 미치는지 실증하여 봄으로써 분당권역을 시발점으로 하여 서울3대권역과 교통과 지리적인 면에서 인접한 수도권 오피스시장의 중요성이 증대하고 있다는 사실을 확인함으로써 수도권 오피스시장에 관한 연구에 시금석이 되길 기대해 본다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES Three districts in Seoul office market in Korea is still a large proportion of it is true. However, recent large companies and related companies moved in the pangyo Techno Valley, one after another began influence to directly or indirectly between the office lower market. The purpose of this study to be seeing Correlation between the office lower market to identify the underlying characteristics of the market. (2) RESEARCH METHOD In this study, I have surveyed Bundang Districts in order to derive the characteristics of the office market assets, Shin young Co.Ltd., R2 Korea, SAMS, including periodic on the office market statistics office announced a marketing office market data and market trends to derive the characteristics of the sample of tenants directly for selected Real estate activities on-site visits and various studies (colon building, etc.), such as viewing the data were collected. The data collected via the verification is significantly SPSS18.0, ez-spc2.0 statistical analysis was performed utilizing the program. (3) RESEARCH FINDINGS Seoul office market with three distinct domains of the sphere of office property Bundang office market was derived Gangnam, Seoul districts average vacancy rate of office rents and vacancy rates proved the significance of the impact. 2. RESULTS Interest in the market for Bundang districts is significantly growing. Analyze the nature of the office market in Seoul three districts and Bundang districts to look at the nature of the office market office districts what is the differentiating characteristics of the market rents, vacancy rates, maintenance of the three main dicators of the office market variables Office of the four districts to see market trends and empirical analysis. As a result, the characteristics of the market rents, vacancy rates, maintenance of Seoul three districts meaningful influence Bundang districts.

우량오피스의 자본환원율과 비우량오피스의 리스크프리미엄 추정에 관한 연구

김재석(Josh Jae-Seok Kim),이현석(Hyun-Seok Lee) 한국주택학회 2011 주택연구 Vol.19 No.4

오피스 자산의 자본환원율(capitalization rate: Cap rate)은 투자자가 해당 부동산으로부터 향후 안정적으로 창출될 것이라고 예상되는 순영업이익 1단위에 대하여 각 시점에서 얼마의 가격을 지불할 것인가를 나타내는 환원율 개념이므로, 고정 불변하는 것이 아니라 투자의 위험도 및 자본시장 환경의 변화에 변동되기 마련이다. 본 연구는 기관투자자들의 주요 투자 대상인 대형 오피스 자산의 자본환원율의 주요 결정 요인에 대한 실증분석을 시도하였다. 구체적으로 자본시장의 변동 및 오피스 실물시장의 수요-공급 국면에 민감하게 반응하여 비교적 통계분석이 용이한 우량 오피스와 개별적 위험 요소를 추가적으로 가지고 있어 통계분석이 복잡한 비우량 오피스를 구분하여 2000년부터 2010년까지 대형 오피스 거래 사례에 대한 회귀분석을 실시하였다. 본 연구는 입지와 물리적 특성이 모두 양호한 우량 오피스의 경우, 대출금리 등 자본시장의 요구수익율과 오피스 시장 내 수요 공급 변수의 변동과 연관된 부동산 경기변동 사이클에 민감하게 영향을 받으며 자본환원율이 서울 오피스시장의 인덱스 역할을 하고 있음을 확인하였다. 추가적 회귀분석 결과, 25% 이상 초기 공실을 가진 우량오피스의 자본환원율이 임대가 안정화된 오피스에 비하여 평균적으로 1.0% 포인트 더 높은 것으로 나타났다. 구분소유된 집합건물 오피스의 자본환원율은 약 0.6%-0.8% 포인트, 기타권역에 소재한 오피스의 경우 약 0.9% 포인트만큼, 각각 그렇지 않은 경우 보다 평균적으로 높았던 것으로 확인되었다. 이는 서울 오피스 시장의 투자자들이 공실 위험 및 비우량 오피스의 추가적 위험을 고려하고 리스크프리미엄만큼 가격을 할인하는 위험조정가격(risk-adjusted pricing)을 요구했음을 의미한다. This study analyzes the cap rate of core office assets and the risk premium of non-core office assets in Seoul office market during the period year 2000 to 2010. This study attempts to explain and analyze the cap rate of each office asset with the lending interest rate, the recent market cap rates for core office asset transactions, the time factors in relation to the office market business cycle, and each asset's specific risks such as location risk, building quality risk, vacancy leasing risk and strata-title ownership risk. Empirical results show that the lending interest rate and the dummy variables representing the peak time of office market cycle and/or financial crisis are statistically significant to determine the fluctuation of cap rate of core office asset. The dummy variables representing each office asset's specific risks are also statistically significant to explain the cap rate of non-core office. It implies that investors in Seoul office market are sensitive to vacancy risk, location risk, and strata-title ownership risk. This study emphasizes the importance of real estate business cycle affected by the demand-supply status in the property market and the fluctuation of lending rate to explain the dynamics of cap rate of core assets in Seoul office market.

서울시 간접투자대상 오피스빌딩의 실질임대료 및 Cap. rate 비교연구

우철민(Woo, Chul Min),정인호(Jung, In Ho),심교언(Shim, Gyo Eon) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.62 No.-

본 연구는 외환위기 이후 외국인들뿐만 아니라 국내의 연기금과 보험사 등 많은 투자자들이 대체 투자 대상으로 삼고 있는 오피스 빌딩의 시장현황을 분석하는데 목적이 있다. 이를 위하여 오피스시장을 공간시장(Space Market)과 자산시장(Asset Market)으로 분류하여 이와 관련된 자료들을 분석하였다. 먼저 공간시장에서는 간접투자시장 오피스의 규모와 향후 공급될 예정인 오피스를 파악하였으며, 이전의 연구에서 제시하지 못하였던 실질임대료(Effective Rent) 변화를 분석하였다. 특히, 공실률이 높아지면서 표면임대료(Face Rent)와 실질임대료(Effective Rent)의 차이가 커지고 있음을 실제 오피스 사례를 바탕으로 분석하여 시사점을 제시하였다. 자산시장에서는 오피스 수익률을 나타내는 지표인 Cap Rate을 권역별, 간접투자방법 별로 분석하였다. 분석결과 외환위기 이후 Cap Rate이 낮아지는 모습을 보였으며, 금융위기 이후 잠시 상승하다가 현재는 정체되어 있는 것으로 나타났다. 이상과 같이 다양한 시각을 통하여 금융위기 이후 변화된 오피스 시장에 대한 특성을 분석하였으며, 간접투자를 위한 시사점을 제시하였다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The present study aims to analyse the current market conditions of office buildings drawing attention as alternative investment targets from many investors such as domestic pension and funds and insurance companies as well as foreigners since the global financial crisis. (2) RESEARCH METHOD In this context, this study analyses the data relevant to both office space market and asset market. To begin with, the scale of indirect investments in office in the space market and the office buildings to be supplied in the future are investigated. Notably, the present study analyses the variation in effective rents which has never been reported by previous studies. In particular, the present analysis of the real cases of office space implicates a growing gap between face and effective rents due to increasing vacancy rates. (3) RESEARCH FINDINGS In terms of the asset market, this study analyses the cap rate, an indicator showing the return on investment in office buildings, in light of regions and indirect investment methods. In short, following the fall after the foreign exchange crisis and the temporary rise after the global financial crisis, the cap rate has stagnated at present. Nonetheless, the preference for risk-free assets coupled with the competition among REITs AMCs is likely to bring up the prices in the future, while reducing the return on investment. 2. RESULTS As abovementioned, this study analyses the varied office market since the global financial crisis from diversified perspectives and presents some implications for indirect investments.

공유오피스 이용자가 인식하는 공유오피스 주요 서비스품질에 대한 연구

민대성,문석환 한국산업경영학회 2020 경영연구 Vol.35 No.2

The vacancy rate in the office has been rising across the country recently, and we are studying ways to reduce the vacancy rate in the office. As a way to reduce vacancy rates, the share office is rapidly rising, and the Seoul area is being supplied to the market with a mixture of large franchise sharing and small-scale sharing offices. However, in the local area, the supply of shared office is insufficient and the market for shared office is relatively poorly formed. The research aims to provide suggestions for shared office space as an alternative to reducing vacancy rates in local areas through research on the key service quality of shared office in Seoul, and to review service quality as an operation method to secure a stable market for future office demand and supply. To this end, this study first derived the main attributes of the service quality through the literature study, and presented the satisfaction coefficient and priority for each attribute. The results of this study could be used to improve the service quality of the shared office as a way to stabilize the office in local cities in the future. 최근 전국적으로 오피스의 공실률이 상승하고 있는 실정이며, 오피스의 공실률을 낮출 수 있는 방안을 연구하고 있다. 이에 따라, 공실률을 낮출 수 있는 방안으로 공유오피스가 최근 급부상하고 있으며, 서울지역은 대형 프랜차이즈 공유오피스 및 소규모 공유오피스가 혼재하여 시장에 공급되고 있는 실정이다. 하지만, 지방의 경우 공유오피스의 공급이 미비하며, 상대적으로 공유오피스의 대한 시장도 제대로 형성되어 있지 못한 실정이다. 본 연구는 서울지역의 공유오피스 이용자를 대상으로 공유오피스의 주요 서비스품질에 대한 연구를 통해 지방지역의 오피스 공실률을 낮출 수 있는 대안으로 공유오피스를 제안하고, 안정적인 시장 확보를 위한 운영방안으로 서비스품질에 대해 검토하여 향후 오피스의 수요와 공급이 안정적으로 확보될 수 있는 생태계 조성을 위한 시사점을 제공하고자 한다. 이를 위해 본 연구는 먼저, 문헌연구를 통해 서비스품질의 주요 속성을 도출하고, 속성별 만족계수와 우선순위를 제시하였다. 본 연구의 결과는 향후 지방도시의 오피스 안정화를 위한 방안으로서 공유오피스의 서비스품질을 향상하는데 활용될 수 있을 것이다.

Section Office 가격결정요인에 관한 연구

소성규 ( So Soungkue ),김형근 ( Kim Hyungkeun ),신종칠 ( Shin Jongchil ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.4

섹션오피스는 분할된 오피스 공간이라는 의미로서 오피스 빌딩 공간을 다양한 규모로 분할해 분양한 오피스공간 상품을 의미한다. 경제와 기업의 트렌드가 변화함에 따라 1인 창조기업, 스타트업, 벤쳐기업 등의 다양한 기업 형태가 나타나며 업무용 부동산시장에서도 전통적인 오피스시장에서는 충족할 수 없는 업무용 부동산시장이 성장하게 되었다. 이에 따라 오피스시장에서는 섹션오피스라는 업무용 부동산상품이 출현하여 하나의 세분시장을 형성하게 되었다. 본 연구는 오피스시장에서 하나의 세분시장을 형성하고 있는 섹션오피스 시장에 대한 학술적인 이해를 높이고자 섹션오피스의 거래가격 형성요인에 대해 연구를 진행하였다. 구체적으로 본 연구에서는 서울시의 2,096개 섹션오피스 거래사례를 분석표본으로 하여 헤도닉 모형을 사용하여 섹션오피스의 거래가격에 영향을 미치는 여러 요인들이 영향을 살펴보았다. 본 연구를 통해 나타난 주요 연구결과를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 본 연구는 섹션오피스가 소재하는 지역이 오피스권역 여부나 업무용도의 발달정도에 따라 섹션오피스의 거래가격은 유의적인 차이가 있다는 것을 보여주고 있다. 둘째, 본 연구의 실증연구는 섹션오피스의 거래가격은 대로접면여부, 지하철역과의 거리, 버스정류장과의 거리, 공원과의 거리 등이 포함된 입지특성에 유의적으로 영향을 받는다는 것을 보여주고 있다. 셋째. 본 연구는 섹션오피스의 거래가격은 섹션오피스 건물의 물리적 특성, 건축적 특성, 설비특성, 공간특성에 유의적으로 영향을 받는다는 것을 보여주고 있다. 구체적으로 섹션오피스 건물의 연면적, 경과년수 등의 물리적 특성과 섹션오피스의 단위면적당 엘리베이터 댓수 등의 설비특성이 섹션오피스의 거래가격에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 일반적인 특성 이외에 섹션오피스 건물의 코어 형태, 1개층의 면적 등과 같은 건축적 특성과 섹션오피스 건물의 업무용도비율, 공용회의실여부 등의 공간적 특성도 섹션오피스의 거래가격에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 마지막으로 분할된 오피스공간으로써의 고유한 특성을 가진 섹션오피스의 경우 호실면적, 소재층, 전면폭 길이, 창문여부, 엘리베이터와의 거리 등의 호실특성들이 거래가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. Section office is defined as a partitioned office space unit in office building, which is individually owned by firm or individual. It is a kind of office space for independent businessman, start-up, small-sized firms and so on. This study explores influencing factors on the transaction price of section office. This study classified influencing factors into regional, locational, building, unit, and time characteristics. For empirical research, we analyze 2,096 transaction cases of section office between 2010 and 2017 by using hedonic price model. The main empirical results are as follows. First, this study confirms regional characteristics such as office node and the number of office worker in the vicinity of building, have significant impacts on transaction price. Second, this study shows the location characteristics such as accessibility to road, subway station, bus stop and park and so on, have significant effects on transaction price. Third, building characteristics affect significantly transaction price. The physical characteristics such as total floor area and age, architectural characteristics such as core type and individual floor area, spatial characteristics such as the proportion of office use in the building and offering of common meeting room for tenants, have its own effect on transaction price. Finally, this study finds unit characteristics have significant influence on transaction price. Because each section office is partitioned space unit, unit characteristics such as unit size, floor level, the length of unit frontage, the distance to elevator, and whether it has window, have significant impact on transaction price.