임대아파트의 분양가와 강행법규이론 - 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 판결(전원합의체) -

김종보 한국행정판례연구회 2017 행정판례연구 Vol.22 No.2

현대복지국가에서 서민을 위해 임대아파트를 건설·공급하고 또 유지·관리하는 일은 국가의 고유한 임무로 받아들여지고 있다. 국가가 충분한 재정적 여유를 가지고 있으면 공공이 건설 · 관리하는 장기공공임대아파트를많이 건설하고 공급하는 것이 가장 이상적이다. 그러나 국가의 재원이 한정적이고 민간의 공급역량이 충분할 때 한정적 자원을 어떻게 배분할 것인가 하는 것은 쉽지 않은 결정이 된다. 한국사회에서 임대아파트는 일반 분양아파트와 거의 동일하게 시장원리에 충실하게 공급되고 단기간에 분양전환되어 일반에 매각되어 왔다. 단기간에 분양전환이 이루어지는 임대아파트는 임대아파트의 건설과유지관리에서 발생하는 사업자의 경제적 손실을 완화해준다. 아파트건설에투입된 비용을 분양전환을 통해 조기에 회수하고 유지관리에서 오는 손실도 줄일 수 있기 때문이다. 이렇게 단기에 분양전환을 허용하는 임대아파트제도는 민간건설사에게도 임대아파트를 건설할 동기를 제공하고, 공공부문에 대해서도 임대아파트의 건설관리로 인한 막대한 손실을 완화해주는기능을 수행했다. 이것이 바로 5년 만에 분양전환되는 유형의 단기임대아파트가 현재 한국사회에서 폭넓게 건설되고 공급되는 이유이다. 이런 점을 고려한다면 임대아파트의 복지정책적 목적을 본질적으로 훼손하지 않는 한 임대아파트의 수익성은 용인될 수 있는 것으로 해석해야한다. 다만 임대아파트의 건설에 대해서는 국가적인 차원의 특혜가 주어지므로, 그에 대응해서 아파트 가격 상승으로 인한 이익이 모두 건설업자에게 귀속되는 것을 막을 필요는 있다. 이러한 목적을 달성하기 위해 임대주택법은 분양전환을 행정청의 승인대상으로 정하고, 5년 만에 분양전환되는임대아파트의 경우에는 분양가격도 현재의 시장가격과 입주자모집당시의아파트가격을 산술평균하도록 정하고 있다. 임대아파트의 분양전환가격의 구성요소인 주택가격 또는 건설원가는 추정가격이고 사후에 다시 산정되어야 하는 실제 투입된 가격이 아니다. 분양아파트에 대한 분양가 상한제도 실제 투입가격이 아니라 추정가격을통제하는 것을 원칙으로 하고 있다. 또한, 모든 임대아파트가 분양전환가격의 통제대상이 되는 것은 아니며 공공건설 임대아파트만 통제대상이 된다. 이 중에서도 임대기간이 10년이 넘는 것은 감정평가액만으로 분양하므로건설원가를 산정할 필요도 없다. 5년 단기 임대아파트의 분양전환에 한정해서 건설원가 관련 조항이 적용되는 것이므로 이 조항을 해석할 때 10년후 분양전환의 규율강도와 적절한 균형이 고려되어야 한다. 건설임대주택의 공급은 길고 복잡한 과정을 거친다. 적용되는 법령도임대주택법 하나에 그치는 것이 아니고 주택법, 주택공급에 관한 규칙 등다양한 법령이 종합적으로 작용한다. 특히, 임대아파트의 분양전환 등에서공법상 가격을 결정하는 데 직간접적으로 관련되는 조항은 제도의 유기적인 구성부분이면서 동시에 매우 불분명한 형태를 띤다. 이 조항을 다른 조항들과 분리해서 강행법규위반과 무효이론을 바로 적용하는 민사판결은, 법률과 제도가 설계한 전체 취지를 왜곡할 뿐 아니라 제도의 위법성 심사를본질로 하는 행정소송과 기능상 구별되지 않는다. 이러한 민사소송의 소송물은 임대아파트 공급가격 산정의 위법성이 될 것이다. In the modern welfare state, building, supplying, maintaining and managing rental apartments for the common people is accepted as a nation's mission. If the country has sufficient financial leverage, it would be ideal to build and supply many long-term public rental apartments that are constructed and managed by the public. However, it is not easy to decide how to allocate limited resources when the national resources are limited and the private supply capacity is sufficient. In Korean society, rental apartments have been supplied to the general market according to market principles, and have been converted to lot-solid apartments in a short period of time. Rental apartments that are converted into a sale in a short period of time reduce the economic losses of the operators in the construction and maintenance of rental apartments. This is because the cost of apartment construction can be recovered early on through the conversion of rental housing for sale and the loss from maintenance can be reduced. The rental apartment system allowing the sale in such a short period provided the motivation for private apartment construction companies to build rental apartments and also relieved huge losses caused by the construction and management of rental apartments in the public sector. This is why short-term rented apartments that are converted into lot-solid apartments in five years are widely constructed and supplied in the present Korean society. Considering this point, it should be interpreted that the profitability of the rental apartment can be embraced unless it intrinsically undermines the welfare policy purpose of the rental apartment. However, since the benefit of rented apartments is guaranteed by the nation, it is necessary to prevent all the profits from rising apartment prices from being attributed to the builder. In order to achieve this purpose, the Rental Housing Act requires the sale of apartments should be approved by the administrative office, and that the sale price of rental apartments converted for sale in five years should be determined by averaging arithmetically the current market price and the price at the time of recruitment of residents. The housing price or construction cost, which is a component of the sale price of a rental apartment, is an estimated price and not an actual input price that has to be recalculated afterwards. The selling price ceiling for apartment units is based on the principle of controlling the estimated price, not the actual input price. In addition, not all rental apartments are subject to control of the sale price, and only public rental apartments are subject to control. Among them, renting for more than 10 years does not need to estimate the construction cost since it is sold only to appraisal value. Since the clause of limiting the sale price by the construction cost only applies to the five-year converted rental apartment, this clause should be interpreted in a balanced manner considering the case of ten-year converted rental apartment. The supply of rental housing is long and complicated. The applicable laws are not limited to the Rental Housing Act, but various laws and ordinances such as the Housing Act and regulations on the housing supply collectively. In particular, the provisions directly or indirectly related to determining the price in terms of the sale of rental apartments are organic parts of the system with unclear forms. However, civil judgments have been interpreted these provisions separated from other provisions and directly apply the theory of compulsory law and invalid theory without full consideration of the complexity and ambiguity of the provisions. It has not only distorted the overall purpose of laws and systems, but also has made civil litigation not functionally distinguished from administrative litigation, which examine the illegality of the system. These civil judgments will be a violation of the pricing of rental apartments.

골프장건설의무의 불이행을 원인으로 한 아파트분양계약의 해제 - 대법원 2013.12.26. 선고 2013다5671 판결을 중심으로 -

김민중 전북대학교 동북아법연구소 2015 동북아법연구 Vol.8 No.3

대상판결(대법원 2013.12.26. 선고 2013다5671 판결)은 아파트분양계약과 시설이용계약의 관계에 대하여 깊게 살펴보지 아니한 채 별다른 설시 없이 두 계약을 하나의 계약으로 잘못 판단한 제1심 판결을 그대로 따르면서 골프장건설의무가 아파트분양계약과 시설이용계약의 주된 채무라고 판시하고 있다. 그러나 아파트분양계약과 시설이용계약의 관계에 대하여 정치한 분석이 필요하다고 보며, 대상판결에서 나타난 제반사정을 고려할 때 아파트분양계약과 시설이용계약은 각각 별개의 계약으로 보는 태도가 옳다고 본다. 만약 아파트분양계약과 시설이용계약이 2개의 계약이 아니고, 제1심 판결의 입장과 같이 실은 아파트분양계약에 시설이용계약적 요소가 부가된 1개의 혼합계약이라고 하면 9홀 골프장을 조성하여 A에게 공급하여야 할 B건설회사의 채무는 그 혼합계약(이른바 실버타운계약)에서도 주된 채무가 되는가 하는 문제가 있고, 대상판결과 같이 주된 채무가 된다고 하면 A는 계약 전체를 해제할 수 있다. 그러나 대상사건에서는 아파트분양계약과 시설이용계약을 2개의 독립한 계약으로 보아야 하므로, 시설이용계약상의 골프장건설의무의 채무불이행을 이유로 아파트분양계약을 해제할 수 있는가 하는 문제로 풀어야 한다. 그리고 아파트분양계약과 시설이용계약의 공동목적이 실버타운이라고 하는 사정, 시설이용계약상의 채무의 이행이 아파트분양계약의 본질적 목적의 달성에 필수적이라고 하는 사실이 아파트공급계약서상 나타나 있는 사정 등을 고려하면 두 계약은 서로 밀접불가분하게 관련되어 있다. 결국 아파트분양계약과 시설이용계약이 계약으로서 2개의 별개의 계약이라고 할지라도 두 계약이 목적상 서로 밀접불가분하게 관련되어 있는 이른바 「복합계약」(複合契約)이라고 보아야 하므로, 시설이용계약상의 골프장건설의무의 불이행을 이유로 아파트분양계약을 해제할 수 있다고 보아야 한다.

분양아파트의 초기계약률 결정요인에 관한 연구

신종칠(Shin, Jong-Chil),백민석(Baik, Min-Seok) 건국대학교 부동산도시연구원 2011 Working Paper Series Vol.11 No.12

아파트 분양사업주체는 분양사업을 시행함에 있어 사업초기에 원활한 자금흐름을 구축하기 위하여 일정수준의 초기계약률을 확보하는데 주력한다 본 연구에서는 자료의 . 구득이 어려운 문제점으로 인하여 심도 있게 연구되지 못했던 분양아파트의 실제계약률을 주제로 연구를 진행하였다. 이를 위해 아파트의 분양과 관련된 개관적인 사항을 파악하였으며, 건설사와 분양관련업체들이 혼재되어 관리하던 광범위한 실제계약률 자료를 수집하여 다각도로 분석을 실시하였다. 본 연구에서는 분양아파트의 초기계약률에 영향을 미치는 아파트특성요인과 분양당시의 거시환경특성요인들의 인과관계를 파악하였으며, 이를 통해서 아파트상품을 어떻게 기획하고 분양시점을 언제로 선정하는 것이 안정적인 초기계약률을 확보하는데 유리한지를 알 수 있었다. 분석결과 분양아파트의 단위세대특성, 단지특성, 분양지역을 포함한 입지특성, 건설회사의 인지도를 반영한 브랜드특성, 분양가격의 가격특성 등의 아파트특성 요인과 주택가격추이, 거시경제추이, 분양시점특성 등의 거시환경특성요인이 아파트초기계약률에 상호간에 영향을 미치는 것을 알 수 있었다. 이상에서 본 바와 같이 아파트 분양사업주체는 초기계약률을 높이기 위해서 연구가설에서 설정한 아파트특성변수와 거시환경특성변수들을 효과적으로 결합하여 사업초기에 성공적인 분양성과를 얻을 수 있도록 노력해야 할 것이며, 사업개시 이전 일지라도 해당 사업지에서 분양을 개시할 경우 어느 정도의 성과를 얻을 수 있는가를 예측하여 볼 수 있는 도구로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.

아파트 분양광고로 인한 손해배상의 근거 및 그 판단기준- 허위ㆍ과장광고를 중심으로 -

정진명(Chung, Jin-Myung) 한국재산법학회 2019 재산법연구 Vol.36 No.1

우리나라의 아파트 분양계약은 ‘선분양․후시공’ 방식을 취하고 있다. 즉 수분양자는 분양사업자가 제공한 분양안내 카탈로그나 모델하우스 등 분양광고만 보고 아파트 분양 계약을 체결한다. 그 결과 분양사업자의 허위ㆍ과장광고로부터 수분양자를 보호할 필요성이 제기되었다. 대법원은 아파트 분양광고가 분양계약의 내용으로 편입되는지의 여부를 수분양자 보호의 판단기준으로 삼고 있다. 대법원은 아파트 분양광고는 분양사업자의 수분양자에 대한 청약의 유인으로서 분양광고가 곧바로 아파트 분양계약의 내용이 된다고 볼 수 없다고 한다. 그럼에도 불구하고 대법원은 분양사업자와 수분양자가 분양광고를 아파트 분양계약의 일부로 인정하기로 하는 명시적 또는 묵시적 합의가 있는 것으로 이론구성 한다. 그리고 분양광고가 아파트 분양계약의 내용으로 편입되지 않는 경우에도 분양광고가 허위․과장광고에 해당하거나 신의칙상 고지의무를 이행하지 않는 때에는 수분양자는 이를 이유로 분양사업자에게 손해배상을 청구할 수 있다고 한다. 그러나 대법원은 아파트 분양광고에서 무엇이 신의칙상 고지의무에 해당하는지, 어떤 경우에 분양광고가 허위․과장광고에 해당하는지, 그리고 분양광고가 표시광고법상의 부당한 표시ㆍ광고와 어떤 관계에 있는지에 대하여 명확한 판단기준을 제시하고 있지 못하다. 따라서 이 연구는 아파트 분양계약에 있어 분양사업자의 허위ㆍ과장광고로 인한 수분 양자의 피해를 구제하기 위한 손해배상의 근거 및 그 판단기준을 제시하는 것을 목표로 한다. 즉 분양사업자가 계약상의 지위에서 부담하는 정보제공의무의 정당성 근거와 정보 제공 기준, 그리고 정보제공의무 위반의 법률효과를 살펴보았다. 또한 분양사업자의 정보 제공의무 위반에 따른 책임과 별도로 표시광고법 위반에 따른 손해배상책임의 판단기준 및 손해산정 방법에 대하여도 검토해 보았다. The contract for the sale of apartments in Korea is based on the pre-sale and ‘post construction’ method. In other words, the buyer concludes a contract to sell apartments by relying only on the sale advertisement catalogs and model houses provided by the selling company. As a result, there was a need to protect the buyer from the false advertising of the selling company. The Supreme Court considers whether the apartment sale advertisements is incorporated into the contents of an apartment sale contract as a criterion for the protection of buyers. The Supreme Court ruled that the apartment sale advertisement is an invitation to bargain to the buyer of the sale business, and the apartment sale advertisement can not be regarded as the contents of the apartment sale contract immediately. Nevertheless, the Supreme Court theorizes that there is an explicit or implied consensus that the selling company and the buyer should acknowledge the sale advertising as part of the apartment sale contract. In addition, if the apartment sale advertisement is not incorporated into the contents of the apartment sale contract, if the apartment sale advertisement is false or exaggerated advertising, or does not fulfill the obligation notified according to the principle of good faith, the buyer can claim damages from the selling company. The Supreme Court, however, is concerned with what constitutes an obligation under the principle of good faith on apartment sale advertisements, in which case the apartment sale advertisement corresponds to false and exaggerated advertising, and how the apartment sale advertisement relates to the illegal display and advertising prescribed in the Advertising Act. But it does not provide a clear criterion. Therefore, this study tries to present practical judgment criteria to relieve the buyer s damage caused by false or exaggerated advertisement of the selling company. In order to do this, This paper will first review the requirements and criteria for the apartment sale advertisements to be incorporated into apartment sales contracts. Based on this, it suggests that the criterion of the claimant s right to claim damages in the contract status and the criterion in case the apartment sale advertisement should not be incorporated into the contents of the apartment sale contract. Finally, this study examines the legal theory and its applied standard that can protect the buyer from the false or exaggerated advertising of the selling company.

중소형 분양아파트 거주자의 가구적 특성과 선호도 영향요인 - 대구광역시를 중심으로 -

이성근,김덕현,안성조 한국자치행정학회 2015 한국자치행정학보 Vol.29 No.1

본 연구의 목적은 대구광역시를 사례로 중소형 분양아파트 거주자의 가구적 특성과 선호 도 영향요인을 분석하는 것이다. 이를 위해 우선 관련이론 및 선행연구의 고찰을 통해 중소 형 분양아파트의 개념과 선호도의 관계를 살펴보았고 실증분석을 통해 중소형 분양아파트 선호도와 영향요인을 분석하였다. 그리고 연구대상은 분양 후 2년 이내의 대구시내에 소재 한 아파트이고, 입주주민을 대상으로 선호도를 측정 및 평가하였다. 한편 중소형 분양아파 트 선호도를 평가하기 위해 2013년 1월 7일에서 3월 8일까지 직접대면을 통한 설문조사를 진행하였다. 총 300부를 배부하였고 이 중 유효조사부수는 289부이다. 조사된 설문지는 SPSS 19.0을 이용하여 빈도분석, paired t-test, 다중회귀분석을 수행하였다. 본 연구의 주요결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 중소형 분양아파트의 선호도에서 사 회적 요인은 주변 환경조건의 만족도(3.63)가 가장 높게 나타났고 사회적 성공의 암시(2.64) 가 가장 낮게 나타났다. 기능적 요인은 실외공간구조의 편리성(3.29)이 가장 높게 나타났고 환경적 요인은 교통의 편리성(3.70)이 가장 높게 나타났다. 상황적 요인은 타인의 추천(3.39) 이 높게 나타났다. 그리고 경제적 요인은 적정한 세대수(3.35)가 높게 나타난 반면 합리적 관리비(2.87)는 가장 낮게 나타났다. 이미지 요인은 브랜드 이미지(3.33)가 건설사 이미지 (3.21)에 비해 높게 나타났다. 마지막으로 경기 요인은 구매시의 금융조건(3.12)이 높게 나타 났다. 둘째, 다중회귀분석을 이용한 중소형 분양아파트 선호도의 영향요인 분석결과에 의하 면 상황적 요인이 선호도에 가장 큰 영향력을 미치는 것으로 나타났고 그 다음으로 기능적 요인, 사회적 요인의 순으로 나타났다. 반면 환경적 요인, 경제적 요인, 이미지 요인, 경기 요인은 통계적으로 유의미하지 않은 것으로 나타났다. The study aims to analyze influence factors affecting customer preference on new medium-small apartment housings for sales with case studies of Daegu Metropolitan city. For this, firstly, through reviewing the relevant theories and previous case studies, the concept of new medium-small apartment housings for sales and its relationship with customer preference were examined, and through positive analysis, customer preference of new medium-small apartment housings for sales and its influence factors were analyzed. The research subjects were apartment housings in Daegu urban area in less than 2 years after sales. The customer preference was measured on the residents of these apartments and then evaluated. In order to evaluate customer preference on new medium-small apartment housings for sales, direct face-to-face questionnaire survey was conducted from Jan. 7 to Mar. 8 in 2013. The collected questionnaires were analyzed with frequency analysis, paired t-test and multiple regression analysis by SPSS 19.0. Main results of this study are summarized as follows. First, for social factors in customer preferences of new medium-small apartment housings for sales, satisfaction for adjacent environmental conditions(3.63) was highest while hint of social success(2.64) was lowest. For functional factors, convenience of outdoor space structure(3.29) was highest, and for environmental factors, convenience of transportation(3.70) was highest. For situational factors, recommendation of others(3.39) was high. And for economic factors, proper quantity of housings(3.5) was high while reasonable management fee(2.87) was lowest. For image factors, brand image(3.33) was higher than company image. Lastly, market factors, financial conditions at the time of purchase(3.12) was high. Second, according to the analysis results of influence factors of customer preference of medium-small apartment housings for sales through multiple regression analysis, situational factors had the largest influence on customer preference and then functional and social factors followed, respectively. However, environmental, economic, image and market factors were not statistically significant.

아파트분양계약과 사정변경의 원칙

황영두(Hwang Yeong-Doo) 한국법학회 2009 법학연구 Vol.34 No.-

아파트분양계약을 체결한 후 세계적인 금융위기와 부동산경기 침체로 인근 아파트의 가격이 현저히 하락한 경우에 사정변경의 원칙을 적용하여 분양금의 인하를 요구할 수 있는가? 이러한 경우에 사정변경의 원칙을 적용하여 계약변경의 요구와 함께 아파트분양계약의 해제를 주장할 수 있을까? ‘완공 전 아파트분양계약’은 계약 당사자 사이에 장기간 권리와 의무가 지속되는 계약의 성질이 있으므로 사정변경의 원칙을 적용할 수 있는 계약관계이다. 계약법에서는 계약준수의 원칙이 적용되어 계약의 구속력이 인정되지만, 그 예외로써 사정변경의 원칙이 인정되는 이유는 공정한 거래계약과 위험의 분담이라는 신의성실의 원칙에 근거한 것이다. 글로벌금융위기와 전반적인 부동산경기침체로 발생한 ‘완공전 분양계약 아파트’의 가격하락 문제에 대해 사정변경의 원칙을 적용하지 않는 것은 경제적 약자이며 거래를 제한받는 아파트 분양권자에게만 부당한 위험을 부담지우는 결과이므로 공평한 위험분담의 원칙에 의해서 계약내용의 변경청구권과 계약해제권을 인정해야 한다. 만약 계약 당사자 사이에 합의가 이루어지지 않으면 사법부에 계약의 내용변경을 청구하여 아파트분양계약의 내용을 조정하고 변경하는 판단을 구할 수 있을 뿐만 아니라, 변경된 계약내용에 대해 정당한 이유 없이 이행하지 않거나 거부하는 경우에는 계약의 해제도 가능하다고 해석하는 것이 계약정의다. In case the price of neighboring apartments has fallen markedly due to global financial crises or the depression of real estate business after an apartment sales contract was concluded, can the buyer demand a change in the contents of the contact to lower the price by applying the principle of circumstance change? In such cases, can apartment purchasers assert the termination of apartment sales contract along with demanding the change of contract based on the change of circumstances? The Law of Contracts acknowledges the binding force of contract by applying the principle of contract compliance, but exceptionally it acknowledges the principle of circumstance change by expanding the principle of good faith for fair transaction contracts and the sharing of risk. In addition, even for an apartment sales contract, it has priority to perform the contract according to the purpose of the contract, and therefore, risk in the contract should be shared by providing an opportunity to change the contents of the contract for fairness rather than terminating the contract immediately for the reason that there is a change of circumstance. If the parties fail to reach an agreement or reject the courts decision, the party affected by the change may terminate the contact. Accordingly, it is unfair to place the whole risk of the fall of apartment price caused by global financial crises and the depression of the real estate market on the purchase right holders, and the rights to change the contents of contract and to terminate the contract should be acknowledged by the principle of fair risk sharing. In conclusion, even in the Law of Contracts that acknowledges private autonomy, a contract party of an apartment sales contract can demand the change of the contract to the opposite party before complete performance of the contract if there is a change of circumstance that destroys fairness, equity, justness or the principle of good faith and sincerity in the contract. Thus, it is valid to interpret that if the contract parties fail to reach an agreement on the change, the claiming party can bring the case to the court for adjusting or changing the contents of the contract, and if the changed contents are not performed or are rejected without a good reason, the party can terminate the contract.

지역별 아파트 분양권 실태 및 특성 연구

김선웅,서정렬 한국국토정보공사 2018 지적과 국토정보 Vol.48 No.2

This paper aims to analyze characteristic by the cities focused on the ratio of new apartment resale that is one of the apartment unit sale market, which has been increased recently. So, this study examined characteristics of population, apartment trade & sale, housing with 162 cities and counties and performed multiple regression analysis with dependent variable, ratio of new apartment resale. As a result. the factors affecting the ratio of new apartment resale are 7variables, apartment sales rate, transfer of ownership, apartment turnover rate, sale volume, regional apartment rate, population increasing rate, housing average apartment sale price rate. In terms of the increase in apartment sales prices, the rate of sales price increase was relatively low in areas where the transaction rate for apartment sales is high, and the number of apartment sales right transactions increased as the number of other ownership transfers rose. As a result, the data will be based on the improvement of the government's policies and systems to stimulate the transaction focused on the real estate agents in the apartment market. 본 연구의 목적은 우리나라 아파트의 거래원인 가운데 하나인 분양권 거래비율을 중심으로 한 아파트 분양권 거래 실태와 지역 간 특성을 파악하는데 있다. 이를 위해 162개 시·군 지역을 중심으로 인구특성, 아파트거래 및 분양특성, 주거특성을 살펴보았으며 아파트 분양권 비율을 종속변수로 하는 다중회귀분석을 실시하였다. 그 결과 통계적으로 유의한 변수는 아파트 매매비율, 분양권 기타 소유권이전 비율, 아파트 거래회전율, 분양물량, 아파트 비율, 인구증가율, 아파트 매매 가격상승률로 나타났다. 아파트 매매가격 상승률에 있어서도 분양권 거래비율이 높은 지역에서 아파트 매매 가격 상승률은 상대적으로 낮게 나타났고 분양권 기타 소유권이전 건수가 상승할수록 아파트 분양권 거래건수도 상승하였다. 이에 본 결과로 아파트 시장에서 실수요자 중심의 거래를 활성화하기 위한 정부의 정책과 제도의 개선에 바탕이 되는 기초자료가 될 것으로 판단된다.

임대 후 분양전환된 집합건물의 하자담보책임에 관한 연구

신미연(Shin, Mi-Youn) 인하대학교 법학연구소 2018 法學硏究 Vol.21 No.1

임대 후 분양전환된 아파트의 하자담보책임의 경우, 개정 집합건물법 시행 전에 시공되어 임대되었다가 분양전환까지 마친 경우라면, 분양전환 받은 구분소유자는 개정 전 집합건물법을 근거로 하여 사업주체에게 하자담보책임을 물으면 된다. 그런데 개정 집합건물법 시행 전에 아파트를 시공하여 임대하였다가 개정 집합건물법 시행 후 분양전환된 경우, 분양전환 받아 아파트에 입주한 구분소유자들이 아파트에 존재하는 하자에 대해 사업주체(매도인)를 상대로 하자소송을 제기할 때, 개정 전 집합건물법을 적용해야 하는지 개정 집합건물법을 적용해야 하는지 문제된다. 관련하여 하급심 판례는 분양전환을 고려해 개정 집합건물법을 적용하여 하자담보책임이 제척기간 도과로 소멸하였다고 판단하기도 하고, 해당 임대아파트의 사용승인 당시 적용되던 집합건물법(개정 전 집합건물법)을 적용하여 판단하기도 하는 등 엇갈린 판결을 내놓고 있다. 생각건대 집합건물법의 제정 및 개정 취지, 분쟁의 통일적·일회적 해결, 소급입법에 의한 재산권 침해 방지, 후 분양 아파트에서도 구분소유자의 하자담보추급권을 충실히 보장하려는 판례의 태도, 임대아파트에 거주하는 임차인의 경우 입주 후부터 사업주체에게 스스로 권리를 행사하는 일반분양 아파트의 구분소유자들 보다 권리 행사에 장애가 있는 점, 임대아파트의 임차인이 가지는 보수청구권은 구분소유자의 하자담보추급권에 비하여 두텁게 보장되고 있지 않는 현실 등을 고려할 때, 개정 전 집합건물법 시행 당시 사용승인을 득하였다가 2013. 6. 19. 이후 분양전환된 집합건물의 경우도 해당 집합건물의 인도(사용승인) 당시 시행 중이던 법, 즉 개정 전 집합건물법을 적용하여 구분소유자가 가지는 하자담보추급권을 좀 더 두텁게 보호할 필요가 있다. In the case of warranty liability for defects in apartments that are comleted before execution revised act on the ownership and management of aggregate buildings(hereinafter ‘AOMAB’) and that are converted into sale after rental, the supplier can be liable to the owners for the defects by the pre-revision AOMAB. But there is question whether revised AOMAB or pre-resvsion AOMAB will apply to hold responsible for the defects from the supplier when apartments are completed before execution pre-revision AOMAB and that are converted into sale after excution revised AOMAB. The court is not consistent in its attitude. Some judge by revised AOMAB or others by pre-revison AOMAB. Considering the purpose of legislation and amendment of AOMAB, it is necessary to judge by pre-revision AOMAB to protect owners who have the apartment that got permit before execution revised AOMAB and converted into sale after 19. June, 2013.

미분양아파트에 대한 세금감면이 매수의사에 미치는 영향

정성용(Jung, Sung Yong) 한국지적학회 2013 한국지적학회지 Vol.29 No.1

Under the pre-construction sales system for the apartment in korea, the unsold apartment problem gets serious when the economy is in recession. Whenever the problem of the unsold apartment occurs, the tax reduction policies are implemented repeatedly in order to reduce the number of unsold apartments and to stimulate the domestic economic conditions. The impact of these real estate policies are evaluated by the macro-economic analysis models such as Grangeur, VAR and VECM. The policy effects are never evaluated in terms of how the policy influenced the indvidual’s comsumption behavior in the real estate market. Thus, this study proposes the buyer behavioral model using the probabilistic choice model. The empirical study is conduced using gompit, extreme value model and probit model. According to the result of the study, the policies such as the discount onf the price of the unsold apartment, the relaxation of regulations on housing loan and the reduction on the property acquisition tax are analysed very effective means to encourage the buyer’s willingness to buy. However, the policies such as the reduction of the capital gain tax and the reduction of interest rate are ineffective. 우리나라와 같이 아파트 사전분양제를 적용되는 부동산시장은 부동산 경기변동에 따라 초과공급량이 미분양아파트로 남게 되게 된다. 정부는 부동산 경기불황의 여파로 미분양아파트가 적체될 때 마다, 부동산 조세감면을 통한 미분양아파트 해소정책을 반복적으로 시행하고 있다. 기존의 선행 연구들은 정부의 미분양아파트 정책은 주로 거시경제모형에 의한 사후평가분에 의존하고 있다. 따라서, 정부의 부동산 정책으로 인한 개별소비자의 구매형태와 시장수요에 미치는 효과에 대한 평가는 거의 전무한 실정이다. 본 연구에서는 확률선택모형을 이용하여 미분양아파트 해소를 위한 부동산 조세감면정책이 개별 소비자의 구매의사의 변화를 분석할 수 있는 매수의사결정모형을 구축하였다. Gompit모형, Extreme Value 모형 및 Porbit 모형을 이용하여 매수의사모형의 실증분석을 실시하였다. 실증분석 결과에 의하면, 분양가할인, 대출규제 완화, 취득세 감면과 같은 부동산 정책은 개별소비자의 미분양아파트 구매의사에 매우 긍정적인 영향을 미친 것으로 분석되었으나, 양도세 감면, 금리인하와 같은 부동산정책은 상대적으로 그 효과가 미미한 것으로 분석되었다.

수요자 선호도 분석을 통한 미분양 아파트 마케팅 전략

이광균(Kwang-Kyun Lee),이주형(Joo-Hyung Lee) 한국콘텐츠학회 2013 한국콘텐츠학회논문지 Vol.13 No.10

본 연구는 미분양 아파트 수요자를 대상으로 선호요인을 분석하고 향후 민간측면에서 미분양 아파트 해소를 위한 마케팅 전략에 대해 연구하고자 한다. 연구방법은 미분양 아파트 수요자 선호요인을 도출한 뒤 컨조인트 분석을 통해 가장 중요하게 판단하는 요인과 상대적으로 포기할 수 있는 요인을 도출하였다. 분석결과, 첫째, 미분양 아파트 수요자들은 주택 구매 선택에 있어 미분양에 따른 혜택(분양가 인하 및 보장제)을 입지환경 및 거주환경 보다 우선적으로 고려하는 것으로 나타났다. 둘째, 미분양 아파트 수요자들은 입지환경과 관련해 대중교통 이용이 양호한 환경을 가장 중요하게 고려하며, 거주환경과 관련해서는 단지 내 친환경 수준을 중요하게 고려하는 것으로 나타났다. 셋째, 미분양 아파트인 만큼 가격전략에서는 납부조건 완화보다는 분양가 인하를 선호하는 것으로 나타났다. 마지막으로 홍보전략은 주택전시관이나 설명회를 통해 홍보하는 것이 가장 효과적인 것으로 분석되었다. The main purpose of this research is considering further marketing strategy to resolve unsold housing matters in private sectors through an analysis of preference factors for those housing customers. This study used one of the most widely-used research methods in marketing to figure out the preference factors for those customers and then it was categorized which factors are more or less important by conjoint analysis. According to the result, the home buyers for the unsold apartments were more paying attention some social and financial benefits for instance, a decline of housing price and a guarantee of housing securities rather than geographical conditions and residential environment before they make the decision to purchase a home. Secondly, they concerned some factors such as the most importance in location and geographical condition which were easy access to the transportation. Furthermore, a standard of eco-friendly apartment buildings was essential matter in residential environment. The third, those properties were on the stocks of unsold homes so they more tended to buy their houses with lower price than the terms and conditions of housing payment. Finally, it was explored that the most efficient way to promoting them through housing exhibitions or presentations as the PR strategy.