주택담보대출 조기상환 결정요인에 관한 연구-개별 주택담보대출 자료를 중심으로-

이소영(So-Young Lee),박승창(Seung-Chang Park),이창무(Chang-Moo Lee) 한국주택학회 2018 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2018 No.2

본 연구는 개별 주택담보대출 자료를 이용하여 주택담보대출 조기상환 위험에 영향을 주는 요인을 분석하였다. 이를 위해 2013년~2014년에 계약한 보금자리론 자료를 이용하여 콕스 비례위험모형과 지역(시ㆍ군ㆍ구)의 관찰되지 않는 이질성을 효과적으로 처리할 수 있는 공유 프레일티 모형을 추정하였다. 공유 프레일티 모형의 추정결과 지역의 고유한 특성이 조기상환 위험에 영향을 주고 있음을 확인하였다. 한편 주택가격 예상 변화율이 크면 조기상환 위험이 낮고 담보주택가격 변화율이 크면 조기상환 위험이 높게 나타나 내집 마련을 위한 주택금융정책의 일환인 보금자리론이 자본이득을 위한 투자목적의 주택구입에 이용될 수 있음을 엿보았다. 대출유지기간별 조기상환율이 양도소득세 비과세 조건이 충족되는 24개월에 높게 나타나는 현상은 이를 뒷받침한다. 또한 담보주택가격 변화율이 양(+)과 음(-)일 때 모두 그 정도가 클수록 조기상환 위험이 높게 나타나 담보주택의 가치가 낮아졌을 때 그 정도에 따라 전략적 조기상환이 선택 가능한 대안 중 하나인 것으로 보인다. 금리 스프레드가 클수록 조기상환 위험이 높은 것으로 나타나 계약금리와 시장금리의 차이가 클수록 차환의 가능성이 높음을 알 수 있다. 주택담보대출비율(LTV)은 낮을수록 대출액은 클수록 조기상환 위험이 높아지는 것으로 나타났다. 담보제약이 크면 차환에 대한 부담도 높아지는 반면 대출액이 크면 상대적으로 거래비용이 감소하여 차환의 가능성이 높아지는 것으로 해석된다. 상환부담의 정도를 나타내는 총부채상환비율(DTI)은 그 값이 클수록 조기상환 위험이 높아지는 것으로 나타나 대출 이자가 하락하는 시기에 고정금리 상품인 보금자리론을 상환하고 변동금리 상품으로 차환하는 것을 예상할 수 있다. 대출만기는 짧을수록 거치기간은 길수록 조기상환 위험이 커지는 것으로 분석되었다. 차입자의 특성을 살펴보면 차입자의 연령이 높을수록, 소득수준이 높을수록 조기상환 위험이 커지는 것으로 나타나 차입자의 주거이동과 상환능력이 조기상환 위험에 영향을 주는 것으로 판단된다. 또한 차입자의 신용이 불량할수록 조기상환 위험이 낮아지는 것으로 나타나 차입자의 신용등급이 차환에 영향을 주는 요인임을 알 수 있다. This study empirically investigates housing mortgage prepayment behavior decisions in Korea. Using the loan-level data from 2013 to 2014, a cox proportional hazard model is estimated accounting for unobserved heterogeneity of cities. The results show that there exists significant heterogeneity among cities. Ignoring this heterogeneity results in errors in estimating the prepayment behavior of borrowers. Estimation results show that the higher expected housing price change, the lower hazard rate of prepayment and the higher collateral value change, the higher the hazard rate of prepayment. The sale for capital gains as well as refinance by option value may also cause prepayment. The greater the degree where the collateral value declines, the higher the hazard rate of prepayment. It means that distressed prepayment is an alternative when the collateral value declines. Estimation results also indicate that loan characteristics like LTV, loan amount, maturity period, grace period, and borrower characteristics like borrower’s age, income, credit rating are determinants of prepayment. Especially, low credit serves as a constraint on repayment.

가구 연령별 가계부채 상환위험요인에 관한 연구

박윤태,노정현 대한부동산학회 2017 大韓不動産學會誌 Vol.35 No.2

Recently, The household debt has sharply risen by the government policy that consistently declinedinterest rate and relieved loan regulation. The repayment risk of household debt has affected financialstability of household. The possibility of repayment risk has suggested the important problems by theeconomic fluctuations. This research compared determinants of repayment risk in household debt by agegroups based on 2016 Household Financial Welfare Research that was investigated by the bank of Korea, incooperation with the Financial Supervisory Service and Statistics Korea. This study proposed politicalimplication for Establishment of Household debt management policy. This research results as follows. The20-40s age group is more likely to decide high repayment risk, have higher non-worker, credit and cardloan. They were instability situation economically. because they was low accumulated income and realestate asset. The 50s age group is more likely to decide high repayment risk, have higher real estatemortgage loan. Because owner arranged funds utilizing mortgage loan to buy another real estates. The 60sage is likely to decide repayment risk, have higher overdue principal and interest. Because the earnedincome was decreased and disappeared by economical retirement. 최근 국내 가계부채는 지속적인 금리 인하와 대출 규제 완화 등 정부 정책으로 인하여급속도로 상승하고 있다. 이에 가계부채 상환위험은 가구의 재무건전성에 많은 영향을미치고 있으며, 경기변동에 따른 위험 가능성을 중요한 문제로 제시하고 있다. 본 연구는한국은행·금융감독원·통계청에서 공동으로 조사한 2016년 가계금융복지조사를 활용하여 가구 연령별 가계부채 상환위험요인에 대해서 종합비교하고, 가계부채 관리정책 수립에 대한 정책적 시사점을 제시하였다. 연구결과는 청장년층(20-40대)이 비 근로자 일수록 상환위험이 높은 것으로 나타났다. 이는 소득 및 누적 자산이 적기 때문에 경제적으로 불안정한 재무 상황이 반영된 것으로 분석된다. 중년층(50대)은 부동산 담보대출이 높을수록 상환위험이 높은 것으로 나타났다. 이는 부동산을 소유한 중년층이 또 다른 부동산을 구입하기 위하여 자금 마련 방안으로 담보대출을 활용하기 때문이다. 노년층(60대)은 경제적 은퇴로 인하여 근로 소득이 감소하기 때문에 원리금 연체가 증가할수록 상환위험이 높은 것으로 분석하였다.

CoLTV 지표를 이용한 임대차주의 상환위험 분석

이태리,송연호,황관석,박천규 한국부동산연구원 2018 부동산연구 Vol.28 No.1

This paper analyzes the redemption risk of renters by estimating the LTV and CoLTV with finance market big data (individual credit information) and housing market big data (actual housing transaction data). The analysis showed that when using LTV, the redemption risk was higher in the case of the monthly renter than of the chonsei renter. On the other hand, when using CoLTV, the chonsei renter had a higher redemption risk than the monthly renter. This implies that there is a need to activate a guarantee system, such as risk management using the CoLTV index and the chonsei deposit return guarantee because it is possible for renters to experience losses on their chonsei deposits due to the higher redemption risk. Another implication is that the risk manager should consider the individual characteristics of renters because of the different effects of the redemption risk stemming from the characteristics of the rental contract and the personal characteristics of the renters. CoLTV was just a concept until this study calculated it using housing big data and actual housing transaction information. It helps identify the redemption risk through the characteristics of renters and their contracts. 이 연구는 금융시장 빅데이터인 개인신용정보와 주택시장 빅데이터인 주택실거래데이터를 연계하여 LTV 뿐만 아니라 CoLTV 지표를 추정하여 임대차주의 상환위험을 분석하였다. 분석결과, LTV로만 상환위험을 파악하는 경우, 전세임대차주보다 월세임대차주의 상환위험이 더 컸으나, CoLTV를 이용하면 전세임대차주의 상환위험이 더 크게 나타났다. 이를 통해서 주택담보대출이 있는 전세의 임대차주의 상환위험이 높아, 임차인의 보증금에 손실이 발생할 가능성이 있으며 이를 위해 CoLTV지표를 통한 위험관리, 전세금반환보증과 같은 보증제도를 활성화할 필요가 있음을 밝혔다. 또한 임대계약의 특성과 차주의 개인 특성에 따라 임대차주의 상환위험에 미치는 영향이 다르게 나타남에 따라 임대차주의 개별적 특성을 충분히 고려해야 위험을 관리해야 함을 밝혔다. 이 연구는 개념적으로 논의되던 CoLTV를 금융빅데이터인 개인신용정보와 주택빅데이터인 주택실거래 정보를 결합하여 산출하였으며, 이를 통하여 임대차주들의 계약 및 개인적 특성별로 상환위험을 분석하고 시사점을 제시했다는 점에서 의의가 있다.

주택담보대출 조기상환 결정요인에 관한 연구: 개별 주택담보대출 자료를 중심으로

이소영(So-Young Lee),박승창(Seung-Chang Park),이창무(Chang-Moo Lee) 한국주택학회 2019 주택연구 Vol.27 No.2

본 연구는 개별 주택담보대출 자료를 이용하여 주택담보대출 조기상환 위험에 영향을 주는 요인을 분석하였다. 이를 위해 2013년 1월~2014년 12월에 계약한 보금자리론 자료를 이용하여 콕스 비례위험모형과 시ㆍ군ㆍ구의 관찰되지 않는 이질성을 효과적으로 처리할수 있는 공유 프레일티 모형을 추정하였다. 공유 프레일티 모형의 추정결과를 통해 동일한 시ㆍ군ㆍ구에 거주하는 차입자간의 상관성이 조기상환 위험에 영향을 주고 있음을 확인하 였다. 한편 주택가격 예상 변화율과 담보주택가격 변화율이 조기상환 위험에 각각 음(-)과 양 (+)의 영향을 주는 것으로 나타나 내 집 마련을 위한 주택금융정책의 일환인 보금자리론이 자본이득을 위한 투자목적의 주택구입에 이용될 수 있는 것으로 보인다. 양도소득세 비과세 조건이 충족되는 24개월에 조기상환 위험률이 급증하는 현상은 이를 뒷받침한다. 한편 담보주택가격 변화율을 그 증감에 따라 구분한 담보주택가격 증가율과 감소율은 모두 조기 상환 위험에 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 담보가치가 감소한 경우 감소한 정도에 따라 전략적 조기상환이 하나의 대안이 될 수 있는 것으로 보인다. 이 외에도 조기상환 옵션가치, 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 대출만기, 거치기간, 차입자의 연령, 소득, 신용등급이 조기상환 위험에 유의한 영향을 주는 것으로 나타났다. This study empirically investigates housing mortgage prepayment behavior decisions in Korea. Using the loan-level data from 2013 to 2014, a Cox proportional hazard model and a shared frailty model which controls the effect of unobserved heterogeneity among local markets are estimated. The results show that there exists significant heterogeneity among the local markets. Ignoring this heterogeneity results in errors in estimating the prepayment behavior of borrowers. Estimation results show that the higher expected housing price change, the lower the hazard rate of prepayment and the higher collateral value change, the higher the hazard rate of prepayment. The sale for capital gains as well as refinance by option value may also cause prepayment. The greater the degree where the collateral value declines, the higher the hazard rate of prepayment. It means that distressed prepayment is an alternative when the collateral value declines. Estimation results also indicate that loan characteristics like LTV, loan amount, maturity period, grace period, and borrower characteristics like borrower’s age, income, credit rating are determinants of prepayment. Especially, low credit serves as a constraint on refinance.

수의상환채권 발행의 결정요인

송형상 한국경영학회 2016 한국경영학회 통합학술발표논문집 Vol.2016 No.8

본 논문은 우리나라 유가증권시장에서 수의상환채권의 발행 결정요인을 처음으로 연구한다. 2002년부터 2014년까지의 표본기간을 연구한 결과, 기업의 규모는 수의상환채권의 발행과 음의 관계가 있으나, 하위표본인 투자등급의 기업에서는 음의 관계가 발견되지 않는다. 투기등급그룹에서는 기업의 규모가 작을수록 수의상환채권을 발행할 확률이 높다는 의미이며, 정보비대칭가설을 지지하는 결과이다. 기업의 재량적자산비율은 수의상환채권과 양의 관계가 있고, 잉여현금흐름은 투자등급의 기업에서 수의상환채권과 양의 관계가 발견된다. 투자등급의 기업에서 위험전가행위는 수의상환채권의 발행에 있어 중요한 요인이라고 할 수 있으며, 위험전가가설을 지지하는 결과이다.

가구의 금융부채 보유 유형별 부채상환능력 분석

전승훈(Seung-Hoon Jeon),임병인(Byung-In Lim) 한국경제연구학회 2013 한국경제연구 Vol.31 No.1

금융부채 보유 상태 및 부채상환능력을 기준으로 가구를 부채미보유가구, 부채위험경험가구, 부채위험미경험가구 등으로 구분한 후 각 유형별로 가구특성과 부채특성을 분석한 결과 고령자가구, 여성가구주가구, 자영자가구 등이 부채위험을 경험할 가능성이 높은 취약가구인 것으로 나타났다. 또한 가구의 부채위험은 부동산 자산의 증가와 연관되어 있는 것으로 나타났다. 가계의 부채상환능력을 분석한 결과에서는 2010~2011년 기간 중 위험지표를 통해 측정한 부채상환능력이 악화되었을 뿐만 아니라 부채상환능력에 대한 주관적인 평가 역시 비관적으로 변한 것으로 나타났다. 표본선택 Probit 모형 추정을 통해 가구의 부채위험과 주관적 부채상환능력 평가 간의 관계를 분석한 결과에서는 부채위험가구가 자신의 부채상환능력을 정확히 파악하고 있지 못해 향후 부채위험의 증가로 이어질 수 있는 것으로 나타났다. Our study divides households into three types, which are a no-debt-household, a household experienced an outstanding debt, and a household which has not faced on debt risk at all, using the Survey of Household Finances during 2010~2011. Major results are as follows: First, the old-aged household, the female household head, and the self-employed household are not very likely to pay their debts back. Second, the incapability to repay debt has something to do with the increase in the real estate. Third, empirical results from analyses on their ability to pay the debt back says that their capability, calculated by a risk index, has been worsened during 2010~2011, and furthermore, they take a dim view of solvency in a questionnaire. Lastly, estimations from a probit regression with sample selection for a relationship between a debt risk and a subjective evaluation whether they can afford debts implies that households, facing a situation not to pay debt back, has but a poor grip of the status quo in debt and then are more likely to fall into a debt increase in the near future.

가구주 고용유형별 가계부채의 특성과 결정요인

배영목(Bae Young Mok) 한국경제발전학회 2015 經濟發展硏究 Vol.21 No.3

이 논문은 가계금융(복지)조사 2010-2014년간 DB를 이용하여 가계부채의 특성을 가구주의 고용유형별로 비교ㆍ분석하고, 가계의 금융차입의 규모와 상환불능 위험의 결정요인과 고용유형과의 관계를 분석함으로써 가계부채의 고용형태별 분석과 대책의 의의를 점검하고자 한 것이다. 가계의 소득, 자산등의 상환능력은 물론이고 금융부채의 동기와 규모, DSR, DTI, DTA 세 가지 지표에 의해 측정된 상환부담 과다 가구비율, 상환불능 위험 가구의 비율에서 고용유형별로 격차가 있었고 이 격차는 5년 동안 대체로 유지되었다. 가계의 금융부채 차입 규모는 가구의 특성, 상환능력, 고용유형과 관련되었는데, 상용근로자에 비해 자영업자는 과도한 부채, 미취업자는 과소한 부채를 가진 것으로 나타났다. 가계의 상환불능 위험은 미취업자, 임시일용근로자, 1인 자영업자, 고용 자영업자, 상용근로자 순으로 높게 나타났음에도 불구하고, 회귀분석 결과에 의하면, 그 차이는 고용유형 자체보다는 가계의 유동성의 부족, 담보가치 하락이나 과도한 상환부담과 관련되어 있는 것으로 나타났다. This paper examines survey evidence that the type of employment is really important determinant of household indebtedness and default risk using Korean Panel Survey of Household Finance for 2010-2014. The panel regression analysis reveals the amount of household borrowing is positively correlated with income, real assets, the category of self-employment, but negatively correlated with unemployment. Although the jobless householder, temporary labor, self-employed householder have higher default risk than regular labour, the panel regression analysis reveals the default risk of household debt is not correlated with the type of employment, but is positively correlated with over-borrowing debt to income or assets, and negatively correlated with the value of liquid assets or collateral assets.

실물옵션이론을 이용한 다계층 MBS의 감정평가

조명환(Myeong-Hwan Cho),박동하(Dong-Ha Park),전재범(Jae-Bum Jun) 한국부동산정책학회 2023 不動産政策硏究 Vol.24 No.1

본 연구는 주택가격이 불확실하게 변화할 때 조기상환 위험을 내포한 다계층 MBS(CMOs)를 활용하여 실물옵션이론에 기반한 감정평가모델을 제안하고 사례를 고찰한 후 관련 시사점을 제안하였으며 그 결과는 다음과 같다. 1) 조기상환 옵션의 행사가격이 상승할수록 조기상환 위험의 발생시기는 지연되고 조기상환 위험의 가치는 줄어든다. 2) 주택가격의 변동성이 커질수록 조기상환시기는 앞당겨졌으며 조기상환 위험의 가치는 증가한다. 3) 대출금리가 낮아질수록 조기상환 위험은 감소하는데 이는 본 연구에서 조기상환이 주택가격의 불확실성으로부터 기인함을 가정했기 때문이다. 결국, MBS의 발행자는 주택가격의 변화와 시장금리 등을 토대로 CMOs의 가격을 조절하여 자본시장이 용인하는 수준 내에서 조기상환 위험을 합리적으로 대응하기 위한 전략을 세울 필요가 있다. This paper shows a appraising model based on real option theory with CMOs, Multi-Layered MBS, that involves prepayment risk when housing prices fluctuate with uncertainty, analyzes and considers the results, and proposes related implications. And, the result is as follows. 1) As the strike price(the sale price of the house) of an prepayment option increases, the occurrence of the prepayment delays and the value of the prepayment risk reduces. 2) As the volatility of housing prices increase, the prepayment period advances, and the value of the prepayment risk increases. 3) The lower the loan interest rate, the lower the prepayment risk, because this paper assumes that prepayment is caused by housing prices’ uncertainty. Finally, the issuer of MBS needs to set up a strategy to reasonably respond to the prepayment risk within the level tolerated by the capital market by adjusting the CMOs’ price based on changes in housing prices and market interest rates.

코로나 이후 가계부채의 현황과 위험도 점검

김영일,노신영,이윤수 한국금융학회 2023 금융연구 Vol.37 No.4

본 연구는 차주 단위 미시자료 분석을 통해 코로나19 이후 이자율 상승과 급격한 경제환경 변화에 따른 가계부채의 위험도를 점검한다. 코로나 전후 신규대출에 대한 차주의 리스크와 연체위험이 큰 취약 채무자의 현황 등을 살펴본 결과 전반적으로 은행권의 리스크가 한국경제의 큰 문제로 등장할 가능성은 단기적으로 높지 않아 보인다. 다만 대출 규모는 상대적으로 작으나 부실위험이 큰 취약 채무자가 일부 비은행 업권 등에 집중되어 있다는 점에서 해당 업권에 대해서는 리스크 관리를 지속할 필요가 있다. 또한 금리상승 기간 중 차주의 원리금상환부담비율인 DSR(Debt Service Ratio) 변화를 추정한 결과, 코로나 이후 금리상승 기간에 원리금상환부담 증가가 큰 차주의 비중이 적지 않은 것으로 나타났다. 특히 소득이 낮을수록 소득대비 상환부담 증가가 큰 차주의 비중이 상대적으로 높게 추정되었다. 한편 주택구입을 위해 주택담보대출 이외에도 신용대출 등 기타대출을 과도하게 이용한 일명 “영끌” 차주의 대출 상환부담을 추정한 결과, 신용대출 등 기타대출까지 많이 이용한 주택담보대출 차주의 경우에는 원리금상환부담 증가가 큰 차주의 비중이 상대적으로 더 높게 나타났다. 마지막으로 금리상승 기간 중 가계의 원리금상환부담과 소비 간 관련성을 분석한 결과, DSR 수준이 높고 DSR 증가가 큰 차주일수록 소비 증가에 제약이 큰 것으로 나타났다. 이처럼 가계부채 증가에 따른 거시경제적 취약성의 증가는 가계부채 연착륙과 더불어 거시건전성관리의 지속 필요성을 시사한다. LTV규제로 인해 주택구입에 신용 대출을 동원한 차주의 경우 이자부담이 더 크게 늘어났다는 점에서 LTV규제보다는 DSR규제를 엄격하게 적용해 대출의 질을 관리하는 것이 바람직할 것이다.

채권자 위험부담에 관한 소고 - 부당해고와 중간수입상환을 중심으로 -

성덕근,정상현 성균관대학교 법학연구원 2009 성균관법학 Vol.21 No.3

Code civil coréen adopte une règle de 'periculum est debitoris' sur les contrats synallagmatiques(art.537 C.civ.). Puis comme l'exception de la règle, il adopte 'periculum est creditoris' à l'art.538 C.civ.. Mais l'art.538 al.2 C.civ. définit l'obligation des débiteur, en tant que "Au cas où le créancier assurait la charge des risque et le débiteur avait des intérêts par l'évitement de sa obligation(exécution), le débiteur doit en rembourser au créancier". Donc le débiteur doit rembourser la somme qu'il a économisé comme le frais de transport au créancier. Cependant sur l'application de cette article à la situation du congédiement, il y a un problème suivant. Si un débiteur(travailleur) qui avait été licencié a obtenu des revenus par autre emploi pendant tout ce temps, on peut considérer les revenus comme 'des intérêts par l'évitement de sa obligation(exécution) de l'art.538 al.2 C.civ.' et il doit en rembourser au créancier(l'employeur qui l'avait licencié)? Beaucoup des auteurs coréens et jurisprudences prétendent que "Au principe, débiteur(travailleur) qui était licencié peut demander sa salaire entière au créancier par l'art.538 al.2 C.civ., mais il doit rembourser autres revenus au créancier parce qu'autres revenus sont 'les intérêts par l'évitement de sa obligation(exécution) de l'art.538 al.2 C.civ.'. Néanmoins, il doit rembourser 30% de la salaire moyenne seulement par l'art.46 al.1 du Code de travail". Mais je m'y oppose par les raisons suivantes. Tout d'abord, l'art.46 C.tra. sur le salaire de la suspension du travail ne doit pas appliquer au cas du congédiement injuste. Parce qu'on doit seulement appliquer le Code de travail au cas des raisons collectives(par exemples-les conditions pour travailer, congé et suivant). Donc on ne doit pas le appliquer au cas du congédiement injuste qui est 'la contravention du contrat de travail entre parties', on doit seulement appliquer l'art.538 al.1 C.civ. au cas du congédiement injuste. Deuxièmement, je ne peut pas admettre 'la relation de la causalité adéquate' entre le congédiement et autre revenu. Parce que la relation de la causalité présuppose le jugement normatif de valeur, que l'employeur qui a provoqué l'état illégal comme le congédiement injuste peut citer 'autres revenus des débiteur' dans le but de réduire sa obligation de payer le salaire. Par ailleurs si l'emplyeur peut citer comme ça, c'est injuste parce que le personne qui a fait l'acte illégal sera avantageux au contraire. La dernier raison, c'est qu'il n'y a pas d'art.615 al.2 de Code civil allemand comme "……, on doit prélever la somme que le débiteur n'a pas obtenu intentionnellement sur la salaire entière" ou de décisions de "National Labor Relations Board, NLRB" aux états-unis comme ça, dans le Code civil coréen. En conclusion, dans le Code civil coréen, on ne doit pas prélever la somme que le débiteur a obtenu des revenus par autre emploi pendant tout ce temps sur autre revenus du débiteur.