재건축・재개발사업의 전개과정과 소의 이익

김종보 행정법이론실무학회(行政法理論實務學會) 2019 행정법연구 Vol.- No.56

현재 한국의 도시화율은 이미 90%를 넘었고 주택보급율도 100%를 넘은지 오래 되었다. 전국의 주택 중에서 아파트가 60%를 약간 상회할 정도로 높은 비중을 차지하는 점은 한국 도시의 가장 큰 특징이다. 그러나 불과 반세기 전만해도 급격한 산업화・도시화 과정에서 농촌을 떠나 서울 등 대도시로 몰려드는 사람들이 얻을 수 있는 주거는 거의 없었다. 이들은 기성시가지에 연접한 도시의 외곽에서 임야의 형태로 방치된 국공유지를 무단으로 점거하고 그 위에 무허가건물을 지었으며 이렇게 형성되는 불량정착촌은 도심과 도시외곽을 가리지 않고 그 세력을 키웠다. 1960년대 후반에 이르러 도심 불량주거지에 대한 대대적인 정비작업이 이루어지는데, 그 주된 수단은 도시재개발법에 규정된 재개발사업이었다. 1968년 도시계획법 시행령의 일부에 도입되었던 도시재개발제도가 1977년 「도시재개발법」이라는 별도의 법률로 독립하면서 도심과 주택지를 정비하기 위한 본격적인 제도가 마련된다. 한국의 재개발은 주택재개발을 위주로 발전했으며 이는 재개발사업이 바로 아파트의 건설로 귀결되는 한국형 재개발사업의 커다란 특징이 되었다. 1970년대에 서울을 동서로 가르는 한강의 이남에 대규모 택지가 조성되었으며 1970년대 중반부터 약 10년간 이 택지의 대부분에 아파트가 건설되었다. 이 당시부터 건설되기 시작한 아파트는 1990년대 중반에 이르면 20년 정도의 수령을 지닌 건물이 되는데, 주택건설촉진법은 이렇게 20년 정도 지난 아파트를 헐고 다시 아파트를 건설하는 것을 허용하는 제도를 도입하게 된다. 2000년에 접어들면 초기에 지어진 강남 아파트의 대부분은 20년을 넘겨 재건축대상이 되고 건설사들이 수주전에 뛰어들면서 강남의 재건축사업은 급격하게 과열되기 시작했다. 이를 막기 위한 극단적인 입법이 뒤따랐는데, 이것이 바로 「도시 및 주거환경정비법」의 제정이었으며(2003년), 이를 통해 오랜 기간 별개로 진행되던 재건축과 재개발사업이 정비사업이라는 명칭으로 하나의 법률 속에 통합되었다. 도시정비법에 의해 마련된 절차는 도시재개발법상의 절차와 거의 유사했지만 재건축과 통합하는 과정에서 변용되거나 두개의 제도가 병치되는 등의 변형이 불가피했다. 재건축과 재개발사업의 활발하게 진행되면 그럴수록 다수의 이해관계인들이 불만을 보이게 되고 이는 소송으로 이어진다. 초기에는 재개발사업의 소송은 주로 행정소송을 중심으로 제기되었고, 재건축사업은 민사소송을 위주로 다툼이 이루어졌다. 2003년 도시정비법에 의해 두 사업이 통합되면서 소송은 더욱 많아졌고 재건축사업이 정비사업의 주류를 이루면서 민사소송에 의한 권리구제가 더 선호되었다. 그러나 대법원이 2009년 조합설립인가와 관리처분계획인가에 대한 민사소송을 불허하고 이들을 행정소송만을 통해 해결하도록 판결하면서 행정소송의 중요성이 증가하고 있다. 그러나 대법원이 정비사업의 주요사안들을 행정소송으로 판단하기로 정한 후에도 종래 민사소송에서 이루어졌던 판결의 논리들이 여전히 행정소송에 영향을 미치고 있다는 점은 법원이 유의해야 할 점이다. 강학상 인가이론, 변경처분과 흡수론, 이전고시와 소의 이익 등 다양한 사건에서 대법원은 행정소송의 소익을 부인하는 판결을 양산하고 있다. 이렇게 다양한 행정소송에서 법원이 소의 이익을 부인하는 해석은 법원이 ... At present, the urbanization rate in Korea has already exceeded 90%, and the housing supply rate has exceeded 100%. It is the biggest feature of the Korean city that the apartments occupy a high percentage of the nationwide houses, slightly over 60%. However, only half a century ago, there was hardly any housing available for those who left rural areas and flocked to big cities such as Seoul during the rapid industrialization and urbanization process. They took unauthorized occupation of the state-owned land in the outskirts of the city and built an unauthorized building there. In this way, the poor settlement villages expanded their territory both inside and outside the city. In the late 1960s, large-scale maintenance work on urban poor dwellings was undertaken, mainly as a housing redevelopment project under the Urban Redevelopment Act. South Korea has redeveloped mainly in the housing field, which is a big feature of the Korean redevelopment projects that directly has led to tons of apartment buildings. In the 1970s, as As urbanization and industrialization progressed rapidly, and people flocked to Seoul and big cities, housing became a socially and politically problematic issue. To solve this problem, the government constructed a large-scale residential land in the south of the Han River(“Gangnam”) where a larege number of apartments were built in the mid-1970s. In the mid 1990s, as 20 years had passed since these apartments were built, the Housing Construction Promotion Act introduced a system which allowed it to demolish apartments over 20 years and build new apartments again. In 2000, as the majority of Gangnam apartments were built for more than 20 years, construction companies began to intervene, and the reconstruction projects in Gangnam began to overheat rapidly. This was followed by the enactment of the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environment(2003), which made the reconstruction and redevelopment projects integrated as a rearrangement project under a single law. Although the procedures established by the new law were almost similar to those of the Urban Redevelopment Act, they were inevitably transformed in the course of integration. The approval of a committee of promoters, the coexistence of Expropriation and request for sale, the public announcement of transfer, and etc. are transformations born out of the process of enacting the new law. The more active the reconstruction and redevelopment projects, the more dissatisfied a majority of the interested parties will lead to a lawsuit. In the early days, the lawsuits of redevelopment projects were mostly centered on administrative litigation, and the reconstruction projects were mainly disputed with civil litigation. As a result of the merger of the two projects under the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environment in 2003, the number of lawsuits increased, and the reconstruction projects became the mainstream of the rearrangement projects and preferred remedies through civil litigation. However, the importance of administrative litigation has increased as the Supreme Court ruled in 2009 that civil litigation should not be approved for authorization to establish an association and management disposal plan, and that the litigation should be solved only through administrative litigation. It should be noted that even after the Supreme Court has decided to consider major issues in the rearrangement project as an administrative litigation, the logic of the rulings in the previous civil litigation still affect the administrative litigation. The Supreme Court is producing rulings denying the right of administrative litigation in various cases such as theory of permission, change of disposition and absorption theory, and public announcement of transfer and interest in the litigation. The interpretation of the courts' dismissal in these various administrative litigation is closely related to the tendency of them to ...

도시및주거환경정비법상 정비사업전문관리업의 법제도적 개선에 관한 고찰

강정규(Kang Jeong Gyu),정경숙(Jung Kyeong Sook) 한국토지공법학회 2006 土地公法硏究 Vol.30 No.-

  The establishment of the Urban and Residential Environment Improvement Act, with unified separate laws ruling redevelopment, reconstruction and residential environment improvement projects, is providing a consistent organized system for the promotion of rebuilding projects.   The present study purpose to emphasize the necessity of The Rebuilding Project Consulting System through analyzing The Rebuilding Project Consulting System in comparison with Real Estate Consulting and Construction Management.   To identify problems to be considered for the substantial role of The Rebuilding Project Consulting System in redevelopment and reconstruction projects and suggest solution for the problems, and to propose plans for the activation and early settlement of The Rebuilding Project Consulting System in rebuilding projects.   The uncertain position of Rebuilding Project Consultants is because there have not been many cases showing their performance in rebuilding projects. In order to avoid falling into petty consulting companies and running errands for union or falling into constructors" outsourcing companies helping them take orders, it is required for Rebuilding Project Consultants to make efforts to make visible achievements in promoting rebuilding projects by understanding problems in Rebuilding Project Consulting System and developing solutions.

지역주택조합에 관한 문제점 및 개선방안

임숙녀 한국토지공법학회 2024 土地公法硏究 Vol.105 No.-

Abstract Local housing associations are a system that was first stipulated in the Housing Act and has been in effect until now. The purpose of enactment at the time the regulations related to the association were newly established was to provide a way for residents of the area to prepare housing more easily by taking advantage of the advantages such as being cheaper than general pre-sale housing and not requiring a housing subscription bankbook. Compared to the combination of reconstruction and redevelopment projects of the Urban and Residential Environment Improvement Act, local housing associations proceed quickly. There is a good opportunity to find my house at a lower sale price than the surrounding market price. Therefore, it has the advantage of making a lot of profit by owning a house at a lower price than general sale. However, most local housing associations recognize that the perception of local housing associations at this point is a failed system, and it is common to have doubts about the necessity of the actual system. The local housing association project is a project that starts with a single organization called a union formed by residents living in the area. When the promotion committee is formed, the project proceeds as a group of members entrusts the implementation to the business agency. It would be easy to understand if a non-public business organization is a project in which members are responsible for all economic costs from start to finish to prepare housing. Looking at these problems with local housing associations, the key problems are the promotion committee, the establishment of local housing associations, and the operation of local housing association projects.Regarding the deregulation of promotion, it is a problem that arises because there is no public authority to manage the promotion committee. To solve this problem, the contents related to the promotion committee of local housing associations should be legislated and the authority of the organization should be limited. Intervention from the government or local governments is required from the stage of establishing a business plan. In addition to securing transparency in the selection of service companies and contractors, it is necessary to establish a union management system. Regarding the documents for approval of union establishment, the application documents for approval of union establishment should be supplemented in order to prevent members who have only formally joined from joining. The qualifications of business agents should be strengthened. In terms of policy, it is considered that continuous management is necessary by allowing the government to take the lead in preparing and distributing guidelines to improve the awareness of members by giving guidelines to local governments. 국문초록 지역주택조합은 주택법에 처음 규정되어 지금까지 시행되고 있는 제도이다. 해당 조합과 관련된 규정이 신설될 당시의 제정목적은 일반 분양 주택보다 가격이 저렴하고, 주택청약통장이 필요 없는 등의 장점을 활용하여 해당 지역 거주 주민이 보다 쉽게 주택을 마련하기 위한 방법을 주고자 함이었다. 지역주택조합은 도시 및 주거환경정비법의 재건축과 재개발 사업의 조합에 비교하여 사업진행이 신속하게 이루어진다. 주변시세 보다 낮은 분양가로 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회가 주어지고 있다. 따라서 일반 분양에 비하여 저렴한 가격으로 주택을 보유함으로써 많은 수익을 낼 수 있다는 장점을 가지고 있다. 하지만 지역주택조합은 현 시점에서 지역주택조합에 대한 인식은 실패한 제도라는 인식이 대부분이며 실제 제도의 필요성에 대하여 의구심을 갖게 되는 경우도 다반사이다. 지역주택조합 사업은 그 지역에 살던 주민들이 모여 결성된 조합이라는 하나의 단체에서 출발하는 사업이다. 추진위원회가 결성되면 조합원들의 단체에서 업무대행사에게 시행을 맡기면서 사업이 진행된다. 공공사업이 아닌 민간사업 비법인 형식의 단체가 주택을 마련하기 위해 처음부터 끝까지 경제적으로 발생하는 비용을 모두 조합원들이 책임져야 하는 사업이라고 생각하면 쉽게 이해가 될 것 같다. 이러한 지역주택조합에 대한 문제점을 살펴보면 핵심적인 문제는 추진위원회와 지역주택조합설립, 지역주택조합 사업 운영에 관한 것이다. 추진위화에 관련하여서는 추진위원회를 관리할 만한 공권력이 없기 때문에 발생하는 문제이다. 이를 해결하기 위하여 지역주택조합의 추진위원회와 관련된 내용을 법제화하고 해당 조직의 권한을 제한하여야 한다. 사업계획 수립단계에서 부터 정부 혹은 지방자치단체의 개입이 필요하다. 용역 업체 및 시공자 선정의 투명성이 확보와 더불어 조합 관리체계의 구축이 필요하다. 조합설립인가 신청서류와 관련하여 형식적으로 가입만 한 조합원의 가입을 미연에 방지하기 위하여 조합설립인가 신청서류가 보완되어야 한다. 업무대행자의 자격요건을 강화하여야 한다. 정책적으로 정부가 주도적으로 지방자치단체 등에게 지침 등을 내려 조합원들의 인식 향상을 위한가이드라인을 마련하고 이를 배포하도록 하여 지속적인 관리가 필요하다고 사료된다.