관습법상의 법정지상권에 관한 판례ㆍ학설 및 민법개정(시)안에 대한 검토

강태성(Kang, Tae-Seong)(姜台星) 한국재산법학회 2013 재산법연구 Vol.30 No.3

Ⅰ. 관습법상의 법정지상권은 조선고등법원이 인정한 이래로 지금까지 인정되고 있다. 그런데 관습법상의 법정지상권은 오로지 기존 특정건물의 존속을 위해서 성립됨에도 불구하고, 판례와 통설에 의하면 이 법정지상권은 그 성립 후에는 건물과는 독립하여 이전되고 소멸한다. 이것은 부당하다. 따라서 이 논문에서는, 시종일관하여 관습법상의 법정지상권은 오로지 기존 특정건물의 존속을 위하여 인정된다는 것을 중시하면서, 이 법정지상권의 기존 특정건물에의 의존성 강약을 논하고, 이 의존성을 바탕으로 이 법정지상권등기에서의 문제점 및 이 법정지상권에 적용될 이론은 종물이론이 아니라 부종성이론임을 논증한다. Ⅱ. 이 법정지상권의 특정건물에의 의존성 강약에 관하여, 아래와 같은 私見을 제시하였다. 1. 성립에서의 의존성으로서, 이 법정지상권은 건물이 존재하여야만 성립할 수 있다. 이와 관련하여, 건물은 최소한 토지에 대한 원인행위(채권행위. 예컨대, 매매예약이나 매매계약, 대물변제예약 등) 당시 또는 (가)압류 당시(강제경매의 경우)부터 존재하여야 하고, 건물이 미등기이거나 무허가인 경우에도 이 법정지상권이 인정되며, 토지에 대한 원인행위 또는 (가)압류의 당시에 토지소유자가 그 토지에 건물을 건축 중이었고 건물의 규모와 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전된 경우에는 이 법정지상권이 인정된다. 2. 존속에서의 의존성으로서, 이 법정지상권은 그 존속함에는 건물에 어느 정도로 의존하는가가 문제된다. 이와 관련하여, 이 법정지상권은 건물이 존재하는 한 존속하고(존속기간), 건물을 제외하고 이 법정지상권만을 처분한 경우에 그 처분행위는 무효이며, 이 법정지상권을 취득한 후 그 등기를 하지 않는 상태에서 건물을 처분하더라도 이 법정지상권은 당연히 변동한다. 그리고 건물만을 양도한다는 특약을 한 후에 그 건물이전등기가 경료된 경우에는, 이 법정지상권은 그 말소등기 없이도 소멸한다. 3. 소멸에서의 의존성으로서, 이 법정지상권은 기존의 특정건물이 멸실되면 당연히 소멸한다. Ⅲ. 지상권등기와 관련하여, 이 법정지상권은 건물과 그 垈地인 토지 가 소유자를 달리하는 시점에 당연히(즉, 그 설정등기 없이도) 성립한다. 그런데 그 성립 후에 그 설정등기를 할 수 있음은 물론이다(민법 제187조 단서). 그러나 그 설정등기의 방법이나 절차에 관해서는 法令및 법원행정처의 등기실무지침서(예컨대, 부동산등기기재례집) 에도 언급이 없다. 그리고 지상권설정등기가 되지 않고 건물이 전전양도된 경우에는, 관습법상의 법정지상권은 건물에의 의존성이 강하기 때문에, 판례가 인정하는 채권자대위(順次代位)에 의해서는 해결할 수 없다고 하면서, 건물의 최종소유자는 당연히 관습법상의 법정지상권자이고 그 법정지상권에 기하여 현재의 토지소유자에 대하여 지상권설정등기를 청구할 수 있다고 하였다. Ⅳ. 어느 물건이나 권리가 다른 물건이나 권리에 의존하는 경우에, 이에 관한 이론으로는 종물이론과 부종성이론이 있다. 종물이론에 의하면 의존성이 弱하고, 부종성이론에 의하면 의존성이 强하다. 그런데 이 법정지상권은 건물에의 의존성이 강하므로, 부종성이론으로 해결하는 것이 타당하다. 법무부의 2013년 민법개정시안도 법정지상권의 부종성을 규정한다(제289조의 3 제3항 참조). Ⅴ. 이 논문에서는, 이 법정지상권에 관한 정부의 민법 개정안과 법무부의 민법개정시안을 비판적으로 검토하고, 다음과 같은 개정안(사견)을 제안하였다. 민법 제289조의 3 (법정지상권) ① 토지와 그 정착건물이 경매, 공매, 그 밖에 법률행위가 아닌 사유로 소유자를 달리하는 때에, 그 토지에 그 건물의 소유를 위한 지상권이 설정된 것으로 본다. 저당물의 경매에 있어서는 저당권을 설정할 당시에 토지와 그 정착건물이 동일인의 소유여야 한다. ② 제1항에 의한 지상권은 그 건물이 있는 동안만 존속하며, 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. ③ 제1항에 의한 지상권은 건물에 부종하여 변동하고, 건물과 분리하여 처분하지 못한다. ④ 동일한 채권의 담보로 동일인의 소유인 대지와 그 정착건물에 저당권이 설정된 후 제1항의 사유가 생기기 전에 그 건물이 철거되거나 멸실되고 새로운 건물이 신축ㆍ개축 또는 재축된 경우에는, 법정지상권이 인정되지 않는다. Ⅰ。慣習法上の法定地上権は朝鮮高等裁判所が認定して以来、今日まで認められています。ところが慣習法上の法定地上権はもっぱら従来の特定建物の存続のために成立されるにもかかわらず、判例や通説によるとこの法定地上権はその成立後には建物とは別個に移転されて消滅する。これは不当だ。したがってこの論文では、終始一貫して慣習法上の法定地上権はもっぱら従来の特定建物の存続のために認められるということを重視しながら、この法定地上権の従来の特定建物への依存性強弱を論じて、この依存性をもとに、法定地上権登記における問題点やこの法定地上権に適用される理論は從物理論ではなく、附從性理論であることを論証する。 Ⅱ。この法定地上権の特定建物への依存性强弱に関して、以下のような私見を提示した。 1. 成立での依存性として、この法定地上権は建物が存在するときにのみ成立することができる。これと関連して、建物は少なくとも土地に対する原因行為(債権行為。例えば、売買予約または売買契約、代物弁済予約など)当時、又は(仮)差押当時(強制競売の場合)から存在しなければならず、建物が未登記だったり無許可の場合にもこの法定地上権が認められ、土地に対する原因行為又は(仮)差押の当時に土地所有者がその土地に建物を建築中で、建物の規模と種類が外形上予想できる程度まで建築が進展した場合にはこの法定地上権が認められる。 2. 存続での依存性として、この法定地上権はその存続することにおけるは建物にどのくらいに依存するかが問題なっている。これと関連して、この法定地上権は建物が存在する限り存続して(存続期間)、建物を除いてこの法定地上権だけを処分した場合にその処分行為は無効であり、この法定地上権を取得した後その登記をしない状態で建物を処分してもこの法定地上権は当然変動する。そして建物だけを譲渡する特約をした後にその建物移転登記が經了なる場合には、この法定地上権はその抹消登記がなくても消滅する。 3. 消滅での依存性として、この法定地上権は既存の特定建物が滅失されれば当然消滅する。 Ⅲ。地上権登記と関連して、この法定地上権は、建物と"その垈地の土地"が、所有者を異にする時点に当然(つまり、その設定登記がなくても)成立する。ところが、その成立後にその設定登記ができることは言うまでもない(民法第187条但書)。しかし、その設定登記の方法や手続きに関しては韓國法令及び"韓國法院行政処の登記実務手引書(例えば、不動産登記記載例集)"にも言及がない。そして地上権設定登記がされず、建物が転々と譲渡された場合には、この法定地上権は建物への依存性が強いために、判例が認める債権者代位(順次代位)によっては解決できないので、この法定地上権を当然取得した建物の最終所有者(現在の法定地上權者)は、その法定地上権に基づいて現在の土地所有者に対して地上権設定登記を請求することができるとした。 Ⅳ。ある物や権利が他の物や権利に依存している場合に、これに関する理論では從物理論と附從性理論がある。從物理論によると依存性が弱して、附從性理論によると依存性が强する。ところで、この法定地上権は建物への依存性が強いので、附從性理論で解決するのが妥当である。韓國法務部の2013年民法改正試案も法定地上権の附從性を規定する(第289条の3第3項参照)。 Ⅴ。この論文では、この法定地上権に関する韓國政府の民法改正案と韓國法務部の民法改正試案を批判的に検討して、次のような改正案(私見)を提案した。 民法第289条の3(法定地上権)①土地とその定着建物が競売、公売、その外に法律行為がない事由で、所有者を異にするときに、その土地にその建物の所有のための地上権が設定されたものとみなす。抵当物の競売においては抵当権を設定する当時に土地とその定着建物が同一人の所有でなければならない。 ②第1項による地上権はその建物がいる間にだけ存続し、地料は、当事者の請求により裁判所が定める。 ③第1項による地上権は建物に附從して変

관습법상 법정지상권 양수인의 법적 지위

권용우 ( Yong Woo Kwon ) 단국대학교 법학연구소 2008 법학논총 Vol.32 No.2

The following conclusion derives from this study on `the legal status of a person who takes over the ownership of a building and the legal superficies from another person who has the title to the superficies in customary law, unregistered, which is effected with special reference to the collegiate judgement of the Supreme Court(84다카1131 and 1132), delivered on 9 April 1985. First of all, if the legal superficies were transferred without having been registered, the transferee can not acquire the title to it. Because, while the acquisition of the jus in rem according to the provision of Article 187 of the Civil Code does not require the registration, the latter article adds the saving clause that “the immovable shall not be disposed of unless it has been registered”. Furthermore, if unregistered customary superficies were transferred with a building, the grantee can acquire effectively the ownership of the building but not of the superficies, because the saving clause of the Article 187 is regarded as `provision of effect`. Accordingly, the grantee of the ownership of the building could not lay claim to the customary superficies against the owner of the land in question. Secondly, when only the building were transferred after the customary legal superficies for the building had been established, the superficies can not transferred. This interpretation would coincide with the purpose of the Civil Code which maintain the formalism with regard to the change of jus in rem. Thirdly, we could point out the unreasonableness of the above-mentioned judgement, from two viewpoint. On one hand, the Court, on the basis of the principle of good faith, rejected, despite the saving clause prohibiting the disposal of the superficies before the registration, the claim of the land`s owner for the destruction of the building against the grantee of the building who have not yet acquired the superficies but only have the right of claim to transfer of the registration thereof. This attitude could be a departure from the interpretation of the provision(of Article 187). The owner of land is obliged to recognize the right of a buildings owner who has effectively acquired the legal superficies, and to cooperate for the realization of the right. However, he has no duty to cooperate for the realization of the interest of the grantee of the building who has not yet acquired the superficies but only has an interest in the acquisition of the superficies through the exercise of the right of claim to transfer of the registration thereof. On the other hand, even if the grantee of the building could claim in subrogation for the registration of the creation of legal superficies, he cannot claim for the utilization of the land, unless he become the superficiary through the registration of the creation and tranfer of the superficies. In other words, the grantee of the building cannot be given any title to the occupation of the land in question by the simple fact that he is competent to claim in subrogation for the registration of the creation of legal superficies. Consequently, the grantee of the building cannot be the superficiary without the completion of the registration of the transfer of the superficies to his own name. In conclusion, we could not be convinced of the decision of the Supreme Court to reject, for the reason of the claim in subrogation for the registration of the creation of legal superficies, the claim of the owner of the land for the destruction of the building.

용익물권의 양도와 승계

전경운(Chun, Kyoung-Un) 경희법학연구소 2016 경희법학 Vol.51 No.3

A real right is one of property rights and thus can be legally transferred. Although a person concerned entered into a special agreement not to transfer a real right, the agreement should be null and void. Nevertheless, there are many cases where the usufructuary real right cannot be transferred, and moreover, there is a wide variation in them. Above all, the civil law shows that superficies is an independent real right and thus is transferable undisputedly. In fact, it provides that superficies can be transferred. However, the reality is that many of persons with superficies do not transfer their superficies but reserve it when transferring their buildings. At any rate, it is a principle that superficies should be transferred except in cases where a special agreement has been made between persons concerned. This legal principle is applied even to divided superficies. Meanwhile, special superficies such as statutory superficies, customary law-based statutory superficies and the site right of graveyards are separated from property on the ground, and therefore they should not be transferred. In particular, the site right of graveyards should not be transferred along with the graves. As regards collateral superficies, some precedents regarded it as a kind of superficies, but at the same time as appendant to mortgage. It means that collateral superficies should be separated from mortgage and thus should not be transferred. The servitude, granted for the convenience of a dominant tenement, is a real right. Regarding the dominant tenement, however, servitude alone should not be transferred, being separated from ownership. It is because ownership and appendant nature are recognized by law. In addition, it is involved in ownership or usufruct when one of them is transferred. This is because concomitant nature is recognized. With regard to the right to lease on a deposit basis, it can be transferred without the consent of the lease settler except in cases where transfer is prohibited in the act of establishment. Specifically, the lease creditor can transfer his or her right to lease on a deposit basis or can put it up as collateral, and furthermore can sublease the object within the duration of the right. According to a precedent, the right to lease on a deposit basis is like a real right granted by way of security, and therefore involves appendant and concomitant natures. Thus, the claim to the repayment of lease deposit alone should not be transferred irrevocably, independently from the right to lease on a deposit basis, while being retained. 물권은 재산권으로서 당연히 양도성이 있으며, 당사자가 양도금지특약을 하여도 무효라고한다. 하지만실제용익물권의종류에따라서물권의양도성에관한일반적인설명이그대로 적용되지 않고, 용익물권의 종류에 따라 양도와 승계에 있어서 상당한 차이를 보여주고 있다. 먼저민법상일반지상권은독립된물권이므로당연히양도성이인정되고, 민법제282조는지상권의 양도성을 명정하고 있다. 그러나 지상권의 목적물인 건물을 양도할 때, 지상권자는 지상권을 유보하고 건물을 양도할 수 있지만, 당사자간의 반대특약이 없는 한 원칙적으로지상권도함께양도한것으로보아야한다는입장이다수의견해로주장되고있고, 판례도 이를 일부 인정하고 있는 것으로 볼 수 있다. 이러한 법리는 구분지상권에도 그대로 적용된다. 그리고 특수지상권으로서 법정지상권·관습법상의 법정지상권·분묘기지권은 지상물과분리하여그권리자체의양도성이인정되지않는다고할것이다. 또한분묘기지권은분 묘와 함께도 양도성이 인정되지 않는다고 해야 할 것이다. 그리고 판례에 의하여 인정되는담보지상권은 일반지상권이지만, 판례에 의하면 저당권에의 부종성을 인정하고 있으므로저당권과 분리하여 별도로 양도할 수 없다고 해야 할 것이다. 요역지의 편익을 위하여 인정되는 지역권은 독립된 물권이지만, 요역지 소유권과 부종성이 인정되어 요역지 소유권과 분리하여 지역권만을 양도할 수 없으며, 또한 수반성이 인정되어 요역지의 소유권 또는 이용권이 이전되면 이에 수반해서 이전된다. 끝으로 전세권의 경우에는 설정행위에서 금지되어 있지 않는 한 전세권설정자의 동의없이전세권을자유로이양도할수있다. 즉전세권자는그의전세권을양도하거나담보로제공할 수 있고, 또한 그 존속기간내에 그 목적물을 타인에게 전전세하거나 임대할 수 있다. 하지만 전세권은 전세권설정행위에서 금지되지 않는 한에서 양도성이 인정된다는 점에서지상권과차이가있다. 지상권의경우에는당사자의양도금지특약은무효이기때문이다. 그리고판례에의하면전세권은담보물권적성격도가지는이상부종성과수반성이있으므로,전세권이존속하는동안전세권을존속시키기로하면서전세금반환채권만을전세권과분리하여 확정적으로 양도할 수 없다고 한다.

용익물권의 양도와 승계

전경운 경희대학교 법학연구소 2016 경희법학 Vol.42 No.3

A real right is one of property rights and thus can be legally transferred. Although a person concerned entered into a special agreement not to transfer a real right, the agreement should be null and void. Nevertheless, there are many cases where the usufructuary real right cannot be transferred, and moreover, there is a wide variation in them. Above all, the civil law shows that superficies is an independent real right and thus is transferable undisputedly. In fact, it provides that superficies can be transferred. However, the reality is that many of persons with superficies do not transfer their superficies but reserve it when transferring their buildings. At any rate, it is a principle that superficies should be transferred except in cases where a special agreement has been made between persons concerned. This legal principle is applied even to divided superficies. Meanwhile, special superficies such as statutory superficies, customary law-based statutory superficies and the site right of graveyards are separated from property on the ground, and therefore they should not be transferred. In particular, the site right of graveyards should not be transferred along with the graves. As regards collateral superficies, some precedents regarded it as a kind of superficies, but at the same time as appendant to mortgage. It means that collateral superficies should be separated from mortgage and thus should not be transferred. The servitude, granted for the convenience of a dominant tenement, is a real right. Regarding the dominant tenement, however, servitude alone should not be transferred, being separated from ownership. It is because ownership and appendant nature are recognized by law. In addition, it is involved in ownership or usufruct when one of them is transferred. This is because concomitant nature is recognized. With regard to the right to lease on a deposit basis, it can be transferred without the consent of the lease settler except in cases where transfer is prohibited in the act of establishment. Specifically, the lease creditor can transfer his or her right to lease on a deposit basis or can put it up as collateral, and furthermore can sublease the object within the duration of the right. According to a precedent, the right to lease on a deposit basis is like a real right granted by way of security, and therefore involves appendant and concomitant natures. Thus, the claim to the repayment of lease deposit alone should not be transferred irrevocably, independently from the right to lease on a deposit basis, while being retained. 물권은 재산권으로서 당연히 양도성이 있으며, 당사자가 양도금지특약을 하여도 무효라고 한다. 하지만 실제 용익물권의 종류에 따라서 물권의 양도성에 관한 일반적인 설명이 그대로 적용되지 않고, 용익물권의 종류에 따라 양도와 승계에 있어서 상당한 차이를 보여주고 있다. 먼저 민법상 일반지상권은 독립된 물권이므로 당연히 양도성이 인정되고, 민법 제282조는 지상권의 양도성을 명정하고 있다. 그러나 지상권의 목적물인 건물을 양도할 때, 지상권자는 지상권을 유보하고 건물을 양도할 수 있지만, 당사자간의 반대특약이 없는 한 원칙적으로 지상권도 함께 양도한 것으로 보아야 한다는 입장이 다수의 견해로 주장되고 있고, 판례도 이를 일부 인정하고 있는 것으로 볼 수 있다. 이러한 법리는 구분지상권에도 그대로 적용된다. 그리고 특수지상권으로서 법정지상권·관습법상의 법정지상권·분묘기지권은 지상물과 분리하여 그 권리 자체의 양도성이 인정되지 않는다고 할 것이다. 또한 분묘기지권은 분묘와 함께도 양도성이 인정되지 않는다고 해야 할 것이다. 그리고 판례에 의하여 인정되는 담보지상권은 일반지상권이지만, 판례에 의하면 저당권에의 부종성을 인정하고 있으므로 저당권과 분리하여 별도로 양도할 수 없다고 해야 할 것이다. 요역지의 편익을 위하여 인정되는 지역권은 독립된 물권이지만, 요역지 소유권과 부종성이 인정되어 요역지 소유권과 분리하여 지역권만을 양도할 수 없으며, 또한 수반성이 인정되어 요역지의 소유권 또는 이용권이 이전되면 이에 수반해서 이전된다. 끝으로 전세권의 경우에는 설정행위에서 금지되어 있지 않는 한 전세권설정자의 동의없이 전세권을 자유로이 양도할 수 있다. 즉 전세권자는 그의 전세권을 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 또한 그 존속기간내에 그 목적물을 타인에게 전전세하거나 임대할 수 있다. 하지만 전세권은 전세권설정행위에서 금지되지 않는 한에서 양도성이 인정된다는 점에서 지상권과 차이가 있다. 지상권의 경우에는 당사자의 양도금지특약은 무효이기 때문이다. 그리고 판례에 의하면 전세권은 담보물권적 성격도 가지는 이상 부종성과 수반성이 있으므로, 전세권이 존속하는 동안 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 없다고 한다.

2022년 민법총칙 및 물권법 중요판례평석

오지용 대한변호사협회 2023 人權과 正義 : 大韓辯護士協會誌 Vol.- No.512

This article is analytic review on 8 rulings from judgments on civil cases (General Provisions of the Civil Code and Property Law) handled by the Supreme Court during 2022, which the randomly selected. The writer analyzed and criticized some important cases on various subjects including Ability to make a Decision, Extinctive Prescription, Interruption of Prescription, Possession of a Building Site, Possession of Ownership, The 3-Party Registry Title Trust, Shared Relationship of a Collective Building Land, Legal Superficies in the Customary Law. 이 글은 2022년 한 해 동안 대법원이 다룬 민사(민법총칙 및 물권법 영역)판결 중 필자가 임의로 선정한 주요 판례 8개를 대상으로 하여, 그 판결을 소개하고 의미를 분석해 본 것이다. 의사능력, 소멸시효, 시효중단, 건물부지의 점유, 자주점유, 3자간 등기명의신탁, 집합건물 대지의 공유관계, 관습법상의 법정지상권에 관한 판결을 소개하고 간단한 평석 내지 해설을 함으로써 그 판결의 의미를 살펴보았다.

부동산 유치권의 대항력 제한

이선희 한국민사법학회 2015 民事法學 Vol.72 No.-

Korean Civil Code provides the ‘Retention Right’ as a statutory security right in view of fairness. However, this right, especially, of a real estate has a peculiar characteristic in that it is established by only occupation without registration unlike other real estate right. Besides, this right is the exception of “prior tempore, prior jure" principle by combined with Korean Civil Execution Act’s paragraph 5 of section 91 which defines a successful bidder be responsible for reimbursing a retention right holder’s claim. Therefore, a prior-order mortgage holder and a successful bidder in the auction can be infringed to protect a person with a retention right who invests capital to a real estate and this raises a problem. Considering such negative effects of Retention Right in real estate, Supreme Court has made noticeable decisions using the tool of prohibition of disposition by the attachment in the auction procedure and the principle of good faith, even though not restricting the effect of post-order retention right against prior-order mortgage right in general. I questioned whether the existence of a mortgage right can fundamentally restrict the effect of the retention right in view of mortgage right’s catching security value of a certain real estate. Because such attempt was made in Supreme Court decisions about the establishing statutory or customary superficies in relation to the mortgage right. By looking over a series of decisions of Supreme Court, I concluded that the present attitude of Supreme Court is right in interpreting our present Civil Code. However, after considering the revision of Korean Civil Code which includes the abolishment of a retention right of a real estate and recent decisions about a commercial lien and statutory or customary superficies, changes should be made in considering abuses of retention rights and a present tendency of placing much weight on the mortgage holder’s expectations about security values of real estates in economy.