공동주택부지 가격형성요인에 관한 연구 -공동주택가격 및 용적률을 중심으로-

최경관,조주현 한국부동산연구원 2011 부동산연구 Vol.21 No.3

공동주택부지는 비교 가능한 거례사례나 평가전례가 부족할 뿐만 아니라, 감정평가시 참조할 연구 성과물도 부족하여 감정평가시 실무적으로 어려운 평가대상 중 하나이다. 실제로 공동주택부지 감정평가서를 검토해본 결과, 공동주택부지 가격형성요인으로서 공동주택가격 및 현재용적률의 채택여부와 적용정도 및 적용의 일관성에 문제가 있었다. 이에 본 연구는 공동주택가격과 용적률 등이 공동주택부지의 가격형성요인으로서 해당 부지 가격에 미치는 영향을 2단계 최소자승법(2SLS)를 이용하여 실증적으로 추정하고 분석한 후 공동주택부지 감정평가시 유의점을 도출하는 것을 목적으로 한다. 분석결과 첫째, 공동주택부지가격에 대해서 공동주택가격 및 현재용적률은 설명변수로써 유의미하였으며 모두 (+)의 효과를 나타냈다. 둘째, 공동주택가격 1% 변화는 공동주택부지가격을 약 1.15% 변화시켰다. 셋째, 현재용적률이 1% 변할 경우 공동주택부지가격은 약 0.589% 정도 변화하는 것으로 나타났다. 상기의 연구결과를 바탕으로 감정평가 실무관행의 문제점과 개선안에 대해 다음과 같은 결론에 도달할 수 있었다. 첫째, 현행 공동주택부지 감정평가시 용적률의 경우 적용기준을 통일시킬 필요가 있다. 구체적으로는 법정용적률을 현재용적률과 추가달성가능용적률로 나누어 공동주택부지 감정평가시 검토하는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것이다. 둘째, 공동주택가격은 공동주택부지가격에 가장 큰 영향을 주는 설명변수로써, 공동주택부지를 감정평가하는 경우 공동주택가격 변화에 보다 깊은 주의를 기울여야 하며, 이를 명시적으로 감정평가서에 반드시 반영하여야 한다. 본 연구는 그 동안 국내에서 연구가 미흡했던 생산요소로서 공동주택부지가격을 수요측면(주택시장에서 파생된 파생수요)에서 중점적으로 연구하여 공동주택부지 감정평가시 적용할 수 있는 모델을 제시했다는 점에서 학술적 의미를 가진다. 또한 본 연구의 결과는 공동주택부지 가격형성요인에 관한 실증적 증거를 제시함으로써, 감정평가 실무적 관행을 객관적으로 검증하고 개선하는 계기가 될 것이며 더 나아가 공동주택부지 감정평가의 객관성과 신뢰성을 제고하는 데 도움이 될 것으로 기대된다. It is important to analyze the effect of a floor area ratio and apartment price on land value for appraising a apartment site because these affect the land demand. However, few analyses have been done on these. The purpose of this study is to empirically analyze the effect of a floor area ratio and apartment price on land value by Two Step Least Squares Method. Despite the regional limitations, there are profitable suggestions are as follows; the effect of a floor area ratio and apartment price on land value are empirically proven and a credibility of appraisal will increase by applying these statistical data.

공동주택 공시가격 조사·산정체계 개편방안 - 서울시 조사·검증 기능 강화를 중심으로 -

임상빈,신미정 한국지방세연구원 2022 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2022 No.23

연구목적 ○ 현재의 공동주택 공시가격은 중앙부처에서 일괄로 조사·산정하고 가격 결정에 있어 지방자치단체의 역할과 권한이 전무하여 공시가격에 지역적 특성이 적절히 반영되지 않고 불균형이 발생함 - 현행 공동주택 공시가격 운영체계의 문제점을 파악하고 합리적인 개선방안을 마련해야 함. - 공동주택 공시가격 조사·산정 절차 중 일부를 자치단체로 이관할 경우를 대비한 조직운영 및 업무수행 방안을 마련해야 함. - 새 정부는 부동산공시가격 관련 공약 중 하나로 ‘지자체 공시가격검증센터 설치’를 제시하였음. ○ 중앙부처에서 일괄적으로 산정하는 공동주택 공시가격에 지역적 특성을 반영하기 위해 공동주택 공시가격 결정에 있어 지역의 사정을 잘 아는 자치단체의 역할이 필요함. - 지자체 공시가격 검증센터 설립 논의가 있는 가운데 법적 검증 절차가 마련되어 있지 않은 공동주택 공시가격 검증을 위한 자치단체의 역할 모색이 필요함. - 지방정부가 과세를 목적으로 부동산을 평가하는 해외 사례와 달리 우리나라는 전체 주택의 약 80%를 차지하는 공동주택 공시가격 결정에 자치단체의 역할이 부재하여 과세권자인 자치단체의 공동주택 가격결정 권한에 대한 검토가 필요함. ○ 본 연구에서는 공시가격 중심으로 일원화된 평가과세 체계가 적정한지에 대해서 고찰해 보고, 지방세법상에 공시가격 변화를 완충하는 제도를 검토해 보고자 함. - 재산세 과세를 위한 과표평가권과 조정권의 정상화 방안을 검토함. - 이원화된 구조에 따른 납세자 권리구제의 문제를 검토함. - 장기적으로 공시가격 지방이양을 통해서 중앙정부-지방정부의 역할을 이원화하고 부동산평가와 재산세 과세를 일원화하는 방안을 검토함. 문제점 및 개선방안 ○ 공동주택 공시가격 변동률은 공동주택의 가격변화를 고려하여 상승추세를 보이고 있음. - 2009년과 2013년 4% 수준의 감소를 제외하면1) 공동주택 공시가격은 상승하고 있으며, 2008년에서 2020년까지 평균 상승률은 2.56%였으나 2021년과 2022년 평균 상승률은 18.15%로 평균의 7배가 증가하였음. ○ 서울시 공동주택에 대한 공시가격의 분포를 살펴보면 다음과 같음. - 평균 공시가격은 강남구(1,380백만원) > 서초구(1,300백만원) > 용산구(1,020백만원) > 송파구(872백만원) > 성동구(868백만원) 순으로 높았으며, 강북구(263백만원) < 금천구(295백만원) < 은평구(325백만원) < 관악구(333백만원) 순으로 낮았음. - 전용면적당 평균 단가는 강남구(16,000천원/㎡) > 서초구(14,500천원/㎡) > 용산구(11,400천원/㎡) > 송파구(11,300천원/㎡) > 성동구(11,100천원/㎡) 순으로 높았으며, 강북구(4,298천원/㎡) < 금천구(4,952천원/㎡) < 은평구(4,993천원/㎡) < 도봉구(5,096천원/㎡) 순으로 낮았음. ○ 본 연구에서는 공동주택 공시가격 조사산정 체계의 문제점을 검토하고 그 개선방안으로 지방자치단체 중심의 공동주택 과표산정체계 도입의 필요성을 제기하였음. - 그간 공동주택에 대해서는 부동산공시법에 따라 한국부동산원에서 조사산정을 하여 왔으나 이는 제도의 성격상 지방자치단체의 업무에 해당하고 지방정부가 중심이 되어 주택의 가치평가 및 재산세 과세제도를 운영하는 것이 바람직함. - 그러나 우리나라는 부동산가격 안정화라는 정책 목적을 수행하기 위해서 중앙정부가 중심이 되어 공시가격을 관리하고 있으나 공시가격을 정책목적으로 활용하는 경우 과세형평성이 저해되는 문제가 발생할 수 있음. - 따라서, 부동산가격 평가에 대해서는 지방자치단체가 중심이 되어 가격산정 업무를 수행하는 것이 필요하며, 지방자치단체가 부동산평가를 수행하게 되면 납세자의 권리보호에도 효과적일 수 있음. ○ 본 연구는 지방자치단체가 중심이 되어 공동주택 가격을 산정하고 이를 과세하는 방안에 대해서 구체적인 개선방안을 제시하였음. - 첫째, 부동산공시가격 제도를 지방으로 이양하는 방안임. ㆍ 부동산평가와 과세 일원화를 통해서 공시가격제도를 운영 주체를 중앙정부에서 지방정부로 권한을 지방 이양하는 방안임. - 둘째, 공동주택 공시가격만을 지방으로 이양하는 방안임. ㆍ 부동산공시가격 제도는 당초 토지에 대해서만 공시가격을 운영하다가 2005년부터 주택에 대해서 공시가격을 운영하고 있는데, 당초의 취지에 맞게 토지에 대해서는 중앙정부가 평가를 하고 건축물이 있는 주택 등에 대해서는 지방자치단체가 평가권을 갖는 방법임. - 셋째, 과세단계에서 공동주택 공시가격을 조정하여 재산세 과세표준으로 활용하는 방안임. ㆍ 현행 공시가격제도를 그대로 두고, 재산세 부과와 관련 문제가 되는 공동주택 공시가격을 지방자치단체가 가격을 조정하고 검증하는 조정권과 검증권을 확보하는 방안임. ○ 이러한 개선을 위해서 장기적인 비전을 설정하고 개선원칙을 정립해야 함. - 첫째, 부동산가격의 평가는 지역주민의 부담과 직결된 사항으로 지방자치 원리에 맞게 가격평가 및 조세부담 체계를 설계해야 함. ○ 지방정부가 중심이 되어 적정한 가격평가와 조세부담을 결정하는 평가와 과세 자주권이 필요함. - 둘째, 국민의 재산권이 보장될 수 있도록 과표 조사 및 산정 절차 개선을 통해서 가격의 적정성을 다툴 수 있는 제도 마련이 필요함. ㆍ 지방세 과표에 대한 전문가 조력 및 가격을 다툴 수 있는 법제도 절차 정비 - 셋째, 현행 과표 조사·산정 체계를 개선하여, ICT 기반 국가-지방-민간 협력 가격 공유체계 구축해야 함. ㆍ AVM(Automated Valuation Model)을 통한 시가표준액 자동 산정 시스템 구축 ㆍ AI 기술을 통한 가격 예측 프로그램을 개발하여 시가표준액 적정성 검증 - 이러한 개선방안을 도해하면 아래의 그림과 같음. 정책제언 ○ 부동산평가와 과세를 일원화하기 위해서 개념체계와 평가체계, 평가기준에 대한 재정립이 필요함. - 현재 시가표준액의 개념이 시가표준이나 시가의 수준과 표준수준에 대한 명확성이 부족한 측면이 있어, 개념체계 재정립을 통해서 명확성과 납세자의 수용성을 높이는 것이 필요함. - 평가기준 재정립과 관련 가격형성 원인과 요인을 고려한 평가원칙과 기준을 마련해야 하며, 이러한 기준은 조세원칙에 부합되어야 함.

미공시 공동주택 과표산정 기준의 개선방안

박상수 한국지방세연구원 2020 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2020 No.2

□ 연구목적 ○ 본 연구의 목적은 미공시 공동주택 과표산정기준의 문제점을 살펴보고, 개선방안을 제시하는 것임. - 미공시 공동주택은 재산세 과세기준일(매년 6월 1일) 등 납세의무성립일 현재 국토교통부장관이 공시한 공동주택가격이 없는 공동주택을 말함. - 실제로, 1만 가구에 가까운 서울 송파구 가락동 헬리오시티는 집합건축물대장에 등재되지 않아 2019년과 2020년 연속으로 공동주택가격이 공시되지 않고 있음. ㆍ재산세 과세기준일에 공동주택가격이 없는 미공시 공동주택 물량은 2018년 기준 약 21.4만호임. ㆍ서울시의 미공시 공동주택 물량은 2018년 10만 4,781호, 2019년 13만 688호임. - 현행 지방세법령에서는 미공시 공동주택에 대해서는 공동주택의 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 공동주택가격을 산정하도록 하고 있음. - 서울시에서는 2006년 초 제정된 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」이 현행법령과 맞지 않으므로 개정의 필요성이 있다고 지적함. - 본 연구에서는 현행 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」의 문제점을 분석하고, 납세자 권리를 보호하면서도 지방세 행정에서 원활하게 미공시 공동주택의 과표를 산정할 수 있는 개선방안을 제시함. ㆍ미공시 공동주택 과표산정 대상, 절차, 방법 등에 대한 개선방안을 제시함. □ 주요 내용 ○ 지방세법에서는 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 공동주택가격을 산정하도록 하고 있음. - 지방세법에서 공동주택에 대한 시가표준액은 부동산공시법에 따라 공시된 가액인 공동주택가격으로 규정하고 있음. - 하지만 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있으며, 「지방세법 시행령」에서는 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 미공시 공동주택에 대한 가액을 산정하도록 하고 있음. - 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에 미공시 공동주택가격을 결정하는 기준이 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」임. ㆍ시가조사 및 과표산정 대상은 ‘미공시 공동주택’임. ㆍ조사방법은 원칙적으로 『거래사례 비교법』에 의거 시가로 조사·산정함. ㆍ시가조사방식은 분양사례 등을 통하여 시가조사가 필요 없는 경우를 제외하고는 원칙적으로 현장 시가 조사하되, 당해 공동주택 거래가격 등을 중개업소 등을 통하여 시가 조사요령에 따라 조사함. ㆍ조사시가의 검증·산정 후 과표를 결정하도록 하고 있음. ○ 미공시 공동주택에 대한 과표산정기준의 개선방안은 다음과 같음. ○ 첫째, 미공시 공동주택 과표산정 대상을 현행 부동산공시법령, 지방세법령과 부합하게 납세의무성립일 현재 국토교통부장관이 공시하지 아니한 공동주택으로 개정함. - 2006년부터 국세청에서는 공동주택에 대해 기준시가를 고시하지 않고 있으므로 시가조사 대상에서 국세청 기준시가 미고시 공동주택 내용은 삭제함. - “건설교통부장관이 공시하지 아니한 다세대주택 등”을 “국토교통부장관이 공시하지 아니한 공동주택”으로 개정함. ○ 둘째, 공시되지 아니한 공동주택가격의 조사방법에 있어서 시장접근법, 수익접근법, 비용접근법 등 부동산 평가기법을 모두 이용할 수 있도록 「지방세법 시행령」을 개정하며, 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」에서 공동주택에 대해 비용접근법으로 토지와 건축물의 가격을 분리하여 산정할 수 있다는 내용을 규정함. -부동산 가격공시에 관한 법령에서는 공동주택가격 조사·산정은 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 비용추정액 등을 종합적으로 참작하도록 하고 있지만, 공시되지 아니한 공동주택가격의 산정을 규정하고 있는 「지방세법 시행령」 제3조에서는 부동산평가의 3개 기법인 시장접근법, 수익접근법, 비용접근법을 포괄하고 있지 못함. - 「지방세법 시행령」과 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」에서 거래가격만을 반영하도록 하고 있으므로 거래가격이 없는 공동주택에 대해 비용접근법으로 토지와 건축물 가액을 분리하여 산정하지 못함. - 한국감정원등 전문평가기관이 의뢰받은 공동주택의 가격을 조사·산정하지 못하는 때에는 비용접근법으로 토지 가액과 건축물 가액을 합산하는 방식으로 산정할 수 있도록 함. ㆍ주거용 오피스텔의 재산세 시가표준액과 같은 방법으로 미공시 공동주택에 대해 토지와 건축물을 분리하여 산정할 수 있도록 함. ㆍ미공시 공동주택의 토지 부분은 시장·군수·구청장이 결정·공시한 개별공시지가를, 건축물 부분은 건축물 시가표준액을 사용함. ○ 셋째, 미공시 공동주택의 조사는 한국감정원 등 전문평가기관이 담당하는 것이 바람직함. - 부동산 가격공시 관련 법령에서 공동주택가격의 조사·산정은 한국감정원에 의뢰하도록 하고 있음에도 불구하고, 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」에서는 공동주택조사·산정의 전문성을 갖추지 않은 시·군·구 공무원이 담당하도록 하는 것은 가격공시 법령과 맞지 않음. - 시가조사와 관련하여 구체적 기준이 없는 상태에서 지방자치단체 공무원이 공동주택가격을 산정하는 것은 전문성 부족으로 인해 민원을 초래할 가능성이 있음. ㆍ지방자치단체 공무원이 공동주택가격 조사·산정 관련 전문성과 경험이 부족한 상태에서 가격 보정 등의 판단을 하기 어려움. ㆍ지방자치단체는 미공시 공동주택가격 조사 관련하여 한국감정원과 “미공시 공동주택가격 조사관련 협약서”를 체결하고 미공시 공동주택가격 조사·산정을 한국감정원에 의뢰하고 있음. ○ 넷째, 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」에서 “산정된 조정시가에 과표 적용률(80%)를 반영하여 과표로 산정”한다는 내용을 삭제함. - 2019년 주택가격공시부터 시세를 산정한 후 현실화율을 적용하여 공시가격을 결정하는 방식으로 바뀜에 따라 국토교통부에서는 더는 과표 적용률을 반영하고 있지 않음. - 또한, 실무에서는 한국감정원이 조사·산정한 가격을 그대로 조사시가로 사용하고 있음. ○ 다섯째, 미공시 공동주택에 대한 과표산정 과정에서 납세자 권리를 보호하려면 주택의 재산세 납기를 조정하여 국토교통부장관이 9월 말에 추가 공시하는 공동주택가격을 사용할 필요가 있음. - 국토교통부장관은 공시기준일 이후 5월 31일까지 건축물이 신축 등이 발생한 공동주택에 대해 9월 말에 공동주택가격을 공시하므로 재산세의 납기를 조정한다면 9월 말에 추가 공시되는 공동주택가격을 사용할 수 있음. - 공동주택가격이 없는 공동주택에 대해 지방자치단체에서 한국감정원에 의뢰하여 산정한 가액은 ‘공동주택가격 열람 및 의견청취’, ‘공동주택가격 이의신청’ 등의 절차를 거치지 않은 가격이지만, 9월말에 추가 공시되는 공동주택가격은 ‘공동주택가격 이의신청’ 등의 절차를 거친 가격임. - 9월말에 추가 공시되는 공동주택가격을 사용할 수 있도록 재산세 납기를 변경하는 경우 신축, 증축 등으로 인하여 추가 공시되는 공동주택에 대하여도 부동산가격공시에 관한 법령에 따라 납세자의 의견청취, 이의신청 등을 거치기 때문에 납세자의 권익이 보호됨. - 또한, 재산세 납기를 조정하여 9월 말에 추가 공시되는 공동주택가격을 사용하면 미공시 공동주택에 대해 지방자치단체의 산정가액과 국토교통부장관이 결정·공시한 가격 간에 차이가 발생하는 것이 원천적으로 차단됨. - 재산세 과세기준일 현재 공동주택가격이 없는 공동주택에 대해서는 재산세 납기를 종합 부동산세의 납부기간까지로 조정함. ○ 여섯째, 재산세에서는 부동산 가격공시에 관한 법령에서 심의를 거치지 않은 미공시 공동주택만 지방세심의위원회에서 심의한다는 것을 명확히 할 필요가 있음. - 재산세에서 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거친 공동주택가격에 대해서 지방세심의 위원회에서 심의를 한다는 것은 중복이므로 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거치지 않은 공동주택가격, 즉 한국감정원이 조사·산정하거나 토지시가표준액과 건축물시가표준액의 합으로 시가를 산정하는 경우에는 지방세심의위원회를 개최함. - 취득세에서 미공시 공동주택의 시가표준액을 결정하는 경우에는 지방세심의위원회의 심의는 지방세 행정에서 실행하기 곤란함. ㆍ신축, 증축 등 취득사유가 발생할 때마다 지방세심의위원회를 개최하는 것은 실무적으로 적용하기가 어려움. □ 정책제언 ○ 첫째, 현행 「지방세법 시행령」 제3조에서는 거래가격 등을 고려하는 시장접근법만을 허용하고 있는데, 이를 개정하여 시장접근법, 수익접근법, 비용접근법 등 부동산평가의 3개 방식을 모두 사용하여 공동주택가격을 산정할 수 있도록 함. -「지방세법 시행령」 제3조의 개정안은 다음과 같음. ㆍ(현행) 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. ㆍ(개정안) 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. ○ 둘째, 2006. 1. 2. 제정 이후 개정되지 않은 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」을 현행 지방세법령, 부동산 공시법령에 맞게 개정하여야 함. - 미공시 공동주택의 시가조사 방법은 시장접근법, 수익접근법, 비용접근법 등을 포괄할 수 있도록 하며, 한국감정원 등 전문평가기관이 의뢰받은 공동주택의 가격을 조사·산정하지 못하는 때에는 토지와 건축물의 가격을 분리하여 산정할 수 있다는 내용으로 개정함. - 미공시 공동주택의 시가조사는 한국감정원 등 전문평가기관이 담당하도록 하며, 지방자치단체 공무원이 직접 조사하도록 한다는 내용은 삭제함. - 미공시 공동주택에 대한 재산세 시가표준액 결정 시에만 지방세심의위원회에서 심의한다는 내용을 신설함. ○ 셋째, 미공시 공동주택에 대한 과표 산정·결정 과정에서 납세자의 권익을 보호하고 시가표준액의 신뢰성을 높이기 위해서는 국토교통부장관이 9월 말에 추가 공시하는 공동주택가격을 사용할 필요가 있으며, 이를 위해서는 지방세법 개정을 통해 주택에 대한 재산세 납기를 조정함. - 납세자 권익보호와 시가표준액의 정확성을 제고하기 위해 주택에 대해 재산세 납기를 규정하고 있는 「지방세법」 제115조 제1항 제3호 단서를 다음과 같이 개정함. ㆍ(현행) 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있다. ㆍ(개정안) 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있으며, 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」 제43조 제1항 단서에 따라 공동주택가격 이 9월 30일까지 공시되는 경우에는 납기를 12월 1일부터 12월 15일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있다. - 위와 같이 재산세 납기를 조정할 경우 재산세 부과징수가 복잡해지며, 미공시 공동주택과 그렇지 않은 주택 간에 납기의 형평성 문제가 제기될 수 있음. ㆍ주택의 일반납세자도 미공시 공동주택처럼 재산세 납기를 조정해달라는 요구를 할 가능성이 있음.

SPAR지수를 이용한 공동주택의 단독주택 가격에 대한 영향 분석

오윤숙 ( Oh Youn Suk ),이현석 ( Lee Hyun Seok ) 한국감정평가학회 2017 감정평가학논집 Vol.16 No.1

본 연구는 단독주택매매시장에서 공동주택 등으로의 재건축목적 단독주택 거래 비중이 상당하고 그 추세가 점차 증가하고 있다는 사실로부터 공동주택가격이 단독주택가격을 인과할 것이며 그 영향력 또한 클 것이라는 가설을 수립하고 이를 이론적, 실증적으로 입증하였다. 공동주택과 단독주택가격 간 영향력에 대한 실증분석은 가격지수 중에서도 시장의 움직임을 보다 민감하게 반영하는 실거래가격지수를 이용 하였다. 단, 국내에서 단독주택실거래가격지수는 현재 공표되고 있지 않아 2006년~2016년 3분기까지의 단독주택실거래정보와 개별주택공시가격정보를 이용하여 SPAR(Sales Price Appraisal Ratio)지수를 직접 작성하고 지수의 신뢰성을 검증한 후 분석에 활용하였다. 서울시와 하부 5대 생활권역을 대상으로한 그랜져인과관계 분석결과 공동주택가격은 단독주택가격을 인과하는 것으로 나타났다. VAR모형을 이용한 충격반응분석과 분산분해분석결과 단독주택가격의 변동분은 자기 자신의 가격변동분에 가해진 충격보다 공동주택가격 변동분의 충격에 더 큰 반응을 더 오랜 기간 보여주었으며, 단독주택가격의 변화는 자기 자신의 가격변화로 설명되는 부분보다 공동주택가격의 변화로 설명되는 부분이 훨씬 큰 것으로 나타났다. 본 연구는 자료수집의 한계로 서울지역만을 대상으로 분석하여 연구의 결과를 주택시장 전체로 확대 해석하기에는 무리가 있고 실거래가격지수가 가진 표본편의 문제 및 거래량이 부족한 일부 하부 권역 가격지수의 경우 지수의 신뢰성 문제로부터 자유로울수 없다는 한계가 있다. Recently, in the detached housing market, the buyers have shown the growing tendency to demolish purchased old houses and reconstruct multi-family houses or other high-density buildings. Based on this trend, this paper establishes and proves the hypothesis that the multi-family housing price granger-causes the detached housing price and it also has significant influence over the detached housing price. In order to analyze real market prices of houses more efficiently, this paper uses transaction-based HPI. Because transaction-based HPI of detached housing has not been announced yet, this paper constructs Sales Price Appraisal Ratio(SPAR) HPI of detached house(2006~2016.3Q) and tests it`s stability and reliability before the main analysis. The results of Granger-Causality test, Impulse Response Analysis and Forecast Error Variance Decomposition Analysis support the hypothesis. However, there are some limitations of this paper that it is difficult to generalize the result to the whole housing market except Seoul and that SPAR HPI, as a transactionbased HPI, cannot be free from the drawbacks of sample bias problem or index reliability problem in the area which has small transaction samples.

랜드마크 특성이 초고층 공동주택 가격에 미치는 영향 : 부산시를 중심으로

하유정(Yoo-Jung Ha),장호관(Ho-kwan Jang),이현석(Hyun-Seok Lee) 건국대학교 부동산도시연구원 2021 부동산 도시연구 Vol.14 No.1

최근 국내에서는 분양가에 따른 사업성이 어느 정도 뒷받침된다는 기대 하에 초고층 건축 프로젝트가 지속적으로 추진되고 있다. 상업용 건물의 고층화와 더불어 초고층 공동주택 건축물은 토지의 효율적인 이용과 도심에서의 주택부족 해결의 방안으로 제시되며, 공동주택의 또 다른 하나의 방식으로 자리 잡고 있다. 초고층 건축물은 다른 건물에 비해 시각적으로 인지하기 쉬운 랜드마크 특성을 지녔기 때문에 도심 내에서 방향성과 장소성을 인지시켜줄 수 있다. 이러한 초고층 건물이 가진 특성은 공동주택의 마케팅 효과를 발생시켜 주택수요를 창출해 내고, 이는 곧 공동주택의 가격 상승 요인이 될 수 있다. 하지만 랜드마크 요인의 내재가치를 분석한 연구는 매우 미흡하다. 따라서 부산지역에서의 랜드마크 관련 변수와 부동산가격에 미치는 영향을 살펴봄으로써 랜드마크 요인의 내재가치를 살펴보고자 한다. 본 연구는 2017, 2018, 2019년 부산시 40층 이상 전체 아파트 실거래가격 자료 4,903건을 이용하여 횡단면분석인 헤도닉 가격결정모형을 통해 부산지역 초고층 공동주택의 가격형성요인을 특성별로 추정하여 아파트 실거래가격에 대한 영향 관계를 분석하고자 한다. 본 연구는 랜드마크 특성이 주거용 건물의 가격에 미치는 영향을 분석함으로써 향후 초고층 주거용 건물의 가치평가 및 사업자의 설계 계획에 필요한 정보를 제공한다는 점에서 의의가 있다. High-rise building projects have been continuously carried out in Korea recently with the expectation that the business feasibility of the sale price will be supported to some extent. Along with the high-rise of commercial buildings, the high-rise apartment buildings are presented as a way to efficiently use the land and solve the housing shortage in the city center, and are becoming another way of housing. In that skyscrapers have the landmark characteristics that are easier to recognize visually than other buildings, they can be recognized as direction and location within the city center. The characteristics of these skyscrapers create the marketing effect of multi-family housing to create demand for housing, which could soon be a factor in the rise in the price of multi-family housing. However, research on the intrinsic value of landmark factors is very insufficient. Thus, it is significant to examine the intrinsic value of the landmark factor by looking at the influence of the landmark-related variables in the Busan area and the apartment prices. Based on 4,903 cases for all apartments with 40 floors or more in 2017, 2018, and 2019, Hedonic Price Model is used to analyze the influence of landmark factors. The results of this study are meaningful in that it provides the information necessary for the valuation of high-rise residential buildings and the design planning of operators in the future by analyzing the impact of landmark characteristics on the prices of apartments.

개별공시지가를 활용한 공동주택가격의 지역별 형평성 검증 연구

강병기,서진형,김종삼 한국부동산경영학회 2020 부동산경영 Vol.21 No.-

본 연구는 헤도닉가격모형을 활용하여 현재 우리나라 부동산가격공시제도의 가장 핵심 이 되고 있는 공동주택가격과 공시지가의 상호 인과성을 점검하고, 더 나아가 공동주택가 격 공시제도의 지역별 형평성이 인정될 수 있는지를 점검함으로써 부동산가격공시제도의 발전에 기여하기 위한 것이다. 연구는 우선 선행연구를 조사․분석하여 연구 모형을 작성하 여 3가지 가설을 설정하고, 가설에 대한 입증을 위해 국토교통부에서 공시한 2019년도 전 국 공동주택가격 정보와 개별공시지가, 건축물대장 표제부 정보를 활용하여 헤도닉가격모 형을 작성하였다. 작성된 모형을 근거로 가설을 검증하였으며, 마지막에 검증 결과에 따른 시사점을 정리하였다. 가설 중 지역요인과 건물개별요인은 지역별 공동주택가격에 영향을 미칠 것이라는 제1 가설은 채택되었다. 또한, 지역요인과 건물개별요인이 공동주택가격에 대해 미치는 영향은 지역별로 차별화 될 것이라는 제2가설도 채택되었으나 동시에 지역별 차별화 가능성이 발 견되었다. 지역요인과 건물개별요인이 공동주택가격에 대해 미치는 영향력의 비율은 토지· 건물 배분비율과 유사할 것이라는 제3가설은 기각되었다. 결국 현행 공동주택가격 공시 체 계에 지역별 불균형 문제가 내재되어 있을 가능성이 높으므로 신속하게 개선방안을 마련 해야 할 것이다. This study analyzes the regional equity of the multi-unit house price disclosure system in order to contribute to the improvement of the real estate price disclosure system. For equity analysis, we analysis the mutual causality of the multi-unit house price and the individual public land price, which are the core of the current real estate price disclosure system. First, three hypotheses are set by investigating and analyzing prior studies and preparing research models. In order to prove the hypothesis, the study created a hedonic price model using information on the nationwide multi-unit house price announced by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport for 2019, individual land prices, and column for title of building register. Last, Based on the model, the hypothesis was verified and the implications according to the verification results were summarized. Among the hypotheses, the first hypothesis was adopted that regional factors and individual building factors would affect the price of multi-unit houses by region. And The second hypothesis that the effect of regional factors and individual building factors on multi-unit house prices will be differentiated by region was also adopted. At the same time, the possibility of regional differentiation was also discovered. The third hypothesis that the ratio of the influence of regional factors and individual building factors on the price of multi-family houses will be component ratio of land and building was rejected. In the end, it was estimated that there is a high possibility that regional imbalances are inherent in the public noticed system of multi-unit house price.

교육인프라 접근성이 공동주택 가격에 미치는 영향 - 중계동 은행사거리 학원밀집지역을 대상으로

조용성(Cho, Yong-Sung),이재현(Lee, Jae-Hyun),김형보(Kim, Hyung-Bo) 한국도시설계학회 2020 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.21 No.6

본 연구에서는 학교 · 학원밀집지역 · 상업지역 · 지하철역 · 버스정류장의 거리가 공동주택 매매가격에 미치는 영향을 중계동 은행사거리를 사례로 선정하여 살펴보았다. 선행연구 및 산포도 결과값을 활용하여 변수와 유효한 거래내역을 산출하였으며 중계동 은행사거리 학원밀집지역의 거리, 학교 거리, 지하철역 거리, 상업시설과의 거리, 단지 세대수, 경과년수, 상한가, 전용면적을 독립변수로 선정하였다. 회귀분석결과, 학교 거리와 중심 학원밀집지역의 거리는 하한가에 반비례하며 세대수와 하한가는 비례한다. 또한, 단지 세대수, 학교 거리, 학원 거리가 400여개의 학원밀집지역이 조성되어 있는 은행사거리 일대 공동주택 가격에 가장 큰 영향이 있고 학교와의 거리가 공동주택 거래가격 격차에 영향이 가장 큰 것으로 나타났다. 본 연구는 도시공학과 IT의 융합으로 학원밀집지역과 공동주택의 접근성이 갖는 가치를 설정하고 차후 주택재개발, 주택재건축 등 주택에 대한 가치 선정에 활용될 수 있기를 기대한다. This study examines the effect of distances between schools, academia-concentrated district, commercial areas, subway stations, and bus stops on the price of apartments, using the Junggye-dong Eunhaeng Sageori as an example. Valid transactions was calculated using variables and results from similar studies. The distance between schools, academia-concentrated district, commercial areas, subway stations, and bus stops was selected as an independent variable. As a result, the school and academic concentrated area had an inverse proportion to the lower limit while the number of households was proportional. Also, the results showed that the number of households, school streets, and academic streets had the greatest effect on apartment prices in the Eunhaeng Sageori. Through the convergence of urban engineering and IT, this study is expected to establish the value of accessibility of academic areas and apartments, and hope to be used in future housing redevelopment and construction.

전세특성을 고려한 부동산 가격 급상승기 공동주택 가격추정에 관한 연구 - 회귀모형과 기계학습 기법 비교를 중심으로 -

이다솜,허유경,강민규 한국콘텐츠학회 2023 한국콘텐츠학회논문지 Vol.23 No.11

본 연구는 공동주택 가격추정에 있어 가격형성요인으로 전세특성을 고려하여 과연 어떤 요인들이 공동주택 매매가격에 영향을 미치는지를 회귀분석과 기계학습 기법을 통해 살펴보고, 그에 대한 분석 및 결과를 바탕으로 정책적 대안을 제시하는 데 목적을 두고 있다. 본 연구는 대전광역시 유성구 노은지구의 아파트 35개 단지를 대상으로 실거래가격 및 전세가격 분석을 통해 진행하였다. 분석 결과, 공동주택 가격형성요인에서 전세특성 변수인 전세거래량과 전세금액이 모두 매매가격에 정(+)의 영향력을 미치는 것으로 나타났다. 각 모형별 예측 정확도는 기계학습 기법인 랜덤포레스트 모형이 가장 높게 나왔고 그 다음으로 딥러닝딥러닝 모형, 회귀분석 모형 순으로 예측 정확도가 높게 나왔다. 각 모형에서 전세특성을 고려한 경우, 전세특성을 고려하지 않은 경우에 비해 예측 정확도가 모두 상승하여 전세특성이 가격 예측에 있어 중요한 요인으로 작용함이 입증되었다. 가격형성요인 중요도 분석 결과 랜덤포레스트와 회귀분석에서 전세특성 중 전세가격이 가장 중요한 요인으로 도출되었으며 딥러닝 모형에서도 상대적으로 중요한 요인으로 도출되었다. 본 연구는 공동주택 가격형성요인에 대한 올바른 이해를 바탕으로 전세시장과 매매시장을 연계한 주택 안정화 정책 수립에 시사점을 제공한다. 그리고 효율적인 주택 정책 운영을 위하여 부동산 관련 데이터를 종합적으로 고려할 수 있는 기계학습 모형의 가능성을 확인한다.

주택 유형별 시가표준에 대한 공평성 분석 및 개선 방안

양기철,윤태화 한국회계정보학회 2012 회계정보연구 Vol.30 No.2

This research empirically analyzed the statutory standard price ratio by the types of houses and suggested improvements on it. The Sample consisted of 13,632 cases of which the market price and its proxy was collected for the Seoul, Incheon and Gyunggi province from 2008 through 2010. The results of the analysis are as follows : The statutory standard price ratio was listed apartments(67.1%), detached houses(55.6%), town houses(54.6%), and multi-family houses(53.8%) in the order of size. However the differences of the ratio among detached houses, town houses, and multi-family houses were statistically insignificant, and the ratio on apartments was approximately 25% higher than that of multi-family houses. The statutory standard price ratio on detached houses, town houses, and multi-family houses varied irregularly since 2008, but the ratios on them were almost same, which was about 54.6%. The ratio on apartments varied largely by years, comparing with the other types of houses, therefore it was analyzed that the inequity on the statutory standard price ratios by types and years of houses mainly resulted from apartments. In order to improve the inequity of the statutory standard price ratio among the types of houses, it is necessary to introduce the standard price disclosure system on the collected houses that the price disclosure system on the detached houses merged the statutory standard pricing system on the collected houses. Currently the dual systems for detached houses and collected houses have been operated by the real estate price disclosure and appraisal act. 본 연구에서는 주택의 유형별 시가표준율 차이를 실증분석하고 그 개선방안을 제시하였다. 이를 위해 서울ㆍ인천ㆍ경기지역의 수도권 18개 지역에서 수집한 2008년도부터 2010년도의 주택시가 및 시가대용자료 13,632건을 수집ㆍ분석하였으며, 분석결과는 아래와 같다. 주택 유형별 시가표준율은 아파트(67.1%), 단독주택(55.6%), 연립주택(54.6%), 다세대주택(53.8%) 순서이나 단독주택, 연립주택, 다세대주택간 시가표준율 차이의 통계적 유의성은 낮은 것으로 나타났으며, 시가표준율이 가장 높은 유형인 아파트가 가장 낮은 유형인 다세대주택에 비하여 시가표준율이 약 25% 높은 것으로 분석되었다. 이를 좀 더 세분하여 분석해보면 단독주택, 연립주택, 다세대주택의 시가표준율은 2008년도 이후 불규칙하게 변하고는 있으나, 평균 약 54.6%수준에서 그 격차는 크지 않은 것으로 분석되었다. 그러나 아파트의 시가표준율은 다른 주택유형에 비해 상대적으로 더 불규칙하게 연도별로 다르게 나타나고 있으며, 연도별 시가표준율의 격차도 큰 것으로 분석되었다. 따라서 주택의 유형별 및 연도별 시가표준율 불균형의 주된 원인이 아파트 시가표준율에서 기인하는 것으로 판단된다. 이와 같은 주택 유형간 시가표준율의 불균형을 해소하기 위해서는 현행 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에서 공동주택공시제도와 개별주택공시제도를 분리하여 이원화된 형태로 운영하고 있는 것을 개선하여, 공동주택의 시가표준액(공시가격)의 조사ㆍ산정방식을 개별주택공시가격산정시스템 에 흡수ㆍ통합시키는 표준공동주택가격공시제도의 도입을 고려할 필요가 있다.

분위회귀분석을 이용한 부산시 공동주택 공시가격의 수직적 공평성에 관한 연구

이범웅(Lee, Bumung) 한국주거환경학회 2021 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.19 No.2

본 연구에서는 공동주택 공시가격의 수직적 형평성에 관한 선행연구를 살펴보고, 2020년 부산광역시 공동주택 공시가격의 수직적 공평성에 대해 분석하였다. 전통적인 회귀분석(OLS)과 달리 분위회귀분석을 통한 검증방법은 오차항의 이분산성이 존재하는 경우에도 활용할 수 있고 조건부 분포 전체를 고려하기에 정확한 계수값을 추정할 수 있고 분위별 검증결과까지 세밀하게 추정할 수 있는 장점을 가지고 있다. 분위회귀분석을 통한 공동주택 공시가격의 수직적 공평성 검증결과는 다음과 같다. 첫째, Clapp 모형을 기준으로 하면, 분위회귀분석에서는 전반적으로 누진적인 수직적 불공평성이 존재하는 것으로 나타났다. 따라서 실거래가가 낮은 공동주택보다 실거래가가 높은 공동주택의 공시가격을 상대적으로 덜 상향조정하는 방안을 모색할 필요가 있다. 둘째, 분위별로는 분위가 커짐에 따라 역진적 불공평성에서 누진적 불공평성, 다시 역진적 불공평성으로의 전환이 있음을 나타남을 알 수 있었다. 또한 이러한 전환의 양태는 구·군별로 차이가 있음을 알 수 있었다. 따라서 공동주택 실거래가의 분위 및 지역에 따라 공동주택 공시가격의 수직적 불공평성의 방향과 정도를 정확히 파악하고 공동주택 공시가격의 현실화율을 제고하는 방안을 도모해야 할 것이다. This study analyses the vertical equity of the assessed value of multi-family housing through quantile regression, not ordinary least squares(OLS). The verification through quantile regression analysis can be utilized even when the heterogeneity of error terms exists, and has the advantage of estimating the exact coefficient value to take into account the entire conditional distribution, and even detailed estimation of each quantiles. The results of verification of the vertical equity of the assessed value of multi-family housing through quantile regression analysis are as follows. First, based on the Clapp model, quantile regression has shown that there is overall progressive vertical inequity. Therefore, it is necessary to seek to raise the assessed value of multi-family housing with high slaes price relatively less. Second, the shift from regressive vertical inequity to progressive inequity and back to regressive inequity appeared as the quantile grew. Therefore, it should first analyze the direction and degree of vertical inequity of the assessed value of multi-family housing according to the quantile and region, and the realization rate of the assessed value of apartment houses should be improved.