경매특성 및 거시경제변수가 낙찰가율에 미치는 영향분석

이재욱,방두완 한국부동산연구원 2015 부동산연구 Vol.25 No.2

We study the determinants of the auction price ratio of auction market in Korea for the 2004-2013 period using loan-level auction data. We estimate the hedonic auction model with auction characteristics and macroeconomic variables. Macroeconomic variables are the 3-year treasury rates, the change in GDP, the change in CPI, unemployment rates and the change in the housing price. Futhermore we consider the real estate cycles, which we break into the real estate cycle 1(up market) and the real estate cycle 2(down market). We find the number of failed auctions has the greatest explanatory power, followed by the number of bidders. We conclude that the most important factor influencing auction price ratio is auction characteristics. We also find that the number of failed auctions and the number of bidders are statistically significant. Considering the effect of macroeconomic variables, we conclude that the 3-year treasury rate is statistically significant in real estate auction market. We find that the determinants of the auction price ratio of auction market do differ greatly through the real estate market cycles. 본 연구는 한국부동산 시장에서 경매시점 감정가격, 낙찰가격 그리고 낙찰가율에 영향을 미치는 경매특성요인을 분석하였고 대부분의 선행연구에서 다루지 않았던 거시경제변수가 경매요인에 미치는 영향을 확인하기 위하여 국고채 3년금리, GDP, CPI, 실업률 등의 변수를 사용하였다. 또한 입찰자들이 주택시장변수에도 민감한지를 확인하기 위해 주택가격변동률, 아파트거래량 변동률 변수를 추가적으로 사용하여 분석하였으며 이외에도 주택시장 순환주기를 이용하여 상승기와 하락기에 낙찰가율에 미치는 요인을 비교분석하였다. 실증분석결과 낙찰가율을 종속변수로 사용한 모형에서 주택특성변수들은 일부 변수들만 낙찰가율에 영향을 미치고 경매특성변수들이 낙찰가율에 중요한 영향을 미치는 것을 확인하였다. 입찰자수가 1명 또는 2명인 경우 낙찰가율에 음(-)의 영향을 미치지만 입찰자수가 3명 이상인 경우는 낙찰가율에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었고 유찰이 없었거나 유찰횟수가 1회인 경우 낙찰가율에 양(+)의 영향을 미치지만 유찰횟수가 2회 이상인 경우는 낙찰가율에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 경매 유찰시마다 감정가격의 20%-30%를 저감하여 다음 경매를 진행하는 한국의 경매제도 특성이 반영된 것으로 판단된다. 마지막으로 거시경제변수를 고려한 경매모형 추정결과, 경매시 입찰자들은 시장금리를 입찰시 중요한 판단 요인으로 생각하는 것으로 분석되었으며 주택시장 순환주기를 고려한 경매모형 추정결과 일부 변수들이 주택가격 상승기와 하락기에 다른 영향을 미치는 것으로 분석되었다.

아파트 경매 낙찰가격 결정요인에 관한 연구 - 서울시 5개 권역 경매관할법원을 중심으로 -

이진우,오세준 한국부동산원 2023 부동산분석 Vol.9 No.1

The purpose of this study was to classify the variables which influence the price of successful bid into four characteristics (auction, real estate, macroeconomy and real estate index) for Seoul, choose subordinates and determine meaningful variables. The purpose was also to divide Seoul into five districts (central, eastern, western, southern and northern) under the jurisdiction of district courts andempirically analyze the differences among the variables. For the purpose, the multiple regression analysis was conducted to select variables that could have a significant effect on dependent variables and an empirical research was conducted by multi-layer models such as the random-intercept regression and the slope-as-outcomes regression. Factors affecting dependent variables such as winning bid prices per unit area (㎡) showed that the prices increased as the height of apartments or the number of complexes climbed up. On the other hand, the prices decreased as tenants lived relatively in auctioned apartments,the number of failed bidding increased, apartments were older, transactions augmented or the distance from a subway station increased. However, the number of parking lots per household did not have a significant effect on the dependent variables. In addition, the random-intercept regression model analysis showed that the intercepts of the independent variables began respectively from the five districts of Seoul and the central and eastern district courts recorded higher winning bid prices per unit area (㎡) for the number of tenants and the complexes than other three courts. Since this study examined district courts and apartments in Seoul, upcoming studies are expected to expand the spatial scope and analyze the correlation with auctions in consideration of other real estates except apartments. 본 연구의 목적은 서울지역을 대상으로 낙찰가격에 미치는 결정요인들을 크게 네 분류(경매특성, 부동산특성, 거시경제특성, 부동산지수특성)로 나누어 하위 변수들을 선정하여 유의미한 변수들을 도출해 내는 것이고, 서울시를 경매관할 법원 5개 권역(중앙, 동부, 서부, 남부, 북부지방법원)으로 구분하여 변수들간의 어떤 차이점이 있는지를 실증 분석하는 것이다. 이를 위한 연구방법으로 종속변수에 유의미한 영향을 미치는 변수들을 선정하기 위해 다중회귀분석을 실시하였고, 다층모형분석인 무선절편모형과 무선기울기모형으로 실증 연구하였다. 종속변수인 단위면적(㎡)당 낙찰가격에 미치는 요인들의 결과로는 아파트 매각물건층은 높을수록, 단지 총동수는 많을수록 낙찰가격을 상승시키는 것으로 분석되었다. 상대적으로 아파트 경매물건에 임차인이 거주해 있고, 유찰 횟수가 많아지고, 아파트 경과 연수가 오래되고, 아파트 매물대비 거래량이 늘어나고, 지하철역과의 거리가 멀어질수록 낙찰가격이 감소되는 것으로 분석되었다. 그러나 가구당 주차대수는 종속변수에 유의미한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 또한, 무선절편모형 분석을 통해 독립변수들의 절편이 서울시 5개 권역별로 다르게 시작된 것을 알 수 있었으며, 임차인 유무와 단지 총동수는 서울시 5개 권역 중 중앙과 동부지방법원이 다른 나머지 서부, 남부, 북부지방법원에 비해 상대적으로 단위면적(㎡)당 낙찰가격이 높은 것을 알 수 있었다. 본 연구는 공간적 범위와 분석대상을 서울지역과 아파트에 초점을 맞추었기에 추후 과제로 공간적 범위를 확장하고 아파트 이외의 부동산등을 고려해 경매와의 상관관계를 분석해볼 것을 제언한다

경매시장의 진정한 낙찰가율 추정에 관한 연구

이해경(Hae-Kyeong Lee),방송희(Song-Hui Bang),이용만(Young-Man Lee) 한국주택학회 2009 주택연구 Vol.17 No.4

현재 경매시장에서 낙찰가율(감정평가가격 대비 낙찰가격 비율)은 경매시장의 상황을 보여주는 지표로 널리 사용되고 있다. 그러나 현재 사용되고 있는 낙찰가율은 두 가지 왜곡 요인을 안고 있다. 첫 번째 요인은 감정평가시점과 낙찰시점의 차이로 인해 감정 평가가격이 현재의 시장가격을 제대로 반영하지 못한다는 점이다. 두 번째 요인은 경매 위험요인에 의해 낙찰가격이 저평가된다는 점이다. 본 논문에서는 이 두 가지 왜곡요인을 교정한 ‘진정한 낙찰가율’을 추정하고자 하였다. 이를 위해 2003년 3분기부터 2009년 2분기까지 강남구, 서초구, 송파구에서 낙찰된 아파트의 경매자료를 이용하여 ‘진정한 낙찰가율’을 추정하였다. 추정결과 세 가지 사실을 발견하였다. 첫째, 원 낙찰가율과는 달리 ‘진정한 낙찰가율’은 항상 1보다 작아 경매시장에서 아파트가 할인되어 거래되는 것으로 보인다. 다만, 이 경우 감정평가가격이 시장가격을 100% 반영한다는 전제가 필요하다. 또한 분기별로 ‘진정한 낙찰가율’이 분기별로 변동하는 것으로 보아, 낙찰가격의 할인 정도는 시장상황에 따라 다르다는 것을 알 수 있다. 둘째, ‘진정한 낙찰가율’은 감정평가가격만 조정한 낙찰가율보다 높은 것으로 나타났다. 이는 경매위험요인 때문에 낙찰가율이 낮게 평가될 수 있다는 점을 확인시켜 주는 것이다. 셋째, 아파트가격이 상승하는 시기에는 원 낙찰가율이 ‘진정한 낙찰가율’보다 상대적으로 높으며, 반대로 아파트가격이 하락하는 시기에는 원 낙찰가율이 ‘진정한 낙찰가율’보다 상대적으로 낮은 현상이 나타나고 있다. Auction price ratio(auction price to appraisal ratio) is a index shown auction market conditions in Korea. However, it doesn't correctly reflect any change of market conditions because of the following two reasons: First, appraisal doesn't fully reflect any change of market price due to time lag between point of valuation and that of successful bid. Secondly, some of real properties dealt in the auction market often involve investment risk factors like defect on right. If such auction property is bid off, it would distort auction price ratio. This study focuses upon estimating the true auction price ratio that complements two critical issues of the existing ratio(conventional auction price ratio). In order to estimate the true auction price ratio, this study uses appraisal adjusted by the KB-housing price index, and adopts hedonic price model to control risk factors. This study uses the data on auction for condominium in Gangnam- gu, Seocho-gu and Songpa-gu from Q3 2003 to Q2 2009. As a result, it is found that there are some risk factors affecting auction price ratio across three districts. Also It is found that the newly estimated true ratio from Q3 2003 to Q2 2009 is less than unit. It means that prices of real properties in auction market might be discounted. And this study is found that the conventional auction price ratio is higher than the true ratio during upward period of housing price, while during downturn period of housing price the conventional auction price ratio is lower than the true ratio.

경매특성 변수가 아파트 매각가격에 미치는 영향분석

조남복 ( Nam Bok Cho ),문영기 ( Young Kim Moon ) 한국감정평가학회 2006 감정평가학논집 Vol.5 No.2

On this study, for the Apt auction market as the subject of analysis, it is intended to review the reasonable determinants of the sale price, focusing on the common decisive variable of Apt price and variable of auction property of auction objects. As the result of Correlation analysis to find out the relation of selling price, lease price, and estimated price in the Apt auction, there was a close relation among them by showing a strongly static correlation more than r=0.9 Although it was certified that the selling price directly affected the sale price, we found that the sale price could be more exactly explained and forecasted, when the selling price of Apts and the factors of auction property were considered together, rather than explaining and forecasting the sale price of Apt auction which has only the selling price of Apts through Inverse Semi-log function. In conclusion, it was certified that the sale price was affected by the determinants of Apt price and the factors of auction property.