부동산 경매시장의 아파트 낙찰가격 결정요인에 관한 연구

정가연(Ga-Yeon Jung),유선종(Seon-Jong Yoo) 한국주택학회 2010 주택연구 Vol.18 No.3

The real estate auction market is getting more popular; however, information and understanding of factor for determining bid price and practical study are not sufficient. Foreclosing real estate keeps increasing after real estate market was collapsed in 2008. The middle-class houses are likely to buy their house through the auction, however, it is more difficult for them to buy new house due to the depreciation of market value of the property. This study is based on an assumption that winning bid price for foreclosing real estate can be affected by current economic situation. The research area is designated bubble-seven district and decision factors of awarded bidding price are selected. Economic variables considering economic situation are included to study correlation and influence of winning bidding price of apartment at auction. It is shown that the number of property buyer at the auction, the number of bid amount to the auction failed, the property of a lien, and property size affect the winning bid amount. The total amount of money, M2, has a positive effect on the winning bid amount, and currency rate and CPI have a negative effect on the winning bid amount. 본 연구에서는 2008년 금융위기 발생시점을 연구의 시간적인 배경으로 설정하고 그 전후 일정기간 동안의 부동산경매시장의 양적 변화와 낙찰가의 변화 추이 등을 검토하고, 경매 아파트 낙찰가의 결정요인과 낙찰가격과의 관계를 분석하였다. 또한 이러한 금융위기를 기준으로 부동산 경매시장에서의 변화 요인중에는 낙찰가격 결정요인에 거시경제 및 경제지표지수가 영향을 줄 것이라 가정하여 이를 변수에 포함하였다. 거시경제지표가 부동산낙찰가격에 미치는 영향을 실증분석을 통해 밝힘으로서 금융위기가 부동산경매시장에서 낙찰가격에 미친 영향과 그 요인을 분석하고자 하였다. 이에 본 연구에서는 낙찰가격은 경제상황의 변화에 영향을 받을 것이라는 가정을 전제로 연구를 시작하였다. 연구대상지역은 버블세븐지역으로 지정하여 경매 아파트의 낙찰가격결정요인을 선정하였다. 변수는 경제적 상황을 고려한 경제변수를 포함시켜 아파트 낙찰가격과의 상호관계와 영향의 정도를 알아보았다. 그 결과 응찰자 수와 유찰횟수, 평형과 대지지분 등이 낙찰가격에 영향을 주는 것으로 나타났고 경제변수로 총통화량 (M2)은 낙찰가격에 양(+)의 영향을 환율과 소비자물가지수는 각각 음(-)의 영향을 주는 것을 밝혀 낼 수 있었다. 본 연구의 의의는 실증분석을 통해 버블세븐지역의 경매아파트 낙찰가격이 경매특성요인, 부동산물건특성요인의 영향과 함께 경제상황을 반영하는 거시경제지표에 의해 영향을 받는다는 것을 확인했다는 점에 있다.

소비자의 프리미엄 가격(price premium)지불 결정요인

이지선 ( J. Lucy Lee ) 한국스포츠산업경영학회 2017 한국스포츠산업경영학회지 Vol.22 No.4

제품의 품질이 이질적일 때 소비자는 제품의 질을 보장 받고자 프리미엄 가격지불이라는 기제를 사용한다. 소비자의 프리미엄 가격지불은 제품의 속성에 따라 미치는 요인이 다름에도 불구하고 기존의 연구의 대부분은 한가지 속성(유형의 탐색재)제품에 국한되었으며 품질 관련 요인, 브랜드 관련 요인, 위험 관련 요인이 소비자의 프리미엄 가격지불에 미치는 영향 또한 각각 개별적으로 연구되었다. 프리미엄 가격지불이 인지적, 정서적, 행동적 의사결정과정의 최종 결과물이라 전제할 때 요인들간의 유기적 관계 및 소비자의 프리미엄 가격 지불의도와의 관계를 통합적으로 규명하는 연구가 다른 제품의 속성(무형의 경험재)의 제품을 대상으로 필요하다 판단하였다. 이에 본 연구에서는 프리미엄 가격지불 의사결정에 미치는 요인들을 크게 세가지(품질, 브랜드, 위험 요인)로 분류하고 무형의 경험재인 스포츠 이벤트 브랜드를 대상으로 프리미엄 가격가격 지불의도 결정요인을 연구하였다. 아이언맨 철인3종경기 이벤트에 참여한 철인들을 349명을 대상으로 분석한 결과, 지각된 품질의 차이가 클수록, 가격과 품질의 상관관계가 높을수록, 브랜드가 독창적일수록, 기대한 가치를 제공하지 못할 위험이 적을수록 소비자들은 더 높은 가격을 지불하였다. 따라서 무형의 경험재를 기반으로한 스포츠 조직가 품질 관리, 브랜드 희소가치 극대화, 브랜드 친숙도에 따른 위험요인 감소방안 등을 전략적으로 반영한다면 본 연구는 브랜드 자산관리 및 소비자 행동을 이해하는데 중요한 지표가 될 수 있을 것이다. Consumers who are concerned about the considerabel variability in product quality, they will need to use some mechanism including price premium to assure quality. However, desptie the willingness to pay price premium differs from product`s charateristics, a majority of studies was discussed in the context of tangible sesarch goods. Furthermore, three related determinants, (1) quality-related, (2) brand-related, and (3) risk-related factors were sepearetly examined in relation to willingness to pay price premium. Presming that consumer`s willingness to pay is the final product through congnitive, affective, and behavioral process, it is importatn to assess possible potential factors teogher. Thus, the purpose of this study was to intergrate inter-related factors and examine the determinants of willlingness to pay price premiums within the intangible experience products. Total 349 usable data from IRONMAN triathlon events were collected and analyzed. The results highlighted (1) that, as perceived quality increases, sport consumers will pay a higher premium prices for the branded events and the degree to which they think that the quality is strongly associated with price increases, sport consumers are more likely to pay premiums for the branded events. Also, (2) as the uniqueness of sporting event increases, sport consumers are willing to pay price premiums for the branded events and (3) if the performance risk increases, sport consumers are likely to pay a smaller premium for the event. The results provided preliminary evidence that perceived quality, price-quality inference, brand uniqueness and performance risk were the main factors in sport consumers` decision-making relative to branded sporting events. Testing more cases and providing additional evidence of validity will be the next steps to advancing our understanding of brand value and its determinants.

공동주택 공시가격 현실화율 결정요인 분석 - 아파트 공시가격을 중심으로 -

강병기,서진형 한국부동산경영학회 2020 부동산경영 Vol.22 No.-

본 연구는 헤도닉모형을 활용하여 현재 문제가 되고 있는 공동주택 공시가격 중 아파 트 공시가격의 현실화율 결정요인을 분석하여 정부의 공동주택 공시가격의 현실화 계획 의 원활한 이행을 돕기 위해 시작된 것이다. 연구는 선행연구를 조사․분석하여 연구 모형 을 작성하여 3가지 가설을 설정하고, 가설에 대한 입증을 위해 국토교통부에서 공시한 2019년도 전국 실거래가격 정보와 공동주택 공시가격 정보, 관련 통계 등을 활용하여 헤 도닉모형을 작성하였다. 작성된 모형을 근거로 가설을 검증하였으며, 마지막에 검증 결과 에 따른 시사점을 정리하였다. 검증 결과 실거래 아파트 거래요인에 따라 아파트 공시지가 현실화율은 차이가 있을 것이라는 제1가설은 채택되었으며, 실거래 아파트 개별요인에 따라 아파트 공시지가 현실 화율은 차이가 있을 것이라는 제2가설도 채택되었다. 다만, 실거래 아파트 지역요인에 따 라 아파트 공시지가 현실화율은 차이가 있을 것이라는 제3가설은 부분 채택되었다. 또한, 채택된 가설과 가설 검증과정에서의 분석 내용을 근거로 APT공시가현실화율에 영향을 미치는 외부요인 중 다음과 같은 14개 변수를 아파트 공시지가 현실화율에 대한 결정요인로 제시하였다. 거래요인은 거래단가, 저가더미, 계약시점이다. 개별요인은 건물 요인으로 전용면적, 층수, 저층더미, 1층더미, 고층더미, 신축건물더미, 30년초과더미이며, 단지요인은 단지최고층, 저층단지더미, 소규모단지더미이다. 그리고 지역요인은 가격변동율이다. This study was initiated to help the smooth implementation of the government's plan for realization of the public housing announced price. To this end, the hedonic model is used to analyze the factors that determine the actualization rate of the publicly disclosed apartment announced prices among the publicly listed multi-unit house prices. The research researches and analyzes previous studies to create a research model to establish three hypotheses. In order to prove the hypothesis, a hedonic model was created using information on actual transaction prices, public housing prices, and related statistics published in 2019 by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. The hypothesis was verified based on the created model, and the implications according to the verification results were finally summarized. As a result of the verification, the first hypothesis was adopted that there would be a difference in the realization rate of the publicly announced apartment land according to the transaction factors of the actual apartment transaction. And the second hypothesis was also adopted that there would be a difference in the rate of realization of the publicly announced apartment land according to the individual factors of the actual apartment transaction. However, the third hypothesis that there will be a difference in the rate of realization of the publicly announced apartment land according to the area factor of the actual apartment transaction was partially adopted. In addition, based on the hypothesis adopted and the analysis content in the hypothesis verification process, the following 14 variables among the external factors affecting the APT public price realization rate were presented as determinants of the realization rate, and the derived implications were separately summarized. And the implications derived from the analysis process were also summarized separately. Transaction factors: transaction unit price, low price dummy, contract date Individual factors: (building factor) Area of exclusive use, number of floors, low-rise dummy, first-story dummy, high-rise dummy, dummy of new buildings, dummy over 30 years old, (complex factor) top floor of complex, low-rise complex dummy, small-sized complex dummy. Regional factor: price change rate.

토지가격의 가격형성요인일고찰

방경식 한국감정평가학회 2008 감정평가학논집 Vol.7 No.1

The factors to affect land value has natural environments and humanities environment. This is called forces influencing value in real estate valuation. Appraiser analyzes this and estimates a land value. korea uses this forces influencing value in land valuation standards. However, it is old, and this cannot reflect environment change of the long time after having established it. Therefore, there is necessity to reflect such a change in this standard. Author discussed to foreign real estate valuation theory and practices and what kind of factors must add. As a result, suggested a basic course as follows; first, it must reflect a change of world situation. The international politics, economy and cultural phenomena are influence on each country. Second, it must reflect an environmental change. Air pollution and soil pollution attracts attention for a new factors to affect a real estate value greatly. Third, it must reflect the influence of the technology development. Technology development and the influence of spreading are because it has an influence on a real estate value. On the other hand, it suggested the content that it must add as follows to be concrete. It is the 'world situation',`'society psychological condition', and 'politics stability situation' to add for a general forces. It is the 'information and communication base',`'pollution outbreak excitement' to add for a neighborhood forces. And then, the item which must add in site forces 'use possibility of the information and communication infrastructure', 'deposit cultural assets presence or not', 'pollution outbreak or not', 'danger of the disaster' and 'accessability'. 토지가격(land value)에 영향을 주는 요인은 자연환경과 인문환경이 있다. 이것을 가격형성요인(forces influencing value)이라 한다. 평가사(appraiser)들은 이것을 분석하여 가격을 추산(estimation)한다. 한국은 이 가격형성요인을 평가지침(valuation standards)으로 이용한다. 그러나 이것은 제정한지 시간이 많이 경과하여 요즈음 급변하는 환경변화를 반영하지 못하고 있다. 따라서 이러한 변화를 이 지침(standard)에 반영할 필요성이 있다. 외국의 평가이론(valuation theory)이나 실무(practices)를 참조하여 어떠한 요인을 추가해야 하는지 검토하였다. 그 결과 기본방향을 다음과 같이 제안하였다. 첫째, 국제상황(world situation)의 변화를 반영해야한다. 사회, 경제, 정치질서가 한 국가에 머물던 시대에서 전 지구적으로 영향을 미치는 시대로 바뀌었기 때문이다. 둘째, 인위적 작용에 따라 발생한 환경 변화 등을 반영해야 한다. 대기오염, 토양오염 등은 부동산가격에 크게 영향을 주는 새로운 요인으로 주목받고 있다. 셋째, 기술개발의 영향을 반영해야 한다. 기술 개발과 보급의 영향은 부동산가격에 영향을 미치고 있기 때문이다. 한편, 구체적으로 추가해야 할 내용을 다음과 같이 제안하였다. 일반요인(general forces)으로 추가할 항목은 ‘국제화 상태’, ‘사회심리상태’, ‘정치안정상황’, ‘사회치안상태’이다. 지역요인(neighborhood forces)으로 추가할 항목은 ‘정보통신기반의 정비상태’, ‘공해발정의 정도’다. 그리고 개별요인(site forces)으로 추가해야 할 항목은 ‘정보통신기반 이용의 난이’, ‘매장문화재 유무 및 그 상태’, ‘공해발생의 유무 및 그 상태’, ‘재해의 위험성’ ‘환경 및 접근성’이다.

상업용지의 공급가격 결정요인 - 강원원주혁신도시를 중심으로 -

장인규,장희순 한국주거환경학회 2019 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.17 No.3

Public Housing Site is developed land by the Public Institution to provide public house and commercial real estate. However, residential and commercial lands differ in the form of supply. residential land is supplied according to appraisal price which is issued by real estate appraiser. but Commercial land is provided by competitive bidding. This is the purpose of this study. The analysis shows that price formation factors differ between supply and expected prices according to previous studies. Prior studies have shown that administrative factor is most powerful influencer than any other factor. But in this study the conclusion is different. Most powerful influencer is environmental factor. In this aspect, the factor affecting the price formation factor is able to be different influential power depends on city’s size and region. Supply planned price is decided by appraisal and assessment by certified public appraiser. Supply price is followed by bidding price. the price appraised value by certified public appraiser is a standard price as policy price. Always bidding price is not represent the market price. the point of view is there are differces between those price. From now on, we should think about difference between the two price. 공공택지는 공공기관에 의해 공공주택이나 상업용부동산을 제공하기 위해 개발되는 토지를 말한다. 그러나 주거용과 상업용 토지는 공급형태가 다르다 주거용은 감정평가사에 의한 감정평가액으로 공급된다. 상업용은 경쟁입찰에 의해 제공된다. 여기서 이연구의 목적이 있다. 분석은 선행연구에 의하면 공급가격과 공급예정가격간에 가격형성요인이 다른 결과를 나타낸다. 선행연구는 가장 영향력이 큰 요인은 행정요인임을 밝혔다. 그러나 이 연구는 다른 결론을 도출하였다. 가장 영향력 있는 요인은 환경요인이다. 이것은 도시의 규모나 지역에 따라 가격형성요인의 영향력은 다르게 작용한다는 것을 말한다. 공급가격은 감정평가사에 의한 감정평가액으로 결정된다. 공급가격은 경쟁입찰에 의한다. 공급가격은 정책가격으로서 기준가격이다. 경쟁입찰가격이 시장가격을 나타내는 것은 아니다. 두 가격간에는 관점이 다르다. 앞으로 두가격 간의 차이점에 대해서 고려하여야 한다.

우리나라 주요 지역 주택가격의 요인분석 : 공통요인의 식별을 중심으로

황상연(Sang-Yeon Hwang),차경수(Kyung-Soo Cha) 한국산업경제학회 2014 산업경제연구 Vol.27 No.1

본 연구에서는 지역주택가격간의 동조성을 견인하는 주도지역의 존재 여부를 살펴본다. 이를 위해 공통요인모형을 이용하여 국내 25개 지역의 주택매매가격 및 전세가격에 내재되어 있는 복수의 비관측 공통요인들이 특정지역의 주택가격으로 식별될 수 있는지의 여부를 외환위기를 전후로 나누어 살펴보았다. 분석결과, 외환위기 이전에는 국내 주택가격의 동조성을 초래하는 주도지역으로 식별될 수 있는 특정지역이 발견되지 않았으나, 외환위기 이후 기간 중 주택매매가격은 서울-강남, 천안, 광주지역이, 전세가격의 경우는 서울-강북 지역이 주도지역으로 식별되었다. 이와 같은 복수의 주도지역의 존재는 비서울-강남 지역의 주택매매가격이 서울-강남의 주택가격과 장기적으로 동조될 가능성은 낮으며, 오히려 지역 거점지역의 주택매매가격과 동조될 가능성이 높음을 시사하는 것이다. 또한, 본 연구에서는 지역간 주택가격의 동조성이 콜금리 및 산업생산과 같은 거시경제변수에 의해서 식별될 수 있는지의 여부도 살펴보았으나, 외환위기 이후 기간 중 콜금리만이 지역 주택매매가격을 관통하는 제3의 비관측 공통요인으로 식별될 수 있는 것으로 나타나 이와 같은 기초 거시경제변수가 지역 주택가격의 동조성에 영향을 미쳤을 가능성은 높지 않은 것으로 판단된다. 본 연구의 분석결과는 개별 지역의 주택가격 예측모형 등을 연구함에 있어 경제 기초변수 뿐 아니라 주요 거점지역의 주택가격도 함께 고려해야 함을 시사하고 있다. In this paper, we examine whether multiple unobserved common factors in Korea"s major 25 regions" housing purchase and jeonse prices can be identified by city-level house prices. By doing this, we investigate if there exist any leader-regions as the important origins of the Korea"s house price comovements. According to the empirical findings, there are no leader-regions in the pre-Asian Crisis period, However, Seoul-Kangnam, Cheonan, and Kwangju regions can be identified as the unobserved common factors of the regional housing purchase prices while Seoul-Kangbuk is the leader-region of regional housing jeonse prices in the post-Asian Crisis period. This finding implies that it is unlikely that non-Seoul-Kangnam regions" housing purchase prices has a long-run relationship with Seoul-Kangnam"s purchase price. Rather, regional housing purchase prices are likely to comove with the regional leaders" purchase prices. In addition, we study if main macro variables such as an interest rate and industrial production can be identified as the unobserved common factors of the housing purchase and jeonse prices. The result shows that only the interest rate can be identified as the third common factor of the regional housing purchase prices. Therefore, leading regions" housing prices together with fundamental economic variables should be seriously considered in Korea"s housing price forecasting works.

휘발유 판매가격결정에 고객요인이 미치는 영향

임채운(Lim, Chae-Un),이호택(Yi, Ho-Taek),이수(Lee, Joseph) 韓國商品學會 2010 商品學硏究 Vol.28 No.4

본 연구에서는 2009년 휘발유 가격이 단기간에 급등한 시기에 고객특성요인(거주지, 나이, 직업)이 휘발유 가격결정에 미치는 영향을 분석하였다. 휘발유 가격에 대한 기존 연구는 공급자 관점에서 지출비용(브랜드, 지가, 부가 서비스)을 중요시 여기고 과거 가격자료를 통한 수리적 경제모형의 정확도를 높이는데 주력하였다. 그러나 비용관점에서 도출된 경제적 모형은 경제행위를 설명하는데 유익하였지만 판매가격 결정자인 주유소 입장에서 경영 전략의 시사점 제공에는 한계가 있었다. 본 연구는 기존연구의 변수를 포함하여 경영적 시사점을 줄 수 있는 고객변수를 모형에 반영하고자 한다. 또한 기존연구의 종속변수인 판매가격을 보다 다양하게 측정하여 판매마진(휘발유 판매가격-브랜드별 공급가격)과 가격이 평균이상일 가능성, 단기간 가격상승 정도 등으로 세분화하여 분석하였다. 연구결과 시장요인, 고객요인이 다양하게 휘발유 판매가격결정에 중요한 역할을 하였으며 특히 고객특성만을 고려했을 때 한 지역에서 1)아파트 가격이 높고 2)30대 연령 비중이 높으며 3)직업적으로 금융/보험 종사자이 많을수록 휘발유 판매가격은 높았다. 본 연구의 의의는 비용과 경쟁요인에 의한 휘발유 가격결정모형이 아닌 고객의 특성을 토대로 분석하여 모형에 반영하였다는데 있다. 특히 Lach (2007)가 이민을 통한 해외인구 유입을 비용관점(신규 노동공급)이 아닌, 고객관점(가격 탄력성이 높은 고객의 시장유입)에서 접근한 것처럼 서울시의 아파트 가격의 불균형적인 상승을 단순한 지가변화(임대료의 상승)로 본 것이 아니라 고객관점(가격 탄력성이 낮은 고객의 집단형성)에서 주유소 가격에 미친 영향을 살펴보았다. 또한 나이, 직업 등 다양한 개인적 특성의 변수를 모형에 반영하여 고객의 성향차이가 휘발유 가격에 미치는 영향을 실증 분석하였다. The purpose of this research is how apartment price have influenced on gasoline price and district competition intensity among gasoline stations as well. Generally, high apartment price has effect on both price of merchant store and real estate, so that it will act on other prices of consumer items in nearby district. However, this thoughts cannot consider price elasticity of demand and competitors responses, either. For example, Starbucks provides seamless service and single price in spite of store's different facility rents. Most of discount stores offer EDLP (Every-Day-Low-Price) and price difference of each store is very small despite those different rent variation. Consequently, we argue the view that simply higher operating cost has influenced on higher product or service price is lack of customer characteristics and understanding of market structure. In this respect, Lach(2007) pointed out a large number of immigrantswho have higher price elasticities and higher search costs than the native population can decrease prices. This research examines how apartment price has influence on gasoline price based on customer and market structure. our hypotheses are, above all, we may screen customer segments based on apartment price and secondly, gasoline stations which customer can be matched to high apartment price may not need proactive response to even high market competition and price discount factors. In order to control other external variables, we use short terms gasoline price variation data, from4th weeks of May to 2ndweeks of June.

지역 주택가격의 파급효과:GVAR를 응용한 실증분석

김시원,김봉환,최두열 한국응용경제학회 2011 응용경제 Vol.13 No.3

Using a GVAR approach, this study examines quantitatively the spillover effects of the regional housing prices and the shocks to interest rate and production in Korea. The main results are as follows. First, the impulse response analysis using national-wide sample indicates that the housing price spillovers of Seoul are important in the Metropolitan area, but not in Chungcheong and other provinces. Second, however, the estimation result using Metropolitan area only implies that an increase in housing price of Gangnam area has stronger spillover effects in some cities in Metropolitan area such as Gwacheon, Sungnam. Hence, the probability is not high that increases in housing price of Seoul and Gangnam may cause national-wide bubble of housing prices. Nonetheless, housing price stabilization may require that the policy maker isolate the Metropolitan area from the housing price spillover effect of Seoul and Gangnam. Finally, positive shocks to interest rate and industrial production decrease regional housing prices, but the impact is not so substantial. This suggests that micro policies directly affecting the behaviors of investors are preferred to macro policies. 본 연구는 주택가격 결정요인을 지역적 요인과 전국적 요인으로 분해하여 분석할 수 있는GVAR 모형을 사용하여 우리나라 지역 간 주택가격의 파급효과를 실증분석하였다. 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 전국을 대상으로 한 분석결과 서울주택가격이 상승하면 수도권에 크게 영향을 미치고, 충청권 등 여타지역에 대한 파급효과는 낮은 것으로 나타났다. 둘째, 수도권만을 대상으로 분석한 결과 강남구의 아파트 가격상승은 과천과 성남 등 인접한 도시의 아파트가격에 파급효과가 매우 큰 것으로 추정되었다. 따라서 서울, 특히 강남의 주택가격의 상승이 전국적으로 파급되어 전국적으로 주택가격에 거품이 형성되었을 가능성은 매우 낮다고 볼 수 있다. 그러나 강남구의 주택가격이 수도권 특히 과천, 성남 등 강남구와 인접한 지역에 대한 파급되는 효과는 매우 높은 것으로 추정되어 주택가격 안정을 위해서는 서울 및 강남구의 주택가격상승이 인접 수도권으로 파급되는 것을 차단할 필요가 있음을 시사한다. 셋째, 이자율 상승과 산업생산 상승 모두 지역의 주택가격을 하락시키나 그 효과는 크지 않은 것으로 나타났다. 이는 주택가격 안정을 위해서는 거시정책과 함께 주택투자행위에 직접영향을 미칠 수 있는 미시적 정책이 필요하다는 것을 의미한다.

공동주택 디자인요인의 가격영향 -서울특별시 한강이남 강남권 아파트의 10년 전･후를 비교하여-

이인화Lee, In Hwa,이상직(Lee, Sang Jik) 대한부동산학회 2016 大韓不動産學會誌 Vol.34 No.2

본 연구는 매매가격기준으로 10년이 지난 상황에서 심미적 디자인 요소가 주택가격형성에 여전히 영향을 미치고 있는가를 분석하고자 하는 연구이다. 따라서 매매가격 기준 2006년 서울특별시 강남권 고가아파트를 대상으로 분석한 2008년 연구자료를 가지고 2016년 매매가격을 적용하여 디자인가치를 분석한 후 그 결과를 비교하였다. 연구내용은 첫째, 심미단지와 비심미단지의 집단 간 가격의 평균차이가 있는지, 10년전과 어떻게 다른지 둘째, 심미요인이 저가지역보다 고가지역에서 더 많은 가격영향을 미치고 있는지, 셋째, 2008분석결과와 비교하여 디자인요인이 아파트 가격형성에 더 많은 영향을 미치는지, 구체적인 심미특성변수별로 아파트가격결정에 미치는 영향이 어떻게 변화되었는지에 관한 것이다. 이를 규명하기 위해 특성가격함수를 이용하여 분석하였다. 분석결과 첫째, 심미특성요인으로 인하여 고가지역에서는 심미단지와 비심미단지 간 가격차이가 있는 것으로 나타났으나 저가지역에서는 없는 것으로 분석되었다. 이는 2008년 연구결과와 같은 분석결과이다. 둘째, 아파트가격형성에 대한 심미변수의 영향력 분석결과, 2008년 연구결과와 비교하여 고가지역과 저가지역 모두 디자인가치의 가격영향이 크게 증가한 것으로 나타났다. 셋째, 고가지역과 저가지역 모두 공간성, 조형성, 경관성 측면에서 가격영향을 받는 것으로 분석되었다. 이로써 아파트의 디자인가치의 가격영향이 10년이 경과한 시점에서도 여전히 존재하고 있음이 규명되었다. The purpose of this study is to analyze whether the aesthetic design factors are still affecting the formation of housing prices after 10 years from the 2006 sale price. Therefore, it analyzed design value by applying the price of sale in 2016 with the 2008 study data which analyzed the high price apartments in Gangnam zone in 2006 based on the sale price. And then it compared the result of 2008 study result with 2016 study result. It analyzed the following contents of study: whether there was a difference in the price of apartment housing between the aesthetic complex and the non-aesthetic complex: whether there was the higher price effect of aesthetics in high price apartment housing: whether there was still the impact of aesthetic factor compared with the 2008 study. It analyzed how much effect each trait had on the price by using hedonic function model. It was found that the price difference of apartment housing between the aesthetic complex and the non-aesthetic complex existed in high priced apartment housing and it didn t exist in low priced apartment housing. This result is the same of that of 2008: The influence of the aesthetic variables on the formation of the apartment price showed that the price effect of the design value greatly increased in both the high and low price zone compared with the 2008 results: It has been analyzed that it has various price influences on spatiality, formability, and landscape. As a result, it has been found that the price influence of the design value of apartment still exists even after 10 years.

전국 지역별 주택가격변동 영향요인에 관한 연구

김견규(Gyeon-Gyu Kim),송호창(Ho-Chang Song),이주형(Joo-Hyung Lee) 건국대학교 부동산도시연구원 2010 부동산 도시연구 Vol.3 No.1

본 연구에서는 우리나라의 주택시장의 상황과 전국 각 지역의 고유한 특성요인을 구성하여 주택가격 변화율에 영향을 미치는 요인을 도출하고, 지역별(수도권과 비수도권)로 영향요인의 영향력을 비교함으로써 유형별 주택가격변화에 대한 시사점을 제공하고자 하였다. 연구 결과, 첫째, 전국의 주택시장 가격변화 회귀모형은 수도권 지역이 가격변동이 심하며 건설이 활성화되어 있고 고령인구 비율이 높으며 고학력자가 많은 지역의 주택가격변동이 심하게 나타남을 알 수 있다. 둘째, 수도권 지역의 주택가격변화 회귀모형은 가구 수가 많으면서 주택보급률이 높은 지역의 주택가격의 변동이 크지 않으며, 고학력자가 많은 지역일수록 주택가격의 변동이 크다고 할 수 있다. 셋째, 비수도권 중 대도시를 포함한 회귀모형의 경우 혼인건수가 많아 사회적인 인구구성변화가 크게 나타나는 지역과, 건설이 활성화되어 있는 지역일수록 주택가격의 변화가 크게 나타난다고 할 수 있다. 넷째, 비수도권 중 대도시를 제외한 지방중소도시를 대상으로 회귀분석을 실시한 결과, 지방중소도시에서는 재정자립도 및 지방세 총액이 높을 수록 주택가격변화가 심하고, 주택보급률이 높고 문화시설이 갖추어진 지역일수록 주택가격의 변동이 크지 않다고 할 수 있다. 택지개발 등으로 주택과 문화시설 등 편의시설이 적절한 수준으로 보급되어 있는 지역은 추가 주택수요가 많지 않으므로 가격의 변동이 크게 일어나지 않음을 유추할 수 있다. The purpose of this study was to examine the unique characteristic factors of the housing markets in Korea and determine the factors affecting the rates of the housing price changes and thereby, compare the influential powers of such factors between regions(capital and the other region) in order to put forward some suggestions about the housing price changes by type of the housing market. The results of analysis can be summarized a follows: First, as a result of the regression analysis for the nation-wide, the housing prices had fluctuated most in the capital region as well as in the regions with higher rates of theel derly population and those with higher academic background. Second, as a result of the regression analysis for the capital region, the housing prices had fluctuated less in the regions where the rate of housing ownership was higher, while they had fluctuated more in the regions where the rate of the population with higher academic background was higher. Third, in case of the regression model covering the non-capital regions including the local metropolitan cities. As a result of testing this model, it was found that the rate of the housing price changes was higher in the regions where the number of marriages was larger, the social population structure changed much and constructions were activated. Fourth, as a result of the regression analysis for the local small and medium cities, the housing prices had fluctuated more in the cities with higher rate of financial self-reliance and higher local tax revenues, while they had fluctuated less in the cities with higher rate of housing ownership and more cultural facilities were distributed appropriately owing to the housing site development project.