부동산 경매시장의 아파트 낙찰가격 결정요인에 관한 연구

정가연(Ga-Yeon Jung),유선종(Seon-Jong Yoo) 한국주택학회 2010 주택연구 Vol.18 No.3

The real estate auction market is getting more popular; however, information and understanding of factor for determining bid price and practical study are not sufficient. Foreclosing real estate keeps increasing after real estate market was collapsed in 2008. The middle-class houses are likely to buy their house through the auction, however, it is more difficult for them to buy new house due to the depreciation of market value of the property. This study is based on an assumption that winning bid price for foreclosing real estate can be affected by current economic situation. The research area is designated bubble-seven district and decision factors of awarded bidding price are selected. Economic variables considering economic situation are included to study correlation and influence of winning bidding price of apartment at auction. It is shown that the number of property buyer at the auction, the number of bid amount to the auction failed, the property of a lien, and property size affect the winning bid amount. The total amount of money, M2, has a positive effect on the winning bid amount, and currency rate and CPI have a negative effect on the winning bid amount. 본 연구에서는 2008년 금융위기 발생시점을 연구의 시간적인 배경으로 설정하고 그 전후 일정기간 동안의 부동산경매시장의 양적 변화와 낙찰가의 변화 추이 등을 검토하고, 경매 아파트 낙찰가의 결정요인과 낙찰가격과의 관계를 분석하였다. 또한 이러한 금융위기를 기준으로 부동산 경매시장에서의 변화 요인중에는 낙찰가격 결정요인에 거시경제 및 경제지표지수가 영향을 줄 것이라 가정하여 이를 변수에 포함하였다. 거시경제지표가 부동산낙찰가격에 미치는 영향을 실증분석을 통해 밝힘으로서 금융위기가 부동산경매시장에서 낙찰가격에 미친 영향과 그 요인을 분석하고자 하였다. 이에 본 연구에서는 낙찰가격은 경제상황의 변화에 영향을 받을 것이라는 가정을 전제로 연구를 시작하였다. 연구대상지역은 버블세븐지역으로 지정하여 경매 아파트의 낙찰가격결정요인을 선정하였다. 변수는 경제적 상황을 고려한 경제변수를 포함시켜 아파트 낙찰가격과의 상호관계와 영향의 정도를 알아보았다. 그 결과 응찰자 수와 유찰횟수, 평형과 대지지분 등이 낙찰가격에 영향을 주는 것으로 나타났고 경제변수로 총통화량 (M2)은 낙찰가격에 양(+)의 영향을 환율과 소비자물가지수는 각각 음(-)의 영향을 주는 것을 밝혀 낼 수 있었다. 본 연구의 의의는 실증분석을 통해 버블세븐지역의 경매아파트 낙찰가격이 경매특성요인, 부동산물건특성요인의 영향과 함께 경제상황을 반영하는 거시경제지표에 의해 영향을 받는다는 것을 확인했다는 점에 있다.

부동산 가격 요인과 가격상승률 요인 비교 연구 : 서울시 재건축 아파트를 중심으로

고주형 ( Koh Joo-hyung ),강명구 ( Kang Myoung-gu ) 한국부동산분석학회 2019 不動産學硏究 Vol.25 No.2

본 연구의 목적은 서울시 재건축 완료 아파트의 가격과 가격 상승률에 영향을 미치는 주거특성 요인을 헤도닉 가격모형을 이용하여 비교 분석하는 것이다. 분석을 위한 시간적 범위는 2003년 6월부터 2018년 12월까지이며 87개 서울 재건축 완료 아파트 85m² 실거래가격을 이용하였다. 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 아파트 가격 요인은 지하철역 개수ㆍ강남 4구 지역성ㆍ과거시세ㆍ시차이며 특히 강남 4구 지역성 변수와 지하철역 개수가 아파트 가격에 큰 영향을 준다. 둘째, 아파트 가격 상승률 요인은 과거시세ㆍ시차이다. 셋째, 아파트 가격 요인과 가격 상승률 요인 간의 차이점을 살펴보면, 강남 4구 지역성 변수와 지하철역 개수 는 아파트 가격에는 유의미한 영향을 미치지만 아파트 가격 상승률에는 영향을 미치지 않는다. 또한 과거시세와 시차는 아파트 가격은 상승시키지만 아파트 가격 상승률을 하락시킨다. 본 연구는 가격 상승률의 관점에서 서울지역 재건축완료 아파트 단지의 주거특성을 바라보고 향후 아파트 가격 상승률의 예측을 위한 기초자료로 활용하는 것에 연구의 의의가 있다. The purpose of this study is to compare and analyze the housing characteristics that affect the price and price rising rate of reconstructed apartments in Seoul using the hedonic price model. The actual transaction data of reconstructed apartments with a size of 100 square meters between June 2003 and December 2018 in Seoul was used. The results of this study are as follows. First, ‘numbers of subway stations’, ‘speculative zone’, ‘past apartment price’, and ‘time lag’ increase apartment sale price. Second, ‘past apartment price’, and ‘time lag’ positively affect price rising rate. Third, ‘speculative zone’ and ‘numbers of subway stations’ have a significant effect on the price while they do not affect the price rising rate. In addition, ‘past apartment price’ and ‘time lag’ increase the actual sale price, but decrease the price rising rate. The findings of study are meaningful in looking at the characteristics of residential apartments in the reconstructed apartment complexes in Seoul in terms of price rising rate. This study could provide a basic data for predicting apartment price rising rate of reconstructed apartments in the future.

공동주택 공시가격 현실화율 결정요인 분석 - 아파트 공시가격을 중심으로 -

강병기,서진형 한국부동산경영학회 2020 부동산경영 Vol.22 No.-

본 연구는 헤도닉모형을 활용하여 현재 문제가 되고 있는 공동주택 공시가격 중 아파 트 공시가격의 현실화율 결정요인을 분석하여 정부의 공동주택 공시가격의 현실화 계획 의 원활한 이행을 돕기 위해 시작된 것이다. 연구는 선행연구를 조사․분석하여 연구 모형 을 작성하여 3가지 가설을 설정하고, 가설에 대한 입증을 위해 국토교통부에서 공시한 2019년도 전국 실거래가격 정보와 공동주택 공시가격 정보, 관련 통계 등을 활용하여 헤 도닉모형을 작성하였다. 작성된 모형을 근거로 가설을 검증하였으며, 마지막에 검증 결과 에 따른 시사점을 정리하였다. 검증 결과 실거래 아파트 거래요인에 따라 아파트 공시지가 현실화율은 차이가 있을 것이라는 제1가설은 채택되었으며, 실거래 아파트 개별요인에 따라 아파트 공시지가 현실 화율은 차이가 있을 것이라는 제2가설도 채택되었다. 다만, 실거래 아파트 지역요인에 따 라 아파트 공시지가 현실화율은 차이가 있을 것이라는 제3가설은 부분 채택되었다. 또한, 채택된 가설과 가설 검증과정에서의 분석 내용을 근거로 APT공시가현실화율에 영향을 미치는 외부요인 중 다음과 같은 14개 변수를 아파트 공시지가 현실화율에 대한 결정요인로 제시하였다. 거래요인은 거래단가, 저가더미, 계약시점이다. 개별요인은 건물 요인으로 전용면적, 층수, 저층더미, 1층더미, 고층더미, 신축건물더미, 30년초과더미이며, 단지요인은 단지최고층, 저층단지더미, 소규모단지더미이다. 그리고 지역요인은 가격변동율이다. This study was initiated to help the smooth implementation of the government's plan for realization of the public housing announced price. To this end, the hedonic model is used to analyze the factors that determine the actualization rate of the publicly disclosed apartment announced prices among the publicly listed multi-unit house prices. The research researches and analyzes previous studies to create a research model to establish three hypotheses. In order to prove the hypothesis, a hedonic model was created using information on actual transaction prices, public housing prices, and related statistics published in 2019 by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. The hypothesis was verified based on the created model, and the implications according to the verification results were finally summarized. As a result of the verification, the first hypothesis was adopted that there would be a difference in the realization rate of the publicly announced apartment land according to the transaction factors of the actual apartment transaction. And the second hypothesis was also adopted that there would be a difference in the rate of realization of the publicly announced apartment land according to the individual factors of the actual apartment transaction. However, the third hypothesis that there will be a difference in the rate of realization of the publicly announced apartment land according to the area factor of the actual apartment transaction was partially adopted. In addition, based on the hypothesis adopted and the analysis content in the hypothesis verification process, the following 14 variables among the external factors affecting the APT public price realization rate were presented as determinants of the realization rate, and the derived implications were separately summarized. And the implications derived from the analysis process were also summarized separately. Transaction factors: transaction unit price, low price dummy, contract date Individual factors: (building factor) Area of exclusive use, number of floors, low-rise dummy, first-story dummy, high-rise dummy, dummy of new buildings, dummy over 30 years old, (complex factor) top floor of complex, low-rise complex dummy, small-sized complex dummy. Regional factor: price change rate.

소비자의 프리미엄 가격(price premium)지불 결정요인

이지선 ( J. Lucy Lee ) 한국스포츠산업경영학회 2017 한국스포츠산업경영학회지 Vol.22 No.4

제품의 품질이 이질적일 때 소비자는 제품의 질을 보장 받고자 프리미엄 가격지불이라는 기제를 사용한다. 소비자의 프리미엄 가격지불은 제품의 속성에 따라 미치는 요인이 다름에도 불구하고 기존의 연구의 대부분은 한가지 속성(유형의 탐색재)제품에 국한되었으며 품질 관련 요인, 브랜드 관련 요인, 위험 관련 요인이 소비자의 프리미엄 가격지불에 미치는 영향 또한 각각 개별적으로 연구되었다. 프리미엄 가격지불이 인지적, 정서적, 행동적 의사결정과정의 최종 결과물이라 전제할 때 요인들간의 유기적 관계 및 소비자의 프리미엄 가격 지불의도와의 관계를 통합적으로 규명하는 연구가 다른 제품의 속성(무형의 경험재)의 제품을 대상으로 필요하다 판단하였다. 이에 본 연구에서는 프리미엄 가격지불 의사결정에 미치는 요인들을 크게 세가지(품질, 브랜드, 위험 요인)로 분류하고 무형의 경험재인 스포츠 이벤트 브랜드를 대상으로 프리미엄 가격가격 지불의도 결정요인을 연구하였다. 아이언맨 철인3종경기 이벤트에 참여한 철인들을 349명을 대상으로 분석한 결과, 지각된 품질의 차이가 클수록, 가격과 품질의 상관관계가 높을수록, 브랜드가 독창적일수록, 기대한 가치를 제공하지 못할 위험이 적을수록 소비자들은 더 높은 가격을 지불하였다. 따라서 무형의 경험재를 기반으로한 스포츠 조직가 품질 관리, 브랜드 희소가치 극대화, 브랜드 친숙도에 따른 위험요인 감소방안 등을 전략적으로 반영한다면 본 연구는 브랜드 자산관리 및 소비자 행동을 이해하는데 중요한 지표가 될 수 있을 것이다. Consumers who are concerned about the considerabel variability in product quality, they will need to use some mechanism including price premium to assure quality. However, desptie the willingness to pay price premium differs from product`s charateristics, a majority of studies was discussed in the context of tangible sesarch goods. Furthermore, three related determinants, (1) quality-related, (2) brand-related, and (3) risk-related factors were sepearetly examined in relation to willingness to pay price premium. Presming that consumer`s willingness to pay is the final product through congnitive, affective, and behavioral process, it is importatn to assess possible potential factors teogher. Thus, the purpose of this study was to intergrate inter-related factors and examine the determinants of willlingness to pay price premiums within the intangible experience products. Total 349 usable data from IRONMAN triathlon events were collected and analyzed. The results highlighted (1) that, as perceived quality increases, sport consumers will pay a higher premium prices for the branded events and the degree to which they think that the quality is strongly associated with price increases, sport consumers are more likely to pay premiums for the branded events. Also, (2) as the uniqueness of sporting event increases, sport consumers are willing to pay price premiums for the branded events and (3) if the performance risk increases, sport consumers are likely to pay a smaller premium for the event. The results provided preliminary evidence that perceived quality, price-quality inference, brand uniqueness and performance risk were the main factors in sport consumers` decision-making relative to branded sporting events. Testing more cases and providing additional evidence of validity will be the next steps to advancing our understanding of brand value and its determinants.

물류센터 임대료 결정요인에 관한 연구 -경기 권역 30,000㎡ 이상 물류 센터를 중심으로-

최문식,박상준,김형주 한국부동산분석학회 2016 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2016 No.-

상업용 부동산 가격결정요인에 대한 기존의 연구는 오피스 또는 주택을 중심으로 이루어지고 있으며, 산업용 부동산인 물류창고, 공장시설에 대한 연구는 상대적으로 미흡한 실정이다. 특히 물류센터 임대료 가격결정요인에 대한 연구는 거의 이루어지고 있지 않다. 따라서 물류센터 임대료 가격결정에 미치는 실증적 영향이나 요인을 규명하고 하는 본 연구는 시의성이 있다고 판단된다. 본 연구의 대상지는 전국 물류센터 중 최대 규모와 최다 밀집 지역인 경지도 지역 및 수도권의 물류센터이다. 이 지역의 실제자료를 근거한 임대료 가격결정요인을 분석하여, 물류센터 임대료의 적정 가격 산정에 필요한 기초자료를 구축하고자 하였다. 물류센터 임대료 가격결정을 위한 연구 방법은 헤도닉 가격 모형을 활용하였고 다중회귀분석 한 결과 물류센터 임대료 가격결정요인은 물리적 요인과 입지적 요인의 영향을 가장 크게 받는 것으로 분석되었다. 물리적 요인인 차량접안에 대한 시설 요인과 준공년도가 최근일수록 임대료 가격이 증가됨이 사례에서 확인되었다. 입지에 대한 요인으로는 I.C의 거리가 가장 영향력 있는 요인으로 분석되었다. Research on the factors that determine the price of commercial property has historically centered upon offices and residential buildings, and relatively less research has been conducted on industrial property such as distribution centers and plants. In particular, factors that affect the rent of distribution centers have rarely been studied. Therefore, this research is timely in its aim to explain the empirical effects and factors that set the rent of distribution centers. In this research, distribution centers in Gyeonggi Province and Seoul Metropolitan Area, Korea`s two largest and most dense distribution clusters, have been looked at to analyze the rent factors with an aim of establishing a basic database for reasonable rent pricing. The hedonic pricing method was used to study which factors determine the rent of distribution centers. As a result of multiple regression analysis by the hedonic pricing function, it was found that physical factors and location play the most influential role. Physical factors include vehicle accessibility and the date of construction, and case studies have revealed that the more recent the facility was built, the higher the rent. As for the location, proximity to an interchange is analyzed to be the most important factor. This is because proximity reduces logistics costs and speeds up delivery. For that reason, companies in the distribution centers and logistics vendors are found to prefer the location near the interchange.

韓ㆍ美 業種別 資本市場의 統合性 檢證과 資産價格決定要因에 관한 硏究

이상근 한국경영컨설팅학회 2008 경영컨설팅연구 Vol.8 No.1

본 연구는 한국과 미국 업종별 자본시장에서 금융자산가격결정요인을 분석하는데 목적이 있다. 업종별 두 나라 자본시장에서 금융자산가격을 밝히기 위해서는 우선 업종별로 두 나라 자본시장이 통합되어 있는지를 먼저 검증할 필요가 있다. 따라서 한국과 미국 업종별 자본시장이 통합되어 있는지를 국제차익거래가격결정모형(IAPM; International Arbitrage Pricing Model) 을 이용하여 Chow검증으로 분석한 후, 통합되어있는 것으로 판명된 두 나라 업종별 자본시장에서 자산가격결정요인을 분석하였다. 금융자산가격을 결정하는 요인은 수없이 다양하겠지만, 본 연구에서는 두나라의 대표적인 거시경제변수인 환율, 이자율, 물가상승율이 금융자산가격에 미치는 영향을 분석하였다. 분석결과, 한국과 미국 소비재업종 자본시장과 도소매서비스업종 자본이 통합되어 있는 것으로 나타났다. 그리고 두 국가간 통합된 것으로 밝혀진 소비재업종 자본시장에서는 원/달러환율과 한국의 예상하지 못한 인플레이션이, 도소매서비스업종 자본시장에서는 우리나라 이자율, 미국이자율과 미국의 예상하지 못한 인플레이션이 가격결정에 유의한 것으로 나타났다. This paper aims to identify the international asset pricing factors between Korea and U.S. integrated industrial capital markets. Various economic factors seem to influence asset pricing in the integrated industrial capital markets. In this paper only major macroeconomic factors are considered. Now that identifying the asset pricing factors is possible only when the capital markets are integrated internationally, first, the integration hypothesis of capital markets is analyzed, and then the significant asset pricing factors are analyzed. The empirical results show that the consumer goods industrial and wholesale and retail service industrial equity markets between Korea and U.S. are integrated. In the integrated consumer goods industrial market, the dollar based exchange rate and Korean inflation rate are identified as the major macroeconomic factors of asset pricing. And in the wholesale and retail service industrial equity market, Korean and U.S. interest rates, and the U.S. inflation rates are significant as the major macroeconomic factors of asset pricing.

한국주식시장에 적합한 가격결정모형

김동회 ( Dong Hoe Kim ) 한국금융공학회 2014 금융공학연구 Vol.13 No.2

본 연구는 시장요인에 규모요인, 가치요인, 이익요인, 투자요인 등을 추가하는 여러가지 요인모형에 기초를 둔 자산가격결정모형 중에서 어느 모형이 한국주식시장의 평균수익률을 가장 잘 설명하고 있는가를 분석하였다. 이러한 연구는 1997년 7월부터 2013년 12월까지를 분석기간으로 설정하고, 한국거래소의 유가증권시장과 코스닥시장에 상장되어 있는 보통주 종목 (금융업 종목 제외)을 표본으로 하였다. 우선 보통주의 시장가치와 B/M비율, 자기자본이익률, 총자산증가율 등의 다양한 기준을 이용하여 구성한 요인과 포트폴리오의 수익률에 대한 검토를 통하여 한국주식시장에는 규모효과와 투자효과와 같은 이례적 현상이 존재하고 있다는 것을 알 수 있었다. 그러나 가치효과는 대규모 주식에서만 나타나는 현상이며, 이익효과는 나타나지않는다는 것을 알 수 있었다. 한국증권시장에 적합한 자산가격결정모형에 관한 분석결과는 다음과 같이 요약된다. 첫째, Gibbons, Ross, and Shanken(1989)의 검정통계량에 기초한 검증에 의하면, 시장요인에 규모요인을 추가하지 않은 어떠한 모형에서도 절편계수가 모두 0이라는 가설이기각된다. 이러한 분석결과는 시장요인과 규모요인에 대한 민감도들을 포함하지 않는어떠한 가격결정모형도 평균수익률을 추정하는데 적절하지 않다는 것을 의미한다. 둘째, 분석대상 포트폴리오들의 절편계수 각각에 대해 그 크기 등을 추가적으로 분석한 결과는 시장요인에 규모요인, 가치요인, 이익요인, 투자요인 등을 모두 추가한 5요인 모형이라고 해서 평균수익률을 더욱 잘 설명하는 것은 아니라는 것을 보여준다. 그리고 투자요인을 시장요인과 규모요인에 추가한 모형이 그 요인을 추가하지 않은모형에 비해 평균수익률을 더욱 잘 설명하고 있다는 것을 보여준다. 셋째, 각 요인을 다른 요인들에 대해 회귀 분석한 결과로부터 가치요인은 다른 요인들이 평균수익률에 대해 설명하지 못하는 정보를 어느 정도 포함하고 있다는 것을 보여준다. 이상의 검토결과를 기초로 하여, 본 연구는 한국주식시장에 적합한 모형으로 기대 수익률이 시장요인, 규모요인, 가치요인, 그리고 투자요인 등의 민감도에 의해 주어진다는 4요인 가격결정모형을 제안하고 있다. This paper is to find an empirical asset pricing model which can explain the average returns in Korean stock market. To conduct some empirical analyses, this paper uses monthly data of common stocks of all non-financial company, listed in KOSPI market and KOSDAQ market, for the period from July 1997 through December 2013. During the sample period, there are evidences that size effect and investment effect are predominant, but value effect exists only for the big stocks. After examining the GRS-statistics and estimated alphas of regression models, added various factors to the market factor as independent variables, this paper shows that the four-factor asset pricing model, consisting the market factor, size factor, investment factor, and value factor, explains the average returns best in Korean stock market. Although the value factor is not a priced factor in Korean stock market, it is considered as an important common factor because it contains additional information about average returns beyond the other common factors.

상업용지의 공급가격 결정요인 - 강원원주혁신도시를 중심으로 -

장인규,장희순 한국주거환경학회 2019 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.17 No.3

Public Housing Site is developed land by the Public Institution to provide public house and commercial real estate. However, residential and commercial lands differ in the form of supply. residential land is supplied according to appraisal price which is issued by real estate appraiser. but Commercial land is provided by competitive bidding. This is the purpose of this study. The analysis shows that price formation factors differ between supply and expected prices according to previous studies. Prior studies have shown that administrative factor is most powerful influencer than any other factor. But in this study the conclusion is different. Most powerful influencer is environmental factor. In this aspect, the factor affecting the price formation factor is able to be different influential power depends on city’s size and region. Supply planned price is decided by appraisal and assessment by certified public appraiser. Supply price is followed by bidding price. the price appraised value by certified public appraiser is a standard price as policy price. Always bidding price is not represent the market price. the point of view is there are differces between those price. From now on, we should think about difference between the two price. 공공택지는 공공기관에 의해 공공주택이나 상업용부동산을 제공하기 위해 개발되는 토지를 말한다. 그러나 주거용과 상업용 토지는 공급형태가 다르다 주거용은 감정평가사에 의한 감정평가액으로 공급된다. 상업용은 경쟁입찰에 의해 제공된다. 여기서 이연구의 목적이 있다. 분석은 선행연구에 의하면 공급가격과 공급예정가격간에 가격형성요인이 다른 결과를 나타낸다. 선행연구는 가장 영향력이 큰 요인은 행정요인임을 밝혔다. 그러나 이 연구는 다른 결론을 도출하였다. 가장 영향력 있는 요인은 환경요인이다. 이것은 도시의 규모나 지역에 따라 가격형성요인의 영향력은 다르게 작용한다는 것을 말한다. 공급가격은 감정평가사에 의한 감정평가액으로 결정된다. 공급가격은 경쟁입찰에 의한다. 공급가격은 정책가격으로서 기준가격이다. 경쟁입찰가격이 시장가격을 나타내는 것은 아니다. 두 가격간에는 관점이 다르다. 앞으로 두가격 간의 차이점에 대해서 고려하여야 한다.

우리나라 주요 지역 주택가격의 요인분석 : 공통요인의 식별을 중심으로

황상연(Sang-Yeon Hwang),차경수(Kyung-Soo Cha) 한국산업경제학회 2014 산업경제연구 Vol.27 No.1

본 연구에서는 지역주택가격간의 동조성을 견인하는 주도지역의 존재 여부를 살펴본다. 이를 위해 공통요인모형을 이용하여 국내 25개 지역의 주택매매가격 및 전세가격에 내재되어 있는 복수의 비관측 공통요인들이 특정지역의 주택가격으로 식별될 수 있는지의 여부를 외환위기를 전후로 나누어 살펴보았다. 분석결과, 외환위기 이전에는 국내 주택가격의 동조성을 초래하는 주도지역으로 식별될 수 있는 특정지역이 발견되지 않았으나, 외환위기 이후 기간 중 주택매매가격은 서울-강남, 천안, 광주지역이, 전세가격의 경우는 서울-강북 지역이 주도지역으로 식별되었다. 이와 같은 복수의 주도지역의 존재는 비서울-강남 지역의 주택매매가격이 서울-강남의 주택가격과 장기적으로 동조될 가능성은 낮으며, 오히려 지역 거점지역의 주택매매가격과 동조될 가능성이 높음을 시사하는 것이다. 또한, 본 연구에서는 지역간 주택가격의 동조성이 콜금리 및 산업생산과 같은 거시경제변수에 의해서 식별될 수 있는지의 여부도 살펴보았으나, 외환위기 이후 기간 중 콜금리만이 지역 주택매매가격을 관통하는 제3의 비관측 공통요인으로 식별될 수 있는 것으로 나타나 이와 같은 기초 거시경제변수가 지역 주택가격의 동조성에 영향을 미쳤을 가능성은 높지 않은 것으로 판단된다. 본 연구의 분석결과는 개별 지역의 주택가격 예측모형 등을 연구함에 있어 경제 기초변수 뿐 아니라 주요 거점지역의 주택가격도 함께 고려해야 함을 시사하고 있다. In this paper, we examine whether multiple unobserved common factors in Korea"s major 25 regions" housing purchase and jeonse prices can be identified by city-level house prices. By doing this, we investigate if there exist any leader-regions as the important origins of the Korea"s house price comovements. According to the empirical findings, there are no leader-regions in the pre-Asian Crisis period, However, Seoul-Kangnam, Cheonan, and Kwangju regions can be identified as the unobserved common factors of the regional housing purchase prices while Seoul-Kangbuk is the leader-region of regional housing jeonse prices in the post-Asian Crisis period. This finding implies that it is unlikely that non-Seoul-Kangnam regions" housing purchase prices has a long-run relationship with Seoul-Kangnam"s purchase price. Rather, regional housing purchase prices are likely to comove with the regional leaders" purchase prices. In addition, we study if main macro variables such as an interest rate and industrial production can be identified as the unobserved common factors of the housing purchase and jeonse prices. The result shows that only the interest rate can be identified as the third common factor of the regional housing purchase prices. Therefore, leading regions" housing prices together with fundamental economic variables should be seriously considered in Korea"s housing price forecasting works.

토지가격의 가격형성요인일고찰

방경식 한국감정평가학회 2008 감정평가학논집 Vol.7 No.1

The factors to affect land value has natural environments and humanities environment. This is called forces influencing value in real estate valuation. Appraiser analyzes this and estimates a land value. korea uses this forces influencing value in land valuation standards. However, it is old, and this cannot reflect environment change of the long time after having established it. Therefore, there is necessity to reflect such a change in this standard. Author discussed to foreign real estate valuation theory and practices and what kind of factors must add. As a result, suggested a basic course as follows; first, it must reflect a change of world situation. The international politics, economy and cultural phenomena are influence on each country. Second, it must reflect an environmental change. Air pollution and soil pollution attracts attention for a new factors to affect a real estate value greatly. Third, it must reflect the influence of the technology development. Technology development and the influence of spreading are because it has an influence on a real estate value. On the other hand, it suggested the content that it must add as follows to be concrete. It is the 'world situation',`'society psychological condition', and 'politics stability situation' to add for a general forces. It is the 'information and communication base',`'pollution outbreak excitement' to add for a neighborhood forces. And then, the item which must add in site forces 'use possibility of the information and communication infrastructure', 'deposit cultural assets presence or not', 'pollution outbreak or not', 'danger of the disaster' and 'accessability'. 토지가격(land value)에 영향을 주는 요인은 자연환경과 인문환경이 있다. 이것을 가격형성요인(forces influencing value)이라 한다. 평가사(appraiser)들은 이것을 분석하여 가격을 추산(estimation)한다. 한국은 이 가격형성요인을 평가지침(valuation standards)으로 이용한다. 그러나 이것은 제정한지 시간이 많이 경과하여 요즈음 급변하는 환경변화를 반영하지 못하고 있다. 따라서 이러한 변화를 이 지침(standard)에 반영할 필요성이 있다. 외국의 평가이론(valuation theory)이나 실무(practices)를 참조하여 어떠한 요인을 추가해야 하는지 검토하였다. 그 결과 기본방향을 다음과 같이 제안하였다. 첫째, 국제상황(world situation)의 변화를 반영해야한다. 사회, 경제, 정치질서가 한 국가에 머물던 시대에서 전 지구적으로 영향을 미치는 시대로 바뀌었기 때문이다. 둘째, 인위적 작용에 따라 발생한 환경 변화 등을 반영해야 한다. 대기오염, 토양오염 등은 부동산가격에 크게 영향을 주는 새로운 요인으로 주목받고 있다. 셋째, 기술개발의 영향을 반영해야 한다. 기술 개발과 보급의 영향은 부동산가격에 영향을 미치고 있기 때문이다. 한편, 구체적으로 추가해야 할 내용을 다음과 같이 제안하였다. 일반요인(general forces)으로 추가할 항목은 ‘국제화 상태’, ‘사회심리상태’, ‘정치안정상황’, ‘사회치안상태’이다. 지역요인(neighborhood forces)으로 추가할 항목은 ‘정보통신기반의 정비상태’, ‘공해발정의 정도’다. 그리고 개별요인(site forces)으로 추가해야 할 항목은 ‘정보통신기반 이용의 난이’, ‘매장문화재 유무 및 그 상태’, ‘공해발생의 유무 및 그 상태’, ‘재해의 위험성’ ‘환경 및 접근성’이다.