구분소유자의 대지사용권 개념

신국미 한국집합건물법학회 2017 집합건물법학 Vol.21 No.-

The term 'right to use site' means the right which the owner of a section has in respect of the site for a building in order to own his/her section for exclusive use, and a right to use site is effected if there exists a condominium building on the ground, and the owner of a section has the right of using in respect of the site for a building in order to own his/her section for exclusive use. The right of using in respect of the site for a building is represented in general as a form of ownership, and includes usufructuary such as superficies, Chonsegwon and a lease. According to the supreme court's decision in 2000, a unregistered buyer's right to request title transfer registration has a title to use site. There should be unity in relation to a section for exclusive use when a right to use site is exercised because a legal dispute can appear if a right to use site is sold in its separation from a section for exclusive use taking the characteristics of a condominium building into account. Therefore, Article 20 of the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings has a provision regarding the prohibition of disposal of a right to use site in its separation from a section for exclusive use. In other words, it is not possible to sell a right to use site in its separation from a section for exclusive use, and the sale of a section for exclusive use only can be considered to include the sale of a right to use site as well. The existence of a right to use site has been widely acknowledged since the supreme court's decision in 2000. According to the precedents, a unregistered buyer is entitled to a right to use site, a buyer of land is entitled to a right to use site even in the case of not paying the price of purchase, and a right to use site can be acquired when a section for exclusive use is auctioned off in the auction procedure because a right to use site is regarded as a subordinate right when a right to use site and a section for exclusive use are sold separately, and also a just enrichment is not formed even in the case of not paying the price of purchase of land. This study cast doubts on the standpoints of the precedents mentioned above. In the meantime, the precedents have widely admitted a right to use site taking the characteristics of a condominium building into account, but may be seen to disregard the protection of the owner of land under the influence of the Civil Law which emphasizes requirement for establishment. In this regard, this study analyzes critically the standpoints of the existing theories and precedents on a right to use site. 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 대지에 대하여 가지는 권리이므로ⅰ) 지상에 집합건물이 존재하고 ⅱ) 구분소유자가 전유부분의 소유를 위해 당해 대지에 대하여 사용권을 보유한다면 대지사용권이 성립한다. 대지에 대한 사용권으로는 소유권이 가장 일반적인 모습이며 소유권이외의 용익권(지상권, 전세권, 임차권 등)도 해당되며, 2000년 대법원전원합의체 판결에 의하면 미등기매수인이 가지는 소유권이전등기청구권도 대지를 사용할 권원이 된다. 이와 같은 대지사용권은 집합건물의 특성상 전유부분과 분리하여 처분될 경우 복잡한 법적 분쟁이 발생할 우려가 있으므로 전유부분과의 일체성이 확보되어야 한다. 이에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 금지하는 규정을 두고 있다(동법 제20조). 즉 전유부분과 분리하여 대지사용권만을 처분할 수 없으며, 전유부분만의 처분으로 대지사용권도 함께 양도된 것으로 본다. 대지사용권의 성립은 2000년 대법원전원합의체 판결이후로 넓게 인정되고 있다. 판례에 의하면 ⅰ) 토지에 대한 미등기 매수인에게도 대지사용권이 인정될 뿐만 아니라 ⅱ) 토지매수인이 매매대금을 완납하지 않은 경우에도 대지사용권이 인정되며, ⅲ) 대지사용권은 구분소유권의 종된 권리이기 때문에 경매절차에서 경락인은 전유부분만을 경락받고서도 대지사용권을 취득하며, 이 경우 대지에 대한 경락대금을 지불하지 않더라도 부당이득이 성립되지 않는다. 이 글은 이와 같은 판례의 태도에 불합리한 점이 없는가하는 의문에서 출발한다. 그동안 판례가 대지사용권의 성립을 넓게 인정한 것은 집합건물의 특성상 당연한 것으로 인식되었지만 성립요건주의를 취하는 우리민법하에서 진정한 토지소유자의 보호를 도외시한 것은 아닌가 하는 점이다. 이글은 이러한 입장에서 대지사용권에 관한 종래의 학설 및 판례의 태도를 비판적으로 분석하였다.

전유부분의 경매로 인해 대지사용권의 성립 이전에 설정된 저당권이 토지공유지분의 범위에서 소멸하는지 여부

양형우 한국재산법학회 2015 재산법연구 Vol.32 No.1

대상판결은 대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인이 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분에 관한 이전등기를 마치지 아니한 경우, 토지공유지분에 대한 소유권을 취득하며, 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 설정된 저당권이 토지공유지분의 범위에서 전유부분의 매각으로 소멸한다고 해석한 최초의 판례로 그 의미가 있다. 집합건물의 신축으로 구분소유가 성립하면, 분양자(건축주)가 등기 없이 각 구분건물에 대한 소유권을 취득함과 동시에 구분건물의 소유를 위해 토지에 대한 사용권원이 대지사용권으로 전환되고, 구 분소유자의 대지사용권은 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정된다는 점, 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 설정된 근저당권은 일체불가분성의 효과와 경매목적물상의 부담에 관한 소멸주의의 원칙에 의하여 소멸한다는 점 등을 비추어 볼 때, 대상판결의태도는 타당하다. 하지만 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분에 대한 평가가 최저경매가격에 반영되지 않은 채 매각허가결정이 확정되면 토지공유지분의 범위에서 전유부분의 매각으로 소멸하지만, 그 근저당권자가 보호받지 못한다는 문제가 발생할 수있다. The precedent of Supreme Court on 28th of November, 2013 (No. 2012Da03225) is noteworthy as it is the first case where a purchaser who bought section of exclusive ownership from a person who has built aggregate buildings and registered ownership transfer but did not complete the registration of ownership transfer for co-owned share of land regarding the right to use site of a section of exclusive ownership, the purchaser has the ownership of the co-owned share of land, and the land mortgage set before the right to use site disappears with selling of a section of exclusive ownership within the range of the co-owned share of land. The ruling of Supreme Court on 28th of November, 2013 is justified (No. 2012Da103325) as following reasons; 1) once partitioned ownership settles with new construction of aggregate building, the builder acquires ownership of sectioned building without registration and at the same time the right to use land is transferred to the right to use site for ownership of the sectioned building and the right to use site of sectional owners is a separable relation with a section of exclusive ownership; 2) mortgage applied to the land before the conclusion of right to use site disappears based on inseparability effects and the principle of extinction on burden from auctioning objects. If the selling is confirmed in the situation where the land evaluation on the co-owned share of land which applied to the right to use site of a section of exclusive ownership does not reflect the lowest bidding price, the mortgage disappears by selling the section owned within the co-owned share of land. However, since there is a problem that the mortgagee is not protected, there should be further development on protection system for mortgagee.

대지안의 공지를 사실상 도로로 활용하는 경우 재산세 감면신청 전환방안에 관한 연구

노미리 한국세무사회 부설 한국조세연구소 2023 세무와 회계 연구 Vol.12 No.3

Roads under the Road Act and other private roads established for the free passage of ordinary people are not subject to property tax. On the other hand, vacant lot within building site is subject to taxation (Article 109 Paragraph 3 Subparagraph 1 of the Local Tax Act and Article 108 Paragraph 1 Subparagraph 1 of the Enforcement Decree of the same Act). The theoretical basis for exempting roads from taxation is rooted in the policy objective of “public interest.” Therefore, even if vacant lot within a building site is a taxable property, if it is being used for passage by an unspecified number of people, it possesses the same “public interest” and should be exempt from taxation. On the other hand, in the current local tax system, there are many cases that when tax authorities impose property taxes on a vacant lot within a building site, many taxpayers argue that these lands should be considered de facto roads and thus be exempt from taxation. However, it is reasonable to consider converting a current system to applications for property tax reduction for the following three reasons. Firstly, it has difficulty in accurately assessing the status of de facto roads. In South Korea, there is no precise data on the status of de facto roads. Furthermore, the standards for vacant lot within a building site have been significantly relaxed compared to when they were initially established, and the required distance from building lines and adjacent land boundaries varies slightly depending on the target building. As a result, since some vacant lots within building sites have a minimum distance of only 0.5m, it is practically challenging for tax authorities to individually perceive and manage them. Thus, under the current local tax system, tax authorities impose taxation first, and taxpayers have no choice but to dispute their status as de facto roads to claim exemptions. However, if taxpayers are allowed to apply for reduction when certain criteria indicating that the vacant lots within building sites are de facto roads are met, the number of cases in which taxation is imposed despite their de facto road status would significantly decrease. Secondly, it is possible to derive the requirements that the vacant lot within a building site actually corresponds to a de facto road. Through various judicial precedents, such as the Supreme Court decision 2002du2871 ruling on January 28, 2005, and decisions made by the Tax Tribunal, certain criteria have been stereotyped to identify vacant lot within a building site as de facto roads. These criteria include:① the absence of public roads within the sidewalk or the impracticability of passage using public roads alone, ② usage as a connecting route, ③ utilization by an unspecified number of people for passage, and ④ the absence of exclusive use or income-generating potential. Therefore, by considering these four criteria, it is possible to determine whether the vacant lot within a building site can be regarded as a de facto road. Thirdly, it is possible to promote the expediency of taxpayer rights protection through property tax reduction or exemption applications. Explicitly stating in Act On Restriction On Special Cases Concerning Local Taxation that vacant lot within a building site meeting the criteria for de facto roads will be eligible for property tax reduction or exemption if taxpayers apply for the reduction or exemption, there would be fewer disputes over property tax imposition. By achieving the objective of property tax exemption for de facto roads before reaching the tax appeal stage, taxpayers can promptly protect their rights. Considering the reasons mentioned above, it is reasonable to converse vacant lot within a building site used as de facto roads into applications for property tax reduction or exemption. 도로법에 따른 도로와 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 개설한 사설 도로는 재산세 부과대상이 아니다. 반면, 대지안의 공지는 과세대상이다(지방세법 제109조 제3항 제1호, 같은 법 시행령 제108조 제1항 제1호). 이 때문에 대지안의 공지를 사실상 도로로 활용하고 있는 경우 재산세 과세대상인지 여부가 쟁점이 되는 경우가 있다. 도로를 비과세하는 이론적 근거가 ‘공익’이라는 정책적 목적에 있다는 점에 비추어 볼 때 사유지인 대지안의 공지라고 하더라도 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있다면, 위와 동일하게 ‘공익성’을 지니고 있으므로 비과세하는 것이 타당하다. 한편, 현행 지방세법하에서는 과세관청이 대지안의 공지라는 이유로 재산세 부과처분을 하면 납세자가 사실상 도로로서 비과세대상임을 주장하는 경우가 많다. 그런데, 다음과 같은 3가지 이유로 대지안의 공지를 사실상 도로로 활용하는 경우 재산세 감면신청으로 전환하는 방안이 타당하다. 첫째, 사실상 도로의 현황 파악이 매우 어렵다. 대지안의 공지와 별개로 우리나라는 사실상 도로의 현황에 대한 정확한 자료가 없다. 더욱이 대지안의 공지는 대상 건축물에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터의 이격거리가 조금씩 다르며, 대지안의 공지 기준은 제정 당시보다 훨씬 완화된 방향으로 개정되었다. 그 결과 대지안의 공지 기준상 최소 이격거리가 0.5m에 불과한 경우도 있으므로 과세 관청에서 이를 일일이 파악하고 관리하는 것은 현실적으로 쉽지가 않다. 그렇기 때문에 현행 지방세법하에서는 과세관청이 과세를 하고 난 후 납세자가 사실상 도로로서 비과세대상임을 다툴 수 밖에 없는 구조이다. 하지만, 대지안의 공지가 사실상 도로에 해당하는 일정 요건을 갖춘 경우 납세자로 하여금 감면신청을 하도록 한다면, 대지안의 공지가 사실상 도로임에도 불구하고 그 현황을 파악하지 못해서 과세하는 경우는 크게 감소할 것이다. 둘째, 대지안의 공지가 사실상 도로에 해당하는 요건의 도출이 가능하다. 대법원 2005.1.28. 선고 2002두2871 판결 등과 누적된 조세심판원 결정례를 통해 대지안의 공지가 사실상 도로에 해당하는 요건이 어느 정도 정형화되어 있다. 대지안의 공지가 사실상 도로로 해당하는 요건으로 ① 인도 내에 공도가 없거나, 공도만으로는 통행이 어려울 것, ② 연결통로로 활용될 것, ③ 불특정 다수인이 통행에 이용하고 있을 것, ④ 배타적 사용․수익 가능성이 없을 것, 이 4가지 정도를 고려해 볼 수 있다. 셋째, 재산세 감면신청을 통해 납세자 권리구제의 신속성을 도모할 수 있다. 재산세 감면신청은 재산세가 100% 면제되는 경우를 포함한다. 지방세특례제한법 등에 대지안의 공지가 사실상 도로에 해당하는 요건과 위 요건 충족시 재산세가 감면된다는 점을 명시하고, 납세자로 하여금 감면신청을 하도록 한다면 재산세 부과처분을 다투는 경우가 현재보다 감소할 것이다. 즉, 납세자는 조세불복 단계에 이르기 전에 재산세 비과세라는 소기의 목적을 달성할 수 있으므로 신속한 납세자의 권리구제가 가능하다. 위에서 살펴본 이유로 대지안의 공지를 사실상 도로로 활용하는 경우 재산세 감면신청으로 전환하는 방안이 타당하다.

실무연구(實務硏究) : 집합건물 대지권등기의 기본원리와 실무상의 문제

구연모 ( Yuhn Moh Ku ) 법조협회 2009 法曹 Vol.58 No.3

집합건물의 대지권등기는 그 등기가 다소 복잡하기 때문이기도 하지만 기본적인 원리에 대한 이해가 부족하여 신청인도 잘 모르고 등기를 신청하고 등기관도 잘 모르고 등기를 실행하는 것이 등기실무이다. 특히 관련규정들을 알고 있어도 구체적인 사례에 이를 적용할 줄을 몰라 난감해하는 경우를 실무에서 많이 보았다. 이 글에서는 대지권등기에 대한 기본적인 원리와 실무에서 잘못 처리되고 있는 사항들 및 제도의 문제점들을 교과서적인 설명에서 벗어나 사례를 들어가면서 살펴보았다. 먼저 대지권등기의 기본개념으로 대지, 대지사용권과 대지권의 개념을 설명하고 전유부분과 대지사용권의 처분의 일체성에 따른 분리처분금지의 취지를 등기부상 공시하는 방법이 대지권등기임을 살펴보았다. 이어서 대지권등기의 구체적인 절차를 일목요연하게 정리하면서 특히 대지권등기시 등기부에 기재하는 사항 중 실무상 가장 어려움을 느끼는 대지권의 비율이 어떻게 정하여지는지를 다양한 사례를 통하여 알아보았다. 다음으로 대지권등기가 이루어진 경우 그것이 등기절차에 어떠한 효과를 미치는지를 여러 등기절차와 관련하여 알아보았다. 그리고 대지권등기를 말소하는 경우 건물등기부에 등기된 등기사항을 토지등기부에 전사하는 원리를 설명하고, 마지막으로 대지사용권의 사후취득과 관련하여 최근의 부동산등기법의 개정내용도 살펴보았다.

An Analysis of Several Major Decisions of the Korean Court on the Right of Using Site

Kim, Seo-Gi 忠南大學校 法學硏究所 2021 法學硏究 Vol.32 No.3

Many people call the Republic of Korea the Republic of apartment house. This expression shows how many apartment houses are built in Korea. Also, according to findings by Statistics Korea, in 2019, people in the lower income bracket live more in single-family housing than in multi-family housing, whereas people in the higher income bracket live more in multi-family housing than in single-family housing. Even if interpreting the AOMC to promote the people’s benefit who live in multi-family housing, the Korean court should interpret the AOMC in the light of the whole legal system. If not doing so, sprung-up-everywhere large-scale apartment complexes could spoil the landscape, and a wealth gap between the rich and the poor could be more serious. This Article examines several major decisions of the Korean court on the right of using site, in that in particular, in Korea, many people are very interested in land as limited resources, and nevertheless, there is just a short direct description of the right to use site in the AOMC Section 3 which consists of only three provisions. When it comes to condominium building, among other things, a section for exclusive use and the right of using site for it should be treated as a whole. If not so, the site owner could require the sectional owner who has no right of using site to remove his or her section for exclusive use by exercising real action on the site ownership. However, in most cases, it is almost impossible to remove only the section for exclusive use concerned. In this respect, there is surely some doubt about several major decisions of the Korean court on the right of using site. 우리나라는 흔히 아파트 공화국이라고도 불린다. 이러한 표현은 우리나 라에 얼마나 많은 아파트들이 세워져 있는 지를 단적으로 말해준다. 또한 2019년 통계청 자료에 따르면, 고소득층은 아파트를 중심으로 한 공동주 택에 더 많이 살고 저소득층은 단독주택에 더 많이 거주한다고 한다. 비록 공동주택 거주자들의 편익을 증진시키기 위해서 집합건물법을 해 석할지라도 그러한 해석은 전체 법체계에 부합하도록 엄격하게 행해져야 만 한다. 만약 그렇지 않다면 우후죽순처럼 생겨난 대규모 아파트 단지들 로 말미암아 자연경관은 심각하게 훼손될 것이며, 또 아파트를 중심으로 한 공동주택 거주자들만의 편익이 증진되어 빈부의 격차는 보다 심각해 질 것이다. 사람들은 한정된 자원으로서 토지에 특히 관심을 두고 있다는 점, 그럼 에도 집합건물법은 대지사용권에 관해 제1장 제3절에서 단지 3개의 조문 만을 둠으로써 다양한 분쟁이 발생하고 있다는 점 등에 착안하여 본고에 서는 우리 법원의 대지사용권에 관한 몇 가지 주요 판례들을 비판적으로 분석해 보고자 한다. 무엇보다 집합건물의 경우 대지사용권이 없는 전유부분의 경우 그 전 유부분만을 철거하는 것은 거의 불가능하다는 점에서 집합건물법 해석 시 대지사용권이 없는 전유부분은 극히 예외적으로만 인정되도록 고려할 필요가 있음에도 우리 법원이 과연 그렇게 하고 있는지는 의문이다. 우리 법원은 증축되기 전에 집합건물이며 한 사람의 구분소유자가 모 든 전유부분을 다 소유하고 있고 대지 전체의 소유권도 가지고 있는 경우 에 증축을 통해 새로이 만들어진 전유부분을 위한 대지사용권은 비록 증 축 후에도 그 구분소유자가 새로이 만들어진 전유부분을 포함해 모든 전 유부분을 여전히 소유하고 있고 대지 전체 소유권도 가지고 있을 지라도 공정증서가 없으므로 존재하지 않는다고 보고 있다. 증축되기 전의 건물 이 집합건물이므로 집합건물법의 적용을 받게 되는데 집합건물법 제20조 제2항 본문 및 제4항에 따르면 공정증서 등이 있는 경우가 아니라면 구분 소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없 는데 해당 사안에서는 기존의 전유부분을 위한 대지사용권을 분리 처분 이 가능하도록 정하고 있는 공정증서가 없어서 새로이 만들어진 전유부 분에는 대지사용권이 존재하지 않는다고 본 것이다. 사람들은 공정증서를 분쟁에 대비하기 위해 작성하는 경우가 일반적이 다. 그런데 해당 사안에서는 증축 전후 불문하고 어떠한 새로운 소유권자 도 등장하지 않으며 한 사람의 구분소유자가 모든 전유부분과 대지전체 에 대한 소유권을 계속해서 보유하고 있다. 또 증축하면서 대지사용권이 없는 전유부분을 자신이 창설한다고 생각하는 것은 일반적이지 않다. 따 라서 이러한 경우에는 공정증서를 작성하지 않았다고 해서 기존의 전유 부분을 위한 대지사용권이 분리처분이 불가능하도록 보는 것은 사람들의 일반적 의사에 부합하지 않는다. 그러한 이유로 집합건물법 제21조 제1항 본문은 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에는 각 전유부 분의 처분에 따르는 대지사용권이 각 전유부분의 면적비율에 따라 존재 함을 원칙적으로 밝히고 있다고 생각한다. 요컨대 증축 전후 불문하고 어떠한 새로운 소유권자도 등장하지 않으 며 한 사람의 구분소유자가 모든 전유부분과 대지전체에 대한 소유권을 계속해서 보유하고 있는 경우에는 집합건물법 제21조 제1항 본문이 법률 상 추정 규정이 되어 공정증서가 없어도 증축을 통해 새로이 만들어진 전 유부분을 위한 대지사용권도 존재하는 것으로 추정해야 할 것이다. 이처 럼 우리 법원은 대지사용권이 없는 전유부분의 존재를 인정함에 있어서 더욱 엄격할 필요가 있다. 덧붙여 증축 전에는 단독주택이었으나 증축 후 집합건물로서 공동주택 이 된 경우에 종전의 단독주택 및 대지전체의 소유자가 집합건물의 구분 건물들 즉 전유부분들 및 대지전체를 여전히 소유하고 있는 경우에는 종 전의 단독주택은 집합건물법의 적용을 받지 않는 것이고 증축을 통해 집 합건물이 되어 집합건물법의 적용을 비로소 받게 되는데 이때 집합건물 법 제21조 제1항 본문에 의해 각각의 전유부분을 위한 대지사용권은 각 전유부분의 면적비율에 따르는 것으로 본다. 이때 집합건물법 제21조 제1 항 본문은 법률상 간주 규정이 되며 일부 전유부분의 경우 대지사용권이 없는 것으로 정한 공정증서가 단지 있다는 이유만으로 간주를 번복할 수 없고 반드시 법원의 판단을 통해서만 대지사용권이 없는 전유부분의 존 재를 확정짓도록 해야만 할 것이다. 한편 우리 법원은 전유부분과 대지지분에 대한 매매계약 체결 후 매매 대금을 지급했음에도 전유부분만 소유권이전등기를 경료하고 대지지분 이전등기를 경료하지 않은 경우에도 매수인은 매매계약의 효력으로서 ‘전유부분을 소유하기 위한 대지 점유 및 사용권’이 인정되며 이러한 ‘전 유부분을 소유하기 위한 대지 점유 및 사용권’은 집합건물법상의 대지사 용권이 된다고 판시하고 있다. 그러나 권리란 특정한 이익을 향유할 수 있도록 하기 위해 특정인에게 법이 인정한 힘이다. 그런데 우리 민법은 매매계약의 효력으로서 ‘전유부분을 소유하기 위한 대지 점유 및 사용권’ 을 명시적으로 인정하고 있지는 않다. 우리 민법이 매매계약의 기본적 효 력으로서 매수인에게 명시적으로 인정하고 있는 것은 매매 목적물에 대 한 소유권 이전 청구권과 과실 수취권이다. 우리 민법 제211조는 소유권의 내용으로 사용권능을 인정하고 있다. 그 리고 사용권능을 실현하기 위해서는 일반적으로 점유가 필요하다. 그러 나 민법 제211조를 이런 식으로 법률행위에 의한 동산소유권 변동의 요 건으로서 인도를 요구하는 규정으로 해석하게 되면 법률행위에 의한 동 산물권변동의 성립요건으로 인도를 요구하고 있는 민법 제188조 제1항을 실질적으로 아무런 의미도 없는 규정으로 만들어 버리게 된다. 따라서 민 법 제211조를 근거로 ‘전유부분을 소유하기 위한 대지 점유 및 사용권’을 인정할 수는 없다고 판단된다. 물건에 대한 사실상 지배 즉 점유 없이도 소유권자가 사용권능을 실현하는 것도 가능하기 때문이다. 그렇다면 부동산의 경우 매매목적물의 소유권이전의무 속에는 매매목 적물 인도의무는 포함되어 있지 않다고 보아야 할 것이다. 매도인이 매매 계약 체결 후 매매목적물을 인도하는 것은 인도하지 않게 되면 어차피 매 수인이 소유권을 취득한 후 물권적청구권을 행사해 올 것이기 때문에 인 도하는 것일 뿐이다. 한편 우리 민법 제587조에 따르면 매매대금을 지급한 후에는 천연과실 이든 법정과실이든 과실수취권이 매수인에게 있게 된다. 반대로 매매대 금을 지급하지 않았다면 매도인이 과실수취권을 갖는다. 또한 사용이익 은 법정과실은 아니나 양자는 그 실질이 유사하여 법정과실에 관한 규정 을 사용이익에도 유추적용 할 수 있다. 아파트 분양계약 체결 후 분양대 금을 전부 지급한 경우에 수분양자가 아파트에 거주함으로써 얻는 이익 은 사용이익으로서 제587조를 유추적용하면 그 수취권이 매수인인 수분 양자에게 있다. 따라서 매매대금을 지급했다면 ‘전유부분을 소유하기 위 한 대지 점유 및 사용권’이 매수인인 수분양자에게 있다고 할 수 있으며, 매매대금을 지급하지 않았다면 사용이익 수취권이 매도인에게 있으므로 매수인인 수분양자는 ‘전유부분을 소유하기 위한 대지 점유 및 사용권’이 없다고 해야 할 것이다. 그런 면에서 보자면 매매대금을 지급하지 않은 경우에도 매수인에게 ‘전유부분을 소유하기 위한 대지 점유 및 사용권’을 인정하는 법원의 태도는 동의하기 어렵다. 우리 법원은 대지사용권 없는 전유부분만의 처분행위도 유효로 본다. 하지만 집합건물법 제20조 제2항은 명백히 전유부분과 대지사용권의 분 리처분을 금지하고 있다. 그리고 이 규정은 강행규정이다. 따라서 대지사 용권 없이 전유부분만의 처분행위는 무효인 것이다. 결국 우리 법원의 이 러한 태도는 아파트에 대한 투기를 부추길 수 있다. 대지사용권이 없는 경우에도 유효로 보기 때문에 보다 빈번히 아파트 양도행위가 일어날 수 있다. 더욱이 비록 집행법원이 대지사용권의 가액을 감정평가액에 반영 하지 않은 채 경매절차를 진행한 경우에도 경락인은 주된 권리로서 전유 부분의 소유권뿐만 아니라 종된권리로서 대지사용권도 취득하며 이렇게 취득한 대지사용권이 부당이득이 되지도 않는다는 것이 우리 법원의 입 장이다. 그 결과 사람들은 주저없이 저당권이 전유부분에만 설정되어 경 매가 개시된 경우에도 입찰에 참여할 것이다.

건축대지와 주변 컨텍스트의 융합적인 연계성을 고려한 대지분석에 관한 연구

전인목 한국융합학회 2017 한국융합학회논문지 Vol.8 No.5

건축대지는 건축디자인의 배경으로서 그 주변 환경과의 맥락 속에 존재하며, 건축은 대지와 주변 환경과 의 연계성 속에서 인식되어 존재하므로 건축물의 계획은 대지분석으로부터 시작되며 그것의 귀결 또한 주변 환경과 의 상호관계 속에서 그 장소성의 의미를 찾을 수 있다. 그렇지만 아이러니하게도 이러한 의미를 지닌 대지분석에 대하여 직접적으로 기술한 논문은 존재하지 않는다. 그러므로 본 논문은 생태계의 환경을 구성하는 지(地)ㆍ수(水) ㆍ화(火)ㆍ풍(風)의 4가지 환경을 중심으로 대지분석 항목을 분류하고, 나아가 대지내부와 주변 환경의 유기적인 상관관계를 종합한 융합적인 정보의 결과를 건축설계에 적용하기 위한 대지의 수평 3분할과 수직 3분할 그리고 그 것의 조합인 ‘9sectors system'을 고안하여 보다 이성적이고 효율적인 건축계획에 도움을 주고자 하였다. 그리고 이러한 system을 적용한 프로젝트의 진행을 통하여 기존의 대지분석 방식보다 더욱 세밀한 대지분석 자료에 대한 적용방안임을 검토하였다. The architectural site exists in the context of the surrounding environment as the background of architectural design, and the architecture exists in the connection between the site and the surrounding environment therefore, the plan of the building starts from the analysis of the site, and its consequences too meaning can be found in the relation with the surrounding environment. Ironically, however, there are no direct papers describing site analysis with this meaning. Therefore, this paper categorizes the site analysis items around the four environments of Land, Water, Fire, and Wind that constitute the environment of the ecosystem, furthermore, in order to apply the result of the fusion information to the architectural design by synthesizing the organic correlation between the inside and the surrounding environment, i created the '9sectors system', which is a combination of 'horizontal 3 and vertical 3'to provide a more rational and efficient architectural plan. Through the progress of the project using this system, it is considered that it is a more applicable method of the site analysis data than the existing site analysis method.

집합건물의 전유부분만을 경매로 취득한 자로부터 그 전유부분을 양수한 자가 해당 대지공유지분권을 무상으로 취득할 수 있는지 여부

송명호 대한변호사협회 2011 人權과 正義 : 大韓辯護士協會誌 Vol.- No.418

대지사용권의 본질은 대지를 사용할 수 있는 권리이고, 대지소유권, 대지임차권 등은 이러한대지사용권의 형태들에 해당한다. 집합건물법 제20조 제1항을 적용함에 있어서는 [대지사용권이 대지권으로 등기가 이루어진 경우에는 그 대지사용권의 형태가 무엇이든지 불문하고 그 형태 자체가 처분일체성이 인정되는 대지사용권이 된다. 그러나 대지사용권이 대지권으로 등기가 이루어지지 않은 경우에는 그 대지사용권의 형태가 가지는 권능들 중 사용권능만이 처분일체성이 인정되는 대지사용권이 된다.]고 보아야 할 것이다. 본질로서의 대지사용권을 이미 취득한 전유부분의 소유권자는 본인이 취득한 본질로서의 대지사용권의 효력에 기하여, 대지에 대한 권리를 보유하고 있는 자에게 자신 앞으로 대지에 대한 권리를 이전하라고 청구할 수 있는 권리를 가진다고 보아야 할 것이다. 이러한 청구권은 부동산점유취득시효완성을원인으로 한 소유권이전등기청구권과 유사하게 채권적 청구권의 성격을 가지며, 예컨대 대지소유권을보유하고 있는 자는 사용권능의 제한을 받는 경우의 대지소유권의 시가 상당액을 지급할 것을 요구할수 있다고 보아야 할 것이다. A right to use a site is the essence of term ‘right to use site’. And land ownership,land lease etc. correspond the forms of the term ‘right to use site’. In applying Article 20(1) ofAct on the ownership and management of aggregate buildings, we should interpret the term ‘right to use site’ as follows. [In case that registration of a ‘right to a site’ has been filed, ‘right to use site as form’ itself shall be in accordance with the disposition for section for exclusive use, regardless of whatever ‘right to use site as form’ is. But in case that registration of ‘a right to a site’ has not been filed, Only the right of use site among various rights of ‘right to use site as form’ shall be in accordance with the disposition for section for exclusive use.]The owner of section for exclusive use who has acquired ‘right to use site as essence’ can ask the owner of right in respect of the site to yield the right in respect of the site on the basis of the effect of ‘right to use site as essene’. This right of appeal has the character of claim similar to the right of appel for registration of ownership transfer based on acquiring ownership of immovables by possession. For example, the person who owns the site can claim for the moneyequivalent market price of land ownership under the limitations of the right of using.

대지윤리의 윤리적 쟁점들

김남준 ( Kim Nam Joon ) 한국윤리학회 2022 倫理硏究 Vol.137 No.1

레오폴드의 ‘대지윤리’는 서로 밀접히 연관된 다음과 같은 두 가지 진술에 기반하고 있다. (1) 대지윤리는 공동체의 범위를 흙, 물, 식물과 동물, 곧 집합적으로 대지를 포함하도록 확대하는 것이다. (2) 대지윤리는 호모 사피엔스의 역할을 대지 공동체의 정복자에서 그것의 평범한 구성원이자 시민으로 변화시킨다. 대지윤리는 대지 공동체의 동료 구성원에 대한 존중과 대지 공동체 그 자체에 대한 존중을 함의한다. 레오폴드는 이러한 전제 아래 “어떤 것이 생명 공동체의 온전함, 안정, 아름다움을 보전하는 경향이 있다면 그것은 옳다. 반면 어떤 것이 그 반대의 경향이 있다면 그것은 그르다.”라는 윤리적 명제를 제시한다. 이와 같이 대지윤리는 부분에서 전체로, 개체에서 공동체로 그 강조점을 옮김으로써 인간중심주의에서 생태중심주의로의 윤리학적 전환을 도모한다. 그런데 바로 이러한 대지윤리의 특성으로 인해 다음과 같은 비판과 논쟁이 제기되었다. (1) 대지윤리는 윤리로 성립할 수 있는가? (2) 대지윤리는 환경 파시즘인가? (3) 대지윤리는 반인간적 윤리인가? (4) 대지윤리는 자연주의적 오류를 범하는가? (5) 대지의 가치는 내재적 가치인가, 본래적 가치인가? 이러한 의문들은 대지윤리에 내포된 공동체의 중첩성, 덕윤리적 특성, 인간의 가치 평가와 태도의 역할 등에 의해 해소될 수 있으리라고 기대된다. Leopold’s land ethic is based on the following closely related statements: (1) The land ethic enlarges the boundaries of the community to include soils, waters, plants, and animals, or collectively, the land. (2) The land ethic changes the role of Homo sapiens from conqueror of the land-community to plain member and citizen of it. It implies respect for his fellow-members, and also respect for the community as such. Based on these premises, Leopold proposes the summary moral maxim of land ethic: A thing is right when it tends to preserve the integrity, stability, and the beauty of the biotic community. It is wrong when it tends otherwise. The two most revolutionary features of the land ethic are, first, the shift in emphasis from part to whole ― from individual to community ― and, second, the shift in emphasis from human beings to nature, from anthropocentrism to ecocentrism. Due to these features of the land ethic, there are some theoretical and practical controversies: (1) Can the land ethic be an ethic? (2) Is the land ethic an environmental fascism? (3) Is the land ethic antihuman? (4) Does the land ethic commit naturalistic fallacy? (5) Is the value of the land intrinsic value or inherent value? These questions are expected to be answered by the overlap of the communities, the virtue ethical account of the land ethic, and the role of moral agent’s evaluation in the land ethic.

대지권 미등기 부동산 경매의 문제점과 개선 방안

함영주 한국민사집행법학회 2022 民事執行法硏究 : 韓國民事執行法學會誌 Vol.18 No.2

In the case of a collective building, it is not only physically impossible to demolish the part only that the divisional owner of the middle floor of the collective building lost the right to use the land but also there are many problems that are difficult to solve in relation to the management of the register and the court auction procedure in Korea. For this reason, Article 20 of the Act on the Ownership and Management of Aggregate(Collective) Buildings in Korea (hereinafter referred to as the 'Aggregate Building Management Act') prevents the occurrence of separate ownership(rights) between land(site) and exclusive part of building without the right to use the land(site) by suppressing the separation of the exclusive part of the building and the right to use the site. This Act enacted to promote the stability of legal relations and rational discipline on Aggregate Building. Accordingly, in Korea, on the basis of Article 20 of the Aggregate Building Management Act, a right to use land(垈地使用權) is understood as the right (main right) under the substantive law to use the land to own a separate building[the substantive law land use right to use building], and the right to use the land (垈地權) is the right of the Real Estate Registration Act(based on Article 40). The majority of the scholar and lawyers uphold the theory the right to use the land (垈地權) is right of procedural law designed to disclose the non-separable land use right to register [the procedural non-separable land use right to own building]. In this case, the land use right to use building is subject to the disposition of the exclusive part, and it can be said that it is a subordinate right of exclusive part of building (Article 20 Paragraph 1 of the Aggregate Building Management Act), and the land use right to use building is disposable in case they had special contract to allow separate dispositiom on land and exclusive part of aggregate building. Unless there is a special contracts, the owner of the division cannot dispose of the right to use the land separately from the exclusive part he owns (分離處分禁止 ; Article 20 Paragraph 1 of the Aggreate Building Management Act). In the case of special contracts, there are problem that contracting parties can arbitrarily fix the contract time and contents of the contract afterwards. In spite of the case also, the Korea court Rechtspfleger(judicial officer ; 司法補佐官), the judiciary administrator officials and bailiff have to or not have to proceed enforcement process making efforts to verify or secure these documents. But there may be cases where the parties to the court auction, who became debtors of a third party, intentionally or negligently do not register the land use right to own building. It is difficult for a court or judicial assistant to properly respond to an objection to the proceedings of the court auction, stating that the fact confirmation is wrong in the future under the circumstances in which it is difficult to verify the facts. For this reason, it is not easy to take responsibility to the party or the court(time and opportunity loss due to the the court auction procedure, loss of trust of the court) in case the court auction canceled after the problomatic auction procedures. In order to solve or alleviate the problems related to the court auction of unregistered land use rights of aggregate buildings, I presented amendment draft of the principles of the Aggregate Building Management Act, amendment draft of the right of sale or buying on the exclusive part of building and land, and amendment draft of various laws related to land rights. At the same time, as a plan for active operation and improvement of the current aggregate building management system, I proposed a few preventive plans of separate sale of aggregate building and the land belong to the building. It is possible to prevent the problomatic court auctions of no land use right case by the administrativ... 집합건물의 경우에는 집합건물 중간층의 구분소유권자가 대지사용권을 잃는다고 하여 그 부분만을 철거하는 것이 물리적으로 불가능한 것은 물론이고 등기부의 관리나 경매절차 등과 관련하여 해결하기 어려운 많은 문제가 발생한다. 이 때문에 우리나라 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물관리법’) 제20조는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하고 있다. 이에 우리나라에서는 집합건물법 제20조를 근거로 대지사용권(垈地使用權)을 구분건물을 소유하기 위하여 대지를 사용할 수 있는 실체법상 권리(본권)로 이해하며, 대지권(垈地權)은 부동산등기법 제40조를 근거로 건물(전유부분)과 분리처분할 수 없는 대지사용권을 등기부에 공시하기 위하여 고안된 절차법상 개념(분리처분할 수 없는 대지사용권)으로 이해하는 것이 다수설이다. 이 경우 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르는 것으로 종속성(從屬性; 수반성, 부종성)을 지닌 종된 권리라고 할 수 있고(집합건물법 제20조 제1항), 규약으로 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 정한 것과 같이 특별한 사정이 없는 한 구분소유자는 대지사용권을 자신이 가지는 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다(分離處分禁止; 집합건물법 제20조 제1항). 종속성과 관련된 전유부분의 처분은 법률행위만을 의미하지 않아 전유부분 자체를 양도하거나 전유부분에 저당권을 설정하거나 압류, 가압류되거나 전세권이 설정된 경우에도 대지사용권에 미친다. 그런데 분리처분이 금지된 대지의 소유권(所有權), 용익물권, 지상권, 전세권, 토지임차권도 대지의 이용권이라는 점에서 현행 법제하에서는 대지권의 대상이 될 수 있다. 더욱이 판례가 대지권(垈地權) 미등기(未登記) 매수인(買受人)의 지위를 채권자 지위 이상의 본권을 가진 것이라고 하고 있어 그 지위를 외부에서 파악하여 집행절차를 진행하여야 하는 어려움이 있다. 대지의 소유권도 별도의 규약으로 처분을 인정하는 예외가 허용되고 있고, 토지 전세권도 존속기간의 제한이 있고, 토지임차권도 당사자 사이의 계약으로 그 내용이 확정될 수 있는 것이므로 강제집행 단계에서는 일일이 그 서류를 확인하면서 집행절차를 진행하여야 한다. 이때 별도의 규약이나 전세권, 임차권 등은 공시되는 자료들이 아니라 계약당사자들이 임의로 작성하는 것이므로 계약의 시점이나 내용을 계약당사자들이 필요에 따라 임의로 작성하여 제시할 수 있다는 문제가 있다. 경매절차를 진행하는 법원에서 이들 서류를 확인하거나 확보하는 노력을 하고 있지만 제3자의 채무자가 된 경매의 당사자들이 의도적으로 또는 부주의로 대지권 등기를 하지 않는 경우도 발생할 수 있다. 이처럼 사실확인이 어려운 각종 상황이 발생할 수 있는 여건하에서 추후 사실확인이 잘못되었다고 하면서 경매절차의 진행 여부에 대하여 이의를 제기하는 경우 법원이나 사법보좌관이 적절히 대응하기는 쉽지 않다. 이 때문에 경매절차 진행 후 경매 취소가 된 경우에 당사자나 법원에 손해가 발생(경매절차에 들어간 시간과 기회비용, 법원의 신뢰 하락)하였다고 하여 책임을 묻는 것도 쉽지 않다. 이러한 집합건물 미등기 대지사용권의 경매 관련 문제를 해결하거나 완화 ...

대지사용권의 무상취득과 부당이득의 성립여부 -대지공유지분을 중심으로-

신국미 한국집합건물법학회 2019 집합건물법학 Vol.29 No.-

Judicial precedents and majority theories view the right to use site as accessory right of the section for exclusive use. Therefore, a successful bidder acquires the right to use site as well as the section for exclusive use according to the d​ecision of successful bid in the auction procedure. Furthermore, according to Supreme Court Decision No. 22604 of 2001-Da, even if the auction court proceeds the auction procedure without reflecting the appraisal value of the share of site, so that the buyer acquires the right to use site as well as the section for exclusive use when a mortgage is executed for the section for exclusive use, the original land share owner can not claim the return of appraisal value of the land as unjust enrichment. It is hard to comprehend the legal basis that the buyer will receive land share ownership even if the buyer does not pay for the share of site if the buyer pays only the section for exclusive use. This paper questions the opinion of the judicial precedents which denies the original land share owner’s right for the compensation for unfair profits gained by the buyer when the buyer acquires only the section for exclusive use and restructures the concept of the right to use site as an alternative. In other words, the judicial precedents understand the right to use site as the right to the land, that is, the right of share of site but the researcher understands the concept of the right to use site as the right of using the site, not the right to the land (the right of share of site) and separates the right to use site from the right of share of site. In this way, the right to use site acquired by the buyer who in the auction procedure acquired only the section for exclusive use is merely the right of using the site according to the right to own the section for exclusive use, so that the original land share owner does not lose his ownership. Therefore, there is no possibility of a problem of unjust enrichment. 판례 및 다수설은 전유부분과 대지사용권과의 관계를 종속적 일체불가분의 관계로 파악하고 있다. 따라서 전유부분에만 설정된 저당권에 의하여 경매가 개시되더라도 저당권의 효력은 그 종된 권리인 대지사용권에도 미치므로 전유부분만을 경락받은 매수인은 대지사용권도 함께 취득하게 된다. 더 나아가 대법원 2001.09.04. 선고 2001다22604 판결은 경매법원이 전유부분에 대한 저당권을 실행하면서 대지지분에 대한 감정평가액을 반영하지 않은 채 최저매각가격을 정하여 경매절차를 진행한 경우에도 전유부분 뿐만 아니라 대지지분에 대한 이전등기를 경료 받은 매수인에게 원래의 대지지분권자는 대지지분에 대한 가액을 부당이득으로서 반환청구할 수 없다고 한다. 이것은 매수인이 전유부분의 대가만 지급하면 대지공유지분에 대한 대가를 지급하지 않아도 대지공유지분을 취득한다는 논리로서 일반인의 법감정으로는 도저히 이해하기 어렵다. 그럼에도 불구하고 판례가 이와 같은 태도를 취하는 것은 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있는 것으로 생각된다. 그렇다면 전유부분의 매수인은 언제나 종된 권리로서 이와 같은 대지사용권(대지공유지분권)을 취득하며 더욱이 대지지분에 대한 대가의 지급없이도 이러한 권리를 취득하는 것은 정당한가. 이에 대하여 최근의 유력한 견해들은 대지공유지분권이 전유부분의 종된 권리라는 것에 대해 의문을 제기한다. 대지사용권이 없는 구분소유자에 대하여 대지공유지분권자가 가지는 구분소유권 매도청구권(집합건물법 제7조)과 토지와 건물 중 토지에 대한 권리의 우위성을 인정하는 우리민법의 기본원칙에 따를 때 과연 대지에 대한 권리를 건물에 대한 권리의 종된 권리로 파악할 수 있는지는 의문이다. 더욱이 대지공유지분권의 무상이전과 그로 인해 대지공유지분권을 박탈당한 원래의 대지지분소유자에게 부당이득반환청구권도 인정되지 않는 것은 납득하기 어렵다. 이에 대지사용권의 개념을 판례와 달리 이해하는 방식으로 문제점을 해결하고자 한다. 즉 대지사용권을 대지에 대한 권리(대지공유지분권) 자체가 아니라 대지에 대한 권리 중 용익권능만을 대지사용권이라고 함으로써 대지사용권과 대지공유지분권을 분리하여 이해하는 것이다. 이에 따르면 전유부분에 대한 경매에서 매수인이 전유부분과 함께 대지사용권을 취득하더라도 대지사용권은 대지지분권이 아니라 대지에 대한 권리 중 용익권능만을 취득하므로 원래의 대지공유지분권자는 전유부분의 매수인에게 자신의 권리(대지공유지분권)를 빼앗기기 않게 되는 반면, 전유부분의 매수인은 전유부분의 소유를 위한 대지사용권을 취득함으로써 건물철거의 위험으로부터 해방된다. 이 경우에는 대지공유지분권의 박탈이 발생하지 않으므로 부당이득의 문제도 발생할 여지가 없다. 다만 이와 같은 경우에 대지공유지분권자는 용익권능이 제한되는 토지소유권을 취득하게 되나 그렇다고 하여 민법상의 물권법정주의에 반하는 새로운 물권의 창설로 보기는 힘들다. 왜냐하면 이 경우 소유권의 탄력성의 문제로 해결가능하기 때문이다. 이 글은 대법원 2001.09.04. 선고 2001다22604 판결을 계기로 일관되게 형성되어 온 ‘전유부분매수인의 대지사용권의 무상취득과 부당이득 부인’이라는 판례 ...