한국 주택구입부담지수(K-HAI) 활용의 한계와 개선방향

이석희(Seok-Hee Lee),임재만(Jae-Man Lim) 한국주택학회 2017 주택연구 Vol.25 No.2

본 연구는 “한국에서 HAI가 왜 잘 활용되지 않고 있는가?” 라는 문제의식에서 출발했 다. HAI는 자가점유율이 높고 주택금융이 발달한 국가에서 광범위하게 사용되는 지수로서 모기지상환부담과 주택부담능력의 측정과 평가라는 목적이 어느 정도 일치한다. HAI 가 주택구입부담의 측정에 있어 적합하고 적정한 수단인지에 대해서는 적지 않은 논란이 있다. 주택구입을 위해서는 일정한 주택구입밑천이 필요하지만, 현실에서는 그러한 자기자본의 축척이 용이하지 않다. 또한 일반 주택구입자가 모기지라는 주택금융에 어느 정도 접근가능한가에 대한 문제를 고려하지 않아 그 가정이 현실적이지 않다. 무엇 보다 우리 주택시장과 주택금융의 현실을 반영하고 이용적합성을 제고하는 개선방향의 설정이 중요하다. 첫째, 상대적으로 소득대비 주택가격이 높고 현실적인 LTV규제와 소득양극화를 감안하면 주택구입을 위한 가계의 자본축척이 어렵다는 한국 주택시장의 특징을 반영해야 한다. 둘째, 차별화되고 있는 지역 주택시장과 주택정책을 위해 세부 지역별 지수를 산정해야 하고, 관련된 기초적 정보를 제공해야 한다. 셋째, K-HAI의 작성 범위를 확대해야 하고 질적 제고가 필요하다. 마지막으로 K-HAI의 전달체계를 개선하고 이용자의 이용적합성을 제고해야 한다. This study was started from the perspective why K-HAI does not apply to housing policy? Generally, HAI is an index to the developed countries with higher home ownership rate and well-developed housing finance systems, and this index is matched to measure and evaluate the burden of mortgage payments and housing affordabilities. However, there are many arguments about the appropriateness to measure the housing affordabilities. The assumptions are not practical because of prerequisite capital(equity) and mortgage accessibility. So, It is very important to improve the K-HAI reflecting housing financing practices, and enhance the availability. First, It should reflect the higher relative price of the house to income. Second, It should provide the regional and sectoral index in detail. Third, It needed to augment the index scope. Finally, it should make transmittance system and user suitability better.

주택시장의 불확실성 해소를 위한 공동주택 입주예정물량 추정

곽하영(Ha-Young Kwak),지규현(Kyu-Hyun Ji) 한국주택학회 2018 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2018 No.2

주택가격의 변화는 수요와 공급에 의해 결정되나, 주택수요에 비해 주택공급은 상대적으로 비탄력적이어서 주택가격의 변동성이 발생한다. 주택가격 변동성 증가는 사업자의 주택투자 시기를 지연시켜 시장에 원활한 주택공급을 저해하는 요인이 되어, 주택가격 급등의 요인이 되기도 한다. 이러한 부동산 시장 불확실성의 주요 원인 중에 하나는 주택공급에 대한 정보의 불확실성이다. 부동산 가격 안정과 미래의 불확실성을 줄이기 위해서는 주택공급에 대한 정보를 시장에 확인시켜 주는 것이 필요하다. 현재 공동주택 입주예정 물량의 경우 민간 부동산 정보회사에서 정보를 제공하고는 있지만 공공에서 발표되고 있는 공식통계는 부재한 상황이다. 이에 본 연구는 국토교통부가 생산관리하고 있는 주택공급시스 템(HIS)의 원시자료를 이용하여 공동주택의 개발에서 준공까지의 과정에 대한 추적을 통해 중장기 입주물량 추정을 시도하였다. 본 연구가 제안한 공동주택 입주예정물량 통계는 주택공급통계의 불확실성을 줄여 공급 주체가 주택 공급량을 조절하도록 함으로써, 주택시장 불확실성을 줄이는데 기여할 것이다.

주택 거래량에 대한 경제심리학적 분석 - 주택 거래 확률을 이용한 주택 거래량과 가격 변동률 분석 -

박동하 한국주택학회 2014 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.- No.2

한국 사회주택의 잔여적 성격의 원인에 관한 연구

고정희(Jung Hi Ko),서용석(Yong Sug Suh) 한국주택학회 2018 주택연구 Vol.26 No.2

본 연구는 주택연구의 양대 시각으로 불리는 할로(Harloe)와 케미니(Kemeny)의 이론을 통해 한국의 사회주택이 어떠한 이유로 인해 잔여적인 성격을 갖게 되었는지 고찰하였다. 서구는 전후의 ‘비정상적인 시기’에 사회주택을 대량공급하며 대중모델을 형성하였다. 그러나 한국은 서구와는 다른 경험을 가지고 있다. 한국은 할로가 제시했던 것처럼 비정상인 시기에 사회주택의 대량공급이 이루어지지 못했고, 케미니가 제시했던 것처럼 강력한 이데올로기에 의해 사회주택의 공급이 결정되지 않았다. 그럼에도 불구하고 한국의 사회주택이 잔여적인 성격을 갖게 된 이유는 전 세계에서 한국에만 존재하고 있는 독특한 민간임대제도인 ‘전세제도의 존재’가 하나의 주요한 원인으로 생각된다. This study examined the causes of social housing’s residual character in Korea. To this end, the causes of residualization were investigated through the theories of Harloe and Kemeny, who presented two major views on housing research. In the West, a mass model was formed by providing a massive supply of social housing during the “abnormal” post-war period. However, the situation in Korea is different from the West. In Korea, a massive supply of social housing during the abnormal time, as Harloe suggested, could not be achieved, and the supply of social housing based on strong ideology, as Kemeny proposed, was not proven. Nevertheless, it is considered that one of the main reasons for social housing’s residual character in Korea is ‘the existence of the jeonse system’, which is a unique private rental system that exists only in the country.

한ㆍ중ㆍ일의 부동산가격 급등현상과 정책대응 비교 연구

김홍주(Hong-Joo Kim),이봉석(Bong-Seok Lee) 한국주택학회 2008 주택연구 Vol.16 No.2

본 연구는 부동산가격 급등현상을 겪은 나라 중 한국, 일본, 중국의 사례를 대상으로 부동산가격급등기의 특성과 대응책을 비교분석하여 정책적 시사점을 얻고자 한다. 한ㆍ중ㆍ일본이 겪은 부동산가격 급등현상은 한국과 중국, 일본은 안정적인 경제성장속에 소비증가에 힘입어 주택수요가 공급을 초과하여 가격이 상승한 것으로 나타났다. 이와 더불어 인구사회적 구조변화, 도시화, 주택담보대출 등 각국의 특수성은 있지만 일부 대도시에서 시작한 급등현상은 시차를 두고 확산되는 모습을 보이고 있다. 이에 대하여 세나라의 정부는 모두 종합적인 대책을 내놓는데, 크게 금융정책, 세제, 토지ㆍ주택정책으로 구분할 수 있다. 금리인상정책은 중국이 지속적으로 금리인상을 단행하여 효과를 보고 있고 일본은 시기가 늦었다고 보고 있다. 금리인상은 부동산시장 뿐 아니라 거시경제지표와 물가안정 등 파급효과가 크므로 인상폭과 시점은 매우 중요한 사항이다. 부동산관련 세제는 토지와 주택에 대한 구입, 보유, 양도의 과정에 부과하였다. 정책효과를 보면 일본의 경우 과도한 세제정책이 주택거래시장을 침체시켜버렸고, 중국은 부동산관련 세제를 강화와 외국인의 부동산투자 및 개발에 대한 세제강화가 주택가격을 안정화시키는 모습, 한국도 세제강화효과가 가격상승이 둔화되는 모습을 보인다. 주택공급을 위한 토지공급 및 주택건설촉진의 방향은 부동산가격이 상승했을 경우 중국, 일본 모두 국공유지를 공공주택용지로 공급하여 저소득층의 주거안정에 초점을 맞추었다. 이에 반해 한국은 부동산가격이 급등하기 시작할 때 주택공급과 세제를 통한 개발이익을 동시에 환수하기 보다는 세제강화에 집중하여 주택공급확대시기가 늦어지는 결과를 초래하였다. However the Real Estate Price of Korea had been downed during IMF, housing price has been rising speedy around metropolitan area after 2000. So central government had announced many corresponding policies on stabilization of housing and land price. This rising of Real Estate Price is happening worldwide these day, European, Ameria, Asia etc. Therefore, we reviewed actual state of speedy rising of real estate price in Korea. This paper aims to compare with each government Real Estate policy in Korea, Japan, China where very powerfully confronted that situation. So This paper is showed characteristics on rising period, corresponding policy of each government. Especially three nations have carried out finance(rising in the rate of interest), tax system( strength on possessing and transfering tax), land and housing(increasing of central city land and public or general housing) each ways. Among them interest is very important factor but Japan"s rising was delayed so property price was declined suddenly and shocked economy. But China has a positive effect on price with rising interest rate. The land and housing part which are increasing supply of small-middle sized housing is effective on Korea, Japan, China.

프랑스 공공임대주택의 사회적 변화에 관한 연구

봉인식(In-Shik Pong) 한국주택학회 2007 주택연구 Vol.15 No.4

  이 연구는 프랑스의 공공임대주택변화 과정을 고찰하여 국내 국민임대주택건설 정책에 시사점을 주고자 시작되었다.<BR>  프랑스의 경우, 1950년대부터 본격적인 공공임대주택이 공급되었으며 사회적 혼합개념을 적용하여 다양한 계층이 입주할 수 있도록 계획하였다. 하지만 60년대 중반 이후 단지 내 입주자 계층 간의 갈등으로 인한 사회적 병리현상이 나타나기 시작했으며 70~80년대 리모델링정책 등 다양한 정책적 노력에도 부룩하고 이 같은 현상은 더욱 증폭되었다. 결국 90년 이후 기존 임대주택을 철거하고 기성시가지내 임대주택공급을 확대하기 위한 정책이 추진되고 있으나 큰 효과는 나타나고 있지 않다고 판단된다.<BR>  2003년부터 시작된 국민임대주택 100만호 건설 정책도 프랑스가 50~60년대 적용한 비슷한 방식의 사회적 혼합 개념을 적용하고 있다고 보이나 이제 시작한 국민임대주택의 사회환경이 어떤 양상을 보일지는 현 시점에서 판단하기 어렵다. 하지만, 사람은 공간적 거리가 근접할수록 사회적 거리를 두려한다는 사회학적 명제를 간과해서는 안 될 것이며 이는 프랑스의 실증적 사례를 통해서도 입증되고 있다. 따라서 한국의 국민임대주택 이 프랑스의 공공임대주택과 같은 전철을 밟지 않기 위해서는 현재 적용되고 있는 국민 임대주택 건설방식에 대한 재고가 필요하다고 사료된다.   This study aims to inform the french experiences for the construction and the improvement of social housing to korean actors in the system of public rental housing. The HLM, built massively since 1950 in France, was conceived by the principle of social mix. However, in the middle of the Sixties, the social problems were appeared in the social housing district. During the Seventies and Eighties, the french government has to make decrease the perverse effects in the social housing, but it was amplified. The government decides to demolish the social housing bloc and to offer the social housing by urban regeneration. Not to follow the french case, korean actors in the system of public rental housing must recall that the physical approach is not necessarily equivalent to social approach.

Housing Service and Housing Indicators in the U.S.A.

Sunwoog Kim,Youngman Lee 한국주택학회 2005 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2005 No.1

주택은 인간 존재의 필수 요소이다. 주택은 비나 눈과 같은 자연적인 위험요소로부터 인간을 보호해주며, 범죄와 같은 사회적 위해요소로부터도 인간을 보호해준다. 또한 주택은 일상적인 생활의 근거지 역할을 한다. 주택이 인간존재의 필수 요소이다 보니, 주택과 그 주변환경으로부터 받는 만족감은 인간의 행복을 결정하는 중요한 요소로 자리잡고 있다. 인간이 주택과 그 주변환경으로부터 받는 만족의 정도는 해당 주택과 그 주변환경이 제공하는 여러 측면의 서비스(이를 주거서비스라고 부르도록 한다)에 의해 결정된다. 예를 들어 주택의 규모나 해당 주택의 질적 상태와 같이 주택 그 자체가 제공하는 서비스의 양과 질에 의해 만족의 정도가 결정된다. 그리고 교통시설, 교육시설, 생활편의 시설, 경찰의 범죄예방 활동 등과 같이 주택의 주변지역으로부터 얻을 수 있는 서비스의 양과 질도 만족의 정도를 결정하는 주요 요소이다. 본 연구의 주요 목적은 주거서비스의 상태를 보여주는 지표(이를 주거서비스 지표라고 부르도록 한다)들을 통해 미국의 주거서비스 실태와 그 추세를 살펴보는데 있다. 이를 위해 본 연구에서는 17개의 주거서비스 지표를 만들었으며, 이를 양적 지표, 질적 지표, 경제적 지표, 주거안정성 지표, 주거형평성 지표로 범주화 하였다. 17개의 주거서비스 지표를 살펴본 결과, 대부분의 지표들은 미국의 주거서비스가 과거 몇 십년 간 지속적으로 개선되어 왔다는 것을 보여주고 있다. 예를 들어, 양적 지표에서 ‘인구 1,000명당 주택 수’는 1950년 296.8에서 1989년 416.4로 증가하였으며, ‘주택보급률’은 같은 기간 중에 102.4%에서 110.7%로 증가하였다(두 지표는 1989년 이후 정체 상태를 보이고 있다). 또한 ‘주택 1호 당 면적’이나 ‘가구원 1인 당 주거면적’도 꾸준히 증가하고 있다. 질적 지표에서는 ‘자가점유율’이 1950년 55.0%에서 2003년 68.3%로 증가하였으며, ‘주거환경에 불만족하는 가구 비율’은 1973년의 3.0%에서 2003년 1.3%로 떨어졌다. 그리고 가구원수에 비해 거주공간이 협소한 ‘혼잡 가구 비율’은 1940년대에 9%대이었는데, 2000년대에는 1-2%대로 떨어졌다. 경제적 지표에서, 미국의 주택가격은 1975년부터 1984년 사이에 안정된 상태에 있었다. 이후 1980년대 중반부터 1990년대 초 사이에 New England와 Middle Atlanta 지역, 그리고 태평양 연안지역을 중심으로 가격붐이 있었으며, 이러한 가격 붐은 2000년대 들어 다시 재현되고 있다. 그러나 이러한 주택 가격붐에도 불구하고 ‘주택 구입 가능성 지수(housing affordability index)’는 높은 수준을 유지하고 있다. ‘주택 구입 가능성 지수’는‘20%의 자기부담금(down pay)과 현재의 모기지 이자율 하에서 주택구입에 필요한 소득’대비 ‘가구소득’ 비율을 의미하는데, 1970년대 중반부터 1980년대 중반까지를 제외하고는 100%를 넘어서고 있다. ‘소득대비 주택가격 비율(PIR)’이나 ‘소득 대비 모기지 원리금 비율(PTI)’은 장기적으로 안정적인 가운데, 2000년대 들어 조금씩 상승하는 경향을 보이고 있다. 주거안정성 지표에서, ‘주거이동비율’은 1975년 29.3%에서 2003년 15.9%로 하락 하였다. ‘강제이동비율’은 1999년 5.4%에서 2003년 6.1%로 미약하게 상승하고 있지만, 이런 추세가 지속될 것인지 여부는 확실하지 않다. 주거의 불평등 지수로서 지니계수의 경우, 점차 하락하는 추세를 보이고 있지만, 통계자료의 제약 때문에 큰 의미를 두기가 어렵다. 미국의 주거서비스 지표가 이처럼 전반적으로 개선되는 추세를 보이는 원인은 다양한데, 그 중에서 지속적인 소득증가와 풍부한 토지공급이 가장 중요한 원인 중의 하나라고 할 수 있다. 지속적인 소득증가는 질적으로 양호한 주거서비스에 대한 수요를 증가시켰고, 풍부한 토지공급은 이러한 수요 증가에 맞추어 질적으로 양호한 주택들이 충분히 공급될 수 있도록 해주었다. 최근에는 대도시지역에서 토지공급의 제한으로 인해 주택가격이 지속적으로 상승하는 현상이 나타나고 있으나, 저금리 때문에 주택의 구입 가능성(affordability)은 크게 악화되지 않고 있다. 인구나 가족의 구조변화도 미국의 주거서비스 상황에 영향을 미쳤다. 예를 들어 제2차 세계대전의 종전과 함께 젊은 군인들이 귀향하고, 뒤이어 베이비 붐이 일면서 한동안 미국은 주택난에 시달린 적이 있었다. 그러나 최근에는 인구나 가족 수의 변화가 크지 않기 때문에, 인구나 가족의 구조 변화가 주택수요에 미치는 영향은 상대적으로 감소하고 있다. 주택정책과 토지정책도 주거서비스의 상태에 상당한 영향을 끼쳤다. 미국의 토지정책은 대부분 지방정부에 의해 통제된다. A consistent measurement of housing services through different time and space is a prerequisite for a sensible housing policy. This paper examines widely accessible housing service indicators in the U.S. According to the indicators, the housing services enjoyed by Americans have been improved substantially on average. The main reason for this improvement can be attributed to the continuously rising income and relative abundance in land supply. Recently, in the metropolitan areas where land supply is limited, price of housing have been increasing quite substantially for the last decade. However, given the low interest rates, housing affordability has not been eroded too much. In case of Korea, a more systematic regular housing survey may be recommended in order to create data base for sound housing policy decisions. Moreover, more accurate and useful housing price indicators are necessary.

고정금리 주택담보대출 조건부 조기상환율의 결정요인 분석

박연우(Yun-Woo Park),방두완(Doo-Won Bang) 한국주택학회 2011 주택연구 Vol.19 No.3

본 연구에서는 주택담보대출 풀의 월별 조기상환 시계열을 사용하여 고정금리 장기주택담보대출의 조건부 조기상환율(CPR: conditional prepayment rate)에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 금리변동, 주택가격변화, 주택담보대출의 경과기간, 이사계절성을 설명변수로 설정하여 조건부 조기상환율 모형을 추정하였다. 한국주택금융공사가 2004년부터 2006년까지 유동화한 주택담보대출의 풀별 데이터를 사용하여 분석한 결과 주택담보대출 계약이자율과 현재 주택담보대출시장의 이자율과의 차이, 대출경과기간, 주택가격 상승률 그리고 주택거래량은 조기상환율에 모두 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 현상은 주택가격 상승기뿐만 아니라 주택가격 하락기에서도 확인되었고 금융위기 이전과 이후에서 모두 확인되었다. 주택담보대출금리가 1%p 하락하면 CPR은 연 3%p-4%p 증가하고 주택가격이 월 1%p(연 12%p) 증가하면 CPR은 연 1%p-2%p 증가한다. 주택가격 상승기와 하락기, 금융위기 이전과 이후의 소기간별로 추정된 조기상환 회귀식의 모수가 동일하지 않음으로 모수의 기간별 불안정성이 존재함을 확인하였다. 또한 주택가격효과, 즉 주택가격이 CPR에 양의 영향을 미치는 현상은 주택가격이 증가(감소)하면 거래량이 증가(감소)하고 거래량이 증가(감소)하면 조기상환율이 증가(감소)하기 때문인 것을 확인하였다. 풀 고정효과, 시간(연 및 월)고정효과, 자기상관성, 이분산성, 내생성, 시차효과을 통제하여도 추정된 모수는 안정적으로 나타났다. 개별대출 분석 방법(로짓모형이나 위험모형 등)에 비해 풀 시계열 회귀분석은 조건부 조기상환율을 직접 추정할 수 있다는 장점이 있어 주택담보대출 유동화증권(MBS)의 설계 및 가격결정에 유용하다. We analyse the determinants of the conditional prepayment rates (CPR) of fixed rate mortgage loans using pool level time-series regression approach. Using the prepayment rates time series observations of pools of mortgages originated and securitized for the 2004-2006 period, we estimate the CPR regression equation. We find that the CPR is positively related to the spread between the mortgage loan interest rate and the current market mortgage loan interest rate, the house price increase, the loan age and the transaction volume. CPR rises 3%p-4%p for 1%p fall in interest rate, rises about 1%p for 1%p-2%p rise in house price index. The model coefficients are relatively stable even when we control for pool fixed effects, year fixed effects, month fixed effects, time lag, autocorrelation and heteroscedasticity. We find some evidence of change in CPR model parameters caused by external macro shocks. We also find that the house price effect on the CPR is in part accounted for by the transaction volume effect. This study contributes to the development of the MBS markets in Korea by deriving CPR models, which predict the CPR directly so that they can be readily used to design and price the MBS.

동아시아 주택시장과 주택체제론의 현 단계 : 최근 동아시아 주택체제론이 정체된 이유

김수현(Soo-hyun Kim) 한국주택학회 2021 주택연구 Vol.29 No.2

주택체제론은 거시적인 시각에서 각국의 주택시장 상황과 정책의 특성을 규명하는 연구 분야이다. 동아시아 주택체제는 서구와 달리 ‘국가’와 ‘가족’의 역할이 강하고, 낮은 국가복지를 주택이 보완하는 성격을 가지고 있었다. 이 때문에 동아시아 주택체제는 제4의 유형으로 간주되기도 했다. 그런데 싱가포르, 홍콩, 대만, 한국, 일본 5개국은 아시아 경제위기 이후 대체로 주택정책에서 시장자율이 강화되고 국가역할은 축소되어 왔다. 반면 가족역할은 여전히 지속됨으로써 ‘자산기반 복지시스템’이라고 하는 동아시아적 특성은 유지되었다. 이런 관점에 따라 다양한 연구들이 2000년대에 등장했다. 하지만 2010년대 들면 새로운 논의가 현격히 줄어들게 된다. 이 연구는 그 원인을 세 가지로 진단했다. 첫째 주택체제의 경로의존적 속성으로 인해 동아시아 국가들의 속성에 큰 변화가 나타나지 않았다. 둘째, 서구 시각에서 동아시아의 특성이라고 보았던 주택자산 의존현상이 서구에도 만연하게 되었다. 즉, 서구 학자들 입장에서 동아시아적 특수성을 분석할 유인이 떨어진 것이다. 마지막으로 최근 주택의 금융화 현상이 만연하면서, 주택체제 유형론 자체의 유의성이 도전을 받고 있기 때문이다. 이 논문은 이러한 동아시아 주택체제론의 상황을 국내 주택연구에서도 감안할 것을 제안했다. Housing regime theory is a research field that examines the characteristics of each country’s housing market conditions and policies from a macroscopic perspective. Unlike the West, the East Asian housing regime had a strong role of state and family, and housing supplemented the low national welfare. However, Singapore, Hong Kong, Taiwan, Korea, and Japan have generally strengthened market autonomy in housing policies and reduced government intervention after the Asian economic crisis. On the other hand, as the role of the family continued to persist, the East Asian character of the asset-based welfare system was maintained. According to this point of view, various studies were erupted in the 2000s. However, in the 2010s, new discussions declined significantly. Why? This study diagnosed the causes in three ways. First, there was no significant change in the situation of East Asian countries due to the path-dependent nature of the housing regime. Second, the phenomenon of dependence on housing assets, which was viewed as a characteristic of East Asia from a Western perspective, became widespread in the West as well. In other words, from the standpoint of Western scholars, the incentive to analyze East Asian specificity has fallen. Lastly, with the recent widespread financialization of housing, the significance of the housing regime typology itself is being challenged.

주택매매시장 소비자심리의 결정요인 분석

문지희(Ji Hee Moon),정의철(Eui-Chul Chung) 한국주택학회 2017 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2017 No.1

본 연구는 우리나라 주택매매시장 소비자심리의 결정요인을Dua(2004) 의 모형을 이용하여 실증적으로 분석한 연구이다. 소비자심리를 나타낼 종속변수로 국토연구원의 일반가구 소비자심리조사 문항 중 주택 구입의 적정 시기 관련 설문 결과 자료를 이용하여 의 연구에서 활용한 지수 작성법을 통해 주택구매지수를 산출하여 활용하였고 설명변수로 주택담보대출금리, 소득 주택가격, 금리전망CSI, 가계수입전망 CSI자료를 이용하였다. 이 중 전망 변수를 포함하지 않은 모형 (모형1) 과 포함한 모형 (모형2) 를 구분하여 2011년 1~분기 2017년1분기의 자료를 이용하여 VAR모형을 추정하고 충격반응분석과 분산분해분석을 통해 설명변수들이 소비자심리에 주는 영향의 방향성과 영향의 정도를 분석하였다 충격반응분석 결과 주택담보대출금리 금리전망 주택가격은 주택구매지수에 음 의 영향을 강하게 주었으며 소득은 주택구매지수에 양 의 영향을 주는 것으로 나타났다 분산분해분석 결과 전망 변수가 포함되지 않은 모형 에서는 금리의 영향력 비중이 크게 나타났다 전망변수가 포함된 모형 의 경우 초기에는 현재의 소득 주택가격 금리 변수의 영향력이높게 나타났으나 시간이 지날수록 전망변수 영향력의 비중이 증가하는 모습을 보였다