한국 부동산 시장의 버블에 대한 연구 : Shiller 검증을 통한 실증분석을 통해

이성수(Sung-Su Lee) 한국부동산연구원 2003 부동산연구 Vol.13 No.2

최근 우리나라는 외환위기 이후에 크게 하락하였던 주거용 부동산 가격이 상승세로 반전되면서 부동산 거품에 대한 우려가 확산되고 있으며, 이에 따른 정부의 부동산 버블에 대한 대책이 발표되고 있다. 그러나 주지하는 바와 같이 정부의 부동산 대책은 그 실효성에 의문을 제기할 만큼 부동산 버블의 우려를 일소하지 못하고 있는 상황이다(물론 최근의 10·29 대책으로 부동산시장의 체감경기가 하락한 측면도 있음). 또한 그 대책의 중심을 서울 강남일대에 둠으로써 경제주체들의 인식에 서울 강남지역을 국내 부동산 버블의 온상으로 판단하게끔 하고 있다. 따라서 본 연구자는 우선 국내 부동산 시장의 버블이 존재하는지를 실증적으로 검토하고자 하였고, 버블이 존재한다면 서울의 강남지역이 국내 여타지역보다 얼마나 큰지를 비교하고자 하였다. 이러한 분석목적을 위해서 서울시전체, 강남지역, 광역시로 구분야여 이른바 수정된 Shiller의 과민변동성 검증을 해 보았다. 그 결과 비교대상지역에서 공통적으로 과민변동성이 나타남으로써 부동산버블의 존재에 대한 일반적인 인식과 일치함을 보였다. 다만, 서울의 강남지역이 서울시 전체지역보다 과민변동성의 크기가 미미만 정도이지만 적음을 보임으로써 경제전반이 인식하고 있는 바와 다소 다른 결과를 보였다. 그리고 광역시의 경우에서도 부동산 가격의 과민변동성이 3.78로 나타남으로써 서울(5.63) 및 강남지역(5.48) 보다는 적지만 부동산 시장의 거품에 대한 우려가 나타나고 있음을 알 수 있었다. 결과적으로 서울 강남지역을 부동산 버블형성의 최대근원지로 인식하고 따라서 정책의 중심을 서울 강남지역에 두는 것은 강남지역의 부동산이 제공하는 부동산 서비스의 긍정적인 측면에 의한 부동산 가격의 상승효과(부동산소유에 따라 부수적으로 항유하게 되는 교육, 생활여건 등에 대한 초과수요에 의해 가격이 상승하는 면)를 무시하는 듯한 인상을 갖게 된다. 결국 부동산 버블에 대한 대책은 서울 강남지역과 서울시 전체지역 그리고 광역시 전체에 대한 면밀한 검토를 통해 정책 결정이 이루어져야 할 것이며 시장의 논리를 외면하는 단기적인 부동산 가격 억제대책 마련보다는 버블형성의 우려가 있는 지역에 대한 대체시장의 개발을 통해 장기적인 부동산시장안정화대책을 마련해야 할 것이다. 또한 부동산 버블을 잡기 위한 후속조치만을 양산해 내지 말고, 부동산 시장여건을 왜곡시키는 정책시행에 대해서는 신중이 검토하고 결정함으로써 버블형성을 사전에 억제하려는 정책개발도 필요할 것으로 판단된다. This study aims at testing bubbles in real estate price in South Korea by using Shiller s test. We(=participants in economy) have concerned about bubbles because of rising prices in short terms since our recovery from IMF s system. As you know, Our government has made series of policies to break down the bubbles in real estate. but the effects of the policies have left room for doubt to participants in the markets. So. I wanted to find out the being of bubbles and to test its magnitude in real estate by using Shiller excess volatility test. First, I tested the unit root test on data because Shiller s test presumed the stationary process of data. At test. I found unit root in data. so I differenced the data first degree. Then, I was sured that the 1st difference data is stationary process because ADF-statistics and Phillips & Perron-statistics showed reliable value. Second, I tested the Equality of variance of that data. The result is that Seoul s volatility of price is 5.63. Gangnam s is 5.48, Metropolitan city s is 3.78. Of course. the bubbles in real estate were tested, but Seoul s volatility of price is a little larger than Gangnam s. And metropolitan city has bubbles in real estate though the magnitude is smaller than other cases. But this result has to be interpreted with the consideration about non-stationary process of data. In conclusion, Our policy to break down the bubbles in real estate has to consider not only Gangnam area but also Seoul total areas and metropolitan cities. Additionally, We have to have a long term mind to control the bubbles. that is. to make a substitute market for bubble doubtful markets, rather than short term radical policies.

부동산거래의 종결단계에 관한 연구 : 캐나다의 온타리오주 사례를 중심으로

방진원,백성준 한국부동산연구원 2020 부동산연구 Vol.30 No.1

Real estate transactions can be largely divided into two stages: (1) the process of identifying, marketing, searching, etc. by the real estate agents; and (2) the closing stage. At the closing stage in the South Korean system, the tax and registration services are completed by the cooperative experts, but in Ontario State, Canada (including the eastern part of the U.S.), the real estate lawyers are the ones who complete the closing stage. Most of the preceding researches were on the introduction of the Escrow system. This system is used in the western part of the U.S., including the state of California, where more than one million Korean residents live, and it makes access to information and data easier. In South Korea, real estate can be divided into “land” and “building,” separately. Thus, the real estate owners may be different from the real estate occupiers. Further, the transaction amount passes directly to the sellers without trust until the end of the “closing stage.” In this paper, the Ontario State, Canada (or eastern part of the U.S.) real estate transaction closing system is introduced, and the real estate lawyers benefit from taking over the closing stage, such as by expanding their public confidence in registering, preventing document forgery, preventing double contracts, securing the safety of the transaction amount, disclosure of and fairness in tax payment, and securing the stability of buyers on the listed debt obligations. 부동산거래 단계는 크게 두 개의 단계로 분류 될 수 있다. 첫째는 공인중개사의 단독업무에 의한 중개과정이다. 이 과정은 고객으로서 매도인 또는 매수인과 만남을 시작으로 매매대상 부동산의 확인, 마케팅, 검색, 등의 과정을 통하여 결국 매매계약을 성사시키는 과정이다. 두 번째는 종결단계이다. 한국의 제도는 이 단계에서 공인중개사가 기타 전문가의 협업과정을 통하여 세무 및 등기관련 업무를 완성하게 된다. 한편 캐나다(미국 동부 포함) 제도는 부동산중개사가 부동산전문변호사와 협업과정을 통하여 업무를 위임하는 것이다. 부동산중개사는 매매계약의 완성 시 까지만 철저한 책임과 권리가 주어진다. 결국 종결단계는 양 국가 모두 기타 전문가와 협업함을 보여주고 있다. 대부분의 선행연구에서는 한국 교민의 거주가 가장 많고 따라서 정보나 자료의 접근이 보다 용이한 미국 캘리포니아 주가 속해있는 서부지역의 에스크로우제도의 도입에 대하여 연구가 진행되어왔다. 한편 미국 동부지역에서는 부동산전문변호사가 종결단계를 주관하고 있다. 캐나다의 중재제도 또한 미국의 동부지역의 중개제도와 동일하다. 종결단계의 요소로는 에스크로우와 권원(보험포함)이 있다. 한국의 부동산 특징은 토지와 건물의 소유자나 점유자 등이 서로 다를 수 있고 또한 ‘거래대금 등’이 발생 될 때마다 안전장치 없이 매도인에게 직접 전달되는 제도이므로 미국의 에스크로우제도가 도입되어도 국내에서 성공적으로 정착하기 어려운 환경에 놓여있다. 본 연구에서는 캐나다 온타리오주(미국동부) 부동산 종결단계의 주체로 부동산전문변호사에 업무를 위임하는 모형을 도입하고자 한다. 사회적 이점으로는 등기의 공신력 확대, 문서위조 방지, 이중계약 방지, 거래대금의 안전성 확보, 세금납부의 공평성, 부동산중개제도 및 공인중개사의 신뢰도 향상 등이 사회적으로 정착되리라 기대한다.

부채감당법에 의한 자본환원율의 추계와 활용가능성

안정근 한국부동산연구원 2008 부동산연구 Vol.18 No.1

To value income property by using the equity-mortgage capitalization method in an inflationary environment can cause the problem to underestimate overall capitalization rate so that the market value of subject property is overestimated than its actual earning power. Alternatively, mortgage lenders use the concept of mortgage debt coverage and related mortgage terms as a means for computing an overall capitalization rate. This paper calculated overall capitalization rates of commercial and residential properties by using the debt coverage method. The calculation results revealed that the magnitude of commercial property capitalization rates ranging from 7.40% to 10.66% is more lower than that of residential property capitalization rates ranging from 9.28% to 13.10%. The comparative analysis between commercial property capitalization rates and residential property capitalization rates was carried out. The debt coverage method can be utilized to estimate the market value of subject property. Also mortgage lenders using the debt coverage method can compute easily the loan amount that they are willing to lend subject to the constraints of net operating income, annual mortgage constant, and debt coverage ratio. As the band-of-investment method and the debt coverage method have the equivalent structure, it is easy to derive the equity dividend rate implied in the debt coverage ratio which is the required rate of return of the equity investor from the two equations. If the dividend rate is sufficient to meet the required rate of return of the equity investor, the lender can use the debt coverage ratio in negotiating mortgage terms with other variables. 금융기관에서는 흔히들 이자율, 저당상수 등 저당조건에 관한 자료를 이용하여 부채감당법으로 자본환원율을 추계한다. 인플레가 심한 시기에 저당지분환원법을 사용하면, 자본환원율이 낮게 추계되어 실제 수익력보다 대상부동산의 시장가치가 과대평가되는 문제가 발생한다. 부채감당법은 이에 대한 대안으로 대출기관이 개발한 방법이다.본고는 수익성부동산과 주거용부동산의 자본환원율을 부채감당법으로 추계하였다. 수익성부동산의 경우에는 제1금융권의 저당조건에 관한 자료와 국토해양부(과거의 건설교통부)의 상가 및 매장용부동산에 관한 임대료자료가 사용되었으며, 주거용부동산의 경우에는 한국주택금융공사의 저당조건에 관한 자료가 사용되었다. 분석결과, 수익성부동산의 자본환원율은 7.40∼10.6%로, 주거용부동산의 자본환원율은 9.28∼13.10%로 나타났다.부채감당법은 대상부동산의 가치를 손쉽게 구할 수 있는 장점을 가지고 있다. 또한 부채감당률과 저당상수를 순영업소득에 적용시키면, 대상부동산의 최대가능 저당대부액, 즉 저당가치를 구할 수 있다. 그리고 부채감당법의 변수를 변형하면 지분투자자의 요구수익률인 지분배당률을 구할 수 있다. 지분배당률은 저당대부시 다른 변수와 더불어 저당조건을 협상하는 데 활용될 수 있다.

한국과 미국 워싱턴주 부동산중개사 자격제도에 대한 비교 연구

유은길,안정근 한국부동산연구원 2012 부동산연구 Vol.22 No.1

The purpose of this study is to compare the selective examination and education system of real estate broker in Korea with those in Washington State in the United States. This study is aiming at finding more advanced system through comparative analysis and interview survey. This study uses both literature data comparison and interview survey analysis on the basis of positive institutionalism theory. For literature and data comparison, the real estate laws and institutions of two countries were researched. The selective examination and education systems of two countries were reviewed. Especially, the interview survey results that collected the opinions of Korean-American real state brokers on the real estate license systems of two countries were analysed. In the results of this study and survey, it was found that the real estate license examination and continuing education systems of Washington State were more intensively organized than those of Korea. Washington State has pre-education course before taking real estate licence examination. After passing the licence examination, real estate brokers have to listen to the extra lectures every two years in order to work legally and consistently as a broker. The results of this study are giving good suggestions to us related to our real estate licensing systems. 본 논문은 실증적 제도주의(positive institutionalism) 접근법 이론을 기초로, 한국과 워싱턴주 부동산중개사 자격제도에 대한 비교연구 그리고 제도효과 검증을 위한 워싱턴주 중개사들에 대한 면접조사를 통해 양국 간 부동산중개사 자격기준과 교육에 대한 질적 차이를 보여준다. 구체적으로 워싱턴주 부동산중개사 제도는 자격증 취득 전과 후에 많은 시간의 교육이 의무사항으로 되어 있고, 또 매우 엄격히 적용되고 있다. 중개사 시험의 경우 워싱턴주는 2개 과목이고 연중 수시로 볼 수 있다는 점에서 편의성은 있지만, 합격기준과 시험자격 조건은 한국보다 훨씬 까다롭고 높게 되어 있다. 한국보다 학력수준이 더 높고 더 많은 부동산 교육을 받아야 시험을 치를 수 있다. 또 시험을 통과했다 해도 이후 매 2년마다 지속적으로 부동산학 교육을 받는다는 점은, 한미 간 부동산중개사의 질적 차이를 만드는 이유가 되고 있다. 워싱턴주 중개사들을 상대로 한 개별 면접조사에서도 피면접자들은 워싱턴주 중개사 시험 및 교육제도가 한국보다 합리적으로 체계화되어 전반적인 선진화를 이루고 있다고 평가했다. 워싱턴주는 부동산중개사를 소비자를 위한 서비스 제공자의 관점으로 보고 자격이 갖춰지지 않은 사람은 언제든 부동산시장에서 퇴출시킬 수 있는 구조를 갖고 있다. 즉, 계속교육을 받지 않는 부동산중개사는 자격증 박탈을 감수해야 한다. 반면 한국은 IMF 위기 당시 일자리 창출 차원에서 부동산중개사 양산에 목표를 두고 중개사 시험과 교육제도를 마련해 중개사 과다배출과 이미지 실추, 시장침체 등의 문제를 낳고 있다. 따라서 워싱턴주 부동산중개사 자격요건 강화와 시험 전후의 계속교육시스템 내용은 우리나라 부동산중개사 자격제도 개선을 위해 참고할 가치가 있다.

한국과 미국 부동산업의 산업연관구조 비교분석

윤갑식 한국부동산연구원 2017 부동산연구 Vol.27 No.4

The purpose of this study is to find out the implications for the activation of the real estate industry by comparing the structure of production and distribution, as well as the industrial linkage, of Korean real estate industry with that of the US through an input-output analysis. This study employed the World Input-Output Database (WIOD) provided by the EU in 2016. The results are as follows. First, while the share of the Korean real estate industry in the national economy has been steadily decreasing since the year 2000, the real estate industry of the United States is increasing. Second, both Korean and US real estate businesses have higher value added rates than the industry average, but the intermediate demand rate is lower than the industry average. Furthermore, the intermediate input rate and intermediate demand rate of the Korean real estate industry were lower than that of the US. Third, the change in the final demand for the Korean real estate industry has a lower production and value added effect on the national economy than that of the United States. Fourth, the industrial linkage of the US real estate industry is larger and broader than that of Korea. Finally, it is suggested that a policy to increase the industrial linkage of real estate industry with high value-added industries is needed in order to revitalize Korea's real estate industry. 본 연구는 산업연관분석을 통해 우리나라 부동산업의 산업구조와 산업연관효과를 미국과 비교 분석함으로써 부동산업의 활성화를 위한 시사점을 도출하고자 하였다. 이를 위해 본 연구에서는 EU에서 2016년 작성한 WIOD에서 제공하는 한국과 미국 산업연관표를 활용하였다. 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 한국 부동산업 부가가치가 전 산업에서 차지하는 구성비는 2000년 이후 지속적으로 감소하고 있어 국민경제 위상이 위축되고 있는 반면 미국 부동산업은 전산업 평균보다 빠르게 성장하고 있어 그 위상은 높아지고 있다. 둘째, 한국과 미국 부동산업 모두 부가가치율은 전 산업 평균보다 높지만, 중간수요율은 전 산업 평균보다 낮은 공통점을 가지고 있지만 한국 부동산업의 중간투입율과 중간수요율은 미국보다 낮은 것으로 나타났다. 셋째, 한국 부동산업에 대한 최종수요 변화가 국민경제 전체에 미치는 생산 및 부가가치유발효과가 미국보다 작은 편이다. 넷째, 미국 부동산업의 산업간 연관성의 크기가 한국보다 클 뿐만 아니라 연관성의 범위도 더 넓은 것으로 나타났다. 이러한 분석결과를 바탕으로 향후, 우리나라 부동산업의 활성화를 위해서는 타 산업과의 연관성을 제고하되, 특히 고부가가치 산업과의 연관성을 높이는 정책적 방안 모색이 필요함을 제시하였다.

지식경제시대와 부동산서비스업

김용창(Kim, Yong Chang) 한국부동산연구원 1999 부동산연구 Vol.9 No.1

오늘날 부동산을 둘러싼 환경이 급격하게 변하고 있다. 산업재구조화와 사회경제활동의 초국적화, 새로운 속성의 공간출현이 부동산 외부환경의 변화라면, 지구적 부동산시장의 형성, 부동산개발상품의 개성화와 다양화는 내부환경의 변화이다 부동산부문 뿐만 아니라 사회경제 전체적으로도 이미 지식경제시대로 접어들고 있고, 세계은행과 OECD 의 연구보고서는 자본의 격차가 아니라 지식의 격차가 선진과 후진을 결정짓는 요소가 되고 있다고 말한다 부동산을 둘러싼 이러한 복잡한 변화를 수용하기 위해서는 부동산부문의 지식산업화와 지식경영체제 구축이 펼수적이다‘ 우리나라 부동산업계의 기본적인 문제점인 불투명성, 학신능력의 부재, 전근대적인 부동산금융, 유통구조의 전근대성과 같은 문제들을 하루 빨리 극복할 필요가 있다. 기본적인 방향은 객관적인 정보하부구조로 뒷받침하는 고도의 전문적인 부동산서비스를 제공할 수 있어야 한다. 전문 지식산업화만이 음성적인 관행과 음울한 이미지의 부동산서비스업을 개혁할 수 있다. 연구개발기능과 지속적인 재교육의 강화가 우선적으로 필요하다.

부동산보유결정이 기업의 주가장부가치비율에 미치는 영향에 관한 실증연구

정완성 한국부동산연구원 2010 부동산연구 Vol.20 No.2

The purpose of this study is to investigate the effects of corporate real estate holding ratio on price book value ratio in Korea between the years 1999-2008. In addition, this study examines different impact of corporate real estate holding ratio on firm value in various industry sectors. Goal in this study is to find out corporate real estate holding strategy in industry sectors. This empirical analysis is based on data from KISVALUE III. Dataset comprises 1,101 firms during 1999-2008. This empirical analysis is carried out in order to find out influence of corporate real estate holding ratio by selecting variables such as PBR, firm size, leverage, market and industry dummy. Results of this empirical work is carried out by using Multiple Regression Analysis and Chow test. We discover a generally negative relationship between real estate holding and price book value ratio, but this impact is differently appeared in various industry sectors. In the Chow test and dummy variable test, The data are divided into two periods by 1999 to 2003 and 2004 to 2008. And the test is applied to PBR using the real estate holding ratio as explanatory variable. The result of Chow test shows that there exists a structural change between the regression models. 본 연구는 외환위기 이후 최근까지 국내 상장기업의 부동산보유비율이 주가장부가치비율에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 본 연구의 분석결과는 첫째, 기존의 선행연구들과 같이 산업전반으로는 부동산보유비율의 증가가 주가장부가치비율에 부정적 영향을 미치는 것으로 나타났으나 하위 산업군별로는 주가장부가치비율에 다양한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 제조업군과 비제조업군 간의 분석에서는 제조업군의 경우 부동산보유비율의 증가가 주가장부가치비율에 미치는 부정적 영향이 비제조업군에 비하여 큰 것으로 나타났다. 아울러 다양한 산업군 간의 분석에서는 도소매, 정보통신, 사업서비스 등 산업군의 경우 타 산업군에 비하여 부정적 영향이 상대적으로 작게 나타났다. 한편, 운수업의 경우 부동산보유비율의 증가가 주가장부가치비율에 긍정적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 시기별 구조적 변화의 검증에서는 10년간의 자료기간을 전반과 후반으로 나누어 분석하였다. 분석결과 자료 후반의 경우 부동산보유비율의 증가가 주가장부가치비율에 미치는 부정적 영향이 자료 전반의 경우에 비하여 감소하는 것으로 나타났다. 기업이 부동산을 보유하고자 할 때에는 사업적으로 도움이 되거나 나아가 자본시장에서의 가치평가 제고에 도움이 되어야 한다. 본 연구의 분석결과 산업 전반으로는 부동산의 보유가 비효율성으로 인식되어 기업가치에 부정적 영향을 미치고 있는 것으로 나타났지만 하위 산업별로는 부동산의 보유가 기업의 핵심역량과 관련되는 경우 긍정적 효과를 창출하는 것으로 나타났다. 한편, 자료기간을 전⋅후반으로 나누어 부동산보유비율이 기업가치에 미치는 구조적 변화를 검증한 결과 부동산보유비율이 자료기간 중 크게 변화하지 않은 점을 감안할 때 과거에 비하여 기업부동산의 활용이 효율적으로 이루어지고 있음을 추론할 수 있다. 따라서 기업은 과거 자본이익의 향유를 추구하는 형태에서 벗어나 부동산의 효율적 활용을 실천해야 할 것이다. 특히 기업의 부동산관리자는 해당기업의 산업적 특성을 이해하고, 부동산의 활용이 기업의 사업전략과 어떻게 연계되는지를 판단하여 적절한 부동산보유결정을 내려야 할 것이다.

과학적 부동산 투자관리의 기법

박병식(朴炳植) 한국부동산연구원 1995 부동산연구 Vol.5 No.1

부동산시장이 급변하고 있다. 정부의 정책방향이 지속적인 투기억제와 이용도의 증진이라는 쪽으로 확실한 가닥을 잡아가고 있고, 외적으로는 부동산시장의 개방이 임박한 시점이다. 따라서 이제는 부동산이 사두기만 하면 저절로 이익을 가져다 주는 투자대상이 아닐 가능성이 커졌다. 부동산투자시 과학적인 분석과 전략이 필요해진 상황이다. 이러한 관점에서 본고는 부동산투자에 필요한 기본적 분석과 기술적 분석을 기본으로 이들과 연관된 투자전략, 즉 적극적 투자전략과 소극적 투자전략을 논의의 대상으로 하였다. 여기서는 부동산의 본질적인 가치와 시장의 흐름을 파악하는 것이 다 같이 중요하다는 사실을 강조하는 동시에 부동산시장이 본시 불완전한데다 효융적인 시장의 요건 역시 두루 갖추지 못하였기 때문에 적극적 투자전략을 구사할 소지가 있읍을 제시하였다. 그러나 부동산의 고유한 특성상 정보의 소통이 원활하지 않으며 그나마 수집 가공된 정보를 입수하기도 어려운 고로 투자분석과 전략수립에 한계가 있을 수 밖에 없다는 점도 지적하였다. 여기서 투자이론의 기초에 가까운 문제를 새삼스럽게 다룬 이유는 부동산학의 여러 분야 중에서도 특히 부동산의 투자 내지는 금융이론의 발전이 매우 저조하여 이제 격우 시작단계라고 판단되었기 때문이다. 본고를 계기로 보다 발전된 논문들이 많이 나오기를 기대해 본다.

오피스 및 상가의 최적용적률 산정에 관한 연구: 강남지역을 중심으로

신우진,김주영 한국부동산연구원 2011 부동산연구 Vol.21 No.1

As the transfer system of FAR has lively been argued, measuring the value of FAR (Floor-Area-Ratio) has become more important than ever. The one of the pre-requisite for success in the transfer system of FAR is to estimating the proper supply and demand of FAR. This is because that the demands on FAR would be determined by the optimal FAR in the area where the net value is high. Nonetheless, the most studies have focused on apartments’ FAR rather than commercial properties such as office, retail, etc. In this study, the optimal FAR and the net value on the optimal FAR in office and retail sub-markets were estimated using 108 office properties and 104 retail properties in Kangnam Market, Seoul. Study results showed that the optimal FARs in office sub-markets ranged from 887% to 1,117%, which was almost same with the highest FAR of samples in each sub-market. The net value on the optimal FAR in the Seo-Cho office sub-market is about 12.9MKW (million korean won)/㎡. On the other hand, the net value on the optimal FAR in Teheran-Valley (Yeok-Sam, Sam-Sung, Sun-Reung) sub-markets ranged from 7.1MKW/㎡ to 8.2MKW/㎡ due to high land purchasing price. In retail market, the optimal FARs in retail sub-markets ranged from 196% to 234%, which was almost same with the average FAR of samples in each sub-market. The net value on the optimal FAR in the Kangnam-Yeok retail sub-market was about 10.9MKW/㎡, which was approximately twice of the net profit on the optimal FAR in other retail sub-markets. This study is expected to make a significant contribution to examine the net value on non-residential properties in office and retail sub-markets. The result will also be helpful tips for owners of, or investors for office or retail properties when they consider to invest the office or retail properties. 용적률거래제에 대한 논의가 활발하게 진행되면서 용적률 가치산정의 중요성이 대두되고 있다. 용적률거래제 성공을 위한 선결조건 중 하나는 용적률 공급량과 수요량을 추정하는데 있다. 용적률의 구매수요는 구매예상지역의 사업성이 있는 최적용적률 수준에 따라 추가적인 용적률 구매의 필요성이 결정되기 때문이다. 그러나 용적률 관련 연구는 주로 아파트를 중심으로 한 주거용부동산에 치중되고 있어서 상가나 오피스와 같은 비주거용부동산에 대한 최적용적률 관련 연구가 필요하다. 이에 본 연구에서는 서울특별시 강남지역(강남구, 서초구, 송파구)의 오피스 108동, 상가 104동을 대상으로 하위시장별 최적용적률 및 최적용적률일 때의 토지 단위면적당 부동산순편익을 산출하였다. 분석결과 오피스 하위시장의 최적용적률은 하위시장 샘플의 최대용적률에 가까운 887%∼1,117% 수준인 것으로 나타났다. 최적용적률일 때의 토지 단위면적당 부동산순편익을 살펴보면, 서초 하위시장이 12.9백만원/㎡ 수준의 높은 부동산순편익을 보이는 것으로 나타났다. 반면, 테헤란로에 위치하는 역삼, 삼성, 선릉하위시장의 최적용적률일 때의 부동산순편익은 7.1백만원/㎡∼8.2백만원/㎡ 으로 상대적으로 낮은 수준의 부동산순편익을 보이는 것으로 나타났는데 이는 높은 토지매입비에 기인하는 것으로 판단된다. 또한 상가 하위시장의 최적용적률은 하위시장 샘플의 평균용적률에 가까운 196%∼234% 수준인 것으로 분석되었다. 최적용적률일 때의 토지 단위면적당 부동산순편익을 살펴보면, 강남역하위시장이 10.9백만원/㎡ 수준의 높은 부동산순편익을 나타냈는데, 이는 기타하위시장의 두 배 수준에 이른다. 본 연구는 상가 및 오피스의 하위시장별로 부동산가격에서 건설 및 부동산매입 등에 소요되는 비용을 제외한 부동산순편익을 가장 높이는 최적용적률을 도출해 냄으로써 투자대상으로서의 비주거용부동산의 가치를 보였다는 점에서 의의가 있다. 향후 용적률거래제가 실행될 때 예상되는 용적률 매입수요 산정이나, 오피스나 상가부동산의 소유자 및 투자자의 투자의사결정시에 도움이 될 것으로 기대한다.

부동산공시가격 현실화에 따른 가계 세부담 변화 분석

박준,김재환,배유진 한국부동산연구원 2015 부동산연구 Vol.25 No.3

부동산 공시가격이 시장가치 수준으로 현실화될 경우 공정시장가액비율이 일정하다면 실거래가 대비 공시가격의 비율인 실거래가반영률의 상승으로 부동산보유세의 과세표준과 세액이 영향을 받을 것으로 예상된다. 이 연구의 목적은 가계의 현재 부동산보유세 세부담 수준을 파악하고, 부동산 공시가격이 시장가치 수준으로 현실화될 경우 예측되는 부동산보유세액 변화를 분석하여 향후 공정시장가액비율 및 세율 조정에 참고할 수 있는 기초연구를 수행하는 것이다. 특히 이 연구에서는 실거래가반영률이 현재의 65% 수준에서 향후 80~100%로 변화할 경우에 따른 부동산보유세액 및 실효세율 변화 시뮬레이션을 가계 층위별과 자산규모별 등으로 나누어 상세히 분석했다. 실거래가반영률이 향후 80~100% 수준으로 상승할 경우 가구평균 재산세액 규모는 연 54만 원에서 연 68~88만 원으로 약 27~64% 증가하고 가구 평균 종합부동산세액은 신규 납부가구 포함할 경우 연 170만 원에서 연 189~203만 원 수준으로 약 11~19% 증가하는 것으로 나타났다. 재산세와 종합부동산세를 포함한 부동산보유세의 자산가액 대비 실효세율은 기존 0.18% 수준에서 향후 0.23~0.31% 수준으로 증가하는 것으로 분석되었다. The Publicly Noticed Value of Real Estate Price (PNV) is below actual sales price in Korea. The ratio of PNV to actual sales price is around 65% with some variance by region and type of property. An upward adjustment of the ratio of PNV to actual sales price would lead to an upturn of tax base and amount of property tax since the PNV is used for calculating the tax base. The purpose of this study is to figure out the current level of property tax load of households and estimate the changes of property tax from the change of PNV, which can be a base for fine tuning of policies on tax and PNV system. If the ratio of PNV to actual sales price increase to 80~100% from the current level of around 65%, it is estimated that household’s average Property Tax would increase by 27~64% and household’s average Gross Real Estate Tax would increase by 11~19%. Effective rate of property tax including Property Tax and Gross Real Estate Tax is estimated to increase to 0.23~0.31% from the current level of 0.18%.