토지소유권과 건물소유권의 이원적 체계에 관한 재검토

이홍렬 한국부동산법학회 2019 不動産法學 Vol.23 No.1

The current civil law divides land and buildings into properties separate from each other. Thus, land and buildings do not share a legal fate. To own a building on another's land requires the existence of a right to occupy the land. In other words, the regulation on legal ground rights under the Civil Act and the statutory charter system under the Conventional Law, which is recognized as a precedent in the case of land and buildings being attributed to different owners, are legal matters arising from such legal composition, as well as the recognition of the right to purchase a building if the ground or lease rights for the purpose of owning the building are extinguished. The problem is that our civil law views land and buildings as separate properties, but it has not clarified why or why. Our civil law stipulates in Article 99 paragraph 1 that “the land and its settlements are real estate," so that real estate as objects of rights, especially land and buildings, can be seen as representative real estate. Our Civil Code is a collection of the German and French Civil Laws, but the legal composition between land and buildings does not follow the legal framework that those countries are taking, but it stipulates a different composition. In other words, most countries in Europe differ from our civil law in that they view buildings as a component of land in principle on the basis of the Roman law's principle of “superficies solo cedit", Our civil law, which views land and buildings as separate real estate, is similar to Japanese civil law and forms a unique legal system that differs from those of other countries. The purpose of this paper is to propose legislation to consider land and buildings as separate real estate under current civil law and, if not appropriate, a legal framework to promote the unity of land and buildings while harmonizing public and private interests. 현행민법은 토지와 건물을 분리하여 서로 독립된 부동산으로 구성한다. 이에 토지와 건물은 법적 운명을 함께 하지 않는다. 타인의 토지위에 건물을 소유하기 위해서는 그 토지를 점유할 수 있는 권원의 존재를 필요로 한다. 즉 토지와 건물이 각각 다른 소유자에게 귀속하게 되는 경우를 전제로 민법상의 법정지상권에 관한 규정과 판례로 인정되고 있는 관습법상 법정지상권제도, 또한 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 토지임차권이 소멸한 경우 건물소유자에게 매수청구권을 인정하는 규정 등은 이와 같은 법적 구성으로 인해 발생한 법률문제이다. 문제는 우리 민법이 토지와 건물을 별개의 독립한 부동산으로 보고 있지만, 그 이유나 근거 등을 명확하게 밝히지 않고 있다. 우리 민법은 제99조 제1항에서 “토지 및 그 정착물은 부동산이다.”라고 규정하여, 권리의 객체로서의 부동산, 그 가운데서도 특히 토지 및 건물은 대표적인 부동산으로 볼 수 있다. 우리 민법전은 독일・프랑스 민법전을 계수한 것임에도, 토지와 건물 간의 법적 구성에 대해서는 그 나라들이 취하고 있는 법적 구성을 따르지 않고, 다른 구성을 규정하고 있다. 즉 유럽 대부분 나라들은 로마법상의 “지상물은 토지에 따른다(superficies solo cedit)”라고 하는 원칙을 기초로 해서 원칙적으로 건물을 토지의 구성부분으로 보는 점에서 우리 민법과 차이를 보인다. 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보는 우리 민법은 일본 민법과 유사하고 다른 나라의 민법과 다른 독특한 법체계를 구성하고 있다. 본고의 작성 목적은 현행 민법상 토지・건물을 별개의 부동산으로 보는 것인 적절한 법적 구성인가와 만일 적절하지 않다면, 공익과 사익을 조화롭게 하면서 토지와 건물의 일체성을 도모할 수 있는 법적 구성을 입법론적으로 제안하는 것에 있다.

녹색성장을 위한 부동산법제의 과제

강현호(Kang, Hyunho) 한국부동산법학회 2009 不動産法學 Vol.16 No.-

토지를 포함한 부동산법제에 있어서 지금까지의 화두는 ‘지속가능한 발전(sustainable development)’이었다. 그런데 이제는 ‘녹색성장’이라는 단어가 국민 생활의 전 영역에 뿌리를 내리고 있다. 그러나 녹색성장의 실체에 대해서 법학 내지 사법부에서는 보다 냉철한 관점을 견지할 필요가 있다. ‘녹색성장’안에는 엄청난 공권력(öffentliche Gewalt)이 스며들어 있다. 법적인 통제가 없는 경우에는 국민의 기본권에 대한 중대한 침해도 ‘녹색성장’을 위한다는 명목으로 가볍게 덮어버릴 수도 있다. ‘녹색성장’이라는 미명으로 개인의 재산권에 대해서 과도한 침해를 할 수도 있고, 기존의 발전된 법치주의의 통제를 벗어나고자 시도할 수도 있다. 또한 새로운 것처럼 등장하는 ‘녹색성장’이라는 공권력의 실체를 정확하게 파악하여 공권력 행사에 대한 법적 관점 즉 사법적 통제의 관점을 잃어버리면 ‘녹색성장’을 먹고 자라는 ‘녹색독재자’들이 우리 사회를 지배할 수도 있다. 부동산법제는 충돌하는 이해관계를 적정하게 조절하는 기능을 수행하므로, 부동산법제를 논하기 위해서는 무엇보다도 먼저 특정정책과 관련이 있는 다양한 고려요소들에 대한 탐구가 선행되어야 한다. 그런데 “녹색성장을 위한 부동산법제의 과제”에서는 이러한 부동산법제가 추구하는 방향이 바로 녹색성장에 있다는 의미인데, 그러므로 핵심적인 내용이 되어야 할 것은 바로 녹색성장의 의미 내지 내용이다. 녹색성장의 의미에 있어서는 성장에 녹색옷을 입힌 것에 다름이 아니다는 견해도 있고, 녹색성장이 마치 현존하는 모든 문제의 해결사가 되는 듯한 견해도 있다. 그런데 정작 ‘녹색성장’의 의미에 대해서도 모든 문제이해하기가 쉽지 아니하다. 특히 기존의 ‘지속가능한 개발’ 내지‘환경친화적 개발’색성장이개념과 어떻게 구별할 것인가도 문제이다. 아무튼 녹색성장이라는 행정목표와 행정활동에 대해서도 매크로적인 시각에서 보아 법치주의, 형량주의 그리고 절차적 적정성 등과 같은 법리를 여하히 관통시킬 것인가가 과제이다. 또한 마이크로적인 시각으로서 행정조직적인 측면에서의 기구의 통일성의 문제, 토지이용계획제도의 정비, 적절한 지원행정, 그리고 현실적인 보상문제를 여하히 해결할 것인가가 주요한 과제들이다. Green Growth is a mode for our country. After the announcement of President Lee Myungbak became the word ‘green’ more popular among the people in the country. From the viewpoint of the real estate law system, there are various missions for green growth. At the first time we need the clearance of the various definitions about green growth, because the countermeasure depends on the contents of green growth. There are many organizations, which define the meaning of green growth. According to those definitions we can find the key words like environment, preservation, green technology, job opportunities, competitiveness in the world. For the pursuit of green growth there are various activities of administrative branches. It is thought to build ecological city, compact city, green way, green high way, green road and also to establish zones for green city. From the point of administrative law we can divide the approach in two ways, the first from macro dimention and the second from micro dimention. First of all the spirit of rule of law must reign over green growth. The main content of rule of law is that the agency has to administer governmental actions according to the law and the law only can provide the agency with the power to intervene the rights of the people. Because of the character of the activities of administrative branches in the area of green growth it is not easy to adapt the rule of law in green growth. The agencies create many concrete guidelines for the matter, but there are few methods to control them. There are also problems of the value conflictions in the process of green growth. Green growth has various values in itself like environmental preservation, peace, happiness on one hand, growth, job, competitiveness on the other hand. These values have their own directions, therefore it is very difficult to adjust them, even to control the activities. In details there are also many works to organize green growth in the administrative branches, to create proper land use planning system, to support the activities rationally and to compensate the sacrifice of the people. For green growth there are many works, which are helpful and effective. We have confidence to reach the goal of green growth, if we go on steadily.

부동산 개발이익환수제도의 주요 쟁점과 개선방안

성중탁 한국부동산법학회 2022 不動産法學 Vol.26 No.1

부동산 개발을 통해 이익이 발생하게 되면 그 이익을 공공의 목적을 위해 일부 환수해야한다는 개발이익환수의 요구로 1990년 개발이익환수에관한법률이 제정되었다. 그러나 모든 규범의 경우 제도화가 선행되는 것이 중요하지만 그에 못지않게 국민이 공감할 수 있도록 그 제도를 현실에 반영시키는 노력이 중요하다. 지금 우리 사회는 토지 공공성과 토지로부터 발생하는 개발이익 공유화에 대한 사회적 공론화가 여전히 부족한 상황이다. 이에 충분한 공론화를 바탕으로 사회적 합의를 도출한 다음 토지 이용, 계획, 보유, 개발, 처분, 관리 각 단계별로 토지 공공성을 실현할 수 있는 제도를 정밀하게 재설계해야 한다. 다만, 그 기초는 토지의 소유권과 토지이용의 자율성을 크게 훼손하지 않아야 하는 점도 잊어서는 아니된다. 정부의 수많은 부동산 정책에도 불구하고 그 정책들이 실패하는 근본적인 이유가 무엇일까에 대해서는 여러 견해가 있겠지만, 일관성 없는 부동산 정책과 투기를 잡겠다는 사고에 사로잡혀 규제위주의 정책만 줄기차게 밀어붙인 점이 가장 큰 요인일 것이다. 다만 그 이면에 있는 다른 본질적인 이유로서 수도권 중심의 경제력 배분구조가 문제라는 지적이 많다. 수도권을 중심으로 하는 투기 수요의 진입 욕구와 주택 수요의 집중은 서울과 경기도 및 인천의 공간적 수용성이 물리적으로 확장되지 않는 이상 그 욕구와 수요를 충족할 수 없다. 다른 지역의 부동산은 망해도 서울을 중심으로 하는 수도권 지역의 부동산은 불패라는 인식이 바뀌지 않는 이상 모든 부동산 정책은 무용지물이 될 수 있다. 또한 극단적으로 경기도와 서울에 더 이상 택지를 개발할 곳이 없고 오히려 충청도는 제2의 수도권으로 부상하면서 또 다른 지역 간 갈등을 야기하고 있는 것도 사실이다. 이런 점을 감안하면 진정한 부동산 정책은 국가균형개발을 통한 서울과 수도권의 경제력 집중을 지방으로 고르게 분산시키는 것임을 명심해야 할 것이다.

한・중・일 부동산등기법의 비교연구

박광동,김효봉 한국부동산법학회 2021 不動産法學 Vol.25 No.3

부동산은 개인에게 있어서 재산적 가치가 큰 재산권으로, 이러한 개인의 재산권을 보호하기 위한 제도적 장치가 부동산등기이다. 이러한 부동산등기법은 국가의 사회적・문화적 상황 및 법체계 등에 따라 입법체계 및 내용 등이 다양한 형태로 나타날 수 있다. 한・중・일 부동산등기와 관련하여서는 개별적인 부동산등기의 내용에 대한 규정이나 해석론에 있어서는 다양한 견해가 존재한다. 다만, 한・중・일의 부동산등기법의 입법형식과 관련하여서도 유사한 점과 차이점이 있다. 그런데, 부동산등기법은 부동산등기의 절차 등에 관한 사항을 규정하고 있기 때문에 가치중립적 특성이 강하다. 이로 인하여 한・중・일 상호간에 법체계에 대한 접근이 용이하다. 그리고 한・중・일의 부동산등기법에 대해 단일법체계와 분법체계에 대한 장・단점의 고려가 필요하다. 이를 통하여 상호 법제발전경험의 공유를 통해 한・중・일간에 유사한 부동산등기법의 입법체계 구축을 검토할 필요가 있다. Real estate is a property right of great property value to an individual, and the registration of real estate is an institutional mechanism for protecting such individual property rights. Such real estate registration methods may appear in various forms, such as legislative systems and contents, depending on the social and cultural situation and legal system of the country. The registration of real estate in Korea, China, and Japan has various views on the regulations and interpretation of the contents of individual real estate registration. However, the real estate registration method stipulates matters concerning the registration process of real estate, so the value-neutral characteristics are strong. As a result, it is easy to access the legal system between Korea, China and Japan. In addition, it is necessary to consider the merits and demerits of the single legal system and the divisional system for the real estate registration method of Korea, China and Japan. It is necessary to consider establishing a legislative system of similar real estate registration laws between Korea, China, and Japan through the sharing of mutual experience in the development of legislation.

부동산등기상의 주체의 진정성 확보 방안 연구

박광동(Park, Kwang-Dong) 한국부동산법학회 2018 不動産法學 Vol.22 No.2

부동산등기에서의 본인확인은 부실등기방지라는 측면에서 직접적으로는 등기 주체의 진정성과 간접적으로 등기 내용의 진정성을 강화시켜서 부동산거래안전을 확보하기 위한 중요한 사항이다. 등기의 주체의 진정성 확보를 위한 개선방법은 현행 인감제도를 활용하는 것이다. 다만, 인감증명서상의 홀로그램(Holigram)의 위치를 이동하거나 없애거나, 지문인식시스템 개선 및 등기신청에서 전자지문 활용시에 행정자치부의 지문인식시스템상의 정보를 활용할 수 있도록 하는 것이 필요하다. 이에 더하여 첫째, 등기관에 의해 정리된 인감증명서에 있는 정보와 신청서에 있는 정보 중 대조하여야 할 사항이 인감증명서상에 표준바코드에 탑재하여 등기시스템에서 인감증명정보와 신청정보를 자동대조하는 검증체계를 구축하는 것도 구상할 수 있다. 특히 대리인에 의한 등기신청의 경우를 대비하여 현행 부동산 등기신청서의 양식에 관한 예규상의 위임장 서식을 일부 변경하여 부동산의 표시, 등기원인과 그 연월일, 등기의 목적 외에 대리인의 인적 사항을 기재하게 하는 방안도 구상할 수 있다. 이 밖에 공증제도는 공정증서의 작성방식에 한정되어야 하여서 운영되어야 한다. 그리고 자격자대리인을 통한 본인확인 강화를 위한 다양한 제도 개선이 필요하다. Identification in real estate registration is important to ensure safe real estate transactions, as it strengthens the authenticity of the principal and content of registration, thereby preventing incomplete registration. One of the ways to ensure the authenticity of the principal of registration is to use the current seal impression system. To this end, it is necessary that the hologram on a seal impression certificate is removed or printed on other areas of the certificate, or that the information contained in the fingerprint recognition system of the Ministry of the Interior and Safety is allowed to be utilized when such system is improved or digital fingerprints are used for registration application. Another possible measure is to establish a verification system where information in seal impression certificates arranged by registration officers is automatically compared with information in applications in the registration system, with matters subject to comparison among both information stored in standard bar codes on seal impression certificates. Furthermore, for a registration application filed by an agent, a change can be made to the form of an authorization letter under the established rules concerning the current format of an application for registering real estate so that personal information regarding the agent is entered in such form in ddition to indication of real estate, the grounds and date for registration, and the purpose of registration. On top of that, the notarial system should be operated only for the method of preparing notarial deeds, and various institutional improvements are required for a more thorough identification through an eligible agent.

2020년 부동산세제의 동향과 평가

오승규 한국부동산법학회 2020 부동산법학 Vol.24 No.3

부동산세제란 실정법상 정의되지는 않았지만, 부동산을 과세대상으로 하여 부과되는 세금에 관한 제도라고 볼 수 있다. 부동산세제는 부과주체에 있어서 국세와 지방세에 걸쳐 다양하게 작동하고 있다. 그 범위에서도 부동산의 취득・양도・임대 등의 거래에 관한 세제와 부동산의 보유에 관한 세제 및 부동산의 상속・증여에 관한 세제로 세분화될 수 있다. 대한민국에서 부동산이 차지하는 특수한 의미 때문에 부동산세제 역시 정책에 따라 숱한 변화를 겪어왔다. 2020년에는 주택시장의 안정을 위하여 대폭 개정이 있었다. 2020년 세제 변화의 특징은 수요 억제를 위한 취득세 강화와 매도를 유발하기 위한 양도소득세 및 종합부동산세 강화로 요약할 수 있다. 부동산세제의 흐름은 다주택자에 대한 과세를 강화하는 방향으로 가고 있다. 공급 부족으로 가격이 상승한 문제점을 다주택자에 대한 중과세를 통해 매도를 압박하는 것이다. 이는 부동산세제가 조세 본래의 목적인 재원조달이 아니라 부동산정책의 수단 특히 가격안정수단으로서의 의미로 사용되고 있다는 것을 보여준다. 정책목표의 정당성을 인정하지만, 그 수단의 채택에 있어서는 전적인 동의를 하기가 어렵다. 공공재로서의 성격을 감안하더라도 엄연히 시장거래 대상인 부동산에 대하여 공급 정책과 금융 정책 등 선순위여야 할 정책들보다는 보충적 성격의 세제 정책을 과다하게 사용하였다는 비판을 면하기 어렵다. 보유세와 거래세의 균형도 맞지 않아서 문제이다. 우리나라는 보유세에 비해 거래세의 비중이 OECD 국가 중 높은 것으로 평가되고 있어 이에 대한 조정이 요구됨에도 불구하고 취득세를 손쉽게 상향하는 수단을 사용한 것은 대증요법적 발상이 아닐 수 없다. 매도를 유도하려고 하면서도 양도세를 강화한 것 역시 정책목표와 조화를 이루지 못하고 있다는 문제점이 있다. 향후 합리적인 제도 개선 방향을 모색해야 한다. Although the real estate tax system is not defined in the actual law, it can be seen as a system for tax imposed on real estate as a taxable matter. The real estate tax system operates in various ways across national and local taxes for the imposing entity. Even within that scope, it can be subdivided into a tax on transactions such as acquisition, transfer, and lease of real estate, a tax on possession of real estate, and a tax on inheritance and gift of real estate. Due to the special meaning of real estate in Korea, the real estate tax system has also undergone a number of changes according to policies. In 2020, a major revision was made to stabilize the housing market. The characteristics of the 2020 tax change can be summarized as strengthening acquisition tax to suppress demand and strengthening capital gains tax and comprehensive real estate tax to induce selling. The trend of the real estate tax system is in the direction of strengthening the taxation of multi-homeowners. The problem of rising prices due to supply shortages is to pressure the sale of multi-homeowners through heavy taxes. This shows that the real estate tax system is not used as a means of financing, which is the original purpose of tax, but as a means of real estate policy, especially as a means of price stabilization. Although the policy objectives are justified, it is difficult to give full agreement on the adoption of the measures. Even considering its nature as a public good, it is difficult to avoid criticism for excessive use of supplementary tax policies rather than policies that should be prioritized, such as supply policies and financial policies, for real estate that are subject to market transactions. This is a problem because the balance between the holding tax and the transaction tax is also not right. In Korea, the proportion of transaction tax compared to ownership tax is evaluated to be higher among OECD countries, and it is a symptomatic idea to use a means to easily raise the acquisition tax despite the need for adjustment. There is a problem that the strengthening of the transfer tax while trying to induce selling is not in harmony with the policy goals. In the future, it is necessary to find a reasonable way to improve the system.

공업용부동산 임차인 만족도가 재계약 의사에 미치는 영향

홍우상,이춘원 한국부동산법학회 2022 不動産法學 Vol.26 No.3

This study was conducted by extracting factors, analyzing importance, correlating, and conducting multiple regression analysis to identify the importance of the factors of the tenant’s satisfaction on the intention to renew the contract, improve the operating return of industrial real estate, and improve the quality of industrial real estate. As a result of the analysis of this study, the factors of satisfaction with the use of industrial real estate were important in the order of location access characteristics, economic characteristics, industrial real estate management characteristics, and building characteristics As for the importance of industrial real estate management, infrastructure convenience, labor difficulty, public transportation convenience, location accessibility, proximity to related industries, public transportation convenience, office environment, building age, and economic characteristics were considered important. As for the correlation between the factors, the location access characteristic factors were the highest, and the building characteristic factors, economic characteristic factors, and industrial real estate operation characteristic factors were correlated in order. As a result of analyzing the factors affecting the decision-making of renewal of the use satisfaction of industrial real estate tenants, it was confirmed that the factors of industrial real estate operation, location access, and economic characteristics had a significant positive (+) effect. 본 연구는 공업용 부동산 임차인의 이용만족 선호요인 과 중요도를 파악하여 임차인의 만족도가 재계약의사에 미치는 영향분석, 공업용부동산의 운영수익률 개선, 공업용부동산 품질 향상에 보탬이 되고자하여 요인을 추출하고 중요도 분석, 상관관계 분석, 다중회귀분석을 실시하여 연구를 진행하였다. 본 연구의 분석결과 임차인의 공업용부동산 이용만족요인은 입지접근특성요인, 경제적 특성요인, 공업용부동산 운용특성요인, 건물 특성요인 순으로 중요도가 나타났으며, 세부 요인별 중요도는 공업용부동산 운용특성요인은 기반시설 편리성, 노동력확보 난이도, 대중교통편리성, 순으로 나타났고, 입지접근 특성요인은 도심접근성, 관련산업과의 인접성, 대중교통 편리성, 순으로 나타났으며, 건물특성요인은 사무환경, 주차환경, 건물의 경과년수 순으생각하였고 경제적특성요인은물류교통비, 유지관리비, 임대료, 순으로 중요하게 생각하였다. 요인간 상관관계는 입지접근 특성요인이 연관성이 가장 높았고 건물특성요인, 경제특성요인, 공업용부동산 운용특성요인 순으로 상관관계를 보였다. 공업용부동산 임차인의 이용만족도가 재계약 의사결정에 미치는 영향요인을 분석결과 공업용부동산 운용특성요인 과 입지접근특성요인, 경제적특성 요인이 유의미한 정(+)의 영향력을 미치는 것을 확인하였다.

녹색성장을 위한 개별 부동산법제의 개선방안

김광수(Kwangsoo Kim) 한국부동산법학회 2009 不動産法學 Vol.16 No.-

현행 부동산법제는 각 법률의 제정목적에 따라서 개발 혹은 보전이 이루어지고 있으나 지속가능성의 법이념에 비추어 볼 때 내용이 통일적이지 못하다. 지속가능발전 개념은 비교적 최근에 도입된 개념이므로 아직은 모든 부동산이용질서에 영향을 미칠만한 시간은 없었던 것으로 파악된다. 중요한 부동산이용관계법제에서 나타나는 지속가능성 혹은 유사 개념을 파악하고 이를 다른 법제와의 비교를 통하여 정비하는 방안을 모색하였다. 종래 국토이용질서를 형성해 온 국토이용 및 계획관련 법제가 어떻게 정비되어야 하는지를 아울러 살펴보기로 한다. 수도권정비법 및 국토의 계획과 이용에 관한 법 등의 법률이 상호간에 그 목적과 수단을 달리하고 있는 결과 현실과 법목적 사이에 괴리가 발생하고 있다. 녹색성장은 지속가능발전의 현정부적 표현이라고 생각한다. 기후변화를 방지하기 위한 이산화탄소의 배출억제, 환경오염 방지, 국민의 삶의 질의 확보 등이 모두 이 녹색성장이라는 말 속에 함축된다고 본다. 녹색성장을 위한 부동산법제는 지속가능발전의 세 축인 경제발전, 생태보전 그리고 사회통합이 형성하는 균형점 위에서 형성된다고 할 것이다. 그간 좁은 국토를 최대한 효율적으로 사용하기 위한 각종의 제도를 만들면서 상당한 정도의 발전을 이룩하였다. 그런데 성장 위주의 부동산 정책은 기후환경변화와 환경파괴 등에 직면하여 질적인 변화를 요청받고 있다. 이를 잘 대변하는 이념이 지속가능발전이라고 생각된다. 지속가능발전의 특징을 다른 말로 표현하면 행위의 합리성의 증대이자 보다 거시적인 관점의 도입이다. 그 수단으로 각종의 지표 및 계획 그리고 계산이 사용된다. 그리고 이를 기초로 한 환경보전 및 사회통합이다. 다른 분야보다도 특히 부동산의 이용규율법제에서는 이 원칙이 보다 구체화되어 적용되어야 하는 시점이다. The concept of sustainable development in legal system marked a turning point of legal theory. Legislation and interpretation of acts should consider the interest of future generations as well as currentgeneration. For the use of real assets as basis of living and industry sustainability is first to come into mind. Development of land raised many problems as urban concentration, disorder of planning, pollution and disaster so far. Green growth of present Lee government can be regarded as an other expression of sustainable development. It contains such policies as avoidance of CO2 emission, protection of environment, keeping the quality of life. Land use for green growth can be achieved on the balance of economic development, environment protection and social unification, which are the three elements of sustainable development. In economic growth of Korea, effective use of land has played important role. But confronting global climate change and destruction of eco-system a radical change of land use system is in need. Central concept for this change should be sustainable development or green growth. In other word, reasonableness and a long term point of view should be introduced in land policy. The instruments are various indexes, planning, assessment and calculations. Regarding that land is indispensable resource for human existence, reasonable development policy is an urgent task for us.

개성공업지구의 부동산 법제 개선 방안

최명순(choi, myoung-soon) 한국부동산법학회 2018 不動産法學 Vol.22 No.2

개성공업지구는 남북경제공동체를 완성하기 위한 디딤돌로서, 남북경협의 시금석으로 상징되는 대표적 사례이다. 개성공업지구는 2000년 착공하여 2005년 업체들의 입주가 시작되어다가 중단과 재개가 반복되다가 북한의 4차 핵실험 등으로 인해 2016년 2월 10일 전면 중단되었다. 현재 대북경협사업재개는 UN안보리제재와 미국의 독자제재 등으로 사실상 불가능한 상황이다. 기존의 논의되었던 제재 우회 방안 역시 사실상 의미를 잃게 되었다. 그러나 현재의 여건상 남북교류가 교착상태에 빠진 상황이라고 할지라도, 북한의 비핵화에 진전등으로 가까운 시일 내에 남북경협이 재개될 여지가 있다. 남북경협이 재개된다면 상징성과 성과, 기대 등을 고려할 때 그 시작은 개성공업지구가 될 것은 자명하다. 그동안 개성공업지구 법제 연구는 상당부분 진행이 되었으나 개성공업지구의 부동산을 중심으로 한 법제 연구는 상대적으로 미진하였다. 이에 본 논문은 개성공업지구의 부동산 관련 규정을 중심으로 향후 개성공업지구 재개에 따른 법제 개선사항을 고찰하였다. 주요 개선사항으로 토지이용권에 관한 사항, 집합건물의 관리규정, 부동산평가 방법 마련, 부동산공시제도, 기타 개성공업지구 법제화 제고 방안 등에 대해 검토하였다. The Gaesong Industrial Complex is considered as the symbol of a touchstone economic cooperation and a stepping stone to the standards for completing the North-South economic community The construction of the Gaesong Industrial Complex started in 2000. Since then, their relationship has continued to be on-again, off-again, and was completely suspended on February 10, 2016 due to North Korea s fourth nuclear test. The resumption of the economic cooperation project with North Korea is virtually impossible due to The Security Council voted unanimously Saturday to punish Pyongyang for firing missiles and U.S. sanctions. so several options are being discussed is lost the meaning. However, even under the current environment, even if inter-Korean exchanges seems to be in a stalemate, regional economic cooperation will be reconvene the peaceful negotiations due to North Korea s progress toward denuclearization. All the while Legislation research in the Gaesong Industrial Area has progressed considerably, but the research on the legislation centering on real estate in the Gaesong Industrial Area has been relatively insufficient. This paper consider the legal matters to be improved with the resumption of the Gaesong Industrial Area, focusing mainly on the provisions on real estate in the Gaesong Industrial Area. Major important matter included matters concerning the right to use land, provisions for the management of collective buildings, creation of a real estate valuation method, and other measures to improve legislation in Gaesong Industrial Area.

부동산 거래에서 스마트계약 적용의 민사법적 쟁점

손명지 한국부동산법학회 2022 不動産法學 Vol.26 No.4

이 글에서는 블록체인기술을 활용한 스마트계약의 특징을 살펴보고, 이를 부동산거래에 적용할 때의 법적 쟁점에 관해 고찰한다. 스마트계약은 가상세계를 통해 법적 규율로부터 절연된 계약의 이행을 목적으로 탄생된 기술이지만, 그 이행의 대상이 가치의 귀속주체가 현실공간의 존재이므로 현실세계의 규율로부터 완전히 자유로울 수 없고, 당사자의 인식이나 의사결정, 결과가치의 평가, 제3자에 대한 책임 등에서 계약법적 접점을 가지게 된다. 스마트계약과 관련된 쟁점은 알고리즘을 기반으로 채무계약이 성립은 되지만 그것이 미리 입력된 코드로 혹은 약속된 바와 같이 자동적으로 이행이 이루어지는 것일 뿐이라고 볼 것이다. 스마트계약의 특징은 계약의 이행이 자동화된다는 것에 있으므로, 계약법상 분쟁의 초점이 계약의 위반보다는 주로 계약의 성립에 있다. 전통적인 계약에서 청약과 승낙은 스마트계약의 성립에도 문제되지 않으며, 스마트계약을 계약으로 본다면 그것은 요물계약이자 의사실현계약의 한 종류로 이해할 수 있다. 스마트계약의 성립 과정상 무효 또는 취소사유가 있는 경우, 민법상의 무효, 취소에 관한 법리가 스마트계약에 적용될 수 있는 것인지에 관한 문제된다. 스마트계약을 계약으로 보는 입장에서 계약의 성립에 관한 민법의 규정이 스마트계약에도 원칙적으로 당연히 적용된다. 일반적인 계약이 계약의 성립요건과 효력요건을 갖추어야 구속력을 갖는 것과 달리 스마트계약은 계약의 유・무효를 가리지 않고 기계적으로 급부가 실행된다. 따라서 심지어 강행법규에 위반되거나 의사표시에 하자가 있더라도 이행에 장애가 되지 않으므로 소비자 등 약자 보호에 매우 취약하다. 이에 관한 법적 대안이 필요하다. 현행 민법상 부동산소유권이전을 위해서는 매매계약과 등기를 그 요소로 하는데, 실체법상 매매 등의 법률행위를 요식계약으로 구성하여 국가가 관리하는 블록체인 자산의 이전과정을 등록하는 것을 법제도로 의무화하는 방안을 고려해 볼 수 있다. 토지거래와 관련된 실체법상의 관계를 얼마나 블록체인상에 표현할 수 있는지가 문제되는데, 이 경우에는 블록체인에 의한 거래를 요식계약으로 의무화하는 것이 실체관계와 블록체인상의 기록을 가능한 한 일치시킬 수 있는 장치가 될 것이다. 부동산이 블록체인에서 거래의 대상이 되기 위해서는 하나의 부동산에 관한 물리적 현황과 물권적 특성을 블록체인 토큰상에 표시하는 스마트자산화가 이루어져야 한다. 또한 우리나라의 등기제도는 공신력이 인정되지 않기 때문에 부동산 거래의 위험은 당사자가 부담한다. 이러한 현행 부동산등기제도의 개선방안으로서 블록체인 기술의 적용을 검토할 수 있다. 부동산의 부실등기 위험을 제거하고 시간이 많이 소요되는 제3자의 검증 프로세스를 대체하는 분산원장의 잠재적 이점을 부동산등기제도에 적용함으로써 부동산등기의 신뢰성이 부여될 수 있다.