가계부채 및 세금부담이 무주택 가구의 주택 매수 의사결정에 미친 영향

전병욱,박나라 주택도시보증공사 2022 주택도시금융연구 Vol.7 No.1

본 연구는 개별 가구의 주택 매수 의사결정에 대한 가계부채 및 세금부담의 영향을 한국조세재정연구원의 재정패널조사 자료를 이용해서 실증분석하였다. 실증분석 결과 가계부채가 증가할수록 주택 매수 비율이 커지고, 주택 관련 세금부담이 증가할수록 주택 매수 비율이 작아지는 것으로 나타났다. 전자의 분석결과는 장래의 가격상승을 기대하고 주택 가격에 대체로 비례하는 담보대출 등을 이용해서 주택을 취득함으로써, 가계부채가 증가할수록 주택 매입 가능성이 커지는 비례관계가 주택 매수 의사결정에서 일반적으로 발생하는 것으로 해석할 수 있다. 또한, 후자의 분석결과는 우리나라의 비교적 높은 취득 및 보유단계의 세금부담이 자본화효과를 통해 주택 매수 의사결정에서 수요를 억제하는 중요한 영향을 미친다고 해석할 수 있다. 추가적으로, 분석대상 가구의 주관적 인식 등은 이와 같은 인과관계에 부분적으로 추가적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 본 연구의 분석결과를 통해 주택시장의 안정을 위해 장기적이고 예측가능한 통화량 관리 및 부동산 세제의 운용이 정책적으로 필요하고, 납세자의 주관적 인식이 외생적 요인들의 영향을 왜곡시키지 않도록 조세행정의 신뢰성을 제고하는 꾸준한 노력이 필요한 것으로 볼 수 있다.

4차 산업혁명 기술을 활용한 주택도시금융 비대면 서비스 개발전략

박기남 주택도시보증공사 2020 주택도시금융연구 Vol.5 No.1

The global financial industry is increasingly becoming large-scale, intelligent, convergent, and untact these significant changes are being applied to traditional housing and urban finance. Contrary to concerns about the lack of public sympathy and rejection of untact services in the early years, the financial sector was able to perform the expected functions and roles by integrating with artificial intelligence, the Internet of Things, blockchain, and big data analysis technologies that led the 4th Industrial Revolution. Untact service development and utilization are accelerating. Moreover, the tendency of minimizing social contact or untact is increasing in financial sectors such as securities, banks, and insurance. Accordingly, development and utilization strategies of untact services have the potential and power to change the financial environment; therefore, sufficient research and preparation are required. In line with this new untact trend this study derives strategies for developing and utilizing untact services in housing and urban finance in connection with the 4th Industrial Revolution element technologies. This study seeks to implement practical tasks for the aforementioned untact services and apply them in practice. 전 세계가 직면하고 있는 금융 산업의 대형화, 지능화, 융합화, 비대면화의 추세로 볼 때 전통적인 주택도시금융에도 큰 변화가 도래하고 있다. 초창기 비대면 서비스에 대한 국민적 공감부족과 거부감에 대한 우려와는달리 4차 산업혁명을 주도했던 인공지능, 사물인터넷, 블록체인, 빅데이터 분석 기술들과 융합하여 기대했던기능과 역할을 수행하면서 금융권의 비대면 서비스 개발 및 활용이 한층 가속화 되어가고 있다. 증권, 은행, 보험 등 금융권에서 사회적 접촉(contact)을 최소화 하거나 접촉기피(untact) 경향이 크게 부각되고 있다. 이에따라 비대면 서비스 개발과 활용전략은 금융환경의 지형을 바꿀 수 있는 잠재력과 파괴력이 있기 때문에 이에대한 충분한 연구와 대비가 필요하다. 본 연구는 금융권의 비대면화의 추세에 발맞추어 4차 산업혁명 요소기술과 연계한 주택도시금융의 비대면 서비스 개발 및 활용전략을 도출하고 주택도시금융 실무기반의 비대면서비스 실행과제를 구체적으로 제시한다.

주택도시기금 지원 도시재생사업의 효과 분석 및 성과지표 개발:수요자중심형 융자 지원 사업장을 중심으로

송기백 주택도시보증공사 2020 주택도시금융연구 Vol.5 No.1

Confirmation and feedback on the effectiveness of the urban regeneration program, supported by the National Housing and Urban Fund, are essential and important for efficient fund management. Therefore, this study aimed to identify the effects of projects that received consumer-centered financing from that fund, and to develop indicators that can measure project performance. The results of the study were as follows. First, the effects of each project and the overall effects of the program were identified. Second, 16 specific project performance indicators and 9 overall program performance indicators were developed. The implications of the results were threefold. First, the system of performance evaluation needs improvement and monitoring. Second, continuous data accumulation and management are important. Third, a transition from the “point unit type” to the “association and accumulation type” of project promotion is required. 주택도시기금 도시재생지원 융자 제도가 도입 후 3년이 지났고, 융자 지원이 완료되어 운영 중인 사업장들도늘어나고 있지만 이에 대한 효과 및 성과에 대한 평가는 실시되고 있지 않다. 또한, 현재 성과지표로 사용되고있는 ‘기금지원 승인 사업 개수’ 지표는 도시재생사업의 효과를 나타내기에는 한계가 있다. 이에 본 연구는 주택도시기금 수요자중심형 도시재생 융자지원 사업장에 대한 효과를 규명하고, 이를 측정할 수 있는 성과지표의 개발을 목적으로 한다. 연구의 결과는 첫째, 수요자중심형 도시재생 융자지원의 상품별 사업효과와 이를종합한 전체상품의 사업효과 규명, 둘째, 16개의 상품별 성과지표 및 이를 통합한 9개의 전체상품 성과지표개발이다. 연구결과를 바탕으로 다음과 같은 시사점을 도출했다. 첫째, 성과평가를 고려한 제도개선 및 모니터링이 필요하다. 둘째, 지속적인 데이터 축적 및 관리가 중요하다. 셋째, ‘점(點) 단위형’에서 ‘연계 및 축적형’ 사업추진으로의 전환이 요구된다.

도시 국제화와 지속가능한 미래: 부산 세계도시포럼(WUF) 추진 사례

박석희,윤지영 주택도시보증공사 2022 주택도시금융연구 Vol.7 No.2

지속가능한 도시 미래를 위해 도시 국제화 필요성과 방향에 대한 논의가 확산되고 있다. UN-Habitat(인간정주위원회)는 지역사회와 경제, 환경, 문화 등 도시정책 의제들을 논의하기 위해 2년마다 세계도시포럼(World Urban Forum, WUF)을 개최하고 있다. 본 연구는 2026년 개최 예정인 제13차 세계도시포럼 유치를 준비하고있는 부산시 유치추진계획의 타당성을 분석하여 설계분석적 사고(design thinking) 관점에서 WUF 추진 방향, 나아가 지속가능한 미래를 위한 도시 국제화 전략에 대해 논의한다. 이를 위해 1차부터 11차 WUF 의제들에 대한 내용분석을 실시하고, UN 지속가능개발목표(Sustainable Development Goals, SDGs) 관점에서 최근 세계 도시들이 직면한 과제와 도시발전 전략들에 대해 검토한다. 국내외 문헌자료 분석, 초점집단면접법(focused group interview) 회의, 워드클라우드 분석, SWOT 분석의 연구방법을 적용하여 부산광역시의 WUF 유치계획의 타당성을 분석함으로써 유치추진전략 개선방향을 제시한다. 또한 부산이 동시에 추진하고 있는 2030부산월드엑스포 유치와 시너지효과 창출을 위한 전략적 연계방안을 제시한다. 이러한 논의는 궁극적으로 지속가능한 도시미래 설계를 위한 도시의 국제화 전략에 대해 중요한 함의를 제공할 수 있다.

영국 보수당과 노동당의 주택정책 비교분석 연구

전성제 주택도시보증공사 2020 주택도시금융연구 Vol.5 No.1

The United Kingdom (UK) is a suitable case to conduct a comparative study because housing policy debate and competition between the Labour Party and Conservative Party has recently been quite active. This comparative study investigates the context of housing market change in the UK and examines the housing policy of these parties. First, the housing price in the Southeast, including London, soared in the recent period. To respond to this housing market trend, the Conservative Party introduced housing policy based on the residual model and selective welfare concept, but the Labour Party suggested housing policy based on the mass model and universal welfare concept. In addition, despite these differences, the detailed policy plans of both parties are partially in conflict, but include similar policy measures in some respects. Specifically, the support of both parties for the expansion of social housing suggests useful implications for the supply of social housing in Korea. 최근 영국에서는 보수당 정부와 노동당의 예비내각이 각각의 주택정책을 발표하는 등 활발한 정책경쟁이 이루어지고 있다. 그러나 해외 주택정책에 대한 연구에서 국가 내 정당 간 정책경쟁에 대한 연구는 거의 이루어지지 못하였다. 따라서 이 연구는 영국 정당 간 주택정책 경쟁과 담론을 비교․분석하여 시사점을 도출하였다. 분석 결과 영국은 런던을 중심으로 주택가격이 급등하였으며, 이에 대한 양당의 정책은 각각 선별적 복지와 잔여 모델과 보편적 복지, 대중 모델이라는 지향점을 선명하게 드러내었다. 또한, 이러한 지향점의 차이에도 불구하고 구체적 정책에서는 상반되는 부분, 일치하는 부분, 목표는 같으나 실천방안에서 상이한 부분이혼재하는 복잡한 양상을 보였다. 특히 사회주택재고비율이 높음에도 사회주택 재고 확대가 양당에서 모두 제안되었다는 점은 공공임대주택 정책과 관련하여 우리나라에도 시사하는 바가 크며, 양당이 제시한 다른 구체적 정책방안들도 우리나라의 정책 수립에 많은 시사점을 준다.

고령자 서비스결합주택 공급의 해외사례와 시사점

김주영 주택도시보증공사 2022 주택도시금융연구 Vol.7 No.1

본 연구는 고령자가구의 돌봄체계의 관점에서 미국, 일본, 스웨덴과 호주의 4개국을 중심으로 고령자 서비스결합주택정책을 분석한다. 분석은 관련 제도와 공급주체 그리고 공공과 민간의 역할에 초점을 둔다. 스웨덴은 지방자치단체가 서비스결합주택 공급을 책임지는 공공주도형인 반면, 미국은 민간 중심의 공급 모형을 채택하고 있다. 분석대상 국가들은 공통적으로 고령자 서비스결합주택을 고령자의 장기요양제도에 포함시키고 있으며, 고령자들의 지역거주를 촉진할 수 있는 다양한 서비스를 공급하고 있다. 해외 사례분석을 통한 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 서비스결합주택의 공급에서 공공과 민간의 역할 정립이 필요하다. 고령자 서비스결합주택을 기존 공공임대주택의 유형으로 편입시킬 것인지, 그렇지 않다면 민간주도로 공급하되 공공이 관리 감독하는 모형을 채택할 것인지를 정할 필요가 있다. 둘째, 서비스결합주택의 건설과 운영관리 지침이나 제도 정립이 필요하다. 셋째, 서비스 결합주택은 그 특성상 주택과 관련 서비스를 유기적으로 결합해야 하는데 이 과정에서 지역 내 다양한 자원을 어떻게 효율적으로 연계할 것인가에 대한 논의가 필요하다.

개별 주택가격 데이터를 이용한 주택가격 변동률 분포의 특성 분석

민병철 주택도시보증공사 2022 주택도시금융연구 Vol.7 No.1

이 연구는 개별 주택가격에 대한 패널데이터를 구축하여, 가격지수라는 단일 숫자가 아닌 주택가격 변화율의 분포를 통해 주택시장을 변동성을 분석하고, 기존에 지수만으로는 정량적으로 설명하기 어려웠던 주택시장의 특성들을 표현할 수 있었다. 주요 발견으로는 첫째, 주택가격 변화율 분포는 왜도가 양수값을 가져 중간값이 평균값보다 낮다. 둘째, 주택가격 하락기에는 개별 주택가격이 같이 하락하고 상승기에는 차별적으로 상승한다는 것을 확인하였다. 셋째, 주택매매가격지수가 3년간 10%~20% 상승할 때도 5.2%는 가격이 하락하였다는 것을 계산하였다. 마지막으로, 수도권에 위치한 대형, 중·고가 주택은 주택가격 상승기에는 평균보다 높은 상승률을, 하락기에는 평균보다 높은 하락률을 보였다. 이 연구의 결과는 주택 관련 금융기관의 위험관리에 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

주택공급변동성과 준공후미분양 결정 요인 분석

송인호 주택도시보증공사 2020 주택도시금융연구 Vol.5 No.1

One of the main characteristics of Korean housing supply is that it shows high volatility by repeating the rapid supply spike periodically by increasing the amount of pre-sale apartments. In general, this surge in housing supply was a major burden for the construction industry and the economy. This study demonstrates that if the pre-sale volume increases by 10% this year, the unsold new housing volume after completion will increase from 1.87% to 1.99% in three years. In other words, the increase in volatility in housing supply through a surge in pre-sale volume leads to an increase in unsold new housing volume after completion, and the data confirm the burden on the construction industry. The study also shows that coordination failures can lead to a rapid housing supply surges in the Korean housing market. Therefore, institutional supplementation is needed to prevent such a coordination failure from appearing in the market. This study suggests that the decrease of housing supply volatility and the reduction of unsold new housing after completion will require the increase in the share of construction companies’ equity capital and the gradual implementation of the post-sale housing supply system. 우리나라 주택공급의 주요 특징 중 하나는 높은 주택공급변동성이다. 그리고 아파트분양 공급급증은 3년 후준공후미분양의 증가로 이어져 건설산업과 경제전반에 걸쳐 큰 부담요인으로 작용한다. 본고는 패널회귀분석을 통해 준공후미분양 결정 요인을 분석하였다. 분석 결과에 따르면, 올해 10% 분양물량이 증가할 경우 3년후 준공후미분양물량을 1.87%~1.99% 증가시키는 요인으로 작용함을 보여준다. 즉 주택분양물량의 급증과이로 인한 주택공급의 변동성 확대는 준공후미분양물량의 증가를 가져온다. 또한, 본고는 주택공급급증의 한요인으로 주택시장 안에서 조정실패(coordination failure)현상이 나타남을 설명한다. 따라서 본고는 이러한조정실패현상이 주택시장에서 나타나지 않도록 제도적 보완이 필요함을 제시 한다. 끝으로, 본고는 주택공급변동성의 축소와 준공후미분양의 감소를 위해 건설사업자의 자기자본비중 증가와 함께 후분양제도의 점진적시행이 필요함을 제시한다.

이자율 변동과 주택시장: Markov-switching vector autoregressive 분석

이영수 주택도시보증공사 2021 주택도시금융연구 Vol.6 No.1

This paper analyzes the dynamic effect of interest rate change on the housing market, using Markov regime switching VAR model. Three variables, real housing prices, housing trade volume, and mortgage rate, are considered in the model. Data covers the period from January 2006 to March 2020. The results of empirical analysis are as follows: First, the MS-VAR model shows two regimes in terms of the volatility and the high-volatility regime lasts longer than the lower-volatility regime on average. Second, during the high-volatility regimes, the average housing price increasing rates and the average falling of interest rates are bigger. The housing trade volume does not show the significant difference between two regimes. Third, the dynamic impact of interest rate change on the housing market is absolutely larger in the periods of high-volatility regime. 본 연구에서는 Markov-switching vector autoregressive 모형을 이용하여 이자율 변동이 주택시장에 미치는 동태적 영향을 국면별로 살펴보았다. 국면은 주택가격 변동성의 크기에 따라 고변동성 국면과 저변동성 국면으로 구분하였다. 모형에서 사용한 변수는 실질 주택가격, 주택거래량, 이자율의 세 가지이며, 이자율은 주택담보대출금리를 사용하였다. 데이터 기간은 2006년 1월부터 2020년 3월까지이다. 실증 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 주택시장에서 고변동성 국면보다는 저변동성 국면이 일반적이며, 저변동성 국면의 평균 지속기간도 길었다. 둘째, 고변동성 국면에서는 주택가격 증가율의 평균이 높고, 이자율 하락 폭의 평균도 컸다. 거래량은 고변동성 국면과 저변동성 국면에서 별 차이가 없는 것으로 분석되었다. 셋째, 이자율변동이 주택시장에 미치는 동태적 파급효과는 고변동성 국면에서 압도적으로 크게 나타나고 있다.

금융규제가 가구의 주택점유행태의 변경에 미치는 영향에 대한 연구: DTI(debt service to income ratio) 규제를 중심으로

김종희 주택도시보증공사 2024 주택도시금융연구 Vol.9 No.1

출산율의 저하와 인구의 노령화, 그리고 1인 가구의 증가 등으로 인하여 한국의 주택시장에서 주택수요는 큰 전환점을 맞고 있는 가운데, 향후 주택시장의 수요와 금융정책 등의 변화의 영향에 의한 수요의 변화에 대한 연구의 필요성이 증가하고 있다, 이에 따라 본 연구에서는 '주택금융 및 보금자리론 실태조사'의 마이크로 자료를 이용, 2011년부터 2022년까지의 일반 가구 60,043가구(매년 약 5,000가구)를 분석대상으로 하여, 기존의 인구통계학적 접근방식인 M-W 모형과 APC(age-period-cohort) 모형이 아닌, 소득과 가격 중심의 Heckman 2단계 추정방식을 이용, 주택시장에서 정책당국의 금융규제가 변화할 때 미래에 주택점유형태의 변경을 고려하고 있는 가구는 어떠한 영향을 받게 되는지를 분석하였다. 본 연구의 분석결과에 의하면, 가구의 항상소득의 증가는 현재 자가로부터 미래에 새로운 자가로의 변경 가능성을 높이게 되며, 현재 차가 가구의 미래 자가로의 변경의 가능성도 높였다. 반면, 상대가격의 상승은 미래에 자가 주택을 점유할 가능성을 낮게 만들었다. 그리고 주택시장에서 정책당국의 금융규제가 강화될수록 가구가 미래에 주택의 점유를 변경할 가능성은 낮아졌다. 그리고 그 정도는 현재 차가에서 미래의 자가로의 변경을 계획하고 있는 가구에서 더 강하게 나타났다. 이에 따라 향후 주택시장에서 금융규제의 완화 또는 강화에 따른 정책적 영향은 가구의 특성에 따라 보다 면밀하게 검토되어야 필요성이 있다고 판단된다. This study analyzes the relationship between financial regulation and changes in housing occupancy using micro-level data of 60,643 households from the Korea Housing-Finance Corporation from 2011 to 2022. The following conclusions are drawn from the results of the empirical analysis. First, an increase in income leads to a high possibility of new occupancy by homeowners in the future from current occupancy, whereas a rising relative price induces a lower probability of new occupancy by homeowners in the future. A similar pattern was exhibited in the case of future occupancy. Second, by classifying four types of housing occupancy plans-"current homeowner to future homeowner," "current homeowner to future tenant," "current tenant to future homeowner," and "current tenant to future tenant"-this study finds that an increase in income induces a high possibility of both moving up the property ladder from current to future homeowner and from tenant to homeowner occupancy. In contrast, a rising relative price lowers the probability of future housing occupancy. Finally, strengthening financial regulations in the housing market had a significant effect on the two types of future occupancy. This lowers the possibility of a change in occupancy from current tenant and current homeowner to future homeowner. This tendency is much stronger among current tenants.