준공공임대주택 제도시행의 적절성에 대한 연구

현무준(Hyun, Moojun) 대한부동산학회 2014 大韓不動産學會誌 Vol.32 No.1

임대주택시장에는 등록하여 의무임대기간을 지키는 대신에 세제혜택을 받는 매입임대주택이 존재하고 있으나, 등록실적은 미미하고, 등록하지 않은 다주택자가 대부분의 임대주택을 공급하고 있다. 이러한 시장구조는 시장을 비효율적 시장으로 만들고 임차인의 주거생활을 불안하게 만드는 요인으로 인식되고 있다. 준공공임대주택 제도는 임대주택을 제도권으로 유입하여 안정적인 임대주택 재고를 유지함으로서 임대주택시장을 활성화하고 임차인의 주거생활을 안정시키기 위하여 시행되었다. 이를 위하여 준공공임대주택에는 매입임대주택보다 의무임대기간을 확대하고 임대료 통제를 강화하면서 공공성을 높이는 대신에 세제혜택을 확대하였다. 본 연구는 이러한 준공공임대주택 제도를 시행함이 적절한지 여부와 활성화 가능성을 분석하고 시사점을 제시하고자 하였다. 분석결과, 준공공임대주택 등록에 참여할 공급자는 참여율이 낮을 것으로 예상되었다. 비제도권 임대주택에 비해 의무임대기간은 길고, 세제혜택은 많은 매입임대주택으로도 등록하지 않는 비제도권 임대주택을 매입임대주택보다 의무임대기간은 더 길고 임대료 통제는 강화되면서도 추가 세제혜택은 미미한 준공공임대주택으로 등록할 수 있는 동기가 부족하기 때문이다. 따라서 준공공임대주택과 같은 새로운 제도를 만들기 보다는 기존의 매입임대주택을 준공공임대주택으로 인정하여, 등록하지 않은 비제도권 임대주택이 등록될 수 있도록 동기를 부여함이 필요한 시점이다. 즉, 매입임대주택 등록을 유도할 수 있는 보다 높은 유인책을 적용하여 대부분 임대주택이 매입임대주택으로 등록된 후에는 준공공임대주택과 같은 주거권 강화정책을 추진하여도 유효한 결과를 얻을 수 있을 것이다. Rental housing market, there has to be a purchasing rental house which register oneself and obligate lease term to receive tax benefits, but the registration performance is minimal, most of you are not registered multi-housing holder supply most of rental housing. This structure of the market be recognized as factors that making the market less efficient and making anxious residential life for tenants. Semi-public rental housing institutional system was implemented to enable the rental housing market and to stabilize the residential life of tenant which is housing patients by introducing rental housing into institutional area and maintaining a stable stock of rental housing. In order to achieve the goal of this social housing more enlarge an obligatory term of service than registered purchasing rental housing and control a rent fee, but expand tax benefit instead of improving the public service. This research identifies whether it is adequate for semi-public rental housing institutional system to implement and is possible to enable. As a result of analysis, it is low rate for rental housing provider to participate in registration with semi-public rental housing. In order to identify this phenomenon, I analyzed the reason why the non-registered group hold strongly to their non-registered status. The main reason is that despite of long mandatory lease term and rent fee control, they can not enjoy enough support such as tax benefit. This research proposes the following solutions. It is time required to provide more motive to registered rental housing than implement new system as semi-public rental housing institutional system. At first higher enrollment incentives should be applied to registered rental housing let them to register, after most rental house are registered that strong policy as semi-public rental housing institutional system for residential rights will be able to get a valid result.

다주택자의 임대사업자 전환 유인에 대한 연구

현무준(Moo-Jun Hyun),김영우(Young-Woo Kim),문영기(Young-Ki Moon) 한국주택학회 2012 주택연구 Vol.20 No.1

소득수준이 다르고 주택가격의 비정형과 함께 소득의 한도 내에서 주택서비스에 지출하는데 따르는 한계는 물론 주거 선호의 다양성 등 때문에 일정수준의 임차가구는 항상 존재한다. 임차가구의 필요 소비량을 만족시킬 수 있는 임대주택은 공공의 공급만으로는 해결할 수 없어서 다주택자와 임대사업자라는 민간의 참여가 필요하게 된다. 이러한 필요성과 역할에도 불구하고 주택시장의 호ㆍ불황에 따라 다주택자와 임대사업자에 대한 명확한 구분 없이 규제와 지원이 반복되고 있다. 다주택자와 비교하여 임대사업자는 장기간 의무임대기간을 준수해야 하는 공공성에도 불구하고, 규제와 지원의 차이가 일정하게 예측되지 못하고 수용 가능한 수준을 유지하지 못하여 다주택자에서 임대사업자로 적극적으로 전환하지 않고 있다. 이에 본 연구는 다주택자와 임대사업자를 명확히 구분하고, 조세 등의 지원과 동시에 공공성이 요구되는 임대사업자가 지원에 의해 부여되는 수익률차이(수익의 증가)가 공공성에 의한 규제 때문에 발생할 수 있는 위험을 초과할 수 있는 수준에 있는가를 분석하였다. 그리고 수익률차이가 위험분 기본 요소의 변화에 적절한 상관관계를 가지며 해소할 수 있는 관계를 유지할 수 있는지를 분석하였다. 분석 결과 임대사업자에게 부여하는 지원에 의한 수익률 증가는 동시에 부여되는 공공성을 요구하는 규제에 따라 발생 가능한 위험분을 초과하지 못하여 다주택자가 임대사업자로 전환하고자 하는 유인책이 되지 못하고 있다. 그러나 과거에 시행되었던 다주택자에 대한 중과과세가 유지되고 취득세에서 차별화가 유지될 경우에는 수익률차이가 위험분을 초과하고 위험의 변화에 적절하게 상관관계를 유지하며 위험을 해소할 수 있는 것으로 분석되었다. A certain level's rental household is always, because of different income levels, atypical of house prices, the limits of income spent on housing, as well as the diversity of household preferences. Rental household to meet the consumption needs of the public supply of rental housing because you can not solve alone, multi-house owner and rental-housing businessman(rental operator) lease with the private sector operators would be required to participate. Despite these needs and the role of the housing market, according to booming and recession, the regulation and incentive without a clear distinction into multi-house owner and rental operator has been repeated. This study clarifies the multi-house owner and rental operators, and analyzed the yield difference(revenue increases) that are granted by tax incentive due to regulation by the public factor whether can exceed the risk level or not. In addition, analyzed whether appropriate relationship between the yield difference and risk factor. As a result, rental yield difference due to the incentive granted to rental operators exceed potentially hazardous according to regulatory requirements, and appropriately to changes in the risk of maintaining the relationship and to help reduce the risk.

다주택자의 임대사업자 전환 결정구조 연구

현무준(Hyun Moo-Jun),문영기(Moon Young-Ki) 대한국토·도시계획학회 2011 國土計劃 Vol.46 No.3

In the situations more than 40% of households renting living rental house and more than 80% of rental housing family living in rental housing that multi-housing owner supply, it is important to keep stable rental housing stock using change multi-housing owner into leasing businessman of rental housing market. This study set the rental housing business revenue base on structural profit model and analyzed the influence of each factor in the model. In leasing revenue results expected rental rate more than the sale price inflation was found to affect. This long-term lease to do business during the lease rental operators can realize profits and gains from rental business that you do not rely too heavily on the trade shows can be developed as a companion of the housing market shows that there is.

부동산거래정보에 대한 개업공인중개사와 일반인 의식 비교 - 서울특별시 은평구를 중심으로 -

최재연(Choi, JaeYoun),현무준(Hyun, Moojun),김영우(Kim, Youngwoo) 대한부동산학회 2014 大韓不動産學會誌 Vol.32 No.2

인터넷의 발달로 부동산중개시장에서의 중개거래에도 많은 변화가 나타났다. 부동산 중개업소에 앉아 고객이 방문하기만을 기다리던 중개방식에서 인터넷에 부동산정보 등을 공개하여 다른 개업공인중개사나 고객과 부동산정보를 공유하여 부동산을 거래하는 방식으로 변화하고 있다. 하지만 부동산정보가 많아지면서 여러 문제점이 발생하고 있다. 일반인들의 경우 인터넷 부동산정보 속에 허위매물 정보로 인하여 인터넷 부동산정보에 대한 신뢰가 낮아지고 있고, 개업공인중개사 역시 허위매물에 대한 문제를 의식하고 있어 해결방안을 거론하고 있다. 또한 개업공인중개사는 부동산정보를 노출하기 위하여 최소 2군데 이상의 부동산거래정보망에 비용을 지불하며 광고를 하고 있다. 2014년도는 부동산거래정보에 변화가 나타나고 있는데 2014년 5월 부동산정보 사이트 중 가장 선호도가 높은 네이버가 부동산파트에서 철수하고 플랫폼 형태의 서비스를 시작하였다. 한국공인중개사협회는 대국민 포털사이트인 한국부동산거래소를 개설하여 사용하고 있다. 이러한 부동산거래정보망의 변화로 인해 부동산정보 제공 수단이 변하고 있는 것이다. 본 연구는 개업공인중개사와 일반인의 인터넷 부동산거래정보에 대한 의식과 현황에 대해 조사하고 실증적으로 분석⋅비교하였다. 설문을 통한 연구결과 인터넷 상의 부동산거래정보가 부동산거래중개에 영향을 미치고 있음을 알 수 있었다. 또한 개업공인중개사와 일반인은 공통적으로 부동산거래정보의 신뢰성에 문제가 있음을 확인하였다. Development of the Internet has brought many changes in the real estate market in Korea. Consumers think that credibility of real estate information from the internet is getting lower because of false on-line information. Real estate agents are also aware of this problem, and solution is being discussed. This study shows current status and opinions about the Internet real estate market between the general public and realtors in Korea. According to the survey and the figures in this study, real estate information from the Internet has an influence on the actual real estate trade market. In the survey, both consumers and realtors realize the problem caused by wrong information on the Internet.

중개수수료에 대한 시장참여자의 만족도 분석 - 서울특별시 강서구와 양천구를 중심으로 -

김혜성(Kim, Haeseong),현무준(Hyun, Moojun),김영우(Kim, Youngwoo) 대한부동산학회 2014 大韓不動産學會誌 Vol.32 No.1

본 연구는 부동산중개시장에서 시장참여자의 중개수수료 만족도를 검토하고, 중개수수료를 둘러싼 중개업자와 중개의뢰자 간의 분쟁을 해소하는 방안을 도출하여, 공정하고 건전한 부동산 거래질서를 개선할 수 있는 방안을 제시하는 것을 연구의 목적으로 하였다. 이를 위하여 분쟁의 원인을 점검하고 중개수수료에 대한 시장참여자의 만족도를 분석하였다. 분쟁의 주요 원인은 거래가액에 따라 서로 다른 최고 한도의 수수료율 또는 금액을 정하여 그 이하 범위 내에서 중개업자와 중개의뢰자가 합의하여 중개수수료를 정하도록 하고 있는 것임을 확인하였다. 중개업자는 최고 요율을 적용하려고 하고 중개의 뢰자는 최저 요율을 적용하려고 하며, 중개수수료 지급을 둘러싸고 발생하는 갈등을 완화하거나 조정할 수 있는 별다른 대책도 없다는 것이다. 이를 확인하기 위하여 중개업자와 중개의뢰자의 중개수수료에 대한 만족도를 비교⋅분석하고 인식의 차이를 점검하였다. 분석결과, 그들은 중개수수료율이 다단계 역진요율체계로 되어 있어서 이해하기가 어렵고 계산하기가 복잡하다고 인식하였다. 또한 정해진 상한요율 또는 최고 한도액 범위 내에서 중개업자와 중개의뢰자 간에 협의를 하여 중개수수료를 정하도록 하고 있어서, 당사자 간에 분쟁을 야기할 가능성이 높기 때문이라고 인식하고 있다. 이를 개선하기 위해서는 요율 체계를 단순화하고 단계별 확정요율이 필요함을 확인하였다. the real estate brokerage market, commission is one of the major elements of the dispute between broker and sponsor of real estate brokerage. Within the brokerage fees structure that is defined by the law, brokerage commission established by the broker and sponsor should be agreed. This ambiguous standard has become the cause of conflict between the real estate agent and sponsor, also, mitigation measures for the conflicts that surround the commission are not in tune. As a result of analysis, both of brokers and sponsor are not satisfied with the current system, respectively. Brokers and sponsor are not satisfied with the current brokerage commissions system, respectively. Therefore, how to determine the commissions and simplify the system, such as the introduction of a comprehensive service system through the mediation of the dispute by improving service levels to help reduce the causes of system improvements are necessary.