세계 주요국 주택가격의 폭발적 거품의 추정

조무상(Moo-Sang Cho),남주하(Joo-Ha Nam) 한국주택학회 2020 주택연구 Vol.28 No.1

본 연구에서는 새로운 분석방법론을 이용하여 해외 4개국 주택시장을 대상으로 주택가격의 ‘폭발적 거품(explosive bubbles)’이 존재하는지를 분석한다. 1단계에서는 주택가격 지수를 종속변수, 임대가격지수와 주택가격지수의 전기값을 설명변수로 하는 정보착오모형(information error model)을 추정한다. 2단계에서는 1단계에서 얻어진 오차항 중 양(+)의 값만을 거품항으로 인식한 후, 이를 와이불(weibull) 분포로 가정한 뒤 생존함수(survival function) 추정을 통해 형태모수(α)값이 2보다 큰 경우 폭발적 거품이 존재하는 것으로 판정하는 방법이다. 일본(84.04~18.01), 포르투갈(88.01~18.12), 잉글랜드(68.03~19.01), 미국(87.01~18.12)에 대한 분석결과, 일본은 위기 이후, 포르투갈과 잉글랜드는 위기 전후, 미국은 위기 이전에 폭발적 거품이 존재하는 것으로 나타났다. 거품의 생존기간에 영향을 미치는 요인으로서 일본과 포르투갈은 소득만 유의미한 반면 잉글랜드는 소득과 물가상승률이 유의미하였으나 미국은 어떠한 시장 기초요소도 유의미하지 않아 시장 기초요소와 무관한 외생적 거품으로 분석되었다. Using a new methodology that measures the existence of explosive bubbles in housing prices, analyzed herein are the housing markets of four selected countries. This methodology consists of two steps: (1) estimating an information error model that includes the housing price index as a dependent variable and the housing rental price index and the lag of the dependent variable as explanatory variables; and (2) regarding the error term with positive values obtained in the first step as a bubble term with the Weibull distribution, and estimating a survival function of the bubble term. If the shape parameter obtained in the second step by estimating the survival function is larger than 2, the bubble is interpreted as explosive. The empirical results of this study show that Japan, Portugal, England, and USA have had different periods with explosive bubbles (Japan: April 1984-January 2018; Portugal: January 1988-December 2018; England: March 1968-January 2019; and USA: January 1987- December 2018). Based on the time of the global financial crisis, the periods after the crisis for Japan, both before and after the crisis for Portugal and England, and before the crisis for USA turned out to be periods of explosive bubbles. Such countries also have different market fundamentals that can affect the survival periods of bubbles. It was found that only income for Japan and Portugal and income and inflation rate for England are statistically significant market fundamentals for explosive bubbles, but there is no statistically significant market fundamental for explosive bubbles for USA, which means it is prone to having exogenous bubbles.

주택가격 변동요인 분석

조무상(Moo Sang Cho),이종하(Jong Ha Lee) 한국산업경제학회 2018 산업경제연구 Vol.31 No.3

본 연구는 최근 목격되는 국가별 주택가격의 동조화 현상에 대응하여, 이러한 주택가격의 동조화 원인과 그 메커니즘을 밝히는 연구의 출발점으로서, 가급적 많은 정보를 이용하여 국가별 주택가격의 동조화 여부 및 각국의 주택가격의 고유변동에 영향을 미치는 요인을 파악하고자 한다. 2001년 1분기~ 2013년 1분기 기간에 대한 26개국의 주택가격의 움직임을 주성분분석을 통해 3개의 변동요인, 글로벌공통요인, 지역별 공통요인 및 국가별 고유요인(국내고유요인)으로 구분하여 식별한 뒤, 구조적벡터 자기회귀모형(SVAR)을 통한 분산분해 결과를 이용하여, 국내고유요인의 움직임이 어떠한 요인에 의해 더 많은 영향을 받는가를 분석한다. 그리고 아시아와 유럽 두 지역 간의 유사점과 차이점을 비교한다. 분석결과, 유사점으로는 아시아와 유럽지역 모두 국내고유요인이 주택가격변동에 큰 영향을 미치고 있어 개별성이 강한 것으로 나타나며, 글로벌공통요인의 영향력이 큰 일부 국가에서만 지역별 공통요인도 영향력이 있는 지역성이 나타난다. 차이점으로는 지역성의 원인으로서 아시아는 중국효과의 존재가 의심되는 반면, 유럽은 위기의 전염 또는 우연한 위기의 동시발생이 의심된다는 점이다. This paper conducts a basic study about the co-movement pattern of international house prices in order to reveal its cause and mechanism as synchronized housing price are observed and highlighted especially after global financial crisis. I decompose house price fluctuation into 3 factors, such as global common factor, regional common factor and country-specific(domestic) factor. I analyses whether there is a synchronized pattern of international housing price and what factor has an effect on the domestic factor of each country. Estimation results show that the regional common factor affects only countries in which global common factor has substantial influence in both of Asia and Europe.

주택가격의 폭발적 거품의 추정

조무상(Moo-Sang Cho),남주하(Joo-Ha Nam) 한국주택학회 2019 주택연구 Vol.27 No.1

본 연구는 주택가격에 있어 내재가치(intrinsic value)와 시장가격 간의 괴리로 정의되는 거품항을 정보착오모형(information error model)을 이용하여 측정하고 이 거품항에 대한 생존 분석(survival analysis)을 통해 폭발적 거품의 존재유무를 분석한다. 정보착오모형의 종속변수는 주택매매가격지수이고 설명변수로는 주택전세가격지수 또는 매매전세비율을 사용한다. 생존 분석은 거품의 생존기간이 시장기초요소와 무관함을 가정하는 외생적 거품모형과 시장기초요소에 의해 거품의 생존기간이 영향을 받는 것을 가정하는 내생적 거품모형을 대상으로 수행한다. 분석대상지역은 전국, 6대광역시, 서울강남, 서울강북의 4개 지역에 대해, 1987년 1월∼2017년 12월의 기간 및 6개 하부기간에 대해 분석을 수행하였다. 분석결과, 외생적 거품모형에서는 어떠한 시간적 범위 또는 공간적 범위에서도 폭발적 거품의 존재를 찾을 수 없었다. 내생적 거품 모형에서는 형태모수 α값이 대부분 1보다 크지만 2보다는 작은 것으로 나타났다. 외생적 거품 모형과 내생적 거품모형 모두에서 폭발적 거품의 존재를 확인할 수 없었다. 이는 주택가격에 안정적 거품은 존재하지만 폭발적 거품은 존재하지 않으며 내재가치 간의 괴리는 시간의 흐름에 따라 소멸됨을 시사한다. This study examines the existence of explosive bubbles in house prices. Even if there is a bubble in the house prices, as long as it is not explosive, we can not conclude that there exists a bubble only based on the fact that house prices soar or are too high because house prices can be restored to a proper level after a certain period of adjustment. Therefore, using Information Error model, we measure the bubble term, which is defined as the gap between the intrinsic value explained by the market fundamentals and the market price, and then check whether there is an explosive bubble by Survival analysis. Housing Sales Price Index as a dependent variable, and explanatory variables such as not only Jeonse Price Index but also Sales-Jeonse Prices ratio, which reflect properly the relation between sales and rental prices, are included for Information Error model. Survival analysis is performed by an exogenous as well as an endogenous bubble model. Survival times of bubbles are assumed to be independent of market fundamentals in exogenous bubbles model while dependent in endogenous bubbles model. Samples are the period from January 1987 to December 2017 and six sub sample periods. Regional ranges are for the four regions of the whole country, the six metropolitan cities, Seoul Gangnam, and Seoul Gangbuk. For the exogenous bubbles model, Not in the whole sample nor any sub-samples, the existence of explosive bubbles was found. For the endogenous bubbles model in which ‘interest rate’ are used as market fundamental variables, shape parameter α is estimated to be 1<α <2. Values of the shape parameter, α, with larger than 2 are not found in both of exogenous and endogenous bubbles model of Survival analysis, so we can not find any evidence supporting existence of explosive bubbles. It implies that there are no explosive but stable bubbles in any sub-sample, and the bubbles become extinct over time.

주요국 주택재산세 산정방식 비교분석

조무상(Moosang Cho),이종하(Jong Ha Lee) 한국정책개발학회 2022 정책개발연구 Vol.22 No.2

This study compares property taxation systems between Korea and major countries, focusing on the property tax calculation method, in order to find implications to the issue of the house announced price, which is controversial almost every year. Countries with ‘Levy-based’ method, which determines the tax rate by dividing the pre-determined amount of collection by the total amount of taxable value, and countries with ‘Rate-based’ method, which determines the tax amount by multiplying the tax base by the tax rate, are selected and their systems are compared. The origin and specific operation method of the US Levy-based property taxation system, which realizes the benefit principle as a local tax, and analyzes particularly the tax burden adjustment function to take into account the taxpayer's ability to pay. We show that in the Rate-based method, such as in Korea, the tax burden is adjusted individually through the assessment ratio, whereas in the Levy-based method, the overall collection scale is adjusted, so that the tax burden of taxpayers whose housing prices have risen is not increased compared to the rate method, and the tax burden of other taxpayers is also alleviated at the same time. Based on the results of comparative analysis, six implications for follow-up studies are drawn. A means for adjusting the scale of collection is required, and efforts to improve the reliability of market price evaluation and announced prices are required. If the collection scale is predetermined, national consensus about the level of progressivity in tax rate(vertical uniformity) can be easily reached, and it is necessary to secure a connection between the collection scale and the supply level of local public services. 본 연구는 매년 논란이 반복되고 있는 주택공시가격 문제의 해결을 위한 시 사점을 얻고자 재산세의 산정방식을 중심으로 우리나라와 주요국의 재산세 제도를 비교한다. 재산세 산정방식은 크게 2가지로 구분되는데, 사전에 정해 진 징수규모를 과세가치합계액으로 나누어 세율을 정하는 영․미권의 레비방 식과 과세표준에 세율을 곱하여 세액을 정하는 레이트방식이 있으며, 각 방식 의 대표국가를 선정하고 각국의 제도를 비교한다. 그리고 지방세로서 편익과 세를 실현하고 있는 미국의 레비방식 재산세제도의 기원과 구체적인 운영방 식 및 세부담 조절기능을 분석한다. 우리나라에서는 시세반영비율을 통해 개 별적으로 세부담을 조절하는 반면 레비방식 국가에서는 전체 징수규모를 조 절함으로써 레이트방식에 비해 주택가격이 상승한 납세자의 세부담이 덜 증 가할 뿐 아니라 다른 납세자들의 세부담도 완화되는 효과가 있음을 보인다. 비교분석결과를 바탕으로 관련 후속연구를 위한 다음의 시사점을 제시한다. 첫째, 징수규모 조절수단이 필요하고, 둘째, 시세평가 및 공시가격의 신뢰성 제고 노력이 요구되며, 셋째, 시세반영비율은 균등해야 한다. 넷째, 이는 국가 가 결정하되 지방에 따른 차등은 공정시장가액비율로 하는 것이 바람직하다. 다섯째, 세율의 누진성은 징수규모가 미리 정해진다면 국민적 합의가 용이해 질 수 있고, 여섯째, 징수규모와 지방의 공공서비스 공급수준 간의 연계성을 확보할 필요가 있다.

주택 규모를 고려한 우리나라 주택수요의 예측

조무상(Cho Moo Sang) 한국재정학회(구 한국재정·공공경제학회) 2008 한국재정학회 학술대회 논문집 Vol.2008 No.1

본 연구는 주택의 규모를 고려하여 우리나라의 적정한 주택수요를 추정하고 향후 10년간의 적정 주택수요를 예측하고자 하였다. Mankiw and Weil에 의해 개발된 M-W모형을 응용하여 전국의 주택수요를 추정하고, 이를 순서형프로빗모형을 이용하여 주택의 규모에 따른 주택수요를 추정하였다. 향후 10년간에 대해서는 일정한 가정을 통해 주택수요의 변화를 예측한 결과, 우리나라의 주택수요는 최근의 인구고령화 추세에 따른 주택수요의 변화를 적절히 반영하는 것으로 나타났다. 또한 순서형프로빗모형을 통해 최근의 낮은 출생률, 초혼연령의 고령화와 이로 인한 가구주 연령의 상승을 반영하고 있으며 소득증가로 인한 가구의 주택규모 선택에 대한 변화를 적절히 나타내고 있는 것으로 나타났다. 소득증가 및 가구원수 분석 결과, 주택규모의 선택에 있어서는 소득이 미치는 영향이 가장 크게 나타났으며, 소득 증가시 15평형이하는 크게 감소하고 15~25평형은 소폭 감소하고 이러한 감소분이 대부분 25~35평형으로 이전됨을 알 수 있었다. 우리나라의 주택수요는 매년 최소 50만호 이상의 신규주택수요가 발생하며, 멸실주택을 고려하지 않아도 매년 30만호 수준의 주택수요는 꾸준히 발생함을 알 수 있었다. The purpose of this study is to estimate the appropriate level of housing demand in Korea and to predict it for the next 10 years in consideration of housing size. Applying the model , so-called 'M-W model', which was developed by Mankiw and Weil, we estimated the housing demand for the whole country of Korea, and using Ordered Probit model we estimated housing demand according to housing size. The results from the prediction of change of housing demand under the several assumptions for the next 10 years by the applied M-W model, presented that housing demand in Korea properly reflected the change of housing demand according to the recent graying trend. The prediction by an Ordered Probit model also showed that the housing demand reflected the recent low birth rate, delayed marriage and increasing age of householders. and also the change of income growth and housing size choice of a household caused by. Analysing the causes of income growth and the number of household members, it was revealed that income was the main factor to influence the housing size choice of a household, and income increasing caused a large decreasing of housing demand under 15 pyung and decreasing of a narrow range for 15 ~ 25 pyung, and almost of the changes was transferred to 25 ~ 35 pyung housing demand. More than 500 thousand new demand for housing in Korea occurred every single year, at least 300 thousand, even though not considered the depreciation of housing according to the analysis results.

가계조사자료를 이용한 주택규모선택에 대한 연구

조무상 ( Moo Sang Cho ),정군오 ( Kun Ho Jung ) 한국재정정책학회 2009 財政政策論集 Vol.11 No.2

The purpose of this study is to examine the decision of an individual household for the demand of housing. Since housing demand of a household is generally not reduced unless some kind of shocks happens to the household, and quantitative adjustment processes don`t work effectively even though economic circumstances change, we analyse the decision of an individual household for the housing size using The Korea Household Expenditure Survey for the period between 1998 and 2007. With ordered probit model, we set an equation of the decision of housing size and analyse the marginal effects yearly, and the changes for 10 years. The results showed that the variables highly related to income such as permanent income, sex of household head, whether a car is owned or not and whether the house is owned or not, have relatively larger effects on making decision of housing size, and each of all the variables in our model has a trend to have an increasing marginal effect on relatively larger size housing, for instance 25~45 pyung, over time. We could find that the decision of a household for housing demand is not stable over time, but it is a weak point of out analysis that price variables such as housing sales price, rental price and another kinds of price related to housing demand, are not included in our model.

쾌적가격모형을 통해 아파트의 특성가격 추정함에 있어서의 공간효과에 관한 연구

정군오(Kun-Oh Jung),조무상(Moosang Cho) 호서대학교 사회과학연구소 2009 社會科學硏究 Vol.28 No.1

본 연구는 쾌적가격모형으로 아파트 쾌적가격을 추정함에 있어서 공간효과를 고려하기 위한 추정기법으로서 통상적인 최소자승법과 공간계량모형으로 추정하는 경우를 비교하고자 하였다. 그 결과로,최소자승법으로 추정하는 경우에 비해 공간계량모형으로 추정하는 경우 모형의 설명력이 보다 월등히 향상되는 결과를 보였으나, 최소자승법에 지역더미를 반영하는 경 우에 비해서는 그 차이가 거의 없는 결과가 도출되었다. 게다가 지역더미변수를 포함하여 공간계량모형을 구성하는 경우, 공간효과가 충분히 고려되었음에 의심을 갖을 만한 결과도 얻을 수 있었다. 지리적 고정성이 강하게 작용하는 주택이라는 재화에 대해 공간효과의 고려 필요성에 대해 부정하는 것이 아니라 추정과정의 난이성과 그로 인해 얻을수 있는 향상된 결과 사이의 관계에 대한 검토도 필요할 것으로 보인다. The purpose of this study is to compare the estimation results of Ordinary Least Square(OLS) and Spatial Auto-Regression modeKSAR) on estimation of the Hedonic prices of apartments with Hedonic Price Model considering spatial dependence. As a result, SAR model has a better results for adjusted R-squares meaning the power of explanation of a model than OLS, but similar to the case of OLS that includes regional dummy variables. In addition, the SAR model including regional dummy variables has a doubtful result whether the spatial effects is considered enough. We do not say that it is not necessary to consider the spatial dependence on housing which is geographical fixed, but that it could be necessary to consider the relation between difficulties of estimation and benefits from estimation.

토지이용 복합특성과 시간대별 도시철도 이용패턴의 상관관계 연구

이주아(Lee, Joo-Ah),조무상(Cho, Moo-Sang),구자훈(Koo, Ja-Hoon) 대한국토·도시계획학회 2013 國土計劃 Vol.48 No.4

Many countries focuses on sustainable development to use resources and energies efficiently, to reduce carbon emission, and to minimize side effects of urban sprawl such as car increase, improper development, waste from infrastructure expansion, etc. As a part of realization, studies on TOD are going on and Seoul accepts its structure has to be reorganized into TOD system. Seoul, which has one of the well-constructed public transportation systems in the country, has to adopt the mixed land-use development rather than the additional development because its development density is already very high. This study categorized the type of land-use of subway station areas and examined the correlation between the mixed land-use by the types and the railway use pattern by time. The result is that there exists the correlation between them, and the railway use patterns in peak time and non-peak time are related to the land-use characteristics. This study is supposed to be the basic research for the realistic transit-oriented development and management, and for the future rational mixed-use strategies.

기술혁신과 고용 간의 관계 분석 -우리나라 제조업을 대상으로-

노희성 ( Hee Sung Ro ),조무상 ( Moo Sang Cho ),이종하 ( Jong Ha Lee ) 한국재정정책학회 2014 財政政策論集 Vol.16 No.2

This study examines the effect of technical innovation on the employment using panel data of 19 manufacturing industries in Korea during 1993~2011. We consider the variation of efficiency over time and total employment as well as permanent and temporal employment. First, our results conform to the economic theories; that is, the more output produce the more employment, and the higher wage produce the worse employment. Second, the improvement of productivity could raiseemployment by extending the market or creating a new product while the increase of technical inefficiency could reduce employment. Third, the higher productivity yields more permanent employment but less temporal employment, while the higher technical inefficiency doesn``t affect the permanent employment but the temporal employment although the magnitude of the effect is small.

기술혁신이 청년고용에 미치는 영향

이종하(Jong Ha Lee),조무상(Moo Sang Cho) 한국경제연구학회 2017 한국경제연구 Vol.35 No.4

본 연구는 2000~2015년 기간 우리나라 16개 지역 간 패널 자료를 이용해 기술혁신이 청년고용에 미치는 영향을 분석했다. 이때 고용의 동태적 특성과 내생성을 고려한 동태적 패널모형을 이용했고, 전체 고용과 청년고용 간 차이를 비교했다. 또한 기술혁신이 고용에 미치는 영향을 보다 면밀히 검토하기 위해 다양한 거시경제변수를 통제변수로 사용했다. 분석 결과, 첫째 총요소생산성의 향상은 청년고용을 감소시키는 것으로 나타났다. 이는 앞으로 ‘잃어버린 세대’ 문제가 더욱 심화될 수 있다는 것으로 미래의 국가경쟁력 강화를 위한 청년층 일자리 확대 정책과 사회적 논의가 필요하다는 것을 시사한다. 둘째, 청년고용은 경로의존성이 매우 강하게 나타났으며, 임금과 산출량의 변화에 상당히 민감한 영향을 받는 것으로 나타났다. 이상의 결과는 정부의 고용정책은 장기적인 관점에서 추진될 필요가 있으며, 청년고용의 안정성 확보를 위한 대책 마련이 필요하다는 것을 시사한다. 마지막으로, 지방정부의 지출이 청년고용에 미친 영향은 불명확한 것으로 나타났는데, 이는 청년층이 요구하는 일자리와 정부지출로 해결 가능한 부문간의 ‘Mismatch’(일자리 불일치) 문제가 작용했을 가능성을 의미한다. This study is to examine the effect of innovation on youth employment in Korea during the period of 2000~2015 using a panel data that comprises 16 regions. We estimate difference GMM model, which can consider the dynamics of employment and the endogeneity, and provide the estimation results for the youth and total population for comparison. In order to precisely analyse the impact of innovation on employment, a various macro economic variables are used in the estimation for control. The results show the followings. First, the increase in TFP(innovation) is shown to decrease youth employment, which suggest that we need social discussions or policies for employment expansion of the young because the ‘lost generation’ is likely to be getting deeper and our future competitiveness worse. Second, youth employment is confirmed to have strong ‘path dependency’ and be affected largely by changes of wages and output. It suggest that the government should have policies for expansion of youth employment in the long-run point of view. Lastly, the influence of expenditure of local government for youth employment is presented insignificant, which indicates that there might be ‘mis-match’ problem between jobs that the young need and that the government can create.