서울시 오피스 시장의 자연공실률 추정에 관한 연구

임재만(Lim Jae Man),서윤희(Seo Yun Hee) 한국지역개발학회 2011 韓國地域開發學會誌 Vol.23 No.2

The natural vacancy rate, which is a similar concept with the natural unemployment rate in labor economy, implies various market friction factors in real estate market interrupt market clearing process. This paper estimates natural vacancy rate of office market in Seoul, and investigates the relationship between real vacancy rate and rent growth. For estimating natural vacancy rate, time-invariant model and time-varying model (Hodrick-Prescott Filter) are used. Although we cannot estimate natural vacancy rates in a part of small office market because increasing vacancy rate do not cause decreasing rents, estimated natural vacancy rates with time-invariant model are 7.8% in Gangnam District, 9.1% in CBD, 5.0% in Mapo & Yeouido District, and average 4.0% in Seoul. Estimated vacancy rates with time-varying model are convergent to real vacancy rates.

119구급대원의 업무범위 확대에 대한 법학적 검토

임재만(Jae-Man Lim) 한국화재소방학회 2021 한국화재소방학회논문지 Vol.35 No.3

소방기관의 구급업무는 소방사무 및 응급의료체계와 관련하여 중요한 연구대상이다. 119구급대원(이하 “구급대원”이라 한다)은 응급환자에게 현장응급처치를 제공하고, 그들을 응급의료기관으로 이송하는 업무를 수행한다. 소방기관은 면허 또는 자격을 보유한 인력을 채용하여 구급대원으로 배치하고 있다. 구급대원의 현장응급처치는 응급의료행위를 포함한다는 점에서 그 정당성의 근거에 대한 법학적 검토가 요구된다. 본 연구는 현행법(2021. 2.)을 기준으로 헌법재판소와 법원의 판결을 분석 및 검토하였다. 또한 소방청 통계연보를 참고하여 소방기관의 구급업무와 관계되는 주요 현황을 포함하였다. 현행법상 구급대원의 업무범위는 소방공무원이라는 신분이 아니라 그들이 보유하고있는 면허 또는 자격에 근거한다. 한편 구급대원의 업무범위를 확대하기 위한 논의가 이어지고 있다. ｢119구조·구급에 관한 법률｣의 개정으로 구급대원의 업무범위가 확대된다면 구급대원의 업무범위는 그들이 보유한 면허 또는자격과 신분(소방공무원)의 결합에 근거하게 된다. 다만 ｢응급의료에 관한 법률｣의 개정을 통하여 응급구조사의 업무범위를 확대하는 방안이 합리적이라고 판단된다. Emergency services by fire-fighting agencies are an important subject of study. As 119 EMS personnel provide first aidto patients and transfer them to emergency room, the first aid they render involves medical practice and therefore requiresresearch from a legal point of view. This study is based on current laws (as of Feb 2021) and an analysis and review ofrulings of the Constitutional Court and the Supreme Court, as well as data from the National Fire Agency’s StatisticalYearbook. Fire-fighting agencies hire and assigned individuals who hold the requisite certificate, and the legitimacy ofmedical practice by 119 EMS personnel is based on the qualifications they hold, not their status as fire officials, as perthe EMERGENCY MEDICAL SERVICE ACT. If their scope of work is expanded by the revision of the ACT ON 119RESCUE AND EMERGENCY MEDICAL SERVICES, their medical practice is justified based on the combination of theirqualifications and status (fire officials).

부동산정책 변화에 따른 투자환경 전망

임재만(Jae-Man Lim) 한국부동산연구원 2004 부동산연구 Vol.14 No.2

본 고는 2003년 10월 29일 정부의 종합부동산시장대책 발표 이후 부동산시장의 변화에 따른 투자환경의 변화를 전망했다. 먼저 10·29 이후 부동산시장의 동향을 살펴보고 2004년 부동산시장을 전망했다. 정부의 향후 부동산 정책은 토지와 주택공급을 통한 시장안정화, 주택거래신고제 등 직접투자시장에 대한 규제와 간접투자시장 및 부동산금융 활성화로 요약할 수 있다. 정부의 이러한 부동산정책이 효과적으로 실시되면 자산시장과 금융시장의 통합, 부동산 증권화라는 세계적 추세에 부응하는 한편, 부동산시장의 투명화로 효율성이 제고될 수 있을 것으로 기대된다. This paper reviews the trends of real estate market after 10·29 real estate policies, and forecasts the variations of real estate investment environment. The directions of variation is summarized two aspects ; the regulation reinforcement on direct investment market the vitalization on indirect investment market and real estate financing instrument. These policies will help korean real estate market to pursuit the global standards.

주택가격지수선물을 활용한 주택가격위험 헤징 방안

임재만(Jae Man Lim) 한국주택학회 2015 주택연구 Vol.23 No.1

이 논문은 주택소유자에게 주택가격위험에 노출되는 상황에서 주택가격위험을 효과적으로 헤징할 수 있는 방안을 잠재적인 헤지수단인 주택가격지수선물을 이용하여 고찰한 글이다. 전통적인 OLS에 의한 정적 최소분산헤지모형과 동적 rollover conditional OLS모형을 활용해 최적 헤지비율과 헤지효과성을 추정했다. 실증분석 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 동적 헤지모형보다 정적 헤지모형이 헤지비율이나 헤지효과성 측면에서 더 성과가 양호한 것으로 나타났다. 둘째, 정적 최소분산 헤지비율은 전국지수보다 서울지수가 더 헤지효과성이 양호하며 헤지비율도 대체로 1보다 작게 나타났다. 셋째, 동적 헤지비율은 전국지수보다 서울지수가 더 작으나 헤지효과성도 약간 낮은 것으로 나타났다. 이 연구 결과는 주택의 가격위험을 주택가격지수 선물을 이용하여 효과적으로 헤징함으로써 거래활성화와 자본시장의 활성화, 그리고 주택건설업의 안정과 금융산업의 건전성 강화에도 기여할 것으로 기대한다. 그러나 이 연구는 매우 중요한 한계를 지니고 있다. 주택선물계약상품이 현실적으로 상품화되지 않은 상황에서 전국 또는 서울의 아파트 실거래가지수를 그대로 주택선물지수로 간주한 점이다. 둘째, 현물과 선물이 포괄하는 지역의 차이로 인한 주택 고유의 위험(idiosyncratic risk)이나 베이시스 위험을 헤징할 수 있는 능력이 크지 않을 수 있다는 것을 의미한다. 셋째, 대부분의 주택소유자나 매수자에게 존재하는 자본제약이 있음에도 주택가격위험 헤지를 위해 선물계약을 위한 추가비용을 지불해야 한다는 점에서 주택거래에 따르는 거래비용이 증가한다는 점이다. 보험회사가 주택소유자에게 주택가격위험보험을 판매하고 주택가격지수선물을 이용해 손실위험을 헤징한다면 개별 주택소유자의 거래비용을 크게 낮출 수 있을 것이다. This paper investigates the optimal hedge ratio and effectiveness of static traditional OLS and dynamic rollover conditional OLS using house price index futures under the exposure of house price risks. The results are as follows: First, the static model outperforms than the dynamic model in terms of hedging effectiveness. Second, national futures index is less hedging effective and has more hedge ratios than seoul futures index in the static model. Third, national futures index is less hedging effective and has more hedge ratios than seoul futures index in the dynamic model. This study will contribute to the activation of house sale transaction, housing construction industry, and soundness of financial institutions by protecting house price risks of homeowners. There are, however, some extra transaction costs with accompanying hedging risks using index futures to homeowners. If insurance company provides insurance policy for house price risk with hedging the risk using house price index futures, insurance premium will be reduced.

부동산지수의 측정오차에 관한 연구

임재만(Lim Jae-Man) 대한국토·도시계획학회 2003 國土計劃 Vol.38 No.2

This paper investigates the measurement errors(appraisal smoothing bias) in the real estate(land price) index in Korea. The methods are the univariate autoregressive model and the survey on the appraisers value the sample lands of land price index. The univariate autoregressive models are applied to the original series and the seasonally adjusted series. The appraisal smoothing factor is 0.14 in the autoregressive model(0.11 after seasonally adjustment), but 0.28 in the survey. This discrepancy is because AR model is univariate. This indicates there may be other factors.

초등 예비교사들이 자유 탐구 활동 중에 겪은 어려움 조사

임재근 ( Jae Keun Lim ),양일호 ( Il Ho Yang ),홍은주 ( Eun Ju Hong ),임성만 ( Sung Man Lim ),김순미 ( Sun Mi Kim ) 한국과학교육학회 2010 한국과학교육학회지 Vol.30 No.2

비대칭위험측정치를 이용한 부동산 포트폴리오 성과 비교

임재만 ( Jae Man Lim ) 韓國不動産分析學會 2008 不動産學硏究 Vol.14 No.1

주택시장 참여자 심리와 주택시장의 관계

임재만(Lim, Jae Man),임미화(Lim, Mi Hwa) 한국지역개발학회 2016 韓國地域開發學會誌 Vol.28 No.3

This paper examines the relationship between customers’ and developers’ sentiment and price, trading volume percentage changes. The related previous studies used the data with one agent, especially customers in housing markets. We use the composite index with principal component analysis, and compare the results to those of analysis with each index. The results are as followings. First, there are strong positive effects of sentiment change on trading volume change. Second, there is no statistically significant relationship between sentiment change and price change. Third, if we connect this result with the information effect of trading volume change to price change from previous studies, we could provide the new hypothesis, the information channel from sentiment to trading volume and trading volume to price. Finally, using composite index instead individual agent’s sentiment index could provide more insights on housing market fluctuation.

주택시장에 대한 뉴스가 주택소비심리 형성에 미치는 영향

임재만(Jae-Man Lim),임미화(Mi-Hwa Lim) 한국주택학회 2017 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2017 No.1

이 논문에서 주택시장에 대한 뉴스의 보도태도가 소비자의 심리 형성과 이후 주택 가격과거래량에 어떤 영향을 미치는지 탐색했다. 뉴스보도태도는 소비자의 소비심리 형성 과정에 영향을 미친다는 프레임 효과의 존재 여부를 검정할 수 있을 것으로 기대한다. 또한 뉴스의 영향을 받아 형성된 소비심리는 가격과 거래량 변동에 영향을 준다는 선행연구에 기초하여 뉴스태 도지수 소비심리지수 공동주택 실거래가지수와 아파트 거래량 간 관계를 분석했다 그러나 서울 경기 부산 인천 대구 지역별로 구성한 패널자료에 대한 패널 벡터 자기회귀 모형에 대한 분석 결과 소비심리지수가 뉴스보도태도와 거래량에 영향을 주며 소비심리는가격과 상호 영향을 주고받으며 가격이 거래량에 영향을 주는 것으로 나타났다 소비심리는 거래량 충격에는 하락 실거래가와 뉴스태도의 충격에는 상승 반응을 보였다 뉴스태도는 거래량 충격에는 하락 소비심리와 실거래가 충격에는 상승 반응을 보였다 뉴스태도지수는 소비심리지수 변동의 5% 실거래가지수 변동의 5%거래량 변동의3% 를 설명하는 것으로 나타났다 소비심리지수는 뉴스태도지수 변동의8% 실거래가지수 변동의 10%거래량 변동의14% 를각각 설명한다

주택시장 뉴스, 소비심리, 가격, 거래량의 관계

임재만(Jae-Man Lim),임미화(Mi-Hwa Lim) 한국주택학회 2017 주택연구 Vol.25 No.3

In this paper, we use the vector autoregressive model (PVAR) for panel data composed of Seoul, Gyeonggi, Busan, Incheon and Daegu regions from July 2008 to December 2016, to examine the relationship among news coverage, consumers’ sentiment and housing market trends (fluctuations in price and volume). Existing studies show that the relationship between news coverage, consumers’ sentiment, and housing market trend has a cyclical effect. There are also mixed results between the news stories and the sentiment, either in a bidirectional or a one-way causal relationship. As a result of the analysis, we conclude that sentiment influences on the news report, and also affects the trading volume, instead of the media frame effect that the news report affects the sentiment. Consumer sentiment interacts with price, and price affects trading volume. Consumer sentiment showed a decline in trading volume shocks and an uptrend in price and news shocks. The news coverage showed a downward reaction to volume shocks, a rise in consumer sentiment and price shocks. The news index showed 5% of the sentiment, 5% of the price, and 3% of the trading volume. Consumer sentiment index accounts for 8% of the news reading index change, 10% of the price change, and 14% of the trading volume change respectively. 이 논문은 2008년 7월부터 2016년 12월까지 서울, 경기, 부산, 인천, 대구 지역별로 구성한 패널자료에 대해 벡터 자기회귀 모형(PVAR)을 이용하여 주택시장에 대한 뉴스보도와 소비자의 소비심리, 주택시장 동향(가격과 거래량 변동)의 상호 관계에 대해 탐색했다. 주택뉴스보도와 소비자의 주택소비심리, 주택시장 동향의 관계는 순환적 효과가 있다는 선행연구 결과가 있다. 또한 주택뉴스보도와 주택소비심리 사이에도 양방향 또는 일방향의 인과관계에 있다는 결과도 혼재한다. 분석 결과, 많은 선행연구에서 실증된 주택뉴스보도가 주택소비심리에 영향을 준다는 미디어 프레임 효과 대신에 주택소비심리가 주택뉴스보도에 영향을 주며, 또한 주택거래량에도 영향을 준다는 결과를 얻었다. 주택소비심리는 주택가격과 상호 영향을 주고받으며, 주택가격이 주택거래량에 영향을주는 것으로 나타났다. 주택소비심리는 주택거래량 충격에는 하락, 주택가격과 주택뉴스보도의 충격에는 상승 반응을 보였다. 주택뉴스보도는 주택거래량 충격에는 하락, 주택 소비심리와 주택가격 충격에는 상승 반응을 보였다. 주택뉴스보도는 주택소비심리 변동의 5%, 주택가격 변동의 5%, 주택거래량 변동의 3%를 설명하는 것으로 나타났다. 주택소비심리는 주택뉴스보도 변동의 8%, 주택가격 변동의 10%, 주택거래량 변동의 14%를 각각 설명한다.