공공주택의 새로운 공급유형으로서 지분주택 연구

이진규 ( Chin-kuei Lee ) 한국법정책학회 2021 법과 정책연구 Vol.21 No.3

공공주택이 부족하다. 양적 측면에서 입주를 기다리는 공공주택 수요를 충족시키지 못하고, 질적 측면에서는 저금리에 비해 높은 임대료로 서민 주거안정이 개선되지 않고 있다. 공급계획에 크게 못 미치는 공급부족과 임대형 공공주택 중심의 공급정책이 그 원인이다. 공공주택의 경우 그동안 임대형 공공주택을 중심으로 공급이 이뤄져 왔다. 현행 법률에 따라 공공주택의 공급유형을 분석해 보면 소유형 공공주택과 임대형 공공주택이 3대 7의 비율로 나타난다. 임대형 공공주택이 다수를 차지하고 있다. 임대형 공공주택의 확대만으로는 서민의 주거안정과 주택소유 의식을 충족시키기에 부족하다. 상대적으로 소유형 공공주택의 공급은 부족한 상황이다. 그렇다고 소유형 공공주택의 공급 확대가 해결책이 될 수 없다. 주택가격은 이미 서민들이 소득으로 감당할 수 있는 수준을 벗어난 것이 현실이다. 공공임대주택의 임대료 상승과 입주수요 증가에 따른 주거불안의 문제가 기존 공공주택 공급유형ㆍ정책으로는 감당하기 어려운 상황에 직면해 있음을 보여준다. 소유형 공공주택인 지분주택 공급이 필요하다. 지분주택은 하나의 주택에 대해 지분소유자와 지분투자자가 공동으로 소유하는 공유주택이다. 새로운 형태의 공공주택 공급유형으로서 지분주택은 기존의 임대형 공공주택으로는 충족될 수 없는 서민 및 주거취약계층의 주택소유와 주거안정, 낮은 주거부담 등을 실현할 수 있다. 또한 주택가격의 상승분을 공유할 수 있다. 지분주택의 특징 중 하나는 사업비의 100%를 회수할 수 있어 정부의 재정 부담을 덜어줄 수 있다는 점이다. 이를 통해 정부 등 공급자는 지분주택의 지속적인 공급이 가능해진다. 나아가 지분주택 활성화 및 택지 확보 방안으로 국ㆍ공유지 등 유휴부지 활용과 영구임대주택을 재건축하는 방안을 제안하였다. There is a shortage of public housing. Quantitatively, public housing demand did not wait, and in terms of quality, the housing stability of the general public did not improve due to high rents compared to low-interest rates. The reason is a supply shortage that falls far short of supply plans and a supply policy focused on rental public housing. In the case of public housing, supply has been focused on rental public housing. According to the current law, when analyzing the supply type of public housing, the ratio of ownership type and rental type is 3:7. Rental public housing accounts for the majority. The expansion of rental public housing alone is insufficient to satisfy the demand for housing stability and the sense of home ownership of the common people. Relatively, the supply of owned public housing is in short supply. However, expanding the supply of owned public housing cannot be the solution. The reality is that housing prices are already out of the level that ordinary people can afford. The problem of housing instability resulting from the rise in public rental housing rent and the increase in demand for occupancy shows that the existing the supply type of public housing, public housing policy faces a difficult situation. There is a need to provide Shared Ownership housing, which is Owned public housing. Shared Ownership housing is a shared home owned jointly by the owner and investor in a single home. As a new supply type of public housing, shared ownership housing enables the realization of housing ownership, housing stability, and low housing burden for the low-income and the housing-deprived, which cannot be met with the existing rental public housing. It can also share the increase in house prices. One of the characteristics of shared ownership housing is that 100% of the project cost can be recovered, thereby reducing the financial burden on the supplier. Through this, suppliers such as the government will be able to provide a sustainable supply of shared ownership housing. Furthermore, as a way to vitalize shared ownership housing and secure housing sites, it was proposed to utilize idle land such as national and public lands and to reconstruct permanent rental housing.

주거복지를 위한 지분주택제도의 도입방안

이진규(Lee, Chin-Kuei) 한국토지공법학회 2022 土地公法硏究 Vol.97 No.-

2021년 현재 우리나라는 코비드팬더믹을 겪으면서 공법 및 행정법 전반에 대한 대전환의 필요성이 요구되고 있다. 특히 주거부문에서 양극화가 심화되는 상황에서 주거복지의 필요성이 더욱 강조되고 있다. 이러한 사회적 수요에 대응하고, 국가책임 측면의 적극행정을 반영하여 ｢주거기본법｣이 2015년 제정되었다. 하지만 사회적으로 주택을 투기 또는 수익사업의 매개체로 이용하는 부작용이 발생하는 현재 시점에서 주거복지 자체가 법원리로 주택법 등에 배어들어 있는지 의문이다. 최근 공공주택법제에 있어서 이전과는 다른 유의미한 입법적 변화가 시작되었다. ｢공공주택 특별법｣에 ‘지분적립형 분양주택제도’와 ‘이익공유형 분양주택제도’가 새롭게 제정·도입되었다. 국가가 공공주택 공급 부문에서 그 동안 주력했던 단순 주거를 위한 양적 의무에서 주거복지 차원의 질적 책임으로 변화하였음을 보여주는 의미 있는 주거정책의 전환이다. 이를 통해 무주택 서민에게도 공공주택을 통한 재산권 보장과 가격 상승의 수익을 공유할 기반이 마련되었다. 하지만 위 두 가지 제도가 그 주거복지 측면에서는 공공주택제도의 전면적인 변화의 모습으로 만족하기에는 부족함이 엿보인다. 따라서 주거복지의 전면적인 도입의 차원에서 지분주택제도의 도입을 제안한다. 지분주택이란 하나의 주택(토지 포한)을 대상으로 지분소유자와 지분투자자가 각자의 지분에 따라 공동으로 소유하는 공유주택을 말한다. 이는 주택을 소유하기에 소득 또는 자산이 부족한 무주택 서민의 주거복지를 위하여 부담가능한 금액으로 주택을 소유하고 그 금액 또는 지분의 추가취득을 통해 지분소유자의 재산권을 보장하고 자산형성에 기여하기 위함이다. 지분주택제도를 통해 지분주택의 공급대상인 국민의 입장에서는 헌법상 재산권이 일정하게 보장되고, 국가는 지분주택을 국가책임으로 공급하고 이를 통해 주거안정의 기반을 제공(급부)하는 역할을 통해 ｢주거기본법｣에서 규정한 국민의 주거복지 향상을 위하여 공공주택을 지속적으로 공급해야 하는 국가책임의 실천하고, 나아가 지분주택 공급은 그 사업비를 전액 회수할 수 있다는 특징으로 인해 지속적인 공공주택사업까지 가능해진다. As of 2021, Korea is experiencing the Covid pandemic, and the need for a major change in public and administrative laws is required. In particular, the need for Housing Welfare is being emphasized in a situation where polarization in the housing sector is intensifying. The Framework Act on Residence was enacted in 2015 to respond to these social demands and reflect active administration in the aspect of State Responsibility. However, it is questionable whether Housing Welfare itself is permeated into the Housing Act as a legal principle at this point in time when there is a side effect of using housing as a medium for speculation or profit-making in society. Recently, significant legislative changes have begun in the public housing system. The ‘accumulated equity housing unit for sale’ System and the ‘Profit-sharing housing unit for sale’ System were newly enacted and introduced in the 「Special Act On Public Housing」. It is a meaningful change in housing policy that shows that the state has changed from the quantitative obligation for simple housing, which has been focused on the public housing supply sector, to the quality responsibility for housing welfare. Through this, the foundation was laid to share the property right guarantee through public housing and the profits from price increase even for the homeless. However, in terms of Housing Welfare, the above two systems seem insufficient to be satisfied with the overall change of the Public Housing System. Therefore, I propose to introduce a shared housing system in terms of the overall introduction of residential welfare. Co-owned housing refers to a shared housing jointly owned by the equity holder and equity investor according to their respective shares in one house (including land). The move is aimed at owning homes at an appropriate amount for the housing welfare of low-income people who lack income or assets through the apartment-owned housing system, guaranteeing property rights of owners, and contributing to asset formation through additional amounts or equity acquisition. From the perspective of the people who are the subjects of shared housing, property rights are guaranteed to some extent under the constitution, and shared housing is regulated by the state, laying the foundation for housing stability (supply). Public housing will be possible through the implementation of a national responsibility system that requires continuous supply of public housing to improve the housing welfare of the people stipulated in the Framework Act on Housing.

주거복지 개선방안에 대한 법적 검토

이진규(Chin-Kuei Lee) 한국토지공법학회 2023 土地公法硏究 Vol.102 No.-

공공매입임대주택은 「공공주택특별법」에 규정되어 있는 공공주택 종류 중 하나이며, 공공주택 공급은 「주거기본법」에 따라 국가와 지방자치단체의 국민을 위한 책무이다. 그러나 이러한 공공주택을 공급하기 위해서는 상당한 재원이 필요하며, 수년간의 민간주택 가격 상승으로 이미 상당히 오른 주택가격은 새로운 주택을 건설·공급하는 것에도 악영향을 미친다. 이러한 주택공급 현실에서 대통령이 직접 나서서 민간의 미분양주택을 정부가 매입하여 공공주택으로 저렴하게 공급(분양·임대)하는 방안에 대해 거론하여 논란이 되고 있다. 본 논문에서는 이러한 정부의 주거정책 방안이 현행 공공주택 관계 법령상 적확한 정책인지를 살펴본다. 이론적 부문에서 인권과 주거권의 연혁을 살펴보고, 입법권과 행정권 등 삼권분리를 통해 일방적 권력행사를 견제하려 한 헌법 이념·체계하에서 입법권에 대한 국가(행정부)개입이 가능한지를 살펴본다. 또한 공공과 민간으로 분리된 현 주거체계 현황에서 각 영역이 법으로 구축해 놓은 경계를 초월하여 정부가 한 영역의 입장에서 일방적으로 적용하려는 주거정책 방안에 관한 정당성을 헌법상 비례의 원칙과 평등의 원칙을 통해 검토해본다. 위와 같은 정부의 공공주택 공급방안이 실현 가능한 것인지를 공공주택 관련 예산의 검토를 통해 살펴본다. 덧붙여 최근 주거 부문에서 큰 문제가 된 전세 사기에 대해 살펴보고, 법률적인 개선방안으로 전세권·임차권 등기의 의무화를 제안한다. A Buy-to-rent public housing is one of the types of public housing stipulated in “SPSPECIAL ACT ON PUBLIC HOUSING”, and the supply of public housing is a responsibility for the people of the state and local governments under “FRFRAMEWORK ACT ON RESIDENCE”. However, supplying such public housing requires considerable resources, and housing prices, which have already risen significantly due to years of rising private housing prices, also adversely affect the construction and supply of new housing. In this reality of housing supply, the president has been controversial by directly discussing the government's plan to purchase unsold private houses and supply them cheaply as public housing. In this paper, we examine whether the government's housing policy plan is an accurate policy under the current public housing related laws. In the theoretical sector, we examine the history of human rights and residential rights, and examine whether state intervention for legislative rights is possible under the “CONSTITATION OF THE REPUBLIC OF KOREA” ideology and system to check unilateral exercise of power through separation of powers such as executive power and executive power. In addition, the question of the legitimacy of the government's housing policy plan to unilaterally apply the policy on behalf of a specific area is reviewed through the Principle of Professionalism and equality established in “CONSTITATION OF THE REPUBLIC OF KOREA”. We examine whether the above government's public housing supply plan is feasible through a review of the budget related to public housing. In addition, we examine ‘a Jense frand’, which has recently become a big problem in the housing sector, and propose mandatory ‘registration of rights to release on a deposition basis’ and ‘registration of leasehold interest’ as a legal improvement.