부동산임대차계약에서의 신의칙위반법리

신봉근,Shin. Bong Geun 한국비교사법학회 2014 비교사법 Vol.21 No.4

부동산임대차계약은 계속적 계약으로서, 계약이 존속하는 한 임대인과 임차인 사이에 신의성실의 의무가 존재한다고 볼 수 있다. 신의칙위반법리란 임차인의 행위가 임대인에 대한 신의칙위반(배신행위)이라고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인이 임대차계약을 해지할 수 없도록 제한해야 한다는 법리를 말한다. 사정의 변경으로 인해, 신의칙위반법리가 종전의 내용대로 법리를 그대로 유지하는 것이 어려울 수 있다는 논의가 있다. 첫째, 주택 사정의 변화이다. 둘째, 임대차법제의 변화이다. 하지만, 신의칙위반법리를 일반적인 법리로서 정당화시키려는 논의가 나타나고 있다. 그 주요 내용은 해지의 요건론 즉, 계약의 중대한 불이행론과 분쟁해결의 교섭에 있어서 신뢰유지의무론, 그리고 관계적 계약이론이다. 임대차계약에 있어서 신의칙위반법리는 차임채무 등의 불이행, 용법준수의무의 위반, 무단 증⋅개축, 임차권의 무단 전대 및 임차물의 무단 양도 등의 사례에서 나타나고 있는데, 임대차 관계를 계속하기 어려운 신의칙위반인 경우에만 해지권을 행사할 수 있다고 해야 할 것이다. 한편, 신의칙위반법리는 계약법(실체적 규범)으로서의 작용, 교섭촉진규범(절차적 규범)으로서의 작용, 주택 정책에 관한 작용 등과 같은 복합적 작용을 한다. 또한, 계약의 중대한 불이행 및 분쟁에 있어서 교섭의 촉진과 관련하여, 몇 가지 과제가 있다. 우리나라의 대법원은 임대차계약에 있어서의 신의칙위반법리를 임차인의 보호를 위해서 도입하였다. 앞으로 신의칙위반법리는 대법원 판례의 축적을 통해서 유형화 작업을 계속하여야 할 것이다. The obligation of trust and good faith is between the lessor and the lessee as long as the contract of real estate lease is lasted. The legal principles about the violation of the doctrine of good faith and sincerity is what restricts the lessor's cancellation of a contract, if the lessee's act is not the violation of the doctrine of good faith and sincerity. The condition of the housing and the legislation about a lease has been changed, but some intend to justify the legal principle as general. The main contents is about the nonfulfillment of a contract and the obligation of keeping a faith in settle of arguments. The doctrine is appeared in case of the nonfulfillment of rental, the violation of compliance, unauthorized addition and improvement and unauthorized sublease and transfer, etc. The lessor can cancel a contract, only when the lessee violate the doctrine of good faith and sincerity and it is difficult to maintain to the contract. The legal principles about the violation of the doctrine of good faith and sincerity has multiple functions, the function as a contract law, the function as a norms on the promotion of negotiation, the function about a housing policy, etc. There are some task about the gross nonfulfillment of a contract and the promotion of negotiation to settle arguments. The Korean supreme court must classify about it as a means of the accumulation of cases

미국 불법행위법의 엄격책임

신봉근(Shin, Bong Geun) 한국법학회 2019 법학연구 Vol.75 No.-

미국 불법행위법의 세 가지 유형은 고의에 의한 불법행위와 과실에 의한 불법행위 그리고 엄격책임에 의한 불법행위이다. 미국에서는 가장 초기의 보통법(Common law)에서부터, 행위자는 자신이 발생시킨 신체나 재산상의 손해에 대해 적절한 주의나 귀책사유에 관계없이 책임을 지는 것으로 인정되고 있다. 이와 같이 결과만을 문제 삼아 책임을 지는 행위책임의 개념을 ‘엄격책임(Strict Liability)’이라고 한다. 엄격책임의 두 가지 유형은 (1) 피고가 소유하거나 점유한 동물에 의한 손해에 대한 엄격책임과 (2) 특별히 위험한 활동에 의한 손해에 대한 엄격책임이다. 미국에서도 동물(animals) 점유자의 책임은 일반적인 과실책임과는 다른 불법행위의 유형인 엄격책임에 속한다. 미국 불법행위법의 리스테이트먼트(Restatement) 제2판 §504는 예견할 수 있는 손해가 아닌 한, 불법침해를 가한 가축의 점유자에 대하여 엄격책임을 부과한다. 그리고 사육동물의 위험한 성질에 대한 실제적 또는 건설적 지식을 가진 점유자는 손해에 대해 엄격하게 책임을 지며, 동물을 점유하는 데 있어서의 주의의 정도는 책임을 면하게 하지 못한다. 미국의 많은 법원에서는 ‘점유자가 최대한의 주의’를 기울였을지라도, 손해를 발생시킨 맹수의 소유자나 관리자에 대하여 엄격책임의 원칙을 적용해 왔다. 미국에서 어떤 특별히 위험한 활동들(abnormally dangerous activities)에 대해서는 비록 적절한 주의를 기울였을지라도 사실상 무과실책임인 엄격책임을 질 수 있다. 리스테이트먼트(Restatement) 제2판 §§519~520에 의하면, 특별히 위험한 활동에 대한 책임은 극단적인 위험을 요구한다. 또한, 활동의 장소는 특별한 위험성과 관련이 있다. 특별히 위험한 활동에 대해 엄격책임을 묻기 위해서는 관련된 위험이 피고의 합리적인 주의를 통해서도 제거될 수 없다는 것을 원고가 입증해야 한다. 또한, 특별히 위험한 도구를 피고가 통제하고 있었다는 것을 입증해야 한다. 리스테이트먼트(Restatement) §519(2)는 엄격책임의 적용에 의한 손해배상을 ‘활동을 특별히 위험하게 만드는 손해 또는 그러한 가능성이 있는 경우’로 제한한다. 엄격책임이 정당한지의 여부에 관한 판단은 ‘상충하는 이익의 조정’과 관련이 있다. 특별히 위험한 활동으로 인한 엄격책임의 소송에서, 원고의 ‘위험인수’는 피고의 항변 사유라고 볼 수 있다. The three types of torts in the U.S. are intentional and negligent, and strictly responsible. In the U.S. from the earliest Common law, there have been recognized discrete subsets of conduct for which, should injury or demage occur, the actor will be responsible in damages without regard to due care or fault. It is said that the actor is liable without fault, or Strict Liability. Two categories of Strict Liability are (1) Strict Liability for damage or injury caused by animals owned or possessed by defendant; and (2) Strict Liability for abnormally dangerous activities. In the U.S. animal occupiers’ responsibilities also belong to Strict Liability, a type of tort that is different from general responsibility for negligence. Restatement (Second) § 504 imposes Strict Liability for the possessor of trespass livestock unless the harm is not a foreseeable one. A possessor with actual or constructive knowledge of the animal’s vicious tendencies will be strictly liable for harm, ‘and no measure of care in its keeping will excuse him.’ Many jurisdictions have followed the rule of Strict Liability for owners or keepers of wild animals that cause harm even though ‘the possessor has exercised the utmost care.’ Abnormally dangerous activities create such grave risks that responsible parties may be strictly liable – liable without fault – even where they exercised scrupulous care. Liability for abnormally dangerous activities means to be held liable regardless of fault. The Liability requires an extreme hazard under Restatement (Second) §§519~520. The locality of the activity is relevant under the Restatement. Liability will not lie unless plaintiff makes showing that the risk involved cannot be eliminated through defendant’s exercise of reasonable care. The plaintiff should show that the defendant was in control of the allegedly abnormally dangerous instrumentality. The determination of whether Strict Liability is justified is explicitly an adjustment of conflicting interests. The plaintiff’s assumption of the risk is a defense to a Strict Liability action based on an abnormally dangerous activity.

중국 부동산등기제도의 법리

신봉근(Bong-Geun Shin) 한국비교사법학회 2009 비교사법 Vol.16 No.2

Korea is trading with China frequently. Many Korean human and material resources is going into the China. China passed the law of reality recently, and enforced it October 1, 2007. It is important that we study the real estate registration in china. China has social system and legal culture that are different with korea, and his history is very perpetual, so the Chinese real estate registration has specific characters that are different with korea. There are recording system and torrens system about registration in Anglo-American law. Registration is needed to form right alteration or to claim it. Registration examiner can inspect it formally or substantially. In China, registration is torrens system, needed to form right alteration, and registration examiners inspect it formally and substantially. The real estate registration is a public announcement of acquisitions, losses, changes about a real right. Therefore, a public announcement of a real right is a important principle of a real right law. it is same in China, even if the country emphasize on the administration of real estate registration. Especially, we have to study on the public trust of it. This paper demonstrates a present state, problems and solutions of the real estate registration in China. I hope that this paper help you understand it.

금전채권자가 채무자의 공유물분할청구권을 대위행사할 수 있는지의 여부 - 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다879 전원합의체 판결 -

신봉근(Shin, Bong Geun) 한국법학회 2021 법학연구 Vol.81 No.-

대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다879 전원합의체 판결은, 채무자가 공동소유자로 되어 있는 부동산에 대해 채권자가 강제집행을 할 수 없는 경우에도, 채권자가 채무자를 대위해 다른 공동소유자를 상대로 공유물분할청구를 할 수 없다고 판시하였다. 이 사건의 가장 주된 쟁점은, 위와 같이 채무자의 책임재산인 부동산 공유지분에 대한 강제집행이 곤란한 경우에, 금전채권자가 자신의 채권을 보전하기 위하여 채무자가 보유한 부동산에 관한 공유물분할청구권을 대위 행사할 수 있는지의 여부이다. 채권자대위권의 객체, 즉 목적인 권리가 될 수 있느냐의 문제는, 채무자의 제3채무자에 대한 채권이 채권자의 채무자에 대한 채권을 보전하는데 적합한지의 여부에 의해서 판단된다. 대상판결에서 문제된 아파트에 대한 공유물분할청구권은 재산권이라고 할 수 있고, 행사상의 일신전속권이라고 볼 여지도 없다. 그러므로 채무자인 소외 1의 피고에 대한 공유물분할청구권은 채권자인 원고의 대위 행사의 목적이 될 수 있다고 보아야 할 것이다. ‘채권을 보전할 필요’란 채권자가 채무자의 권리를 대신하여 행사하지 않으면, 채무자의 재산이 감소 되거나 혹은 채무자의 증가하지 않고, 자기의 채권이 변제되어 완전한 만족을 얻지 못하게 될 위험이 있다는 것을 의미한다. 원칙적으로 채무자가 무자력인 경우에 한하여 채권 보전의 필요성이 인정된다. 다수의견에 의하면, 채권자가 자신의 금전채권을 보전하기 위하여 채무자를 대위하여 부동산에 관한 공유물분할청구권을 행사하는 것은, 책임재산의 보전과 직접적인 관련이 없어 채권의 현실적 이행을 유효·적절하게 확보하기 위하여 필요하다고 보기 어렵고 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 되므로 보전의 필요성을 인정할 수 없다. 또한 특정 분할 방법을 전제하고 있지 않은 공유물분할청구권의 성격 등에 비추어 볼 때 그 대위행사를 허용하면 여러 법적 문제들이 발생한다. 따라서 극히 예외적인 경우가 아니라면 금전채권자는 부동산에 관한 공유물분할청구권을 대위 행사할 수 없다. 반대의견에 의하면, 채무초과 상태인 채무자가 부동산의 공유지분을 소유하고 있으나, 공유부동산 위에 존재하는 공동근저당권으로 인하여 채무자의 공유지분에 대한 강제집행은 남을 가망이 없어 불가능한 반면에, 공유물분할의 방법으로 공유부동산 전부를 경매하면 민법 제368조 제1항에 따라 각 공유지분의 경매 대가에 비례해서 공동근저당권의 피담보채권을 분담하게 되어 채무자인 공유자에게 배분될 몫이 남을 수 있는 경우에는, 채권자가 채무자의 재산권에 속하는 공유물분할청구권을 대위 행사하여 채권의 현실적 이행을 유효·적절하게 확보할 수 있도록 허용해야 한다. The Supreme Court’s ruling of the Convention of the Consortium 2020. 5. 21. ruled that a creditor could not claim a share split for another co-owner even if the creditor could not enforce the property in which the debtor was a co-owner. The main issue in this case is whether a monetary creditor can subrogate a share split claim on a debtor’s property in order to preserve his or her bond if it is difficult to enforce the liability’s liability. The question of whether a creditor’s right can be an object, or an objective right, is determined by whether a debtor’s bond to a third debtor is suitable for preserving the creditor’s bond to the debtor. The right to claim the division of co-owned property into apartments in question in the grand judgment can be said to be property rights, and there is no room for the event to be regarded as exclusive right. Therefore, it should be considered that the right to split shares for the defendant of the debtor, Alien 1, could serve as the purpose of the exercise of the captain of the plaintiff, the creditor. The need to preserve a bond means that if the creditor does not exercise it on behalf of the debtor’s rights, there is a risk that the debtor’s property will be reduced or the debtor’s property will not increase, and that his bond will be reimbursed and will not be fully satisfied. In principle, the need for bond preservation is recognized only if the debtor is ruthless. According to many views, the creditor’s exercise of the right to share in property on behalf of the debtor to preserve his or her financial bonds is not directly related to the preservation of the liability and thus cannot be considered necessary to ensure the effective and proper performance of the bond. In addition, in light of the nature of the right to share split claims, which does not predicate a particular method of segmentation, allowing the proxy to occur causes a number of legal problems arise. Consequently, the monetary creditor is not allowed to delegate the right to claim the division of property in relation to the property unless it is extremely exceptional. In opposition, a debtor who is in excess of debt owns a shared interest in real estate, but the compulsory execution of a debtor’s shared interest is unlikely to remain, while auctioning all of the shared property as a means of sharing the share of the common mortgage under Article 368 (1) of the Civil Act.

공동주택의 하자보수책임에 관한 판례의 동향

신봉근(Shin Bong-Geun) 한국법학회 2012 법학연구 Vol.46 No.-

본 논문은 공동주택의 하자담보책임에 관한 판례의 동향에 대해서 논의 한 글이다. 오늘날 우리나라에서 아파트라는 이름의 공동주택은 전체 주거형태에서 많은 비중을 차지하고 있다. 그러한 경향에 따라, 공동주택의 하자담보책임에 관한 분쟁 또한 증가하여, 이러한 문제가 소송으로까지 비화되는 사례가 적지 않은 실정이다. 그러나 복잡한 법률관계와 이에 대한 법률적 해결에 대한 명확한 기준이 정립되어 있지 않은 것도 사실인 듯하다. 이로 인하여, 공동주택의 입주자 및 전득자, 더 나아가 분양자 등의 권리관계 등을 보호할 필요성이 절실하다고 하겠다. 이러한 배경 하에, 그동안 이 문제에 대한 분쟁과 소송이 많이 발생하여, 이에 따른 판례도 또한 많이 축적되어 있는 것이 사실인데, 이러한 판례들의 분석과 검토를 중심으로 공동주태의 하자보수책임에 대해서 연구하며, 아울러 추후에 등장하게 될 판례의 방향을 가늠해 보는 것이 본 논문의 목표이다. 이에, 본 논문에서는 먼저 하자보수책임에 관한 기본적 문제들에 대해서 살펴 본 후, 공동주택의 하자보수책임에 있어서 그 보증대상이 되는 하자의 범위에 대해서 고찰해 보기로 한다. This paper is the study on the trend of precedents about the deficiency liability of a condominium. Today, a condominium consists of large percentage of types of housing in Korea. Disputes on the building deficiEmcies on the condominium are increasing while a condominium becomes an universal housing type. And there are increasing lawsuits related a condominium deficiencies as extended a right’s awareness of a purchaser about high selling price and generalized a law services. However, it is true that is not clear standard of judgements about main law issues as mixed relation acts and generalized law services. So. it is deemed necessary to protect dwellers of a condominium against building deficiencies. Therefore, this study analyzed main precedents which related on a term of warranty liability, detecting a claim in representative of a condominium, a point of time assignment in action by cases of the supreme court. Furthermore, it suggested the improvement for legal and institutional problem about the deficiencies liability of a condominium. I wish you could understand it easily and clearly by this paper.

부동산 경매에 관한 주택임대차보호법의 판례 동향

신봉근(Shin Bong-Geun) 한국부동산경매학회 2021 부동산경매연구 Vol.2 No.2

대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결은 대법원판결로서는 최초로 이 문제에 관하여 임대인의 제3채무자로서의 지위의 승계를 긍정하였다는 점에서 그 의의가 매우 크다. 또한, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의한 법정승계의 입법취지는 임차인으로 하여금 주택의 소유자를 통하여 임대차의 목적을 달성할 수 있게 보장하는 것인데, 이러한 취지는 민사집행법상 제3채무자의 지위의 승계에도 관철되어야 한다. 즉, 임차인의 채권자에게 주택의 소유자에 대한 강제집행절차를 통한 채권만족의 가능성이 보장되어야 한다. 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결과 관련하여, 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리를 갖는다고 한다. 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다277880 판결과 관련해서는, 임대인의 지위의 승계는 계약인수를 넘어 계약과 관련된 일체의 권리의무에 대해 포괄적 승계로 이해되어야 한다. 어떤 특정한 권리의무는 승계되지 않는다고 해석할 수 없기 때문이다. 따라서 연체차임채권이든 제3채무자의 지위든 임대인의 지위의 승계로 함께 승계된다고 보아야 한다. 즉, 임대차계약에 기초하여 발생된 모든 권리의무, 나아가 제3자와 관련된 권리의무까지 승계된다고 보는 대상판결의 입장에 찬동한다. 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결과 관련해서는, 위탁자와 수탁자가 부동산에 관하여 신탁을 설정하고 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 이전되고, 그 결과 신탁재산에 대한 관리권 역시 수탁자가 보유하게 된다. 이와 같은 신탁의 일반적인 법리가 담보신탁에 있어서도 그대로 적용될 수 있는지에 관하여 견해가 대립하고 있지만 담보신탁 역시 신탁의 한 유형으로 받아들이고 신탁의 법리를 적용하는 것이 타당하다. 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결과 관련해서는, 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만(민법 제162조, 제163조, 제164조), 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다. 나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다. 따라서 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위의 모습이 있으면, 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다. In the process of auctioning real estate, many legal problems arise related to housing leases. Therefore, the Real Estate Auction and Housing Lease Protection Act are closely related. In fact, there are many precedents related to this. It is a meaningful study to examine the trends of these precedents. The Supreme Court s rulings on January 17, 2013, 2011Da49523 is of great significance in that it affirmed the succession of the lessor s status as a third debtor on this matter for the first time as a Supreme Court ruling. In addition, the legislative purpose of legal succession under Article 3 (4) of the Housing Lease Protection Act is to ensure that tenants can achieve the purpose of lease through the owner of the house, which must be carried out by the succession of the third debtor s status under the Civil Execution Act. In other words, the possibility of bond satisfaction through compulsory execution procedures for the owner of the house should be guaranteed to the tenant s creditor. Regarding the Supreme Court s rulings on July 9, 2020, 2016Da244224,244231, the extinctive prescription is completed if the bond is not exercised for a certain period of time (Articles 162, 163, and 164 of the Civil Act), but if it can be considered that the bond is still exercised, the extinctive prescription does not proceed. Furthermore, in addition to direct performance claims against debtors, the method of exercising bonds includes exercising various other powers of bonds, such as receipt or offset of reimbursement, litigation claims, and defense. Therefore, if there is an act to realize by exercising a bond or an objective act that can be evaluated as equivalent, it is consistent with the purpose of the extinctive prescription system to see that the right is exercised. The Housing Lease Protection Act is a law enacted to protect tenants of houses that are economically weak. In terms of legal issues related to the Housing Lease Protection Act, we look forward to a ruling that balances interests between the lessor, the lessee, and a third party, but also reflects the purpose of enacting the Housing Lease Protection Act.

전대리스에 관한 계약법적 고찰

신봉근(Shin Bong Geun) 한국법학회 2021 법학연구 Vol.84 No.-

리스계약은 리스 이용자가 필요로 하는 물건을 리스업자가 공급자를 통하여 구입해 그 물건에 대한 소유권을 취득한 후, 리스 이용자가 사용·수익할 수 있도록 대여해 주는 계약이다. ‘전대리스(sublease)’란 리스 이용자가 공급받고 있는 리스 목적물을 다른 리스 이용자에게 다시 리스해 주는 계약을 말한다. 일반적으로 리스 및 전대리스는 이러한 금융을 목적으로 하는 금융리스를 의미한다. 전대리스는 특별한 경제적 효용을 달성하기 위해서 발생한 특수한 계약으로서, 민법상 ‘임대차계약과 유사한 특수한 비전형계약’이라고 볼 수 있다. 그러므로 임대차계약의 법리의 적용에 부적합하지 않은 부분에 대하여는, 제한적으로 민법상 임대차계약에 관한 규정(민법 제618~654조)을 준용할 수도 있다. 리스는 리스 이용자, 리스업자, 리스 물건의 공급자가 참여하는 3면관계로 이루어진다. 전대리스(sublease)는, 리스 거래의 구조와 당사자를 기본으로 하며, 리스 이용자(임차인, 전대인)로부터 전차한 제2의 리스 이용자, 즉 제3자(전차인)가 추가되는 구조로서, 4당사자 사이의 복잡한 법률관계를 갖는다. 리스 거래는 공급자와 리스업자 및 리스 이용자 사이의 매매계약과 임대차계약의 융합이라고 할 수 있다. 공급자와 리스업자 사이의 매매계약과 리스업자와 이용자 사이의 임대차계약에 존재하는, 두 개의 채권계약상의 이차적 청구권인 담보책임이 서로 대체된다는 점이 리스계약의 특질이라고 할 수 있다. 전대리스(sublease)의 법적 효과는 리스업자의 동의를 얻은 경우와 동의를 얻지 않은 경우로 나눌 수 있다. 특히 무단전대 즉, 리스 이용자가 리스업자의 동의 없이 리스 이용권을 양도하거나 목적물을 전대한 경우, 리스업자는 계약을 해지할 수 있는데(민법 제629조 준용), 임차인의 무단 전대 시 임대인의 해지를 제한하는 이른바, ‘배신행위론’에 의하면, 리스 목적물의 무단전대가 리스업자에 대한 배신행위가 되지 않는 경우, 리스업자의 해지권이 신의성실의 원칙이나 권리남용금지의 원칙에 의해 제한된다. A lease contract is a contract in which a lessor purchases goods required by a lessor through a supplier, acquires ownership of the goods, and then lends them to the lessor for use and profit. The term ‘sublease’ refers to a contract in which a lease user leases the leased object being supplied to another lease user again. In general, leases and former agents refer to financial leases for this purpose of finance. The sublease is a special contract that occurred to achieve special economic utility, and can be seen as a ‘special atypical contract similar to a lease contract’ under civil law. Therefore, the provisions on rental contracts (Articles 618 to 654 of the Civil Act) may apply to areas that are not inappropriate for the application of the legal principles of rental contracts. A lease consists of a three-sided relationship in which lease users, leaseholders, and suppliers of lease goods participate. The sublease is based on the structure and party of the lease transaction and adds a second lessee, that is, a third party (sublease), who has a complex legal relationship between the four parties. Lease transactions can be said to be the fusion of sales contracts and rental contracts between suppliers, lessors, and lessors. It can be said that the nature of the lease contract is that the security liability, the secondary claims under the two bond contracts, which exist in the sales contract and the rental contract between the supplier and the lessor and the user, is replaced. The legal effect of sublease can be divided into cases where the consent of the lessor is obtained and cases where consent is not obtained. In particular, if a lessee transfers the right to use the lease or subleases the object without the consent of the lessor (Article 629 of the Civil Act), the lessors right to terminate the lease is abused by the principle of good faith.

공동주택의 하자담보추급권의 주체에 관한 고찰

신봉근(Shin, Bong-Geun) 한국법학회 2013 법학연구 Vol.52 No.-

공동주택에 하자가 발생하였을 경우의 법적 책임으로서 손해배상청구권을 생각할 수 있는데, 수분양자는 하자보수에 갈음하여 손해배상청구권을 행사할 수도 있고, 하자보수청구권과 함께 손해배상청구권을 행사할 수도 있다(민법 제667조 제2항, 집합건물법 제9조). 이 중 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 하자담보추급권이라고 한다. 그리고 공동주택의 하자담보책임과 관련된 법령으로는, 민법을 비롯하여 집합건물의소유및관리에관한법률(‘집합건물법’이라 칭한다)과 주택법 및 건설산업기본법 등이 입법화 되어 있다. 공동주택 내지 집합건물의 전유부분을 양도한 경우, 하자담보추급권은 누구에게 귀속하는가의 문제에 관하여, 구분소유권의 양도 당시에 하자담보추급권을 유보한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 이는 구분소유권과 함께 양수인에게 이전된다고 보아야 할 것이므로, 집합건물의 전득자도 하자담보추급권의 주체가 될 수 있다고 보아야 한다. 결국, 공동주택의 하자담보추급권의 주체는 소유권 취득의 방법이 무엇인지에 관계없이, 현재의 공동주택의 소유자라고 보아야 한다. 한편, 주택법 및 주택법시행령의 규정에 의하여 동별 대표자로 구성되는 공동주택의 입주자대표회의는 그 법적 성질을 비법인사단으로 볼지라도 소송법상의 당사자능력이 있다고 보아야 하므로, 하자보수청구권의 인정범위를 손해배상청구권까지 확대할 필요가 있다. 입주자대표회의가 공동주택의 공용부분 또는 전유부분에서 발생한 모든 하자에 관하여 분양자 등 사업주체에 대하여 그 보수를 청구할 수 있는 이상, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권도 행사할 수 있다. 또한 공동주택의 하자담보추급권과 관련하여, 입주자대표회의에 관한 관련법령의 입법론적 검토가 요구된다. This paper is the study on the warranty against defects in condominium. Its main contents are claims for damages in stead of defects-repair in condominium. Today, a condominium consists of large percentage of types of housing in Korea. Disputes about the building deficiencies on the condominium are increasing while a condominium becomes an universal housing type. And, the right of purchasers has been extended and law services have been generalized. As a result, there are increasing lawsuits related it. However, it is true that is not clear standard of judgements about main law issues as mixed relation acts and generalized law services. So, it is deemed necessary to protect dwellers of a condominium against building deficiencies. In this study, main precedents about warranty liability are analyzed, researching about a principal agent of warranty lawsuit and a claim of representative in a condominium. Furthermore, it suggested the improvement for legal and institutional problem about the deficiencies liability of a condominium. In conclusion, the subsequent purchaser has claims for damages in stead of defects-repair in condominium, when a part of exclusive ownership in condominium is transferred to someone. That is to say, present owner has claims for damages in stead of defects-repair in condominium irrespective of means of ownership-acquisition. Besides, resident representative meeting has also claims for damages in stead of defects-repair in condominium.

다수당사자의 채권관계

신봉근(Shin, Bong Geun) 한국재산법학회 2010 재산법연구 Vol.27 No.1

Japanese former civil law is enacted in base of French civil law by Bossonade. Japanese existing civil law has two types about co-obligation. one is the 'indivisible obligation', the other is the 'joint obligation. Korean civil law is very similar to Japanese that about the article of co-obligation. This paper is concerned about co-obligation focused on joint lessee, demonstrated Korean & Japanese civil law about co-obligation. Japanese civil law about it is compared to Korean that in this paper. In Korea, joint lessees bear the responsibility 'jointly' by civil code §654. But in Japan, their responsibility is treated case by case theoretically. The divided obligation is a fundamental rule in co-obligation. But It can be the indivisible obligation, joint obligation and ungenuine joint obligation case by case. They are different one after another delicately. That is, in japan, civil legislator tried to pursue a flexibility in concerned of 'joint lessees.' We have to give attention to that the division in them is being collapsed. Indivisible obligation and joint obligation is treated samely in reality. And we cannot discover easily bases that separate joint obligation from ungenuine joint obligation. I wish you could understand it easily and clearly by this paper.

구분소유적 공유 법리의 고찰

신봉근(Shin, Bong-Geun) 한국법학회 2013 법학연구 Vol.50 No.-

구분소유적 공유의 법적 성질을 어떻게 보느냐의 문제는, 1필의 토지를 특정부분으로 구분하여 이를 단독소유자처럼 사용ㆍ수익ㆍ처분하려는 당사자(공유자)들의 의사와 그 지분 등기를 신뢰하고 공유지분을 매수한 제3자 간의 이해관계를 어떻게 조정하느냐의 문제와 관련이 있는데, 그 법적 성질에 있어서는, 그 본질에 어느 정도 부합하는 ‘상호명의신탁설’로 접근한다고 하여도, 이 이론에 대한 ‘공유설’의 비판을 수용하여 수정ㆍ보완하지 않으면 안 될 것이다. 또한 이러한 두 이론을 모두 극복할 수 있는 새로운 대안의 모색이 시급하다고 볼 수 있다. 한편, 구분소유적 공유가 성립하기 위해서는 우선, 부동산의 특정 부분을 구분소유하기로 하는 약정이 있어야 함은 당연한데, 이러한 구분소유의 약정 이외에도, 토지의 일부분을 특정 매수한 사람 사이에 분필에 의한 소유권이전등기를 하는 대신 공유로서의 지분이전등기를 한다는 합의, 즉 상호명의신탁에 관한 약정이 반드시 있어야 할 것인지에 대해서 검토할 필요가 있다. 그리고 구분소유적 공유의 지분 위에 저당권이 설정되어 실행(즉, 경락)된 경우에는, 그 지분의 처분에 대하여 당사자 사이에 의사의 교류가 없기 때문에, 이를 어떻게 처리해야 하는지가 문제 되는데, 구분소유적 공유의 법률관계에 있는 지분권을 목적으로 저당권을 설정할 수 있는지에 대하여 검토할 필요가 있다. 그리고 구분소유적 공유관계는 당사자 사이의 구분소유에 대한 약정으로 성립되는 것이므로, 이러한 약정으로 구분소유적 공유관계가 해소되는 것이 원칙이며, 이 경우 순수한 공유 관계로 전환된다. 이러한 구분소유적 공유관계를 해소하는 방법 내지 절차는 구분소유적 공유관계를 법적으로 어떻게 구성하느냐에 따라 달라진다. This study is on the legal review about the co-ownership of divided ownership type. It is true that we doubt whether the co-ownership of divided ownership type is acknowledged in the Korean civil law-system or not, because Korean civil law adopt an externality on the transfer of a real right. The method of legal composition about the co-ownership of divided ownership type is classified with two. The one is the theory of mutual title trust, and the other is the theory of co-ownership. The Korean supreme court has been adopting the theory of mutual title trust through the precedent. The first theory, the theory of mutual title trust has many legal problems, for example, the theory is contradictory to the primary principle of the civil law and cannot resolve the legal relation of the disposal(sell and transfer) to the third party, the statutory superficies and the quota documentary, etc. The second theory, the theory of co-ownership can resolve the problems somewhat, but the theory also has legal problems. Eventually, we must modify the theory of mutual title trust, accepting criticism of the theory of co-ownership to minimize the theoretical problem, even though approach the theory that accord with the essence of the co-ownership of divided ownership type. It is necessary that we examinate ‘de lege ferenda’ about the co-ownership of divided ownership type in this background. That is to say, we hurry to seek new alternative to overcome both theories.