지가변동의 시대별 공간적 특성에 관한 연구

서수복 국토연구원 2015 국토연구 Vol.84 No.-

토지의 이용이나 가격은 공간적으로 인접한 지역의 영향을 받아 군집을 이루며 시간적으로 변하는 특성을 가지고 있다. 그러나 공간효과에 관한 선행연구는 한정된 시간이나 지역을 대상으로 공간적 자기상관을 검증하거나 공간특성을 감안한 모형의 우수성을 확인하는 데 그치고 있다. 토지시장에 대한 시공간적 변화를 확인하고 그 특성을 밝힐 필요가 있다. 이에 본 논문은 서울˙수도권과 전국 시군구의 시계열적 토지가격 변동률을 분석한 모란지수에 의해 토지가격의 시계열적 공간적 자기상관성의 변화를 확인하고, 국지적 공간분포의 패턴 및 모란지수와 경제변수의 관련성을 분석하여 시간 변화에 따라 한국 토지시장에 나타나는 지가변동의 공간적 특성과 정책적 시사점을 제시하였다. 분석 결과, 전국시장과 서울˙수도권시장 모두 지가변동의 공간적 자기상관이 시간에 따라 다름이 확인되었고, 그 공간적 자기상관은 지가변동률이나 국민소득과 반비례하는 특성을 보였다. 지가변동성이 국지적으로 군집한 지역 또한 시대별로 다르게 나타났다. 토지정책의 입안이나 토지가격 평가에 공간효과를 고려할 필요가 있다. Land uses and land prices form a cluster spatially influenced by adjacent area and the cluster changes temporally. However, previous studies in Korea are limited to verifying a spatial autocorrelation of land price or to confirming the superiority of price models adjusting spatial characteristics. It is needed to confirm spatio-temporal changes in land market and to determine their characteristics. This study analyzed the land price volatility in time series at all local areas nationwide to confirm the spatial autocorrelation of land price. Moran index of land price change was calculated; relevance between Moran index and economic variables were analyzed and their local spatial distribution patterns were analyzed. Spatial characteristics of land price fluctuation with time in Korean land market were derived and their implication for a policy decision was drawn. As a result, spatial autocorrelation of land price fluctuation differed with time at both nationwide market and Seoul metropolitan market. The spatial autocorrelation showed an inverse proportion to land price volatility and national income. Moreover, the cluster area where the land price volatility forms a group was variable temporally.

부동산정책이 아파트시장에 미치는 영향에 관한 연구

서수복 국토연구원 2008 국토연구 Vol.56 No.-

Korea has a tendency to solve the housing problem which is interconnected with residing stability of a citizen with the political matter than an economic principle. That policy is being repeated the regulation and the deregulation along the business cycle or the political power. However, it is shown the limit to the analysis that the response of market for the real estate and the flow of the market have correspondence to the political intention along the political regulation. The reason is following; it is difficult to make numerically the regulation of the policy for real estate or the level of deregulation. In this research, I estimate the level of the policy monthly investigating the policy for real estate since 1986 and use them as a policy variable adding the number of policy enforcement. ‘Model VAR’ is set with the policy variable and the rate of price fluctuations for the apartment market. Also, I analyzed the response of the market of each apartments by the policy for real estate with the impulse response function and the variance decomposition analysis. I conclude that the response of the market of apartment coincides with the intention of the policy for real estate and that it has different response with the local market or housing scale through the analysis. Korea has a tendency to solve the housing problem which is interconnected with residing stability of a citizen with the political matter than an economic principle. That policy is being repeated the regulation and the deregulation along the business cycle or the political power. However, it is shown the limit to the analysis that the response of market for the real estate and the flow of the market have correspondence to the political intention along the political regulation. The reason is following; it is difficult to make numerically the regulation of the policy for real estate or the level of deregulation. In this research, I estimate the level of the policy monthly investigating the policy for real estate since 1986 and use them as a policy variable adding the number of policy enforcement. ‘Model VAR’ is set with the policy variable and the rate of price fluctuations for the apartment market. Also, I analyzed the response of the market of each apartments by the policy for real estate with the impulse response function and the variance decomposition analysis. I conclude that the response of the market of apartment coincides with the intention of the policy for real estate and that it has different response with the local market or housing scale through the analysis.

한국 주택시장과 벌집순환모형의 관련성에 관한 연구

서수복,김재경 국토연구원 2011 국토연구 Vol.68 No.-

There are increasing cases of housing market forecasting using Honeycomb Cycle Model(HCM). However, HCM has a limitation on forecasting of housing market variating by many factors because that is only based on the relation between housing volume and price. Some researchers have announced to the media the results forecasting the housing market by HCM. As a result, this affects a decision making of market participants. This study investigates whether such a model has abilities to forecast the housing market or not by analyzing time series data of the apartment trading volume and purchase price index, and provides some implications in applying this model to the housing markets. Most existing studies using HCM do not give a confidence in prediction. Also it is difficult to explain that honeycomb cycle exists in the flow of Korea housing market. However, housing market shows the Honeycomb cycle approximately during some time period such as IMF crisis and the global financial crisis during the recession. So HCM can be only applied in some interval estimation. 벌집순환모형에 의해 주택시장을 전망하는 사례가 늘고 있다. 그러나 벌집순환모형은 주택시장을 전망하거나 예측할 수 있는 이론으로 한계를 지니고 있다. 주택의 거래량과 가격만의 관계를 근거로 여러 요인에 의해 변동하고 있는 주택시장을 충분히 설명할 수 없기 때문이다. 그럼에도 일부 학자들은 벌집순환모형을 주택시장 전망에 활용하고 있고, 그 결과는 언론보도로 이어져 시장참여자의 판단에 영향을 미치고 있다. 이에 본 연구는 기존의 시장전망 결과를 사후 분석하여 벌집순환모형의 신뢰성을 점검하고, 과거의 아파트거래량과 매매가격지수에 대한 시계열자료를 분석하여 우리나라 주택시장과 관련성이 있는 모형인지 검증하였으며, 이 모형을 주택시장에 적용하기 위한 시사점을 제시하였다. 연구결과, 벌집순환모형을 이용하여 우리나라 주택시장을 전망하고 있는 사례들은 대부분 그 효용성이 신뢰할 만한 수준에 미치지 못하였다. 또한 과거 주택시장의 흐름에 벌집모형의 순환이 있었다고 보기도 힘들었다. 그러나 구간별 분석에서는 주택시장이 벌집모양에 가깝게 순환하여 벌집순환모형의 적용 가능성을 보여 주었다. 그 구간은 경제적으로 침체를 겪은 IMF 시기와 국제금융위기 시기로 나타났다.

천일염전의 생산성에 의한 입지평가 -전남 신안군을 중심으로-

서수복,조지훈,김재경 한국부동산연구원 2012 부동산연구 Vol.22 No.1

Recently, the interest on the natural salt is increasing under the influence of health and natural disaster. However, the natural salt industry has a lower productivity and a bad influence on the local community owing to the salt import freedom in the past and the policy of disusing a saltern. The Korean natural salt produced in the wetlands with favorable natural environment has more minerals than those of other countries. Especially, Shin-An Gun producing over 60% in the national salt products is designated as the exclusive zone of natural salt industry because the quality of natural salt produced in Shin-An Gun and the southwest sea is highly valuated,Although Shin-An Gun has a good salt producing environment conditions, its productivity is low because areas of production are widely distributed over many islands, a conventional production method is used, and it is suffering from a shortage of workers. It is also difficult to carry forward a business because the exclusive zone area is widely spread. The aim of this paper is to evaluate the ranking of productivity according to the island locations spread in Shin-An gun, and to contribute to the intensive management of the exclusive zone by suggesting the excellent location in productivity. Our study shows that the orders of areas in achieving the efficient production by specializing as the natural saltern are in Jeungdo, Docho, Imja, Bigeum and Haeui. Especially, Jeungdo and Imja are the best of areas in productivity by favorable natural environment in spite of relatively low in production per unit. It is possible to solve the problem of the inefficient productivity if the mind of producers is improved. 최근 건강과 자연재해 등의 영향으로 천일염에 대한 관심이 높아지고 있다. 그러나 천일염산업은 과거 소금의 수입자유화와 폐전(廢田)정책으로 생산성의 저하는 물론 지역사회에 나쁜 영향으로 남아 있다. 자연환경이 우수한 갯벌에서 생산되는 우리나라의 천일염은 천연 미네랄이 다른 나라의 천일염보다 많이 포함되어 있다. 특히 서남해안과 신안군에서 생산되는 천일염에 대한 품질이 높게 평가되면서 전국 생산량의 60% 이상을 차지하고 있는 신안군이 천일염산업특구로 지정되었다. 신안군은 천혜의 천일염 생산조건을 가지고 있지만 생산지가 수많은 섬에 퍼져있고 재래식 생산방식에 노동력도 취약하여 생산성이 낮은 실정이다. 특구로 지정된 범위 또한 사업에 집중하기 쉽지 않은 면적을 가지고 있다. 이에 본 연구는 신안군에 분포한 천일염전 입지(섬)별로 생산성(순위)을 평가하고 생산성이 우수한 입지를 제시하여 천일염전의 집약적 특구관리에 기여하고자 하였다. 연구결과, 생산성이 높아 천일염전으로 특화함으로서 생산의 효율화를 달성할 수 있는 지역은 증도, 도초, 임자, 비금, 하의지역 순으로 분석되었다. 특히 증도와 임자는 단위당 생산량이 상대적으로 낮으나 자연환경에 의한 생산성은 우수한 지역으로 나타났다. 생산자의 마인드를 제고 시킨다면 비효율적인 생산성 문제가 해결될 수 있을 것으로 판단되었다.

베이비붐 세대의 농촌이주 결정요인 분석

서수복 국토연구원 2010 국토연구 Vol.64 No.-

The Korea is experiencing aging society at a rapid speed caused by low rate of birth and increase in elderly population. As a retirement time of baby boom generation has come, promotion of drastic aging and social problems about residential mobility are on the rise. After they retire, the rate of preference to rural area as a target of spatial migration is increasing. So, this is the time when political response is needed as they incline to move seeking for their original connection such as kinship or neighborhood. In this research, in order to analyze the residential mobility related with the retirement of baby boom generation socially and economically consisted of major class of people, especially the relationship between the rural area migration and original connection, survey on the rate of residential satisfaction, the intention of the rural area migration and priority of residential choice was conducted, and the causal relationship in these variables is set and analyzed as a structural equation model. Through the analysis, it is verified whether the policy of rural area migration considering the original connection problem such as kinship or neighborhood is necessary, and implication of housing policy preparing for the spatial migration of baby boom generation is indicated. 우리나라는 저출산과 노인인구의 증가로 빠르게 고령화가 진행되고 있다. 특히 베이비붐 세대의 은퇴시기가 도래함으로써 급격한 고령화의 촉진과 주거이동에 대한 사회문제가 대두되고 있다. 이들은 은퇴 후 주거의 공간적 이동 대상으로 농촌지역을 선호하는 비율이 증가하고 있으며, 혈연이나 이웃과 같은 연고를 찾아서 이동할 것으로 나타나 이에 대한 정책적 대응이 필요한 시점이다. 이에 본 연구에서는 사회·경제적으로 비중 있는 계층을 형성하고 있는 베이비붐 세대의 은퇴와 관련한 주거이동 특히, 농촌이주와 연고의 관련성을 분석하기 위하여 주거만족도와 농촌이주 의도 및 주거선택 중요도를 설문하였으며 이들 변수의 인과관계를 구조방정식모형으로 설정하고 분석하였다. 분석을 통해 혈연이나 이웃과 같은 연고문제를 감안한 농촌이주정책의 필요성 여부를 검증하고, 베이비붐 세대의 공간적 이동에 대비한 주거정책의 시사점을 제시하였다.

도ㆍ농의 출신 및 선호에 따른 서울 베이비붐 세대의 주거이주요인 차이에 관한 연구

서수복 한국부동산연구원 2010 부동산연구 Vol.20 No.1

In Korea, there is a baby boom generation which is similar to U.S or Japan. They have a bulky population system in particular period and social problems are emerging with retirement in a big scale. The retirement of baby boom generation is investigated to reduce their inhabitation level or expand their spatial migration to rural. According to this, it is necessary to prepare for political maneuver understanding residential migration factor for the spatial migration between urban and rural area. This research proves that the residential migration factors are different according to migration types after a retirement targeting for baby boom generation who is expected to have active residential migration, and suggests necessities of residential policy and implication. First, the residential migration factors are similarly analyzed with existing research in a case that hopes to live in rural area continually as those who are from rural. However, the baby boom generation is appeared to be lack of preparation after a retirement, so inhabitation insecurity should be prevented in advance through consumption plan of existing housing that the retirement generation presents and expansion supply of middle and small sized housing which is caused by downshift of them. Second, the group who prefers rural migration as an urban origin or as a rural origin is analyzed that kinship is an important factor of the residential migration. Preparation for a policy or amenity should be come out as soon as possible that could be satisfied with the spatial migration paying attention to connection such as family, the relatives and their hometown, and predicting a demand of rural migration. Third, government organization should be supplemented in order to promote a delicate policy which is related with the residential mobility of retirement generation. This is why the residential mobility of baby boom generation will be developed as totally different aspect from now on. 우리나라에는 일본이나 미국과 비슷한 베이비붐 세대가 있다. 이들은 특정 시기에서 비정상적으로 비대한 인구구조를 가지고 있으며 대규모 은퇴를 맞으면서 사회문제가 되고 있다. 베이비붐 세대의 은퇴는 주거수준의 하향이동이나 농촌으로의 공간적 이동을 확대시킬 것으로 조사되고 있다. 이에 따라 도시와 농촌 간의 공간적 이동에 대한 주거이주요인을 파악하여 정책적 대응을 마련할 필요가 있다. 본 연구는 은퇴를 맞아 주거이동이 활발해질 것으로 예상되는 베이비붐 세대를 대상으로 은퇴 후의 이주유형에 따라 주거이주요인이 매우 다르다는 것을 실증하고 그에 따른 주거정책의 필요성과 시사점을 제시하였다. 첫째, 도시출신으로서 도시에 계속 살고자하는 유형에서는 주거이주요인이 기존의 연구와 비슷하게 분석되었다. 그러나 베이비붐 세대는 은퇴 후의 준비가 부족한 것으로 나타나고 있으므로 은퇴세대가 내놓은 중고주택의 소비방안과 이들의 하향이동으로 인한 중ㆍ소형 주택의 공급을 확대하여 주거불안을 미연에 방지하여야 한다. 둘째, 도시출신으로서 농촌이주를 선호하는 유형이나 농촌출신으로서 농촌이주를 선호하는 유형은 모두 혈연요인이 주거이주의 중요한 요인으로 분석되었다. 가족이나 친지 및 고향과 같은 연고에 관심을 갖고 농촌이주의 수요를 예측하여 공간적 이동을 충족할 수 있는 시책이나 어메니티의 마련이 시급하다. 셋째, 은퇴세대의 주거이동과 관련한 세심한 정책추진을 위해 정부조직을 보완하여야 한다. 베이비붐 세대에서의 주거이동이 지금과는 양상이 매우 다르게 전개될 것이기 때문이다.

부동산정책이 아파트시장에 미치는 영향

서수복 한국지적정보학회 2009 한국지적정보학회 학술발표대회 논문집 Vol.2009 No.6

헤도닉모형에 의한 현행 토지가격비준표 작성방법의 적정성에 관한 연구

서수복(Seo, Su-Bog),곽성남(Kwak, Seong-Nam) 대한국토·도시계획학회 2014 國土計劃 Vol.49 No.5

The standard comparison table of land price(SCTLP), reference land chosen specimens evaluated by the appraiser and the results related to the characteristics of the land make out by the Hedonic Price Model to be. However, Hedonic Price Model of SCTLP by make out that has a statistical effect is known to be limited. In this study, the SCTLP in the area to create a unit to select and analyze the price scale reference land procession was to create a table. And compared with the actual SCTLP by Hedonic Price Model through the process of creating the proper assessment SCTLP that would demonstrate the limits were derived. The results shown in reference land selection and Hedonic Price Model of the statistical model accumulates in land prices limited on the proper assessment of make out SCTLP negative influence. Hedonic Price Model of SCTLP make out by the operation of the officially assessed land price system needs to be checked again.

지가변동과 토지거래량의 공간적 자기상관에 관한 연구

서수복(Seo, Su-Bog) 대한국토·도시계획학회 2014 國土計劃 Vol.49 No.8

Its known that if the distance of some places is near or some places have a spatial contact, both of the real estate market is affected each other by the spatial effect. However, Korea studies of the real estate market which reflect the spatiality is very localized, furthermore the study purpose is limited to estate use. In addition, research methods is ceased to validate the spatial autocorrelation validate or spatial regression model usefulness. Therefore, this study collected Land Price Change and Trading Volume that represent the move of the land market, validated the spatial autocorrelation, and has analyzed the spatial effects of land market through spatial regression models. As a result, it has been confirmed that Korean Land Market, not only in local market but also in whole market, is affected by the spatial relation. Diagnosis of land market needs to be explained by reflecting the spatial effects model. For this reason, after creating Weighted value to spatial weight matrix, proposed a policy direction which reflects it in the Public Land Evaluation Models and Individual Land Price Estimation System.

공적부동산가격의 문제점과 개선방안 연구

서수복(Seo Su Bog) 한국지적정보학회 2009 한국지적정보학회지 Vol.11 No.1

우리나라에서의 공익목적 부동산가격은 대부분 행정기관에 의해 평가ㆍ결정되고 있다. 그러나 공적부동산가격은 시장가격과 차이가 있을 뿐만 아니라 그 평가 또한 국민이 신뢰를 가지고 있지 못하다. 공적부동산가격의 결정주체는 여러 행정기관으로 중복되어 있고, 가격 유형이나 공적가격의 활용(용도)은 단순화되지 못하여, 과세와 보상에서 형평성의 문제를 가져오고 있다. 공적부동산가격의 중요성에 비추어 공적가격의 단순화는 시급한 과제라 할 수 있다. 본 연구는 우리나라의 공적부동산가격 제도를 분석하고, 공적부동산가격 불일치에 관한 부동산문제를 개선하기 위한 방안을 제시하였다. In Korea, price of real estate used for public purpose is valuated and decided mostly by administrative institutions. However, public price of real estate is different from the market price, and the valuation is not trusted entirely by the general public. Since the organizations of decision on public real estate prices is overlapped and the type of prices or the utilization of public prices is not simplified, it causes some problem about balance on the taxation and compensation. The simplification of public real estate prices is assignment needed to be solved immediately in view of importance about the public real estate prices. This research analyzes the public real estate prices system of Korea. Also, this study offers the device for improvement of public real estate prices to improve the real estate problem about inconsistency of public real estate prices.