주택 투기지역 지정 및 해제 효과 분석

김대원(Kim, Dai Won),유정석(Yu, Jung Suk) 한국도시행정학회 2014 도시 행정 학보 Vol.27 No.3

주택 투기지역의 지정 및 해제는 양도소득세를 통한 주택 시장의 조정 정책으로 요약된다. 주택가격이 급상승하던 시절, 정부는 주택 투기지역으로 지정된 지역에서의 양도소득세를 강화하여 주택 가격 안정화를 도모하였던 반면, 최근 주택 경기 침체기가 도래되자 주택 투기지역을 해제함으로써 주택 시장 활성화를 유도하고자 하였다. 주택 투기지역 정책의 근거는 양도소득세를 통하여 주택 시장을 조정할 수 있다는 주장에 있다. 반면, 일부에서는 양도소득세의 강화는 공급자들을 위축시키게 되어 주택 거래 감소 및 가격 상승을 유도하게 된다는 상반된 주장도 있어 의견이 불일치되고 있다. 이에 본 연구는 주택 투기지역 지정 및 해제의 효과를 실증 분석함으로써 양도소득세 강화 및 완화 정책의 효과를 검증하고자 하였다. 분석 결과, 주택 투기지역 지정은 모든 규모별, 가격 분위별 분석 결과에서 주택 가격에 양(+)의 효과를 미치는 것으로 나타나, 주택 투기지역의 지정이 주택 가격을 단기적으로 상승시키는 효과가 있음을 확인할 수 있었으며, 이에 양도소득세 강화로 인한 동결효과가 발생하고 있음을 유추 할 수 있었다. 한편, 주택 투기지역의 해제는 소형 규모 및 낮은 가격 분위에서는 가격을 상승시키는 효과가 있는 것으로 나타났으나, 나머지 규모 및 가격 분위에서는 통계적 유의성을 찾을 수 없었다. 따라서 주택 투기지역 해제가 기대한 바와 같이 주택 가격을 단기적으로 상승시킨다고는 보기 어려운 것으로 확인되었다. The housing speculative zoning and de-zoning policies can be summarized into the housing market controling policy using the capital gains tax. In the period in which the housing price is soaring, the government has strengthened the capital gains tax through the housing speculative zoning to stabilize the housing price. On the other hand, recently, as housing market has been in the recession, the government released the housing speculative zones to invigorate the housing market. At the bottom of the housing speculative zoning and de-zoning policies, there is an assertion that the government can control the housing market through the capital gain tax. On the contrary, some argue that strengthening the capital gain tax may discourage the suppliers so that it can brings the contraction of the trading volume and the price. Therefore, by analyzing the effectiveness of the housing speculative zoning and de-zoning, we examined the effectiveness of the capital gains tax policy. In the analysis results, the housing speculative zoning has a positive(+) effect on the housing price in each housing size and price quantile, which means the housing speculative zoning has an increasing effect on the housing price in the short term. In addition, the result implies that the strengthening the capital gains tax provokes the lock-in effect. On the other hand, de-zoning the speculative zones has increasing effect on the housing price only for small sizes and low quantile prices, however, there is no statistical significance in the analysis results of remaining sizes and quantiles. Therefore, in contrast with the government"s expectation, it is hard to tell that the housing speculative de-zoning may increase the housing price in the short term.

뉴스 기사가 아파트 매매ㆍ전세 가격 국면 지속기간에 미치는 영향 분석

김대원(Dai-Won Kim),유정석(Jung-Suk Yu) 서울연구원 2016 서울도시연구 Vol.17 No.2

주택가격과 거래량 간 관계 형성에 매도-매수 선호시점이 미치는 영향 연구

김대원(Kim, Dai Won),유정석(Yu, Jung Suk) 韓國不動産學會 2013 不動産學報 Vol.54 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to identify selling and buying time preferences on the relationship between the housing price and the trading volume in Korea. (2) RESEARCH METHOD This study conducted Granger casuality test and VAR(VEC) model test in order to confirm the positive(+) and dynamic relationship between price and trading volume in the Korean housing market. Additionally this study executed the survey analysis of which questionnaire consisted of the preferences to the time for selling and buying houses in order to figure out the psychological biases of buyers and sellers. (3) RESEARCH FINDINGS In the results of this study, we found that the sellers and buyers have discrete selling and buying time preferences which affect the relationship between price and trading volume. 2. RESULTS This study shows that there generally exists the positive(+) interrelation between price and trading volume with 1∼2 month lags. And the survey results reveal that the sellers and buyers have discrete psychological biases on the variation of housing price ; "loss aversion" for sellers and "expectation" for buyers. These discrete psychological biases influence on forming the relationship between price and trading volume.

서울시 아파트 전세가격 및 전세금비율 변동의 결정요인 분석

김대원(Dai-Won Kim),조주현(Joo-Hyun Cho) 한국주택학회 2012 주택연구 Vol.20 No.3

본 연구는 전세가격의 결정요인 분석과 동시에 전세가격과 매매가격 간의 연관지표로 자주 사용되는 전세/매매가비율 결정요인을 분석함으로써 전세가격 관련 정책 결정에 참고할 수 있는 시사점을 도출하는데 그 목적이 있다. 본 연구에서는 서울시 아파트 전세가격 및 전세/매매가비율의 변동요인을 분석하기 위하여 주택가격특성모형(Hedonic Price Model)을 분석의 틀로 사용하여 3가지 모형을 설정하였다. 3가지 모형의 종속변수는 ‘3.3㎡당 전세가격’, ‘전세/매매가비율’, ‘전세/매매가비율 변동량’으로 각각 설정하였다. 또한 각 모형의 설명변수로는 주거특성과 가격특성(매매가격)을 동시에 설정하였는데, 가격특성은 모형1과 모형2에서는 ‘3.3㎡당 매매가격’으로, 모형3에서는 ‘매매가격 상승률’로 구분하여 사용하였다. 또한 모형1과 모형2에서는 설명변수간의 심각한 상관관계 발생이 예상되어 2SLS방식으로 회귀분석을 실시하였으나, 모형3은 OLS방식으로 회귀분석을 실시하였으며, 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 전세가격 결정에는 주거특성 및 가격특성 변수 모두가 영향력을 미치는데, 이중 매매가격이 더 큰 영향력을 발휘하고 있으며, 매매가격의 규모 증가에 따라 전세가격의 규모도 증가한다. 둘째, 전세/매매가비율 결정에도 주거특성 변수는 영향을 미치는 것으로 확인되었으나, 매매가격이라는 가격특성은 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타났다. 즉, 전세/매매가비율 수준의 결정에는 매매가격에 의한 영향 보다는 주거요인 등에 의한 영향을 받아 결정되는 것으로 보인다. 셋째, 전세/매매가비율 변동에는 다양한 주거특성 변수가 영향을 미치나 가장 큰 영향력을 미치는 것은 매매가격 상승률로 분석되었으며, 매매가격 상승률은 전세/매매가비율 변동에 음(-)의 영향력을 미치는 것을 확인할 수 있었다. 결론적으로, 전세가격 또는 전세/매매가비율의 최초 수준은 매매가격 수준과 주거요소에 비례하여 정해질 수 있으나, 그렇게 정해진 전세가격의 추후 상승은 매매가격의 하락 또는 안정화에 의해 유발 될 수 있음을 본 연구는 시사하고 있으며, 이는 곧 주택의 자산 가치 하락으로 인한 손실이 전세가격에 전가되는 현상으로 해석할 수 있다. Studying Jeonse system is of critical importance because most of the house leasing contracts in Korea are in the form of Jeonse. The main purpose of this study is to analyze determinants of Jeonse price and the ratio of Jeonse price to sale price. Our empirical analysis is based on the hedonic pricing model. Three different type os estimation were performed based on price information on apartments in Seoul. Empirical results show that the strongest factor to explain variations of Jeonse price and the ratio of Jeonse price to sale price is sale price. Sale price is negatively related to variations of the Jeonse price to sale price. This finding suggests that the recent rapid increase in Jeonse price is possibly due to sluggish movement or decrease in sale price.

지방 도시개발공사 최적 성과와 적정 부채비율에 관한 연구

김대원(Dai-Won Kim),조주현(Joo-Hyun Cho) 서울연구원 2018 서울도시연구 Vol.19 No.2

주택가격에 대한 심리적 태도가 주택 매매 거래량에 미치는 영향 분석

김대원(Dai-Won Kim),유정석(Jung-Suk Yu) 한국주택학회 2013 주택연구 Vol.21 No.2

본 연구에서는 시장 참여주체들의 심리적 태도가 거래량에 미치는 영향을 파악하기 위하여 주택소비심리지수와 거래량의 관계를 중심으로 분석을 실시하였다. 분석 모형을 설정함에 있어, 주택소비심리지수의 측정기간이 16개월에 불과한 점을 감안하여 15개 광역시·도별 데이터를 사용하는 패널데이터 분석으로 방법을 정하였다. 이 때, 주택시장 현실에서 주택 매매의사가 곧바로 매매거래 성사로 이어지지 못하고 일정 기간의 시차를 두고 이루어짐을 고려하여 패널 FDL 모형을 분석의 틀로 사용하였다. 패널 FDL 모형의 시차 결정을 위하여 본 연구에서는 주택소비심리지수와 거래량 간의 시차상관계수를 구하였으며, 주택소비심리지수에 3차 시차를 적용한 경우에 가장 많은 지역에서 최대 상관계수가 나타나는 것으로 확인되어 시차 3차를 패널 FDL 모형에 적용하였다. 또한, 패널 FDL 모형을 설정함에 있어 적합한 모형 추정 방법을 결정하기 위하여 몇 가지 가설검정을 실시하였다. 검정 결과, 본 연구에서는 패널 FDL 모형을 확률효과모형으로 추정하되, 개체간 이분산성을 고려하여 표준오차를 조정하는 robust 변량 추정방법을 사용하였다. 모형 추정 결과, 모든 시차에서 주택소비심리지수는 거래량에 양(+)의 영향을 미치고 있었으며, 시차가 증가할수록 계수 값은 감소하는 것으로 나타났다. 즉, 주택가격에 대한 심리적 태도는 일정기간의 시차를 두고 거래량 결정에 영향을 주고 있으며, 가격 상승에 대한 기대방향과 거래량 증가의 방향이 동일함을 분석 결과는 보여주고 있다. 본 연구의 분석 결과는 우리나라 주택시장에서도 소비심리지수가 주택시장을 예측할 수 있는 중요한 변수임을 보여주고 있는데, 이는 곧 국내 부동산시장 분석에 있어서 시장 참여주체들의 심리적 태도를 중요한 변수로 고려해야 함을 본 연구는 시사하는 것으로 보인다. 시장이란 결국 시장 참여주체들의 의사결정에 의해 이루어지는 공간이기 때문에 시장에서의 현상을 인간의 심리적 특성으로 이해하려는 시도는 다양하게 확장 및 응용되어 주택시장의 작동 원리를 이해하는데 많은 도움이 될 것으로 기대된다. This study examines the relationship between consumer sentiment and the trading volume to figure out the influence of a psychological attitude in the housing market. In regard of setting up the analysis model, we select panel data analysis of 15 cities and 16 month time series data considering the time series data are insufficient. Meanwhile, there's time lag between the market participant's intention and transaction, so panel FDL model is estimated. Estimation results reveal that consumer sentiment at every lag has positive(+) influence on the trading volume, the coefficient is getting smaller when the lags are getting bigger. What we can infer from the analysis results is that the psychological attitudes on the housing price affect trading volume with time lags, and the direction of the attitudes and the trading volume is identical. All these results show that the consumer sentiment could be a predictor of the housing market, which means we should take the psychological attitudes of the market participants as one of the important variables when we analyze the real estate markets in Korea.

패널분석을 이용한 지역별 미분양률 결정모형 개발 및 적용 연구

김대원(Dai-Won Kim),유정석(Jung-Suk Yu) 한국주택학회 2014 주택연구 Vol.22 No.1

최근 국내 주택 시장에서는 주택 미분양 물량의 증가로 인하여 많은 사회적ㆍ경제적 문제가 발생되고 있다. 미분양 주택의 증가는 건설 경기의 침체의 원인으로 작용하는 한편, 이로 인한 주택 가격 하락은 주택담보 대출에 대한 상환 능력을 감소시켜 가계부채로도 이어지고 있어 많은 사회적 파장을 일으키고 있는 실정이다. 이러한 상황에서 정부는 주택가격 하락 및 미분양 물량 증가 등 주택 시장 악화의 원인이 주택 시장의 수요와 공급의 불균형으로 인한 것임을 발표하였으며, 다수의 기존 연구들도 주택 수급 불균형을 미분양 주택을 증가시키는 원인으로 지목하고 있다. 본 연구는 국내 주택 시장의 미분양 주택 물량을 효과적으로 산정할 수 있도록 전국 16개 광역시ㆍ도로 구성된 2003년부터 2012년까지의 연간 패널 자료를 사용하여 패널 LSDV(Least Squared Dummy Variables) 모형을 사용하여 거시경제 요인, 경제 심리적 요인, 공급 요인, 그리고 정책 규제 요인 등을 종합적으로 고려한 지역별 미분양률 결정 모형의 개발을 시도하였다. 표준화 계수를 사용한 추정 결과, 담보대출금리, 매매가증감률, 재고대비분양률은 1차의 시차를 두고 미분양률 결정에 영향을 미치고 있는 것으로 나타났으며, ln경제심리지수 및 ln정책규제지수, 글로벌 경기침체(더미)는 시차의 적용없이 미분양률 결정에 영향을 미치고 있는 것으로 확인되었다. 또한 미분양률 결정에 가장 높은 영향력을 미친 변수는 지역별 상수, 글로벌 경기침체, ln정책규제지수, ln경제 심리지수, L1.매매가증감률, L1.담보대출금리, L1.재고대비분양률 순으로 미분양률 결정에 영향을 미치는 것으로 확인되어 주택 시장 분위기에 영향을 미칠 수 있는 변수들의 영향력이 높은 것으로 확인되었으며, 추정된 미분양률과 실제 미분양률 비교 검토 결과 대부분의 지역별 미분양률 추정은 실제 미분양률을 잘 반영하는 것으로 나타나 실무 활용 가능성을 시사하였다. 또한 본 연구는 개발된 미분양률 모형의 활용도를 재고하기 위한 방안으로 동적 패널 모형인 알레라노-본드 추정(Arellano and Bond estimation)을 통한 개별 설명 변수의 예측 방법을 제시하였으며, 적정 구매 수요의 예측을 위한 활용 방안으로 신규 주택에 대한 미분양률 감소 정도를 확인할 수 있는 '미분양 해소율'의 산정 방향을 제시하였다. This study aims at developing a housing unsold ratio determinants model and suggesting its application in the field. To achieve this goal, we used panel LSDV(Least Squared Dummy Variables) model using panel data of 16 major cities or provinces which consist of macro- economic factors, economic psychological factors, and policy regulation factors as independent variables from the year 2003 to 2012. The estimation results show that mortgage ratio, selling price index fluctuation ratio, and sold ratio have the first order time lag, while consumer sentiment index, policy regulation index after taking natural logarithm, and global risk dummy have no time lag. In addition, the estimation results with standardized coefficients reveal that region constant, global risk dummy, Ln(policy regulation index), Ln(consumer sentiment index), L1.selling price index, L1.mortgage ratio, and L1.sold ratio affect determination of unsold ratio in sequence. As an application of the unsold ratio determinants model, we suggested using Arellano and Bond estimation for the prediction of independent variables and unsold reduction ratio for one way of predicting the proper housing demand.

초기 주택가격 형성이 가격 주기 지속기간에 미치는 영향 분석

김대원 ( Dai Won Kim ),유정석 ( Jung Suk Yu ) 한국부동산분석학회 2013 不動産學硏究 Vol.19 No.4

The purpose of this study is to figure out the effect of the initial housing prices on the housing price cycle duration. This study explores whether duration dependence on the housing price cycle is sensitive to the initial price. We used Cox proportional hazard model and tested the goodness-of-fit of the model with link test. Analysis results show that the evidence of duration dependence is sensitive to the initial price both in upturn and downturn period. In particular, we find that the bigger the initial price variation is, the longer the housing price cycle lasts. In consideration of the analysis results, we can infer that the initial housing price could stimulate the investors`` expectations and also make housing price cycle stay longer.

서울시 아파트 전세가격 변동률 및 결정요인의 공간 전이 효과 분석

김대원 ( Dai Won Kim ),유정석 ( Jung Suk Yu ) 한국부동산분석학회 2015 不動産學硏究 Vol.21 No.1

In order to identify changes in the spatial distribution of the Chonsei price growth rate and its spatial spillover effects in addition to its determinants in 25 autonomous districts of Seoul, the following 2 step analysis was conducted. First, we estimated Trend Surface regression to examine the spatial distribution and trend of the Chonsei price growth rate. Analysis results showed high upward trends in Chonsei for the central and northern districts including Jongno-gu, Yongsan-gu, Dobong-gu, Gangbuk-gu, and Nowon-gu before 2009. After 2009, however, the upward trend seemed to move to Gangnam district including Gangnam-gu, Songpa-gu, and Gangdong-gu. Second, we estimated panel (fixed effect) SDM regression to examine spatial spillover effects of the apartment Chonsei price growth rate and its determinants in Seoul. Based on the analysis results, we found that the apartment Chonsei price growth rate exhibits spatial autocorrelation and that its determinants are partially autocorrelated as well. In addition, we found that the Chonsei price growth rate and its determinants exhibit spatial spillover effects; of special note is the fact that the indirect (spillover) effect of the 1st-order lagged Chonsei price growth rate was stronger than that of the direct effect in the post-January 2009 results.

공간 패널 모형을 이용한 인터넷 정보 검색과 서울시 아파트 매매 및 전세가격 간 관계 분석

김대원 ( Dai Won Kim ),유정석 ( Jung Suk Yu ) 한국부동산분석학회 2016 不動産學硏究 Vol.22 No.1

This study explored the relationship between Internet information searches and apartment sale price and Chonsei prices in Seoul. Naver Trend data was collected using the keywords "XXX-gu apartment" and "XXX-gu Chonsei" targeting 25 autonomous districts in Seoul and for which relevant apartment sale price and Chonsei price indices were obtained. Because the data set possesses geographical attributes, it was possible to examine Moran``s-I of error terms for ordinary panel data regression results. The study verified that the panel SAR model was appropriate for reducing the spatial correlation in all models. It can be concluded from the estimation results that Internet information searches about apartments have a positive effect on apartment sale prices but that information searches about Chonsei have a negative effect on apartment sale prices although Chonsei prices seem unaffected. The relationship between district-specific Internet information searches and apartment sale prices can be described by the spatial spillover effect. Analysis of this effect reveals that the sign of the indirect (spillover) effect differs from that of the direct effect which suggests that the apartment market between districts is a competitive market. The indirect effect of Internet information searches is larger than the direct effect on apartment prices. In conclusion, this study suggests that Internet information searches related to apartments and Chonsei have little relation to Chonsei prices, however, it has a significant effect on apartment sale prices.