부동산 거래신고제도의 비판적 고찰

김대명(Kim Dae-Myeong) 한국법학회 2010 법학연구 Vol.37 No.-

부동산거래신고 제도는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률이 전문개정됨에 따라 2006. 1. 1.부터 시행되었다. 이 제도가 도입된 지 4년이 지난 시점에서 부동산 거래신고 제도 자체의 일부 내용에 대하여 일각에서 위헌성을 제기하고 있으며, 목적의 정당성과 방법의 적정성 및 실효성에 대하여 이견이 있는 상황이다. 따라서 이 연구는 부동산거래신고 제도의 의의, 주요내용 등을 알아보고, 이 제도가 입법 취지에 맞게 시행되고 있는지, 이 제도의 시행과정에서의 나타난 운영상의 문제점을 조사ㆍ검토함으로써 이 제도의 미비점이나 보완하여 개선할 점은 어떠한 것이 있는지를 제시함과 아울러 이 제도의 실효성을 제고함과 동시에 안정적으로 정착할 수 있는 방안을 제시하고 있다. 그리하여 이 제도가 부동산거래에 관한 규제로 인식하지 않도록 초점을 맞추어 제도개선의 틀을 짬으로서 국민에게 다양한 편익을 제공하는 제도로 거듭날 수 있도록 제안하고 있다. A real estate transaction price report system was enforced from January 1 2006 according as the Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions Act was fully revised. At the point in time that the four years was passed four years when this system was introduced, some people has been suggested the violation of the constitution about the partial contents of a real estate transaction price report system. And the different opinions are exist about the justification of the purpose, adequacy and effectiveness of the method. So, this paper is referred the meaning and the primary contents about the real estate transaction price report system, and is proposed that which are the defects or complement and improvement points by investigation about operational issues occurred in the course of operation of this system. Also, this one is proposed the methods to do promote the effectiveness and to settle this system safely at the same time. Therefore, by configure the template the improvement of the system to focus on the factors to recognize that this system is not restriction about transaction of the real estate, this paper is proposing the change to born again in order to offer various advantages to the people of the nation.

농지의 소유제도 연구

김대명(Kim Dae-Myeong) 한국법학회 2009 법학연구 Vol.33 No.-

농지는 국민의 식량공급과 국토환경 보전의 기반이고 농업과 국민경제의 균형 있는 발전에 영향을 미치는 한정된 귀중한 자원으로서, 농지의 소유권 취득 및 처분과 관련된 농지소유제도의 문제는 오랜 기간 농지법의 주요쟁점이 되어왔다. 우리 헌법은 “국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형 있는 이용ㆍ개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다.”(제122조)고 하여 토지재산권에 대한 광범위한 입법형성권을 부여하면서, 농지에 대해서는 특히 “국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다.”(제121조 제1항), “농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다.”(제121조 제2항)고 규정하여 소작제도 금지 등 특별한 규제를 하고 있다. 또한 1996년부터 시행되고 있는 농지법에서는 헌법상 경자유전의 원칙을 확립하고 다른 한편으로는 건전한 농업경영과 자본의 농업참여라는 두 가지 목표를 동시에 조화시키려는 노력의 일환으로, 제6조 제1항에서 농지소유 자격을 농업인과 농업법인으로 제한하고 있으며, 제8조 제1항에서 농지를 취득하려는 자는 농지취득자격증명을 받도록 함으로써 자경 목적이 아닌 농지소유를 방지하고 있다. 이와 같이 헌법과 농지법에서 경자유전의 원칙을 천명하고 있지만, 현실적으로는 농지의 소유와 이용에 관한 규제가 폐지ㆍ완화되고 농지법의 예외적인 조항을 통하여 비농업인의 농지소유가 광범위하게 인정되면서 경자유전의 원칙과 자작농주의는 상당부분 훼손되고 있다. 즉 농지에 관한 기본이념과 원칙이 제시되고, 이를 실현하기 위한 다양한 수단이 제시되어 있지만 기본이념과 원칙이 실현되지 못하고 있는 실정이다. 그럼에도 불구하고 농지의 소유와 이용의 밀접한 연계 속에서 제도화된 경자유전의 원칙이라는 헌법상의 이념은 현실에서도 준수되어야 한다. 따라서 이 논문에서는 농지소유제도를 중심으로 현행 농지소유제도의 변화과정과 내용, 문제점을 분석하여 헌법상에 명시하고 있는 경자유전의 원칙에 대한 해석과 현대적 의의 및 이에 따른 농지소유제도의 바람직한 개선방안을 제시하고자 한다. Farmland serves as the foundation for the food supply of the nation and for the preservation of the national territorial environment. and as the limited and precious natural resource influencing the balanced development of agriculture and the national economy. The issues for the system of farmland ownership related to the acquisition and disposition of farmland have entered the mainstream of the Farmland Act over a long period. The Constitution of the Republic of Korea authorizes the immense legislative power about the property rights of land in article 122(The state may impose, under the conditions as prescribed by Act, restrictions or obligations necessary for efficient and balanced utilization, development and preservation of the land of the nation that is the basis for the productive activities and daily lives of all citizens.). Especially, in the respect to the farmland, the Constitution stipulates the land-to-the-tillers principle and the tenant farming prohibition in clause 1 (The state shall endeavor to realize the land-to-the-tillers principle with respect to agricultural land. Tenant farming shall be prohibited.) and in clause 2 of article 121(Leasing of agricultural land and consignment management of agricultural land to increase agricultural productivity and to ensure rational utilization of agricultural land or due to unavoidable circumstances, shall be recognized under the conditions as prescribed by Act.) to have particular restrictions like the tenant farming prohibition. etc. In the Farmland Act executed since Jan. 1. 1996, to establish the land-to-the-tillers principle by the constitution, and also the other aspect, in order to achieve the harmony with two targets, the wholesome agricultural management and the participation of a capital into the agriculture, simultaneously, stipulates in clause 1 of article 6(Farmland shall not be owned by any person unless he uses or is going to use it for his own agricultural management.) and the clause 1 of article 8(A person who intends to acquire farmland shall obtain the qualification certificate for acquisition of farmland from the head of Si, Gu, or Eup/Myeon who exercises jurisdiction over the area where the farmland in question is located.) to prevent the occupation of the farmland except the self-tilling purpose. In this way, the land-to-the-tillers principle has been elucidating in the Constitution and Farmland Act. But it is not exaggerated to say that the land-to-the-tillers principle and a principle of land-owning tiller are in a condition of being derogated realistically as the restrictions of farmland ownership and farmland use were abolished(or loosened) and the farmland ownership by the non-farmers was widely recognized through the exceptional clauses of the Farmland Act. In the other word, the basic ideologies and principles are proposed and the various way to realize those are also being proposed. But they are not realized yet. In spite of that, the ideology of the constitution that is called the land-to-the-tillers principle being systematizing under the germane connection with farmland ownership and farmland use should be observed in actuality. Therefore, this study propose on what to improve and how to improve to enact the desirable system of farmland ownership, around the system of farmland ownership, through analysis of modern viewpoints on the land-to-the-tillers principle.

부동산중개 공제의 구상권 및 대위권에 관한 연구

김대명(Kim, Dae-Myeong),채현길(Chae, Hyeon-Gil),임동진(Lim, Dong-Jin) 한국법학회 2012 법학연구 Vol.45 No.-

중개업자는 거래당사자에 대한 손해배상책임을 보장하기 위한 조치, 즉 업무보증을 설정하여야 하며, 그 업무보증설정방법 중 하나가 한국공인중개사협회가 운영하는 부동산중개 공제에 가입하는 것이다. 따라서 부동산중개 공제는 소비자의 손해배상책임을 담보하는 중요한 제도로서 무엇보다도 공제기금이 고갈되지 않고 적절하게 운용되는 것이 중요하다. 그러나 공제사업자가 공제금을 지급한 이후 구상권 및 대위권을 제대로 행사하지 못함으로써 공제기금의 효율적인 운용이 이루어지지 않고 있는 실정이다. 이 연구에서는 공제금지급에 있어서 구상권 및 대위권의 법리검토를 토대로 한국공인중개사협회의 공제사업에 대한 개괄적인 현황과 미국, 일본의 부동산중개 공제제도를 검토하여 문제점을 분석함으로써, 구상권 및 대위권 행사의 회수율을 높여 공제기금의 고갈을 방지하고 공제사업을 효율적으로 운용하기 위한 개선방안으로 첫째, 공제가입에 대한 거절기준 강화, 둘째, 인적 담보 또는 재정담보를 기초로 한 공제가입, 셋째, 공제규정과 공제약관의 개정을 통한 구상권행사 범위의 확대, 넷째, 공인중개사법 개정을 통하여 공제사고를 야기한 중개업자의 중개업에 대한 재진입 규제 등을 제시 하고 있다. A real estate agent should take actions to guarantee the liability for damages against the party for a transaction, and one of the methods to establish the guarantee is to join to Korea Association of Realtors(KAR). So, real estate brokerage mutual aid system is important one to collateralize the liability for damages of the client, one of the most important things is to manage properly without exhaustion of the mutual aid fund. However because mutual aid service providers do not exercise the right to indemnity and the subrogation right, it does not accomplish to manage the mutual aid fund efficiently. In this study, we analyzed the problems by considering the current status about Korea Association of Realtors(KAR), and the mutual aid system of the real estate agents in United States and Japan, we proposed next four enhancement ways to protect the exhaustion of the mutual aid fund by enhancement of the collect rates of the exercise of the right to indemnity and the subrogation right and to manage the mutual aid business effectively. The first is the standard reinforcement of the refusal against the joint of the mutual aid association, the second is to join the mutual aid association based on the personal and the financial collaterals, the third is the extension of the range to exercise the subrogation right through revision about rules and terms of mutual aid system, and the last is the restriction to re-entrance against real estate agent bring to mutual aid accidents through the revision of the 「Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions Act」.

공인중개사법상 중개업자의 확인ㆍ설명의무

김대명(Kim Dae-Myeong) 한국법학회 2011 법학연구 Vol.41 No.-

중개업자가 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태?입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실?정확하게 설명하고, 토지대장?등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 그리고 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인?설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 3년 동안 그 사본을 보존하여야 한다. 이러한 중개대상물 확인ㆍ설명제도는 중개업자가 중개의뢰인에게 중개대상물에 대하여 전문가로서의 정보를 제공하여 거래당사자의 부족한 지식을 보충해 줌으로써 부동산거래에 있어서 당사자간의 분쟁과 재산상 피해의 발생을 사전에 예방할 수 있게 하여 부동산거래의 안전을 도모한다는 측면에서 기여할 수 있는 제도이다. 그러나 공인중개사법령에서는 중개대상물 확인?설명의무의 주체, 상대방, 설명방법, 범위와 시기, 확인ㆍ설명의무를 위반하였을 경우의 손해배상책임 등에 관하여 충분한 규정을 두지 않았기 때문에 해석상 여러 가지 논란의 여지가 있다. 한편 실무적으로는 중개업자가 중개대상물 확인?설명의무를 위반하였을 경우 행정처분은 물론 손해배상책임의 문제도 생겨나기 때문에 이는 매우 중요한 사항일 뿐만 아니라 이를 둘러싼 분쟁도 발생하고 있는 실정에 있다. 중개업자의 책임중개를 실현할 수 있는 실질적인 개선방안을 제시하는 것은 무엇보다도 중요하며, 중개대상물 확인ㆍ설명제도의 합리적인 개선방안은 중개업자에 대한 공신력의 제고와 중개업자의 책임한계를 분명히 하여 중개사고에 따른 손해배상책임의 범위를 명확히 함으로써 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하고 올바른 중개문화 정착에 기여할것이다. 이 연구에서는 중개대상물 확인ㆍ설명의무 제도에 대한 공인중개사법 규정의 해석상 제기되는 문제와 이에 관련된 판례를 검토하여 이 제도가 입법취지에 맞게 시행되고 있는지, 시행상 문제점과 보완하여 개선할 점은 어떠한 것이 있는지를 검토하였으며, 제시된 개선방안은 입법적으로 보완이 필요하다.

공인중개사법상 부동산중개계약에 관한 연구

김대명(Kim Dae-Myeong),이대운(Lee Dae-Woon) 한국법학회 2009 법학연구 Vol.34 No.-

부동산이 지니는 고정성 내지 개별성이라는 특수성은 부동산 시장을 추상화시킴으로서, 부동산의 거래에 있어서는 다른 재화와는 달리 부동산시장의 정보를 잘 알고 있는 전문직업인인 중개업자의 조력을 대부분 필요로 하게 된다. 이러한 중개업자의 역할을 법적으로 근거지우는 것이 바로 부동산중개계약이다. 현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제22조에서는 “중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우 중개업자에게 …… 기재한 중개계약서의 작성을 요청할 수 있다.”는 일반중개계약에 관한 규정을, 같은 법 제23조에서는 “중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 중개업자를 정하여 그 중개업자에 한하여 당해 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 체결할 수 있다.”는 전속중개계약에 관한 규정을 각각 두고 있다. 그러나 실무에서는 법 제22조와 제23조의 규정은 활용되고 있지 않을 뿐만 아니라, 중개업자와 중개의뢰인간의 법률관계가 명확하지 못하여 부동산 중개사고가 빈번하게 발생하는 것이 부동산중개업계의 현실이다. 이 논문에서는 부동산중개계약의 개념, 법률적 성질 및 유형별 특성에 대해 검토함으로써 중개계약제도의 개선방향을 제시하고 있다. The real estate has a greater economic value and complicated legal relations unlike other goods. Therefore, in a real estate transaction, one requires assistance from an expert, that is, a listing activity by a real estate agent to lead transaction to success. The purpose of this thesis study is to contribute the protection of citizens property and secure the developing dealing order through the developing method offering by grasp of the problems on the contraction system between the brokers and reliances. This paper consists of 5 chapters. Chapter 1 is introduction and chapter 2 is about concept of real estate listing contract, including the history of real estate listing contract. Chapter 3 types of real estate listing contract and chapter 4 will suggest how to improve real estate listing contract, the subject of the paper. Chapter 5 will summarize what has been discussed in the paper. Finally, this study hope to help the development of the real estate listing contract in Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions Act.