서울시 주민공모 평가기준과 주거정비지수제도 비교 분석

이동호 가천대학교 산업환경대학원 2023 국내석사

서울시는 2015년 “2025 도시주거환경정비기본계획”을 수립하면서 정비예정구역제를 폐지하고 주거생활권계획을 수립하면서 주거정비지수제도를 도입하여 기준점수(70점)를 충족하지 못하면 정비구역 지정절차를 진행할 수 없도록 제도적 제한장치를 설치하였다. 서울시는 재개발구역 지정을 활성화하고 주택가격 상승에 대응하는 주택공급을 위해 주거정비지수제도를 폐지하고 주민공모를 통한 정비구역 지정을 계획하였다. 공모를 통한 재개발을 신속통합기획 등의 방법을 통해 적극적으로 추진하기로 하면서, 102개 지역이 공모를 신청하게 되고, 그 결과 민간재개발 후보지 공모를 통해 21곳의 후보지를 발표(2021.12)하였다. 본 연구에서는 정부와 서울시의 주거공급 정책의 변화로 주거정비지수제도는 폐지되었지만, 주택재개발 공모 후보지를 대상으로 주거정비지수제도의 평가기준을 적용하고, 현황특성을 분석함으로써 주거지 정비를 위한 제도의 시사점을 살펴보았다. 주택재개발 공모 후보지의 주거정비지수제도의 적용결과 총 21개 구역의 주택재개발 후보지 중 10개 구역(47.6%)만이 주거정비지수의 기준점수인 70점을 통과하여 주거정비지수제도에 따르면 11개 구역이 주택재개발 정비구역으로 지정될 수 없는 지역으로 검토되어 주거환경개선을 요구하고 있는 지역 중 많은 지역이 주거정비지수제도의 기준점수를 통과할 수 없어서 정비구역 주민제안을 진행하지 못한 것으로 결과가 도출되었다. 기준점수에 미치지 못하는 주요원인은 평가항목 중 도로연장률이 가장 많은 영향을 끼치는 것으로 분석되었다. 주택재개발 공모 후보지는 도시계획조례에 따라 7층 이하로 규제하는 제2종일반주거지역과 도시관리적 규제지역(중점경관관리구역, 중요시설물보호지구, 역사문화환경보전지역)에 분포하고 있었으며, 기존에 추진된 사업이 있었으나 여전히 주택재개발사업에 대한 추진의사가 높고, 노후주거지가 대규모로 집단화된 지역이며, 건축물의 노후도가 심각하고, 과소필지가 많으며 주택밀집도가 높고, 생활기반시설이 부족한 지역으로 정비구역 단위의 전면적인 정비가 시급한 지역으로 조사되었다. 주택재개발 공모 후보지의 실증분석을 바탕으로 장기적인 서울시 노후주거지 관리 및 공공행정의 지속성 유지와 서울시민의 신뢰 회복을 위해 주거정비지수제도와 기준점수를 유지하고, 공모후보지 특성 분석에서 도출된 결과를 바탕으로 노후주거지가 대규모로 집단화된 지역, 생활서비스시설 소외지역 등에 대한 가점 항목의 적용을 주거정비지수제도의 개선방안으로 제시하였다. 본 연구는 재개발구역 지정요건인 물리적 기준에서 벗어나 실제 주민공모 후보지역의 현황특성에 대한 분석을 통하여 노후주거지 정비의 가감점 부여를 위한 우선순위를 판단할 수 있는 지표들을 검토하는 데 필요한 기초자료로 활용될 것으로 기대한다.

공시지가 결정 요인에 관한 연구 : 부평구 주택재개발구역을 중심으로

김동규 인하대학교 대학원 2018 국내박사

국 문 요 약 공시지가 결정 요인에 관한 연구 - 부평구 주택재개발구역을 중심으로 - 김동규 인하대학교 대학원 도시계획학과 본 연구의 목적은 주택재개발구역 내 공시지가와 실거래가격을 비교 분석하여 차이점을 확인하고 공시지가 형성의 기준이 되는 토지특성항목별 요인 분석을 통하여 개선방향을 제시하고자 함이다. 주택재개발구역의 경우 미래의 가치를 반영하여 거래되는 실거래가격에 비하여 공시지가가 상대적으로 낮아 가격의 차이로 인하여 공시지가의 신뢰성이 떨어져 있는 실정이다. 따라서 실거래가격의 현실적인 반영을 위한 합리적인 공시지가 결정 체계 및 제도가 요구되고 있다. 본 연구는 지가제도 시행에 따른 공시지가 결정에 기준이 되는 토지특성항목이 가격 반영에 영향을 주는 요인을 분석하여 모형을 제시하였다. 선행연구와 이론적 고찰을 통한 연구방향 및 가설을 제시하였으며 가설을 검증하고자 종속변수인 공시지가와 독립변수인 토지특성항목과의 요인별 관계 확인을 위한 연구모형을 설정하였다. 연구방법으로는 첫째 인천광역시 내 가장 많은 주택재개발구역이 있는 부평구의 구역 중 3개 구역인 부평목련아파트주변구역, 청천1구역, 청천2구역을 포함하여 부평구 공시지가 담당 감정평가사 및 연구기간 내 부평구의 보상평가를 담당한 법인의 감정평가사 등 총 37명을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 설문 문항으로는 5점 기준 리커트척도화하여 실거래가격과 공시지가의 차이 및 토지특성항목 반영 요인을 확인하는 것으로 구성하였다. 둘째 연구대상지를 기준으로 3개 구역 전체 1,909필지 중 69.7%로 가장 많은 지목을 차지하는“대”를 기준으로 부평목련아파트 35필지, 청천1구역 424필지, 청천2구역 872필지, 총 1,331필지를 대상으로 토지특성항목의 수치를 측정하여 수집된 자료를 기준으로 상관관계분석 및 다중회귀분석을 통하여 독립변수와 종속변수와의 관계 및 영향성을 분석하였다. 셋째 3개 구역“대”지목 필지의 평균가격을 기준으로 공시지가 산정지침에서 규정하고 있는 계획, 이용상황, 형상, 방위, 접면 등을 토지가격비준표에 의거 가격산정 시스템에 적용함으로서 변동된 가격을 비교 분석하여 토지특성항목의 단계별 가격 변화를 확인하였다. 공간적 범위는 부평구의 3개 주택재개발구역이며 시간적 범위로 2011년도부터 2016년도를 기준으로 설정하였다. 분석단위는 측정가능한 수학적 단위인 비율(%), 거리(m), 높이(m), 각도(°)등으로 규정하였으며 수치분석도구로는 지적도 및 수치지형도, 통계분석도구로는 SPSS 18.0을 사용하였다. 본 연구의 실증 분석 결과는 첫째 설문조사 결과 5점 기준 리커트척도화를 활용한 분산 분석에 따라 공시지가와 실거래가격 차이 및 문제점 이 있음을 확인하였다. 이에 따라 실거래가격의 상응하는 공시지가 결정에 따른 토지특성항목 수정의 필요성도 나타내고 있어 가격 불균형 및 공시지가 결정요인의 개선안이 필요한 것으로 분석되었다. 둘째“대”지목을 기준으로 3개 구역인 부평목련아파트주변구역 35필지, 청천 1구역 424필지, 청천 2구역 872필지, 총 1,331필지를 대상으로 공시지가와 토지특성항목 간의 관계 및 영향성은 일부 항목에 편중된 결과를 보이고 있었다. 결과에 따르면 공시지가 가격결정에 있어 용도지역 및 이용상황, 형상, 접면 등이 정관계의 영향성을 보이고 있으나 영향력은 상이한 차이점을 확인할 수 있었다. 이는 공시지가 산정의 기준이 되는 토지특성항목이 다양하지 못하고 일부항목에 편중되어 있어 균등하게 가격을 반영하지 못한 것이 원인이었다. 셋째 분산 분석 결과 분석대상 항목 중 이용상황 및 접면 등이 단계별 변동에 따른 정관계의 가격반영을 보이고 있었으며 기타 항목의 경우 단계에 따라 동일하거나 불규칙한 가격반영을 보이고 있었다. 이는 토지특성항목의 가격 반영이 항목에 따라 차이가 있음을 의미한다. 본 연구의 정책적 함의로는 첫째 실거래가격과 공시지가의 차이를 해소 할 수 있는 방안이 필요하다. 토지의 가치를 규정하는 사회적 환경과 국민의 의식 변화를 지가제도에 적용해야 할 필요성이 요구된다. 최근 공시지가의 급격한 상승에 따라 지역별 실거래가격과 공시지가 차이의 불균형이 심화되고 있으며 특히 연구결과 주택재개발구역의 경우 동일한 기초단체 내 지역에서 조차도 실거래가격과 공시지가 차이가 150%에 이르렀다. 따라서 주택재개발구역의 정확한 실거래가격 조사 자료를 근거로 합리적인 공시지가 결정 제도가 마련되어야 한다. 둘째 공시지가 결정을 위한 토지특성항목의 다양성 확보 및 합리적인 반영체계가 필요하다. 토지이용의 변화와 토지 가치의 인식변화에 따른 반영 항목을 대체하거나 수정하여야 하며 가격 반영요인이 일부 항목에 편중되지 않도록 개선해야 한다. 특히 주택재개발구역의 경우 실제 거래에 있어 중요한 기준이 되는 토지특성항목 등이 공시지가에 반영되지 않는 문제점을 해결하여 지가제도의 신뢰성을 회복하여야 한다. 본 연구의 한계는 대상지역을 부평구 3개 주택재개발구역으로 한정함에 따라 분석 결과를 국토 전체로 일반화하기엔 부족하다는 점이다. 그러나 연구 대상지 담당 감정평가사의 설문조사 결과와 변수로 설정한 필지별 항목을 지적도와 수치지형도를 활용하여 실측한 토지자료를 근거로 종합적인 분석결과를 제시하고 있음으로 공시지가제도 개선의 객관적인 자료로 활용될 것으로 기대할 수 있을 것이다. 주요어 : 주택재개발구역, 공시지가, 실거래가격, 결정요인 Abstract A Study on Determinants of Public Land Price - Focused on the Housing Redevelopment Area in Bupyeong – gu - Kim, dongkyu Dept. of Integrated Urban Planning Graduate School of Inha University The purpose of this study is to compare the public land price and the actual transaction price in the housing redevelopment area and to identify the difference and to present the necessity and the direction of improvement of the characteristic item through the factor analysis of the land property item It is. This study presents the model by analyzing the factors affecting the price reflectance of the land characteristics item which is the basis of land price determination according to the land price system implementation. Therefore, we analyze whether the reflection of land price is reflected properly and equally in order to recover the reliability of the public land price system and realistic price determination of public land price due to the difference of actual transaction price. For the analysis, research directions and hypotheses were presented through previous studies and theoretical considerations. In order to test the hypotheses, a research model was established to confirm the factorial relationship between the dependent variable, the official land price, and the independent variable, the land property item. First, 37 appraisers were assigned to the Bupyeong Mokreun apartment area, Cheongcheon 1 area, and Cheongcheon 2 area in Bupyeong area, which has the largest number of housing redevelopment areas in Incheon Metropolitan City. The results were as follows. For the questionnaire items, we constructed a 5 - point Riccart scale to identify the difference between the actual transaction price and the official price and the factors reflecting the land characteristics. Second, based on the "study area", which accounts for 69.7% of the 1,909 parcels in all three districts, the Bupyeong Mokreun apartment area 35 parcels, Chungcheon 1 area 424 parcels, Cheongchon 2 area parce 872 parcels, and 1,331 parcels And the relationship between the independent variables and the dependent variables were analyzed through correlation analysis and multiple regression analysis based on the collected data. Third, by applying the plan, usage situation, shape, bearing, and interface defined in the Guidelines for calculating the official price based on the average price of the land parcels of the three districts to the price calculation system based on the land price ratification table, And analyzed the price change of the land characteristics item by stage. The standard of the study is set as a spatial range based on the three housing redevelopment zones and temporal ranges of Bupyeong - gu from 2011 to 2016. The analysis units are the measurable mathematical units (%), distance (m), height (m) , And angle (°). SPSS 18.0 was used for numerical analysis and cadastral maps. As a result of the empirical analysis of this study, it was confirmed that there is a difference between the official price and the actual transaction price due to the analysis of variance using the five - point Likert scale and the real estate price It is necessary to revise the determinants of price imbalance and public land price. Second, the relationship between the public land price and the land characteristics and the influence of the land property category on the 35 land parcels of Bupyeong Mokreun apartment area 424 parcels in Chungcheon 1 area, 872 parcels in Chungcheon 2 area, Respectively. According to the results, the use area, usage situation, shape, and interface of the official price were found to be influential in determination of official price. This is due to the lack of diversity of land characteristics, which is the basis for calculation of official land price, and the fact that prices are not reflected equally because they are concentrated on some items. Third, the relationship between the public land price and the land characteristics was influenced by some items. According to the results, the use area, usage situation, shape, and interface of the official price were found to be influential in determination of official price. This is due to the lack of diversity of land characteristics, which is the basis for calculation of official land price, and the fact that prices are not reflected equally because they are concentrated on some items. The policy implication based on the results of the study is as follows: First, there is a need to resolve the gap between the actual transaction price and the official price. The social environment that defines the value of land and the necessity of applying the change of people 's consciousness to the land price system are required. In recent years, the imbalance between the actual transaction price and the official land price has been worsening due to the rapid increase in the official land price. Especially, in the case of the residential redevelopment area, the difference between the actual transaction price and the public land price reached 150% even in the same basic group. Therefore, a reasonable land price determination system should be established based on accurate real-time price survey data of the housing redevelopment area. Secondly, it is necessary to secure diversity of land characteristics and rational reflection system for land price determination. Changes in land use and land value recognition should be replaced or revised, and the price reflecting factors should be improved so as not to bias some items. In particular, in the case of the redevelopment area of the housing, the problem of the land property item, which is an important criterion in the actual transaction, is not reflected in the official price, and the reliability of the land price system should be restored. Finally, the limitation of this study is that it is not enough to generalize the analysis result to whole country by limiting the target area to the redevelopment area of the Bupyeong area. However, as the result of the questionnaire survey by the appraisers of the study site and the items of the parcels set as the variables are presented based on the land survey data using the cadastral maps and the digital topographical maps, they are used as objective data for improvement of the official land price system You can expect to be. Key Words : Hosuing Redevelopment Area, Standard Land Price, Real Price, Decision Point

都心再開發區域內 公共施設用地 確保特性에 關한 硏究 : 서울市의 事例를 中心으로

김경진 漢陽大學校 1989 국내석사

住民參與 方法을 통한 都市 住居地 再開發區域 決定에 관한 基礎的 硏究 : 강북구 미아6구역 재개발과정을 중심으로

권종훈 서울産業大學校 産業大學院 2003 국내석사

재개발에서 지역주민의 참여는 재개발지역이 지니고 있는 전통과 문화가 지속되어야 한다는 지역사회 중심적 개발논리(community-based renewal)에 따라 1960년대부터 일기 시작하여 1970년대에 재개발사법의 중심적 사고로 인식되었다. 80년대는 민간주도의 자력개발이 강조되었고, 90년대는 철거재개발보다는 보존 및 유지를 통한 지속 가능한 환경에 대한인식이 확대되었으며, 2002년 현재 재개발정책의 특징은 공공의 주도보다는 주민의 커뮤니티에 대한 역할을 강조하는 개발이론으로의 변화를 가져왔다. 이러한 제도 및 정책의 변화는 주민들의 재개발에 대한 참여를 더욱더 강조하게 되었으나, 현 상황에서는 주민참여에 대한 실행 및 제도적인 면에서 올바른 정착을 하지 못하고 있는 것이 현실이다. 본 연구에서는 이러한 재개발사업의 근본적 모순을 분석해 보기 위해 재개발사업 시행의 초기단계인 재개발구역지정 과정에서 주민의 의견을 적극 반영하기 위한 방법을 찾기 위해 문헌조사와 사례지역의 현장조사 및 현행 재개발시책상의 주민참여 정도를 분석하고자 하였으며, 또한 대상 구역 주민에 대한 설문조사를 통하여 현행 재개발제도 내에서 주민들이 느끼는 이해관계 집단간의 문제, 개발방식 등에서 나타나는 여러 가지 문제점들을 검토하여 주민참여의 활성화 방안을 모색, 제안 하고자 하였다. 따라서, 대상구역 주민참여 과정 중 문제점으로 거론된 사항을 살펴보면 ① 주민을 중시하는 재계발로서 종합적 접근성 부족 ② 주민참여에 의한 계획과 실천부족 ③ 정부 역할 부족(정부의 전문적 지원: 기술, 자금, 조정자 역할) ④ 주민의 경제적 능력과 부담을 고려한 계획부족 ⑤ 사회적 시설 매우 부족 ⑥ 낮은 정착률과 공동체 와해, 지역성을 고려하지 않은 재개발로 인한 영향을 받는 주민의 건강성, 환경성, 공동체성 유지를 위한 계획의 배려부족 ⑦ 주택재개발기본계획안의 대상구역 여건조사 부족 ⑧ 재개발구역지정에 대한 절차의 어려움 ⑨ 주민들 서로간의 의견조율 원활히 진행되지 않는 것으로 나타났다. 조사 연구의 결과로 재개발사업에서 주민참여를 확대해 나가기 위한 개선방안을 다음과 같이 요약될 수 있었다 1) 재개발 구역지정 과정에서의 주민설명회 및 공청회의 의무화 2) 주민의견의 활성화 3) 재개발과정에서의 주민참여의 공람, 공청회 여건의 다양화 4) 재개발 기본계획 및 계획단계에서의 주민참여 5) 재개발정차의 간소화 6) 주민제안지원제도 도입 7) 선사례의 정확한 분석통한 개선방안제시 등으로 요약할 수 있겠다. 결론적으로 재개발에서 주민참여 활성화를 위한 방안도 중요 요건이 되나, 이와 함께 재개발 완료 후 대상구역 주민들의 재정착률을 높이는 장기적인 계획과, 저소득층들에 대한 생존권을 보장해 줄 수 있을 때 더 많은 지역 주민들의 관심과 참여가 이루어 질 수 있는 연구는 계속 확대 되야 할 것이다. The theoretical background of residential participation for the redevelopment of certain community came from the "community based renewal" concept from 1960's and 70's. From this background , the self-redevelopment by the community residents was emphasized in the 80's which was continued and enlarged to reservation and maintain of selectable existing buildings is required importantly for succeeding environment for the human life instead of total renewal approach. In the year 2002, the urban renewal flow is showing additional progressive side in terms of operational part should be taken by the citizen's role for the community which they belong instead of public body as before. As a natural result of these changes of policy and rules from almost half century has emphasized the importance more and more which has pushed concerning directly or indirectly to the "citizen's participation." But, unfortunately, the actual case of urban renewal programs can not provide convince of correct ways of enforcement of citizen's participation as a beneficial approach for residents themselves. This study has focused to provide and suggest fine way of participation of residents through the analysis of conflicts and problems from the early starting stages of residential redevelopment program what so called "decision of redevelopment district" in terms of reflection of citizen's opinion for their community. The research has approached by the following steps such as review of previous readings, field survey on the selected district, questions and answer was given for understanding for each group's opinion of agree or disagree, and problem findings from the methods of enforcement of urban residential redevelopment. Finally, the study could define those summarized facts as belows 1) the necessary of explanation/information and public hearings for the defining the renewal district process is seriously important, 2) open discussion between residents always needed, 3) provide more various way of information or hearing chances, 4) resident's participation should be called for establishment from the stage of planning, 5) simplify the redevelopment procedures, 6) enlarging the system of redevelopment for giving the issuing power to the residents 7) the case analysis of successful previous cases for the better suggestion of approaching ways, etc. Although, the enhancement of active citizen's participation is one of the most important factor for the successful redevelopment. At the same time, increasing of resettlement rate of originalities at their own community after the renewal through enlargement of benefits to the low income group residents in terms of the economic and social way can bring out more resident's interesting which connect directly citizen's participation for urban residential renew.

서울 공평구역 도심재개발 대형건축물의 특성에 관한 연구

배지 서울시립대학교 일반대학원 2006 국내석사

This study is started with the interesting about redeveloped buildings through urban redevelopment projects of top-town process in 1970's. The redeveloped buildings according to the collective and broad redevelopment process had seriously influenced of urban tissues and urban scape. The monolithic redevelopment process passing over the local identity had worked as the background that the mega-scale office buildings occupied in Jong-no, the representative commercial street in Seoul. The urban redevelopment project that is incongruous at the time could not offered the various programs to the downtown Seoul, therefore the government modified the land use planning from 2001, and it could decided the identity of the downtown Seoul organized by the redeveloped buildings. The urban redevelopment project that was planned to change the downtown being modernized had been started in the So-gong area from 1973, the 341 areas are selected for the redevelopment, and the whole planning area was about 1.53million ㎡. However, now the 104 areas(30.5%) are done, the 30 areas(8.8%) are in progress, the 34 areas(10%) are maintained, and the 173 areas(50.7%) are held. Moreover, the completed redevelopment areas(30.5%) had many problems because of the careless development system that is mainly organized with the office buildings and devided by mega-scale district compartment. The target of this research is Gong-pyong area that is specified for the redevelopment in 1978. The area is 97,498㎡(29,545py) and the projects of 6 parts were completed among the whole 19 parts. - Tae-wha B/D, Hanaro B/D and Hana B/D in 5, 6 and 3 zone were completed in 1980's. Dae-il B/D, Jong-no tower in 1990's and Rodamco Insa B/D (Fraser suites) in 2002 were completed. - The main function of redevelopment area was business district, and the exhibitions were available in some of the buildings. These buildings were developed as the Gong-pyong area project, but the buildings that were completed after 1990's had some changing with the local identity. The diachrony of these redevelopment buildings are categorized as follows. 1. The summary of buildings completed in 1980's ◁표 삽입▷ 2. The summary of buildings completed in 1990's ◁표 삽입▷ 3. The summary of building completed in 2002 ◁표 삽입▷ And the characteristics of these redevelopment buildings are as follows. Firstly, the redevelopment project was started in 5, 6 zone that had large scale pieces after the Chosun Dynasty. The redevelopment was based on the removal of the existing buildings in land, so there were many problems between the landowners, and it made the projects being delayed. The other side, the project of the Korean methodist church that owned the large scale piece of land had made rapid progress. That means the redevelopment project period was being longer as it had small scale pieces of land and it faced changing of the time. Secondly, the redevelopment projects were operated in urban edge area that faced the thoroughfare. The downtown redevelopment projects should been supported by private capital, so their business possibility needed to be guaranteed. The price of target area, jong-no is very high as closer to the main street, especially the Jong-no 2nd st. and In-sa st. have highest land prices and contain small scale commercial buildings in the area, so the huge private capital is the essential condition for the redevelopment of them. Thirdly, the redeveloped buildings have been changed by the time after they were completed as the projects were done. The urban redevelopment projects restrict the architectural layout - the building function of each zones, floor space index and the building-to-land ratio. Moreover, the plan to develop the existing commercial area in Jong-no to the business area was operated as the important factor that could change the identity of Jong-no rapidly. The Gong-pyong area could kept its urban tissues after it was specified as the redevelopment target area, but it has been dropped out of the ranks from other downtown areas. And the area shows the changing after the late Chosun Dynasty. This study is meaningful to make basements to research the changing of the redeveloped buildings in downtown Seoul, and it is expected to be helpful to the next redevelopment projects. 본 연구는 1970년대 정부 주도의 도심재개발사업을 통해 등장한 재개발 건축물들에 대한 관심에서 출발하였다. 70년대부터 시작된 도심재개발사업의 계획은 현재까지도 유효하며 서울시는 이 사업을 계속 수정, 보완하며 진행시키고 있다. 집단적 전면재개발 방식에 따라 완료되는 재개발건축물은 주변 도시조직과 도심의 경관에 많은 영향을 미치게 되었다. 지역적 특성에는 상관없이 획일적이고 단일한 오피스중심의 개발을 장려했던 도심재개발사업은 서울의 대표적 상업거리라고 할 수 있는 종로에 대형 오피스빌딩들이 들어설 수 있게 된 배경이 되었다. 그러나 시대의 변화에 편승하지 못하는 이 사업의 정책은 도심이 필요로 하는 다양한 프로그램을 충족시키지 못하였고 부동산 시장의 변화에 부합하지 못하면서 양산된 문제들을 보완하기 위해 2001년 이후부터 구역별 토지이용계획을 변경하였다. 이는 향후 재개발건축물로 결정될 도심의 성격을 결정지을 수 있다. 도심재개발사업은 1973년 소공구역을 시작으로 2006년 현재까지 서울 도심부에만 341개의 구역이 지정되었고 총 면적은 153만㎡(약 46만평)에 이른다. 도심부를 전면적으로 철거하여 도시구조를 현대적으로 개조한다는 목표아래 도심재개발구역을 대대적으로 지정 하였다. 그러나 2003년 12월말까지 도심재개발사업의 추진현황을 보면 완료지구는 104개(30.5%)이고 시행중인 지구수는 30개(8.8%)지구이며, 존치지구는 34개(10%)지구, 미시행된 지구는 173개(50.7%)지구로 집계되었다. 사업시작 이후 33년 동안 30.5%의 지구에서 건립된 재개발건축물들은 업무용도 위주의 공간구성과 대규모 가로구획으로 기존에 활성화된 도심부 상업가로의 활력을 사라지게 하는 등 많은 문제점들을 초래하여왔다. 본 논문의 연구대상지인 종로 공평구역은 1978년에 구역 지정되었고 면적이 97,498㎡(29,545평)이며 19개의 지구 중 6개의 지구만 사업이 완료되었다. 80년대 완료된 5,6,3지구 태화빌딩, 하나로 빌딩, 하나빌딩(구 한미빌딩), 90년대에 완료된 14,19지구 대일빌딩, 종로타워와 2002년에 완료된 로담코 인사빌딩(프레이져 스위츠)이다. 개발당시 완료지구의 주용도는 업무시설이었고 대일빌딩과 로담코 인사빌딩은 업무 및 주거가, 종로타워는 업무 및 전시가 가능한 지구였다. 재개발건축물은 모두 공평구역 사업계획에 맞게 개발되었으나 90년대 이후 완료된 대일빌딩, 종로타워, 로담코 인사빌딩에서 종로의 지역적 특성과 함께 용도의 변화가 이뤄지고 있었음을 알 수 있었다. 위와 같은 재개발 건축물의 개요를 시대별로 분류하면 다음과 같다. 1. 80년대 태화관로를 면하여 완료된 태화빌딩, 하나로빌딩, 하나빌딩(구 한미빌 딩)의 건축면적은 각각 1,428.00㎡(432평), 1,119.96㎡(338평), 1,438.07㎡(435평)으로 평균 1,328.68㎡(403평)이었으며 건물 층수는 지상 12층 지하 3층이었고, 건폐율은 각각 40.14%, 38.53%, 34.04%였고, 용적률은 각각 476.62%, 444.60%, 470.30%였다 그리고 건물의 최고높이는 평균 48.72m인 철근 콘크리트조 건물이었다. 2. 90년대에 완료된 대일빌딩의 건축면적은 1,031.80㎡로 지상 15층 지하6층의 건폐율 49.27%, 용적률 668.57%인 65.95m 높이였고, 종로타워는 건축면적 1,996.36㎡, 지상 24층 지하 6층인 건폐율 39.66%, 용적률 718.61%의 133.5m 높이로 철골철근콘크리트조 건물이었다. 3. 2002년에 완료된 로담코 인사빌딩(프레이져 스위츠)의 건축면적은 1,618.06㎡, 지상 24층 지하 6층의 건폐율 49.26%, 용적률 884.53%인 90.55m 높이의 철골철근콘크리트조 건물이었다. 공평구역 내 재개발건축물들의 특성은 다음과 같이 정리할 수 있다. 첫 째, 조선시대 이후 대형필지였던 5,6지구에서부터 재개발사업이 시작되었다. 전면철거재개발 방식에 따라 지구 내 지주간의 이해 대립이 사업시행에 장기화를 초래한다. 따라서 대형필지의 소유주였던 기독교대한감리회 유지재단의 사업은 빠른 시간 안에 이루어질 수 있었다. 이는 영세필지가 많고 시대적 변화에 따라 재개발건축물의 사업기간이 늘어나고 있음을 알 수 있었다. 둘 째, 재개발사업은 큰 도로를 면한 외곽지구에서만 개발이 이루어졌다. 도심재개발사업은 대규모 민간자본에 의해서 이뤄지기 때문에 사업성이 보장되어야 사업이 진행될 수 있다. 종로 2가, 우정국로, 태화관로, 삼일로에 둘러싸인 공평구역은 내부보다는 외부로 갈수록 지가가 높다. 특히 종로 2가와 인사동길이 지가가 높은데, 대표적 상업거리인 종로의 영세점들이 밀집해 있는 곳이다. 따라서 대형 민간자본이 아니면 재개발사업이 이루어지기 힘든 구조를 가지고 있다고 할 수 있다. 셋 째, 재개발건축물들은 사업계획에 의해 결정된 규모와 용도에 따라 완료되었으나 시대적 변화에 따라 건물의 용도는 종로의 특성에 부합하여 변화하였다. 도심재개발사업의 정책이 가하는 건축에 대한 구속력은 사업구역별 건물용도, 용적률, 건폐율까지의 범위로 건축의 레이아웃을 결정하는 수준이다. 그러나 상업지역인 종로를 오피스빌딩으로 전면 개발하겠다는 계획은 종로의 성격을 급격하게 변화시킬 수 있는 요소였다. 재개발구역으로 지정되면 개별적인 건축이 금지됨으로써 공평구역은 조선후기의 필지와 도시조직을 유지할 수 있었으나 반면 장기간의 정체로 낙후될 수 밖에 없었다. 이는 조선후기의 도시조직과 재개발건축물과의 규모대비, 용도의 변화를 잘 보여주고 있다. 이를 도시단면도로 살펴보면 재개발건축물로 인한 주변 건물의 변화와 양상을 살펴볼 수 있는 자료를 마련하는데에 본 논문은 가치를 가진다. 또한 재개발건축물의 완료 후 도시의 변화양상에 대한 의미를 재조명해볼 수 있는 기회가 되어 향후 시행될 재개발사업에 도움이 되기를 바란다.

공공재개발사업의 저해요인에 관한 연구 : 서울특별시를 중심으로

모정환 명지대학교 부동산대학원 2022 국내석사

2003. 7. 1 「도시 및 주거환경 정비법」은 1970년대 이후 산업화 및 도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 효율적이면서도 체계적으로 정비할 필요성이 김용만, “재개발정비사업의 시행단계별 갈등관리방안에 관한 연구”, 목원대학교대학원, 박사학위논문, 2016. p.31. 커지고 있다. 현행 재개발사업·재건축사업 및 주거환경개선사업이 각각 개별법으로 규정이 되어있으므로 이에 관한 제도적 뒷받침이 미흡하고, 이를 보완하여 일관성 있고 체계적인 단일·통합법을 이유로 제정되어 현재에 이르렀고, 지금까지 주택공급 활성화와 주거환경 정비를 위한 정비사업으로 도시정비법을 통한 여러 가지 형태의 사업이 추진되었다. 하지만 각종 이해관계 등으로 인해 재개발사업의 속도가 늦거나 조합원들의 분쟁 등으로 정비사업의 사업속도는 매우 느리게 진행되어 온 것이 사실이다. 2012년 1월 30일, 민선5기 박원순 시장의 취임과 함께 서울시는 ‘뉴타운·재개발 수습방안’을 발표하며 전면철거개발 정비방식의 뉴타운·재개발사업에서 벗어나 ‘공동체 마을 만들기’ 중심의 재생방식으로 주거정비방식의 전환을 선언하였다. 이효성,“재건축사업 저해요인분석”, 명지대학교 부동산대학원, 석사학위논문, 2020. p.26. 사업시행이 이루어지지 않은 정비(예정)구역 683개소를 대상으로 실태조사를 실시하고, 주민의사에 따라 사업추진과 해제 여부를 결정하는 방안을 마련했다. 사업해제가 결정되는 곳은 재생방식의 대안사업을 추진하고자 하였으며, 2018년 2월 기준, 서울시 내 393개소의 정비사업지가 정비구역에서 해제되었다. 이정은, “도시 및 주거환경정비사업의 공공관리제도 개선방안에 대한 연구”, 건국대학교 석사학위논문. 2015. p.11. 따라서 2015년부터 2019년까지 서울 정비구역 신규지정 된 재개발구역이 0군데이며 이를 사업단계별 소요기간을 적용하여 착공물량을 산출한 결과 해제구역에서 공급되었을 물량은 연 5만 호 정도로 집중되어있는 것으로 추정된다. 이러한 공급규제정책으로 인하여 서울시 주택가격의 상승에 원인이 되었고 문제를 인식한 문재인 정부는 2020년 5월6일 ‘수도권주택공급 기반 강화방안’을 발표하였다. 서울 7만호 주택 공급대책의 일환으로 공공재개발이 처음 언급되었고, 이로 인해 공공재개발을 통한 사업이 공공이 참여함으로서 구역지정부터 준공까지의 기간을 줄이고, 용적률 인센티브 또는 종상향 등에 혜택을 준다고 발표하였다. 국토교통부, “수도권 주택공급기반강화방안” 2020.05.06 2021. 4. 13. 일부개정을 통해 현행 제도로는 재개발이 어려운 지역에서도 주민들이 희망할 경우 재개발사업을 보다 쉽게 추진할 수 있도록 우리나라토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등이 재개발사업의 사업시행자로 참여하는 공공재개발사업 유형을 신설하였다. 사업시행자 LH, SH가 일정 세대수 이상을 건설ㆍ공급하는 경우「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 또는 녹지 확보 기준을 완화하여 적용, 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 방지하기 위하여 공공재개발사업을 추진하려는 구역을 공공재개발사업 예정구역으로 지정할 수 있다. 공공재개발사업 예정구역, 공공재개발사업 정비구역 또는 공공재건축사업 정비구역 지정에 필요한 사항을 심의하기 위하여 지방도시계획위원회에 분과위원회를 둘 수 있도록 하고, 공공재개발사업 및 공공재건축사업에 대하여「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에도 불구하고 완화된 용적률을 적용할 수 있도록 하고, 정비구역의 지정권자는 공공재개발사업 또는 공공재건축사업의 사업시행계획인가에 관하여 필요한 사항을 통합심의할 수 있도록 함으로써, 공공재개발사업이 원만히 시행될 수 있도록 추진되었다. 이에 본 연구에서는 이러한 환경 속에서 공공재개발사업이 추진될 경우에 문제점을 어떻게 인식하는지 살펴보고 그 개선 방안은 무엇인지 공공재개발사업의 저해요인에 대한 인식조사를 실시하고 실증분석을 통하여 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다. 첫째, 공공재개발사업을 추진함에 있어서 이해당사자간의 소통과 투명성 제고, 조합원 등의 갈등을 개선할 수 있는 제도적 장치가 마련, 재개발에 관한 교육프로그램 운영 등이 필요한 것으로 인식되었다. 둘째. 조합원과 이해관계기관의 갈등에서 행정기관은 행정력지원 및 관리감독강화가 필요하며 공공재개발사업 조합과 공공기관에 갈등관리는 조합과 행정기관의 유기적 소통이 권대중외, “도시재생과 정비사업”, (서울:부연사),2017, p.45. 필요하다. 공공이 시행하는 재개발사업에서 수용 방식은 구역민에 이해도가 부족하므로 이에 대한 적합성과 설득이 필요한 것으로 인식되었다. 셋째, 낮은 공사비로 공공재개발 사업에 시공사 유입이 어려운 점에 따른 개선 방안은 현실적인 공사비를 보장해야 한다는 것으로 인식되었고, 공공재개발 공모시 최초 주민동의율(10%) 기준이 낮아서 본 동의서 징구 시에 주민갈등이 촉발된다는 점에 대해 공공재개발 사업에 적합성을 검토하고 주민설명회를 수회 개최하여 주민을 설득해야 한다고 인식되었다. 넷째, 공공재개발 사업지에 투기세력 유입으로 주민정착률이 낮은 것에 대해 조합원분양가와 일반분양가의 차이를 높여 조합원부담금 최소화가 되어야 한다고 인식되었고, 공공재개발사업에 있어서 용적률 상향분에 대한 50%를 임대아파트를 지어야 하는 비율이 너무 높아 이는 조정되어야 한다는 것에 대해 필요하다고 인식되었다. 다섯째, 공공재개발사업에서 사업성이 낮은 구역은 공공재개발사업지로 선정되지 못하는 것에 따른 정책적 개선 방안이 필요하다고 인식되었고, 서울시 재개발구역 해제지(2015년~2019년) 114곳은 공공재개발사업지 선정에서 제외되는 점에 대해 지구단위계획수립으로 종 상향을 선행해야 한다는 해결방안을 제시하였다. 따라서 위와 같이 본 연구를 통해 공공이 재개발사업을 진행함에 있어 공공재개발사업에 저해요인을 분석하고 한계와 변화양상을 살펴보고 이에 대한 종합적인 개선 방향을 제시하고자 한다. The Urban and Residential Environment Improvement Act on July 1, 2003 has increased the need to systematically and efficiently maintain houses in the process of industrialization and urbanization since the 1970s, but the current redevelopment, reconstruction, and residential environment improvement projects are insufficient. It's true that I came. Public redevelopment and public redevelopment were first mentioned as part of housing supply measures in August 2020, and the project speed is fast, reducing the period from zone designation to completion, and 50% of the total project cost. If a reconstruction project that builds and supplies more than a certain number of households is defined as a public reconstruction project, it is applied to ease standards for securing urban parks or green areas under the Urban Parks and Green Areas Act.The designated authority began public redevelopment by allowing an integrated deliberation on matters necessary for approval of the project implementation plan for public redevelopment projects or public reconstruction projects. Therefore, in this study, the following conclusions were drawn as a result of a survey on the perceptions of the obstacles to public redevelopment projects, which problems are the most serious when public redevelopment projects are promoted in this environment. First, it was recognized that in promoting public redevelopment projects, it was necessary to improve communication and transparency between stakeholders, establish institutional mechanisms to improve conflicts among union members, and operate educational programs on redevelopment. Second, in conflict between union members and interested institutions, administrative agencies need administrative support and supervision, and conflict management between public redevelopment project associations and public institutions requires organic communication between unions and administrative agencies. In redevelopment projects implemented by the public, the acceptance method lacked understanding, so it was recognized that detailed explanation and persuasion were necessary. Third, it was recognized that the improvement plan due to the difficulty of inflow of construction into public redevelopment projects due to low construction costs should be guaranteed, and that the residents' consent rate (10%) was low. Fourth, it was recognized that the low resident settlement rate due to the influx of speculative forces into public redevelopment projects should be minimized by increasing the difference between the unit sale price and the general sale price. Fifth, it was recognized that areas with low business feasibility in public redevelopment projects needed improvement measures due to failure to be selected as public redevelopment sites, and 114 redevelopment zones (2015-2019) in Seoul should be excluded from the selection of public redevelopment sites. Therefore, when the public proceeds with the redevelopment project, decisions must be made based on comprehensive analysis and judgment, and in the decision process, communication and awareness with members must be raised in the redevelopment project site, and more detailed research by authorities and scholars.

都心再開發區域內 公共用地 負擔方法의 改善에 關한 硏究

이병훈 漢陽大學校 1989 국내석사

주택재개발 구역의 장소성 지향적 계획 : 금곡1구역을 중심으로

강순일 경성대학교 대학원 2007 국내석사

都心再開發區域內 公共施設計劃의 評價와 改善案에 대한 硏究 : Open space와 綠地를 中心으로

이건기 漢陽大學校 1985 국내석사

都市 再開發區域內 資産鑑定評價에 관한 硏究

문명성 한남대학교 지역개발대학원 2001 국내석사

I found that the plan of redevelopment area in city has been associated with interest groups since they worked this process. Then, the law of redevelopment in city rules to establish plan of legal management for equal exchange between previous property and property of sale in lots. This research found problems related to appraisal of real property, further proposal. In order to achieve this goals, I classify evaluations of previous property, evaluations of sale in lots, evaluation of public and government lands by sale, free transfer of public facilities and evaluation of transfer. First , the evaluation of previous property is as follow. ① If they evaluate a site of other's buildings as bare ground, It deserve to devaluate this assets in practise because they think that lands hold superficies. ② We need to revise evaluation timing of redevelopment areas from the day in which they start to do business to the day in which they appoint lands as redevelopment areas ③ There is possible to exist constantly an un-equilibrium between the remained residents and the moved out ones because the price of standard land is much different compare with the actual price of it in redevelopment area. we have to consider the efficiency of possible land by sale up to discrepancy when they select a standard land ④ Considering the evaluation of roads within redevelopment areas, we have to check carefully the purposes of setting roads, surroundings, relations of occupations rather than 1/3 of neighboring lands. we would reflect its results to the value levels of neighboring lands. ⑤ Prices of a land more than a optimum scale in redevelopment areas would be arranged of lower value. Because a land more than a optimum scale regard as settlement of money. We have to consider differences of development benefits up to degree of lands and evaluate them. Second, we checked the evaluation of probable assets by sale on the aspect of law and fair method. Then, we compared apartment houses, shopping centers and compound facilities with financial supports with them without financial supports. Specially, apartments houses where will be sold are assigned of prices without considering feasibility, but only with considering prices of land and a standard of construction cost In fact, we have to improve how to assign prices of land with considering configurations. Third, in case of the evaluation of the public and government lands, we investigated occupied lands and unoccupied lands through related laws. Free transfer of public facilities and evaluation of transfer were investigated fairly by rules. this rules are for facility to change their functions, and for costs of public substituted facilities