都市 再開發區域內 資産鑑定評價에 관한 硏究

문명성 한남대학교 지역개발대학원 2001 국내석사

I found that the plan of redevelopment area in city has been associated with interest groups since they worked this process. Then, the law of redevelopment in city rules to establish plan of legal management for equal exchange between previous property and property of sale in lots. This research found problems related to appraisal of real property, further proposal. In order to achieve this goals, I classify evaluations of previous property, evaluations of sale in lots, evaluation of public and government lands by sale, free transfer of public facilities and evaluation of transfer. First , the evaluation of previous property is as follow. ① If they evaluate a site of other's buildings as bare ground, It deserve to devaluate this assets in practise because they think that lands hold superficies. ② We need to revise evaluation timing of redevelopment areas from the day in which they start to do business to the day in which they appoint lands as redevelopment areas ③ There is possible to exist constantly an un-equilibrium between the remained residents and the moved out ones because the price of standard land is much different compare with the actual price of it in redevelopment area. we have to consider the efficiency of possible land by sale up to discrepancy when they select a standard land ④ Considering the evaluation of roads within redevelopment areas, we have to check carefully the purposes of setting roads, surroundings, relations of occupations rather than 1/3 of neighboring lands. we would reflect its results to the value levels of neighboring lands. ⑤ Prices of a land more than a optimum scale in redevelopment areas would be arranged of lower value. Because a land more than a optimum scale regard as settlement of money. We have to consider differences of development benefits up to degree of lands and evaluate them. Second, we checked the evaluation of probable assets by sale on the aspect of law and fair method. Then, we compared apartment houses, shopping centers and compound facilities with financial supports with them without financial supports. Specially, apartments houses where will be sold are assigned of prices without considering feasibility, but only with considering prices of land and a standard of construction cost In fact, we have to improve how to assign prices of land with considering configurations. Third, in case of the evaluation of the public and government lands, we investigated occupied lands and unoccupied lands through related laws. Free transfer of public facilities and evaluation of transfer were investigated fairly by rules. this rules are for facility to change their functions, and for costs of public substituted facilities

企業會計의 資産評價와 鑑定評價에 關한 比較硏究

김삼식 漢陽大學校 經營大學院 1986 국내석사

재개발사업의 종전·종후자산 감정평가제도 개선방안에 관한 연구

이정권 명지대학교 부동산대학원 2018 국내석사

재개발사업의 종전·종후자산 감정평가제도 개선방안에 관한 연구 이 정 권 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 조인창 재개발사업은 「도시 및 주거환경 정비법」상 규정된 정비사업중의 하나로서 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 의미한다. 우리나라의 재개발사업은 1960년대 광복과 전쟁이후 급격이 늘어난 인구로 인해 생겨난 불량정착촌과 도심의 도로나 국·공유지를 무단 점유한 무허가 불량주택에 대한 정비작업을 관할 구청에서 철거 및 거주민을 강제이주 시키면서 시작되었으며, 이후 도심외곽의 불량주택지로 범위를 확장하면서 정당한 토지소유자의 강제이주대신 주택을 재공급하는 방안이 모색되면서 1970년대 초에 재개발사업이 제도화되기에 이르렀다. 초기의 재개발사업은 도시계획사업의 하나로 규정되면서 공익성을 가진 공익사업의 하나로 보았으나, 현재의 재개발사업은 공익사업의 성격보다는 민간조합이 시행하는 수익사업의 성격을 띄게 되고 종전자산의 평가도 조합원의 출자자산에 대한 상대적 가치비율이 강조됨에 따라 기존 공익사업에 적용되던 평가기준이나 평가방식 등의 변화가 필요하게 되었고, 종후자산의 평가도 시·도 조례에 위임하였다가 삭제되어 평가에 혼선을 빚게 되었다. 우리나라 재개발사업의 사업방식은 ‘관리처분계획방식’과 ‘수용방식’이 혼용된 우리나라만의 독자적인 방식으로 발전되었음에도 불구하고 재개발사업의 성격을 법적·이론적으로 제대로 정립하지 않은 상태에서 관련 종전·종후자산의 감정평가가 진행되다 보니 감정평가 기준과 방법, 기준시점 등 여러 가지 사안에 대하여 다양한 이론(異論)이 생겨나고 있다. 또한 빠른 사업시행에만 초점을 맞추다 보니 평가가액에 대한 불복절차나 종전·종후자산의 재평가규정 등 최소한의 권리구제 절차 등이 없이 관련 법률이 규정됨에 따라 제도상 문제점이 지속적으로 지적되고 있다. 따라서 본 연구에서는 우리나라 재개발사업의 성격을 명확히 파악을 하고 우리나라 재개발사업 관련 법률의 연혁, 「도시 및 주거환경 정비법」상 재개발사업의 절차 및 관련 종전·종후자산 감정평가 제도를 살펴보아 감정평가 제도상의 문제점을 파악하여 보다 합리적이고 공정한 감정평가가 될 수 있도록 이에 대한 개선점을 제시하였다. 첫째, 우리나라 재개발사업은 사업방식이 ‘관리처분계획방식’과 ‘수용방식’이 혼용되어 발전하였으나, 관련 법률에 종전자산 평가에 대한 기준이 규정되어 있지 않으므로 우리나라 재개발사업만의 독자적인 특징을 반영한 종전자산 평가기준을 관련 법률상에 규정하여야 하고, 종후자산 감정평가의 경우도「도시 및 주거환경 정비법」상 평가기준을 명확히 하지 않은 채 ‘시·도 조례에 위임규정’을 삭제하여 평가기준에 대한 혼란이 계속되고 있으므로 관련 법률상에 종후자산의 감정평가에 대한 기준을 명확하게 규정하여야 한다. 둘째, 우리나라의 재개발사업은 ‘관리처분계획방식’에 의해 진행되는데 이는 실질적으로 ‘권리변환방식’의 성격을 가지므로 동일한 시점을 기준으로 하여 종전·종후자산을 평가하여 권리변환을 하는 것이 타당하다고 보여지며, 법률규정상 최초 ‘사업시행계획 인가 고시일’만을 규정할 것이 아니라 일본「도시재개발법」이나 우리나라「토지보상법」등을 참조하여 ‘관리처분계획 인가 고시가 되지 않을 경우 1년의 시간 경과 후에는 그 다음날을 기준으로 평가’하거나 ‘사업시행계획 인가 고시일로부터 3년이 경과한 경우 사업시행계획 변경인가가 있는 경우 변경고시일로 평가’하도록 하는 등 상황에 따른 유연한 법률규정의 제정이 필요하다. 셋째, 재개발사업의 관리처분계획 인가 과정에서 관계 권리자들의 가장 많은 민원제기 대상이 되는 것 중 하나가 종전자산 평가임에도 불구하고 우리나라는 이에 대한 불복할 수 있는 절차가 법률 규정에는 없어 문제가 되고 있으므로 최소한의 권리구제 절차로서 종전자산 가격에 대한 불복절차를 법제화할 필요성이 있다. 넷째, 재개발사업은 통상 장기간에 걸쳐서 진행되고 있으며, 관리처분 등이 없이 사업의 진행이 장기간 도과한 경우에 재개발사업의 내·외부 환경이 변화하고 부동산 시장 상황이 바뀌면 사업계획의 변경이 있을 수 있으나, 최초 ‘사업시행인가의 고시가 있은 날’을 기준으로 종전자산을 평가하도록 하고 있을 뿐 재평가절차에 대해서는 규정하고 있지 않다. 따라서 일정기간이 도과되거나 사업계획의 변경이 있는 경우 등 사안에 따라 재평가할 수 있는 절차를 마련하여야 할 것이다. A Study on the Improvement of the previous Property & the Estimated Value of Parcelled-out Property Appraisal Method for Redevelopment Project Lee Jeong-kwon Department of Real Estate Graduate School of Real Estate, Myongji University Directed by Professor Cho In-chang The housing redevelopment project is one of the rearrangement projects stipulated in the 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」 and means the project of rearranging infrastructure for rearrangement within the rearrangement zone or improving or building housing and other structures to restore urban functions. In Korea, the housing redevelopment project began with the competent district office enforcedly demolishing buildings or other structures and relocating residents in the rearrangement project for low-quality settlements resulting from the rapid increase in the population in the 1960s after the liberation of the Korean peninsula from Japanese domination and the outbreak of the Korean War and for unlicensed low-quality illegally occupying downtown roads or national and public land. As its scope extended to the low-quality residential area on the urban outskirts ever since, the scheme was considered to provide legitimate landowners with housing instead of their enforced relocation, and the housing redevelopment project was institutionalized in the early 1970s. The early housing redevelopment project was viewed as one of public works projects as it was defined as one of the urban planning project. But current housing redevelopment project takes on a character of the revenue-making business rather than that of public works projects executed by the private-sector association and the appraisal of the pre-project asset has emphasized the proportion of relative values on the assets invested by the association member, changes has been needed in the appraisal criterion and method applied to the existing public service. And the appraisal of the post-project assets was left to the municipal and provincial ordinances, and its abrogation led to confusion in appraisal. The project method of the housing redevelopment project in Korea has developed into its own independent method combining the 'management disposal method' with the 'expropriation method'. The appraisal of related pre-project and post-project assets has been conducted under the situation that the character of the housing redevelopment project has not properly been established in a legal and theoretical sense, which has led to diverse divergent opinions about several matters such as the appraisal criterion and method, the reference point and so on. And the current project has focused on the rapid execution of the project alone, and its institutional problems has continually been pointed out as relevant laws have been enacted without the minimum procedures for the remedy for violation of private rights such as the procedures for application for objection to the appraised value or the provisions of reappraisal of pre-and post-project assets. Accordingly, this study attempted to grasp the character of the housing redevelopment project and investigate the origin of laws relevant to the housing redevelopment project, the procedures for the housing redevelopment project and the relevant pre-and post-project assets appraisal system in the 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」. And it grasped problems in the appraisal system and presented the point of their improvement for more reasonable and fair appraisal. First, our housing redevelopment project has evolved towards the mixed method of the ‘management disposal method’ and the ‘expropriation method’, but as the criterion for appraisal of pre-project assets is not prescribed in relevant laws, the pre-project asset appraisal criterion reflecting the independent characteristic of our housing redevelopment project alone should be prescribed in relevant laws. The delegation provisions to municipal and provincial ordinances was eliminated without clearly prescribing the criterion for appraisal of post-project assets in the 「Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」, which continually leads to confusion in the appraisal criterion. Therefore, the criterion for appraisal of post-project assets should be clearly provided in relevant laws. Second, our housing redevelopment project is executed in a 'management disposal method'. It is thought that it is valid to appraise the pre- and post-project assets with the identical point in time as the basis and change a claim to those assets as it actually has a character of ‘claim conversion method’. The date of public announcement of approval of the project execution plan is not only specified for the first time in the provisions of the law. And there is a need to refer to the 「Urban Redevelopment Act」 in Japan or the 「Act on Acquisition of and Compensation for Land, Etc. for Public Works Projects」 in Korea. In case the approval of the ‘management disposal plan is not publicly announced, the assets should be appraised with the next day as the basis after the passage of the one-year period or in case the change of the project execution plan is approved after the elapse of the 3-year period from the date of approval of the project execution plan, the assets should be appraised with the date of public announcement of its change. Like this, there is a need to enact the provisions of the law flexibly according to the situation. Third, one of the matters subject to civil complaints filed by relevant rightful claimants in the process of approving the management disposal plan of the housing redevelopment project is the absence of the procedure for rightful claimants to object to the appraisal of the post-project assets in the provisions of the law. Therefore, there is a need to legislate the procedures for rightful claimants to object to the appraised value of the post-project assets as the minimum procedure for remedy for violation of private life. Fourth, in case a long-term period has been spent on the execution of the project without management disposal as the housing redevelopment project usually requires a long-term period, its internal and external environments may have changed and the situation of the real estate market may have changed. In this case, the change of the project plan may occur but the post-project assets are supposed to be appraised with the first date of public announcement of project execution approval as the basis. There are no provisions of the reappraisal procedures. Accordingly, there is a need to specify the procedures for reappraisal of post-project assets according to such cases as the elapse of a given period or the change of the project plan. Key words : housing redevelopment project, appraisal system, pre-project assets, post-project assets

리츠시장 분석을 통한 리츠시장의 참여가능성에 대한 연구

백은경 서울시립대학교 2011 국내석사

1990년대 말 외환위기 당시 우리나라 부동산시장은 급격한 침체를 경험하였으며, 외환위기 이후 부동산시장의 개방과 외국 부동산서비스회사의 국내진출 등으로 부동산서비스업의 경쟁이 가속화되어 왔다. 최근 국제적인 금융위기 속에서 금융시장 환경의 변화는 부동산 시장에도 영향을 미치고 있다. 부동산평가업계 역시 이와 같은 시장 환경의 변화 속에서 양적인 성장은 물론 질적인 측면에서의 지속적인 성장을 위한 변화의 필요성이 강조되고 있다. 리츠의 문제점은 과세문제, 일반투자자의 간접투자에 대한 신뢰 부족 등이 있으며 관련 전문 인력의 부재 역시 문제점으로 지적되고 있다. 현재 상황으로는 아직 부동산의 수익성을 높일 수 있는 전문 인력을 통한 부동산 경영의 개념과 운영 노하우가 제대로 성립되거나 보급되지 못한 상태이므로 투자자들이 투자수익에 대한 확신을 가질 수 없고, 투자가 이루어진다고 하더라도 성공적인 투자 결과는 이끌어 내기 힘들어 보인다. 이러한 문제를 개선하기 위해서는 관련 전문 인력 양성이 시급하다. 따라서 감정평가의 업무영역 확대와 더불어 간접투자에 대한 신뢰성 부여 등을 통한 리츠 시장의 활성화를 위하여 부동산시장에서 리츠와 관련한 감정평가법인으로서 부동산투자회사의 설립방안 등을 모색할 필요가 있다. 감정평가업계가 리츠 관련 시장에 참여하기 위해서는 각 대안의 유용성과 한계를 숙지하고 있어야 한다. 현실적으로 배당금을 유보하지 않는 감정평가법인의 수익구조상 자금모집 문제 측면이나 운영관리의 노하우가 없는 상황에서 자산관리회사의 설립은 다소 문제가 있을 것으로 보인다. 또한 부동산 투자자문회사의 경우 감정평가법인의 수익구조나 리츠시장 활성화에 큰 기여를 하기 어려움이 있다. 따라서 부동산투자회사의 설립을 통해 리츠시장 활성화를 통한 부동산시장의 안정성을 꾀할 수 있고, 감정평가법인의 수익구조 개선이나 인력재배치 등의 문제를 해결할 수 있으리라 판단된다. 이 연구에서 살펴본 바와 같이 리츠는 다양한 기능과 역할을 가지고 있다. 이 때문에 리츠를 부동산산업의 꽃이라고 부르기도 한다. 감정평가업계의 리츠시장 참여는 감정평가법인의 수익률 제고나 인력의 재배치 측면에서도 그 의미가 있을 것이며, 리츠시장 활성화에도 그 의의가 클 것이다. The financial crisis in late 1990s attacked real estate market of Korea and it is still threaten by another international financial crisis of today. In this tough situation, real estate services market has became more and more competitive, because real estate market was opened to foreigner. Theses changes has also forced real estate appraisal related cooperation to be evolved into sustainable structure. Investors have had a little interested in REITs in Korea due to uncertain investment returns and insufficient professional human resources for REITs administration. In other words, REITs market in Korea is in an early stage that many of REITs companies do not possess the strategy to increase their profits. Therefore, it is hard for investors to entrust their capital to REITs companies. To resolve the problem, REITs expertise should be trained. Plus, expanding business boundary of land appraisal cooperation to REITs appraisal also can be considered for vitalizing REITs industry. For land appraisal co-operations' entering REITs industry, they should know whether their current system is suit for running REITs business. Unfortunately, it seems that the current operation system of most land appraisal companies is not adequate for managing REITs business, because they do not possess any strategies for REITs investment and fundraising. Therefore, establishment of real estate investment company could promote market stabilization of REITs market, and appraisal companies should consider restructuring if they wish to enter REITs industry. REITs are often mentioned as the flower of real estate industry, because process of REITs requires complex functions. Participation of land appraisal company in REITs market will enhance net profit of the company and vitalize REITs industry. Keywords: REITs, Appraisal Cooperation, REITs Company, Asset Management Company, Real Estate Investment Advisory Company

유형자산 재평가 모형 적용시 재무제표에 미치는 효과 분석 : K-IFRS 조기적용 기업을 대상으로

권덕희 연세대학교 경제대학원 2011 국내석사

국제적인 자본시장이 통합되는 추세에서 국제회계기준(International Financial Reporting Standards)이 우리나라에도 도입되었다. 이는 한국채택국제회계기준(K-IFRS)으로 불리운다. 본격적인 K-IFRS의 도입은 2011년 회계연도부터이며, 기존의 기업회계기준과 회계처리 결과에서 차이가 발생할 것으로 예상된다. 이에 본격적인 K-IFRS의 시행에 앞서, 사전에 조기도입을 공시한 기업을 대상으로 재무제표에 미치는 영향을 분석할 필요성이 높다. K-IFRS 조기도입 기업을 대상으로 자산, 자본, 부채, 부채비율 등을 분석한 결과, 동일시점의 동일 회계자료를 근거로 재무제표를 작성하였음에도 불구하고 변동이 나타났다. 이는 K-IFRS의 특징인 ‘연결재무제표의 적용‘으로 인하여 나타난 것으로 분석되었다. K-IFRS의 또 다른 특징인 유형자산 재평가모형을 적용 시에 부채비율은 큰 폭의 감소가 나타났다. 감소의 효과는 유형자산 총액이 자산총액에서 차지하는 비중이 클수록, 총자산총액 규모가 일정규모 이상 일수록 크게 나타났다. K-IFRS가 본격적으로 적용되는 2011년 이후에도 상기의 효과가 나타나는지의 여부를 확인할 필요성이 높으며 유형자산 재평가 모형의 순기능에도 불구하고 역기능 또한 발견되는 바, 이에 대한 개선 및 보완이 필요한 시점이다.

상속세 및 증여세법상 비상장주식 평가제도 개선에 관한 연구

전서영 건국대학교 행정대학원 2022 국내석사

「상속세 및 증여세법」(이하 “「상증세법」”이라 한다) 상 주식에 대한 가치평가는 원칙적으로 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액인 시가에 의하여 평가하고 있다. 주권상장법인의 주식은 유가증권시장에서 자유롭게 거래가 이루어지고 있어 시가가 존재하고 누구나 쉽게 확인이 가능하다. 그러나 비상장주식의 경우 거래시장이 존재하지 않아 대부분 시가가 불분명하고 소수 주주가 법인의 주식 전부를 보유하고 있는 특성상 주식거래가 드물게 이루어지기 때문에 시가를 통한 공정가치를 산출하기 어려움이 있다. 현행 「상증세법」에서는 시가주의를 기본원칙으로 적용하고 있으나 비상장주식처럼 시가가 불분명한 경우 과거 3년간 순손익액에 의한 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 가중평균하여 산정하는 보충적 평가방법으로 평가하고 있다. 하지만 보충적 평가방법은 포괄적이고 획일적으로 규정되어 있어 평가대상기업의 산업․업종․규모․재무상태 등 개별적인 특성을 반영하지 못하여 과대평가 또는 과소평가되어 시가를 객관적으로 평가하기 어렵다. 또한 조세공평주의가 훼손된다는 논란이 있어 수차례 평가방법이 개정되었으나 정형화된 형태는 변함없이 유지되고 있어 비상장주식의 실질가치를 산정하는데 한계가 있다. 본 연구에서는 현행 세법상 비상장주식 평가제도의 관련 법 규정과 선행연구, 기업가치 평가방법, 주요 국가의 평가제도를 비교․검토하는 문헌적 연구방법을 채택하여 적정성을 분석하고 이를 토대로 문제점과 개선 방안을 제시하였다. According to the 「Inheritance Tax and Gift Tax Act」, the valuation of stocks, in principle, is based on the market price, which is the value that is generally recognized as being established when freely traded between unspecified people. Stocks of listed corporations are freely traded in the stock market, so they have a market price, and anyone can easily check them. However, in the case of unlisted stocks, it is difficult to calculate the fair value based on the market price as there is no market for the trading of unlisted stocks. In addition, it is due to rare stock transactions wherein few shareholders hold almost all shares of the corporation. In the current 「Inheritance Tax and Gift Tax Act」, the market value principle is applied as a basic principle.

소비자 경험이 브랜드 지식 구조와 브랜드 자산에 미치는 영향에 대한 연구

오상수 서울대학교 대학원 2004 국내석사

(A) study on the financial asset investment strategy process for the service design of art valuation

Lee, Cheoljin Sungkyunkwan University 2024 국내박사

As the financial industry develops and changes, investment diversification and asset management services for financial assets are constantly changing. On the other hand, Due to sudden changes in the financial environment or financial assets, such as a financial crisis, each financial institution continues to generate non-performing loans, and these non-performing loans are sold to external parties to manage financial soundness. The bonds sold in this way are called non-performing loans. In other words, it is called a“Non-Performing Loan (NPL),”and NPL refers to a loan in which it is unlikely or difficult to recover the money lent by a financial institution. Art investment, which has recently been in the spotlight as a new investment source for financial assets, is growing steadily as financial assets flow into the art market as traditional investment markets such as real estate and stocks slump. Investment in art, which in the past was considered the exclusive preserve of high-net-worth individuals, is changing with new trends such as the development of sales channels for new artists, demand and participation of the MZ generation, and NFT (Non-Fungible Token) , while investment in art through existing traditional galleries, etc. It is forming a market that relies on limited valuation information and aesthetic value for investors. Therefore, in this study, the definitions and processes of each stakeholder for financial asset investment and art investment were analyzed, and the art valuation service design was designed based on the analysis results. To verify the design, I visited art fairs and galleries to conduct stakeholder interviews, and implemented a prototype using ProtoPie to conduct user experiences with 50 people. I verified the hypothesis through the log data derived in this way and presented an art valuation service design that reflects this. 금융산업의 발전과 변화에 따라 금융자산에 대한 투자 다각화와 자산관리 서비스는 꾸준히 변화하고 있다. 반면, 금융위기 등 갑작스런 금융환경 또는 금융자산의 변화로 인해 각 금융기관들은 부실채권이 지속 발생하고 있으며, 재무건전성 관리를 위해 이러한 부실채권을 외부에 매각하고 있다. 이렇게 매각되는 채권을 부실채권, 즉“NPL(Non-Performing Loan)”이라고 하며, NPL 은 금융기관이 대출해준 금전을 회수할 가능성이 없거나 어렵게 된 채권을 의미한다. 최근 금융자산의 새로운 투자처로 각광받고 있는 미술품 투자는 부동산, 주식 등 전통 투자 시장이 부진하자 금융자산이 미술품 시장으로 유입되며 꾸준히 성장하고 있다. 과거 고액 자산가의 전유물로 여겨졌던 미술품 투자는 신진 작가들의 판로 개척, MZ 세대의 수요와 참여, NFT(Non-Fungible Token) 등 새로운 트렌드로 변화해 가고 있는 반면, 기존 전통적인 갤러리 등을 통한 미술품 투자는 투자자들에게 제한된 가치평가 정보와 심미적 가치에 의존하는 시장을 형성하고 있다. 따라서 본 연구에서는 금융자산 투자와 미술품 투자에 대한 각 이해관계자 정의 및 프로세스를 분석하였으며, 분석 결과를 통해 미술품 가치평가 서비스디자인을 설계하였다. 설계에 대한 검증을 위해 아트페어, 갤러리를 방문하여 이해관계자 인터뷰를 실시했으며, ProtoPie 를 활용한 프로토타입을 구현하여 50 명에 대한 사용자 경험을 실시했다. 이렇게 도출된 로그데이터를 통해 가설을 검증하고 이를 반영한 미술품 가치평가 서비스디자인을 제시하였다.