대규모 복합용도시설의 기능복합 특성에 관한 연구 : 수도권 사례를 중심으로

김종윤 단국대학교 일반대학원 2010 국내석사

소득의 증가에 따라 다양한 문화적 욕구가 확대되면서 대도시권 내 복합용도시설의 개발에 대한 욕구가 증대하고 있다. 국내의 각 지역에서도 지역경제의 활성화나 도시의 랜드마크(Landmark) 조성을 위하여 경쟁적으로 대규모 개발사업의 형태로 복합용도시설의 개발을 추진하고 있다. 하지만 최근 복합용도시설의 기능이 복잡화되고, 규모가 커짐에 따라 유치 기능과 그에 따른 개발환경과의 상관관계를 살펴보는 것이 중요할 것이다. 또한, 현재 국내에서 활발하게 진행 중인 도심재개발사업 및 신도시 PF사업에서 대규모 복합용도시설이 진행되고 있으나 체계적인 기능 도입에 대한 고려가 미흡하고 획일적인 유형으로 계획되고 있다. 본 연구에서는 현재 국내 대규모 복합용도시설의 실태를 분석하고, 개발환경에 따라 복합용도시설의 기능이 체계적이고 다양하게 도입될 방향 제시와 복합용도시설의 개발에서 지향해야 할 방향 제시를 하였다. 연구의 방법으로 대규모 복합용도시설을 대상으로 복합기능의 점유율에 따라 4개의 유형으로 구분하고, 4개의 유형이 개발 환경에 따라 어떻게 변화하는지를 분석하였다. 그리고 복합의 정도가 어떠한 개발환경 요소에 의해 영향을 받는지 살펴보았다. 실증분석에 앞서 복합용도시설의 기능복합 특성에 대한 유형 분류를 위해 군집분석(cluster analysis)을 실시하여 유형을 구분하여 일원분산분석(ANOVA)과 빈도에 의한 분석을 실시하였다. 그 후 복합의 정도에 미치는 영향을 분석하기 위해 오차분산(error variance)을 줄이고 종속변수에 대한 보다 충실한 설명이나 예견이 가능한 다중회귀모형(Multiple Regression Model)을 사용하였다. 대규모 복합용도시설의 사례를 선정하기 위해 복합용도시설에 대한 이론적 고찰과 선행연구를 통해 복합용도시설의 정의를 내리고, 이를 바탕으로 국내에 본격적으로 복합용도시설이 선보이게 된 1980년대 초부터 2009년 9월까지 개발 유무와 상관없이 현재 계획 중인 사례도 함께 선정하였다. 선정 기준은 세 가지 이상의 상이한 기능요소들을 갖춘 시설이며, 개발대상지의 연면적이 약 100,000㎡ 이상인 사업이고, 사업의 대상지가 단일 사업지에 있는 사업을 기준으로 하였으며, 이를 통해 수집한 총 34개 사례를 대상으로 분석하였다. 본 연구에서는 복합용도시설을 기능의 점유율에 따라 ‘주거중심복합형’, ‘교통중심복합형’, ‘업무중심복합형’, ‘상업중심복합형’으로 4개의 군집으로 구분하였는데, 각 군집과 개발환경 특성과의 분석결과는 다음과 같다. ‘주거중심복합형’은 상업지역에 주상복합의 형태로 개발되어 높은 층수를 나타냈으며 주변 종사자수가 적고, 가구수가 많은 지역에 입지하여 개발되고 있음을 나타냈다.‘교통중심복합형’은 노후 철도역, 지하철역, 버스터미널 등을 재개발한 것으로 다른 군집에 비해 낮은 층수로 개발되었으며, 대중교통과 연계한 개발이 이루어 졌다. ‘업무중심복합형’은 오피스 특성 상 랜드마크(Land Mark)가 강조되기 때문에 높은 층수를 보였으며, 광로에 접하고 주변 종사자수가 높은 기존 업무중심지역에 개발되는 것으로 나타났다. ‘상업중심복합형’은 고객 집객을 위하여 대중교통수단이 잘 이루어진 역세권 주변에 개발되는 것으로 나타났으며, ‘교통중심복합형’과 같이 대중교통과 연계한 역세권에 개발되는 것으로 나타났다. 복합용도시설의 기능복합의 다양성을 나타내는 복합의 정도에 영향을 주는 요인은 연면적이 클수록 다양한 기능이 복합되며, 종사자수가 적을수록 기존 주거, 업무, 상업기능 외에 문화 및 여가 등 다양한 컨텐츠들을 개발하여 고객을 유인하는 것으로 나타났다. 그리고 민간에서 개발할 경우 다양한 기능을 복합화 보다는 수익성이 있는 특정기능들만이 복합되어 개발되는 것을 알 수 있었다. 본 연구를 수행하면서의 한계점은 다음과 같다. 아직 개발 사례가 적은 대규모의 복합용도시설의 범주에서만 다루었기 때문에 기능군집별과 개발특성 사이에 관계와 복합의 정도에 미치는 영향에서 유의한 결과는 나타나지 않았다. 이는 아직 국내 복합용도시설이 확실하게 자리 잡지 못하였으며, 향후 도심재개발과 관련하여 많은 복합용도시설이 개발될 예정이기 때문에 현재에서 유의한 결과를 분석하는 것이 시기 상 이르다고 볼 수 있다. 하지만 현재 국내에서 개발되었거나 계획 중인 사례를 통해 분석함으로써 앞으로 발전해야 할 국내 복합용도시설 과정에서 큰 도움이 될 것으로 기대되며, 향후 대규모의 복합용도시설을 개발할 시 체계적인 기능 도입이 이루어질 수 있는 방향이 될 것으로 사료된다. This research aimed at large-scale mixed-use facilities. It divided the mixed functions of the large-scale mixed-use facilities into 4 types according to the occupancy and analyzed how 4 types have changed according to an environment. In addition, it examined the mix is influenced by what element of development environment. The division of types was made by conducting the cluster analysis for the classification of types toward the functional mixed-use characteristics of the mixed-use facility prior to the empirical analysis. For the analysis, one-way ANOVA were conducted. In addition, in order to analyze the effect on the degree of the mix, Multiple Linear Regression Model was used in which the error mean square (error variance) was reduced and the more substantial description about the dependent variable or prediction is available. Mixed-use facility was defined through theoretical investigation about the mixed-use facility and preceding researches in order to select the cases of the mixed-use facility. Based on the definition of the mixed-use facility, cases were selected from the early of 1980s, which was the time when the mixed-use facility got down to be exhibited in a nation on a full scale, to September of 2009, which is inclusive of being currently planned, regardless of the development and non development. The standard of selection was the facility that has more than 3 different functional elements and the total area of the development subject area is about over 100,000㎡. The subject site puts business at the single business site, and total 34 cases were analyzed. In this research, the mixed-use facility was classified into 4 clusters; 'Residence centered cluster-type', 'Transportation centered cluster-type', 'Task centered cluster-type', and 'Marketplace cluster-type' according to the occupancy of function. The analysis result between each cluster and development environment characteristics are as follows: Most mixed-use facilities are being developed in the sub-center of a metropolis and newly built urban community. In case of residence centered type, mixed-use facilities are relatively more distributed in the outskirts of the city like the newly built urban community than in the existing center of a city. In case of the center of a city, the business promotion seems to be difficult due to the compensation expense of the land and the high compensation of the business profit. It is judged that the method for the activation of city regeneration is required in order to solve this problem. In the analysis of the characteristics of the business subject, mixed-use facility which is developed in the public sector appeared to be exceedingly rare. Thus, it is considered that the contribution to the activation of the center of a city is needed by promoting the mixed-use facility, which is led by the public sector. Since 'Residence centered cluster-type' was developed as a form of residential and commercial complex in the commercial area so that it is displayed with the high stories and it is located and developed in the region where there is a small number of commercial population and a large number of households. 'Transportation centered cluster-type' was to redevelop the superannuated station, the subway station, the bus terminal, and etc. It was developed as the low stories compared to other cluster, in which the development is connected to the 'public transportation,'. ‘Since the Land mark is emphasized in the 'Task centered cluster-type' due to the characteristics of office, high stories are shown. It is in contact with the wide road and is seen to be developed in the existing business central region where the neighboring commercial population is high. 'Marketplace cluster-type' appeared to be developed around the railway station sphere in which the public transport is well established for the gathering of clients. It appeared to be developed in the railway station sphere which is connected with public transportation like 'Transportation centered cluster-type'. The change of the environment according to clusters were analyzed between the functional mixed-use cluster and development environment characteristics, while the characteristics of development environment were analyzed by using the multiple linear regression analysis in order to elucidate the characteristics of development environment, which has an effect on the extent of the mix after grasping the degree of the mix by marking the function, which is applied to each case as quantity. The factors affecting the degree are as follows: as the total area is large, various functions are mixed. As the commercial population is small, various contents such as culture, leisure, and etc besides the existing residence, a task, and the commercial function are developed in order to allure customers. In addition, in case of being developed by the private sector, it is revealed that specific functions which hold the profitability rather than various functions were mixed and developed. The limit in performing this research is as follows: Since the development cases are confined to the category of the small number of large-scale mixed-use facility in this research, the access to the significant result is insufficient in the aspect of the effect on the relationship between the function clusters and development characteristics, and the degree of the mix. It indicates that the research of the mixed-use facility should be settled in a nation. Many mixed-use facilities in connection with the urban redevelopment are scheduled to be developed in the future. However, it is expected that the analysis of cases which are currently developed and planned will be conducive to in future study of the mixed-use facility. It is considered that it will suggest the direction for the introduction of the systematic function in case of developing the large-scale mixed- use facility.

복합용도시설의 개방공간 디자인 요소와 이용자 선호에 관한 연구

김선영 연세대학교 대학원 2011 국내박사

대규모 복합상업시설 개발의 용도복합 구조화에 관한 연구

성영수 건국대학교 부동산대학원 2017 국내석사

The purpose of this study is to analyze the unique characteristics of mixed-use development projects. In order to achieve this goal, questionnaires were distributed to professionals in the industry, and eleven highly popular and well-trafficked commercial complexes in Seoul were chosen for review. The properties were divided into three categories based on the specific use of each-residential, retail, and office and were quantitatively reviewed for location, region, function, and ownership based on each property's occupancy rate. A total of forty-nine companies that included construction, design, consulting, financing firms and other commercial enterprises participated in the survey to gather data on how to maximize mixed-use development for commercial purposes. Additionally, the study helped to assess future prospects such as scale, demand, region, success factors, business plans, and potential problems. The survey concluded as follows: First, K-average flock analysis revealed that the largest proportional use of physical space in mixed-use development is for retail purposes. From the perspective of effective land use planning, projects housing mostly retail and department stores require large building sites, whereas projects housing mostly office units require smaller lots with high-rise structures. Second, It is essential that mixed-use development projects include facilities for arts and culture, and businesses, hospitality, and residences in that order. It is noticeable that Grade “A” offices and luxury hotels rated with a minimum of 4-stars occupy the majority in each category. Third, The survey concluded that location is the most vital factor for mixed-use development properties. Results favored placing such properties near transit stations with more than two subway routes and a total floor area larger than 330,000㎡. Fourth, Regarding regional considerations, the survey concluded that demographics together with large residential occupancy play key roles and contribute to the need to increase the total floor area proportionally. Finally, it is concluded that in structuring mega-sized mixed use development projects with the total floor area of at least 330,000㎡, SRSC(Super Regional Shopping Center) should be included as a primary facility along with arts & culture facilities such as movie theaters, Grade “A” offices, and hotels rated with a minimum of 4 stars. Also, as for the process of combining the facilities, residences & officetels, urban-retail, sports, and arts & culture should be considered in that order. 본 연구에서는 국내 서울소재의 복합상업시설의 사례를 통한 용도복합화 특성에 대해 분석하기 위하여 우선적으로 전문가 집단의 설문을 통해 빈도수가 가장 높은 대상 11개소를 선정하였다. 선정된 사례를 통해 용도복합의 특성에 따라 주거중심복합, 판매중심복합, 업무중심복합의 유사한 3군집으로 분류하고 각 군집에서의 입지적 특성과, 지역적 특성, 물리적 특성, 사업주체별 특성 등을 용도별 점유율 유형에 따라 정량적으로 분석하였다. 또한 전문가집단의 설문 조사를 통해 대규모 복합상업시설 개발 시 판매시설과 시너지가 극대화 될 용도의 선호도 순위를 시공사, 시행사, 금융 및 신탁사, 컨설팅사, 설계 및 감리사 등의 49개사 전문가 집단별로 정량적으로 분석하였다. 또한 규모, 수요, 지역, 성공요인, 사업계획, 문제점 등의 향후 전망에 대해서도 설문조사를 하였다. 복합용도개발 사례와 전문가 설문조사에 의한 대규모 복합상업시설 개발의 용도복합화 특성화에 대한 분석의 결과는 첫째, K-평균 군집분석 결과로 판매시설이 복합상업시설에서 차지하는 비중이 매우 높으며, 토지의 효율성 제고 측면에서는 판매시설의 비중이 큰 것은 대지가 비교적 크고, 업무시설의 비중이 큰 것은 층수나 규모가 큰 것으로 분석되었다. 둘째, 복합상업시설 개발 시 판매시설과 복합할 용도는 영화관 등의 문화및집회시설이 필수시설이며 미세한 차이는 보이지만 업무시설, 숙박시설, 공동주택의 순으로 계획하는 것이 바람직하며, 각 용도의 특성은 판매시설의 경우 쇼핑센터가 차지하는 비중이 높고, 업무시설의 경우 A등급 이상의 Office, 숙박시설의 경우 4성급 이상의 고급호텔이 비중이 높은 것으로 나타났다. 셋째, 입지적 특성은 LOCATION이 가장 중요하고 지하철 노선이 2개이상 중복되는 환승위치에 배치되어야 하며, 연면적은 330,000㎡이상의 규모가 선호도가 높은 것으로 나타났다. 넷째, 지역적 특성에 대한 상관관계 분석 결과로는 인구구성에 매우 큰 영향을 받고 인구규모가 크면 연면적의 크기도 커지는 정비례 현상이 나타나며, 그중에 세대수가 가장 큰 영향이 있다는 결론이 도출되었다. 또한, 구도심의 도심재생을 기반으로 발전될 것이라는 의견보다 신도시나 교외지역을 중심으로 발전될 것이라는 의견이 우선적이라고 조사된 것은 의외의 결과라 할 수 있으며, 이는 구도심의 경우 토지의 확보나 명도 등 사업지를 확보하는데 소요되는 기간과 비용의 리스크(RISK), 그리고 장기간 소요되는 인허가 기간 등의 부담 등을 감안한 것으로 사료되며, 비교적 토지의 형태가 정형화되고 확보가 용이하며 인허가가 다소 간소화될 수 있다는 신도시 등의 컨디션이 고려된 것으로 사료된다. 마지막으로, 약 330,000㎡(100,000평)이상의 대규모 복합상업시설 개발시 용도복합의 구조는 초광역형 쇼핑센타(SRSC)를 기본으로 하고 영화관 등의 문화집회시설을 설치하여야 하며, 업무시설은 A등급 이상의 규모와 숙박시설은 4성급 이상의 등급으로 구성하고, 주거시설 및 오피스텔, 근린생활시설, 운동시설, 관람시설, 기타 용도의 순으로 융복합하여야 한다는 결론을 도출할 수 있었다.

복합용도 상업시설의 환경계획 특성에 관한 연구 : Christopher Alexander의 'pattern language'에 의한 분석을 중심으로

유창욱 성균관대학교 일반대학원 2011 국내박사

본 연구는 도시환경으로서 복합용도 상업시설에 적합한 환경을 조성하기 위하여 크리스토퍼 알렉산더의 패턴언어를 적용하여 복합용도 상업시설의 환경계획 특성을 밝혀보고자 하는 연구로써 국내 · 외 대표적인 복합용도 상업시설을 대상으로 연구가 진행되었다. 본 연구에서는 먼저, 대표적 복합용도 상업시설 사례의 문헌 고찰 및 현장 조사에 의해 기초적 자료를 마련하였으며, 환경계획 특성 분석을 위한 패턴언어 선정을 위하여 도시환경에서의 시기별 패러다임에 변천과 최근에 새롭게 적용되고 있는 계획 개념들을 고찰하여 새로운 패턴언어를 구성함으로써 기존에 정립된 패턴언어의 한계점을 극복하고자 하였다. 그리고 이러한 과정을 통해 선정된 새로운 패턴언어를 국내 · 외 사례에 적용시켜 환경적 요소별로 분석해봄으로써 복합용도 상업시설의 환경계획 특성을 고찰하였다. 본 연구에서 조사된 내용 및 환경계획 특성은 다음과 같다. 첫째, 복합용도 상업시설에서는 사람들이 다양한 체험을 경험할 수 있도록 여가 및 오락과 관련된 다양한 용도를 수용하여야 하며, 공유공간과 결절부에서는 보행자의 지속적인 행위를 유발할 수 있는 이벤트 및 공연을 유치하여 보행자가 잠시라도 오래 머물 수 있도록 다양한 기능을 배치하여야 한다. 둘째, 다양한 용도가 결합되어 있는 복합용도 상업시설에서는 다양한 활동 또한 일어나게 되는데 이러한 활동들을 공유공간, 보행공간, 결절부 등 어느 위치에서나 관찰할 수 있도록 하여 사람들이 활동에 참여하거나 그러한 활동에 대한 기대심리를 상승시킬 수 있도록 환경계획이 이루어져야 한다. 셋째, 도심지에 입지하는 복합용도 상업시설은 입지할 지역의 매력적인 장소로서의 역할을 할 수 있도록 주변지역의 자연적, 환경적 요소와 도심지 재생 요소를 고려하여 계획이 이루어져야 하며, 건물의 디자인, 색체, 장식 등과 같이 경관적 측면에 대한 고려 또한 이루어져야 한다. 넷째, 복합용도 상업시설의 보행공간을 계획함에 있어서 방문자들이 인지 지도를 쉽게 그릴 수 있도록 계획하여야 한다. 이를 위해서는 다양한 공공공간을 특색 있게 계획하여야 하며, 이러한 공공공간들을 연속적으로 보행할 수 있도록 동선계획을 고려하여야 한다. 그리고 다양한 용도들이 공공공간과 직/간접적으로 연계되도록 하여 공공공간에 접하는 용도의 기능에 따라 구역이 나누어질 수 있도록 계획하여야 한다. 여섯째, 복합용도 상업시설 계획에 있어서 앞서 살펴보았던 특징들은 총체적 관점에서 고려되어야 한다. 크리스토퍼 알렉산더가 언급하고 있듯이 각각의 환경 요소는 단위 환경요소가 독립적으로 작용하는 것이 아니라 상호관련을 맺어가며, 이를 사용하고 있는 인간에 의해 새롭게 마련되어 갈 수 있을 때 비로소 아름다운 환경이라 할 수 있다. 즉, 언어가 경우마다 쓰는 말이 있고, 사회 환경이나 개인 환경에 따라 사용하는 언어가 있으며 또 시대변화에 따라 발전 혹은 소멸 하듯이 물리환경도 또한 그러한 영향을 받는다. 따라서 복합용도 상업시설의 환경계획을 위해 본 연구에서 구성하고 있는 자연적 요소, 개인적 요소, 공유공간 요소, 보행공간요소, 결절부 요소, 주변과의 연계 요소, 시각적 요소, 환경보전 요소, 도심지 재생 요소는 서로 네트워크가 이루어질 수 있도록 계획이 이루어져야 하며 사회적, 문화적, 지역적 요구를 수용할 수 있는 새로운 요소들이 앞으로도 계속해서 생성될 수 있도록 환경계획이 이루어져야 한다.

철도역세권 복합역사건축물의 건축 계획적 특성에 관한 연구

강성찬 서울시립대학교 도시과학대학원 2008 국내석사

철도역사는 도시민에게 있어 생활의 장소이자 일상의 주요한 매개체 역할을 하고 있다. 커뮤니티의 장소이자 지역생활의 거점장소이며 핵으로서 철도역사의 내?외부 공간은 운송수단의 역할 이상을 요구하고 있다. 철도역세권의 복합역사 건립은 늘어나는 철도 여객수요 및 양질의 서비스 욕구 충족을 위하여 역사건물을 현대식으로 건립하여 각종 편의시설을 구비할 필요성에 의해 추진되고 있다. 그러나 소요재원 확보를 위한 민간자본을 유치하는 관계로 민간사업자의 수익성을 보장해야 하는 구조적인 문제점을 내포하고 있다. 역세권 및 복합역사 개발은 공공성과 사업성의 조화와 균형이 무엇보다 필요하다고 생각된다. 복합민자역사 계획 및 건설시 기획단계에서부터 공공성 확보방안을 적극 검토하는 것이 필요하며 여러 가지 공공성 확보를 위한 계획요소를 충분히 고려하여 합리적인 공간계획이 되도록 하는 것이 요구되고 있다. 이에 본 연구에서는 기존에 운영중이거나 현재 설계 및 시공 중에 있는 복합역사의 사례를 통하여 이용에 있어 문제점을 파악하고, 이용객 및 지역주민의 특성을 분석하였다. 역사건립을 위한 계획단계에서 그 지역의 특성요인을 분석하였다. 공공공간의 상징성 및 영역성 확보를 어렵게 하는 기존 복합민자역사 개발계획의 메커니즘을 규명하고 기존의 개발사례를 평가하며, 이를 토대로 여객의 편의성과 공공성을 우선으로 하고 지역의 관문이자 커뮤니티의 장소이며 지역발전에 기여할 수 있는 장소가 되도록 하기 위한 계획 지침을 도출하고자 하였다. 본 연구는 국내 철도역사 복합용도 개발사례를 중심으로 조사?분석하여 건축 계획적 특성을 다음과 같이 분석하였다. 첫째, 복합역사의 개발방식 분석으로 사업개발방식은 대부분 제2섹타방식이다. 이것은 용도구성이 다양화 하지 못한 이유가 되기도 한 것으로 밝혀졌다. 즉 민간(사회 및 단체)으로 구성된 독립 섹터의 주도하에 사업이 진행하다보니 수익성 위주의 복합용도로 즉 상업시설 위주의 시설구성이 이루어진 것으로 나타났다. 둘째, 복합역사의 시설용도 구성을 보면 상업시설위주로 개발되고 있는데 이것은 민간사업자의 수익성을 우선 고려해야 하는 사업방식인 민간투자사업의 형태로만 사업이 추진되어오고 있기 때문이다. 이 방식은 민간투자의 활성화는 이루어 지나 사업성에 따라 용도설정이 이루어지는 단점이 있으므로 다양한 사업추진방식으로 용도의 다양성을 확보해야 할 것이다. 셋째, 복합역사의 공공공간은 역무시설과 복합용도시설과의 완충역할과 지역의 관문적 Landmark 역할을 할 수 있는 다기능 공공 공간 즉 Open Space는 현재까지는 소극적으로만 나타나며, 최근에 계획되고 있는 복합용도의 역사에서 개방형 보행통로의 형태로 조금씩 나타나고 있다. 그러나 이것은 대규모 철도역사 복합시설의 공공공간의 목적이라기보다는 철도로 단절된 두 지역을 연결하기위해 설치된 보행통로의 성격이 더 강하기 때문에 도시의 공공공간으로서 역할을 기대하기는 어려운 것으로 보인다. 넷째, 복합역사의 디자인과 관련하여 건축물 형태의 상징성 표현을 살펴보면 도심 랜드마크요소로서 공공시설인 철도역사는 주변 상업지역의 건물과는 차별성 있는 독창적이고 상징적인 형태의 디자인이 필요한 것으로 보인다. 광고를 감안한 입면의 형태디자인도 필요하나 건축물 Mass 그 자체로 조형성과 아름다움이 확보된 디자인이 필요한 것으로 생각된다. 건축물 디자인 자체가 하나의 오브제로 상품화되는 전략의 수립으로 공공성과 민간투자사업자의 수익성이 보장될 수 있는 방안을 모색해야 할 것으로 판단된다. 다섯째, 복합역사의 도시와의 연계성과 관련하여 지역단절해소 방안으로 자유연결통로는 차단된 두 지역을 연결하여 지역단절을 해소하며 아울러 지역주민의 소통의 장소가 되기 위하여 설치되었으나 여러 가지 이유로 그 역할을 제대로 못한 것으로 파악되었다. 기존 도시조직과의 연계방안으로 철도역 및 주변역세권 지역 문제의 핵심은 철도부지로 인한 도시기능의 단절을 극복하고, 편리한 접근성을 확보하는 것이 관건이며, 주변지역과의 연계 및 접근성을 확보하고 단절된 두 지역을 연결하여 상호 조화로운 도시발전을 도모해야 할것이다. 그러나 철도로 인한 지역단절은 급속한 도시화로 인해 지역불균형을 더욱더 심화 시켰으며 복합역사의 콘코스나 상업시설 등으로 지역과 지역이 연결되는 효과는 있으나 적극적 연결이 아닌 개발로 인한 부수적인 연결이거나 형식적인 연계방안으로 계획 및 설치되고 있는 실정이다. 지금까지 설치된 보행전용 연결통로는 보행자의 안전과 쾌적한 보행 환경을 우선으로 하기 보다는 법적기준에 충족한 최소한의 보행환경을 유지하게 설치하거나 건물과 건물 사이공간을 이용한 적극적이지 못한 연결정도에 그치는 수준에 불과하였다. 그나마 지하 또는 공중 연결보행통로가 설치된 곳은 일부에 불과하고 나머지는 도로, 철도 등으로 지역단절이 심한 상태인 것으로 밝혀졌다. 결론적으로 우리나라 복합철도역사건축물은 민간사업자의 수익성 추구가 과다하여 용도의 다양성이 확보되지 않았으며 효율적 개발을 위해서는 용도의 다양성 추구와 용도지역에 구애받지 않는 개발제도의 도입을 통한 체계적인 개발과 효율적인 고밀도 집적개발이 요구되며, 또한 다양한 사업추진방식의 도입을 통해 용도의 다양성 또한 확보되어야 할 것으로 조사되었다. 또한 도심 랜드마크요소로서 공공시설인 철도역사는 주변 상업지역의 건물과는 차별성 있는 독창적이고 상징적인 형태의 디자인이 필요한 것으로 나타났다. 공공성과 민간투자사업자의 수익성이 보장될 수 있는 방안모색이 필요할 것으로 여겨진다. 철도역사의 공공공간은 공공성과 사업성의 조화를 통한 첨단 업무?상업?문화의 중심지로 개발하여야 할 것으로 여겨진다. 복합철도역사의 도시공공공간은 최소화되어 있었고 자유통로는 공공성과 지역주민의 편리한 이용이 보장된 지역간 연결통로로서 쾌적하고 편리한 보행환경의 조성이 필요한 것으로 분석되어졌다. 기존 도시조직과의 연계는 최근 도시교통의 문제가 심각하여 보행환경이 점차 나빠질수록 보행동선의 안전이 더욱 요구되며 이로 인해 지상 차로와 격리된 지상2층 이상 높이의 공중 보행Decks 설치가 더욱 요구되며 이 보행Decks는 주요지점과 건물과 연결되며 도심의 도시계획의 주요한 요소가 되어야 할 것으로 여겨진다. 미래지향적 복합역사 건축물의 건립을 위해서는 첨단 교통시설로서 역사 고유의 기능인 편리성, 쾌적성, 환경친화성의 충족을 통한 복합역사 건축물이 되어야 하고 또한 공공성이 확보된 지역의 커뮤니티의 장소로서 또한 지역의 랜드마크요소로서 상징성 및 지역성이 반영되어야 한다. 아울러 복합용도의 다양성 확보와 적절한 사업방식의 채택으로 효율적인 복합역사건축물이 되도록 계획구상 초기단계부터 면밀한 검토가 선행되어야 할 것으로 조사 및 분석되었다. A railway station is a living place and one of the most important agents in daily life. It is a place of communication and a key point in local life. Therefore, a railway station's different spaces need to offer more than just transportation function. Complex station developments in relation with local railway districts have been promoted in order to satisfy the increase in demand of the number of travelers and good quality services. However, there is also a private capital attraction. Profit of the private investors has to be considered. A balance between public interest and business interest is required. In the initial development planning stage we need to examine the public interest. And it is required to make a reasonable space considering public interests. This study researched in complex railway stations' examples and identify user problems. In addition to analysing local people and user's traits. In the planing stage of developing, the railway station local's traits are analysed. Past complex urban railway stations' developments did not have the symbolic and local identity. It identified the mechanism of past urban railway stations and examined different examples. It tried to make guiding principles in order to help local development and to make a communication place, landmark as considering public and user's convenience. This study researched and analysed Korea railway station complex urban developments and architectural planning characteristics. First, the most complex urban railway station developments have a two sector method. This is the reason why function programs do not vary. In other words commercial facilities' plans are most important when considering investor's profit under independent private organizations business progression. Secondly, facility compositions of complex railway stations are developed in mainly commercial facilities. Mainly these projects have been promoted when considering the initial private investors' profit. This method made private investments active. However there are defects in that facility's functions are deiced(???) as following business characters. It is necessary to guarantee various uses through different business promoting methods. Thirdly, public space can play the agent role between station facility, complex uses's facility and landmark role. But many stations' public spaces are shown passively. Recently in complex railway station planning, open pedestrian passages are shown. However, this main purpose is that the pedestrian passage connects two seperated districts rather than public space purpose . Therefore, it is difficult to expect public space role. Fourthly, Railway stations are expected to be creative and symbolic in design. It is necessary to distinguish surrounding buildings in commercial district. As considering advertisement's effect, facade design is important. Also architectural mass and shape's design is important as well. Strategically architectural design itself as an objet can be a product. It can guarantee both investior' profit and the public's interest. Fifthly, free connection passage was planned in order to solve the separate problem between districts as connecting and communication place. It doesn't work due to different reasons. The most important thing is to overcome city functions' separations and to have convenient accessibility. And it is asked to connect with neighbouring districts and to have good accessibility. Through these considerations the purpose is to make harmonious the city's development. However it has made local development severely unbalanced due to railway roads. Also complex station's concourse or commercial facilities tried to connect among different local areas. However it was not only an active connection but also incidental or superficial connection proposal by the development. Built pedestrian-only passages were at least the environment for pedestrians to follow the building code or it was not to use the space among buildings rather than first providing a good pedestrian environment. Under ground passages or bridge connections were just a part of this. Remaining stations were separating local areas by railway road or normal road . Consequently Korea's complex railway station architectures do not have different uses by obsessive pursuit of private investor's profits. Therefore in order to develop efficiently it is necessary to pursue different uses. Also it is required to find a system of development without being governed by designated use-area codes. Systematic development and efficient high density and accumulated development are important. Also it asks to have different uses through employing different business programs. Also a railway station requires to be inspirational in its design and to be unique. It needs to try to find a solution to guarantee private investors' profit and publicity. Public spaces in railway stations are necessary to develop as high-tech official , commercial and cultural core areas. Free passage needs to be planned for local people's convenient use , connection with different areas and considerations for amenities.. Pedestrian circulation planning needs to be considered safety. More aerial pedestrian deck proposals seperate from ground drive road are required. This pedestrian deck needs to be connected with surrounding buildings and to be a important fact in city planning. Efficient futuristic complex railway station architecture's building should include sufficient convenience, amenities, eco-friendly and publicity. And it should reflect local identity and symbolism. In addition it needs to take proper business program in initial stage and to examine this thoroughly.

New Urbanism 기반 문경시 쌍용양회 부지 복합용도시설 설계에 관한 연구

서성훈 국민대학교 테크노디자인전문대학원 2023 국내석사

도시의 변화는 인구 감소, 산업구조 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등의 다양한 요인에 의해 가속화되고 있다. 이러한 변화에 대응하기 위해 도시재생 사업은 중요한 역할을 하고 있으며, 이는 경제적, 사회적, 물리적 환경적으로 쇠퇴하는 도시를 활성화하는 것을 목표로 한다. 본 연구는 지속 가능한 도시재생을 위해 뉴어버니즘을 기반으로 한 도시개발의 새로운 패러다임을 제시하고, 경상북도 문경시 쌍용양회 폐 공장단지 유휴산업시설을 복합용도 개발로 재생하는 방안을 모색한다. 연구의 목적은 유휴산업시설을 재활용하여 지속 가능한 도시로 발전시키고, 지역 경제 활성화, 문화 커뮤니티 재활성화, 사회적 결속력 강화를 도모하는 것이다. 이를 위해 유휴산업시설의 재생 가치를 네 가지 측면에서 분석하였다. 첫째, 건설폐기물 자원의 재활용과 지속가능 실현 측면에서는 유휴산업시설을 재활용함으로써 발생하는 건설폐기물을 효과적으로 관리하고, 이를 재활용하여 건축 자원으로 사용하는 것이 환경 보전과 자원 절약 측면에서 중요한 의미를 갖는다. 둘째, 경제적 측면에서는 저비용의 새로운 공간 창출과 지역 경제 활성화를 강조하며, 기존 인프라를 활용하여 비교적 낮은 비용으로 새로운 기능을 부여함으로써 지역 경제를 활성화할 수 있다. 셋째, 문화 커뮤니티 재활성화 측면에서는 지역사회의 문화적 중심지로 재탄생할 수 있으며, 이를 통해 지역 주민들이 함께 모이고 교류할 수 있는 공간을 제공한다. 마지막으로, 사회적 결속력 강화 측면에서는 유휴산업시설을 커뮤니티 공간으로 활용하여 주민들이 서로 교류하고 협력할 수 있는 기회를 제공함으로써 사회적 네트워크를 강화하고 공동체 의식을 고취하는 데 중요한 역할을 한다. 복합용도시설 내의 오피스 공간은 유연하고 협력적인 환경을 조성하여 다양한 협업과 혁신을 촉진할 수 있는 장을 제공하며, 이를 통해 지역사회의 중심지로서의 역할을 수행할 수 있음을 강조하였다. 이러한 오피스 공간은 주거, 상업, 문화, 공공 공간 등과 유기적으로 연결되어 에너지 효율성과 자원 활용을 극대화할 수 있다. 이는 현대의 오피스 공간이 단순히 업무를 수행하는 장소를 넘어 다양한 업무 방식과 협업을 촉진하는 환경을 제공해야하기 때문이다. 이를 통해 직원들의 창의성과 생산성을 높일 수 있으며, 다양한 부서와 팀이 유기적으로 협력할 수 있는 공간 구조를 설계함으로써 혁신적 아이디어와 솔루션이 자연스럽게 도출될 수 있는 환경을 조성할 수 있다. 결론적으로, 유휴산업시설의 복합용도 개발을 통해 지역 경제와 생활의 질을 향상시키고, 지속 가능한 도시 발전을 실현할 수 있는 새로운 가능성을 모색할 수 있을 것으로 기대된다. 문경시 쌍용양회 부지의 복합용도 개발은 지역사회와 지역 경제에 긍정적인 영향을 줄 것이며, 이는 국내 도시재생 프로젝트의 귀중한 모델이 될 것이다. 이러한 전략은 국내의 현실적인 제약 사항을 고려할 때 세밀한 검토와 조정이 필요하다. 보다 효과적인 결과를 도출하기 위해서 국내의 적용 가능성에 대한 깊은 이해와 타 분야와의 협력이 중요하다. 이러한 과정을 통해 지역 경제와 생활의 질을 높일 수 있는 새로운 가능성을 모색할 수 있을 것으로 사료된다. Urban changes are accelerating due to various factors such as population decline, changes in industrial structure, uncontrolled urban expansion, and the aging of residential environments. Urban regeneration projects play a crucial role in responding to these changes, aiming to revitalize cities that are economically, socially, and physically declining. This study presents a new paradigm for urban development based on New Urbanism to promote sustainable urban regeneration and explores the redevelopment of idle industrial facilities at the Ssangyong Cement factory site in Mungyeong City, Gyeongsangbuk-do, into a mixed-use development. The purpose of this study is to recycle idle industrial facilities to develop a sustainable city and promote regional economic revitalization, cultural community revitalization, and social cohesion. The value of regenerating idle industrial facilities was analyzed from four perspectives. First, in terms of recycling construction waste resources and achieving sustainability, recycling idle industrial facilities helps effectively manage construction waste and reuse it as architectural resources, which is significant for environmental conservation and resource savings. Second, from an economic perspective, it emphasizes creating new low-cost spaces and revitalizing the local economy by utilizing existing infrastructure to add new functions at relatively low costs. Third, in terms of cultural community revitalization, idle industrial facilities can be reborn as cultural centers of the community, providing spaces where residents can gather and interact. Finally, from the perspective of social cohesion, utilizing idle industrial facilities as community spaces provides opportunities for residents to interact and cooperate, strengthening social networks and fostering community spirit. Furthermore, office spaces within mixed-use facilities are emphasized for their role in creating flexible and collaborative environments that promote various collaborations and innovations, serving as the core of the community. These office spaces are interconnected with residential, commercial, cultural, and public spaces, maximizing energy efficiency and resource utilization. This is because modern office spaces must provide environments that promote various work styles and collaborations beyond merely performing tasks. By doing so, the creativity and productivity of employees can be enhanced, and innovative ideas and solutions can be naturally derived by designing space structures that allow various departments and teams to cooperate organically. In conclusion, redeveloping idle industrial facilities into mixed-use developments can improve the quality of life and the local economy, exploring new possibilities for achieving sustainable urban development. The redevelopment of the Ssangyong Cement site in Mungyeong City is expected to have a positive impact on the local community and economy, serving as a valuable model for future urban regeneration projects in South Korea. However, careful review and adjustment are necessary to consider the practical constraints within the country. A deeper understanding of domestic applicability and cooperation with other fields is crucial to achieving more effective results. Through this process, new possibilities for improving the local economy and quality of life can be explored.

공공편익시설의 분석에 의한 복합용도개발의 입지에 관한 연구 : 도심재개발구역을 중심으로

이주희 暻園大學校 1996 국내석사

일반주거지역내 자생적 복합용도 건축물의 기능 및 분포 특성에 관한 연구 : 서울시 송파구 방이동을 중심으로

문휘운 서울대학교 환경대학원 1996 국내석사

주상복합건축의 딜레마 : 수도권 대규모 주상복합건축의 용도비율에 따른 저층부 상업공간에 관한 연구

김동현 서울시립대학교 도시과학대학원 2019 국내석사

This study analyzed empirically the six cases of large mixed-use building located in the Seoul metropolitan area in terms of commercial space of podium according to occupancy proportion through the drawing. The research questions are summarized as follows: Why do mixed-use buildings in commercial areas differ by site and built with the occupancy proportion as criteria? What are the architectural plans to which the methods to hide commercial space and the current status? The social, economic and institutional changes until the scale of mixed-use building became large were examined especially focusing on the commercial space. The relationship between portions of residence and commerce on which the developmental background of large mixed-use buildings and their sizes was empirically analyzed using drawings. Furthermore, the administration and actual condition of commercial spaces were analyzed to confirm the effects and social phenomenon of commercial space formed by occupancy proportion of the podium on the commercial area in the city. The high portion of commercial space, by the nature of mixed-use building, determined in the institution resulted in large commercial space. This study attempted to investigate the dilemma of the mixed-use buildings whether the low proportion of commercial space had negative effect on the root of the zoning system, a ground of commercial district, or the high proportion of commercial space lead to excessive supply of commercial space and to show the phenomenon occurring at podium commercial space Based on the cases of mixed-use buildings located in the Seoul metropolitan area analyzed in this study, the developmental background, building scale, overview, analysis of drawing, and interview with architect involving the construction plan of mixed-use building and real estate workers related to commercial buildings were analyzed and the following seven conclusions were drawn. First, the mixed-use buildings located in Seoul metropolitan area have difference including the occupancy proportion depending on the developmental method of the sites. Second, a methods of making use of blind spots that permit quasi-housing or reducing the size of commercial space, to acquire permit the development of residential building was used. Third, the composition of Podium according to occupancy portion were revealed by comparison of overview of buildings. Fourth, a method to hide the area of commercial space was used in Section Design of Podium. The relationship between residential and commercial spaces by occupancy proportion was revealed. Fifth, the Floor Plan Design of Podium is affected by the shape of the upper residential part. The arrangement of APT is determined earlier and that of commercial one is determined later to satisfy the floor space index. The overlapped spaces of these to functions became useless one. The number of 'path's linking corridor, passage, and stores increased with higher proportion of upper commercial space. Sixth, The Podium with higher proportion of commercial space have problem of losing function or empty room. The rooms far from the main paths of visitors became the empty room naturally. Seventh, the higher proportion of commercial space due to enlargement of the mixed-use building is likely to be a place for large stores at the larger and deeper floor plan equipped with the hardware made by institution. These enlargement is results of strange structure made by the inevitable phenomenon of store composition and institution. In the course of advancement from commercial housing and to commercial APT and large mixed-use building, development method, composition of residence and commerce, and the composition and method for architectural plan were related closely. The development methods for mixed-use buildings were almost similar and just the business method has been diversified and the scale has been enlarged. From the earlier time when the quantitative supply was most important to current time, the commerce was sacrificed to satisfy the interests of development. The developers always sought to acquire more residential space. The architectural plan on the Podium including layout, section, floor plan, and composition of store and space has not changed. The stores should be adjacent to road or paths. The large commercial space was shown to have effect on the immediate commercial area. The excessive supply of capital and large commercial space made a social phenomenon where the specific commercial area becomes popular and these led to increase of rent, forming a entry barrier. The new method for development of mixed-use buildings in Seoul metropolitan area is likely to emerge with existing one. Considering the high density of commercial area, it is important to carefully examine whether these buildings are the results of just changes in appearance that are not significantly different from those of the past. 본 연구는 수도권 대규모 주상복합 건축물의 용도비율에 따른 저층부 상업공간에 대하여 6개의 사례를 도면을 통해 실증적으로 분석하였다. 이 논문에서 살펴본 내용과 질문은 다음과 같다. 상업지역의 주상복합건축물은 입지마다 왜 다르게 생겼으며, 왜 용도비율로서 건축되는지, 상업공간을 줄이기 위한 수법이 반영된 건축계획은 어떻게 되었는지, 그 실태는 어떠한지에 대한 것으로 압축할 수 있겠다. 주상복합건축이 대형화되기까지 사회적, 경제적, 제도적 변화를 살펴보고 특히, 상업공간에 대하여 중점적으로 고찰하였다. 대규모 주상복합건축물의 개발배경과 건축규모가 반영된 주거와 상업의 비율 관계를 도면을 통하여 정성적으로 분석하였다. 나아가 상업공간의 운영과 실태 분석을 통해 용도비율로 인하여 만들어진 저층부 상업공간이 우리 도시의 상업 영역에 미치는 영향과 사회적 현상을 확인하였다. 주상복합건축의 특성상 제도에서 정하는 높은 상업비율은 대규모 상업공간을 만들게 했고 이는 도시에 과잉공급을 주고 있는 것이 아닌지, 낮은 상업 비율은 적은 상업공간을 만들어 상업지역이라는 지역지구제에 근간을 해치는 것이 아닌지, 주상복합건축의 딜레마를 건축계획 측면에서 살펴보고 저층부 상업공간에서 벌어지고 있는 현상을 실증적 분석을 통하여 보여주려고 하였다. 본 연구에서 분석한 수도권 대규모 주상복합의 사례를 통하여 개발배경, 건축규모, 개요, 도면의 분석과 주상복합 건축계획의 건축가들, 상업용 건축물에 관한 부동산 관계자와의 인터뷰를 통하여 실태를 알 수 있었으며 각종 문헌 조사를 통하여 일곱 가지 결론을 얻게 되었다. 첫째. 수도권의 주상복합건축물들은 사업대상지의 개발방식에 따라서 차이를 보이며 용도비율이 각각 달랐다. 둘째, 용적률에 영향을 주지 않는 범위에서 상업공간의 면적을 줄이거나 준주택을 허용해주는 허점을 이용한 건축물이 개발되는 수법들이 동원되었다. 셋째, 건축물의 개요 비교를 통하여 용도비율에 따라서 저층부의 구성을 알 수 있었다. 넷째, 저층부의 단면 계획은 상업공간의 면적을 숨기려는 수법이 쓰였다. 용도비율에 따라서 주거와 상업 구성과 영역의 관계를 알 수 있었다. 다섯째, 저층부의 평면 계획은 상부의 주동의 형태에 영향을 받는다. 용적률을 채우기 위하여 먼저 아파트를 배치계획하고 상업공간은 늦게 계획하였다. 주거와 상업이 중첩되는 부분은 쓸모없는 공간을 형성했다. 상점은 상부 상업비율이 높을수록 대지 내부의 복도나 통로, 상점을 이어주는 ‘길’의 개수는 많았다. 여섯째, 상업 공간이 많은 저층부는 상업의 기능을 잃어버리거나 공실의 문제를 안고 있었다. 사람의 발길이 멀어지는 상점은 자연스럽게 비워졌다. 일곱째, 주상복합 대형화에 따른 높은 비율의 상업공간은 제도가 만들어낸 하드웨어를 장착하여 넓고 깊게 지하로 계획되어 대형 상점이 입점을 통해 운영될 수밖에 없는 구조를 가졌다. 상업공간의 대형화는 상점 구성의 필연적 현상과 제도가 만들어낸 기이한 구조에서 비롯되었다. 상가주택에서, 상가아파트, 대규모 주상복합건축으로 대형화되면서 개발 수법과 주거와 상업의 구성, 건축계획의 구성과 수법은 밀접하게 관련 있었다. 주상복합건축은 시대가 변하더라도 사업 방식이 다양해지고 규모가 커졌을 뿐, 개발 수법은 크게 다르지 않았다. 주택의 양적 공급만이 필요했던 시절부터 오늘날까지 개발 이익에 따라서 상업은 희생되었고 주거를 많이 지어야한다는 계산이 여전하기 때문이었다. 주상복합건축의 저층부 상업공간의 건축계획 수법은 배치와 단면, 평면과 상점의 구성, 공간의 성격은 평범하였다. 상가의 배치는 길과 접해야 된다는 방식이 변하지 않기 때문이다. 대규모 상업공간은 인접한 상업지역에 영향을 미치고 있었다. 자본, 대형 상업공간, 상업의 과잉공급은 특정 상권이 유명해지는 사회적 상황을 만들었다. 이 결과로 높은 임대료에 따라 인접한 상권들과의 격차로 인하여 진입장벽을 형성하고 있었다. 앞으로 수도권의 주상복합건축은 기존의 개발 방식과 함께 새로운 방식 나타날 것이다. 상업지역의 고밀도 속에서 용도와 제도가 섞이고 허점을 이용하여 개발하려는 수법과 시대변화를 둔갑한 건축물이므로 지속적으로 지켜보고 연구할 필요가 있다

이태원동 유엔사 이전적지 복합시설조성지구 설계

이지훈 서울대학교 환경대학원 2016 국내석사

The development of a relocated site as a new opportunity in the city environment has its significance more than a simple meaning of creating revenue in a highly dense city. A majority of the relocated site developments takes a huge part in terms of its size, and its influence on the surrounding area is enormous as well. Therefore, the development plan which sets a thorough, long-term goal considering the potentials of its location and issues related to the surrounding cities should be established. The relocated site development of UN headquarter in which its new development plan was announced in April of 2015 also took place in the Seoul Metropolis. The relocated site is surrounded by one of the most well-known cultural and commercial areas in Seoul such as Itaewon and Hannam-dong. It is adjacent to the border of Noksapyeong main road neighboring with the U.S. military base in Yongsan, which will be turned into a city park in the near future. In order to improve the city environment in the overall Yongsan City region, it is significant to suggest a development plan for the relocated site in the direction of connecting to the surrounding area, considering its locational advantage and other strengths. Considering the potentials in its locational advantage in the urban context, the relocated site should be developed into the space which functions as an intermediary between the future Yongsan Park and cultural and commercial areas. The site should take two important roles to secure the connectivity between the different regions. The first role is to act as the initial point in the site expansion of green space system. In accordance with the long-term development plan of Yongsan-gu including Hannam Greenway and Yongsan Park, it is essential to expand the green space in which especially lack in the urban area. The development of relocated site can be regarded as stepping off on the right foot of achieving the long-term plan as it was mentioned. Therefore, it is proposed that its role should have a function as the initial point that can expand the green space system of Yongsan Park into the inner-city region. However, the main objective of the development was to secure profitability for transferring revenue to the U.S. military base in Pyeongtaek. This practically required a high number in Floor Area Ratio (FAR), followed by a high-density development plan. Under these restrictions, allocating the green space was the biggest challenge. The proposal suggests to allocate the green space into the pedestrian-friendly linear form rather than a large scale of green space. By securing the connectivity between Yongsan Park and the urban area, it will attract various acts and behaviors to occur in the linear form of green space. The pedestrian-friendly green axis provides spaces for relaxation, mobility, exercises, etc. in a high-density mixed use district and creates various methods to utilize the space in regards of the surrounding facilities’ uses and the neighboring city’s cultural context. Consequently, it will act as the linear-shaped green space which connects Yongsan Park and the surrounding areas. The second role is to provide a commercial and cultural platform which connects the surrounding multicultural districts and Yongsan Park. In order to successfully create a park from the U.S. military base which has been isolated for a long time, it is inevitable to enhance the connectivity with the surrounding urban region and build a mutual relationship between two different urban tissues. In the eastern part of Yongsan Park, a number of streets including Haebang-chon, Gyeongridan-gil, and Itaewon Street which have strong multicultural characteristics have been created. For the connectivity between these streets and Yongsan Park, the design proposals from the majority of competitions mainly suggesting a simple, linear form as connection link are incompetent. Instead, this study proposed to establish a commercial and cultural platform as the areal form in the Yongsan U.S. military base adjacent area (site location) as the first priority. To achieve this, the reconstruction of pedestrian-friendly commercial facilities was proposed by integrating the remaining parcels adjacent to the Noksapyeong 26 Street, which were excluded from the formal designation of development plan. The shape, form, and size of commercial facilities are to be established in accordance with the urban context to reduce the differences with new commercial district. In addition, the spaces in the lower level of large-scaled office buildings should create a cultural platform by changing them into the mixed-use cultural facilities. The lower levels in different types of facilities are expected to be effective as a medium of pedestrian-friendly green axis as well as functioning its primary uses. This proposal suggests to keep a sustainable, cultural win-win effect with Yongsan Park by forming a cultural and commercial platform on the overall region of site location. The study has its significance in establishing the full picture on the development direction of relocated site under the circumstances that no concrete plans have been made yet. It is also inevitable to face the issues in terms of its feasibility since the study has been continued under the uncertain condition of a concrete development plan by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. However, in other words, it is significant that this study discovered the potentials in its locational advantage and processed the initial stage of securing its publicness in the development of a high-density mixed use district. The development directions on the relocated site have been mentioned in the related proposals for surrounding areas. The implementation plan was newly announced in October of 2015 through consultations by the related departments involved, followed by its announcement in April of 2015; however, specific plans on the development were still not proposed. Since the development of relocated site is expected to be initiated at an early date, this proposal can serve as part of essential development plan established by either government or other agencies in the near future. Moreover, there is a significance in refining the development plan as opportunities for environmental improvements across the overall urban areas by developing the large-scaled relocated site into a mixed use district. This proposal suggested alternatives to obtain both publicness and a designated number of Floor Area Ratio (FAR) regarding its site location as the mixed use development abutting on the large-scale of park. The proposal can be somewhat regarded as incompetent since it did not achieve the maximum profitability; in other words, it did not propose alternatives with the maximum numbers of Floor Area Ratio (FAR) and Building Coverage Ratio (BCR). However, this proposal can be considered as convincing and reasonable given a number of beneficial social effects such as securing the connectivity between Yongsan Park and the urban area, the mutual effects of two different urban tissues, the green space within a local resident’s life zone, the win-win effect between new and existing, small-sized commercial facilities, and the provision of cultural space for users. 고밀화가 진행된 도시 속에서 도시 환경의 기회 요소로서 이전적지 개발은 단순한 개발의 수익 창출 이상의 의미를 가진다. 또한, 대부분의 도시 속 이전적지는 토지의 큰 규모를 차지하고 있어 개발로 인해 주변 지역에 미치는 영향은 상당하다. 따라서 이전적지 개발에 관하여 위치적 잠재력, 주변 도시의 이슈 등을 함께 고려하고 세심한 계획과 장기적 비전을 설정하여 개발 계획을 수립하여야 한다. 2015년 4월 조성계획이 고시된 유엔사 이전적지도 마찬가지로 대도시에서 발생한 이전적지이다. 유엔사 이전적지는 이태원동과 한남동 같은 우리나라 최고의 문화∙소비 장소와 인접하고 있으며, 미래 용산공원화가 진행될 용산미군기지와 녹사평대로를 경계로 이웃하고 있다. 이 가운데 위치한 대상지는 단순한 개발의 이익을 쫓는 방향 보다 위치적 이점과 중요성을 기반으로 주변 지역과 연계되는 장소로 개발하여 용산구 전반에 걸친 도시 환경을 향상시킬 필요가 있다고 판단하였다. 위치적 잠재력을 기반으로 도시적 맥락에서 대상지를 바라 보았을 때, 미래 용산공원과 주변 지역의 주거지 및 문화∙소비장소를 연결하는 중간영역으로 대상지를 개발하고자 하였다. 성격이 다른 두 도시 간의 연결성 확보를 위해 대상지에 두 가지 기능을 담도록 하였다. 그중 첫째는 녹지 체계의 연장을 위한 시작점이다. 주변 관련 계획을 고찰한 결과 한남그린웨이, 용산공원화 등 장기적인 용산구 개발 방향에서 시가지 내에 부족한 녹지를 보완하는 구상이 다수였다. 그 방법으로 유엔사 이전적지의 개발은 위의 장기적 계획을 달성하기 위한 첫 단추로 언급된다. 따라서 미래 용산공원의 녹지 체계가 시가지 내부로 발산할 수 있도록 물고를 트는 시작점의 기능을 도입하고자 하였다. 하지만 대상지 개발의 가장 큰 목표는 평택미군기지 이전재원 마련을 위해 수익성 확보가 가장 큰 이슈였고, 이를 위해 현실적으로 높은 용적률을 달성하는 고밀도 개발 계획이 필요하였다. 이러한 제한적 요인 속에서 녹지 공간을 할애하는 것은 가장 큰 과제였다. 연구의 계획 및 설계에서 제안한 방안은 대규모 녹지 공간보다 보행 중심의 선형의 녹지를 넓은 폭으로 할애하여 용산공원과 시가지 간의 연결성을 확보함과 동시에 다양한 행위가 선형 녹지에서 발생할 수 있도록 하는 것이다. 보행 녹지 축은 고밀도 복합시설조성지구 내에서 녹지와 관련된 휴식, 이동, 운동 등과 같은 기능을 제공하고, 인접 시설의 용도 및 주변 도시의 문화적 맥락과 더불어 다양한 활용 방식을 창조할 것이며, 결과적으로 용산공원과 주변 시가지를 연결하는 선형의 녹지 공간으로 작동할 것이다. 두 번째는 주변의 다문화 지역과 용산공원을 연결하는 문화∙소비의 플랫폼 기능이다. 기존 도시와 오랫동안 단절되어 있던 미군기지가 성공적인 공원화가 진행되기 위해 주변 도시와 연계성을 강화하고 상호작용 하는 과정은 두 도시 조직의 지속적 상생에 필수적이라 판단하였다. 용산공원 동측 시가지는 해방촌, 경리단길, 이태원거리 등의 다문화를 기반으로 한 거리가 형성되어 있다. 이들과 공원의 연계성 확보를 위해 많은 설계 경기에서 제안하고 있는 단순한 선(線)적 처방(연결 교각)으로는 부족하다고 판단하였고, 문화∙소비의 플랫폼으로서 면(面)적인 장소를 용산미군기지 인접 지역(대상지)에 우선적으로 형성시키고자 하는 큰 그림을 그렸다. 이를 달성하기 위해 공식적인 대상지 개발 계획에서 제외된 녹사평대로26길 방면의 잔여 필지들을 통합하여 가로친화적 상업시설을 재구성하였다. 상업시설의 위치∙형태∙규모에 있어서 주변 맥락과 유사하도록 계획하여 신규 복합시설지구의 이질성을 줄이고자 노력하였다. 또한, 대규모 업무시설의 저층부는 복합문화시설로 조성하여 문화적 플랫폼을 형성시키고자 하였다. 여러 종류의 시설 저층부는 해당 공간에서 각각의 기능을 발휘할 뿐만 아니라 보행 녹지 축을 매개로 상호 연계되는 효과를 기대하며 배치를 결정하였다. 이로 인해 대상지 전반에 걸쳐 문화∙소비 플랫폼을 형성시키고, 용산공원과 지속적인 문화적 상생 효과를 얻고자 하였다. 대상지의 구체적인 개발 계획이 제시되지 않은 상황 속에서 대상지의 개발 방향에 대한 큰 그림을 우선적으로 그려 보았다는 점에서 연구의 의미가 있다. 국토부에서 제시하는 확정된 개발 구상 없이 불확실성 속에서 연구를 진행하였기 때문에 타당성 측면에서 치명적일 수 있다. 그러나, 바꾸어 말하면 개발 계획 이전에 대상지의 위치적 잠재력을 보여주며, 고밀도 복합시설조성지구 개발 속에서 공공성을 우선적으로 확보하고자 큰 그림을 선험적으로 구상해 보았다는 점에서 의미가 있다고 판단된다. 대상지 주변 지역의 개발 구상에서 대상지의 개발 방향에 대해 언급하고 있었고 올해 4월에 이어 10월 관계 기관 협의를 거쳐 조성실시계획이 고시되었으나, 구체적인 개발 방향은 제시되지 않았다. 하지만 가까운 시기에 대상지 개발이 진행 될 예정이기 때문에, 향후 개발 계획을 수립함에 있어 본 연구가 기본 구상을 위한 기초 자료로 활용될 수 있다는 점에서 가장 큰 의미를 찾을 수 있을 것이다. 또한, 오늘날 수익성이 주가 되는 이전적지의 고밀도 개발을 행태를 견철하며, 대규모 이전적지를 복합시설조성지구로 개발함에 있어 도시 전반에 걸친 환경 개선의 기회 요소로서 계획하는 방안을 구체화시켰다는 점에서 연구의 의미가 있다. 특히 대규모 공원 주변의 복합시설지구 개발이라는 측면에서 공공성과 용적률 확보를 동시에 달성 할 수 있는 대안을 제시하였다는 점에 구체적 의미를 찾을 수 있을 것이다. 하지만 연구자가 제시한 대안은 용적률∙건폐율과 같은 개발 수치에 있어서 대상지 개발 가능 최대치를 달성하지 못하였다. 이로 인해 수익성 측면에서 부족한 계획안으로 보일 수 있다. 하지만 제안한 계획 및 설계 요소를 통해 용산공원과 시가지의 연계성 확보, 두 도시 조직의 상생 효과, 지역 주민의 생활권 내 녹지 공간 확보, 신규 상업시설 기존 소규모 상권 간의 상생 효과, 이용객을 위한 문화 공간 제공 등의 각종 사회적 효과를 감안해 볼 때 설득력 있는 대안이라 사료된다.