서울시와 뉴욕시 條例 중 建築物의 垈地 안의 空地와 規模規制 手法에 관한 比較·硏究 : 주거지역을 중심으로

이장춘 서울産業大學校 産業大學院 2003 국내석사

본 논문은 서울시와 뉴욕시 조례의 규정 중 건축물에 대한 규모·형태의 규제 수법에 대하여 비교 ·분석하여 서울시 조례의 미비한 부분의 개선 안을 제시하고 한다. 첫째, 토지의 효율적인 이용과 주거환경을 보호하기 위한 건축물의 규모 및 형태의 규제수범으로서 서울시 조례는 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 도로경계선과 인접대지경계선으로부터의 이격거리 및 전면도로에 의한 높이제한이 있으나, 뉴욕시 조례는 위 규제수범에 추가하여 대지의 전면 너비 및 측면길이, 전·후면 및 양측면 이격거리, 최소대지면적, 건축밀도, 최소 공지율 등으로 보다 더욱 지역의 특성과 환경여건에 맞춰 자세히 규제하고 있다. 둘째, 대지 안의 공지를 확보함에 있어서 서울시 조례는 건폐율, 조경 및 공개공지 등의 설치와 인접대지경계선으로부터의 이격거리(0.5m)로 규제하고 있으나, 건폐율에 의한 공지를 확보하면 기타의 규제에서 요구하는 공지는 충족되기 때문에 이격거리 등의 미흡 등으로 인하여 주거환경의 보전이나 유지가 어려우며, 이로 인하여 민원이 야기되고 있는 실정이다. 그러나, 뉴욕시 조례는 주거지역에서 후면이격거리를 30ft이상·전면은 특성에 따라 8ft∼25ft이상·양측면은 최소 8ft이상 확보하도록 규제하고, 공지율·건폐율 및 최대바닥면적비 등으로 규제함으로써 채광·통풍을 원활하게 하고 소화상 통로 및 인화방지를 충분히 할 수 있다. 셋째, 용도지역을 지정하는데 있어서 서울시 조례는 단일 용도지역을 넓게 지정함으로써 주거지의 입지여건이나 특성을 살리는데 한계가 있으며, 주거용도와 비주거용도의 혼재로 인하여 주거환경을 조성하는데 한계가 있다. 그러나 뉴욕시 조례는 대지의 위치, 크기 및 형상 등을 고려하여 종류·형태 및 규모별로 세분화한 group단위로 지역을 지정함으로써 당해 지역의 입지여건이나 특성에 적합하도록 규제하고 있다. 또한 주거지역 안에 허용되는 비주거용 건축물은 주거지역에 영향을 끼치지 않는 적정한 거리를 띄어 건축하도록 하였으며, 주거지역 안 또는 인근에 설치되는 상업지역도 주거지역의 규제를 따르도록 하여 주거환경을 철저히 보호하고 있다. 넷째, 서울시 조례는 주거지역에서 일조 등을 위한 절대높이 제한지역과 절대높이를 제한하지 않는 지역으로 구분하여 규제하는데, 절대높이 제한 지역인 제1종 전용주거지역의 경우 주거용 건축물(8m)보다 비주거용 건축물(11m)이 오히려 3m 높게 제한되고 있으므로 인해 주거용 건축물이 일조 침해를 받고 있으며, 제1종 및 제2종 일반주거지역은 4층 또는 12층 이하로 절대높이를 규제하고 있으므로 건축물간의 높이 차이로 인해 일조 등의 피해가 발생되고 있다. 특히 절대높이를 제한하지 않는 지역인 제3종 일반주거지역 및 준주거지역에서는 그 피해가 더욱 심하게 나타나고 있다. 그러나 뉴욕시 조례는 4층 이하 저밀도 저층 주택 주거지역과 5층 이상인 중·고밀도 일반주거지역으로 구분하여 저밀도 저층주택 주거지역(R1∼R5)에서는 주택의 종류·형태·최고높이 및 외벽의 높이를 동일하게grouping하여 지정하며, 중∼고밀도 지역인 R6∼R10의 일반주거지역에서는 건축물의 바닥면적이나 층수가 증가하는 비율에 따라 대지 안의 공지면적도 증가하는 공지율을 적용함으로써 일조 등의 주거환경을 철저히 보호하고 있다. 다섯째, 도로에 의한 사선제한은 서울시 조례의 경우 모든 지역에서 건축물의 높이를 도로너비의 1.5배를 초과하지 못하도록 규제함으로 지역의 특성이나 토지 이용측면이 효율적으로 이용하지 못하고 있으나, 뉴욕시 조례는 도로의 너비가 좁고(75ft미만) 넓음(75ft이상)에 따라 도로 양측경계선에 접하여 건축물의 전면벽의 최고 높이를 달리 지정하여 축조하게 하며 그 축조한 전면벽의 최고 높이에서부터 setback하게 하는데 그 또한 수평거리 대 수직거리의 비를 합리적으로 다양하게 지정하게 함으로서 지역의 특성과 토지이용측면에서 매우 효율적으로 이용하고 있다. A study on the comparison of controls for Open space and Bulk in a site in Seoul and New York especially on the Residential District. This study is for suggesting a better Ordinance of Seoul City through the comparison and analysis of controls for the size and shape of a building in Seoul and New York. 1. A Ordinance of Seoul City has use of a building, lot coverage ratio, FAR, Back this standing distance from of the lot line and limitations on building height as controls of the size and shape of a building to effectively use lands and to protest residential environment. But New York's Zoning Resolution has regulations with addition to Seoul City's the front-wideness and side-size of Soul City's lot, . . . . , minimum Open Space Ratio and so on by the characters of regions and environmental conditions. 2. To make open space in a site, a Ordinance of Seoul City makes control with But it is Lot Coverage Ratio, Landmark and Open Space and Yard. But it is difficult to conserve and remain residential environment through them. In conserve of New York's Zoning Resolution, there are regulations in a residential area such as Yard from front rear and sides of building and Open Space Ratio, lot coverage ratio, FAR and so on. These make sure enough lighting, proper ventilation and a path for extinguishing and fire prevention .. 3. Seoul City's Ordinance, which designate use groups, realizes the limitation of adjusting to site condition and characteristics, for designating alone use groups so widely, New York's Zoning Resolution, on the other hand, properly, regulates use groups with considering the location, size and shape of a site, which are subdivided by a kind, shape and size. 4. The regulation of Seoul City's Ordinance divides residential area for lighting into unlimited maximum height district. It's division brings about lighting damage by the difference of hight between buildings. Whereas, New York's Zoning Resolution classifies residential area into low densitied area(R1- R5) and middle and high densitied residential area(R6∼Rl0), which completely protects residential environment with applying appropriate ratio of open space. 5. Height limit from road, in case of Seoul City's Ordinance, prohibits building hight from being over more than one and half time in all area. But New York's Zoning Resolution has rationality and diversity, which are applied by read wide, in controling building heights. As a result, which is very effectively used in the side of regional character and land use.

建築物의 規模·形態의 規制手法에 관한 硏究 : 서울시와 뉴욕시의 주거지역과 상업지역 중심으로

박봉규 檀國大學校 大學院 2002 국내박사

서울시 조례와 뉴욕시 조례 내용 중 용도지역의 분류·건축물의 규모와 형태에 관한 규제수법을 비교·분석하고, 기타 문헌 고찰·현장 및 설문조사 등을 통하여 서울시 건축 및 도시계획조례의 미비점에 대한 개선방안을 제시하는 논문으로서 그 내용을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 인접 대지경계선으로부터의 최소 이격거리 대지 안의 공지는 건축물 상호간 또는 인접 대지경계선이나 도로경계선으로부터 건축물의 각 부분까지 이격하여 만드는 공간이다. 이 공간을 이용측면으로 구분하면 우선 비교적 넓은 공지가 소요되는 일조확보, 주차공간과 휴식 및 레크리에이션(recreation) 등을 말할 수 있고, 또 한가지는 채광, 통풍, 화재시 인화방지·피난 및 소화상 통로, 이웃간의 소유권 한계와 사생활 침해 방지 등를 위한 것이다. 이러한 공지는 도시생활을 하는데 직접적인 영향을 끼치게 된다. 따라서 건축물의 규모와 함께 형태를 결정하는데 있어서는 대지 안에 적정한 공지를 확보하도록 규제되어야 한다. 후자의 것이 규제가 미흡한 경우에는 화재시 인명과 재산피해, 사생활 침해, 소유권 분쟁 등 심각한 문제가 야기될 수 있기 때문에 이에 대한 공지를 확보하기 위하여 건축법에 대지 안의 공지규정을 두어 규제하고 있었다. 그러나, 1999년 2월에 국민에게 과도한 부담을 준다는 이유로 그 공지규정이 폐지되었다. 그러므로 현재는 민법 제242조에서 대지경계선으로부터 건축물까지 0.5m를 이격하도록 하는 규정만 존재하고 있는 실정이다. 이로 인하여 앞에서 지적한 채광·통풍과 함께 화재시 피난 및 소화상 통로와 인화방지 등이 어렵게 되고, 주변환경이 악화되고 있으며, 이웃간의 대지경계 분쟁 등의 민원이 야기되고 있는 실정이다. 따라서, 본 연구에서는 뉴욕시 조례와 일본 건축기준법을 비교·분석하고, 소방관들의 설문조사 및 소화활동 실험 등을 통하여 인접 대지경계선으로부터 건축물 각 부분까지의 통로의 최소너비를 결정한다. 둘째, 인접 대지경계선으로부터의 채광상 필요한 이격거리 서울시 조례에는 거실의 채광을 위하여 채광창을 설치하도록 규제하고 있으나 외부의 환경여건에 따라 그 실효성여부가 달려 있는데도 불구하고 1982년 5월에 건축법의 당해 조문이 폐지되어 서울시 조례에는 그에 대한 규제사항이 없다. 따라서 본 연구에서는 한국 건축법이 폐기되기 전의 관련 규제용과 일본건축기준법 및 뉴욕시 지역제 조례의 규제내용을 비교·분석하고, 기타 문헌을 통하여 개선방안을 제시한다. 셋째, 일조 등의 확보와 주거환경 조성을 위한 주거지역의 세분 서울시는 단일 용도지역을 광범위하게 지정함으로써 그 지역 안의 다양한 환경여건에 적합하도록 건축물의 규모와 형태를 규제하는 데에는 한계가 있다. 그로 인하여 지역의 특성이나 토지이용을 합리적으로 하지 못하는 등 많은 문제점이 발생한다. 특히, 주거지역에서는 2층 단독주택과 4층 연립주택 등 주거용 건축물 상호간의 높이 차이 또는 주거지역에서 허용되는 비주거용과 주거용 건축물 상호간의 용도혼재와 건축물의 높이 차이로 인하여 낮은 건축물이 일조 침해를 받는 등 주거환경 조성에 문제점이 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위하여 주거지역을 저밀도 저층 단독주택 주거지역 및 저밀도 저층 연립주택 주거지역, 저층 일반 주거지역과 중·고밀도 일반 주거지역으로 건축밀도와 높이 등에 의하여 크게 분류한다. 이중에서 중·고밀도 일반 주거지역은 토지 이용도가 높은 중심 상업지역이나 일반 상업지역 등의 주변에 또는 아파트 전용지역(단지)안에서 5층 이상의 아파트나 주상복합 건축물을 건축하고자 하기 때문에 절대(최고)높이를 제한하지 않는다. 나머지 지역은 4층 이하인 절대높이 제한지역으로서 저층의 단독주택·합벽주택·주상 복합 건축물·연립주택은 주택의 종류별로 동일한 높이·층수, 건축밀도 등으로 묶어 하나의 지역으로 하여 총 10개 지역으로 세분한다. 그리고, 이들 지역에서는 최소의 공지(이격거리)를 가지고 일조를 확보하기 위해서 건축물의 최고 및 최저 높이 뿐만 아니라 외벽의 최고높이도 규제한다. 주거지역 안에 허용되는 비주거용 건축물은 용도혼재를 막고, 주거지역에 영향을 미치지 않게 하기 위하여 주거지역과 적정거리를 띄운 위치에 건축하도록 한다. 주거지역 안 또는 부근에 지정되는 근린 상업지역은 당해 주거지역의 모든 규제를 적용 받도록 함으로써 주거환경을 보호하도록 한다. 넷째, 서울시와 뉴욕시 건축물의 규모·형태에 관한 규제수법 서울시의 용적률은 150%, 400%, 800%, 1,000% 등 한 자리 수를 “영”으로 하여 10자리, 100자리 또는 1,000자리로 규제하고 있다. 이처럼 정해진 기본 용적률만큼 모두 건축할 수 있는지의 여부는 대지에 접한 도로너비에 의하여 좌우되기 때문에 법으로서 신뢰성이 떨어지고, 건축물의 규모와 형태가 도시계획에서 의도하는 목적대로 이루어지는데는 한계가 있게 된다. 서울시의 도로연장 길이에 대한 도로너비의 비율이 너비 12m 미만의 도로가 78.4%라는 것을 감안하면 더욱 그러하다. 의무공개공지 등을 초과하여 설치하는 경우에 용적률을 완화해 주는 제도는 도시의 환경조성이나 공지확보차원에서 바람직한 것이라고 생각되지만 앞에서 설명한 바와 같이 도로의 사선제한에 의하여 실효성에 문제가 있는 것이 현실이다. 이러한 문제가 야기되는 것은 규제수법에 원인이 있다. 서울시는 단일용도지역을 광범위하게 지정한다. 그리고 대지의 위치·형상·크기 등을 고려하지 않고, 그 광범위한 지역전체를 대상으로 하여 건폐율, 용적률, 건축물의 높이 제한 등의 규제 내용에 대한 rule을 정한다. 그런 후에 건축물을 건축하기 때문에 그 rule이 정확하게 맞을 수 없을 뿐만 아니라 rule을 정확하게 정할 수도 없게 된다. 이러한 문제의 해결은 뉴욕시 지역제 조례에서 찾아볼 수 있다. 뉴욕시는 세분된 각 지역에 적합하도록 건축물의 규모와 형태에 따라 대지전면의 너비 및 측면길이, 전?후?측면의 이격거리, 최대바닥면적비, 건폐율, 건축밀도, 건축물의 높이제한, 최소공지율, 외벽의 최고 높이제한 등의 rule을 상세하게 정하고, 이 rule에 맞춰 site (block 및 lot)를 개발한 후에 건축물을 건축하는 수법으로 하기 때문에 건축물의 규모와 형태는 도시계획에서 본래 의도하는 바와 같이 정확하게 규제할 수 있게 된다. 따라서, 뉴욕시의 non-contextual district에서는 기본 용적률(최대바닥면적비)이 75%, 165%, 344%, 602%, 752% 등 끝자리 숫자까지 정확하게 규제함으로써 plaza 등을 설치하는 경우에 기본 용적률의 최대 20%까지 bonus를 받게 되는데 이를 모두 건축할 수 있게 된다. 이러한 규제수법은 법으로서의 신뢰성을 높일 뿐만 아니라, 도시계획에서 본래 의도하는 목적도 원만하게 이루어 질 수 있게 된다. 다섯째, 서울시와 뉴욕시의 도로 사선제한의 수법 서울시의 도로의 사선제한은 주거지역과 상업지역 등 모든 지역을 대상으로 하여 대지에 접한 도로너비의 건축물의 높이를 1.5배 초과하지 못하도록 규제하고 있는 반면, 뉴욕시는 지역의 특성?토지이용도와 도로의 너비가 좁은 것(75ft 미만), 또는 넓은 것(75ft 이상)에 따라 도로 양측경계선에 접하여 건축물의 전면벽의 최고 높이를 30ft, 60ft, 또는 85ft까지 축조할 수 있도록 하고, 그 축조한 전면벽의 최고 높이에서부터 setback하는데, 그 setback하는 건축물의 높이제한 사면의 비율(수직거리 대 수평거리)은 1:1, 1.4:1, 2.7:1, 3.7:1 또는 5.6:1과 최대 7.6:1까지 완화된다. 토지이용도가 높은 상업지역이나 R9과 R10의 주거지역에서는 도로경계선으로부터 건축물의 전면벽을 15ft(너비가 넓은 도로)또는 20ft(너비가 좁은 도로) 이격하여 공지를 확보하는 경우에는 7.6:1까지 완화되며, 이에 병행하여 대지 안에 조례에서 정하는 plaza 등을 설치하는 경우에는 그 설치면적의 비율에 따라 최대바닥면적비의 20%까지 bonus를 줌으로써 건축주나 개발업자가 공지확보에 스스로 참여 할 수 있도록 유도하는 수법을 이용하고 있다. 또한, 대지면적이 20,000sq·ft이하인 대지에 건폐율을 40%이하로 하여 타워형 주상복합 건축물을 건축하는 경우에는 도로의 사선제한을 규제하지 않는다. 이 때 대지 안의 공지에 조례에서 정한 plaza 등을 설치하는 경우에는 최대 바닥면적비의 20%까지 bonus를 받을 수 있기 때문에 주거환경을 갖춘 고층의 건축물을 건축할 수 있다. 여섯째, 건축물의 절대(최고)높이 제한 서울시 조례의 주거지역에 대한 건축물의 절대(최고)높이 제한의 규제 미흡으로 인한 문제점과 건축물의 용도혼재로 인한 주거환경의 악화 원인을 밝히고, 이에 대처할 수 있는 자료를 뉴욕시 조례를 분석하여 수합?정리한다. 일곱째, 서울시와 뉴욕시의 규제수법의 차이점 서울시의 건축물의 규모와 형태 규제는 단일용도지역을 광범위하게 지정하고, 건폐율, 용적률, 주거지역에서 건축물의 절대높이 제한, 도로너비에 의한 건축물의 높이제한의 수법으로 하고 있다. 그러나 이에 추가하여 뉴욕시는 단일용도지역을 세분하여 지정하고, 대지 전면의 최소너비 및 측면의 최소길이, 최소대지면적, acre 당 건축밀도, 최소공지율, 전?후?양측면의 대지경계선 또는 도로로부터의 최소 이격거리, 건축물의 외벽의 최고 높이, 상업지역에서 상업용?community 시설용?주거용 건축물의 용적률을 각각 달리 규제하는 등 지역 특성이나 환경여건에 따라 세밀하게 규제하고 있는 내용을 정리한다. This study, which is for suggesting a better Ordinance of Seoul City, has been drawn after the analysis and comparison of New York's Zoning Resolution and Seoul City's Zoning Resolution and Seoul City's Ordinance in terms of how to categorize use groups and to various kinds of bulk and shape control. It could be summarized into as follows: Firstly, this paper suggests that passages should minimally be 1.5meters wide in residential and commercial districts. This conclusion is based on the analysis and comparison of New York's Zoning Resolution and Japan's Architecture Law, as well as fire fighter's questionnaires and extinguishing activity experiments. Under the current law of Korea (civil code : 242), new buildings should be 0.5meters away from lot lines. There used to be a more strict yard regulation in order to male sure enough lighting, proper ventilation, and safe evacuation and quick extinguishing activity in case of a fire. The abolition of the yard regulation in 1999 have caused legal disputes and aggravated all the matters above, including living conditions in Seoul. Secondly, this paper provides guidance for the addition of regulations in order to make sure adequate lighting in any buildings. The guidance has been specified after the research of New York's Zoning Resolution and the former Japan' Architecture Law. The reason why we need to add the regulations concerning proper lighting is that Seoul City's Ordinance has lacked enough specification for it since the abolition of the related articulations of Korea's Architecture Law in May. 1982. For example, in order that we make sure proper lighting, there should be regulations which require minimum distance between the window and the opposite building's wall. Thirdly, this study proposes that Seoul City's Ordinance should be amended in order to designate use groups more specifically. The ordinance designates use groups too loose. It allows non-residential buildings even in residence districts without reasonable limitations on building height, bulk and shape. This has caused the deterioration of living conditions in Metro-Seoul. Fourthly, this paper has drawn a conclusion that there should be regulations in order to secure the right to enjoy sunshine. For that, there should be limitations on the maximum height of outer walls, as well as on the maximum height of a building itself. Fifthly, this study shows that New York's Zoning Resolution may give a good example of FAR, which are set precisely to the last digit, like 75%, 165%, 344%, 602%, and 752%. On the other hand, the Ordinance of Seoul City specifies FAR in an inexact manner, like 150%, 400%, and 800%. Sixthly, this study suggests that it is necessary to vary the regulations concerning sky exposure plane, according to use groups, land use and the width of streets. All these variations in sky exposure plane's control will lead to developmental will lead to developmental efficiency and enhance the harmonious outlook of surroundings. Seventhly, this paper shows the problems which result from the insufficient control of maximum height in residential districts. This also shows the cause of deteriorated living conditions in Seoul. The probable solutions to the problems are drawn from the analysis of New York's Zoning Resolution. Lastly, this study emphasizes the differences in the way of bulk and shape control between Seoul City‘s Ordinance and New York's Zoning Resolution.